Depreciación de mejoras (propuesta Mág. Aguilar) - 07:57, 14/05/2012 | ||||||||||||||||||||||||||||||
Propuesta de la Ing. Norma H. Aguilar La depreciación de las mejoras es uno de los temas que en forma permanente es abordado por diversos estudiosos en la materia avaluatoria.- Fórmulas y tablas se han elaborado, las cuales algunas han permanecido en el tiempo (a pesar de varios otros que consideran que ya son vetustas). En este artículo, te expongo una postura. Desconozco si ha sido aprobada y es (o fue) usada por alguna asociación, territorio o Tribunal; pero no está de más conocerla y ponerla en práctica La Maestra en Valuación Aguilar señala en su ponencia dentro del marco de la XXIII Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones Valuadoras (UPAV), la siguiente fórmula: Fec = (1 – (E/VUT)1.4) · F Fec = Factor por edad y conservación E = Edad VUT = Vida Útil Total F = Factor que corresponde a se Estado de Conservación de acuerdo a la siguiente tabla: Cuadro No. 9 Clasificación del estado de conservación
También propone otra fórmula de “factor de demérito por edad”, de acuerdo a esta expresión: 0.10 · VUT + 0.90 · (VUT – Eef) Fed = ------------------------------------------ VUT donde: Fed = Factor de demérito por edad. VUT = Vida útil total. Eef = Edad efectiva de la construcción = (VUT-VUR) = Eef. VUR = Vida útil remanente. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/ | ||||||||||||||||||||||||||||||
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Estado de las mejoras (tabla de Ross & Heidecke) - 11:05, 14/05/2012 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla: TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO
Definiciones de los estados: A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior, de acuerdo con la Disposición General Nº1-2000, emitida por el Órgano de Normalización Técnica.
Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo. Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros. Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y otros. Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros. Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición. Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Conceptos básicos para la ejecución de bienes inmuebles residenciales - 12:40, 5/05/2012 |
Los conceptos que continuación se presentan se basan en la “Norma Panamericana para la Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos” y en los las normas del ¨Comité de Estándares Internacionales de Valuación (IVSC)¨. Estos conceptos deben estar presentes en todo trabajo profesional de valuación de bienes.
Determinación técnica del valor de un inmueble o de un derecho sobre los mismos, para una fecha y un lugar determinado, asumiendo el inmueble un uso específico. La valuación no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que lo influencian.
¨Es la ciencia que tiene como objetivo la determinación del valor de un activo, teniendo en cuenta, los atributos relevantes que lo caracterizan, el entorno económico-temporal en que se encuentra y mediante la utilización de un método contrastado de cálculo que permita al experto incorporar tanto el conocimiento objetivo como el subjetivo¨. (Grupo Multicriterio Universidad de Valencia, España).
Es un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado. Es, asimismo el propio resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Un avalúo es una opinión imparcial del valor de una propiedad previamente identificada.
Es común escuchar en el ambiente de la valuación hacer sinónimos Avalúo y Peritaje, cuando en realidad son dos ámbitos de acción diferentes. Un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o más preguntas o da su opinión profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las partes. Este dictamen pretende ayudar a una persona que, por no tener los conocimientos técnicos necesarios, no puede responder a dichas preguntas por sí misma, o desea presentar el informe como una prueba. El informe debe ser escrito pensando en su lector, y exponer las conclusiones de manera razonada y comprensible para alguien no experto.
A continuación se transcribe la definición oficial de Valuador, de acuerdo a las normas IVSC, pag. 27. Un valuador profesional de bienes es una persona que posee la cualificación, habilidad y experiencia necesarias para estimar valores para una serien de finalidades, entre las que se incluyen operaciones de compraventa, garantías de préstamos e hipotecas, bienes en litigio o pendientes de liquidaciones tributaciones y bienes considerados activos fijos en informes financieros. El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación. Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV. Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Los principios básicos de la Valuación - 12:27, 5/05/2012 |
Los principios por los que se rige la actividad valuatoria son los siguientes:
El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el ingreso neto más alto probable dentro de un periodo específico. Para que este uso más alto y mejor se dé, se deben de establecer ciertas condiciones como lo son:
El mayor y mejor uso debe responder a las siguientes preguntas: (IVSC pág. 185) ¿Es el uso sugerido razonable y verosímil? ¿Es ese uso conforme a Derecho., o existe una probabilidad razonable de que se pueda obtener un título jurídico para el uso? ¿Es el bien adecuado físicamente para el uso o puede o puede adaptarse para el uso? ¿Es el uso financieramente viable? De los usos que cumplen los primeros cuatro requisitos, ¿es el mayor y mejor uso elegido el uso más productivo del terreno?
Se basa en el concepto del método comparativo de mercado y señala que ¨el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características e igualmente deseable sustitutivas de aquel”.
Es la base del método de la renta y señala que el valor presente de un inmueble es el valor de los beneficios futuros que genere ese bien.
El valor de un inmueble varía con el tiempo de acuerdo a las circunstancias y las fuerzas que actúas sobre él. Un avalúo es una fotografía a un momento en la línea del tiempo.
La finalidad de un avalúo puede condicionar el método y las técnicas de valoración a seguir. Dependiendo del fin puede variar el tipo de avalúo requerido.
Los bienes a valuar deben corresponder a las necesidades del medio inmediato. Los agentes de la producción como lo son el trabajo, la administración el capital y la tierra deben estar en equilibrio.
Este principio indica que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina.
El valor alcanza su máximo en aquellos lugares que han logrado un grado razonable de homogeneidad económica y social (niveles ingreso, edad, educación, etc).
La valuación de un bien raíz parte del principio que la tierra y la edificación se valoran para un mismo uso simultáneamente.
Progresión: el valor de bienes de menor valor se ve influenciado positivamente por estar asociados a bienes de mayor valor. La regresión es el caso contrario.
El valor varía directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a la oferta. El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación. Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV. Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Método comparativo por COMPARACION ESPACIAL - 08:06, 3/05/2012 | ||||||
Se basa en la comparación del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparación se realiza estudiando una o más características comunes a los bienes en cuestión, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los índices que miden esa o esas características. Los índices se toman en general por unidad de superficie. En el caso de predios rurales las características elegidas pueden ser: producción bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas características en índices por unidad de superficie se dividirá su valor entre la cantidad de Has de cada predio. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc. Ejemplo: Supongamos una zona rural, que durante el año 2010, se han realizado seis compraventas de fincas similares. Se conocen los precio por hectárea y la producción bruta, tal como figuran en el cuadro siguiente:
Si se quiere conocer el valor de mercado, en ese mismo año, de una finca similar cuya producción bruta es de 3800 kg/Ha, se aplica la siguiente fórmula: S VMi VM = ------------ · P S Pi Donde: VM : Valor de mercado en $/Ha para la parcela objeto de la valoración P : Valor de la producción en kg/Ha para la parcela objeto de la valoración VMi : Precio de la parcela “i” en $/Ha Pi : Valor de la producción de la parcela “i” en kg/Ha Sustituyendo valores: (170 +270 + 305 + 315 + 310 + 370) VM = ---------------------------------------------------- · 3800 (2.5 + 3.3 + 3.5 + 4.3 + 3.9 + 4.5) VM = (1740 / 22) · 3800 VM = 300.545 $/Ha En este ejemplo solamente se ha empleado un signo externo, pero en el caso que se utilicen más de uno, para cada una de las características o signos externos utilizados como criterios de comparación, se obtendrá un valor de mercado que puede ser diferente. El valor de mercado final que se asignará a la parcela se calculará como la media ponderada de dichos valores, de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ | ||||||
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Tres criterios comparados - 06:53, 3/05/2012 | ||||||||||||
Método SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS Los criterios explicados, en párrafos anteriores, de comparación de valores de mercado a través de parámetros o signos externos, no se reducen al de la proporcionalidad según la fórmula: S VMi VM = ------------ S Xi Sino que existen otras expresiones correspondientes a otros criterios de comparación como son: Criterio de comparación por ratios, Criterio de los extremos y Criterio del origen. Criterios de los Ratios: Para la estimación del valor de mercado mediante el criterio de los ratios se aplica la formula: S (VM / Xi) VM = ------------------ X n Consiste, pues, en calcular el ratio o cociente VM / X (Valor de mercado / producción bruta) para cada una de las fincas y obtener el valor promedio. En nuestro caso, los ratios resultantes y la media aritmética son:
El valor de mercado de la finca objeto de valoración será: VM = 78.65 x 3800 = 298870 $/Ha Criterio de los extremos: En el ejemplo anterior se disponía de una tabla de datos relativamente amplia sobre transacciones de fincas similares, sin embargo no siempre ocurre así, sino que el tasador únicamente conoce los valores extremos del intervalo, tanto para las variables Valor de Mercado como para el parámetro o signo externo que se toma como índice de comparación. Cuando sucede esto, es posible valorar una finca utilizando otro criterio de comparación más simplificado que el criterio de los ratios y el criterio baricéntrico (espacial), y por tanto, menos eficiente al generar mayor varianza sistemáticamente. En este criterio, de los extremos, se supone que exista una correspondencia entre los valores extremos (máximo y mínimo) del valor de mercado y los valores extremos (máximo y mínimo o mínimo y máximo) del signo externo de comparación. Se pueden dar los siguientes casos: VMM ---------------- XM Vmm ---------------- Xm O bien: VMM --------------- Xm VMm --------------- XM Donde: VMM : Valor de mercado máximo VMm : Valor de mercado mínimo XM : Índice máximo Xm : Índice mínimo Dependiendo de si la relación entre la variable Valor de mercado y variable explicativa es directamente o inversamente proporcional. En el caso que esta relación sea directamente proporcional la fórmula a aplicar es la siguiente: (VMM – Vmm) (X1 – Xm) V1 = VMn + ------------------------------------ (XM - Xm) expresión general del criterio simplificado. En el ejemplo del párrafo anterior los valores extremos de la variable Valor de Mercado eran 370000 y 170000 $/Ha, los cuales se correspondían con los valores extremos 4500 2500 kg/Ha de la producción anual bruta, respectivamente. Si se quiere estimar el Valor de mercado de una parcela cuya producción bruta anual es de 3800 kg/Ha, resulta: (370000 – 170000) (3800 – 2500) V1 = 170000 + ----------------------------------------------- = 300000 $/Ha (4500 - 2500) El criterio de los dos extremos es el único método sintético comparativo que puede ser utilizado, tanto si el valor de mercado se considera directamente o inversamente proporcional a la variable explicativa, sin necesidad de introducir índices de conversión o fórmulas diferentes que consideren esta circunstancia, como ocurre con los métodos baricétrico, de ratios o de origen. Método del Criterio de origen Se supone en este criterio que el valor de mercado se relaciona con el índice o signo externo según la ley algebraica lineal cuya representación gráfica es la recta que pasa por el origen y por el centro del segmento (VMM, XM) y (VMm, Xm) lo cual implica que el Valor del mercado medio Vo, entre ambos extremos, se corresponde con el índice medio Xo. Además como la recta pasa por el origen, a las fincas cuyo índice es muy bajo se les supone también un valor de mercado muy bajo, hasta hacerse prácticamente nulo, cosa que no ocurre en la realidad. La ecuación de la recta que pasa por el origen de coordenadas y el punto medio de los extremos es: Vo - O V1 = ------------- X1 Xo - O Además se tiene que: VMM - VMm V1 = ---------------------- y 2 XM - Xm Vo = ------------------ 2 Que sustituyendo en la ecuación, se tiene: VMM + VMn V1 = ---------------------- X1 XM + Xm Aplicando el criterio al ejemplo anterior, se tiene: 370000 + 170000 V1 = ---------------------------- x 3800 = 293143 $/Ha 4500 + 2500 Al igual que ocurría con el criterio de los dos extremos, el criterio del origen es menos eficiente que el criterio de los ratios y baricentrito en el sentido que genera una mayor varianza. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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El TASADOR hoy - 06:21, 3/05/2012 |
La sociedad exige al tasador cada vez mayor precisión, objetividad y transparencia en sus estimaciones del valor de los inmuebles ya que de ello pueden depender decisiones relevantes. Dada la natural variabilidad de los valores de mercado, el tasador no sólo debe dominar los conceptos y metodologías propias de la tasación sino que también debe disponer de una gran base de información concreta y actualizada de ofertas, ventas, arriendos y costos de inmuebles en el mercado donde trabaja. Las estimaciones del tasador serán tan buenas como los datos en que se apoyan. Toda esta información requiere un proceso riguroso y sistemático para ser indagada, clasificada, analizada y evaluada, proceso que, en gran parte, constituye la técnica de una tasación. Para que este proceso sea eficiente, el tasador debe observar y estudiar con profundidad y constantemente el funcionamiento de la ciudad y del mercado inmobiliario, detectando y registrando sus señales en bases de datos inmobiliarias, clasificadas bajo conceptos precisos, que le permitan disponer de información oportuna, confiable y relevante para respaldar sus proposiciones de valor. Un adecuado dominio de la estadística es indispensable para analizar y evaluar correctamente dicha información y disminuir la incertidumbre, limitando así al máximo la arbitrariedad o subjetividad en el proceso de tasación. A partir de una muestra es posible calcular una serie de indicadores estadísticos que enriquecen el conocimiento del mercado del tasador: dispone no sólo del valor medio de esa muestra (con todas sus limitaciones) sino que puede establecer el margen de error de su estimación de dicho valor como el “precio más probable” del inmueble a tasar, dada la variabilidad y dispersión de los datos. Para que estos resultados tengan validez, el tasador debe verificar los datos y depurar aquellos que se desvían en exceso de los valores medios pues son valores anormales, no representativos de la tipología por alguna causa y, por tanto, distorsionan el resultado. Sin embargo, no es suficiente. No basta en una tasación calcular la media y algunas medidas de dispersión de las observaciones de una muestra de mercado, no sólo porque también lo puede hacer el cliente sino porque estas medidas estadísticas simultáneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados que pueden originar decisiones erradas si el tasador no los detecta y analiza. Los datos deben ser adecuadamente analizados desde distintos puntos de vista, para lo cual ayuda agruparlos, según criterios de segmentación del mercado y homogeneidad de los inmuebles, y cruzarlos entre sí, generando tablas estadísticas cuyos promedios serán más adecuados al problema de tasación a resolver que la media de toda la muestra y facilitan la detección de valores anormales. Por otra parte, como en el mercado inmobiliario los bienes son heterogéneos y los inmuebles comparables no son idénticos al que se debe tasar sino solamente similares, el tasador está obligado a “homogeneizar” o ajustar los valores, corrigiendo las naturales diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar. La medición o cuantificación de estos ajustes se facilita con las herramientas econométricas. Entre otras, los análisis estadísticos y econométricos deparan las siguientes ventajas:
Hoy es sumamente sencillo efectuar análisis estadísticos y econométricos con las actuales aplicaciones informáticas, como Excel, por ejemplo, no sólo por la rapidez en la realización de cálculos sino porque no se requiere dominar las complejas fórmulas matemáticas involucradas y porque parte importante de los análisis estadísticos se puede efectuar gráficamente, facilitando la comprensión e interpretación de los resultados. Y también es más fácil equivocarse. No debe confundirse “calidad” o “exactitud” de la tasación con “complejidad matemática”. No se trata sólo de obtener resultados a partir de técnicas más o menos complicadas, sino de lograr un mayor conocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. Realizar aplicaciones matemáticas sofisticadas sin conocimiento de tasaciones, de la ciudad y del funcionamiento del mercado inmobiliario es tan peligroso como ignorar la existencia de estas herramientas para el tratamiento de los datos. Como en el estudio de una tasación difícilmente se contará con toda la información necesaria en cantidad y calidad, ni se podrán considerar todas las variables que influyen en el valor de mercado de un inmueble, es indispensable que el tasador interprete críticamente los resultados estadísticos y econométricos, los cuales pueden ser totalmente erróneos si el proceso y el modelo fueron mal planteados o los datos básicos son incorrectos. Sólo una correcta lectura e interpretación de los resultados indicará si éstos son consistentes con el mercado. En este sentido, el conocimiento, la experiencia, la capacidad de análisis y la sensibilidad del tasador siguen siendo insustituibles. Pero estas son limitaciones prácticas; en ningún caso significa que la estimación del valor de un bien sea una actividad subjetiva. Todo lo contrario, el proceso de tasación debe ser lo más objetivo y transparente posible. La aplicación de estos conocimientos y metodologías permiten mejorar este proceso y profundizar el conocimiento del mercado, optimizando el procesamiento y análisis de la información disponible, en aras de una mayor fiabilidad y transparencia en las decisiones del tasador en el momento de determinar el valor de un inmueble. Si bien el grado de profundidad en la aplicación de estas metodologías dependerá, entre otros, de la información disponible, el plazo para efectuar la tasación y, también, de los costos involucrados, el tasador no puede olvidar que las tasaciones se solicitan para una diversidad de objetivos importantes para sus clientes. Por lo tanto, necesitan un trabajo diligente, prolijo, un buen análisis de la información disponible y una adecuada fundamentación de los resultados. En particular, no puede dejar de señalarse que una limitación seria en la aplicación de estas técnicas estadísticas y econométricas es su incapacidad para captar un aspecto básico en el valor de un inmueble: su localización. Es muy complejo cuantificar las variables espaciales, aunque sea relativa-mente fácil visualizarlas sobre un plano, para incorporarlas en los análisis estadísticos y, en general, no se pueden incluir adecuadamente en un análisis de regresión clásico. Para superar esta deficiencia se requieren metodologías especiales como la econometría espacial y la geoestadística, y el apoyo de programas informáticos especializados como los sistemas de información geográfica (SIG), que escapan al objetivo de este trabajo. Estas nuevas metodologías proporcionan otras visiones que ayudan a entender el fenómeno del valor de los inmuebles en el espacio y, por lo tanto, deberán ser incorporadas paulatinamente al instrumental de trabajo del tasador. Sin embargo, queda mucho por investigar y desarrollar para que su uso sea práctico y esté al alcance del tasador. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ |
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Método comparativo por CORRECCION - 05:47, 3/05/2012 | ||||
Este método se basa en la asignación de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se irá corrigiendo con coeficientes que resultarán del estudio de las características del bien a tasar que se desvían de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general serán más de uno, actúan acumulativamente. Para la determinación de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, deberán aplicarse los coeficientes de corrección inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no serán en general del tipo medio. Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geográfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habrá una serie de características que les serán comunes como por ejemplo el tipo de explotación (con excepciones). Las características por las cuales se fijarán coeficientes podrán ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc. Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi Juárez
En el caso de predios urbanos este método es el más utilizado tanto para el avalúo de la tierra como para el avalúo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman – Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a características tales como frente, fondo, superficie y ubicación en la manzana. En cuanto a las mejoras se definen las clases a través de la matriz de valores de reposición que combina la categoría y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinación estas características un valor por metro cuadrado. La determinación de ese valor se puede realizar por el método de cómputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las características por las que se corrige ese valor de reposición determinado son el estado de conservación y la edad de la construcción en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinación de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heideke. Para otro tipo de mejoras se optará por aplicar la comparación y corrección de valores de mercado o cómputos y presupuestos, según existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado. Dentro de este mismo criterio por correcciones se encuentra también la fórmula del Ingeniero Dante Guerrero para la determinación del valor del lote en zonas de muy alto valor de la tierra; este introduce un castigo al valor del lote cuando este no está aprovechado en el máximo de su potencial en cuanto a la posibilidad de edificación: (E – e) x (V – v) Vtedif = Vtbaldío · [ 1 ---------------------------- ] E x V Vtedif = Valor del terreno edificado Vtbaldío = Valor del lote considerado como si fuera baldío E = Superficie edificable (suma de todas las superficies de las plantas posibles de edificar) e = Superficie efectivamente edificada V = Vida técnica previsible de la construcción v = Vida transcurrida o edad de la construcción Por último el valor del terreno mas la construcción será la suma del Vtedif mas el valor del edificio tasado. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ | ||||
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Análisis estadístico para la tasación - 12:46, 3/05/2012 |
Sin información no hay tasación; por lo tanto, la captura de datos de mercado es fundamental, particularmente de aquellos que, con su variación, permitan explicar o medir los valores de los inmuebles. Todo parte de disponer de una buena base de datos, donde se registren prolijamente las observaciones y se detallen sus atributos. Como la captura de datos es un proceso difícil, lento y muchas veces caro, el esfuerzo debe centrarse en capturar lo esencial de cada inmueble, aquellos atributos que lo singularizan, definen y diferencian de los otros, permitiendo formarse fácilmente una idea global del bien. Las características que más influyan en el valor de los inmuebles, las más relevantes en las decisiones de los actores del mercado, orientan y definen los criterios iniciales de la captura de datos. Estos datos tienen sentido y eficacia sólo si se procesan, analizan y evalúan sistemáticamente. Una masa grande y desorganizada de datos es prácticamente inútil. De hecho, lo primero que se tiende a hacer es calcular la media de los valores de los inmuebles similares, como el valor más representativo de la muestra. Sin embargo, esta acción que parece ser tan lógica es insuficiente (y también la pueden hacer los clientes) pues no representa adecuadamente la variabilidad de los precios que se observan en el mercado ni la probabilidad de ocurrencia de esos valores. Es más, dada la finalidad de la tasación puede que la media no sea el valor más importante y, por lo tanto, haya que complementar-la con otras medidas estadísticas. Precisamente, la existencia de diferencias en los precios de mercado entre bienes comparables, similares si no iguales, situación propia de cualquier mercado dinámico, impide la aplicación directa de la media sin considerar, al menos, la dispersión de los datos de la muestra, es decir, la cantidad de variación o diseminación de los datos respecto a la media. Esta dispersión dependerá de cuán representativa haya sido la muestra utilizada y es una medida de la incertidumbre que existe sobre el valor, pues no es posible más precisión dadas las evidencias de mercado disponibles. Conceptualmente, en términos estadísticos, la media representa el valor de cada inmueble de la muestra si todos fuesen exactamente iguales. Pero una muestra así es casi imposible de encontrar en el mercado inmobiliario, no se ajusta a la realidad. Por lo tanto, en una tasación no basta calcular la media y algunas medidas de dispersión de las observaciones de una muestra de mercado. Hoy día, con las capacidades de cálculo de los PC es muy fácil efectuar esas operaciones, sin importar la cantidad de datos procesados. Asimismo, cada vez es más fácil capturar masivamente datos desde internet, aumentando los riesgos de tener información errónea y resultados equivocados. Estas medidas estadísticas simultáneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados, especial-mente cuando los bienes son muy heterogéneos, por lo que el tasador debe analizar cuidadosamente la muestra y no puede obviar algunos pasos esenciales en el proceso de tasación:
Una vez obtenida la media y conocida la frecuencia y dispersión de los datos muestrales, surgen algunas preguntas como: ¿Cae la variabilidad dentro de límites razonables o es tan grande que merece atención especial? ¿Qué motiva esta variación? ¿Puede ser controlada o prevista? ¿Cuán representativa del mercado es esta media obtenida de una muestra de observaciones del mercado? ¿Con qué grado de confianza o de probabilidad se puede decir que el valor medio obtenido de la muestra es el verdadero valor o el valor de mercado más probable del inmueble?, y ¿Cuál es la franja de valor o entorno dentro del cual se encuentra – y puede variar – dicho valor más probable con un cierto grado de confiabilidad, dadas las características de la muestra de valores de mercado? Por lo cual el tasador debe determinar el grado de confianza del valor final y el margen de variación aceptable que este valor puede tener. El valor de mercado no es sólo el precio más probable sino todos los precios posibles. De ahí que para ser cuantificado con precisión requiera (aunque no sea habitual en la práctica de la tasación) más que un único valor, el "más probable", un umbral de probabilidad o rango de valor, el cual puede definirse estadísticamente con rigor. Es una cifra que depende de los datos muestrales obtenidos para cada tasación, del tamaño de la muestra; no se define según los valores extremos de la muestra (máximo y mínimo) ni es una cifra constante definida a priori por el tasador, como muchas veces se estila. Con ello, el tasador puede acotar el grado de error de sus predicciones evitando dar una falsa sensación de certeza. Conocer la variabilidad del valor y el margen error de su estimación puede ser, más que una limitación, un beneficio relevante para el cliente que debe tomar decisiones pues permite ponderar adecuadamente el verdadero alcance del valor determinado y facilita la respuesta a interrogantes como ¿qué flexibilidad tiene para negociar?, ¿en qué rango de precios puede operar?, ¿cuánto más o menos es razonable ofrecer por la propiedad que se quiere adquirir? o ¿en cuánto menos se puede esperar recibir ofertas por el inmueble que se requiere vender?, etc. Es decir, según sea la finalidad de la tasación puede requerirse que el margen de error se sume o se reste, que el valor de tasación definitivo esté más cerca de alguno de los límites de la franja que de la media. Por ejemplo, si se trata de una tasación para una compra, al sumarse se estaría indicando el monto máximo que debiera pagarse en la compra, y si se resta sería el mínimo que debiera esperarse pagar en la compra. En casos de expropiación se debería sumar para asegurar la posibilidad de reemplazo que supone la indemnización; pero en caso de tasaciones para garantías hipotecarias, se resta porque es lo mínimo que se obtendría en caso de ejecución por deuda. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ |
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Principios Éticos de la Valuación - 09:50, 3/05/2012 |
(extraído Cap. IV Norma IVSC)
Todo valuador debe guardar una serie de principios éticos y morales y un alto grado de honestidad de forma que no exponga a su cliente y al público en general ni a su asociación o gremio a eventos perjudiciales. A continuación se transcriben los principios Éticos que las Normas Internacionales de Valuación IVSC, han establecido (páginas 60-65 IVSC 2005 Cap. 4) 4.1 Integridad 4.1.1 Un Valuador no debe actuar de una forma que sea engañosa o fraudulenta. 4.1.2 Un Valuador no debe elaborar y comunicar un informe que sabe que contiene opiniones y análisis falsos, imprecisos o parciales. 4.1.3 Un Valuador no debe contribuir a, o participar en, un servicio de valuación que otros Valuadores razonables no considerarían justificado. 4.1.4 Un(a) Valuador(a) debe actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos del Estado en donde él o ella ejercen, o donde se lleva a cabo la asignación. 4.1.5 Un Valuador no debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretación errónea o calificación profesional que el o ella no posee. 4.1.6 Un Valuador no debe utilizar intencionalmente, afirmaciones o publicidad falsa, engañosa o exagerada con el afán de asegurar las asignaciones. 4.1.7 Un Valuador debe asegurar que cualquier miembro del personal o subordinado que le ayude en la asignación, se apegará a este Código de Conducta. 4.2 Conflicto de Intereses 4.2.1 Un Valuador no debe actuar para dos o más partes involucradas en el mismo asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados. 4.2.2 Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurar que no surja ningún conflicto de tarea entre los intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del Valuador, de su firma, parientes, amigos o asociados. Los conflictos potenciales deben revelarse por escrito antes de aceptar las instrucciones. Si posteriormente surge un conflicto de que el Valuador cobre conocimiento, éste lo debe revelar de inmediato. Si el Valuador se entera de dichos conflictos después de haber realizado el avalúo, la revelación deberá hacerse dentro de un período de tiempo razonable. 4.3 Confidencialidad 4.3.1 El Valuador debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la discreción y confidencialidad apropiados. 4.3.2 El Valuador no debe revelar información sensible basada en hechos que obtuvo de un cliente, ni los resultados de una asignación realizada por un cliente, a nadie que no esté autorizado específicamente por el cliente, salvo en casos en que se requiera hacerlo por ley, como en situaciones en las que el Valuador debe cumplir con ciertos procesos cuasi judiciales dentro del organismo de valuación nacional profesional al que pertenece. 4.4 Imparcialidad 4.4.1 El Valuador debe llevar a cabo la asignación con la independencia, objetividad e imparcialidad más estricta, y sin incluir sus intereses personales. 4.4.2 El Valuador no debe aceptar una asignación que incluya el informe de opiniones y conclusiones predeterminadas. 4.4.3 Los honorarios relativos a la asignación no deberán depender del resultado predeterminado de cualquier avalúo o de otro consejo independiente y objetivo contenido en el informe de valuación. 4.4.4. El Valuador no debe depender de la información crítica proporcionada por un cliente o por alguna otra parte, sin calificación o confirmación adecuada de una fuente independiente, a menos que la naturaleza y el grado de dicha dependencia se especifique como condición de limitación. 4.4.5 El Valuador no debe aceptar una asignación en la que se deban informar condiciones hipotéticas supuestas que es muy poco probable que se lleven a cabo en un período de tiempo razonable. 4.4.6 Las condiciones hipotéticas que sean una posibilidad razonable pueden informarse, siempre y cuando estén acompañadas de cierta explicación tanto de los prospectos para llevar a cabo la hipótesis como de la consideración de valor que refleja la situación real predominante, por ejemplo, una situación en la que el cliente quiere saber cuál será el valor de un terreno que está por desintoxicares. 4.4.7 El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se basan en el perjuicio de cualquier tipo, ni deberá informar conclusiones que reflejen una opinión de que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor. 4.4.8 Al revisar el informe de otro Valuador, un Valuador debe mostrar un juicio imparcial y justificar sus razones para estar de acuerdo o no con las conclusiones de su informe. 5.0 Competencia El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminar la asignación de manera eficiente en relación a una norma profesional aceptable. Solo aquellos Valuadores que puedan acatar la definición de Valuador mencionada en las Definiciones (párrafo 3.3 anterior) deben llevar a cabo el trabajo relativo a estas Normas. 5.1 Aceptación de las Instrucciones 5.1.1 Antes de aceptar una asignación o de acordar llevar a cabo cualquier tarea, el Valuador debe identificar correctamente el problema a tratar y deberá estar seguro(a) de que tiene la experiencia y el conocimiento, o en caso de que la asignación sea en otro continente, debe tener la capacidad para relacionarse con un profesional que tenga la experiencia y el conocimiento de las fuerzas del mercado, del idioma y de la legislación para llevar a cabo la asignación de manera competente. 5.2 Ayuda Externa 5.2.1 Cuando se contraten los servicios de ayuda externa necesaria para complementar las habilidades del Valuador, éste debe primero establecer que las personas que le ayuden tengan las habilidades y los principios éticos que se requieren. 5.2.2 Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el consentimiento del cliente, así como la identidad de las personas que ayudarán, y el grado de su participación deberá revelarse en el informe del Valuador. 5.3 Eficiencia y Diligencia 5.3.1 El Valuador debe actuar de manera eficiente y rápida al llevar a cabo las instrucciones del cliente, y deberá mantenerlo informado respecto a su avance. 5.3.2 Las instrucciones deberán rechazarse cuando las circunstancias excluyen la suficiente y diligente consulta, calidad de trabajo y terminación dentro de un período de tiempo razonable. 5.3.3 Antes de presentar el informe de valuación, se deben recibir instrucciones por escrito del cliente y/o confirmadas por escrito por el Valuador con suficiente detalle de manera que no se de lugar a malas interpretaciones. 5.3.4 Un Valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentes para asegurar que los datos del análisis en la valuación son los correctos y que se puede confiar en ellos. 5.3.5 Un Valuador debe elaborar un archivo de trabajo por cada tarea y que, al término de éstas, contengan una copia fiel en papel o en forma electrónica (respaldada correctamente), de todos los informes, correspondencia y memoranda escrita, además de las notas de archivo adecuadas que comprueben las opiniones del Valuador a través consulta, de comparación objetiva, deducción y cálculo. 5.3.6 El archivo de trabajo para cada asignación, deberá conservarse por un período de al menos cinco años después de haber terminado la asignación. 6.0 Revelación Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus análisis, opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios, a través de informes que sean significativos y no engañosos, y que revelen cualquier cosa que pueda afectar su objetividad. 6.1 El informe de valuación debe establecer una descripción clara y precisa del alcance de la asignación, de su propósito y uso, revelando cualquier suposición, caso hipotético o condiciones de limitación l que afecten directamente las valuaciones, y cuando sea necesario, indicar su efecto sobre el valor. 6.2 El informe de valuación debe proporcionar suficiente información para describir el trabajo que se llevó a cabo, las conclusiones a las que se llegó y el contexto en el que se consideraron. 6.3 El Valuador debe revelar cualquier relación directa o indirecta, personal o corporativa con la propiedad o compañía que objeto de cualquier asignación y que pudiera dar lugar a un conflicto potencial de intereses. 6.4 Cuando el Valuador actúe como Valuador Interno, debe revelarse en el informe de valuación, la relación que tiene con la entidad que controla el activo. 6.5 Cuando el Valuador actúe como Valuador Externo pero que también ha trabajado para el cliente por honorarios, dicha relación deberá revelarse, a menos que un tercero que se apoye en la valuación, considere que la objetividad del Valuador se ve comprometida. 6.6 Debe revelarse cualquier limitación a la calidad del servicio que el Valuador pueda ofrecer, ya sea debido a que se le impongan restricciones externas o peculiares para el Valuador o para la asignación. Cuando haya requerido de ayuda externa, el Valuador debe revelar la identidad de las personas que lo ayudarán, el grado o dependencia y la naturaleza de dicha ayuda. 6.7 El Valuador debe restringir la publicación de una valuación o sus conclusiones, sin consentimiento, de manera que pueda controlar hasta cierto punto, la forma y el contexto en la que se revelarán públicamente sus valuaciones. 6.8 El Valuador debe revelar cualquier desviación de las Normas Internacionales de Valuación. 6.8.1 Las Normas se idearon para la mayoría de las situaciones y no pueden adaptarse para cada contingencia. Habrá ocasiones en las que la desviación de las Normas sea inevitable. Cuando surjan dichas situaciones, es muy poco probable que la desviación constituya un incumplimiento de estas Normas, siempre y cuando dicha desviación sea razonable, que cumpla con los principios de ética y con las medidas de competencia, y que se proporcione un razonamiento por cada desviación en el informe de valuación. El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación. Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV. Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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YO, NO COBRO - 08:26, 2/05/2012 |
Hace ya un buen tiempo (como 15 años), comencé a indagar sobre el tema TASACIONES, y ya varias veces he contado que grandes “entuertos” intestinales me agarraban cuando me designaban judicialmente para realizar una pericia valuatorio. Y de nada me tengo que avergonzar, ya que era el legislador el que me puso en ese lugar. Qué sabía yo que TASAR es “medir el valor (económico) de un bien” (Dr. Eduardo Magnou), y que VALOR y PRECIO no son lo mismo (¿?). Siempre he contado, que tuve la suerte de descubrir este medio extraordinario cual es Internet, y con él, “descubrir” a grandes MAESTROS en la materia, que han tenido la deferencia de enseñarme tales diferencias.- Desde el Dr. Eduardo Magnou (mi primer bibliografía en la materia), el Ing. Daniel Eduardo MARTIN (T.T.N.), el Arq. ELGUEZABAL (T.T.N.), el Lic. TORRES COTO (I.V.S.C.), los Arqs. Germán GOMEZ PICASSO y José ROZADOS (ReporteInmobiliario S.A.), o el Ing. CORTELLETTI (ex Presidente del I.A.T. y de la U.P.A.V.), o los sanjuaninos la Arq. Emma Lola “loly” YANSON, o el Ing. Agrim. Rodolfo H. PELLICE y hasta el Mág. Ing. Agrim. Wilfrido Daniel LÓPEZ (ubicados cronológicamente en el tiempo). Todos, sin restricción y diferencia, han tenido una gran cuota de “GRANDES”. Ésos, que no tienen ningún prurito en contestar cualquier pregunta que un neófito –como yo- le hagan. Porque tanto ellos como yo –y espero que vos también-, sabemos que esto es una CIENCIA, y como tal, se debe seguir estudiando, aprendiendo, preguntando, indagando….la única forma de avanzar.- Por lo que te cuento, sólo quiero que sepas que cada día, que abro mi correo electrónico, busco una consulta, una pregunta, a algún contacto que busca una respuesta a una gran intriga. Con gran deseo, busco que alguien esté interesado en esta materia…. Pero varias veces me encuentro, con que algunos me hacen llegar como una “sutil” propuesta laboral a futuro a cambio de responder a su intriga. Y lo cierto es, que este espacio no es para hacer comercio…. Es para APRENDER, ESTUDIAR, ABRIR LA MENTE. No busco de ninguna forma hacer comercio. No me interesa hacer dinero a cambio de conocimientos. Porque lo cierto es, que mis conocimientos son muy limitados, y muchas veces tengo que recurrir a “mis maestros” para poder responder.- Por ello te pido, NUNCA dudes en preguntar. No te pediré NADA a cambio. Sólo me interesa que le pongas lo mejor de vos para aprender. Yo pondré lo mejor de mí, para que aprendas. Es por ello que te dejo mi correo electrónico bajo mi firma. No te imagines que soy de esos grandes abogados, que para entrar a consultarlos debes previamente abonar abultados honorarios preestablecidos. Soy el martillero Miguel Ángel Antoñana, un simple educando en la materia TASACIÓN-AVALÚO-VALUACIÓN, que ha generado un espacio cibernauta en el cual se puede aprender algo más de distintas bibliografías que dan vuelta en el mercado.- La TASACIÓN es una actividad multidisciplinaria, por cuanto una sola persona no puede responder a todas las preguntas sobre la materia. El que diga que sí, es un soberbio, y espero que recurra a un psiquiatra para que lo medique, ya que el espejo no le permite ver lo que realmente es.- Tenés alguna duda….escribime, no pienso cobrarte ni pedirte nada a cambio. Va, sí, te voy a pedir que creas en esta “ciencia”. Sólo eso.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ |
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Antecedentes de la Valuación a nivel mundial - 07:45, 2/05/2012 |
A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de eventos que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de ésta. A continuación de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de los conceptos sobre la propiedad de los bienes, según el texto de Horst Karl Dobner. Prehistoria El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de caza, utensilios para la alimentación, la caza de animales, etc. En todos estos actos y muchos otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. Ese acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobre esos elementos. Antes de que surjan las sociedades agrícolas, no habían limitaciones sobre el uso de la propiedad, había la suficiente extensión y no había escusa para formar parcelas, fincas o similares. Con el uso de la tierra con vocación agrícola aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un concepto de bien generador de riqueza. El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la época de transición del periodo mesolítico al neolítico y con la aparición del arado y la hoz, el inicio de la construcción de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definición de propiedad raíz. Babilonia Nemrod (2.640 – 2.575 a.C), fue quien fundó Babilonia, civilización a la cual se le confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas, contratos e informes. En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontró una reliquia de invaluable valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4000 años a.C. En esta tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus parcelas (trapecios, rectángulos), con sus medidas de lado y superficie. Estas tablillas de barro eran importantes en razón que existía un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta, cesiones, permutas, préstamos, pagándose en especie o con metales. Los que cultivaban la tierra debían pagar un tributo en proporción al Valor que generaba la tierra (ingreso por cosechas). Egipto En Egipto se tenía una acción particular en la cual el rey era un Dios o representante de Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra. Por ese motivo éste rentaba este insumo. Luego de la cuarta dinastía, la propiedad inicia una transición de ser objeto de renta al concepto de propiedad pura. Existen evidencias escritas que la revolución en el uso de la tierra, la lleva a cabo Ramses II el Grande ( siglo XVI a.C.). Según Herodoto: ¨Sosostris dividió el suelo de Egipto entre los habitantes asignándoles a tolos lotes cuadrados de terreno de igual tamaño, y obteniendo su recaudación principal de la renta que los poseedores tenían que pagarle año por año, los lotes tenían lados de 100 codos¨. En la época de Ptolomeo la tierra se dividía en cinco tipos: Ø La tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto) Ø La tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios mientras prestan servicio Ø Las parcelas invendibles (tierras de los soldados) Ø Las tierras del templo Ø Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos) Roma El derecho romano asignada al primer ocupante de un área le pertenecían la tierra, el agua, el aire y los animales que sobre ésta existiesen (derecho de propiedad exclusiva). Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma. En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas Doce Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.) Estas tablas talladas en mármol presentan los siguientes principios que influyeron en la concepción del derecho privado: · La propiedad privada sobre bienes raíces · La libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos y documentos · El traslado de los bienes por herencia En el periodo 405 – 395 a.C, se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio del expansionismo romano por occidente, que también marca el inicio de la propagación de la jurisprudencia romana, que prácticamente es la base de la mayor parte de las legislaciones de occidente. 2. Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica Según Vicente Caballer, la civilización INCA fueron los primeros tasadores en América Latina. El mercado INCA no tenia moneda ni mercado y su desarrollo sólo podía tener un desempeño eficiente con la participación de los tasadores o llamados Chaninchaqkuna. Estos por posteriormente establecieron los primeros catastros en América, para posteriormente seguir con estas técnica los conquistadores españoles y portugueses en los períodos de la colonia. Principalmente durante la época del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la más antigua como es el Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (1890). Posteriormente podemos citar las siguientes asociaciones: Ø 1949 fundación de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV (1949). Ø IBAPE (Instituto Brasileño de Avaluadores y Peritos de Ingeniería, que en la época de 1980 se reúne con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Se destaca el potencial científico de sus valuadores Ø 1981 creación The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comité Internacional de Valuación, IVSC. Ø 1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela) Ø Asociación de Avaluadores de Paraguay Ø Instituto de Avaluadores del Uruguay Ø Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación Nota: Es menester aclarar que el 4 de Abril de 1957 fue creado el Instituto Argentino de Tasaciones (I.A.T.), República Argentina, al cual tengo el honor de ser socio (nº 518) El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación. Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV. Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ |
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Orientación del lote o terreno - 05:58, 2/05/2012 |
Nociones Generales A fin de conocer la posición relativa de cualquier región de la tierra, se considera imaginariamente en el horizonte cuatro puntos denominados “cardinales”. Orientarse es determinar con precisión en el horizonte los citados puntos, que no es difícil conseguir por el sol, la estrella polar o la brújula. Por lo tanto los puntos “cardinales” son Norte, Sud, Este y Oeste. Estos a su vez llevan a otras denominaciones: Norte Boreal, o septentrión, que es la dirección que marca el polo ártico y se designa con la letra “n”; Sur o austral, es la dirección del polo antártico y se designa con la inicial “S”. Este, denominado levante u oriente y es la otra parte del horizonte, por donde sale el sol se señala con la letra “E”, y Oeste, llamado poniente, occidente u ocaso, corresponde al lugar opuesto al anterior al anterior dónde aparentemente se oculta el Sol, se indica con la letra “O”. Con los cuatros puntos estudiados no son suficientes para que el perito tasador pueda indicar todas las direcciones o rumbos posibles sobre el horizonte, se ha subdividido los ángulos comprendidos entre uno y otro punto de suerte que cada uno, diste del otro 45º. Esta nueva subdivisión es llamada “puntos colaterales o intermedios” y se designan por los dos colaterales o vecinos; así el intermedio entre el Norte 3 y el Este, se llama Nordeste y se indica N.E.; el comprendido entre el Este y el Sur, se llama Sudeste y se marca “S.E.”. ÇEl situado entre el Sur y el Oeste, recibe el nombre de Sudoeste y se indica con las iniciales S.O. y por último el intermedio entre el Oeste y el Norte, llámase Noreste y se lo designa con las letras “N.O.” Influencia en el Terreno - Orientación Cuando se menciona la orientación de los predios, se refiere a la posición determinada respecto a la mira hacia el punto cardinal. Dicha posición ejerce influencia que debe hacerse conocer en el dictamen que el tasador eleva a sus interesados, en virtud que al constituirse o constituida una vivienda sobre el terreno da lugar a disminuir el valor o bien darle el que corresponde atento a sus condiciones orientadas. Los terrenos que tienen orientación hacia el NORTE percibe mayor aceptación preferencial en virtud de recibir el sol en su frente, por lo que el edificio no se encuentra castigado por la humedad, lo que permite que sus moradores puedan habitar con mayor confort, dado que en el invirtno produce un clima templado y acogedor. En los antecedentes de recopilación para realizar la tasación, debe advertirse dicha ubicación del terreno así, considerar la más conveniente, ya que influye en la valorización del bien. Los predios que miran hacia el SUR, no reciben durante el transcurso del año irradiación solar; en cambio perciben las corrientes de aire de dicho punto cardinal. Las lluvias impulsadas por el viento sureño suele azotar la propiedad, dando lugar a que los ambientes del edificio sean muy fríos, sin amparo de los rayos solares. Esta orientación está considerada de carácter REGULAR, por lo que el perito tasador debe tener en cuenta al realizar el cálculo del valor venal del inmueble. Si el terreno se encuentra orientado al ESTE, por lo general se considera RECOMENDABLE, dado que en esa orientación el edificio recibe los rayos solares durante la mañana en las habitaciones frontales y durante el resto del día no deja de ser iluminado. Por último, cuando el predio se encuentra orientado al OESTE, debe tenerse presente que en principio se trata de una ubicación MALA. En efecto, el sol al comenzar el día da en los fondos del edificio y al recibir vientos del Sur Oeste, no resulta NADA BENEFICIOSO.- Varias son las teorías relacionadas sobre el frente del terreno. Las dos más importantes resultan ser: la primera es la que por la cual se deduce que aumentando la métrica del frente, da lugar a aumentar el precio, en proporción al lugar y el mercado inmobiliario vigente. Esta doctrina se encuentra basada teniendo presente la amplitud que el edificio puede adquirir y en consecuencia facilitaría el proyecto arquitectónico en todos sus aspectos, sea de construcción y visual, etc. La segunda teoría interpreta lo adverso. En tal sentido Chandías advierte: “Hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente; -y agrega- fuera de esa zona el valor desciende”. El ciado tratadista entiende que los frentes comprendidos entre 9 y 15 metros, parecen ser lo más cotizados, advirtiendo luego que “fuera de esa zona la influencia resulta negativa”. Sin duda, el frente por lo general es construido con cierta preferencia arquitectónica, en razón por la que se emplea materiales mas costosos y cuidadosa terminación. Dentro del mercado inmobiliario, el frente amplio siempre es mejor cotizado, pero en razón de la pura lógica, el interés señalado tiene sus verdaderos límites, en consecuencia un frente angosto de 7 m disminuye considerablemente su interés y por lo tanto declina el precio del terreno. Más aún, dado el breve espacio da lugar a resoluciones arquitectónicas forzosas y como resultado de tales circunstancias las construcciones que se realicen en pisos altos dan lugar a reducir sensiblemente el área de planta baja debido a la construcción de escaleras y las disposiciones y pasillos de dichas dependencias serán muy reducidas. Por lo tanto las proporciones que el maestro Chandías considera como factibles para el frente -9 a 15 m-, interpretamos que son en realidad los predios más cotizados en virtud que de su construcción, no obstante resulta más onerosa, existe equivalencia al obtener una renta superior. Dentro del sinnúmero de acepciones de dicho vocablo, el que más se acerca a nuestro modismo lingüístico, es el que indica que se trata de una medida usada en la marina y que representa una cuarta parte de la milla, o sea 463 metros lineales. Al respecto y siguiente con las sabias enseñanzas de Rivarola, debemos entender por cuadra en estos estudios, una sola de las aceras al respecto es harto frecuente que entre ambas exista una diferencia muy notable de precio en razón de sus factores accesorios. Por otra parte incide en el valor de la tierra su posición con relación con la de su frente en el sentido de existir siempre una “cuadra húmeda y la otra seca”; sin lugar a dudas la acera “seca” se la prefiere más y en consecuencia por ello influye en su precio. Siempre se tienen en cuenta que al construir un edificio se debe tomar debidas precauciones para que la humedad natural que castiga a ese predio no penetre en las paredes, perjudicando por cierto la vivienda. No obstante lo precedentemente apuntado, en muchos barrios comerciales la acera “húmeda” es más importante que la otra en virtud de que abundan los negocios y tránsito de peatones mayor que en la de su frente y sin lugar a dudas la demanda es siempre superior, motivos y evidentes que dan lugar que su precio se eleve, con relación a la vereda “seca”. UBICACIÓN DEL LOTE EN LA CUADRA En la planilla destinada a anotar antecedentes, el perito tasador debe hacer constar la ubicación que tiene dicho predio en la cuadra respecto de los factores generales y dentro de la misma manzana o lote mayor. El citado antecedente da lugar a que llegado el momento de valuar el inmueble se tenga fundamentos expresamente determinados para ellos, probidad, buena opinión y las demás circunstancias que se exige para desempeñarse en dicha profesión. Respecto a la ubicación del terreno debe, en principio, observarse si se encuentra cercano a una calle importante de tránsito o comercial, ya que su cercanía influye poderosamente sobre su valor. Además debe advertirse que la cercanía a la esquina muchas veces favorece la apreciación de su valor. También la vecindad o límites con otros edificios que pudieren perturbar la natural tranquilidad de quienes sean sus moradores, sea por ruidos de motores, vibraciones, humo, calor, olores, luminosidad y otros elementos que puedan molestar. El presente artículo ha sido extraído de: “Tasación Inmobiliaria” - Eduardo L. Lapa - Ed. La Cañada - Córdoba - 2007 Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ |
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El frente de un terreno - 05:56, 2/05/2012 |
Varias son las teorías relacionadas sobre el frente del terreno. Las dos más importantes resultan ser: la primera es la que por la cual se deduce que aumentando la métrica del frente, da lugar a aumentar el precio, en proporción al lugar y el mercado inmobiliario vigente. Esta doctrina se encuentra basada teniendo presente la amplitud que el edificio puede adquirir y en consecuencia facilitaría el proyecto arquitectónico en todos sus aspectos, sea de construcción y visual, etc. La segunda teoría interpreta lo adverso. En tal sentido Chandías advierte: “Hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente; -y agrega- fuera de esa zona el valor desciende”. El ciado tratadista entiende que los frentes comprendidos entre 9 y 15 metros, parecen ser lo más cotizados, advirtiendo luego que “fuera de esa zona la influencia resulta negativa”. Sin duda, el frente por lo general es construido con cierta preferencia arquitectónica, en razón por la que se emplea materiales mas costosos y cuidadosa terminación. Dentro del mercado inmobiliario, el frente amplio siempre es mejor cotizado, pero en razón de la pura lógica, el interés señalado tiene sus verdaderos límites, en consecuencia un frente angosto de 7 m disminuye considerablemente su interés y por lo tanto declina el precio del terreno. Más aún, dado el breve espacio da lugar a resoluciones arquitectónicas forzosas y como resultado de tales circunstancias las construcciones que se realicen en pisos altos dan lugar a reducir sensiblemente el área de planta baja debido a la construcción de escaleras y las disposiciones y pasillos de dichas dependencias serán muy reducidas. Por lo tanto las proporciones que el maestro Chandías considera como factibles para el frente -9 a 15 m-, interpretamos que son en realidad los predios más cotizados en virtud que de su construcción, no obstante resulta más onerosa, existe equivalencia al obtener una renta superior. Dentro del sinnúmero de acepciones de dicho vocablo, el que más se acerca a nuestro modismo lingüístico, es el que indica que se trata de una medida usada en la marina y que representa una cuarta parte de la milla, o sea 463 metros lineales. Al respecto y siguiente con las sabias enseñanzas de Rivarola, debemos entender por cuadra en estos estudios, una sola de las aceras al respecto es harto frecuente que entre ambas exista una diferencia muy notable de precio en razón de sus factores accesorios. Por otra parte incide en el valor de la tierra su posición con relación con la de su frente en el sentido de existir siempre una “cuadra húmeda y la otra seca”; sin lugar a dudas la acera “seca” se la prefiere más y en consecuencia por ello influye en su precio. Siempre se tienen en cuenta que al construir un edificio se debe tomar debidas precauciones para que la humedad natural que castiga a ese predio no penetre en las paredes, perjudicando por cierto la vivienda. No obstante lo precedentemente apuntado, en muchos barrios comerciales la acera “húmeda” es más importante que la otra en virtud de que abundan los negocios y tránsito de peatones mayor que en la de su frente y sin lugar a dudas la demanda es siempre superior, motivos y evidentes que dan lugar que su precio se eleve, con relación a la vereda “seca”. UBICACIÓN DEL LOTE EN LA CUADRA En la planilla destinada a anotar antecedentes, el perito tasador debe hacer constar la ubicación que tiene dicho predio en la cuadra respecto de los factores generales y dentro de la misma manzana o lote mayor. El citado antecedente da lugar a que llegado el momento de valuar el inmueble se tenga fundamentos expresamente determinados para ellos, probidad, buena opinión y las demás circunstancias que se exige para desempeñarse en dicha profesión. Respecto a la ubicación del terreno debe, en principio, observarse si se encuentra cercano a una calle importante de tránsito o comercial, ya que su cercanía influye poderosamente sobre su valor. Además debe advertirse que la cercanía a la esquina muchas veces favorece la apreciación de su valor. También la vecindad o límites con otros edificios que pudieren perturbar la natural tranquilidad de quienes sean sus moradores, sea por ruidos de motores, vibraciones, humo, calor, olores, luminosidad y otros elementos que puedan molestar. El presente artículo ha sido extraído de: “Tasación Inmobiliaria” - Eduardo L. Lapa - Ed. La Cañada - Córdoba - 2007 Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Cuadra - 05:54, 2/05/2012 |
Dentro del sinnúmero de acepciones de dicho vocablo, el que más se acerca a nuestro modismo lingüístico, es el que indica que se trata de una medida usada en la marina y que representa una cuarta parte de la milla, o sea 463 metros lineales. Al respecto y siguiente con las sabias enseñanzas de Rivarola, debemos entender por cuadra en estos estudios, una sola de las aceras al respecto es harto frecuente que entre ambas exista una diferencia muy notable de precio en razón de sus factores accesorios. Por otra parte incide en el valor de la tierra su posición con relación con la de su frente en el sentido de existir siempre una “cuadra húmeda y la otra seca”; sin lugar a dudas la acera “seca” se la prefiere más y en consecuencia por ello influye en su precio. Siempre se tienen en cuenta que al construir un edificio se debe tomar debidas precauciones para que la humedad natural que castiga a ese predio no penetre en las paredes, perjudicando por cierto la vivienda. No obstante lo precedentemente apuntado, en muchos barrios comerciales la acera “húmeda” es más importante que la otra en virtud de que abundan los negocios y tránsito de peatones mayor que en la de su frente y sin lugar a dudas la demanda es siempre superior, motivos y evidentes que dan lugar que su precio se eleve, con relación a la vereda “seca”. UBICACIÓN DEL LOTE EN LA CUADRA En la planilla destinada a anotar antecedentes, el perito tasador debe hacer constar la ubicación que tiene dicho predio en la cuadra respecto de los factores generales y dentro de la misma manzana o lote mayor. El citado antecedente da lugar a que llegado el momento de valuar el inmueble se tenga fundamentos expresamente determinados para ellos, probidad, buena opinión y las demás circunstancias que se exige para desempeñarse en dicha profesión. Respecto a la ubicación del terreno debe, en principio, observarse si se encuentra cercano a una calle importante de tránsito o comercial, ya que su cercanía influye poderosamente sobre su valor. Además debe advertirse que la cercanía a la esquina muchas veces favorece la apreciación de su valor. También la vecindad o límites con otros edificios que pudieren perturbar la natural tranquilidad de quienes sean sus moradores, sea por ruidos de motores, vibraciones, humo, calor, olores, luminosidad y otros elementos que puedan molestar. El presente artículo ha sido extraído de: “Tasación Inmobiliaria” - Eduardo L. Lapa - Ed. La Cañada - Córdoba - 2007 Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Topografía (algunos conceptos) - 05:49, 2/05/2012 |
TOPOGRAFÍA El vocablo “topografía” significa el arte de describir y delinear detalladamente la superficie de un terreno o territorio de no grande extensión. Comprende también el conjunto de particularidades que presenta un terreno en su configuración superficial. Con respecto a su reseña histórica podemos sintetizar que la topografía tiene sus orígenes rudimentarios en las primeras cartas geográficas que se atribuyeron en Grecia a Anaximandro, destacado filósofo jónico, quien fue discípulo de Tales, matemático, astrónomo y filósofo griego, atribuyéndosele ejecución imperfecta. En Grecia, fue introducida por los caldeos, y los romanos encontraron en Sicilia un aparato que proyecta sobre un plano inclinado. La longitud y posición de la obra determinaba, el punto o lugar donde se hacía la observación, respecto a otros lugares observados con anterioridad. En el año 15 del reinado de Teodosio, emperador romano, se ordenó medir en longitud y latitud las provincias romanas. En Europa fueron mejorando los trabajos topográficos a partir del siglo XI. Importancia de la Topografía en las Tareas de Tasaciones. En la tasación de un terreno cabe realizar un breve estudio topográfico del lugar, describiendo los accidentes de la superficie y el conjunto de particularidades que tiene el lugar donde se encuentra el inmueble. La altimetría es un elemento que debe estar previsto en el proceso de la tarea; en efecto, el lugar donde se halla el lote, con relación a la altura de otras zonas o barrios y calles. Las zonas bajas son por lo general menos cotizadas que las altas, salvo que en las primeras se encuentren instalados diversos negocios, revistiendo de esa manera un centro comercial. Caso contrario, las zonas altas son de menor humedad y en época de precipitaciones pluviales deben estar bien provistas con bocas de tormentas; en su defecto suelen anegarse las calles, lo que perjudica sensiblemente a sus habitantes. De la misma manera es necesario observar el desnivel o pendiente de la cuadra tomando como base las dos esquinas de las calles circundantes. Debe tenerse presente también la acera sin desnivel, es decir sin ninguna inclinación natural de la superficie. De la misma manera debe manifestarse en la descripción del suelo cuando este presenta una ondulación sin mayor importancia. Cuando se la considera pendiente, puede ser una declinación moderada o bien fuerte. En efecto, existen calles donde el desnivel entre dos calles transversales puede llegar hasta tres metros en el tramo de la cuadra, ello puede dar lugar para edificar en un terreno que dé su frente a tal desnivel, la necesidad de construir cimientos especiales o rellenos a los fines de nivelar el suelo del terreno. Puede ocurrir también que una de las cuadras de la misma arteria se observa un nivel parejo, pero en la cuadra siguiente, el terreno es sumamente elevado del nivel de la vereda. Esa sobre altura en relación a la calzada, en otras épocas resulta ser un valor positivo, sobre todo en una zona residencial, donde se construía edificios sobre el terreno elevado y se lo rodeaba de jardines y escaleras semicirculares, fuentes de agua, etc. Hoy, por lo general, se busca la altura al nivel de la vereda, más si se edifica para propiedad horizontal o negocios, donde se trata de evitar escalones en su entrada. También resulta desfavorable el terreno bajo nivel, en virtud de que hay que rellenarlo para llegar a su nivel normal. El presente artículo ha sido extraído de: “Tasación Inmobiliaria” - Eduardo L. Lapa - Ed. La Cañada - Córdoba - 2007 Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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LOTES URBANOS (algunos conceptos) - 05:41, 2/05/2012 |
Factores internos.- A los factores que determinan los elementos externos ya observados, deben agregarse los internos del terreno, como medidas y proporciones, niveles, aprovechamiento y desperdicios para edificaciones, pavimentos, etc. Todo ello contribuye a que el valor unitario sea venal. a) Medidas y proporciones. Indudablemente que la cantidad de metros cuadrados que componen la superficie de un terreno, en principio, influye en su valor, pero ello no quiere decir que no admita otros elementos que devalúen el precio que surge de esa progresión aritmética. Es decir, no siempre el precio vale en relación a la suma de los metros cuadrados que contenga. En la hipótesis de dos terrenos linderos, pero de distintas proporciones, no debe considerarse que indefectiblemente el que más metros cuadrados contenga será el que más valga. Absolutamente; será necesario observar la simetría de cada uno relacionándola con el posible aprovechamiento cuando se construya sobre ellos. El valor unitario de un terreno de 10 metros de frente por 30 de fondo, perfectamente simétrico, debe considerarse muy bueno, en virtud de permitir a su adquirente una fácil y confortable distribución de las comodidades deseadas al proyectarlas, y por tanto es mucho más valioso, proporcionalmente, que si tuviera 8,66 por 50 m. También goza de buenas perspectivas un terreno de 8,66 m. de frente con un fondo de 25 m. En cambio, cuando un terreno tiene mucho fondo, el interés sólo se considera por el espacio edificable y, en consecuencia, disminuye el precio en proporción a los metros cuadrados. El exceso de dimensiones de fondo en un predio produce en su futura construcción una cuestión antieconómica en su forma de utilizarlo. Se ha comprobado que los departamentos o locales que se hallan más próximo a la línea municipal son más productivos en el alquiler, con relación proporcional a los intereses, de manera que el costo de la construcción, cuando ésta es de pocos pisos, a veces no está compensado en el cálculo de renta efectuado, lo que da lugar a que el terreno sea castigado en su valuación. Un interesante estudio realizado por el Ing. Valiente Noailles, con motivo de un juicio de expropiación que la Municipalidad había iniciado, demuestra fehacientemente que un terreno disminuye en su precio a medida que aumenta el fondo. Asimismo, el precio unitario irá aumentando a medida que aumenta el frente con la proporción del fondo, pero que comienza nuevamente a disminuir cuando el frente toma dimensiones desproporcionadas con relación al fondo. Algunas doctrinas establecieron normas para determinar el precio unitario cuando el terreno tiene un fondo normal. Muchas de ellas obedecen a un coeficiente que una tabla. Las principales responden a las iniciativas de Murray-Hoffman; A. Rebuelto; Valiente Noailles y Hoffman-Neill, y en el aspecto impositivo a la ley de pavimentación.- b) Nivel. El martillero al tasar un terreno debe tener muy presente la importancia que representa a nivel con relación a la vereda. La diferencia resulta siempre muy onerosa, ya sea su nivel más alto o más bajo que el normal. Analicemos, por ejemplo, un terreno cuyo desnivel inferior pasa a los 15 centímetros (se considera importante el perjuicio cuando pasa de esa medida) con relación a la vereda. Desde ya que se hace imprescindible rellenarlo, lo que resulta muy costoso, sobre todo si el predio, atento a las condiciones generales, no está en relación al precio que insume tal tarea.- Cuando el lote se halla a mayor altura de la normal, entiende a ese respecto Fitte y Cervini que debe considerarse perjuicio cuando es superior a los 30 centímetros. Sin lugar a dudas, cuando es necesario recurrir al desmonte, las condiciones de valoración del predio resultan de menor precio, considerando que esta operación es muy costosa. Debe tenerse presente en principio, que la tierra excavada ocupa un volumen mayor que el del perfil (Chandías, Cómputos y presupuesto, p. 246), motivo por el cual se le denomina técnicamente a su volumen “esponjamiento inicial”. De esa manera la tierra aumenta de volumen, lo que hace muy oneroso su traslado, pues se acostumbra cobrar por metro cúbico sobre camión. Para ambos casos, el valuador deducirá del precio calculado el importe resultante de dichas tareas. Asimismo, deberá tener en cuenta que si se trata de lugares altos, como los de Barrancas de Belgrano, Olivos, San Isidro, etc., puede aprovecharse el exceso de desnivel para la construcción de edificios bajos, usando ese desnivel como elementos estético. Se considera como terreno ideal y mejor cotizado al que se halla a nivel de la calzada, porque para su edificación no es necesario realizar gastos extraordinarios y ella se efectúa con el máximo de beneficios (C. Argañaráz, Valuaciones rurales, industriales y urbanas. p.248). c) Aprovechamiento del terreno. Muchos lotes de la Capital tienen un frente de 8,66 m., consecuencia de antiguas medidas, 10 varas. Ésa es la medida que más abunda en el catastro, que si bien no cubre las necesidades de la arquitectura moderna, la distribución dentro de ellas no resulta tampoco sumamente engorrosa. El martillero valuador hará inmediatamente el cálculo siguiente: Muros medianeros…………….0,45* Muros interiores…………...…0,10 Pasillo de acceso..................1,20 Total......................................1,75 (*)Nuestro Código Civil en el art. 2726 señala que las paredes de cerramiento y división, de 18 pulgadas, que atento a la ley 845 de uso obligatorio del sistema métrico decimal se aproxima a los 0,45 m., medida mantenida en las reglas de edificación de muchos municipios. El Código de Edificación acepta la reducción de espesor a 0,30 m. siempre que no se practiquen rebajos, cortes, canaletas, etc. (Cód. de Edif. De los muros) Suma ésta que deduciéndola de 8,66 deja 6,91 m. aprovechables, y de aplicarse la medianera de 0,30 m. el remanente suma 7,06 m. Claro está que las medidas señaladas (6,91 o 7,06 m) resultan estrechas cuando se piensa disponer en su interior escaleras o ascensores. De esta manera, el valor intrínseco de un predio de 8,66 m de frente será siempre inferior al de un lote de 10 m de frente, si tomamos en cuanta la amplitud y el aprovechamiento de su posible construcción (Argañaráz enseña que los terrenos de forma rectangular, cuyo ancho no sea menor de 8 a 9 m, se prestan para la construcción de edificios con mayor economía sin desperdicios de terreno -ob. Cit. p. 249-). Recordemos, además, que un lote de mucho fondo no guarda armonía con su frente: se desvaloriza en su precio unitario. En principio, para comprar un terreno de gran fondo debe el adquirente tener un motivo especial, como el de construir un galpón para almacenamiento, talleres, etc; de lo contrario, para ser aprovechado un predio de esas dimensiones, debe aumentarse la inversión de capitales. En consecuencia, se produce, por lo general, menor demanda, lo cual hace rebajar el precio. e) Pavimento. También influye en forma directa sobre el precio del terreno el pavimento. Por lo general un terreno sobre pavimento es valorizado atento a las comodidades que brinda. No obstante se registran casos en que los propietarios de los terrenos no soportan su crecido costo y al intentar venderlos hallan que su valor venal no alcanza a cubrir el del terreno y pavimento. Este fenómeno se produce por lo general en las zonas donde la urbanización ha quedado estancada, lo que motiva que muchos propietarios “liquiden” el inmueble por no poder cumplir con las cuotas exigidas por el pavimento. En la Capital Federal no ocurre eso, en virtud de que quedan contadas calles sin pavimentar y el valor de la tierra y pavimento siempre resulta menor al precio de venta. f) Bondad del suelo. Dentro de los factores favorables para la utilización del terreno, la resistencia del suelo responde a un caso especialísimo. Teniendo presente que al no hallarse a la vista, como los demás factores estudiados, su determinación no resulta cosa sencilla de averiguar y en muchas oportunidades ni sus mismos propietarios tienen conocimiento de ello. Es necesario aclarar que la bondad del suelo no tiene ninguna relación con el nivel del suelo ya estudiado. Dicho elemento responde a la seguridad que puede ofrecer a los cimientos de una construcción y constituye precisamente la primera preocupación de los profesionales encargados de llevar a cabo el edificio. Una obra construida en forma defectuosa por desconocer la verdadera propiedad del suelo, trae como consecuencia una serie de trastornos y peligros, y a veces su reparación resulta sumamente costosa. Atento a esas consideraciones se hace necesario que el martillero en función de tasador averigüe -de no haberse construido nunca sobre ese predio- si la zona o lugar ha sido rellenada. Los terrenos que sufrieron ese proceso para lograr su nivel normal, o los que no tengan las consistencias apropiadas, originan gastos extraordinarios en la tarea de cimentación del edificio a los fines de hallar tierra firme, lo que representa, según Rivarola, “un valor negativo para la economía del oficio” (J.V. Rivarola, Financiación y economía de edificios, p. 97). Lo mismo ocurre en los terrenos ubicados dentro de las zonas ribereñas, como el barrio de la Boca, etc., donde el suelo adecuado se halla a veces a 15 metros de profundidad, resultando en algunas oportunidades más onerosos los cimientos que el costo de todo el edificio, según el medio empleado, sea pozo romano, pilares, vigas continuas, pilotes fabricados en subsuelo, etc. Por otra parte, en la Capital y sus alrededores son contadas las empresas que se dedican a esta labor, lo que hace elevar el precio en razón de que no existe la competencia. Todos estos gastos señalados no se toman en cuenta si luego se quiere enajenar la propiedad. El valor será exactamente igual que si tuviera cimientos simples, de manera que dicha inversión resulta nula con relación al valor venal de la propiedad. Repetimos, no es fácil la tarea de investigar el estado del subsuelo y el martillero solamente podrá emplear para ello la indagación ante los vecinos antiguos del lugar. El Código de Edificaciones, en el capítulo titulado “Ensayo del suelo por la Municipalidad”, establece que la Dirección efectuará sondeos y ensayará terrenos en distintos lugares de la ciudad y recogerá cuanta información convenga de los casos tramitados por particulares, a fin de conocer el perfil geológico del subsuelo y su aptitud para recibir cimentaciones. Añade el citado capítulo, que además compilará los datos para suministrar informaciones a pedido de interesados. No obstante, en la práctica los informes que se puedan adquirir de dicha fuente no son nada más que referenciales. Al solo efecto informativo, los ingenieros, para efectuar el reconocimiento del suelo, emplean el medio de calicatas, o sea, zanjas o pozos que descubren las capas del terreno. Las calicatas son distribuidas convenientemente en diversas partes del suelo donde hayan de asentar los cimientos, sobre todo en los puntos donde la carga se acentúa (Le Brenn Quaintenne, Estudio del terreno de fundación y determinación de su resistencia, en rev. “Ciencia Técnica”, julio de 1947, vol.109) El presente artículo ha sido extraído del libro: Eduardo L. Lapa - Estudio del Título de Propiedad. La Tasación de Inmuebles - 2ª edición, actualizada - Ediciones Depalma - Bs.As. - 1994.- Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ |
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Métodos de tasación para maquinarias, instalaciones y rodados (parte III) - 09:25, 24/04/2012 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3.10.- Método Venezolano (Pardo - Pulido): Existe un criterio que plantea un Coeficiente de Ajuste MK", para obtener coincidencia entre el Valor anteriormente calculado y una posible realidad del Mercado y un estado de Mantenimiento observado, por lo que se debe calcular este Coeficiente para obtener valores acordes al verdadero valor del activo considerado, obteniéndose en consecuencia la siguiente fórmula: VA = (VR - DA) * K DA = 1 - [(1- r) * (n/T + (n/T) 2)/2] K = K1 * K2 * K3 K1 = D por mantenimiento. K2 = D por mercado. K3 = D por tecnología.
DEPRECIACIÒN POR MANTENIMIENTO
DEPRECIACIÒN POR MERCADO
DEPRECIACIÒN POR TECNOLOGÌA
Ejemplo:
3.7.- Método de la Suma de los Dígitos: Para este caso, el cálculo del Factor de Depreciación Acumulada (Fd), corresponde a la siguiente expresión: Fd = (S - s)/S Siendo: S = Suma de los dígitos de los años de vida útil. s = Suma de los dígitos de los años de la vida útil remanente. Fd = Factor de Depreciación Acumulada. VA = VR – DA 3.8.- Método de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Económica y de Costos (Línea Recta Ponderada): Con la siguiente fórmula general: VA = VR {1 - [n/N (A) + FC (B) – FO (C)]} Siendo: VA = Valor actual de la maquinaria. VR = Valor de reposición de la maquinaria n = Es el número de años de vida consumida en términos de producción. N = Es la vida total, que se estima tendría el bien en términos de producción. FC = Es el factor de conservación o apariencia física. FO = Es el factor de obsolescencia. A.B.C.= Son los ponderados en forma porcentual asignados a la Edad, Conservación y Obsolescencia.
El factor de conservación, es el estado físico observado en dicho equipo con respecto al mantenimiento, ritmo de producción y condiciones de operación:
Dicho factor está en función de las innovaciones o modificaciones, en los nuevos diseños y capacidades de los equipos:
3.9.- Método de Marston y Agg. La fórmula general que corresponde a éste método es la siguiente: VA = VR {0.9 [1+i)vu - (1+i)e / (1+i)vu -1] + 0.10} VA = Valor Actual. VR = Valor de Reposición. VU = Vida Útil. e = Edad. i = Tasa de Interés de Recuperación. (12%) Ejemplo:
VA = ? VR = 115.000.000,00 n = 7 años T = 15 años r = (10%) 0,10 i = (12%) 0, 2 VA = VR {0.9 [(1+i)vu - (1+i)e / (1+i)vu -1] + 0.10} VA = 115.000.000,00 {0.9 [(1+0,12)15 - (1+0,12)7 / (1+0,12)15 -1] + 0.10} VA = 115.000.000,00 {0.9 [(1,12)15 - (1,12)7 / (1,12)15 -1] + 0.10} VA = 115.000.000,00 {0.9 [(5,47357) - (2,21068) / (5,47357) -1] + 0.10} VA = 115.000.000,00 {0.9 [(3,26289) / (4,47357)] + 0.10} VA = 115.000.000,00 {0.9 (0,72937) + 0.10} VA = 115.000.000,00 (0,656433 + 0.10) VA = 115.000.000,00 {0,756433} VA = 86.989.795,00 Aclaración: El signo monetario que da cuenta los ejemplos (Bs), se corresponde a la moneda venezolana Peso Bólivar o Bolívares.- Los presentes ejemplos han sido extraídos del material de estudio Programa de Formación de: TASADORES-Manual del Módulo: Valuación de Maquinas, Equipos, Instalaciones Industriales y Vehículos elaborado y dictado por el Autor del mismo: Juan Vicente Bolivar, año 2007.- Agradezco al Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, por haberme permitido acceder a tal material.- Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa saber más sobre la materia TASACIÓN o VALUACIÓN, te invito a que busques en el ícono Archivo, o piques sobre los links de mis restantes blogs que encontrarás bajo mi firma. Si tenés dudas o alguna consulta que hacer, podrás escribirme a mi correo personal, que también encontrarás bajo mi firma.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Métodos de tasación para maquinarias, instalaciones y rodados (parte I) - 08:51, 24/04/2012 |
3.1.- Método de Ventas Comparables: El enfoque de valoración por excelencia, se sustenta en el principio de sustitución que dice que "nadie pagará por un bien más de lo que le costaría adquirir otro de la misma calidad, utilidad, edad y estado de conservación". El método se desarrolla recopilando información en el mercado, sobre ventas efectivamente realizadas de propiedades comparables. Del análisis comparativo de las cualidades y defectos del bien valorado, con las de los bienes vendidos en el mercado, se extraen conclusiones sobre el más probable valor del bien valorado. Dentro del proceso se hacen todas las consideraciones pertinentes sobre el efecto de las variables impuestas por las coyunturas económicas y políticas en los mercados y en el valor de los bienes. 3.2.- Método del Costo: El enfoque considera que en un mercado estable, el valor del bien coincide con sus costos de construcción, acabado de terminar y con ausencia de vicios constructivos. Se sustenta en el principio de sustitución que dice que "nadie pagará por un bien más de lo que costaría construir uno de la misma calidad y utilidad". Este enfoque conduce a la consideración de la edad y estado de conservación del bien valorado, para diferenciarlo, a través de la estimación de una cantidad de depreciación, de un bien enteramente nuevo. La depreciación es pérdida de valor debido a la edad, desgaste por uso y/o abuso del bien valorado y se traduce en un grado específico de obsolescencia. Se aplica en aquellos ámbitos donde no se dispone de información de mercado. 3.3.- Método del Ingreso: Es el enfoque de valoración que se aplica a bienes destinados a la producción de rentas y, se basa en el principio " el valor se sustenta en la anticipación de los beneficios que un bien puede producir a su propietario en el futuro". El procedimiento consiste en estimar la corriente de beneficio neto que el bien producirá y se determina el valor presente de la misma. En general, se basa en el análisis del Flujo de Caja y en la definición de una tasa de descuento adecuada que debe considerar, dentro de un escenario económico inflacionario, el efecto de la depreciación del dinero, o adoptar, en su defecto, un escenario de cero inflación, considerando el riesgo país como parte de la tasa de descuento. 3.4.- Método Lineal: Este método es frecuentemente utilizado en contabilidad y por derivación se utiliza en Valuación, la expresión genérica que representa este planteamiento es la siguiente: VA = VR [1 - (1 - r) * n/T] Siendo: VA = Valor Actual. VR = Valor de Reposición. n = Edad. T = Vida Útil. r = Valor Residual. Ejemplo:
VA = ? VR = 115.000.000,00 n = 7 años T = 15 años r = 0,10 VA = VR [1 - (1 - r) * n/T] VA = 115.000.000,00[1 - (1 – 0,10) * 7/15] VA = 115.000.000,00[1 - (0,90) *0,466667] VA = 115.000.000,00[1 – 0,4200033] VA = 115.000.000,00 * 0,579997 VA = 66.699.658,00 3.5.- Método de Kuentzle: Del Método anterior, se diferencia porque su autor considera, que el, factor atribuible a la Depreciación, estará reflejado por la relación edad, vida útil pero elevada al cuadrado, por lo que la fórmula se transforma de la siguiente manera: ' VA = VR [1 - (1 - r) *(n/T)2] Ejemplo:
VA = ? VR = 115.000.000,00 n = 7 años T = 15 años r = 0,10 VA = VR [1 - (1 - r) *(n/T)2] VA = 115.000.000,00[1 - (1 – 0,10) * (7/15) 2] VA = 115.000.000,00[1 - (0,90) *0,2177778] VA = 115.000.000,00[1 – 0,196] VA = 115.000.000,00 * 0,804 VA = 92.460.000,00 3.6.- Método de Ross: Tiene su basamento en las consideraciones de los Métodos anteriores, al considerar que la solución estará representada por una curva intermedia entre la Línea Recta y la Expresión de Kuentzle, quedando la fórmula en los siguientes términos. VA = VR [1 - (1- r) * (n/T + (n/T) 2)/2] Ejemplo:
VA = ? VR = 115.000.000,00 n = 7 años T = 15 años r = 0,10 VA = VR [1 - (1- r) * (n/T + (n/T) 2)/2] VA = 115.000.000,00[1 - [(1 – 0,10)] * [(7/45) + (7/15) 2] / 2] VA = 115.000.000,00[1 - [(0,90)] * [(0,466667) + (0,217778)] / 2] VA = 115.000.000,00[1 - [(0,90)] * [0,684445] / 2] VA = 115.000.000,00[1 – (0,90 * 0,3422225)] VA = 115.000.000,00[1 – 0,30800025] VA = 115.000.000,00[0,69199975] VA = 79.579.971,25 Aclaración: El signo monetario que da cuenta los ejemplos (Bs), se corresponde a la moneda venezolana Peso Bólivar o Bolívares.- Los presentes ejemplos han sido extraídos del material de estudio Programa de Formación de: TASADORES-Manual del Módulo: Valuación de Maquinas, Equipos, Instalaciones Industriales y Vehículos elaborado y dictado por el Autor del mismo: Juan Vicente Bolivar, año 2007.- Agradezco al Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, por haberme permitido acceder a tal material.- Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa saber más sobre la materia TASACIÓN o VALUACIÓN, te invito a que busques en el ícono Archivo, o piques sobre los links de mis restantes blogs que encontrarás bajo mi firma. Si tenés dudas o alguna consulta que hacer, podrás escribirme a mi correo personal, que también encontrarás bajo mi firma.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ |
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