"La Tasación Inmobiliaria Hoy" charla-debate - 08:01, 13/06/2012 |
Charla-Debate “La Tasación Inmobiliaria Hoy” -abramos el debate- Viernes 22 de Junio de 2012 de 19:00 hs. a 21 hs. Organiza “Biblioteca Pública ‘Prof. Clemente J. Andrada’” Av. Julio A. Roca esq. Villegas – Santa Rosa – La Pampa Disertante Miguel Ángel Antoñana martillero-corredor público-tasador @eltasadorpampeano Temario · Qué es tasar? · Valor · Precio · Mercado · Métodos valorativos · Futurología · Estadísticas Dirigido a Público en general Abogados Funcionarios Públicos y Judiciales Ingenieros Agrimensores Martilleros Agentes Inmobiliarios Estudiantes de la carrera afín CUPO LIMITADO (50 personas) Hacé tu reserva a los teléfonos (02954) 43-5388 41-3010 mail: biblo2317@gmail.com – tasantonana@yahoo.com.ar Aporte mínimo y voluntario para la Biblioteca $ 10,oo Seguramente te quedarás con ganas de escuchar y preguntar mucho más; pero por algo se empieza. Hay que abrir el debate
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Valor y Precio - 07:18, 12/06/2012 |
El concepto de valor no resulta fácil de definir desde un punto de vista económico, aunque las teorías del valor son tan antiguas como la misma ciencia económica, y a lo largo del tiempo sus planteamientos se van sucediendo y reformulando.- Las aportaciones de los economistas son, a partir de la segunda mitad del siglo XVIII, decisivas para analizar el concepto de valor. En su obra La riqueza de las naciones (1776), el economista británico Adam Smith distingue entre el valor de uso, que sirve para satisfacer necesidades humanas, y el valor de cambio, o capacidad para permutarlo por otros bienes. Indica que éste último es el único cuantificable, siendo la expresión económica del valor. Respecto al valor, indica que “…muchas cosas que tienen más del de utilidad suelen tener menos del de cambio, y por el contrario a veces las que tienen más de éste tienen muy poco, o ninguno del otro. No hay una cosa más útil que el agua, y a penas con ella se podrá comprar otra alguna, ni habrá cosa que pueda darse por ella a cambio; por el contrario, un diamante apenas tiene valor intrínseco de utilidad, y por lo común pueden permutarse por él muchos bienes de gran valor.- Según A. Smith, para que un bien posea valor es necesario que lleve incorporado un trabajo humano, el cual es además el factor decisivo en su determinación; la dificultad consiste en diferenciar entre la cantidad de trabajo incorporado y la cantidad de trabajo que puede obtenerse con el bien en su intercambio, lo que le lleva a la necesidad de que ambos conceptos sean iguales. David Ricardo, en los Principios de Economía Política y Tributaria (1817), desarrolla de manera sistemática los planteamientos formulados por A. Smith. Reduce los tres factores determinantes del precio (salario, ganancia y renta) a uno solo: el trabajo; el valor de las cosas está en relación a la cantidad de trabajo necesario para su producción. Será la desproporción entre la tierra disponible y la población la que, al hacer necesaria la explotación de tierras menos fértiles y más alejadas del centro de consumo, determinará unos menores rendimientos, dada su peor fertilidad y situación. Es decir, la renta será la diferencia de rendimientos para trabajos iguales (teoría diferencial de la renta). Otro clásico, Karl Marx, parte como sus predecesores del concepto de valor de uso y valor de cambio, que denomina sustancia de valor y magnitud de valor; mientras que aquél es inherente a la mercancía, el valor de cambio aparece como relación cuantitativa entre mercancías de diferentes valores de uso. Marx desarrolla las teorías de Ricardo, pero considerando que las tierras marginales también producen rentas, ya que si los propietarios actúan restringiendo la oferta en relación a la demanda, posibilitan la obtención de rentas en las tierras peores. La formación de los precios no estará en función sólo del coste de producción, sino que dependerá también de la relación entre la oferta y la demanda. El suelo es un bien susceptible de estar sujeto, en determinadas circunstancias, a un precio de monopolio, independientemente del coste de producción. Mientras Marx desarrollaba la teoría del valor trabajo de la economía política de los clásicos hasta sus últimas consecuencias, otros autores planteaban a finales del siglo XIX el análisis del valor desde ópticas distintas, recuperando el concepto de los economistas de mediados del siglo XVIII (los fisiócrtas, Condillac, Jea-Baptiste Say), para los cuales la característica más importante del valor es su utilidad, es decir, la capacidad de los bienes para satisfacer las necesidades. No obstante, este concepto de valor está íntimamente relacionado con la cantidad de bienes, ya que si éstos son muy abundantes tienden a perder valor, mientras que si son limitados su valor aumenta. Por lo tanto, la escasez o cantidad limitada de un bien condiciona su valor, y éste quedará determinado por el grado de utilidad y su escasez. La idea esencial de este planteamiento, denominado marginalismo, consiste en que el valor de un bien o un producto viene determinado por la utilidad de la última unidad de que se dispone. El capital y el trabajo no son suficientes para dar a los objetos su valor real, ya que con la misma cantidad de capital y trabajo, algunos bienes valen más que otros. El valor marginal y subjetivo depende de la organización social y económica, de los tipos de necesidades, de gustos, de la moda, etc. Alfred Marshall intentó conciliar la teoría clásica del valor trabajo con la marginalista de la utilidad: el valor se forma mediante la oferta (que incorpora el trabajo y la demanda (que incorpora la utilidad marginal para los compradores). El precio es la expresión del valor de un bien, es su medida. El precio de un bien (en una economía de mercado) es producto de la interacción de la oferta y de la demanda. Y entendemos por precio de una mercancía urbana la cantidad de dinero que el comprador estará dispuesto a pagar para adquirir un inmueble, y el vendedor estará dispuesto a recibir. Las anteriores afirmaciones contienen un vínculo indisociable en el binomio valor/precio, tal como dos caras de la misma moneda. Son conceptos distintos pero con un origen común, como veremos. La confusión entre ambos es, sin embargo, frecuente y fuente de conflictos. Existen diferentes conceptos de valor, además de los antes citados: valor de uso y valor de cambio. El valor de mercado sería el equivalente al precio que el bien obtendría en un mercado competitivo y transparente, en función del punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, en unas condiciones tales en que el comprador no tiene urgencia de comprar, ni el vendedor de vender, y ambos no actúan con afán especulativo. También se habla del valor intrínseco, asimilado al valor de coste; valor comparativo, obtenido por contraste con otros bienes similares de los que se conoce su precio en un momento determinado. Valor en renta o valor de producción de beneficios del bien; Valor de reposición, equivalente al precio de coste de recrear el bien de una manera idéntica a la existente. Finalmente, aunque caben otras muchas adjetivaciones no mencionadas, podemos hablar del valor administrativo, título genérico susceptible de especializarse en otros valores contenidos bajo esta definición (valor hipotecario, urbanístico, catastral, ….), regulados mediante normativas y, que representa la estimación que la Administración realiza sobre el valor, utilidad, renta, etc. del bien, según la posición de dicha Administración (de control o garantía, expropiatoria, sancionadora, recaudadora…). Continúa en la próxima página de este blog con: La formación de valores en el territorio. Artículo extraído del trabajo elaborado por Jordi Guimet Pereña - Valoración catastral de inmuebles urbanos - Descripción práctica - Edicions de la Universitat Politècnica de Catalunya, SL - Primera edición: julio de 2002. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/ |
La formación de valores en el territorio - 07:17, 12/06/2012 |
El presente artículo deviene de la página anterior de este blog. Hemos hecho un rápido recorrido por la teoría económica del valor/precio y las distintas acepciones del término. A continuación veremos sucintamente las distintas teorías sobre la formación de valores en el territorio, analizando los factores que inciden en su distribución espacial. Josep Roca (1) analiza en profundidad los ejes o teorías alrededor de las cuales se ha vertebrado el debate del mercado del suelo, que a continuación sintetizamos brevemente: - la teoría estándar o trade-off, también llamada teoría de las rentas de accesibilidad. Von Tünen, en la primera mitad del siglo XIX, analiza la participación de la situación o localización en la formación de los valores, donde el coste del transporte incide directamente en la formación de los valores. La adaptación de este modelo al suelo urbano la llevan a cabo los economistas urbanos americanos (Hurd, Haig…) a principios del siglo actual. La generalización del automóvil y los procesos de suburbialización de las ciudades llevan a una reformulación de la teoría de las rentas de accesibilidad por parte de los ecologistas urbanos (Park, Burgess) en los años 20, y posteriormente por urbanistas como Alonso, Muth, o Wingo, en la década de los 60 y 70. - la teoría de las rentas de externalidad analiza, paralelamente a la teoría estándar, la influencia de las externalidad urbanística y sociales. Las primeras aportaciones son de Alfred Marshall a fines de siglo pasado, continua con Halbwach y su trabajo de los valores “de opinión” realizado sobre el París de 1900, y con los estudios de Hoyt en 1939 sobre la configuración de sectores en la ciudad según una gradación de las rentas; hasta los estudios de los años 60 (de Anderson, Lombardini, Campos Venuti….), que formulan la teoría de las externalidades urbanísticas como alternativa a la concepción clásica basada en la accesibilidad, y que conduce a una interpretación de la formación de los valores urbanos basándose en barrios física y socialmente homogéneos. - la jerarquización social del espacio urbano, analizada a partir de los estudios de los teóricos de los EEUU de los años 50, en los que se destacaba la incidencia que tenían en el valor de los inmuebles la presencia de “ghettos” sociales o raciales. A partir de los años 70 se han sistematizado estudios que analizan el funcionamiento del mercado inmobiliario atendiendo a la localización de la ciudad de los grupos social y económicamente homogéneos, señalando el paralelismo existente entre éstos y la estructura de valores del territorio. - la teoría de la segmentación del mercado plantea la existencia de submercados a partir del desequilibrio entre cantidad y calidad de oferta y demanda. No existe un mercado urbano único, convencional, sino una pluralidad de situaciones que determinan la formación de los precios urbanos, la existencia de submercados, a la vez interrelacionados y autónomos entre sí. Submercados debidos no sólo a los usos distintos (residencial, terciario, industrial….), sino diferenciados por tipologías (en el uso residencial, por ejemplo, viviendas plurifamiliares, unifamiliares en manzana cerrada o aisladas en urbanizaciones….), por la antigüedad (edificaciones nuevas, usadas o muy antiguas), por su superficie y programa (vivienda gran o pequeña, apartamento ….), por su precio, etc. (1) Roca Cladera, Josep: La estructura de valores urbanos: un análisis teórico-empírico. Instituto de Estudios de Administración Local. Madrid. 1988. Continúa en la próxima página de este blog con: ¿Por qué deben ser valorados los inmuebles? ¿Cuáles son los posibles métodos de valoración? Artículo extraído del trabajo elaborado por Jordi Guimet Pereña - Valoración catastral de inmuebles urbanos - Descripción práctica - Edicions de la Universitat Politècnica de Catalunya, SL - Primera edición: julio de 2002. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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¿Por qué deben ser valorados los inmuebles? ¿Cuáles son los posibles métodos de valoración? - 07:16, 12/06/2012 |
El presente artículo deviene de la página anterior de este blog. Los inmuebles deben ser valorados por la necesidad de disponer de una estimación del potencial económico, monetario, que es susceptible de estar implícito en la propiedad de un bien inmueble, a efectos de aplicar sobre el mismo una imposición tributaria directa o indirecta, bien por la mera disponibilidad del bien (stock), bien por haber producido una renta, derivada de su arrendamiento o venta (flujo); para asegurar el bien contra diversos tipos de riesgo, para garantizar un crédito financiera; o simplemente para conocer el valor patrimonial, entre otras varias funciones. Solamente cuando se realiza una transmisión del bien, es decir, cuando acude al mercado inmobiliario, podrá conocerse el precio, en aquel momento, del bien, que será el precio máximo que el vendedor habrá podido obtener y el precio mínimo que el comprador habrá pagado por el mismo. En los demás casos el precio no existe, al no haber operación de compra-venta, de intercambio de un bien por una cantidad monetaria. El valor no dejará de ser una lectura estimatoria de cual sería el precio del bien si se vendiera en aquel momento, o el costo de su reposición, si desapareciera, u otros tipos de precio. La valoración de inmuebles es una especialidad desarrollada en el campo disciplinar de la arquitectura, la construcción y el urbanismo, pero en la que confluyen también conocimientos que provienen de otros ámbitos disciplinares (la economía, el derecho, la geografía, la informática…). Se trata, en cierto modo, de un punto de encuentro de saberes y técnicas diversas y, en consecuencia, no exento de complejidad. El objetivo de la valoración inmobiliaria es obtener el valor de mercado de los inmuebles. No obstante, las dificultades para alcanzar este objetivo son importantes, por cuanto como hemos visto coexisten distintos conceptos de valor. Y dependerá también del tipo de inmueble, si está destinado a producir renta o no, de su situación urbanística, de su situación legal o administrativa, del grado de protección urbanística, de su carácter histórico o artístico, si es de utilidad pública, si existe o no mercado para algunos tipos de inmuebles. La base epistemológica de las valoraciones inmobiliarias se sustenta, como hemos visto, en la teoría del valor, y en un enfoque de la valoración cercano a los planteamientos neopositivistas, que priorizan la utilización de métodos cuantitativos y objetivos (2). No obstante, en otras disciplinas sociales se han desarrollado enfoques de la teoría de la valoración, que incorporan aspectos cualitativos, y utilizan métodos basados en la aceptación de la componente subjetiva de todo proceso valorativo, sin perder por ello la condición de “ciencia” (3). La aplicación de estas concepciones a la valoración inmobiliaria es una cuestión controvertida. Para obtener el valor de los inmuebles, los métodos de valoración inmobiliaria mas usuales (4) son el de capitalización de rentas, aplicable a los bienes que producen una rentabilidad, el método de comparación con el mercado, y el de reposición, utilizado para la valoración de las construcciones, mientras que para obtener el valor del suelo se utiliza el método residual. (2) El marco teórico de las valoraciones inmobiliarias se realiza en Bernat, J: “Epistemología de la valoración inmobiliaria: estat de la quesito a partir de la biliografía de català i castellà. Tesina para el Máster de valoraciones inmobiliarias. UPC. Barcelona, 1994. (No editada). (3) De los diversos autores que desarrollan estos enfoques cualitativos podemos citar, entre otros, a House, E.R.: Evaluación, ética y poder. Ed. Morata. Madrid, 1994; Cook, T.D. y Reichard, Ch. S.: Métodos cualitativos y cuantitativos en investigación evaluativa. Ed. Morata, Madrid, 1986; Stufflebeam, Daniel L y Shinkfield, A.J.: Evaluación sistemática. Guía teórica y práctica. Ed. Paidós Ibérica. Barcelona, 1987. (4) Estos cuatro métodos son los que se describen y desarrollan en la bibliografía especializada de valoraciones inmobiliarias. Esta bibliografía se analiza en Barnet, J.: “Análisis Bibliográfico de las valoraciones inmobiliarias”. Revista Catastro, núm. 27, enero de 1996, páginas 21 a 38. Continúa en la próxima página de este blog con: Las valoraciones administrativas y las valoraciones catastrales. Artículo extraído del trabajo elaborado por Jordi Guimet Pereña - Valoración catastral de inmuebles urbanos - Descripción práctica - Edicions de la Universitat Politècnica de Catalunya, SL - Primera edición: julio de 2002. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Las valoraciones administrativas y las valoraciones catastrales - 07:15, 12/06/2012 |
El presente artículo deviene de la página anterior de este blog. En las valoraciones inmobiliarias deben distinguirse las que se denominan valoraciones administrativas de las restantes: las primeras están sujetas a unas normas que dicta la administración, y por lo tanto están regladas. Forman parte de estas, las valoraciones hipotecarias, las urbanísticas y las fiscales. Así, las valoraciones a afectos del mercado hipotecario son unas valoraciones administrativas, reguladas normativamente por la Orden ministerial de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. Esta normativa define los criterios y métodos de valoración, junto con los requisitos de los informes y certificados de tasación y las instrucciones técnicas para la valoración de inmuebles. Las valoraciones urbanísticas se rigen, hasta la fecha, por el contenido del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por lo que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Dicho valor urbanístico se determina en función del conjunto de derechos o facultades de este carácter que se hubiera adquirido en el momento de realizar la valoración, atendiendo al aprovechamiento urbanístico y a los valores de repercusión fijados a efectos catastrales (5). También son valoraciones administrativas los precios fijados para las viviendas de protección oficial o las de precio tasado.- Las valoraciones fiscales adoptan distintas mitologías según la figura impositiva: IRPF, impuesto sobre Sociedades, IVA entre los de ámbito estatal; impuesto sobre el patrimonio, impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, entre los de ámbito autonómico; impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana, impuesto de Bienes Inmuebles, entre los de ámbito local. Es decir, no existe un valor administrativo único, y cada figura valorativa o fiscal asigna un valor concreto a los bienes, siguiendo el principio de estanqueidad fiscal de los impuestos y las valoraciones administrativas, aunque se parte, en varios casos, del valor referencial basado en el valor catastral o en su metodología. La valoración catastral es, por lo tanto, una valoración administrativa, y sus particularidades son: - Como valoración administrativa, está reglada por unas normas de la administración. - Es una valoración con efectos fiscales, ya que es la base imponible de un impuesto (el Impuesto de Bienes Inmuebles –IBI-), y sirve también de referencia para otros impuestos del sistema tributario español (Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas, Impuesto Extraordinario sobre el Patrimonio, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Los requisitos del valor catastral son los de unos valores: - objetivos, obtenidos mediante un procedimiento que garantiza la ecuanimidad ante todo los ciudadanos. El conjunto de normas pretende objetivar todos los parámetros que intervienen, mediante una metodología reglada. - justos, de manera que garanticen una distribución equilibrada de valores, otorgando mayor valor a aquellos bienes que lo posean, y a la vez garantizando la coordinación en todo el territorio del estado. - debe mantener una relación con el mercado inmobiliario. Antes hemos comentado que las valoraciones inmobiliarias tienen como objetivo determinar el valor de mercado de los inmuebles. Y las valoraciones catastrales, como especialidad de las valoraciones inmobiliarias, tiene su referente en el mercado inmobiliario. Además de estos tres requisitos mencionados, otra característica (y muy definitoria) de la valoración catastral es que se trata de una valoración masiva, por lo que el proceso debe contener los mecanismos necesarios para garantizar la homogeneidad y el automatismo. (5) Respecto a las valoraciones urbanísticas se ha escrito mucho recientemente. Puede verse una relación entre los valores urbanísticos y la metodología de valoración catastral en Ferrari, J. y Guimet, J.: “La valoración catastral y la articulación con la gestión urbanística en la nueva Ley del Suelo”. Revista Catastro, núm. 7, enero de 1992, páginas 28 a 37, además del número 17 de la misma revista, de julio de 1993, dedicado monográficamente a éste tema. Artículo extraído del trabajo elaborado por Jordi Guimet Pereña - Valoración catastral de inmuebles urbanos - Descripción práctica - Edicions de la Universitat Politècnica de Catalunya, SL - Primera edición: julio de 2002. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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El Factor de Comercialización - 06:59, 12/06/2012 | ||||||||||||||||||||
Tradicionalmente se ha definido el “Factor de Comercialización” como el producto que se obtiene de dividir el Valor de Comercial de un bien inmueble entre el Valor del Costo de reproducción del mismo inmueble. FC= Valor de Comercial Costo de Reproducción Por otro lado, históricamente las metodologías que más se han aplicado para la valoración de bienes inmuebles se fundamentan principalmente en el Enfoque del Costo y el Enfoque de Mercado (muchas veces apoyados en el Método Residual). MÉTODO RESIDUAL: Es una técnica valuatoria que permite la obtención del Valor Comercial para el terreno (Valor de Mercado – Cargas Jurídicas y Urbanísticas), a partir de estimar el monto total de las ventas de un hipotético proyecto de construcción, acorde con la reglamentación jurídica y urbanística vigente, de conformidad con el segmento del mercado del bien final vendible, sobre el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada (Costo de Reposición a Nuevo – Depreciaciones). Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el Valor Comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del Valor Comercial. Dado que la aplicación de cada enfoque puede generar valores distintos, y ya que el valor del terreno, normalmente se obtiene o por mercado (comparación estadística de los valores de repercusión de la tierra) o por el método residual (desarrollo hipotético de potencialidades urbanísticas, legales y de mercado), se ha observado que es muy frecuente la ocurrencia de incrementarle al terreno ese factor de comercialización adicional (lo cual es incorrecto pues en los métodos anteriores esa consideración está implícita), se propone una forma alternativa de aplicación del “Factor de Comercialización”, donde se recomienda extraer el valor del terreno, y aplicar el Factor de Comercialización, solamente sobre las mejoras o construcciones realizadas sobre el Lote de Terreno, ya que de ésta manera, el resultado obtenido, estará más relacionado con la utilidad constructiva, y no que la misma se diluya como parte del valor del terreno, distorsionándolo y haciendo poco útil está técnica propuesta por Herweet, al estar sometida a consideraciones sesgadas o subjetivas, dependiendo de el capricho del tasador. Elementos que inciden en el Factor de Comercialización: Por involucrar al Valor Comercial, el factor de comercialización cambia con el tiempo de acuerdo a diversas circunstancias, entre ellas: • Características de la actividad inmobiliaria (Oferta y demanda) • Condiciones socio-políticas y económicas del país. • Relación del inmueble a tasar con el entorno (Arquitectura, área, acabados, etc.) • Nivel socioeconómico • Tipo de desarrollo (tipo condominio, urbanización, etc.) • Ubicación y disponibilidad de servicios • Obsolescencia Física y/o Funcional • Uso y explotación del inmueble • Liquidez del bien y riesgo 3. Condición de Oferta o de Demanda En la obtención del Factor aplicable de este criterio, se debe tener sumo cuidado, y extremado profesionalismo y experiencia, pues un uso indebido de las clasificaciones que correspondan a “Condición de la Oferta” y “Condición de la Demanda” (Exigua, Baja Balanceada, Excesiva, Considerable, etc. a la cual corresponde un coeficiente específico de acuerdo a su estado actual), pudiera generar un “Factor de Comercialización Irreal”, o indebido pues no se compadecería con la realidad del mercado, ya que es sumamente importante que la clasificación coincida con la realidad local y que refleje el verdadero Mercado (Oferta – Demanda) para bienes similares al estudiado. Para atenuar o mitigar la existencia de las distorsiones que puede generar la mala aplicación de este criterio, es sumamente importante que se sustente “La Condición” elegida para cada estado de la Demanda y La Oferta, ya sea apoyada o referida a estudios técnicos con aceptación vigente y/o conceptos específicamente realizados por Lonjas o Sociedades de Propiedad Raíz de Buen prestigio y con Alto Reconocimiento general de las empresas, gremios u organizaciones de renombre en el área inmobiliaria. Una vez determinado y sustentada La Condición de la Oferta y La Condición Demanda, se combinan los factores obtenidos (Multiplicándolos entre sí) para de esta manera, obtener según este Criterio (el de Herweet) el Factor de Comercialización más idóneo a aplicar al Bien en concordancia con el mercado existente para el tipo de bien en estudio. Este Factor de Comercialización se aplica para equiparar el Valor de un Bien obtenido por el Método del Costo de Reposición y hacerlo equiparable con el Valor Comercial para el mismo.
4. Valores que puede Tomar el Factor de Comercialización Asimismo, el factor de comercialización puede ser: 1. Superior a la unidad: Se observa en la mayoría de los casos, dado que por lo general el Valor Comercial es superior al costo de reposición. Es lógico pensar que en condiciones normales un desarrollador venderá una vivienda en un monto superior a lo que le costó construirla. 2. Igual o muy cercano a la unidad: Las razones pueden ser varias por ejemplo: Una situación de crisis donde el desarrollador requiere vender lo antes posible sacrificando parte o la totalidad de su ganancia. Viviendas viejas o con diseños o usos muy particulares. Esa situación se puede observar también en las zonas rurales, donde las viviendas no son edificadas necesariamente con el fin de ponerlas en venta, sino que más bien la mayoría son construidas para satisfacer la necesidad de techo, y donde la relación cliente-constructor es muy cercana. 3. Inferior a la unidad: Se puede observar esa situación en épocas de crisis que afecten el mercado inmobiliario. También puede responder a viviendas con diseños muy particular o bien que se salen de lo que indica el entorno, por ejemplo una casa muy lujosa ubicada en una zona marginal. 5. El Criterio de Herweet para el Factor de Comercialización Después de muchos estudios, surgió una propuesta conocida en el mundo de la Tasación de Bienes como el Criterio de “Herweet” el cual combina, la Condición de la Oferta, con la Condición de la Demanda, que en un momento determinado aplica a un Bien Inmueble, dependiendo del “Momento Económico” que viva la actividad inmobiliaria en el segmento del mercado específico que aplica para el bien analizado. Dado esto, a continuación se presentan los criterios de la propuesta que involucra la aplicación de “El Criterio de Herweet” en la obtención del Factor de Comercialización de un Bien Inmueble específicamente. Factor Comercialización Criterio de Herweet
Luego: F.C. = Coeficiente Oferta x Coeficiente de la Demanda Por lo tanto: Valor Comercial Inmueble = (FC x Valor Construcciones) + Valor Terreno El presente artículo, fue elaborado por el Ing. Civil Luis Fernando Restrepo Gómez, Máster en Gerencia, Interventor y Tasador, para el Registro Nacional de Avaluadores, perteneciente a ‘La Lonja’, el gremio inmobiliario de Medellín y Antioquía, Colombia.- Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS) - 09:52, 29/05/2012 | |||||||||||||||
Las antiguas Normas (NIC) están implícitas en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), también conocidas por sus siglas en inglés como (IFRS), International Financial Reporting Standard, son unas normas contables adoptadas por el IASB, institución privada con sede en Londres. Constituyen los Estándares Internacionales o normas internacionales en el desarrollo de la actividad contable y suponen un manual Contable, ya que en ellas se establecen los lineamientos para llevar la Contabilidad de la forma como es aceptable en el mundo. Las normas se conocen con las siglas NIC y NIIF dependiendo de cuando fueron aprobadas y se matizan a través de las "interpretaciones" que se conocen con las siglas SIC y CINIIF. Las normas contables dictadas entre 1973 y 2001, reciben el nombre de "Normas Internacionales de Contabilidad" (NIC) y fueron dictadas por el (IASC) International Accounting Standards Committee, precedente del actual IASB. Desde abril de 2001, año de constitución del IASB, este organismo adoptó todas las NIC y continuó su desarrollo, denominando a las nuevas normas "Normas Internacionales de Información Financiera" (NIIF).
Adopción de las NIIF a nivel internacional Las NIIF son usadas en muchas partes del mundo, entre los que se incluye la Unión Europea, Hong Kong, Australia, Malasia, Pakistán, India, Panamá, Guatemala, Perú, Rusia, Sudáfrica, Singapur y Turquía. Al 28 de marzo de 2008, alrededor de 75 países obligaran el uso de las NIIF, o parte de ellas. Otros muchos países han decidido adoptar las normas en el futuro, bien mediante su aplicación directa o mediante su adaptación a las legislaciones nacionales de los distintos países. Desde 2002 se ha producido también un acercamiento entre el IASB y el Financial Accounting Standards Board, entidad encargada de la elaboración de las normas contables en Estados Unidos para tratar de armonizar las normas internacionales con las norteamericanas. En Estados Unidos las entidades cotizadas en bolsa tendrán la posibilidad de elegir si presentan sus estados financieros bajo US GAAP (el estándar nacional) o bajo NICs. Las NIC han sido adoptadas oficialmente por la Unión Europea como sus normas contables, pero sólo después de pasar por la revisión del EFRAG, por lo que para comprobar cuáles son aplicables en la UE hay que comprobar su estatuto oficial en Sitio oficial de la UE sobre las NICs (está en inglés). Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público (NICSP) Las Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público (NICSP) son desarrolladas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público (IPSASB[2], por sus siglas en inglés). Las NICSP establecen los requerimientos para la información financiera de los gobiernos y otras entidades del sector público. Estructura de las NIIF Las NIIF son consideradas "basadas en principios" como un conjunto de normas en el sentido de que establecen normas generales, así como dictar tratamientos específicos. Las Normas Internacionales de Información Financiera comprenden:
NIIF para Pequeñas y Medianas Empresas En julio de 2009, la IASB publicó la versión de las Normas Internacionales de Información Financiera para las Pequeñas y Medianas Empresas (IFRS for SMEs, por sus siglas en inglés). Las NIIF para PyMEs son una versión simplificada de las NIIF. Las 5 características de esta simplificación son:
Marco Conceptual El marco conceptual para la preparación de los estados financieros establece los principios básicos para las NIIF. El marco conceptual establece los objetivos de los estados financieros y proporciona información acerca de la posición financiera, rendimiento y cambios en la posición financiera de la entidad que es útil para que un amplio rango de usuarios puedan tomar decisiones. El marco conceptual de la NIIF no existe como tal. Elementos de los Estados Financieros El marco que establece los estados de posición financiera (balance), comprende:
Contenido de los Estados Financieros Los estados financieros bajo NIIF comprenden:
Se deben presentar juntos. no es admisible una presentación pública parcial. Para presentar resultados trimestrales existe una versión "interina", que permite reducir y simplificar su contenido -ver NIC 34-. Propiedades Plantas y Equipos Las propiedades plantas y equipos son medidas inicialmente a su costo. Este puede incluir los costos directamente atribuidos a la adquisición, construcción o producción si la entidad opta por adoptar una política consistente. Propiedades plantas y equipos pueden ser revaluados a su valor justo si todos los activos de su clase son tratados así (por ejemplo, la revaluación de todas nuestras propiedades) (NIC 16.31 y 36). Las ganancias de las revaluaciones son directamente ajustadas contra el patrimonio, no en el estado de resultado; las pérdidas de valor son reconocidas como pérdidas en el estado de resultado (NIC 16.39 y 40). La depreciación se carga por el costo o valor del activo a lo largo de su vida útil estimada hasta el importe recuperable (NIC16.50). El costo de depreciación se reconoce como un gasto en el estado de resultado, salvo que se incluya en el valor contable de otro activo. (NIC 16.47). Las depreciaciones de las Propiedades Plantas y equipos utilizadas para actividades de desarrollo pueden incluirse en el costo de un activo intangible reconocido de acuerdo con NIC 38 Activos intangibles (NIC16.49). El método de depreciación y el valor recuperable se debe revisar anualmente (NIC 16.61). En la mayoría de los casos el método de "línea recta", con el mismo cargo de depreciación a partir de la fecha cuando un activo se pone en uso hasta que se espere que se venda o no se obtengan más beneficios económicos de él, pero también otros métodos de depreciación se usan si los activos se utilizan proporcionalmente más en algunos períodos que otros (NIC16.56). Inventarios El inventario es valorizado al valor más bajo entre su costo y su valor neto de realización (NIC 2.9), de forma similar como el más bajo entre costo o valor de mercado, usado con los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados. El costo comprende todos los gastos de adquisición, los costos de conversión y otros costos incurridos en dejar los productos en su ubicación y condiciones (NIC 2.10 En caso de que los productos individuales no sean identificables, “primeras en entrar primeras en salir” (FIFO) será el método utilizado, de tal forma que el costo en libros represente a los artículos más recientemente adquiridos. "Últimas en entra primeras en salir" (LIFO) no es aceptado (NIC2.25). El Valor neto de realización es el precio estimado de venta menos los costos para completar los costos de venta (NIC2.6). Fuente: http://es.wikipedia.org/wiki/Normas_Internacionales_de_Informaci%C3%B3n_Financiera Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Depreciación de mejoras (propuesta Mág. Aguilar) - 07:57, 14/05/2012 | ||||||||||||||||||||||||||||||
Propuesta de la Ing. Norma H. Aguilar La depreciación de las mejoras es uno de los temas que en forma permanente es abordado por diversos estudiosos en la materia avaluatoria.- Fórmulas y tablas se han elaborado, las cuales algunas han permanecido en el tiempo (a pesar de varios otros que consideran que ya son vetustas). En este artículo, te expongo una postura. Desconozco si ha sido aprobada y es (o fue) usada por alguna asociación, territorio o Tribunal; pero no está de más conocerla y ponerla en práctica La Maestra en Valuación Aguilar señala en su ponencia dentro del marco de la XXIII Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones Valuadoras (UPAV), la siguiente fórmula: Fec = (1 – (E/VUT)1.4) · F Fec = Factor por edad y conservación E = Edad VUT = Vida Útil Total F = Factor que corresponde a se Estado de Conservación de acuerdo a la siguiente tabla: Cuadro No. 9 Clasificación del estado de conservación
También propone otra fórmula de “factor de demérito por edad”, de acuerdo a esta expresión: 0.10 · VUT + 0.90 · (VUT – Eef) Fed = ------------------------------------------ VUT donde: Fed = Factor de demérito por edad. VUT = Vida útil total. Eef = Edad efectiva de la construcción = (VUT-VUR) = Eef. VUR = Vida útil remanente. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/ | ||||||||||||||||||||||||||||||
Estado de las mejoras (tabla de Ross & Heidecke) - 11:05, 14/05/2012 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla: TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO
Definiciones de los estados: A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior, de acuerdo con la Disposición General Nº1-2000, emitida por el Órgano de Normalización Técnica.
Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo. Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros. Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y otros. Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros. Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición. Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Conceptos básicos para la ejecución de bienes inmuebles residenciales - 12:40, 5/05/2012 |
Los conceptos que continuación se presentan se basan en la “Norma Panamericana para la Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos” y en los las normas del ¨Comité de Estándares Internacionales de Valuación (IVSC)¨. Estos conceptos deben estar presentes en todo trabajo profesional de valuación de bienes.
Determinación técnica del valor de un inmueble o de un derecho sobre los mismos, para una fecha y un lugar determinado, asumiendo el inmueble un uso específico. La valuación no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que lo influencian.
¨Es la ciencia que tiene como objetivo la determinación del valor de un activo, teniendo en cuenta, los atributos relevantes que lo caracterizan, el entorno económico-temporal en que se encuentra y mediante la utilización de un método contrastado de cálculo que permita al experto incorporar tanto el conocimiento objetivo como el subjetivo¨. (Grupo Multicriterio Universidad de Valencia, España).
Es un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado. Es, asimismo el propio resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Un avalúo es una opinión imparcial del valor de una propiedad previamente identificada.
Es común escuchar en el ambiente de la valuación hacer sinónimos Avalúo y Peritaje, cuando en realidad son dos ámbitos de acción diferentes. Un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o más preguntas o da su opinión profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las partes. Este dictamen pretende ayudar a una persona que, por no tener los conocimientos técnicos necesarios, no puede responder a dichas preguntas por sí misma, o desea presentar el informe como una prueba. El informe debe ser escrito pensando en su lector, y exponer las conclusiones de manera razonada y comprensible para alguien no experto.
A continuación se transcribe la definición oficial de Valuador, de acuerdo a las normas IVSC, pag. 27. Un valuador profesional de bienes es una persona que posee la cualificación, habilidad y experiencia necesarias para estimar valores para una serien de finalidades, entre las que se incluyen operaciones de compraventa, garantías de préstamos e hipotecas, bienes en litigio o pendientes de liquidaciones tributaciones y bienes considerados activos fijos en informes financieros. El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación. Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV. Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Los principios básicos de la Valuación - 12:27, 5/05/2012 |
Los principios por los que se rige la actividad valuatoria son los siguientes:
El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el ingreso neto más alto probable dentro de un periodo específico. Para que este uso más alto y mejor se dé, se deben de establecer ciertas condiciones como lo son:
El mayor y mejor uso debe responder a las siguientes preguntas: (IVSC pág. 185) ¿Es el uso sugerido razonable y verosímil? ¿Es ese uso conforme a Derecho., o existe una probabilidad razonable de que se pueda obtener un título jurídico para el uso? ¿Es el bien adecuado físicamente para el uso o puede o puede adaptarse para el uso? ¿Es el uso financieramente viable? De los usos que cumplen los primeros cuatro requisitos, ¿es el mayor y mejor uso elegido el uso más productivo del terreno?
Se basa en el concepto del método comparativo de mercado y señala que ¨el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características e igualmente deseable sustitutivas de aquel”.
Es la base del método de la renta y señala que el valor presente de un inmueble es el valor de los beneficios futuros que genere ese bien.
El valor de un inmueble varía con el tiempo de acuerdo a las circunstancias y las fuerzas que actúas sobre él. Un avalúo es una fotografía a un momento en la línea del tiempo.
La finalidad de un avalúo puede condicionar el método y las técnicas de valoración a seguir. Dependiendo del fin puede variar el tipo de avalúo requerido.
Los bienes a valuar deben corresponder a las necesidades del medio inmediato. Los agentes de la producción como lo son el trabajo, la administración el capital y la tierra deben estar en equilibrio.
Este principio indica que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina.
El valor alcanza su máximo en aquellos lugares que han logrado un grado razonable de homogeneidad económica y social (niveles ingreso, edad, educación, etc).
La valuación de un bien raíz parte del principio que la tierra y la edificación se valoran para un mismo uso simultáneamente.
Progresión: el valor de bienes de menor valor se ve influenciado positivamente por estar asociados a bienes de mayor valor. La regresión es el caso contrario.
El valor varía directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a la oferta. El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación. Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV. Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Método comparativo por COMPARACION ESPACIAL - 08:06, 3/05/2012 | ||||||
Se basa en la comparación del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparación se realiza estudiando una o más características comunes a los bienes en cuestión, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los índices que miden esa o esas características. Los índices se toman en general por unidad de superficie. En el caso de predios rurales las características elegidas pueden ser: producción bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas características en índices por unidad de superficie se dividirá su valor entre la cantidad de Has de cada predio. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc. Ejemplo: Supongamos una zona rural, que durante el año 2010, se han realizado seis compraventas de fincas similares. Se conocen los precio por hectárea y la producción bruta, tal como figuran en el cuadro siguiente:
Si se quiere conocer el valor de mercado, en ese mismo año, de una finca similar cuya producción bruta es de 3800 kg/Ha, se aplica la siguiente fórmula: S VMi VM = ------------ · P S Pi Donde: VM : Valor de mercado en $/Ha para la parcela objeto de la valoración P : Valor de la producción en kg/Ha para la parcela objeto de la valoración VMi : Precio de la parcela “i” en $/Ha Pi : Valor de la producción de la parcela “i” en kg/Ha Sustituyendo valores: (170 +270 + 305 + 315 + 310 + 370) VM = ---------------------------------------------------- · 3800 (2.5 + 3.3 + 3.5 + 4.3 + 3.9 + 4.5) VM = (1740 / 22) · 3800 VM = 300.545 $/Ha En este ejemplo solamente se ha empleado un signo externo, pero en el caso que se utilicen más de uno, para cada una de las características o signos externos utilizados como criterios de comparación, se obtendrá un valor de mercado que puede ser diferente. El valor de mercado final que se asignará a la parcela se calculará como la media ponderada de dichos valores, de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ | ||||||
Tres criterios comparados - 06:53, 3/05/2012 | ||||||||||||
Método SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS Los criterios explicados, en párrafos anteriores, de comparación de valores de mercado a través de parámetros o signos externos, no se reducen al de la proporcionalidad según la fórmula: S VMi VM = ------------ S Xi Sino que existen otras expresiones correspondientes a otros criterios de comparación como son: Criterio de comparación por ratios, Criterio de los extremos y Criterio del origen. Criterios de los Ratios: Para la estimación del valor de mercado mediante el criterio de los ratios se aplica la formula: S (VM / Xi) VM = ------------------ X n Consiste, pues, en calcular el ratio o cociente VM / X (Valor de mercado / producción bruta) para cada una de las fincas y obtener el valor promedio. En nuestro caso, los ratios resultantes y la media aritmética son:
El valor de mercado de la finca objeto de valoración será: VM = 78.65 x 3800 = 298870 $/Ha Criterio de los extremos: En el ejemplo anterior se disponía de una tabla de datos relativamente amplia sobre transacciones de fincas similares, sin embargo no siempre ocurre así, sino que el tasador únicamente conoce los valores extremos del intervalo, tanto para las variables Valor de Mercado como para el parámetro o signo externo que se toma como índice de comparación. Cuando sucede esto, es posible valorar una finca utilizando otro criterio de comparación más simplificado que el criterio de los ratios y el criterio baricéntrico (espacial), y por tanto, menos eficiente al generar mayor varianza sistemáticamente. En este criterio, de los extremos, se supone que exista una correspondencia entre los valores extremos (máximo y mínimo) del valor de mercado y los valores extremos (máximo y mínimo o mínimo y máximo) del signo externo de comparación. Se pueden dar los siguientes casos: VMM ---------------- XM Vmm ---------------- Xm O bien: VMM --------------- Xm VMm --------------- XM Donde: VMM : Valor de mercado máximo VMm : Valor de mercado mínimo XM : Índice máximo Xm : Índice mínimo Dependiendo de si la relación entre la variable Valor de mercado y variable explicativa es directamente o inversamente proporcional. En el caso que esta relación sea directamente proporcional la fórmula a aplicar es la siguiente: (VMM – Vmm) (X1 – Xm) V1 = VMn + ------------------------------------ (XM - Xm) expresión general del criterio simplificado. En el ejemplo del párrafo anterior los valores extremos de la variable Valor de Mercado eran 370000 y 170000 $/Ha, los cuales se correspondían con los valores extremos 4500 2500 kg/Ha de la producción anual bruta, respectivamente. Si se quiere estimar el Valor de mercado de una parcela cuya producción bruta anual es de 3800 kg/Ha, resulta: (370000 – 170000) (3800 – 2500) V1 = 170000 + ----------------------------------------------- = 300000 $/Ha (4500 - 2500) El criterio de los dos extremos es el único método sintético comparativo que puede ser utilizado, tanto si el valor de mercado se considera directamente o inversamente proporcional a la variable explicativa, sin necesidad de introducir índices de conversión o fórmulas diferentes que consideren esta circunstancia, como ocurre con los métodos baricétrico, de ratios o de origen. Método del Criterio de origen Se supone en este criterio que el valor de mercado se relaciona con el índice o signo externo según la ley algebraica lineal cuya representación gráfica es la recta que pasa por el origen y por el centro del segmento (VMM, XM) y (VMm, Xm) lo cual implica que el Valor del mercado medio Vo, entre ambos extremos, se corresponde con el índice medio Xo. Además como la recta pasa por el origen, a las fincas cuyo índice es muy bajo se les supone también un valor de mercado muy bajo, hasta hacerse prácticamente nulo, cosa que no ocurre en la realidad. La ecuación de la recta que pasa por el origen de coordenadas y el punto medio de los extremos es: Vo - O V1 = ------------- X1 Xo - O Además se tiene que: VMM - VMm V1 = ---------------------- y 2 XM - Xm Vo = ------------------ 2 Que sustituyendo en la ecuación, se tiene: VMM + VMn V1 = ---------------------- X1 XM + Xm Aplicando el criterio al ejemplo anterior, se tiene: 370000 + 170000 V1 = ---------------------------- x 3800 = 293143 $/Ha 4500 + 2500 Al igual que ocurría con el criterio de los dos extremos, el criterio del origen es menos eficiente que el criterio de los ratios y baricentrito en el sentido que genera una mayor varianza. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Método comparativo por CORRECCION - 05:47, 3/05/2012 | ||||
Este método se basa en la asignación de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se irá corrigiendo con coeficientes que resultarán del estudio de las características del bien a tasar que se desvían de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general serán más de uno, actúan acumulativamente. Para la determinación de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, deberán aplicarse los coeficientes de corrección inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no serán en general del tipo medio. Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geográfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habrá una serie de características que les serán comunes como por ejemplo el tipo de explotación (con excepciones). Las características por las cuales se fijarán coeficientes podrán ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc. Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi Juárez
En el caso de predios urbanos este método es el más utilizado tanto para el avalúo de la tierra como para el avalúo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman – Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a características tales como frente, fondo, superficie y ubicación en la manzana. En cuanto a las mejoras se definen las clases a través de la matriz de valores de reposición que combina la categoría y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinación estas características un valor por metro cuadrado. La determinación de ese valor se puede realizar por el método de cómputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las características por las que se corrige ese valor de reposición determinado son el estado de conservación y la edad de la construcción en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinación de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heideke. Para otro tipo de mejoras se optará por aplicar la comparación y corrección de valores de mercado o cómputos y presupuestos, según existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado. Dentro de este mismo criterio por correcciones se encuentra también la fórmula del Ingeniero Dante Guerrero para la determinación del valor del lote en zonas de muy alto valor de la tierra; este introduce un castigo al valor del lote cuando este no está aprovechado en el máximo de su potencial en cuanto a la posibilidad de edificación: (E – e) x (V – v) Vtedif = Vtbaldío · [ 1 ---------------------------- ] E x V Vtedif = Valor del terreno edificado Vtbaldío = Valor del lote considerado como si fuera baldío E = Superficie edificable (suma de todas las superficies de las plantas posibles de edificar) e = Superficie efectivamente edificada V = Vida técnica previsible de la construcción v = Vida transcurrida o edad de la construcción Por último el valor del terreno mas la construcción será la suma del Vtedif mas el valor del edificio tasado. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ | ||||
Principios Éticos de la Valuación - 09:50, 3/05/2012 |
(extraído Cap. IV Norma IVSC)
Todo valuador debe guardar una serie de principios éticos y morales y un alto grado de honestidad de forma que no exponga a su cliente y al público en general ni a su asociación o gremio a eventos perjudiciales. A continuación se transcriben los principios Éticos que las Normas Internacionales de Valuación IVSC, han establecido (páginas 60-65 IVSC 2005 Cap. 4) 4.1 Integridad 4.1.1 Un Valuador no debe actuar de una forma que sea engañosa o fraudulenta. 4.1.2 Un Valuador no debe elaborar y comunicar un informe que sabe que contiene opiniones y análisis falsos, imprecisos o parciales. 4.1.3 Un Valuador no debe contribuir a, o participar en, un servicio de valuación que otros Valuadores razonables no considerarían justificado. 4.1.4 Un(a) Valuador(a) debe actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos del Estado en donde él o ella ejercen, o donde se lleva a cabo la asignación. 4.1.5 Un Valuador no debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretación errónea o calificación profesional que el o ella no posee. 4.1.6 Un Valuador no debe utilizar intencionalmente, afirmaciones o publicidad falsa, engañosa o exagerada con el afán de asegurar las asignaciones. 4.1.7 Un Valuador debe asegurar que cualquier miembro del personal o subordinado que le ayude en la asignación, se apegará a este Código de Conducta. 4.2 Conflicto de Intereses 4.2.1 Un Valuador no debe actuar para dos o más partes involucradas en el mismo asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados. 4.2.2 Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurar que no surja ningún conflicto de tarea entre los intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del Valuador, de su firma, parientes, amigos o asociados. Los conflictos potenciales deben revelarse por escrito antes de aceptar las instrucciones. Si posteriormente surge un conflicto de que el Valuador cobre conocimiento, éste lo debe revelar de inmediato. Si el Valuador se entera de dichos conflictos después de haber realizado el avalúo, la revelación deberá hacerse dentro de un período de tiempo razonable. 4.3 Confidencialidad 4.3.1 El Valuador debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la discreción y confidencialidad apropiados. 4.3.2 El Valuador no debe revelar información sensible basada en hechos que obtuvo de un cliente, ni los resultados de una asignación realizada por un cliente, a nadie que no esté autorizado específicamente por el cliente, salvo en casos en que se requiera hacerlo por ley, como en situaciones en las que el Valuador debe cumplir con ciertos procesos cuasi judiciales dentro del organismo de valuación nacional profesional al que pertenece. 4.4 Imparcialidad 4.4.1 El Valuador debe llevar a cabo la asignación con la independencia, objetividad e imparcialidad más estricta, y sin incluir sus intereses personales. 4.4.2 El Valuador no debe aceptar una asignación que incluya el informe de opiniones y conclusiones predeterminadas. 4.4.3 Los honorarios relativos a la asignación no deberán depender del resultado predeterminado de cualquier avalúo o de otro consejo independiente y objetivo contenido en el informe de valuación. 4.4.4. El Valuador no debe depender de la información crítica proporcionada por un cliente o por alguna otra parte, sin calificación o confirmación adecuada de una fuente independiente, a menos que la naturaleza y el grado de dicha dependencia se especifique como condición de limitación. 4.4.5 El Valuador no debe aceptar una asignación en la que se deban informar condiciones hipotéticas supuestas que es muy poco probable que se lleven a cabo en un período de tiempo razonable. 4.4.6 Las condiciones hipotéticas que sean una posibilidad razonable pueden informarse, siempre y cuando estén acompañadas de cierta explicación tanto de los prospectos para llevar a cabo la hipótesis como de la consideración de valor que refleja la situación real predominante, por ejemplo, una situación en la que el cliente quiere saber cuál será el valor de un terreno que está por desintoxicares. 4.4.7 El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se basan en el perjuicio de cualquier tipo, ni deberá informar conclusiones que reflejen una opinión de que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor. 4.4.8 Al revisar el informe de otro Valuador, un Valuador debe mostrar un juicio imparcial y justificar sus razones para estar de acuerdo o no con las conclusiones de su informe. 5.0 Competencia El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminar la asignación de manera eficiente en relación a una norma profesional aceptable. Solo aquellos Valuadores que puedan acatar la definición de Valuador mencionada en las Definiciones (párrafo 3.3 anterior) deben llevar a cabo el trabajo relativo a estas Normas. 5.1 Aceptación de las Instrucciones 5.1.1 Antes de aceptar una asignación o de acordar llevar a cabo cualquier tarea, el Valuador debe identificar correctamente el problema a tratar y deberá estar seguro(a) de que tiene la experiencia y el conocimiento, o en caso de que la asignación sea en otro continente, debe tener la capacidad para relacionarse con un profesional que tenga la experiencia y el conocimiento de las fuerzas del mercado, del idioma y de la legislación para llevar a cabo la asignación de manera competente. 5.2 Ayuda Externa 5.2.1 Cuando se contraten los servicios de ayuda externa necesaria para complementar las habilidades del Valuador, éste debe primero establecer que las personas que le ayuden tengan las habilidades y los principios éticos que se requieren. 5.2.2 Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el consentimiento del cliente, así como la identidad de las personas que ayudarán, y el grado de su participación deberá revelarse en el informe del Valuador. 5.3 Eficiencia y Diligencia 5.3.1 El Valuador debe actuar de manera eficiente y rápida al llevar a cabo las instrucciones del cliente, y deberá mantenerlo informado respecto a su avance. 5.3.2 Las instrucciones deberán rechazarse cuando las circunstancias excluyen la suficiente y diligente consulta, calidad de trabajo y terminación dentro de un período de tiempo razonable. 5.3.3 Antes de presentar el informe de valuación, se deben recibir instrucciones por escrito del cliente y/o confirmadas por escrito por el Valuador con suficiente detalle de manera que no se de lugar a malas interpretaciones. 5.3.4 Un Valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentes para asegurar que los datos del análisis en la valuación son los correctos y que se puede confiar en ellos. 5.3.5 Un Valuador debe elaborar un archivo de trabajo por cada tarea y que, al término de éstas, contengan una copia fiel en papel o en forma electrónica (respaldada correctamente), de todos los informes, correspondencia y memoranda escrita, además de las notas de archivo adecuadas que comprueben las opiniones del Valuador a través consulta, de comparación objetiva, deducción y cálculo. 5.3.6 El archivo de trabajo para cada asignación, deberá conservarse por un período de al menos cinco años después de haber terminado la asignación. 6.0 Revelación Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus análisis, opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios, a través de informes que sean significativos y no engañosos, y que revelen cualquier cosa que pueda afectar su objetividad. 6.1 El informe de valuación debe establecer una descripción clara y precisa del alcance de la asignación, de su propósito y uso, revelando cualquier suposición, caso hipotético o condiciones de limitación l que afecten directamente las valuaciones, y cuando sea necesario, indicar su efecto sobre el valor. 6.2 El informe de valuación debe proporcionar suficiente información para describir el trabajo que se llevó a cabo, las conclusiones a las que se llegó y el contexto en el que se consideraron. 6.3 El Valuador debe revelar cualquier relación directa o indirecta, personal o corporativa con la propiedad o compañía que objeto de cualquier asignación y que pudiera dar lugar a un conflicto potencial de intereses. 6.4 Cuando el Valuador actúe como Valuador Interno, debe revelarse en el informe de valuación, la relación que tiene con la entidad que controla el activo. 6.5 Cuando el Valuador actúe como Valuador Externo pero que también ha trabajado para el cliente por honorarios, dicha relación deberá revelarse, a menos que un tercero que se apoye en la valuación, considere que la objetividad del Valuador se ve comprometida. 6.6 Debe revelarse cualquier limitación a la calidad del servicio que el Valuador pueda ofrecer, ya sea debido a que se le impongan restricciones externas o peculiares para el Valuador o para la asignación. Cuando haya requerido de ayuda externa, el Valuador debe revelar la identidad de las personas que lo ayudarán, el grado o dependencia y la naturaleza de dicha ayuda. 6.7 El Valuador debe restringir la publicación de una valuación o sus conclusiones, sin consentimiento, de manera que pueda controlar hasta cierto punto, la forma y el contexto en la que se revelarán públicamente sus valuaciones. 6.8 El Valuador debe revelar cualquier desviación de las Normas Internacionales de Valuación. 6.8.1 Las Normas se idearon para la mayoría de las situaciones y no pueden adaptarse para cada contingencia. Habrá ocasiones en las que la desviación de las Normas sea inevitable. Cuando surjan dichas situaciones, es muy poco probable que la desviación constituya un incumplimiento de estas Normas, siempre y cuando dicha desviación sea razonable, que cumpla con los principios de ética y con las medidas de competencia, y que se proporcione un razonamiento por cada desviación en el informe de valuación. El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación. Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV. Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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YO, NO COBRO - 08:26, 2/05/2012 |
Hace ya un buen tiempo (como 15 años), comencé a indagar sobre el tema TASACIONES, y ya varias veces he contado que grandes “entuertos” intestinales me agarraban cuando me designaban judicialmente para realizar una pericia valuatorio. Y de nada me tengo que avergonzar, ya que era el legislador el que me puso en ese lugar. Qué sabía yo que TASAR es “medir el valor (económico) de un bien” (Dr. Eduardo Magnou), y que VALOR y PRECIO no son lo mismo (¿?). Siempre he contado, que tuve la suerte de descubrir este medio extraordinario cual es Internet, y con él, “descubrir” a grandes MAESTROS en la materia, que han tenido la deferencia de enseñarme tales diferencias.- Desde el Dr. Eduardo Magnou (mi primer bibliografía en la materia), el Ing. Daniel Eduardo MARTIN (T.T.N.), el Arq. ELGUEZABAL (T.T.N.), el Lic. TORRES COTO (I.V.S.C.), los Arqs. Germán GOMEZ PICASSO y José ROZADOS (ReporteInmobiliario S.A.), o el Ing. CORTELLETTI (ex Presidente del I.A.T. y de la U.P.A.V.), o los sanjuaninos la Arq. Emma Lola “loly” YANSON, o el Ing. Agrim. Rodolfo H. PELLICE y hasta el Mág. Ing. Agrim. Wilfrido Daniel LÓPEZ (ubicados cronológicamente en el tiempo). Todos, sin restricción y diferencia, han tenido una gran cuota de “GRANDES”. Ésos, que no tienen ningún prurito en contestar cualquier pregunta que un neófito –como yo- le hagan. Porque tanto ellos como yo –y espero que vos también-, sabemos que esto es una CIENCIA, y como tal, se debe seguir estudiando, aprendiendo, preguntando, indagando….la única forma de avanzar.- Por lo que te cuento, sólo quiero que sepas que cada día, que abro mi correo electrónico, busco una consulta, una pregunta, a algún contacto que busca una respuesta a una gran intriga. Con gran deseo, busco que alguien esté interesado en esta materia…. Pero varias veces me encuentro, con que algunos me hacen llegar como una “sutil” propuesta laboral a futuro a cambio de responder a su intriga. Y lo cierto es, que este espacio no es para hacer comercio…. Es para APRENDER, ESTUDIAR, ABRIR LA MENTE. No busco de ninguna forma hacer comercio. No me interesa hacer dinero a cambio de conocimientos. Porque lo cierto es, que mis conocimientos son muy limitados, y muchas veces tengo que recurrir a “mis maestros” para poder responder.- Por ello te pido, NUNCA dudes en preguntar. No te pediré NADA a cambio. Sólo me interesa que le pongas lo mejor de vos para aprender. Yo pondré lo mejor de mí, para que aprendas. Es por ello que te dejo mi correo electrónico bajo mi firma. No te imagines que soy de esos grandes abogados, que para entrar a consultarlos debes previamente abonar abultados honorarios preestablecidos. Soy el martillero Miguel Ángel Antoñana, un simple educando en la materia TASACIÓN-AVALÚO-VALUACIÓN, que ha generado un espacio cibernauta en el cual se puede aprender algo más de distintas bibliografías que dan vuelta en el mercado.- La TASACIÓN es una actividad multidisciplinaria, por cuanto una sola persona no puede responder a todas las preguntas sobre la materia. El que diga que sí, es un soberbio, y espero que recurra a un psiquiatra para que lo medique, ya que el espejo no le permite ver lo que realmente es.- Tenés alguna duda….escribime, no pienso cobrarte ni pedirte nada a cambio. Va, sí, te voy a pedir que creas en esta “ciencia”. Sólo eso.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ |
Antecedentes de la Valuación a nivel mundial - 07:45, 2/05/2012 |
A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de eventos que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de ésta. A continuación de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de los conceptos sobre la propiedad de los bienes, según el texto de Horst Karl Dobner. Prehistoria El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de caza, utensilios para la alimentación, la caza de animales, etc. En todos estos actos y muchos otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. Ese acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobre esos elementos. Antes de que surjan las sociedades agrícolas, no habían limitaciones sobre el uso de la propiedad, había la suficiente extensión y no había escusa para formar parcelas, fincas o similares. Con el uso de la tierra con vocación agrícola aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un concepto de bien generador de riqueza. El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la época de transición del periodo mesolítico al neolítico y con la aparición del arado y la hoz, el inicio de la construcción de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definición de propiedad raíz. Babilonia Nemrod (2.640 – 2.575 a.C), fue quien fundó Babilonia, civilización a la cual se le confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas, contratos e informes. En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontró una reliquia de invaluable valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4000 años a.C. En esta tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus parcelas (trapecios, rectángulos), con sus medidas de lado y superficie. Estas tablillas de barro eran importantes en razón que existía un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta, cesiones, permutas, préstamos, pagándose en especie o con metales. Los que cultivaban la tierra debían pagar un tributo en proporción al Valor que generaba la tierra (ingreso por cosechas). Egipto En Egipto se tenía una acción particular en la cual el rey era un Dios o representante de Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra. Por ese motivo éste rentaba este insumo. Luego de la cuarta dinastía, la propiedad inicia una transición de ser objeto de renta al concepto de propiedad pura. Existen evidencias escritas que la revolución en el uso de la tierra, la lleva a cabo Ramses II el Grande ( siglo XVI a.C.). Según Herodoto: ¨Sosostris dividió el suelo de Egipto entre los habitantes asignándoles a tolos lotes cuadrados de terreno de igual tamaño, y obteniendo su recaudación principal de la renta que los poseedores tenían que pagarle año por año, los lotes tenían lados de 100 codos¨. En la época de Ptolomeo la tierra se dividía en cinco tipos: Ø La tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto) Ø La tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios mientras prestan servicio Ø Las parcelas invendibles (tierras de los soldados) Ø Las tierras del templo Ø Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos) Roma El derecho romano asignada al primer ocupante de un área le pertenecían la tierra, el agua, el aire y los animales que sobre ésta existiesen (derecho de propiedad exclusiva). Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma. En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas Doce Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.) Estas tablas talladas en mármol presentan los siguientes principios que influyeron en la concepción del derecho privado: · La propiedad privada sobre bienes raíces · La libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos y documentos · El traslado de los bienes por herencia En el periodo 405 – 395 a.C, se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio del expansionismo romano por occidente, que también marca el inicio de la propagación de la jurisprudencia romana, que prácticamente es la base de la mayor parte de las legislaciones de occidente. 2. Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica Según Vicente Caballer, la civilización INCA fueron los primeros tasadores en América Latina. El mercado INCA no tenia moneda ni mercado y su desarrollo sólo podía tener un desempeño eficiente con la participación de los tasadores o llamados Chaninchaqkuna. Estos por posteriormente establecieron los primeros catastros en América, para posteriormente seguir con estas técnica los conquistadores españoles y portugueses en los períodos de la colonia. Principalmente durante la época del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la más antigua como es el Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (1890). Posteriormente podemos citar las siguientes asociaciones: Ø 1949 fundación de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV (1949). Ø IBAPE (Instituto Brasileño de Avaluadores y Peritos de Ingeniería, que en la época de 1980 se reúne con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Se destaca el potencial científico de sus valuadores Ø 1981 creación The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comité Internacional de Valuación, IVSC. Ø 1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela) Ø Asociación de Avaluadores de Paraguay Ø Instituto de Avaluadores del Uruguay Ø Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación Nota: Es menester aclarar que el 4 de Abril de 1957 fue creado el Instituto Argentino de Tasaciones (I.A.T.), República Argentina, al cual tengo el honor de ser socio (nº 518) El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación. Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV. Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ |
Orientación del lote o terreno - 05:58, 2/05/2012 |
Nociones Generales A fin de conocer la posición relativa de cualquier región de la tierra, se considera imaginariamente en el horizonte cuatro puntos denominados “cardinales”. Orientarse es determinar con precisión en el horizonte los citados puntos, que no es difícil conseguir por el sol, la estrella polar o la brújula. Por lo tanto los puntos “cardinales” son Norte, Sud, Este y Oeste. Estos a su vez llevan a otras denominaciones: Norte Boreal, o septentrión, que es la dirección que marca el polo ártico y se designa con la letra “n”; Sur o austral, es la dirección del polo antártico y se designa con la inicial “S”. Este, denominado levante u oriente y es la otra parte del horizonte, por donde sale el sol se señala con la letra “E”, y Oeste, llamado poniente, occidente u ocaso, corresponde al lugar opuesto al anterior al anterior dónde aparentemente se oculta el Sol, se indica con la letra “O”. Con los cuatros puntos estudiados no son suficientes para que el perito tasador pueda indicar todas las direcciones o rumbos posibles sobre el horizonte, se ha subdividido los ángulos comprendidos entre uno y otro punto de suerte que cada uno, diste del otro 45º. Esta nueva subdivisión es llamada “puntos colaterales o intermedios” y se designan por los dos colaterales o vecinos; así el intermedio entre el Norte 3 y el Este, se llama Nordeste y se indica N.E.; el comprendido entre el Este y el Sur, se llama Sudeste y se marca “S.E.”. ÇEl situado entre el Sur y el Oeste, recibe el nombre de Sudoeste y se indica con las iniciales S.O. y por último el intermedio entre el Oeste y el Norte, llámase Noreste y se lo designa con las letras “N.O.” Influencia en el Terreno - Orientación Cuando se menciona la orientación de los predios, se refiere a la posición determinada respecto a la mira hacia el punto cardinal. Dicha posición ejerce influencia que debe hacerse conocer en el dictamen que el tasador eleva a sus interesados, en virtud que al constituirse o constituida una vivienda sobre el terreno da lugar a disminuir el valor o bien darle el que corresponde atento a sus condiciones orientadas. Los terrenos que tienen orientación hacia el NORTE percibe mayor aceptación preferencial en virtud de recibir el sol en su frente, por lo que el edificio no se encuentra castigado por la humedad, lo que permite que sus moradores puedan habitar con mayor confort, dado que en el invirtno produce un clima templado y acogedor. En los antecedentes de recopilación para realizar la tasación, debe advertirse dicha ubicación del terreno así, considerar la más conveniente, ya que influye en la valorización del bien. Los predios que miran hacia el SUR, no reciben durante el transcurso del año irradiación solar; en cambio perciben las corrientes de aire de dicho punto cardinal. Las lluvias impulsadas por el viento sureño suele azotar la propiedad, dando lugar a que los ambientes del edificio sean muy fríos, sin amparo de los rayos solares. Esta orientación está considerada de carácter REGULAR, por lo que el perito tasador debe tener en cuenta al realizar el cálculo del valor venal del inmueble. Si el terreno se encuentra orientado al ESTE, por lo general se considera RECOMENDABLE, dado que en esa orientación el edificio recibe los rayos solares durante la mañana en las habitaciones frontales y durante el resto del día no deja de ser iluminado. Por último, cuando el predio se encuentra orientado al OESTE, debe tenerse presente que en principio se trata de una ubicación MALA. En efecto, el sol al comenzar el día da en los fondos del edificio y al recibir vientos del Sur Oeste, no resulta NADA BENEFICIOSO.- Varias son las teorías relacionadas sobre el frente del terreno. Las dos más importantes resultan ser: la primera es la que por la cual se deduce que aumentando la métrica del frente, da lugar a aumentar el precio, en proporción al lugar y el mercado inmobiliario vigente. Esta doctrina se encuentra basada teniendo presente la amplitud que el edificio puede adquirir y en consecuencia facilitaría el proyecto arquitectónico en todos sus aspectos, sea de construcción y visual, etc. La segunda teoría interpreta lo adverso. En tal sentido Chandías advierte: “Hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente; -y agrega- fuera de esa zona el valor desciende”. El ciado tratadista entiende que los frentes comprendidos entre 9 y 15 metros, parecen ser lo más cotizados, advirtiendo luego que “fuera de esa zona la influencia resulta negativa”. Sin duda, el frente por lo general es construido con cierta preferencia arquitectónica, en razón por la que se emplea materiales mas costosos y cuidadosa terminación. Dentro del mercado inmobiliario, el frente amplio siempre es mejor cotizado, pero en razón de la pura lógica, el interés señalado tiene sus verdaderos límites, en consecuencia un frente angosto de 7 m disminuye considerablemente su interés y por lo tanto declina el precio del terreno. Más aún, dado el breve espacio da lugar a resoluciones arquitectónicas forzosas y como resultado de tales circunstancias las construcciones que se realicen en pisos altos dan lugar a reducir sensiblemente el área de planta baja debido a la construcción de escaleras y las disposiciones y pasillos de dichas dependencias serán muy reducidas. Por lo tanto las proporciones que el maestro Chandías considera como factibles para el frente -9 a 15 m-, interpretamos que son en realidad los predios más cotizados en virtud que de su construcción, no obstante resulta más onerosa, existe equivalencia al obtener una renta superior. Dentro del sinnúmero de acepciones de dicho vocablo, el que más se acerca a nuestro modismo lingüístico, es el que indica que se trata de una medida usada en la marina y que representa una cuarta parte de la milla, o sea 463 metros lineales. Al respecto y siguiente con las sabias enseñanzas de Rivarola, debemos entender por cuadra en estos estudios, una sola de las aceras al respecto es harto frecuente que entre ambas exista una diferencia muy notable de precio en razón de sus factores accesorios. Por otra parte incide en el valor de la tierra su posición con relación con la de su frente en el sentido de existir siempre una “cuadra húmeda y la otra seca”; sin lugar a dudas la acera “seca” se la prefiere más y en consecuencia por ello influye en su precio. Siempre se tienen en cuenta que al construir un edificio se debe tomar debidas precauciones para que la humedad natural que castiga a ese predio no penetre en las paredes, perjudicando por cierto la vivienda. No obstante lo precedentemente apuntado, en muchos barrios comerciales la acera “húmeda” es más importante que la otra en virtud de que abundan los negocios y tránsito de peatones mayor que en la de su frente y sin lugar a dudas la demanda es siempre superior, motivos y evidentes que dan lugar que su precio se eleve, con relación a la vereda “seca”. UBICACIÓN DEL LOTE EN LA CUADRA En la planilla destinada a anotar antecedentes, el perito tasador debe hacer constar la ubicación que tiene dicho predio en la cuadra respecto de los factores generales y dentro de la misma manzana o lote mayor. El citado antecedente da lugar a que llegado el momento de valuar el inmueble se tenga fundamentos expresamente determinados para ellos, probidad, buena opinión y las demás circunstancias que se exige para desempeñarse en dicha profesión. Respecto a la ubicación del terreno debe, en principio, observarse si se encuentra cercano a una calle importante de tránsito o comercial, ya que su cercanía influye poderosamente sobre su valor. Además debe advertirse que la cercanía a la esquina muchas veces favorece la apreciación de su valor. También la vecindad o límites con otros edificios que pudieren perturbar la natural tranquilidad de quienes sean sus moradores, sea por ruidos de motores, vibraciones, humo, calor, olores, luminosidad y otros elementos que puedan molestar. El presente artículo ha sido extraído de: “Tasación Inmobiliaria” - Eduardo L. Lapa - Ed. La Cañada - Córdoba - 2007 Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ |
El frente de un terreno - 05:56, 2/05/2012 |
Varias son las teorías relacionadas sobre el frente del terreno. Las dos más importantes resultan ser: la primera es la que por la cual se deduce que aumentando la métrica del frente, da lugar a aumentar el precio, en proporción al lugar y el mercado inmobiliario vigente. Esta doctrina se encuentra basada teniendo presente la amplitud que el edificio puede adquirir y en consecuencia facilitaría el proyecto arquitectónico en todos sus aspectos, sea de construcción y visual, etc. La segunda teoría interpreta lo adverso. En tal sentido Chandías advierte: “Hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente; -y agrega- fuera de esa zona el valor desciende”. El ciado tratadista entiende que los frentes comprendidos entre 9 y 15 metros, parecen ser lo más cotizados, advirtiendo luego que “fuera de esa zona la influencia resulta negativa”. Sin duda, el frente por lo general es construido con cierta preferencia arquitectónica, en razón por la que se emplea materiales mas costosos y cuidadosa terminación. Dentro del mercado inmobiliario, el frente amplio siempre es mejor cotizado, pero en razón de la pura lógica, el interés señalado tiene sus verdaderos límites, en consecuencia un frente angosto de 7 m disminuye considerablemente su interés y por lo tanto declina el precio del terreno. Más aún, dado el breve espacio da lugar a resoluciones arquitectónicas forzosas y como resultado de tales circunstancias las construcciones que se realicen en pisos altos dan lugar a reducir sensiblemente el área de planta baja debido a la construcción de escaleras y las disposiciones y pasillos de dichas dependencias serán muy reducidas. Por lo tanto las proporciones que el maestro Chandías considera como factibles para el frente -9 a 15 m-, interpretamos que son en realidad los predios más cotizados en virtud que de su construcción, no obstante resulta más onerosa, existe equivalencia al obtener una renta superior. Dentro del sinnúmero de acepciones de dicho vocablo, el que más se acerca a nuestro modismo lingüístico, es el que indica que se trata de una medida usada en la marina y que representa una cuarta parte de la milla, o sea 463 metros lineales. Al respecto y siguiente con las sabias enseñanzas de Rivarola, debemos entender por cuadra en estos estudios, una sola de las aceras al respecto es harto frecuente que entre ambas exista una diferencia muy notable de precio en razón de sus factores accesorios. Por otra parte incide en el valor de la tierra su posición con relación con la de su frente en el sentido de existir siempre una “cuadra húmeda y la otra seca”; sin lugar a dudas la acera “seca” se la prefiere más y en consecuencia por ello influye en su precio. Siempre se tienen en cuenta que al construir un edificio se debe tomar debidas precauciones para que la humedad natural que castiga a ese predio no penetre en las paredes, perjudicando por cierto la vivienda. No obstante lo precedentemente apuntado, en muchos barrios comerciales la acera “húmeda” es más importante que la otra en virtud de que abundan los negocios y tránsito de peatones mayor que en la de su frente y sin lugar a dudas la demanda es siempre superior, motivos y evidentes que dan lugar que su precio se eleve, con relación a la vereda “seca”. UBICACIÓN DEL LOTE EN LA CUADRA En la planilla destinada a anotar antecedentes, el perito tasador debe hacer constar la ubicación que tiene dicho predio en la cuadra respecto de los factores generales y dentro de la misma manzana o lote mayor. El citado antecedente da lugar a que llegado el momento de valuar el inmueble se tenga fundamentos expresamente determinados para ellos, probidad, buena opinión y las demás circunstancias que se exige para desempeñarse en dicha profesión. Respecto a la ubicación del terreno debe, en principio, observarse si se encuentra cercano a una calle importante de tránsito o comercial, ya que su cercanía influye poderosamente sobre su valor. Además debe advertirse que la cercanía a la esquina muchas veces favorece la apreciación de su valor. También la vecindad o límites con otros edificios que pudieren perturbar la natural tranquilidad de quienes sean sus moradores, sea por ruidos de motores, vibraciones, humo, calor, olores, luminosidad y otros elementos que puedan molestar. El presente artículo ha sido extraído de: “Tasación Inmobiliaria” - Eduardo L. Lapa - Ed. La Cañada - Córdoba - 2007 Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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Cuadra - 05:54, 2/05/2012 |
Dentro del sinnúmero de acepciones de dicho vocablo, el que más se acerca a nuestro modismo lingüístico, es el que indica que se trata de una medida usada en la marina y que representa una cuarta parte de la milla, o sea 463 metros lineales. Al respecto y siguiente con las sabias enseñanzas de Rivarola, debemos entender por cuadra en estos estudios, una sola de las aceras al respecto es harto frecuente que entre ambas exista una diferencia muy notable de precio en razón de sus factores accesorios. Por otra parte incide en el valor de la tierra su posición con relación con la de su frente en el sentido de existir siempre una “cuadra húmeda y la otra seca”; sin lugar a dudas la acera “seca” se la prefiere más y en consecuencia por ello influye en su precio. Siempre se tienen en cuenta que al construir un edificio se debe tomar debidas precauciones para que la humedad natural que castiga a ese predio no penetre en las paredes, perjudicando por cierto la vivienda. No obstante lo precedentemente apuntado, en muchos barrios comerciales la acera “húmeda” es más importante que la otra en virtud de que abundan los negocios y tránsito de peatones mayor que en la de su frente y sin lugar a dudas la demanda es siempre superior, motivos y evidentes que dan lugar que su precio se eleve, con relación a la vereda “seca”. UBICACIÓN DEL LOTE EN LA CUADRA En la planilla destinada a anotar antecedentes, el perito tasador debe hacer constar la ubicación que tiene dicho predio en la cuadra respecto de los factores generales y dentro de la misma manzana o lote mayor. El citado antecedente da lugar a que llegado el momento de valuar el inmueble se tenga fundamentos expresamente determinados para ellos, probidad, buena opinión y las demás circunstancias que se exige para desempeñarse en dicha profesión. Respecto a la ubicación del terreno debe, en principio, observarse si se encuentra cercano a una calle importante de tránsito o comercial, ya que su cercanía influye poderosamente sobre su valor. Además debe advertirse que la cercanía a la esquina muchas veces favorece la apreciación de su valor. También la vecindad o límites con otros edificios que pudieren perturbar la natural tranquilidad de quienes sean sus moradores, sea por ruidos de motores, vibraciones, humo, calor, olores, luminosidad y otros elementos que puedan molestar. El presente artículo ha sido extraído de: “Tasación Inmobiliaria” - Eduardo L. Lapa - Ed. La Cañada - Córdoba - 2007 Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
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