La formación de valores en el territorio - 07:17, 12/06/2012 |
El presente artículo deviene de la página anterior de este blog. Hemos hecho un rápido recorrido por la teoría económica del valor/precio y las distintas acepciones del término. A continuación veremos sucintamente las distintas teorías sobre la formación de valores en el territorio, analizando los factores que inciden en su distribución espacial. Josep Roca (1) analiza en profundidad los ejes o teorías alrededor de las cuales se ha vertebrado el debate del mercado del suelo, que a continuación sintetizamos brevemente: - la teoría estándar o trade-off, también llamada teoría de las rentas de accesibilidad. Von Tünen, en la primera mitad del siglo XIX, analiza la participación de la situación o localización en la formación de los valores, donde el coste del transporte incide directamente en la formación de los valores. La adaptación de este modelo al suelo urbano la llevan a cabo los economistas urbanos americanos (Hurd, Haig…) a principios del siglo actual. La generalización del automóvil y los procesos de suburbialización de las ciudades llevan a una reformulación de la teoría de las rentas de accesibilidad por parte de los ecologistas urbanos (Park, Burgess) en los años 20, y posteriormente por urbanistas como Alonso, Muth, o Wingo, en la década de los 60 y 70. - la teoría de las rentas de externalidad analiza, paralelamente a la teoría estándar, la influencia de las externalidad urbanística y sociales. Las primeras aportaciones son de Alfred Marshall a fines de siglo pasado, continua con Halbwach y su trabajo de los valores “de opinión” realizado sobre el París de 1900, y con los estudios de Hoyt en 1939 sobre la configuración de sectores en la ciudad según una gradación de las rentas; hasta los estudios de los años 60 (de Anderson, Lombardini, Campos Venuti….), que formulan la teoría de las externalidades urbanísticas como alternativa a la concepción clásica basada en la accesibilidad, y que conduce a una interpretación de la formación de los valores urbanos basándose en barrios física y socialmente homogéneos. - la jerarquización social del espacio urbano, analizada a partir de los estudios de los teóricos de los EEUU de los años 50, en los que se destacaba la incidencia que tenían en el valor de los inmuebles la presencia de “ghettos” sociales o raciales. A partir de los años 70 se han sistematizado estudios que analizan el funcionamiento del mercado inmobiliario atendiendo a la localización de la ciudad de los grupos social y económicamente homogéneos, señalando el paralelismo existente entre éstos y la estructura de valores del territorio. - la teoría de la segmentación del mercado plantea la existencia de submercados a partir del desequilibrio entre cantidad y calidad de oferta y demanda. No existe un mercado urbano único, convencional, sino una pluralidad de situaciones que determinan la formación de los precios urbanos, la existencia de submercados, a la vez interrelacionados y autónomos entre sí. Submercados debidos no sólo a los usos distintos (residencial, terciario, industrial….), sino diferenciados por tipologías (en el uso residencial, por ejemplo, viviendas plurifamiliares, unifamiliares en manzana cerrada o aisladas en urbanizaciones….), por la antigüedad (edificaciones nuevas, usadas o muy antiguas), por su superficie y programa (vivienda gran o pequeña, apartamento ….), por su precio, etc. (1) Roca Cladera, Josep: La estructura de valores urbanos: un análisis teórico-empírico. Instituto de Estudios de Administración Local. Madrid. 1988. Continúa en la próxima página de este blog con: ¿Por qué deben ser valorados los inmuebles? ¿Cuáles son los posibles métodos de valoración? Artículo extraído del trabajo elaborado por Jordi Guimet Pereña - Valoración catastral de inmuebles urbanos - Descripción práctica - Edicions de la Universitat Politècnica de Catalunya, SL - Primera edición: julio de 2002. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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