VALORACIÓN DE ACTIVOS FIJOS PARA EL SEGURO - 12:53, 14/07/2012 | ||
1. VALORES ASEGURABLES. Actualmente en las Pólizas de Daños Materiales se pueden asegurar los bienes de maneras diferentes: 1.1. Valor Real o de Seguro (V.S.) 1.2. Valor de Nuevo (V.N.) 1.3. Valor de Reposición a Nuevo (V.R.N.) 1.4. Valor Pactado o Tasado (V.P/VT.) Dentro de este último apartado cabe mencionar: - Valor Reproducción. - Valor Mercado para Uso Continuado. - Valor Expropiación. - Valor Contable. - Valor Liquidación (Ordenada o Forzosa) - Coste Histórico. - Valor Real. - Valor Residual. 1.1. Valor real o de seguro. Es el valor que normalmente figura en las pólizas en la columna de Capitales Asegurados. Este Valor de Seguro es el que debe coincidir con el valor justo del bien, atendiendo al estado en que se encuentra en el momento de la fijación del mismo. Se calcula deduciendo del Valor de Reposición a Nuevo, una depreciación por antigüedad, uso o estado de conservación.
La depreciación viene dada por tres conceptos básicos, que son: - DEVALUACIÓN: Capacidad de utilización. - DESGASTE: Uso de los mecanismos. - FECHA DE COMPRA: Antigüedad. En ningún caso hay que deducir por DEMÉRITO (Valor de Venta). Salvo pacto en contrario, generalmente, las condiciones generales de las pólizas se sujetan a las siguientes normas: - Edificios, incluyendo en ellos los cimientos, pero sin comprender el valor del solar, deben ser justipreciados según el valor de nueva construcción, en el momento anterior al siniestro, deduciendo la diferencia de nuevo a viejo por su USO Y ESTADO DE CONSERVACIÓN, sin que en ningún caso la valoración pueda exceder de la que tuviesen en venta en el momento del siniestro. - El mobiliario, maquinaria e instalaciones se justipreciarán según el valor de nuevo en el mercado, en el momento anterior al siniestro, teniendo en cuenta el USO, GRADO DE UTILIZACIÓN Y ESTADO DE CONSERVACIÓN que de ello se ha hecho. En caso de no existir en el mercado, se tomará como base de valoración otros de similares características y rendimiento. - Las existencias pertenecientes a fabricantes, ya sean en curso de fabricación o almacenadas, serán solo estimadas por el valor de la materia prima más los gastos devengados para conseguir el grado de fabricación que tenían en el momento del siniestro o por su valor de venta, si éste fuera inferior. Las que no pertenezcan a fabricantes se estimarán por su valor de costo en el momento anterior al siniestro. Estos criterios de valoración de nuevo en el mercado menos la depreciación técnica es conocido como VALOR REAL DE SEGURO y se puede observar que se utilizan cuatro conceptos de deducción: - USO = DESGASTE (porcentaje que comienza a afectar al bien desde el momento que se utiliza, menor al principio y elevado al final). - CAPACIDAD DE UTILIZACIÓN = DEVALUACIÓN (capacidad que está intacta hasta la mitad de la vida útil y que posteriormente acelera su depreciación). - ESTADO DE CONSERVACIÓN = DEPRECIACIÓN (siempre en función del estado físico del bien). - VALOR EN VENTA = DEMÉRITO (porcentaje que está afectado inicialmente por importante descuento y posteriormente mantiene una tasa de descuento en función de la antigüedad). Este concepto influye, exclusivamente, como tope de indemnización en algunos supuestos. Es comprensible que los Asegurados consideren, en muchos casos, que este sistema de liquidación de siniestros puede lesionar sus patrimonios, puesto que, si ocurre un siniestro que afecte a determinados bienes, la indemnización no es suficiente para la reposición del bien. Consiguientemente puede derogarse lo dispuesto en las condiciones generales de las pólizas, referente a los valores a indemnizar, y pactar la indemnización a coste de reparación, reconstrucción o reposición de los bienes dañados según su valor de nuevo en el mercado, sin deducción alguna por antigüedad, uso, estado de conservación, grado de utilización u obsolescencia. Si no existieran en el mercado bienes iguales a los dañados, dicho coste será establecido teniendo en cuenta el valor de reparación, reconstrucción o reposición de bienes existentes en el mercado de tamaño, clase, calidad y rendimiento similares. 1.2. Valor a nuevo. Antiguamente era una Garantía Suplementaria de la Tarifa de Incendios y hoy es una forma de aseguramiento de libre pacto y contratación bajo la fórmula de Cláusula. Se pretende cubrir la depreciación que contempla el aseguramiento en la modalidad de Valor Real. Tal depreciación o diferencia de nuevo a viejo no puede exceder del porcentaje pactado, normalmente entre un 30 y 50%, quedando el exceso a cargo del Asegurado.
Quedan, salvo pacto en contrario, excluidas de esta cobertura, de forma habitual, lo siguiente: - Objetos de uso personal (mobiliario, ropa, etc.). - Cualquier tipo de vehículo o maquinaria agrícola. - Moldes, modelos y matrices. - Existencias o mercancías. - Objetos de valor (joyas, alhajas, cuadros, etc.). Dada la extensión de este trabajo, continúa el mismo en la próxima página de este blog. El presente trabajo fue elaborado por ADARA (Asociación de Administradores de Riesgos de la República Argentina) y expuesto por la empresa ASEVASA – Valuaciones e Ingeniería de Riesgo, y emitido en septiembre de 2004 en la Ciudad de Buenos Aires. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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VALORACIÓN DE ACTIVOS FIJOS PARA EL SEGURO (2) - 12:49, 14/07/2012 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El presente artículo deviene de la página anterior de este blog. 1.2.1. Cálculo de la preexistencia Nos podemos encontrar en dos situaciones. Una; cuando la diferencia entre el V.R. y el V.N. de un bien está dentro del porcentaje establecido. En este caso se asegura a V.R.N. aunque haya mayor límite. Ejemplo: V.R.N. .......................................... 3.000.000 (Capital Asegurado). V.R. 2.500.000 V.N......... V.R. + 30% V.R.N. = 3.400.000 Dos; cuando la diferencia entre el V.R. y el V.N. es mayor del porcentaje permitido por la cláusula. Se asegura el V.R. + 30% V.R.N. y el resto hasta el V.R.N. no se asegura. Ejemplo: V.R.N.............................................................................. 3.000.000 V.R.................................................................................. 2.000.000 V.N. ............................................ V.R. + 30% V.R.N.= 2.900.000 (Capital Asegurado) 1.2.2. Siniestros Con esta cláusula contratada nos podemos encontrar con diferentes tipos de siniestros: A) La preexistencia inferior al V.R. Se liquida el siniestro a V.R. como si no estuviera contratada la Cláusula de V.N. B) La preexistencia superior al V.R. e inferior a V.N. Se liquida el siniestro a V.N. con aplicación de la Regla Proporcional. C) La preexistencia superior al V.N. Se liquida el siniestro a V.N. D) Parte de la preexistencia y daños superior al porcentaje admitido en cláusula. La preexistencia y el daño se liquidarán de la siguiente manera: (Supuesto una cláusula del 30%).
1.3. Valor de reposición a nuevo. Es el valor requerido para reemplazar una propiedad por otra nueva y moderna, que utilice la tecnología y materiales de construcción más actuales, reproduciendo la capacidad y utilidad de la propiedad existente. Asimismo, debe entenderse como el valor de los bienes en su estado de nuevo en el momento anterior al siniestro. Si el contrato se establece bajo esta modalidad, los siniestros se tratarán en base a estos términos, debiendo pactarse en consecuencia como suma asegurada en la póliza el valor total de los bienes, si bien valorados al V.R.N. Si existe infraseguro, en caso de siniestro, se aplicara la Regla Proporcional. Como el Seguro no puede ser causa de enriquecimiento injusto, la diferencia entre V.R.N. y V.R. será satisfecho por el Asegurador cuando la reposición se efectúe dentro del plazo marcado en la póliza. Generalmente para que esta cláusula cubra plenamente el V.R.N. durante toda la duración del seguro se contratan con coberturas automáticas o cláusulas de inflación. (De estas hablaremos en otro apartado). Dada la extensión de este trabajo, continúa el mismo en la próxima página de este blog. El presente trabajo fue elaborado por ADARA (Asociación de Administradores de Riesgos de la República Argentina) y expuesto por la empresa ASEVASA – Valuaciones e Ingeniería de Riesgo, y emitido en septiembre de 2004 en la Ciudad de Buenos Aires. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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VALORACIÓN DE ACTIVOS FIJOS PARA EL SEGURO (3) - 12:49, 14/07/2012 |
El presente artículo deviene de la página anterior de este blog. 1.4. Valor pactado o tasado Cuando las partes pacten un criterio de valoración que cubra el interés del bien, podrá asegurarse de forma distinta que la hasta aquí planteada. Hay varios ejemplos dentro de las distintas pólizas; como ejemplo: ü Seguro de incapacidad transitoria: Se pacta una cantidad por día de baja. ü Seguro de objetos de arte: Se pacta una cantidad en el momento de formalizar la póliza. ü Seguro de transportes: Se asegura la mercancía a valor en venta. ü Automóviles, asegurados a valor mercado. De la misma forma se pueden asegurar los bienes tangibles de formas distintas en función de situaciones particulares. Veamos como ejemplos: ü Máquinas poco usadas y con obsolescencia de "mercado" por cambios temporales de moda, )cómo depreciaríamos la máquina si estuviera asegurada a Valor Real?. ü Bienes que una vez fabricados, si no se venden en un determinado período de tiempo no tienen valor,)sería lógico asegurarlos a valor en venta?. ü Equipos que su cambio tecnológico, incluso mejor y más barato, supone una modificación en su sistema de operar, )sería conveniente asegurar a coste de reproducción?. ü Etc. Para soslayar situaciones "injustas" en el seguro podemos encontrarnos seguros de las siguientes formas: ü Valor de Reproducción: Es el costo necesario para reproducir una propiedad con las mismas características y materiales, de acuerdo con los precios vigentes en el mercado. ü Valor de Mercado para Uso Continuado: Es el valor normal de transacción entre un libre comprador y un libre vendedor. ü Valor de Expropiación: Valor adjudicado a un bien por la Administración para el uso público. Puede calcularse por el método de mercado o de la rentabilidad. ü Valor Liquidación Ordenada: Valor que puede obtenerse de un bien en el mercado de segunda mano, en un período razonable de tiempo. ü Valor Liquidación Forzosa: Valor que puede obtenerse de un bien en el mercado de segunda mano, en un período corto de tiempo. ü Coste Histórico: Valor de adquisición de un bien. ü Valor Venal: Valor en venta en condiciones normales de mercado. ü Valor de Sustitución Para los dos casos anteriores, cuando no es posible reponer o reproducir el bien, se denomina de sustitución a aquel bien similar al asegurado, en el mismo estado en que este se encuentra en el momento de la valoración. ü Valor en Venta Hay casos, normalmente para existencias, donde se pacta asegurar el valor en venta de un bien; entendiendo como tal el de su valor de fabricación más los beneficios que de el se obtienen, deduciendo exclusivamente los costes de venta no producidos. Habitualmente no es fácil asegurar a este tipo de valor, salvo mercancías o producciones que estén vendidas. ü Valor de Adquisición o Compra Es factible asegurar a coste histórico los bienes asegurados, bien pactando en Póliza este valor como tal, o bien compensando las depreciaciones por uso con la inflación. ü Valor Contable En muchas ocasiones el capital asegurado coincide con el contable, coste histórico menos amortización acumulada, produciéndose muy frecuentemente casos de infraseguro. En otros casos es un tipo de valor que algunas Empresas optan por asegurar. ü Valor residual Es el que se atribuye a un bien cuando se considera que ha superado su vida técnica esperada y continua, siendo válido para producir beneficios. En seguros se suele pactar un % sobre el valor de nuevo para fijar su valor. ü Valor de chatarra O de derribo, y se utiliza para asignar el valor mínimo para un bien determinado. Puede asimismo considerarse como chatarra a un bien cuyos costes de mantenimiento supera la productividad. ü Valor de Salvamento Es el valor recuperable del bien siniestrado. Una vez tomada la decisión de asegurar a Valor Pactado, es conveniente determinar en póliza la cláusula respectiva, cuyos textos posibles pueden ser alguno de estos: "Dado que los bienes asegurados por este contrato han sido valorados a la fecha de su efecto por una entidad especializada en valoraciones, la Compañía Aseguradora considera correctos los capitales asegurados, dando su conformidad a los mismos en caso de siniestro y en consecuencia derogando la cláusula de aplicación de la Regla Proporcional inserta en las Condiciones Generales de la póliza". Asimismo, se insertará: "El Asegurado se obliga a proceder a la actualización de los valores asegurados en función de las revisiones anuales que se realicen por los citados expertos, así como comunicar a la Aseguradora el cese de los citados servicios o su sustitución por los de otro. En este caso, los Aseguradores emitirán el correspondiente suplemento, manteniendo el seguro a Valor Convenido o Pactado con derogación de la Regla Proporcional, siempre y cuando los nuevos expertos ofrezcan las mismas garantías". Dada la extensión de este trabajo, continúa el mismo en la próxima página de este blog. El presente trabajo fue elaborado por ADARA (Asociación de Administradores de Riesgos de la República Argentina) y expuesto por la empresa ASEVASA – Valuaciones e Ingeniería de Riesgo, y emitido en septiembre de 2004 en la Ciudad de Buenos Aires. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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VALORACIÓN DE ACTIVOS FIJOS PARA EL SEGURO (4) - 12:45, 14/07/2012 |
El presente artículo deviene de la página anterior de este blog. 2 FORMAS DE ASEGURAMIENTO Las cuatro formas de aseguramiento son: 2.1. Valor Total 2.2. Valor Parcial 2.3. Primer Riesgo. 2.4. Límite de Indemnización. Previo a la forma de aseguramiento hay que tener en cuenta:
Ejemplo: Bienes propiedad de terceras personas, objetos de naturaleza que puedan suscitar dudas en su aseguramiento, etc.
Ejemplo: Continente, contenido, existencias, etc.
2.1. Valor total. Bajo esta modalidad se asegura la totalidad del interés asegurable. La póliza debe contener los conceptos asegurables, un capital para ellos, los riesgos cubiertos y unas exclusiones que nos aclaren que no está asegurado. Con estas premisas se valoran los bienes asegurados, a excepción de los excluidos, y calculamos la preexistencia que debe coincidir con el capital asegurado, caso de ser este menor que la preexistencia será de aplicación la Regla Proporcional. 2.2. Valor parcial. Se asegura una parte del interés asegurado. La póliza debe contener la valoración de la totalidad del interés y se aplica un porcentaje de este como tope de indemnización. En caso de siniestro los daños se indemnizan por su valor pero con el límite máximo de la parte asegurada. En caso de infraseguro se aplica la Regla Proporcional. Ejemplo: Valor Total de los bienes ...................................................... $ 2.000.000 .- 20% Valor Parcial.................................................................. $ 400.000 .- Preexistencia = $ 4.000.000.- 20% Valor Parcial = $ 800.000.- Daño 1 = $ 400.000.- Daño 2 = $ 1.000.000.- 4 x 4 Indemnización 1 = --------- (105) = $ 200.000 8 4 x 10 Indemnización 1 = ----------- (105) = $ 500.000 8 con límite de $ 400.000 .- 2.3. Primer riesgo. Se asegura hasta una cantidad determinada, límite máximo de cobertura, con independencia del valor total de los bienes. En esta modalidad no es de aplicación la Regla Proporcional en caso de siniestro. Caso de que en un siniestro el daño supere el límite de cobertura, el asegurado será propio asegurador del exceso de la pérdida. 2.4. Límite de indemnización. Es una modalidad por la cual se fija una cantidad que será la máxima indemnización en caso de siniestro. Generalmente se utiliza para limitar los capitales en coberturas adicionales y en caso de infraseguro se liquidan los daños con Regla Proporcional, salvo que esté derogada. En grandes riesgos se utiliza para limitar el máximo indemnizable por cualquier tipo de evento o suma de estos, como si fuera un primer riesgo pero con aplicación de Regla Proporcional. 3. VIDA TÉCNICA Puede definirse como el plazo durante el cual un bien es operativo. La vida técnica de un bien puede calcularse de varias maneras; las más comunes son: a.- Indicación del fabricante. b.- Partiendo de las horas para la que está fabricada la máquina; conociendo las horas teóricas de trabajo y el coeficiente de paro. c.- Fijando "a priori" la vida estimada del bien. d.- Índices oficiales, como por ejemplo las tablas de amortización) aplicables a la contabilidad, y que corregidas según los casos pueden ser válidas. e.- Métodos estadísticos de análisis de las bajas como una base para la estimación de la vida útil probable. Por retirada de bienes se entiende su separación del servicio útil, y terminación de su vida útil, pudiendo realizarse por las siguientes causas: 1. Condiciones Físicas: 1.1. Daños Físicos: explosión, colisión, caídas, roturas, etc. 1.2. Daños Repentinos: incendios, inundaciones, tormentas, terremotos, etc. 1.3. Vetustez como resultado del paso del tiempo a pesar de la conservación. (Ejem. oxidación) 1.4. Uso normal: desgaste, rozamientos, vibraciones, fatigas, etc. 2. Circunstancias funcionales: 2.1. Inadecuación o capacidad insuficiente para el servicio requerido. 2.2. Obsolescencia técnica por desarrollo de otro bien con nuevos dispositivos. Asimismo los cambios de estilo y la caducidad son causas de obsolescencia. 3. Circunstancias externas: 3.1. Bienes que dejan de ser necesarios para dejar de fabricar un producto. 3.2. Retirada del bien por cierre de la Empresa y/o traslado. 3.3. Retirada por indicación de la autoridad. 4. DEPRECIACIÓN Se podría definir como la pérdida no restaurada por una conservación normal, o bien como la pérdida del estado de conservación atendiendo al estado físico del bien. Algunos de los factores que influyen son: - Desgaste = Uso del bien. - Devaluación = Capacidad de utilización. - Desperfectos. - Decadencia. - Obsolescencia física, económica o funcional. - Inadecuación, etc. La conservación lleva implícita un mantenimiento constante del bien, estas operaciones pueden ser tales como: - Cambio de material fungible. - Pintura. - Reparación. - Ajuste. - Inspección. - Limpieza. - Mantenimiento, etc. El fin principal del mantenimiento es mantener al bien operativo, a plena capacidad de producción y a plena eficacia de servicio. La pérdida o disminución de estos factores se considera depreciación. Algunos métodos de evaluación de esa depreciación son: 4.1. Método Lineal Depreciación que se realiza en función de la edad y a porcentaje constante. Es el método usado por el sistema fiscal. Desprecia el valor de la chatarra. El cálculo se realiza dividiendo el valor del bien, calculado en base a su coste, y se divide por el número de años de vida. A D = 100 x ------ = 10 x A VT D 10 x A VD = VN (1 - ------ ) = VN (1 - ------------ ) 100 100 D = Depreciación. A = Antigüedad. VD = Valor Depreciado. VN = Valor Nuevo. VT = Vida Técnica. Ejemplo: Vida estimada del bien = 10 años Coste histórico del bien = 100 Cálculo para 4 años. 4 D = 100 x ----- = 40 10 40 VD = 100 ( 1 - --------- ) = 100 x 0,6 = 60 100 A D = (100 – 20) x ---- = 8 x A 10 A A VD = VN ( 1 ------ ) + VR x ----- VT VT Ej: Para 4 años de vida transcurrida 4 D = (100 – 80) x ---- = 32 10 4 4 VD = 100 ( 1 ------ ) + 20 x ----- = 60 + 8 = 68 10 10 4.3. Método Expertos Contables Utiliza un sistema no lineal de depreciación, donde inicialmente ésta es menor que en los últimos años de vida del bien. No utiliza valor residual. 100 x A ( -----------)2 VT (10 x A + 20)2 D = ------------------- - 2,86 = -------------------- - 2,86 140 140 Supuesto 10 años de vida prevista. D VD = VN (1 - ------- ) 100 Ej.: Para 7 años 100 x 7 ( -----------)2 10 902 D = ------------------- - 2,86 = ------ - 2,86 = 54.997 140 140 54.997 VD = 100 (1 - ------------ ) = 45.003 100 Dada la extensión de este trabajo, continúa el mismo en la próxima página de este blog. El presente trabajo fue elaborado por ADARA (Asociación de Administradores de Riesgos de la República Argentina) y expuesto por la empresa ASEVASA – Valuaciones e Ingeniería de Riesgo, y emitido en septiembre de 2004 en la Ciudad de Buenos Aires. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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VALORACIÓN DE ACTIVOS FIJOS PARA EL SEGURO (5) - 12:39, 14/07/2012 |
El presente artículo deviene de la página anterior de este blog. 4.4. Método lineo-parabólico Se realiza, dividiendo por igual, la antigüedad y la vida técnica en dos sistemas, uno lineal y otro progresivo. No utiliza el valor residual. Se supone 10 años de vida. Los tipos de antigüedad son: A1 = 0; 0,5; 2; 4,5; 8; ...............................................................................50 A2 = 0; 5; 10; 15; 20;................................................................................50 1 A2 A D = ---- ( ------ + ------- ) x VN 2 VT2 VT D VD = VN ( 1 - ------ ) 100 Ej.: Para 5 años 1 52 5 1 D = ---- ( -------- + ------- ) x VN = --- (0,25 + 0,5) x 100 = 37,5 2 102 10 2 VD = 100 (1 – 0,375) = 62,5 4.5. Método parabólico simple Se utiliza en aquellos casos que la vetustez es pequeña en los primeros años. A D = ( ------ )2 x VN VT D VD = VN ( 1 - ------ ) 100 Ej.: Para 3 años de antigüedad supuesto 10 años de vida. 3 D = ( ------ )2 x 100 = 9 10 9 VD = 100 ( 1 - ------ ) = 91 100 Tampoco tiene en cuenta el valor residual. 4.6. Método logarítmico Al contrario que el método anterior, este se basa en el supuesto de una depreciación alta en los primeros años de vida, o en aquellas instalaciones que valoradas de forma conjunta, incorporan elementos secundarios de corta 10 x A D = VN x log ------------- = 100 x log A VT D VD = VN (1 - ------) 100 vida respecto a los principales. 10 x 2 D = 100 x log ------------- = 100 x 0,301 = 30,1 10 30,1 VD = 100 (1 - --------) = 69,9 100 Ej.: Para 2 años de antigüedad supuesto 10 años de vida. Sin cálculo del valor residual. 4.7. Método logarítmico trasladado Método similar al anterior, pero estimado para vidas largas del bien; por ejemplo para 100 años. 10 (A + 10) D = VN x log ------------------ VT A + 10 D = VN x log ------------ 10 A + 10 VD = VN (1 – log -------------) 10 Ej.: Para 80 años. Sin tener en cuenta el valor residual. 10 (80 + 10) D = 100 x log ------------------- = 100 x 0,954 = 95,4 10 95,4 VD = 100 (1 – ----------) = 4,6 100 4.8. Método Cole o suma de los números enteros Se toma la suma de la serie aritmética de números de la N., representando N la vida probable que se toma como denominador. El numerador de la fracción para cualquier año es la esperanza de vida admitida en dicho año. Es un método arbitrario de imputación, ya que si bien la base de depreciación es constante, la tasa anual de depreciación es variable y de tal forma que carga la mayor parte en el primer año para ir descendiendo hasta el último. Para 10 años de antigüedad, la serie sería: 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + 10 = 55 Ej.: Para 4 años. 1 año = 10/55 2 años = 9/55 3 años = 8/55 10 D = 100(-----) = 100 x 0,618 = 61,8 55 D 61,8 VD = VN (1 - -------) = 100 ( 1 - -----------) = 38,2 100 100 4 años = 7/55 3.9. Método valor actual o del fondo Este método es conceptual y parte de la base que al final de la vida del bien la cantidad acumulada en un fondo debe ser la suficiente para poder adquirir otro bien nuevo. A tal efecto se crea un fondo de amortización el cual, conjuntamente con los intereses devengados, nos dan año a año el valor del bien. Supuesto 10 años de vida útil y una tasa de rentabilidad R = 8 %. (1 + R)VT – (1 + R)A VD = ------------------------------ x VN (1 + R)VT - 1 Ej.: Para 7 años de antigüedad y R = 8% (1 + 0,08)10 – (1 + 0,08)7 2,16 – 1,71 VD = ---------------------------------- x 100 = ---------------- x 100 = 38,79 (1 + 0,08)10 – 1 2,16 – 1 D = 100 - VD = 100 - 38,79 = 61,21 Dada la extensión de este trabajo, continúa el mismo en la próxima página de este blog. El presente trabajo fue elaborado por ADARA (Asociación de Administradores de Riesgos de la República Argentina) y expuesto por la empresa ASEVASA – Valuaciones e Ingeniería de Riesgo, y emitido en septiembre de 2004 en la Ciudad de Buenos Aires. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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VALORACIÓN DE ACTIVOS FIJOS PARA EL SEGURO (6) - 12:37, 14/07/2012 | |||||||||||||||||||||
El presente artículo deviene de la página anterior de este blog. 4.10. Método Saldo Descendente Se aplica un % al saldo no imputado de la base, en lugar de hacerlo sobre el coste del bien. F = Tasa anual de depreciación. Supuesto 10 años de vida útil. D = VN (1 - (1 - F)A ) D VD = VN (1 - ------) 100 Ej.: Para 2 años y F = 10 % D = 100 (1 - (1 - 0,1 )2 ) = 100 (1 - 0,81) = 19 19 VD = 100 (1 - -------) = 81 100 este método siempre implica un valor residual. Un sistema similar a este es el método de la "línea recta múltiple" y que consiste en variar las previsiones iniciales. La finalidad de estas modificaciones es conseguir en los primeros años mayores tasas de depreciación. 4.11. Método de depreciación por cuantificación del envejecimiento: "Método Ruso" Se basa en el cálculo del desgaste paulatino, lo que nos determina su disminución de valor de forma directamente proporcional para el cálculo del desgaste sufrido, y se seleccionan las partes más vitales de la máquina y se relacionan según su importancia (peso específico en su conjunto). VE PE = --------- VM PE = Peso específico del elemento. VE = Valor del elemento. VM = Valor de la maquinaria. Ejemplo
D = PE x DESGASTE M% D 36,9 VD = VN (1 - -------) = 8.100 ( 1 - -----------) = 5.111,10 100 100 D = VN – VD = 8.100 – 5.111,10 = 2.988,90 Dada la extensión del presente trabajo, continúa en la próxima hoja de este blog. El presente trabajo fue elaborado ADARA (Asociación de Administradores de Riesgos de la República Argentina) y expuesto por la empresa ASEVASA – Valuaciones e Ingeniería de Riesgo, y emitido en septiembre de 2004 en la Ciudad de Buenos Aires. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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VALORACIÓN DE ACTIVOS FIJOS PARA EL SEGURO (7) - 12:34, 14/07/2012 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El presente artículo deviene de la página anterior de este blog. 4.12. Método por factores de corrección VRN E VA = [ VRN – ( VRN - ---------) · ---------- ] f3 V · Cu Donde: VA: Valor Actual VRN: Valor de Reposición a Nuevo f3: Factor que aprecia el Valor Residual a partir del V.R.N.
E: Edad V: Vida útil Cu: Corrección por estado Ce: Corrección por intensidad de uso Co: Corrección por obsolescencia Factor de corrección por obsolescencia técnica (CO): Representa la depreciación funcional, que puede provenir de 2 causas: una, su carácter anticuado, y la otra, su carácter inadecuado; debido comúnmente al desarrollo ulterior de elementos con mejores recursos. La evolución de la tecnología proporciona nuevos equipos, más eficientes y económicos. La antigüedad de un bien conlleva retrasos tecnológicos, antes de la culminación del lapso útil de operación de los mismos. En la generalidad de los casos, estos factores se determinan estimativamente en función del conocimiento y experiencia del evaluador técnico. En el presente caso, se ha considerado dicho factor, en forma implícita, en el rubro expectancia. Factor que aprecia el estado de conservación (CE): Se puede adoptar la siguiente escala de grados de mantenimiento:
El coeficiente de estado admite calificaciones intermedias a las expuestas. Se acota que este coeficiente deber ser referido al estado normal, propio de la antigüedad del bien, es decir que si el mismo, por mas edad que tenga, presenta un estado acorde con esta, su coeficiente de estado será igual a 1. En el presente estudio, la generalidad de los bienes poseen un coeficiente igual a 1. En los casos específicos, de variación del mismo, se lo incluyó implícitamente en el concepto de expectancia. Factor que aprecia el valor residual a partir del V.R.N:
Factor de corrección por intensidad de uso (Cu): Se estima uso normal, al funcionamiento de un equipo durante 2.000 a 2.200 horas anuales (1 turno diario).
4.13 Ross Heidecke 1 x x2 1 x x2 D = [ -- · ( ---- + ---- ) + [ 1 - --- · ( --- + ---- ) ] · c ] · Vnd 2 n n2 2 n n2 Donde: D : Depreciación Total Vnd : Valor a nuevo depreciable x : Edad n : Vida probable c : Coeficiente de Heidecke (valores en tabla que sigue) El presente trabajo fue elaborado ADARA (Asociación de Administradores de Riesgos de la República Argentina) y expuesto por la empresa ASEVASA – Valuaciones e Ingeniería de Riesgo, y emitido en septiembre de 2004 en la Ciudad de Buenos Aires. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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SEPULCROS (BÓVEDAS) - 03:34, 27/10/2010 |
Una joven estudiante de martillero-corredor-tasador de la Argentina me consultó sobre la valoración de sepulcros, ya que había sido elegido por ella como tema para desarrollar su tesina final, y la verdad que me puso en un total "aprieto", dado que consideraba tal temática como algo extremo y casi imposible que alguna vez tuviera que realizar una valuación de tal problemática.-
Pero lo cierto es, que si es un tema a considerar. En mi desesperación por poder ayudarla, tuve que consultar a muchas personas, y una joven estudiante también de la misma carrera, radicada en la ciudad Gonnet (al lado de la ciudad de La Plata, capital de la provincia de Buenos Aires), Mirta G. ISSLER, me envió este material que trata el extinto autor literario y fuente de estudio (en su momento) mío para rendir para martillero, don Eduardo L. LAPA, que en su último trabajo publicado, el "Manual del Martillero Público" (14a ed. - Buenos Aires: Abeledo-Perrot, 2009), trata la materia pero desde el punto de vista de la intervención del agente inmobiliario en una operación de compraventa. O sea, el aspecto legal de una operación de transferencia dominial.-
En cuanto a su valoración, con sólo seguir los pasos de una tasación por el sistema DIRECTO- Por separación directa de antecedentes: a) De terreno; b) De edificio; c) De conjunto; utilizando los coeficientes asimiladores-homogeneizadores obtendremos el valor más probable.-
Pues aquí te transcribo la parte pertinente del prestigioso Eduardo L. Lapa:
COMPRAVENTA DE SEPULCROS (BÓVEDAS)
La intervención del martillero o corredor en la compraventa de sepulcros (bóvedas) requiere, sin duda, un especial tratamiento. Para ello será menester estudiar los distintos aspectos que conforman este tipo especial de bien, ya que se trata, como veremos, de una propiedad diferente de la común.
560. NATURALEZA.— El origen legal del sepulcro es una copropiedad, que en el condominio se denomina “con indivisión forzosa”; es decir, no existe el derecho de pedir la división de la cosa común, como ocurre en la copropiedad de un inmueble. El Código Civil dispone varios casos de indivisión forzosa, como surge de lo señalado en los arts. 2710 y ss., 2716 y ss., 2715, y en la ley sobre lote del hogar 147. En cuanto a los sepulcros, responde a decisiones jurisprudenciales, existiendo diversas doctrinas encontradas.
561. PROPIEDAD DEL TERRENO.— Se ha dicho que los sepulcros constituyen una propiedad sui generis 1448 Legón entiende que se trata de una naturaleza de derecho innominado que no figura en el derecho escrito 1450 , calificación que Carnelli considera un tanto indeterminada, y que le permite —según afiance más o menos el elemento patrimonial— deducir que aquel bien está o no en el comercio de los hombres 1449
Nosotros entendemos al respecto que, en efecto, se trata de un bien de una naturaleza muy especial, sujeto aun régimen jurídico también especial 1451, ya : que la adquisición del dominio de este tipo de propiedad comprende el derecho de su uso y goce, con las limitaciones impuestas por la autoridad pública ‘452 y no puede atribuírsele, por tanto, el carácter de propiedad privada 1453; pero adquirido por un particular, deja de ser un bien público, porque tiene un destino especial y el propietario tiene sobre él todos los atributos que le confiere el art. 2506 del CCiv. 1454
La propiedad del terreno donde se construye no se equipara a la propiedad de un inmueble común (art. 2340, inc. 7), a saber: a) el terreno se entrega aun particular en concesión de uso por la municipalidad, en una especie sai generis de locación exclusivamente para tal destino, por lo que es considerado un bien público 1456 regido por el derecho administrativo; y b) la construcción efectuada por el concesionario sobre el predio otorgado, corresponde a un derecho de propiedad, pero no así en cuanto al terreno donde se halla construido, pues repetimos, pertenece al municipio, quien atento a sus facultades puede dictar, dentro de su jurisdicción, los preceptos normativos que conforman su reglamento.
Cabe tener presente que su adquisición o construcción siempre responde a finalidades de carácter moral o religioso, las que influyen en su destino ulterior 1457
562. EL SEPULCRO COMO BIEN PATRIMONIAL.— Dentro de las formalidades del bien especial, el Código Procesal determina prácticamente la exclusión del sepulcro del patrimonio del deudor. No obstante, algunos fallos dispusieron que al tener un valor económico, forma parte del patrimonio de su titular 1458 En igual sentido se ha decidido que no comprende en la cesión de bienes hecha por el concursado del derecho del condominio que tiene sobre un sepulcro como tampoco este tipo de bien puede considerarse incluido entre los bienes de la quiebra 1460 En efecto, el inc. 2 del art. 219 de la ley 17.454 no permite trabar embargo sobre los sepulcros, con la única excepción de que “el crédito corresponda a su precio de venta, construcción o suministro de materiales”.
La jurisprudencia estableció que las bóvedas son cosas que están en el comercio y su propiedad puede ser adquirida por prescripción 1461, y puede ser reivindicada 1462• Está declarada libre su enajenación 1463, ya que la inalienabilidad de los sepulcros no se halla establecida expresamente en la ley 1464 Si fuere la última voluntad de su propietario disponer que la bóveda que le pertenece debe destinarse a guardar los restos mortales de sus familiares, herederos, etc., prohibiendo por ningún concepto enajenarla, dicha cláusula es válida en el testamento, y los arts 2613 y 3781 del CCiv. no son aplicables a estos bienes 1465 Tampoco se incluye la bóveda en la partición de los bienes sucesorios 1466
563. INDIVISIBILIDAD.— El sepulcro, por su naturaleza y por su finalidad, constituye un todo indivisible; de ahí, dice la jurisprudencia, que no existe propiedad exclusiva de partes (“catres” existentes en bóvedas) l467
Atento a la enseñanza impartida por Salvat-Argañarás, la disponibilidad del sepulcro y su enajenación a un extraño, no siempre es jurídicamente factible 1468 Nuestras leyes tampoco lo establecen al respecto, ni el Código Civil en lo que se refiere a la inenajenabilidad absoluta o relativa (arts. 2337 y 2338).
Algunos tratadistas dividen entre sepulcro familiar y aquellos que no tienen dicho carácter. El sepulcro “familiar”, o bien llamado “gentilicio”, es el perteneciente a la familia; es aquel que guarda los restos mortales de su fundador 1469
Ante esta naturaleza especial de propiedad, se ha considerado que no se puede vender ni gravar con hipoteca o embargos, salvo excepciones previstas por la ley procesal vigente.
Las bóvedas que no tienen carácter familiar están sometidas a otro tratamiento, ya que se hace posible la enajenación, y en caso de condominio es factible la división por medio de la venta.
564. EXCEPCIÓN DE LA INDIVISIÓN FORZOSA.— El principio señalado de la indivisión forzosa del condominio ha sido aclarado por la jurisprudencia sobre las excepciones que admite y que son las siguientes:
1) Cuando están todos los herederos o condóminos de acuerdo con la división; 2) que el sepulcro esté totalmente desocupado; y 3) que la posibilidad de la división material entre los copropietarios sea factible cuando no exista desvalorización en perjuicio de su estructura arquitectónica 147O
565. PROCEDIMIENTO PARA LA COMPRAVENTA.— En principio, el martillero o corredor debe observar al realizar el estudio del título de propiedad de la bóveda si la adquisición tiene cláusula especial de “intransferible”, a los efectos de atenerse a ella.
La venta, como en todos los inmuebles 1471, se efectúa por instrumento público, ante escribano, quien solicitará certificados o estado de dominio a la Dirección de Cementerios de la Municipalidad, repartición que lleva el registro de bóvedas existentes en los tres cementerios de la Capital Federal.
Por lo general, las medidas más comunes que pueden registrarse son las de intransferibles; medida de no innovar, decretada por orden judicial; o bien, embargo previsto por el art. 219, inc. 2, del CPCCN (créditos que correspondan a su precio de venta, construcción o suministros de materiales).
No existiendo estas anotaciones, la Dirección lo comunicará al escribano, quien tomará los recaudos necesarios a los efectos de extender la correspondiente escritura.
En cuanto a la función del martillero, de igual manera tomará las precauciones del caso a los efectos de no vender bóvedas en condominio, cuando se hallen en los casos previstos en este capítulo.
566. INAPLICABILIDAD DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN LAS BÓVEDAS.— Ver “Propiedad horizontal”.
1471 Se ha dispuesto que los sepulcros, salvo cuando se lesionan sentimientos morales o religiosos, pueden enajenarse libremente (RSF, 10-267).
1462 JA, 53-189.
1463 JA, 34-509; 50-212; en contra, ED, 15-113.
1464 LL, 11-1146.
1465 JA, 1946-1-225.
1466 LL, 40-426.
1467 ED, 1-463.
1468 SALVAT - ARGAÑARÁs, Derechos reales, cit., t. II, p. 199.
1469 JA, 1946-1-225.
1470 LL, 11-1146.
1447 Ley 10.284, art. 4. En la sesión del 27/9/1985, la Cámara de Senadores derogó el art. 14 de la ley 17.565.
1448 SALVAT, Derechos reales, t. III, p. 193; LL, 11-1146; 142l; 7-834.
1449 CARNELLI, L., Naturaleza jurídica de los sepulcros..., cit., en LL, 6-29
1450 LEGÓN;F.,notaenJA,50-121.
1451 ED.2-814.
1452 OF, 120-92.
1453 ED, 15-113.
1454 BIELSA, Derecho administrativo, cii., t. III, 5’ ed., p. 555.
1455 Cfr.: LEGÓN, F., nota en JA, 50-121.
1456 BIELSA, Derecho administrativo, CIt., t. III, 5’ ed., p. 555.
1457 LL, 8-846.
1458 JA, 1944-11-285; 71-218.
1459 JA, 4-117; en contra, LL, 14-21.
1460 JA, 35-739.
1461 Plenario 109 delaC. Civ.; LL, 27-657; JA, 1942-111-673; LL, 7-834;JA, 60-123; 53-190; en contra: MACHADO, Exposición y comentarios del Código Civil argentino, oit., t. IV, p. 232; JA, 1948-111-387; LL, 64-218.
Mi total agradecimiento a Mirta G. Issler.-
Espero te haya servido (como siempre digo). Si querés hacerme alguna consulta, te pido me escribas a mi correo personal.-
Si querés saber más sobre tasación, te pido busques en Archivos de este blog, o en los siguientes links
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar |
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FIDEICOMISO INMOBILIARIO - 08:21, 15/10/2010 |
Muy de moda se ha puesto en estos últimos 8 o 9 años el conocido FIDEICOMISO, y más precisamente en el ámbito inmobiliario.-
Recientemente me ha llegado una inquietud de una persona que realizó un contrato pensando que adquiría un departamento, y que la empresa constructora no ha cumplido con los plazos de ejecución.-
Creo conveniente por este blog, hacerle notar a todos aquellos que alguna inquietud tienen, un poco sobre el tema. Por ello, reproduzco una nota (en su totalidad) elaborada por el reconocido Dr. Daniel Enrique Butlow
FIDEICOMISO INMOBILIARIO
15 Consejos Prácticos
por el Dr. Daniel Enrique Butlow (*)
Cuando quieran saber, cual es el nivel alcanzado por un arquitecto, abogado o escribano en materia de Arquitectura Legal, solo basta con que le pregunten sobre fideicomiso.
Un día, hace ya mucho tiempo -era el verano de 1995- la consulta de un arquitecto conmovió nuestras fragilidades intelectuales. Quería transformarse en empresario, utilizar las bondades de la nueva herramienta del fideicomiso y que lo proveyéramos de un “pack”, con todos los documentos necesarios como para poder iniciarse.
Hábil, inteligente y por sobre todo harto de los autoritarios comitentes que le habían tocado en suerte, había logrado idear un sistema que según él, le permitiría alejarse de la pobreza y de la falta de trabajo rentable.
Un lote excelentemente ubicado, incluyendo viuda dispuesta a canjearlo por un local y un departamento; una empresa constructora dispuesta a realizar la obra percibiendo la mitad en dinero efectivo y el saldo en metros; tres inversores interesados en hacer rentar sus ahorros, superando las miserables tasas bancarias y por supuesto su propio proyecto, que hacía años venía perfeccionado, más sus cualidades y experiencias como director de obra por administración…no podían fallar.
Repuestos del susto, sin experiencia práctica -aunque habíamos participado en la redacción de la ley- con fundados temores de entregar un mamarracho, escasa bibliografía para estudiar y mucho, pero mucho esfuerzo, pudimos concretar el tan requerido “pack” con errores e inconsistencias, que aún hoy nos desvelan a pesar de haber pasado 16 años.
Hoy, luego de tanto equivocarnos, tanto discutir, estudiar y practicar, rendimos un emotivo homenaje a las víctimas de nuestra ignorancia, que en algunos casos -milagrosamente- terminaron bien parados y llamativamente siguen siendo nuestros clientes.
De aquí en más, 15 consejos prácticos sobre fideicomisos inmobiliarios acompañados de un breve fundamento:
1-Sepa que es y para que sirve un fideicomiso: El fideicomiso es un contrato complejo. No tiene un fin en si mismo, siendo tan solo una herramienta adaptable a innumerables situaciones y negocios que usted puede utilizar en su beneficio. Piense en un martillo o en una tenaza e imagine si tuviera que enumerar sus usos, virtudes y peligros.
2-Olvídese del contrato tipo: No hay dos fideicomisos iguales. Copiar, es peligrosísimo y máxime en un contrato tan abierto y al que se sumará tanta gente, como por ejemplo, fiduciantes, fiduciarios, arquitectos, constructores, beneficiarios, cesionarios y la AFIP.
3-Acérquese al contrato final en forma cautelosa: Si aún no están ligadas todas las voluntades, redacte previamente una Carta Intención, que lo ayudará a comprender, que es lo ya anudado y que no, para poder seguir adelante.
4-No es necesaria la escritura pública: Para redactar un fideicomiso inmobiliario, la ley 24.441, no exige escritura pública. Puede utilizar un instrumento privado y luego, cuando ya estén limadas todas las asperezas y se llega al texto definitivo, se procede a protocolizar.
5-No use croquis, sino anteproyecto: Lo más importante de un fideicomiso consiste en preveer que obra se va a realizar y como se va a distribuir. Un croquis, es demasiado pobre como para que los derechos y obligaciones que se crean, estén a resguardo. Confíe en un completo y bien desarrollado anteproyecto.
6-Transfórmese en un fiduciante especial: Si usted fue quien aportó las ideas del emprendimiento, buscó y consiguió el lote, preparó a su riesgo la factibilidad y el anteproyecto y logró o está por lograr las voluntades de los inversionistas, se merece un premio. No elija ser fiduciario, sino el rol de fiduciante inversor originante.
7-Evite ganar tiempo: Pierda un poco de tiempo en dotar a su fideicomiso de un nombre y un CUIT, que le será requerido a futuro por el Registro de la Propiedad Inmueble. No inicie los trámites municipales a nombre de los dueños originales, porque les generará una responsabilidad indebida, frente a contratantes (arquitectos, por ejemplo) y terceros.
8-Utilice una cuenta bancaria especial: En un contrato tan dinámico como el fideicomiso, el fiduciario debe contar con la seguridad de que todos los aportes queden debidamente registrados. No olvide, que el comprobante de depósito bancario es suficiente recibo del aporte y el método más transparente y eficaz de llevar una buena contabilidad. Los negros son buenos en el fútbol, pero no en el fideicomiso.
9-Aproveche las ventajas impositivas: En los tiempos modernos ya no sirven las enciclopedias vivientes y nadie sabe todo de todo. Hay grandes diferencias en las normas impositivas cuando los beneficiarios son las mismas personas que los fiduciantes y cuando no. Analice también la posibilidad de que todo se maneje a través de cesiones de derechos.
10-A veces, dos fiduciarios: No es común, ni tampoco fácil, pero hay supuestos donde dos grupos integran el conjunto de inversores y difieren en la confianza hacia un fiduciario. En casos de necesidad, pueden nombrarse dos y encontrar un sistema para desempatar sus decisiones.
11-No olvidar los contratos de proyecto y dirección y el de construcción: Muchas veces, el esfuerzo por realizar un buen contrato de fideicomiso es tan grande que se olvida de lo fundamental, es decir, que alguien muy claramente contratado se ocupe del proyecto y de la dirección de obra y otro se ocupe de la construcción mediante algún sistema que funcione.
12-Preveer el pago con unidades: Aunque jamás vaya a usarla, no deje de asentar una cláusula que permita poder entregar unidades funcionales en pago de los distintos gastos y honorarios que genere la construcción, administración y comercialización del emprendimiento.
13-Fórmula para la resolución de controversias: Prevea ante quien se resolverán los conflictos que suelen ocurrir, pero antes de cambiar a la justicia ordinaria por una privada (Tribunales Arbitrales, Colegios Públicos, etc.) infórmese sobre cuales son los honorarios, aranceles y procedimiento que deberá afrontar por esta elección.
14-Cesión de derechos: Prepare cuidadosamente la posibilidad de ceder derechos y distinga claramente el caso de los beneficiarios adquirentes del de la condición de fiduciantes adherentes. Recuerde que la cesión es parecida a la compra venta, pero sólo parecida.
15-Uruguay no es la Argentina: Si su fideicomiso tiene por objeto realizar un emprendimiento en Uruguay (Punta del Este, Colonia, San Ignacio, etc.) tómese tiempo para revisar las disposiciones que sobre fideicomiso rigen en este país (ley 17.703 y decreto 516/003) y tenga muy en cuenta cual es el sistema para exportar servicios profesionales de arquitectura desde la República Argentina.
Cada uno de estos 15 consejos pudo crearse recorriendo un largo camino de errores, angustias, lágrimas y experiencias que nos ha tocado enfrentar a lo largo de tanta cátedra, tantas conferencias y tantos asesoramientos en vivo. Su finalidad, no es desanimarlo, sino por el contrario, animarlo a que use el fideicomiso, pero mejor…mucho mejor…
(*) Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.
ARQUITECTURA LEGAL
SEGÚN BUTLOW
Dr. Daniel Enrique Butlow - Dr. Ricardo Adrián Butlow
Dra. Luciana Butlow – Dra. Estefanía Butlow
Abogados U.B.A.
Guido 1551, 1º Piso - Ciudad de Buenos Aires, Argentina
Telefax: (54 11) 4816-1914 (líneas rotativas)
consultas@arquilegal.com
www.honorariosdearquitectos.com
Espero te haya servido. Tené en cuenta, que este tema no solo les interesa a los agentes inmobiliarios, también a los tasadores.-
Si te interesan otros temas sobre tasación, podrás pinchar en los siguientes link, o buscar en el historial de éste.-
Miguel Ángel ANTOÑANA
martillero público-corredor de comercio
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Cómo tasar una estrella del futbol - 01:37, 17/07/2010 |
¿Como tasar los fichajes de deportistas de élite?
Un equipo de investigadores de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería Agronómica y del Medio Natural de la Universidad Politécnica de Valencia (UPV) ha aplicado un modelo de valoración multicriterio a la evaluación de deportistas de élite.
El precio del fichaje de un deportista de élite puede ser calculado utilizando un modelo de valoración multicriterio, tal y como ha demostrado un equipo de investigadores de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería Agronómica y del Medio Natural de la Universidad Politécnica de Valencia (UPV), informa Europa Press. De este modo, los investigadores calcularon el pasado mes de junio que el valor del traspaso del ex valencianista David Jiménez Silva era de 33,5 millones de euros. Precisamente el fichaje de dicho jugador del Valencia C.F. al Manchester City fue anunciado por 33 millones de euros. Jerónimo Aznar, Vicente Estruch y Francisco Guijarro, autores del estudio y miembros del Grupo de Valoración y Decisión Multicriterio de la UPV, han utilizado modelos de valoración que provienen de la teoría de decisión multicriterio, en concreto la conocida técnica matemática AHP (Analytic Hierarchy Process) propuesta por el Profesor Thomas L. Saaty en el ámbito de la Toma de Decisiones, y que ha sido adaptada a la valoración de bienes por investigadores de la Universidad Politécnica de Valencia y de la Universidad de Zaragoza. En la evaluación de Silva se han utilizado por un lado, variables deportivas, como asistencias, goles, penaltis, faltas o minutos jugados; aspectos motrices como la edad, fortaleza, resistencia, rapidez, lesiones, recuperación de lesiones o salud; y otras variables intangibles como el liderazgo, control, espíritu de superación, elección de opciones adecuadas, concentración, implicación con el grupo o sacrificio. Para entender un poco sobre quién es y qué propone la teoría del Prof. Thomas L. Saaty, te transcribo algo que he encontrado en la red.-
Thomas L. Saaty
Distinguished University Professor
Office: 322 Mervis HallOficina: 322 Mervis Hall
Phone: 412-648-1539Teléfono: 412-648-1539
E-mail: saaty@katz.pitt.edu
Grados
PhD, Mathematics, Yale University, 1953 PhD, Matemáticas, Universidad de Yale, 1953Post-graduate study, University of Paris, 1952-53 estudio de postgrado de la Universidad de París, 1952-53 MA, Mathematics, Yale UniversiMA, Matemáticas, Universidad de Yale, 1951 MS, Physics, Catholic University of America, 1949 MS, Física, Universidad Católica de América de 1949 BA , Columbia Union College, 1948 BA, Columbia Union College, 1948
Nuevo Lugar de Cursos
BQOM 2904 Pensamiento Crítico y Resolución de Problemas (MBA)
BQOM 2521 Toma de Decisiones (MBA)
Toma de Decisiones (IEMBA)
La toma de decisiones Conferencia (CBA)
Area Zona
Decisión, Operaciones y Tecnología de la Información
Perfil
L. Saaty fue un profesor de la Wharton School de la Universidad de Pennsylvania por 10 años y fue antes de que por siete años en el Control de Armamentos y Desarme en el Departamento de Estado de EE.UU.. Es miembro de la Academia Nacional de Ingeniería y es miembro de la Junta de Asesores de la Decisión del objetivo, una empresa basada en el proceso de jerarquía analítica (AHP). Él es el arquitecto de la teoría de la decisión, el Proceso Analítico Jerárquico (AHP) y su generalización a decisiones complejas con la dependencia y la retroalimentación, la Analítica del Proceso de red (ANP).
En 2000 recibió la Medalla de Oro por su trabajo en la toma de decisiones de la Sociedad Internacional para multicriterio Toma de Decisiones. En 2007 recibió el premio Akao dada por la implementación de funciones de calidad (DFC) de la sociedad. En 2008 recibió el Premio Impacto de INFORMS (la Sociedad para la Investigación Operativa) por su trabajo seminal sobre el Proceso Analítico Jerárquico y por su contribución a su implementación y su impacto extraordinario. En 2009 recibió el distinguido Canciller Premio de Investigación de la Universidad de Pittsburgh.
Áreas de investigación de interés
Toma de decisiones: El desarrollo de la teoría matemática del proceso analítico de red (ANP) para las decisiones con la dependencia y la retroalimentación de las decisiones con oportunidades beneficios, costos y riesgos. La ANP es una generalización del Proceso Analítico Jerárquico (AHP), que se ha utilizado para ayudar a los gobiernos y las empresas en la toma de decisiones tales como: el comercio de armas en las negociaciones sistemas de control de armamentos, la defensa contra los ataques de los terroristas y la viabilidad de la adquisición de plantas de fabricación en países de ultramar en la cara a la fuerte competencia.
Resolución de Conflictos: La aplicación de la Analítica de red Proceso de proponer soluciones para una serie de conflictos internacionales debatieron en la Resolución del Conflicto libro de 1989. Capítulo 11 en ese libro se propone una solución paso a paso en el conflicto en el sur de África y surgió de un estudio encargado por el Gobierno de Sudáfrica en 1986. Ha utilizado la ANP para determinar la mejor estrategia para la guerra de 2003 de EE.UU. en Irak (la retirada de las ciudades y que los soldados acantonados en el lugar). Más recientemente ha trabajado con un número de colegas y participantes que representaban a las dos partes para determinar que una solución de dos Estados es la mejor para hondureños y varias obras después de incluir la guerra de 2003 en Irak y el conflicto palestino-IsrealiIsraeli. El proceso continúa con el apoyo de diversas organizaciones. Él ha propuesto y publicado el creatingProposed y difundido ampliamente la creación de un Centro Internacional de Resolución de Conflictos (ICCR) en un país neutral. Él está preocupado por la propagación del terrorismo y el uso de armas nucleares. around the world and the increasing threat of a world war. en todo el mundo y la creciente amenaza de una guerra mundial. Él también está preocupado por los conflictos internacionales que puedan derivarse de la creciente preocupación del mundo con el cambio climático y la contaminación del medio ambiente.
Proceso de pensar como un avance en los sistemas de pensamiento sugiere que los sistemas están siempre sujetos a cambios y mejoras, y esto se aplica a nuestro mundo en general y su integración a través de la difusión de ideas y por medio del comercio y la interdependencia. Está escribiendo un libro para demostrar que el AHP / ANP es una forma natural para que las personas trabajan en colaboración, por el que se a cabo sus objetivos y propósitos de planificación y diseño de sistemas que permitan el cambio y de mejora. Saaty ha desarrollado y ampliamente aplicado un método práctico para proyectar el futuro probablemente basada en el uso de factores tangibles e intangibles y para trabajar hacia atrás para identificar las estrategias para alcanzar un mejor futuro deseado.
La investigación sobre redes neuronales: ¿cómo la síntesis de descarga de las neuronas está íntimamente relacionada con la toma de decisiones mediante la razón y proporción?.
Como siempre digo, espero te haya servido.-
Si te interesan más temas sobre tasación, busca en el historial de este blog, o en los siguientes enlaces, que pertenecen a otros blog de mi autoría.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
Si te interesa saber sobre algún tema en especial, o tenés alguna duda, escribime a mi correo electrónico. Con gusto trataré de ayudarte.- |
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EJEMPLO DE INFORME VALUATORIO (particular) - 04:12, 2/06/2010 |
El presente ejemplo ha sido extraído del libro "Valuaciones de Inmuebles", Rodolfo H. Pellice, Ed. Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, Año 2004, pág. 393/397
Sr. Abogado:
Roberto Ernesto LÓPEZ, Ingeniero Agrimensor, Perito Tasador, matrícula CPIA Nº 7.569, tiene el agrado de dirigirse a Ud. con el objeto de presentarle el informe técnico oportunamente encomendado.-
I- OBJETO DEL INFORME
El motivo del presente informe es tasar un inmueble, cuyos datos se describen más adelante.-
I.1- INTRODUCCIÓN - TAREAS PREVIAS
Previo a las tareas específicas se hace una breve justificación de la metodología usada. Para la determinación del valor se usa el Método Directo, el cual examina por separado el valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efectúa por Vía Comparativa calculándolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u ofertas de terrenos ubicados en la zonas aledañas al lote en estudio y con características similares.-
El valor de las mejoras se estableció en forma empírica, clasificando la vivienda según el tipo de construcción, ubicando la misma dentro de la escala de categorías que van desde muy económicas hasta muy lujosas, dependiendo ello del tipo de materiales usados, funcionalidad, arquitectura, etc., como así mismo se realizaron las correcciones por antigüedad, estado de conservación, obteniendo al final el valor de las mismas.-
A los fines de llevar a cabo la tarea encomendad, se constituyó quien suscribe, en el inmueble para medir las dimensiones de los distintos locales y resaltar de cada no de ellos sus características constructivas, terminación, estado de conservación, edad y todo otro detalle técnico que contribuya a determinar el valor de los mismos.-
VT = Vt + Vm
VT = Valor total del inmueble
Vt = Valor del terreno libre de mejoras
Vt = St x Vbu x Cff (fórmula de cálculo del valor del terreno. Se pueden agregar otros coeficiente que resulten necesarios tales como Topografía, Esquina, etc.)
Donde:
St = Superficie del terreno
Vbu = Valor básico unitario del terreno libre de mejoras
Cff = Coeficiente de frente y fondo
Vm = Valor de las mejoras
Frente a la situación económica del País, resulta difícil aplicar l método comparativo cuando no existe buena cantidad de ventas, se aplicarán entonces los valores estimativos que aplica la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, los cuales hasta el año 2001 fueron muy confiables puesto que eran determinados por un cuerpo de profesionales donde permanentemente se reúnen para establecerlos.-
Aplicando el temperamento descripto, se establece para el terreno libre de mejoras objeto de esta tasación el valor de $/m2 280,-
II- TASACIÓN DEL INMUEBLE
II.1- UBICACIÓN E IDENTIFICACIÓN
Se encuentra ubicado el inmueble con frente a calle Infanta Mercedes de San Martín Nº 624, entre calles Perú y 25 de Mayo, Capital, Mendoza. Está identificado en la Dirección provincial de Geodesia y Catastro con la Nomenclatura Catastral Nº 01-01-13-0003-000007, Padrón Territorial Nº 18264, inscripta en el Registro de la propiedad bajo el Nº 03300-1, Asiento A-2 de Folio Real, a nombre del Colegio de Agrimensura de la Provincia de Mendoza.-
II-1- CARACTERÍSTICAS EXTRÍNSECAS E INTRÍNSECAS
II.2.1- Extrínsecas
La parcela se encuentra a 10 cuadras del Centro Cívico. El frente está sobre la calle Infanta Mercedes de San Martín, la que tiene pavimento de hormigón en buen estado se conservación, de doble sentido de circulación y de una longitud de una cuadra con amplia demanda de estacionamiento vehicular. Posee vereda, en buen estado; buen desagüe, con mínimo riesgo de inundación. La zona tiene servicios de agua potable, cloacas, electricidad, alumbrado público, teléfono, gas natural, televisión por cable, arbolado y servicio de transporte de pasajeros a 50 metros. Contaminación atmosférica y sonora.-
II.2-2- Intrínseca
Posee los siguientes límites y medidas: al Norte mide 9,98 m; al Este mide 18,24 m; al Oeste mide 18,22 m; al Sur mide 10,06 m.
La Propiedad tiene una superficie según mensura de 182,62 m2.
Como mejora posee una vivienda de carácter sismorresistente. Además el terreno tiene una altimetría positiva estando la cota del mismo por encima de la cota del eje de la calzada.-
II.3- VALOR DEL TERRENO LIBRE DE MEJORAS
Aceptada la hipótesis descripta, se tomarán los datos físicos de nuestra parcela objeto, sobre la cuál se acompaña plano de mensura aprobado en la Dirección provincial de Catastro Nº 28678 del Departamento Capital.
Vt = 182,62 m2 x $/m2 280 x 1,25 = $ 63.917
Para determinar el Cff, se aplica la Tabla de Fitte y Cervini
Nota del autor de este blog: En este caso, y considerando las irregulares medidas del lote que se valoriza, el autor ha optado por tomar el coeficiente de la tabla de Fitte y Cervini correspondiente a una parcela de 10 m de frente por 17 m. de fondo, el que correspondiente un coeficiente de 1,253. A título personal hubiera sido correcto tomar aquél que corresponde a una parcela de 10 m. de frente por 18 m. de fondo, el que posee una coeficiente de 1,233. Demás esta decir que no es interés de mi parte hacer una crítica a este informe, ya que se trata de un simple ejemplo didáctico.-
III - CÁLCULO DE LAS MEJORAS
Las mejoras constructivas responden a una vivienda de buenas características, ubicada en zona residencial, a una cuadra de la calle Colón y a media cuadra de la calle Perú. La superficie construida es de 202 m2, edificados en dos plantas, con estructura sismorresistente y muros de ladrillos. La fórmula a utilizar no es limitativa, pudiendo incorporar otras variables que se consideren importantes y es la siguiente:
Vm = Sc x Vuc x Cat x Cz x Ca x Cc
Donde:
Vm = Valor total de las mejoras
Sc = Superficie construida, 202 m2
Vuc = Valor unitario de la construcción, $/m2 350. Este valor responde a una determinada construcción de viviendas de tipo barrio que responde a una jerarquía de 75 puntos dentro de un análisis realizado mediante estudio de cómputos y de costos de distintas viviendas ubicadas en distintas categorías constructivas. El 70% de las construcciones dentro de la provincia de Mendoza, son de este tipo. El valor unitario fijado de la Vivienda, Cámara Argentina de la Construcción, Consejo Profesional de Ingenieros y revistas especializadas. Se deja establecido que dicho monto tiene un alto grado de confiabilidad, faltando encontrar la relación entre éste y el correspondiente a la vivienda objeto de la tasación.-
Cat = Coeficiente de relación entre una construcción de 75 puntos (Vuc) a la cuál se le asigna un coeficiente igual a uno (1) y la categoría de la construcción objeto de la tasación. Si la construcción es mejor a la establecida como base (75 puntos) el coeficiente será mayor que uno (1) y, si fuera de inferior calidad será menor que uno (1). Este coeficiente se logra llenando el formulario de categorización donde figuran discriminados los ítems principales en una construcción.-
Dicha planilla indica además los porcentajes sobre cada uno de los ítems: Frentes (5%); Estructuras resistentes (15%), Mampostería (10%); Pisos (10%); Terminaciones de muros interiores (5%); Cielorrasos (5%); Cocinas (10%); Baños (10%); Instalaciones (15%) y Carpintería (15%). Si se suma dará 100% del costo de una obra terminada.-
La planilla genera la sumatoria de puntos, por ejemplo para una construcción de primera calidad se tendrían 120 puntos, es decir con materiales indicados en la primera fila del formulario de categorización, calculado el coeficiente de relación nos da 1,32 que multiplicado por el valor base de $/m2 350, resulta igual $/m2 813.-
Ahora se va a calcular el valor para nuestro caso particular, el que después de haber llenado el formulario de categorización resultó de 86 puntos, correspondiéndole un coeficiente de 1,24.-
Vc = Vuc x Cat = $/m2 350 x 1,24 = $/m2 434
Cz = Coeficiente zonal, el cual depende del lugar de emplazamiento de la construcción. Si bien el valor a nuevo es constante e independiente del lugar donde se lo ubique, el mercado de venta no es así. Analizado este comportamiento con el mercado de ventas, se advierte la necesidad de corregir dicho desfasaje aconsejando incorporar un coeficiente que corrija por ubicación el valor unitario de las construcciones. Este coeficiente puede estar relacionado por el valor unitario de la tierra, o sea que se debe aplicar la tabla de coeficientes zonales, resultando en nuestro caso un coeficiente corrector de 1,5. Por lo tanto el valor unitario de la construcción para nuestra zona es de:
Vucz = Vuc x Cat x Cz = $/m2 350 x 1,24 x 1,5 = $m2 651
Este es el valor unitario de la construcción de 86 puntos, ubicada en la zona cuyo valor unitario de la tierra es entre $/m2 240 y $/m2 300.-
Ca = Coeficiente de antigüedad, es cuál depende de la expectancia de vida útil que le puede quedar a la vivienda. Si dicha construcción fue hecha en el año 1965, significa que ha vivido 37 años. Si la vida útil es de 80 años, la expectancia será de 43 años. Aplicando la fórmula de Ross, la que se representa de la siguiente manera:
Ca = 1 - {0,5 x Cvr x [(a/v) ÷ (a2/v2)]}
Donde:
Cvr = (1 = Valor residual), se considera 5% como valor de recupero después de Su vida útil, o sea que se va a depreciar el 95%del valor de la construcción a los 80 años de vida estimada.-
a = Antigüedad de la construcción; en nuestro caso 37 años.-
V = Vida útil probable, en nuestro caso 80 años
Reemplazando valores:
Ca = 1 - {0,5 x 0,95 x [(0,51) ÷ (0,26)]} = 0,63
Por lo tanto, el valor de la construcción resulta ser:
Vucza = Vucz x Ca = $/m2 651 x 0,63 = $/m2 410,13
El valor de las mejoras será:
Vm = Vucza x Sup = $/m2 410,13 x 202 m2 = $ 82.846
Cc = Estado de conservación de la vivienda, el cuál depende de lo bien o mal que se la haya mantenido a lo largo de los años vividos a la construcción. En nuestro caso se pudo advertir un mal estado de mantenimiento y conservación. Este humedad en todos los ambientes, lo que implica una inversión considerable en todo el sistema de redes de agua, arreglo de revoques en mal estado y pintura.-
El parquet se encuentra totalmente levantado, las alfombras totalmente gastadas y la pintura en general en muy mal estado. Todas estas observaciones fueron evaluadas por una empresa de reparaciones, cotizando un monto total de las mimas de $ 20.000. Esto significa que hay que deducir este valor del obtenido precedentemente, resultando:
Vm = $ 82.846 - $ 20.000 = $ 62.846
IV- VALOR TOTAL DEL INMUEBLE
Valor Del Terreno: $ 63.917
Valor de las Mejoras: $ 62.846
Total: $ 126.763
Se adopta Valor Total = $ 127.000
Son Pesos Ciento Veintisiete Mil a la fecha 30 de abril de 2002.-
V- RANGO DE OFERTA Y DEMANDA
+ 10% = $ 139.700 Valor de oferta
$ 127.000
- 10% = $ 114.300 Valor mínimo de venta
VI- CONCLUSIÓN FINAL
Se termina así con la tasación encomendada, resultando para el inmueble ubicado sobre calle Infanta Mercedes de San Martín Nº 624, Capital, Mendoza, el valor de $ 127.000 (pesos Ciento Veintisiete Mil) al 30 de abril de 2002.-
Aunque parezca obvio, cabe hacer una aclaración: el obtenido, es el valor más probable del inmueble, el que difiere del precio del mismo ya que éste surge de la puja entre comprador y vendedor, por lo que se da un rango de oferta y demanda. Se aportan otros datos que serán de su interés, como lo es una visión más acertada de los locales a través del apoyo de fotografías y la descripción de las mismas; así como otros antecedentes técnicos, a fin de brindar una comprensión más exacta de la metodología seguida.
En todas las tareas efectuadas se ha tratado de ser lo más objetivo posible, por lo que cumplida la tarea encomendada se espera que sea de su satisfacción.-
Sin otro motivo, saluda a Usted con atenta consideración y respeto.-
firma y sello del profesional
Nota del autor de este blog: en primer término, agradezco al Ing. Agrim. Rodolfo Pellice quien desinteresadamente me autoriza a reproducir algunos puntos de su obra literaria.-
En segundo término, y dirigiéndome a aquellos que se encuentran estudiando la carrera de Perito Tasador en las Universidades de Argentina; es menester aclararles que el proceso aquí ejemplificado, es aquél que les enseñan como DIRECTO; con la salvedad que en este caso particular, y para las mejoras, se ha considerado el proceso de Ing. alemán ROSS, y aquél que utilizan normalmente en los catastros provinciales, por el cual por un pormenorizado análisis de los distintos componentes de una mejora y, acompañado de una planilla de puntuación, se valorizan a éstas (algo que enseña el extinto Ing. Dante Guerrero en su obra Manual de Tasaciones -propiedades urbanas y rurales-).-
Para concluir, y siempre dirigiéndome a los estudiante de la carrera de tasador, quiero advertirles que nada de esto les enseñarán en sus respectivas Universidades. Por cuanto, les advierto, que una vez que les entreguen el título, deberán estudiar cuatro o cinco veces más de lo que lo han hecho hasta ahora, ya que -a título personal- los están estafando.-
Como siempre digo, espero te haya servido.-
Si te interesa la materia valuatoria, te invito a que busques en los siguientes vínculos para ver otros temas (te recomiendo busques en el historial de cada blog, mes por mes).-
Si es de tu interés, deja tus comentarios; sino, podrás escribirme a la dirección electrónica que obra al pié de la nota.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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PLANILLA PARA INSPECCIÓN DE LOTES URBANOS LIBRE DE MEJORAS - 09:18, 22/01/2010 |
La presente planilla, fue extraída del libro "Manual de Tasaciones propiedades urbanas y rurales", Dante Guerrero, Librería y Editorial Alsina, Buenos Aires, año 1994, y la expongo ya que es una "ayuda-memoria" para cualquier tasador al momento de hacer una inspección de un lote libre de mejoras, y evitar así que algún/nos elementos queden sin ser inspeccionados y genere así un trabajo adicional al profesional.-
TASACION DE TERRENO URBANO
DATOS GENERALES
1. Comitente:
1. Comitente
Nombre:____________________________________________________________________
Domicilio:__________________________________________________________________
2. Inmueble:
Tipología:
O fracción de tierra libre de construcciones
O casa O una planta O dos plantes O c/anexo
O departamento en propiedad horizontal O c/cochera O departamento de pasillo
O local comercial O c/anexo
O oficina O c/anexo O cochera
O galpón O c/anexo
O edificio industrial O c/anexo
Destino:
O habitación
O comercial
O profesional
O industrial
O rural
O permanente
O temporario
Estado de ocupación:
O ocupado
O desocupado
3. Dominio:
O se agregan títulos y estudio según adjuntos
O no se han provistos los títulos ni solicitado su estudio
O se han provisto los títulos sin solicitar su estudio
Titular:____________________________________________
Dominio:___________________________________________________________
Lugar y fecha de inscripción:___________________________________________
4. Ubicación:
calle y número:______________________________________________________
Localidad____________________________provincia_______________________
Nomenclatura: Ej. Cir. Rad. Mz. Parc.
Plano: Tº Fº
5. Zona:
Característica:
O urbana
O suburbana
O rural
O subrural
DETALLE DEL TERRENO
6. Dimensiones:
frente/contrafrente_________m________m
fondo N/S ó E/O _________m________m
superficie total: _________m²
7. Afectación de superficie:
O retiro obligatorio (nueva línea municipal)
O retiro obligatorio por servidumbre de jardín
O receso de planta baja por servidumbre de recova
O ochava
O centro de manzana
8. Aprovechamiento de terreno:
índice edilicio___________
índice de ocupación de suelo:____________
9. Forma:
O regular
O irregular
10. Orientación:
O norte
O sur
O este
O oeste
11. Posición del lote:
en la manzana
O externo
O interno
en la cuadra
O esquina
O centro (medial)
12. Infraestructura y servicios:
O energía eléctrica
O agua corriente
O cloacas
O pavimento
O gas natural
O alumbrado público
O vereda
O vía pública forestada
13. Altimetría del lugar:
O no hay antecedentes de inundación
O hay antecedentes de inundación
O hay antecedentes de inundación solucionados con obras
Públicas de desagüe
14. Nivel del terreno con respecto a la calle:
O alto
O normal
O bajo
DETALLE GENERAL
15. Entorno:
características del área (urbana)
O residencial O barrio jardín O comercial O industrial O mixta
Tipología de las construcciones:
O planta baja
O dos y tres plantas
O edificios en altura sometidos al
Régimen de Propiedad Horizontal
Calidad edilicia del área: calidad urbana del área:
O buena O buena
O regular O regular
O malla O mala
Densidad poblacional: nivel socioeconómico
O alto O alto
O mediana O medio alto
O baja O medio
O medio bajo
O bajo
Elementos modificatorios del espacio urbano
O plaza
O parque
O edificio público importante
O complejo recreacional
O estadio deportivo
O terminal de transporte
O cementerio
O barrio marginal
Vecinos
O valorizantes
O desvalorizantes
ANALISIS DE MERCADO
16. tipo de valor estimado:
O valor de mercado inmobiliario
O valor de realización inmediata
17. Estimación de mercado realizable:
O mercado inmobiliario alto
O mercado inmobiliario medio
O mercado inmobiliario escaso
ADJUNTOS
18. Material y/o documentación:
O fotografías
O escritura de dominio
O planos de construcción (croquis)
O planos de mensura y subdivisión
O reglamento de copropiedad y administración
O anexo: comentario adiciona, otros
REFERENCIAS
O Su llenado afirma la indicación en línea.
Las medidas de longitud y superficie, de no contar con documentación que las informen; se relevan y/o estiman
Las observaciones que se realizan entre paréntesis son aclaratorias
Las mejoras no detalladas, de existir, carecen de significado en la valoración conceptual del bien.
Los datos faltantes resultan sin importancia o no han sido solicitados por el comitente.
METODO DE LA TASACION:
O Directo (por homogeneización de antecedentes):
O de terrenos
O de edificios
O de conjuntos
O Indirecto (por cálculo de rentabilidad):
O por capitalización de rentas
O por productividad
O Empírico
EVALUACION
Inmueble: _____________________________________________________________________________
Valor estimado: TIERRA libre de mejoras
_____________________________________________________________________________($________).
Lugar y fecha: ______________________________________________________________.-
______________________
nombre y apellido del tasador
Como siempre digo, espero te sea de utilidad.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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DIVERSAS TABLAS DE MEDIDAS Y DE UTILIDAD - 09:08, 22/01/2010 | ||||||||||||||||||||||||
Las presente tablas, fueron extraídas del libro "Manual de Tasaciones propiedades urbanas y rurales", Dante Guerrero, Librería y Editorial Alsina, Buenos Aires, año 1994, y las expongo ya que seguramente en algún momento podrían llegar a solucionar alguna duda que tuvieras, dado que muchos trabajos en tasación están basado en las "viejas" medidas que se utilizaban en siglos pasados, tales como las inglesas.-
UNIDADES DE LONGITUD
UNIDADES DE SUPERFICIE
UNIDADES AGRARIAS
MEDIDAS ARGENTINAS ANTIGUAS
UNIDADES INGLESAS Y SUS EQUIVALENCIAS EN DECIMALES
Como siempre digo, espero te sean de utilidad.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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Tabla Frente-Fondo del Tribunal de Tasación de San Juan (Argentina) - 11:03, 19/01/2010 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
TTP-SAN JUAN - Coeficientes de Frente y Fondo para parcelas urbanas y suburbanas con frente a una sola calle y superficie no mayor de 2.000 metros cuadrados
La presente tabla es expuesta por el Ing. Agrim. Rodolfo H. PELLICE, en su libro "Valuación de Inmuebles" (1º Edición, año 2004, Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan), pero en dicho trabajo no expresa la fundamentación que llevó al T.T.N. S.J. a elaborar a la misma; aunque sí se puede advertir un corrimiento mayor a aquellas que elaboraran Fitte y Cervini y el Tribunal de Tasaciones de Nación (Argentina), en cuanto se llega a un lote tipo o coeficiente 1,00 en un lote que tiene 15,51 x 40,50. A partir de ahí, se empieza a castigar la profundidad y ponderar el frente.-
Otra diferencia que encontré entre esta tabla, la de Fitte y Cervini, y la del Tribunal de Tasaciones de Nación (Argentina), es que ésta considera las valoraciones hasta superficie parcelaria de 2.000 m2; la de los primeros es hasta 1.800 m2, y la del Tribunal de Nación, hasta 2.100 m2.-
Espero te sirva.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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Tabla Frente-Fondo del Tribunal de Tasaciones de Nación (Argentina) -1ra. Parte- - 10:36, 19/01/2010 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Tribunal de Tasaciones de la Nación
La presente tabla, ha sido expuesta por el Ing. Dante Guerrero en su obra "Manual de Tasaciones - Propiedades Urbanas y Rurales" (año 1994, Ed. Librería y Editorial Alsina). Conforme cita dicho profesional, el Tribunal de Tasaciones de Nación consideró la necesidad de modernizar la tabla de Fitte y Cervini, que toma el lote tipo de comparación 11 x 30, y siguiendo la misma ley de variación de la tabla anterior, calculó otra tabla, con un lote tipo de comparación de 10 x 30. Tomando el lote tipo con coeficiente 1,00 para 11 x 30 (según la tabla de Fitte y Cervini), la nueva tabla lo pondera con un coeficiente mayor que uno (1,015), es decir que pondera la mayor amplitud del frente, criterio más moderno en tasación de lotes urbanos, porque el tipo de edificación ha ido variando. Las necesidades constructivas y la imperiosa necesidad de construir cocheras en todos los edificios, hace que ineludiblemente se hubiera realizado la nueva tabla, de lote unitario 10 x 30 mediante un corrimiento del punto origen, con lo cual el lote de 11 x 30 en lugar de tener coeficiente 1,00 tiene un coeficiente mayor que 1,00 con tendencia creciente hasta el frente de 15 m (1,116), a partir del cual comienza a declinar.-
Para ver la segunda parte de esta tabla, te invito que piques en el siguiente vínculo
Espero te haya sido de utilidad.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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Tabla Frente-Fondo del Tribunal de Tasaciones de Nación (Argentina) -2da. Parte- - 10:03, 19/01/2010 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Segunda parte de la tabla.
La primera parte la encontrarás picando en el siguiente vínculo http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/6601/Tabla+Frente-Fondo+del+Tribunal+de+Tasaciones+de+Naci%F3n+%28Argentina%29+-1ra.+Parte-.html
Tribunal de Tasaciones de la Nación
La presente tabla, ha sido expuesta por el Ing. Dante Guerrero en su obra "Manual de Tasaciones - Propiedades Urbanas y Rurales" (año 1994, Ed. Librería y Editorial Alsina). Conforme cita dicho profesional, el Tribunal de Tasaciones de Nación consideró la necesidad de modernizar la tabla de Fitte y Cervini, que toma el lote tipo de comparación 11 x 30, y siguiendo la misma ley de variación de la tabla anterior, calculó otra tabla, con un lote tipo de comparación de 10 x 30. Tomando el lote tipo con coeficiente 1,00 para 11 x 30 (según la tabla de Fitte y Cervini), la nueva tabla lo pondera con un coeficiente mayor que uno (1,015), es decir que pondera la mayor amplitud del frente, criterio más moderno en tasación de lotes urbanos, porque el tipo de edificación ha ido variando. Las necesidades constructivas y la imperiosa necesidad de construir cocheras en todos los edificios, hace que ineludiblemente se hubiera realizado la nueva tabla, de lote unitario 10 x 30 mediante un corrimiento del punto origen, con lo cual el lote de 11 x 30 en lugar de tener coeficiente 1,00 tiene un coeficiente mayor que 1,00 con tendencia creciente hasta el frente de 15 m (1,116), a partir del cual comienza a declinar.-
Espero te haya sido de utilidad.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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EL VALOR COMERCIAL - 02:17, 14/01/2010 |
VALOR COMERCIAL(1)
(1) Extraído del libro "Valuación de Inmuebles", Rodolfo H. Pellice, Ed. Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, año 2004, pág. 151/158
El tasador debe dar su opinión respecto de la posibilidad de comercialización o venta que presenta la propiedad.-
Dicha opinión se fundamentará en el nivel de atracción que la propiedad en su conjunto ejerce sobre los potenciales compradores, teniendo en cuenta todas sus características o atributos.-
1).- Una vez consideradas individualmente las distintas características, se deberá arribar a una conclusión global, utilizando una escala que varía de escaso a excelente (detallada a continuación).
2).- Los factores importantes que deberán ser tenidos en cuenta al momento de evaluar la posibilidad de comercialización incluyen:
a) Ubicación: El emplazamiento de la propiedad en cuestión.-
b) Atributos del terreno, incluidos dimensiones, forma y topografía. la dimensión total del terreno, su configuración y características topográficas, incluida su pendiente.
c) Calidad de lo construido. Aspectos cualitativos de la residencia u otras estructuras permanentes, ubicadas en, o adheridas al terreno. Deben tenerse en cuenta tanto los materiales como la mano de obra utilizada en la construcción.-
d) Antigüedad y estado de lo construido. La antigüedad de la vivienda o de las instalaciones permanentes ubicadas o agregadas al terreno y su estado.
e) Tamaño de las mejoras. Se refiere al tamaño global de la vivienda o de las instalaciones permanentes ubicadas en la propiedad (en metros cuadrados)
f) Diseño y apariencia. Grado de atracción del diseño arquitectónico y de la decoración de las instalaciones.
g) Otras características atrayentes. Atractivos tangibles o intangibles de la propiedad que realzan su aceptación pero que no son esenciales para su uso.
La lista anterior es enunciativa. El tasador deberá tomar en cuenta todo atributo relevante para el comprador y que influya en el tiempo de comercialización y en el precio.-
3).- Ejemplos de la clasificación de las posibilidades de comercialización:
Calidad de Construcción.
La calidad de construcción se refiere a la artesanía observable en toda la residencia, así como también la calidad y durabilidad de los materiales y equipos que componen la propiedad.-
Se trata de una evaluación de cuan adecuada es la construcción, comparada con la de otras propiedades similares.-
El tasador debe evaluar estos factores con relación a los observables en el mercado de propiedades similares.-
Después de haber analizado cada factor en forma individual, se deberá llegar a una conclusión general, usando una escala que va desde mala hasta excelente.-
Calidad de Mantenimiento
Resultará de un análisis de las condiciones actuales de la propiedad. Para esto se deberá tener en cuenta su estado, antigüedad y otros factores que afecten su conservación.-
Se deberá analizar, a la fecha de inspección, su estado usando una escala que va desde mala hasta excelente, como se detalla a continuación:
Observaciones sobre su estado de conservación
Se señalará cualquier comentario significativo sobre la condición actual de la residencia y su funcionalidad. El término condición se refiere al presente estado físico de la residencia. El término utilidad se refiere a la funcionalidad de la distribución y del diseño de la propiedad.-
Unidad funcional se refiere al modo en que la distribución de la propiedad facilita la función individual de cada habitación.-
Se deberá comentar hasta qué punto la condición física de una propiedad es atípica para su respectiva área de mercado y si ello afecta al valor de la propiedad en forma positiva o negativa.-
Por ejemplo, un techo recién instalado puede incrementar el valor de una propiedad. En cambio, un techo con signos de goteras, indica una falta de mantenimiento y probablemente reducirá el valor de la propiedad.-
También deberá comentarse hasta qué punto la utilidad de una propiedad es atípica y ello afecta su valor, ya sea en forma positiva o negativa.-
La utilidad de una propiedad generalmente está relacionada con su distribución.-
Ejemplos de malas distribuciones incluyen un comedor alejado de la cocina y un único baño ubicado de manera que deba cruzarse un dormitorio para alcanzarlo. Estas distribuciones no son funcionales y puede reducir el valor de la propiedad. En cambio, las buenas distribuciones minimizan o eliminan estos problemas y crean ambientes agradables o deseables. Un dormitorio ubicado en la parte posterior de la propiedad cerca de un jardín, en lugar de estar en el frente cerca de la calle, contribuirá a hacer más deseable una residencia.-
Ejemplo de Comentario: Según mi inspección, la propiedad actualmente se encuentra en muy buen estado. La vivienda fue pintada y muestra signos de pequeños arreglos y mejoras efectuados recientemente. Como resultado de ello, la residencia es muy atractiva y luce muy bien. El propietario informó que la mayoría de los presuntos compradores efectuaron comentarios sobre la buena condición de la vivienda e indicó que creía que, como resultado, la vivienda se vendió más rápidamente.-
Orientación.
Describe la orientación de la propiedad en su espacio. Se indicará la dirección de la orientación primaria de la vivienda según los puntos cardinales (norte, sur, este u oeste, etc.).-
La orientación primaria de la residencia es casi siempre señalada por aquella pared o dirección que contenga la mayor superficie de ventanas o balcones.-
Luminosidad.
Se detallarán brevemente, las características de luminosidad que presenta la propiedad.-
Ella dependerá tanto de la posibilidad de recibir luz natural como de la aptitud de su diseño y configuración que permitan aprovechar la luz natural disponible en beneficio de sus ocupantes.-
Las anotaciones a usar en este campo son: mala, regular, promedio, buena y excelente.-
Los muros internos pueden bloquear o inhibir la iluminación natural. En este sentido, salvo que su ausencia comprometa tanto la funcionalidad y privacidad, una división interior que inhiba la iluminación natural es indeseable.-
Por razones obvias, la hora del día en que el tasador pueda evaluar las condiciones de luminosidad influirán en su apreciación y ello, debe asentarse en el informe.-
Un ejemplo de propiedad con luminosidad regular podría ser un departamento ubicado en un piso intermedio, en un contrafrente, y rodeado de edificios de gran altura que inhiben, en gran parte, el ingreso de luz natural al pulmón de manzana.-
En cambio, una propiedad con luminosidad excelente, sería aquél departamento que ocupa un piso entero, en un edificio en torre, con ventanas en los cuatro costados. Casi con seguridad, la mayor parte de las habitaciones recibirán abundante luz natural. En consecuencia, el asiento en el informe debe indicar excelente.-
Estacionamiento.
Se refiere a los lugares disponibles para estacionamiento con que cuenta la propiedad.-
a) Garaje.
Unidad de estacionamiento no ubicada en la vía pública y totalmente techada y cerrada por paredes.-
b) Garaje semicubierto.
Albergue de estacionamiento no ubicado en la vía pública y techado.
c) Garaje descubierto.
Lugar de estacionamiento no ubicado en la vía pública y descubierto.
d) No posee.
Posee estacionamiento en la vía pública solamente.
e) Otro.
Lugar de estacionamiento no ubicado en la vía pública y que no cumple ninguno de los requisitos anteriores.-
Se debe indicar si posee cocheras "fijas" o "móviles" o si permite cualquier tipo de derecho de uso exclusivo.-
Ejemplo:
Garaje descubierto.
Un duplex en el que se pueden estacionar dos vehículos al frente de la propiedad. El tasador debe anotar si los lugares son reservados para uso exclusivo por determinado usuario.
Garaje semicubierto.
En el caso que se pueda estacionar un vehículo al frente de la propiedad, si ese lugar está techado pero no cerrado por paredes.
Garaje.
Cuando un departamento en un edificio de consorcio, tiene espacio para estacionamiento de vehículos en el subsuelo.-
Espacio comerciales
Se deberá detallar si la propiedad a tasar cuenta con algún espacio para uso comercial.
Este concepto se refiere al espacio habitable interior de la propiedad o cualquier otra mejora incorporada al inmueble que sea usada con otra finalidad que no sea residencial. Es decir, lugares en los cuales se efectúen actividades comerciales, de negocios, industriales o fabriles.-
Si hay espacio comercial, el tasador debe verificar sus dimensiones y estimar su contribución al valor de la propiedad.-
El tasador debe verificar la posible existencia de edificaciones exteriores o secundarias, que puedan permitir actividad comercial.-
Calefacción.
Se deberá indicar si la propiedad cuenta con calefactor central o tiene uno o más calefactores individuales.-
Un calefactor central es una unidad única que suministra calor a toda la residencia.
Uno individual suministra calor por sectores.-
Aire Acondicionado.
Se debe indicar si la propiedad tiene aire acondicionado central o tiene uno o más acondicionadores de aire individuales.-
Ejemplo:
En una vivienda que cuenta con una unidad de aire acondicionado instalada en la pared de la sala de estar y otra en la pared del dormitorio principal, se deberá indicar "individual".
Doble Circulación.
Se deberá consignar si la propiedad cuenta con esta característica, indicando "si" o "no".
Doble circulación se refiere a la existencia o no de un corredor o pasillo que permite el libre movimiento dentro del área íntima de la residencia, sin tener que pasar por el estar y/o comedor.-
Sauna.
Se deberá consignar si la propiedad cuenta con esta comodidad.-
Piscina.
Se deberá consignar si la propiedad cuenta con una pileta de natación propia.
El tasador debe describir brevemente las características físicas de la pileta de natación. Dicha descripción deberá especificar si la pileta está construida en el terreno sobre o bajo nivel, si tiene recubrimiento interno de mosaico o pintura, etc.-
Baulera o depósito.
Se deberá consignar si la propiedad cuenta con baulera o depósito.
Grupo electrógeno.
Se deberá consignar si la propiedad cuenta con grupo electrógeno.-
Otros.
Si la propiedad tiene otras comodidades o atributos no mencionados anteriormente. Estos deben hacer al confort de los ocupantes de la residencia.
Ejemplo de comodidades a ser incluidas en este rubro:
Características Adicionales
Se detallarán otros atributos especiales de la propiedad que no hayan sido completamente descriptos en el resto de la evaluación.-
Ejemplo de atributos adicionales:
Modificaciones o terminaciones de mejor calidad o aspecto que lo habitual, en los interiores y en equipos o elementos instalados dentro de la residencia o incorporados en forma permanente al edificio o terreno.-
Artefactos o equipos, no naturaleza eléctrica, que han sido agregados a la propiedad o instalados en el interior de la residencia.
Cielorrasos interiores que han sido elevados o que tienen mayor altura que la habitual.
Una chimenea más grande, de mayor calidad que lo habitual, ya sea en tamaño o en un diseño más atractivo.-
Habitaciones de mayor tamaño que el habitual en residencias familiares.-
Placares más espaciosos que lo habitual, con mayor capacidad al almacenaje.
Características adversas / deficiencias.
Se describirá cualquier característica o defecto que pueda tener un impacto negativo en el precio de la propiedad. Es importante declarar todas las características adversas o deficiencias, a los fines de la titulización.
Ejemplo de características adversas y deficiencias.
Modificaciones inferiores a lo habitual, en la calidad o aspecto de interiores y en equipos o mejoras, instalados dentro de la residencia o instalados en forma permanente al edificio o terreno.-
Una propiedad con menos baños que los necesarios, de acuerdo a la cantidad de dormitorios y cantidad total de habitaciones.
La propiedad no cuenta con servicio de ascensores o su servicio es inadecuado, debido a su antigüedad, estado o capacidad.
Una cocina de menor tamaño que el normal.
Calidad o cantidad insuficiente, en función de las condiciones externas de ruido, climáticas, etc.-
Ejemplo de comentario: La propiedad sujeta a tasación tiene tres dormitorios ubicados en el segundo piso de la casa. La escalera que proporciona el acceso al segundo piso sólo tiene un ancho de un metro y es de difícil circulación. Además, la escalera tiene una restricción de paso debido a la altura del cielorraso al subir a mitad de camino. Dado que esta escalera constituye el único acceso al segundo piso, estas limitaciones no pueden ser evitadas.-
Descripción de mejoras previstas.
Si fuera posible, se realizará una breve descripción de las mejoras previstas. Las mejoras que se propongan son aquellas que han sido planeadas y cuya construcción se espera para un futuro próximo, pero que todavía no han sido llevadas a cabo.-
Las mejoras propuestas que se describan deberán ser tangibles y contar con una fecha de finalización determinada. Si fueran sustanciales, deberán existir plano de la residencia o permiso de construcción que el tasador pueda examinar.-
Ejemplo de Comentario: La propiedad en cuestión será ampliada mediante el agregado de un dormitorio y de un comedor con un total de 100 metros cuadrados, ubicados en la parte posterior de la residencia y adosados a la pared norte, adyacente a la cocina existente.-
El presupuesto propuesto para la construcción de este proyecto es de $ 15.000. El tasador examinó los planos de construcción preparados por el Arquitecto Juan Martín Vargas, fechados en julio de 2001. La fecha prevista para el inicio de la construcción proyectada es octubre de 2001 y su duración se estima en 4 meses. Adicionalmente a este proyecto, el propietario indico que el exterior de la vivienda será repintado una vez que se haya completado la construcción proyectada.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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COSTOS EN LA CONSTRUCCIÓN - 10:12, 12/01/2010 |
COSTOS EN LA CONSTRUCCIÓN (1)
(1) Extraído del libro "Valuaciones de Inmuebles", Rodolfo H. Pellice, Ed. Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, Año 2004, pág. 144/148.
COSTOS EN LA CONSTRUCCIÓN
Se tienen distintos tipos de costos, a saber:
Si se hace (Costo de origen nuevo - Depreciación total a la fecha de tasación = Costo de origen presente), que es el que nos interesa a pesar que el costo de origen presente no coincida en general con el valor, debido a:
1. Puede ser falso: por error o por mala fe, o debido a que pudo haber sido mal administrado o que el sistema que se usó resultó antieconómico, etc.
2. El costo de origen es estático y se mantiene al margen de los cambios del poder adquisitivo.
3. Si las mejoras han tomado su conformación definitiva en varias etapas constructivas, el costo de origen resulta formado por una suma de términos que no pueden ser comparables.
· Costo de reproducción: también llamado costo de reposición; es el costo necesario para reponer o construir un edificio; este costo de reposición es una estimación. El costo de reposición puede ser calculado nuevo o presente. Es el costo que interesa porque:
1. Es una estimación presente y por lo tanto es posible verificarlo en su totalidad.
2. Es dinámico, se adapta al cambio en el poder adquisitivo del dinero.
3. Para el caso en que las mejoras hayan sido ejecutadas por etapas en períodos distintos, el costo de reproducción presente las hace comparables.
Pero tiene sin embargo un inconveniente grave: el desarrollo de la técnica constructiva, el cambio constante en la noción del confort, la moda, los gustos, etc., hacen que resulte casi imposible reproducir ciertos elementos.-
CONDICIONES PARA EL CÁLCULO DEL COSTO PRESENTE
Se llega a establecer el costo presente formando el presupuesto de la obra y descontando su depreciación.
El presupuesto de la obra está formado por los siguientes ítems de inversión:
· Costo de materiales
· Costo de mano de obra
· Monto de subcontratos
· Gastos Generales
· Beneficio del contratista general
· Variación en el costo de os materiales y mano de obra durante la construcción
· Sellado de planos
· Impuestos
· Intereses perdidos durante la ejecución
· Honorarios Profesionales
· Gastos de financiación
· Otros
De estos ítems hay algunos que si bien son sumas importantes para el propietario, como serían: intereses, impuestos, honorarios profesionales, gastos de financiación, etc., no corresponde que el valuador los tenga en cuenta como elementos de valor, "La obra construida es una entidad que vale por sí mismo, independiente de lo que ha costado" (Chandía).
Por ejemplo: no debe tenerse en cuenta el mayor precio pagado por la cosa en concepto de intereses bancarios, refinanciación, sellados bancarios, en la realidad quizás el propietario pagó un precio muy superior al que cuesta la cosa. El presupuesto debería hacerse con el criterio con que lo prepararía una empresa constructora en el cual no debería figurar el ítem "Imprevistos", por tratarse de una obra concluida.-
MÉTODO PARA CALCULAR LOS VALORES DE REPOSICIÓN O VALORES A NUEVOS
1.- Por Cómputo y Presupuesto:
Consiste en practicar un cómputo del edificio que se estudia y aplicar los valores unitarios globales a fin de obtener el costo total del mismo.-
PRESUPUESTO
El presupuesto, es el cálculo del costo de una obra o de una de sus partes.-
Ya se trate de una valoración rápida o de un estudio analítico para una cotización formal, toda estimación de valores se basa en la experiencia anterior del calculista, en su información actual y en su capacidad para comparar.
Hay tres tipos de métodos para la valoración:
a) Por analogía: Tiene fundamentos muy simples. Se basa en el hecho cierto de que dos obras semejantes por su función y sus características técnicas, deben tener un costo proporcionado a su magnitud, porque la unidad de edificación tendrá el mismo valor para ambas.-
La base de la analogía (unidad de edificación) puede ser una de las unidades que dan la magnitud física de la obra (el m2 de superficie cubierta) o una de las unidades que dan su magnitud funcional (nº de alumnos de una escuela, nº de camas de un hospital, etc). La analogía debe ser tomada con criterio riguroso.-
b) Por superficie cubierta: Se debe categorizar la construcción para determinar el tipo de mejora y luego buscar el precio del metro cuadrado ya sea en el C.I.R.CO.T. o en la Cámara Argentina de la Construcción.-
c) Análisis de Precios: En aquellos casos en que el presupuesto significa el compromiso de la ejecución es necesario determinar el costo con la mayor aproximación.
El presupuesto se debe planear y detallar a modo de poder derivar de él, en forma inmediata:
1) La cantidad y costo total de cada uno de los materiales.
2) La cantidad y costo total de cada una de las especialidades de la mano de obra.
3) El plan de trabajo, o sea la distribución en el tiempo de las cantidades dadas en 1 y 2.
4) El plan de inversiones, o sea la distribución en el tiempo de los costos datos en 1 y 2.
5) El plan financiero, o sea la programación en el tiempo de los ingresos necesarios para el cumplimiento de 3.
Un precio se forma por adición de los siguientes elementos:
a) El costo de los materiales: La cantidad de materiales que consume una estructura multiplicada por el costo unitario de los mismos, dá el primer elemento del precio.
Se utilizan planillas de rendimiento de materiales que dan para cada ítem la cantidad de materiales necesarios.
b) El costo de la mano de obra: Afectan al costo de la mano de obra, el precio que se paga por la misma (salario) y el tiempo que se tarda en la ejecución de una estructura determinada.
Se utilizan planillas de rendimiento de mano de obra que dan para cada ítem la cantidad de tiempo empleado en cada ítem por un oficial y un ayudante.
c) Gastos generales: Son los gastos efectuados que no se ven reflejados en la obra pero tienen incidencia en ella:
Se dividen en:
1) Gastos de obra: Construcción de obrador, cerramiento de obra, sereno, luz de obra, etc.
2) Gastos Administrativos: Secretaria, alquiler de oficina, teléfono, contador, abogado, etc.
3) Gastos Financieros: Gastos de banco por cuentas corrientes, préstamos, etc.
d) Beneficio: es la diferencia entre los ingresos totales y la totalidad de los gastos y su obtención en el objeto fundamental de toda organización empresaria.-
Si bien es uno de los métodos que permite hallar valores más exactos, resulta muy laborioso y exige un profundo conocimiento en materia de construcciones. Su utilización se recomienda en la tasación de edificios de características muy especiales, en obras de servicios públicos (pavimentos, oleoductos, electroductos, etc.), de tipo industrial, o bien cuando se debe calcular solamente la reposición de ciertos ítems.
2.- C.I.R.CO.T. (Centro de Investigación para la Racionalización de la Construcción Tradicional de la Universidad Nacional de San Juan)
Confecciona dos modelos, uno para una vivienda en planta baja de tres dormitorios de 77,10 m2 y otro para un edificio de tres niveles con una superficie de 555,92 m2, que son indicativos ya que se establecen para obras de determinadas características, envergadura y condiciones y para cuya construcción se supone una empresa con características también particulares. No pueden aplicarse indiscriminadamente, sino que cada tipo de obra merece un estudio particular y los valores del CIRCOT deben interpretarse reverencialmente.-
No obstante sirven de guía para la determinación de los costos de la construcción para cotizar obras equivalentes que tengan algunas diferencias en tipos de subcontratos o de materiales. En esos casos se deberán cambiar los rubros del presupuesto que no coincidan con el modelo. El presupuesto permite conocer la incidencia de cada rubro en el costo total de obra. Con estos datos se pueden comparar otros presupuestos y detectar desviaciones en los cotos para reconfigura la inversión.-
3.- Sistema de tabla de Categorías
La Dirección de Geodesia y Catastro (provincia de San Juan, Rep. Argentina) utiliza un sistema de tablas para determinar la categoría del edificio, utilizando teóricamente el sistema de cómputo y presupuesto para calcular el valor básico de cada categoría, en función de un modelo tipo para cada una de ellas.-
Cuando se realiza la inspección se señalan con una cruz las categorías de cada uno de los ítems de la construcción y al finalizar se procede a sumar las mismas. La vivienda se categoriza por aquella que sume más cruces en los rubros tabulados en el clasificador que se adjunta a continuación. Cuando existen dos categorías que suman igual o muy parecida cantidad de cruces, la categoría se tomará como un promedio ponderado de ambas. Los resultados de su aplicación son muy ajustados a la realidad y permite que los tasadores se despojen de apreciaciones personales en la calificación de la categoría del edificio que inspecciona.-
4.- Categorización por puntos de la provincia de Mendoza (Argentina)
Se procede a sumar los puntos resultantes que surgen de la inspección de los rubros tabulados (la planilla la pongo a tu disposición, sin costo alguno, pero deberás escribirme a mi mail, disculpame). Los resultados de su aplicación son muy ajustados a la realidad y permite que los tasadores se despojen de apreciaciones personales en la calificación de la categoría del edificio que inspecciona.-
Se toma como coeficiente igual a uno (1) para la vivienda unifamiliar de ladrillo del tipo barrio, cuya categoría suma 75 puntos y se determina su valor unitario. Para los demás puntajes se utilizan las siguientes fórmulas:
Viviendas Urbanas de Ladrillo - Coef. = 0,56 + (0,0435/200 x (Puntos - 30)2)
Viviendas Urbanas de Adobe - Coef. = 0,21 + (0,0435/550 x (Puntos - 30)2)
Galpones Urbanos de Ladrillo - Coef. = 0,38 + (0,0210/200 x (Puntos - 30)2)
Galpones Urbanos de Adobe - Coef. = 0,19 + (0,0210/400 x (Puntos - 30)2)
Luego se multiplica dicho coeficiente por el valor básico obtenido para la vivienda tipo.-
Como siempre digo, espero te haya servido.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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TABLAS DE ROSS - 09:22, 12/01/2010 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Formula de ROSS: ½ x ( _e_ + _e²_ )²
Vp Vp²
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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CÁLCULO DE LA NUDA PROPIEDAD -con ejemplo- - 09:01, 12/01/2010 | |||||||||
CÁLCULO DE LA NUDA PROPIEDAD (1)
(1) Extraído del libro "Valuaciones de Inmuebles", Rodolfo H. Pellice, Ed. Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, Año 2004, pág. 221/222
El derecho de Nuda Propiedad es el derecho de dominio del propietario de un bien sobre el cual un tercero tiene la tenencia o posesión a título de uso, usufructo o habitación. Concluidos estos derechos por vencimiento de su plazo o efecto de una condición, el propietario recupera el dominio plena.-
La causa de la Nuda Propiedad puede ser legal (cuota sucesoria de usufructo o habitación al cónyuge supérstite), testamentaria o convencional.-
Es un derecho que se puede transmitir a título oneroso, es decir, se puede vender y comprar; consecuentemente, es necesario determinar su valor.-
Los casos más frecuentes que se suelen presentar son generalmente aquellos en que los padres deciden realizar anticipos de herencia a sus hijos, reservándose el usufructo de los bienes mientras vivan (usufructo vitalicio).-
Vista la necesidad de su tasación, existen tablas que tienen en cuenta la expectancia de vida del Usufructuario (el de menor edad, en caso de más de uno) y confeccionada con una fórmula de los Ingenieros Agrimensores Ricardo Martínez, Roberto Nievas y Juan Pablo Quiroga, que tiene en cuenta las siguientes conclusiones:
1. El Usufructo al actuar sobre el dominio como una limitación de éste. También afecta el valor de la cosa.-
2. En el caso del usufructo de por vida la disminución del valor del Derecho de Propiedad será directamente proporcional a la expectancia de vida del Usufructuario.
3. Al final de la vida del Usufructuario se adquiere el Dominio Pleno, es decir:
Valor de la Nuda Propiedad = Valor del Dominio Pleno
4. La suma del valor del Usufructo más el valor de la Nuda Propiedad en cualquier momento debe ser igual al valor del Dominio Pleno.
5. Tanto el Usufructo como la Nuda Propiedad se encuentran en el mercado inmobiliario aún siendo operaciones pocos frecuentes.
6. El cambio de titularidad de estos derechos generalmente se debe a salvar una situación de familia, más que un contrato oneroso donde se pretenda un negocio.
Se tiene en cuenta que el comportamiento del valor inmobiliario a lo largo del tiempo, responde a dos líneas: una para el valor del Terreno Libre de Mejoras, y otra para la Mejora.
El terreno Libre de Mejoras se considera constante a lo largo del tiempo, ya que con cualquier otro análisis se podría caer en un juicio tendencioso.-
el cálculo del valor de la mejora se hará con el estado a la fecha de la tasación, ya que se supone que el usufructuario no alterará el estado del bien, punto que también establece l Código Civil y en cuanto a la edad se tomará la edad que tendrá la mejora al momento de adquirir el Dominio Pleno, esto debido a que aún manteniéndose el estado el transcurso del tiempo es indefectible.-
Se propone utilizar una tasa de interés para monedas fuertes (puede utilizarse la tasa LIBOR), recordando que este tipo de operaciones no persigue un negocio, y tampoco es el ánimo del comprador de comprar o el del vendedor en vender.-
La fórmula propuesta es la siguiente:
CNP = ____________1__________
(1 * i) Expectancia de Vida
Donde:
CNP = Coeficiente de Nuda Propiedad
i = Tasa LIBOR a la fecha de tasación
La tasa LIBOR (London Interbanking offered rate) promedio de interés, día a día en el mercado interbancario de Londres, que se paga por los créditos que se conceden unos bancos a otros, es la tasa
Se recuerda para su aplicación que se calcula el valor del inmueble de la siguiente manera:
a) Valor Terreno: se calcula de la manera clásica, utilizando las fórmulas ya vistas.-
b) Valor Mejoras: Se calcula de la manera clásica, utilizando las fórmulas ya vistas, pero se toma como edad de la misma la suma de su edad actual más la expectancia de vida del usufructuario menor, es decir se toma la edad que tendrá la mejora a la fecha del dominio pleno del propietario de la nuda propiedad.-
El estado de la mejora se toma como el que tiene la mejora a la fecha de la tasación, ya que es obligación del usufructuario conservar la vivienda.-
TASA DE CAPITALIZACION: TASA LIBOR = 6,6875 % (06-02-95)
Este ejemplo me lo envió el Ing. Rodolfo H. Pellice para ser incorporado a esta nota. Gracias MAESTRO!!!!
CALCULO DE LA NUDA PROPIEDAD
Ejemplo:
Se desea someter a la Nuda Propiedad el siguiente inmueble:
Terreno:
Medidas: Frente: 10 metros - Fondo: 30 metros
Superficie: 300 m2
Valor Básico Homogeneizado: 400 $/m2
Vivienda: Superficie: 100 m2
Edad: 35 años
Estado: 2
Vida Útil: 70 años
Valor residual: 10 %
Valor por m2: $ 2000
Usufructarios:
Varón: Edad: 53 años - Esperanza de Vida: 72 años
Mujer: Edad: 50 años - Esperanza de Vida: 75 años
Cálculo
a)Valor Terreno: se calcula de la manera clásica a valores actuales porque se considera que el mismo no pierde valor con el tiempo.
VT = Sup. x Vbh x Cff = : 300 m2 x 400 $/m2 x 1 = $ 120000
b)Valor Mejoras: se calcula de la manera clásica, utilizando las fórmulas ya vistas, pero se toma como edad de la misma la suma de su edad actual más la expectancia de vida del usufructuario menor, es decir se toma la edad que tendrá la mejora a la fecha del dominio pleno del propietario de la nuda propiedad.
El estado de la mejora se toma como el que tiene la mejora a la fecha de la tasación, ya
que es obligación del usufructuario conservar la vivienda.
La edad a considerar para la vivienda será:
35 años (edad de la vivienda) + 25 años (expectancia de vida de la mujer: 75 – 50 = 25) = 60 años
VA = VR – (VR – Vr ) x k
VR = 100 m2 x $/ m2 2000 = $ 200000
Vr = $ 20000
Para encontrar k, se va a la tabla de Ross – Heideck y se entra con
% = Edad / Vida Útil = 60 / 70= 0,8571 (se considera 86 %)
Estado 2
Entonces k = 0,8048
Por lo tanto:
VA = VR – (VR – Vr ) x k = 200000 – (200000 – 20000) x 0,8048 = $ 55136
Aplicando el coeficiente de Nuda Propiedad a la mejora se tiene:
$ 55136 x 1/ (1 + 0,0085) 25 = $ 44620 (se utiliza Tasa Libor anual actualizada)
Entonces:
VNP = $ 120000 + $ 44620 = $ 164620
Si la suma de la edad de la mejora más la expectancia del menor de los usufructuarios supera la Vida Útil de la mejora, el Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan, toma el criterio de aumentar la Vida Útil o considerar el valor residual mas un 10% a la fecha actual.
DETERMINACION DEL VALOR DEL USUFRUCTO Y LA NUDA PROPIEDAD [1]
“El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no altere su sustancia” (C.C. art. 2807)
Partiendo del usufructo típico, establecido en el artículo 2815 del C.C. “cuando el testador lega solamente el goce de la cosa reservando la nuda propiedad a su heredero, o cuando lega a alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o cuando no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad” , pueden hacerse extensiva a los demás casos de valuación las reglas y fórmulas que se van a establecer más adelante, introduciéndoles las sencillas modificaciones que a cada uno le corresponda por el análisis de sus circunstancias particulares.
Importando el usufructo una desmembración del derecho de propiedad, son por lo tanto susceptibles de valuación cada una de las partes, usufructo y nuda propiedad, y si se considera el caso de un inmueble cuyo valor es V, se tendrá:
V = U + N (1)
Donde: V = Valor del inmueble = R / r
R = Renta anual líquida que produce el inmueble
r = tasa anual de capitalización
U = usufructo
N = nuda propiedad
La valuación del usufructo de un inmueble, equivale a establecer el monto de los beneficios que temporariamente puede producir, reducidos a la época inicial del mismo; por lo tanto, la fijación exacta de su duración, es uno de los puntos capitales, puesto que este factor conducirá a la exactitud de los resultados finales. La particularidad de un tiempo limitado en el uso y goce de un inmueble, es lo que caracteriza el usufructo, puesto que un tiempo ilimitado, transformaría a este en el efectivo y completo derecho de propiedad.
El nudo propietario de un inmueble dado a otra persona en usufructo, tiene los mismos derechos que el propietario, con excepción del usufructo, el que viene a poder del nudo propietario cuando a la desaparición del usufructuario, entra a gozar de él; luego el valor de la nuda propiedad es una especie de promesa, que irremediablemente en el futuro ha de cumplirse por el imperio de la ley, siendo en consecuencia, susceptible de valuarse en la actualidad.
Supóngase establecido el usufructo perfecto, de acuerdo con el art. 2812 del C.C. y, encontrándose el usufructuario, como el nudo propietario, ya sea a la iniciación del período especial legalmente caracterizado, o bien, después de haber transcurrido un cierto tiempo, se procederá a hacer su valuación, y se adoptará para su análisis, el caso común y típico, en que el usufructuario gozará de los beneficios de un inmueble durante toda su vida, a cuya extinción se transformará en propietario el nudo propietario.
Sea R, la renta líquida anual del inmueble y “n” el número de años que debe durar el usufructo.
La R al fin del primer año de la iniciación del usufructo queda reducida a R / (1+ r).
El segundo producido líquido R, percibido al fin del segundo año, queda reducido a R / (1 + r) 2 , a la iniciación del usufructo o sea la época actual.
Los siguientes producidos líquidos anuales, se reducen análogamente al período inicial del usufructo. Por lo tanto el valor total del usufructo al iniciarse su período es igual a la suma de los usufructos anuales reducidos a la época inicial, luego:
R R R
U = ----------- + ------------ + . . . . . . . . . . . . . . . + -------------
(1 + r) (1 + r) 2 (1 + r) n
Factoreando:
1 1 1
U = R [ ----------- + ------------ + . . . . . . . . . . . . . . . + ------------- ]
(1 + r) (1 + r) 2 (1 + r) n
Si en el segundo miembro se multiplica y divide por (1 + r) n , y se ordena, queda:
R
U = ------------ [1 + (1 + r) + (1 + r) 2 + ., . . . . . . . . . + (1 + r) n - 1
(1 + r) n
La serie comprendida entre corchetes es una progresión geométrica, cuya razón es (1 + r) , siendo “n” el número de términos, luego se tendrá:
R (1 + r) n - 1
U = ------------ x -------------------- o bien
(1 + r) n r
R 1
U = ------ [ 1 - --------------- ] (2)
r (1 + r) n
Se ha partido de que “n” es un número entero de años; se verá, como lo corriente es que la duración del usufructo es de “m” años más “p” días, la fórmula correspondiente.
n = m + p
La fórmula (2) que se acaba de establecer se transforma en la siguiente:
R 1
U = ------ [ 1 - --------------- ] + Up
r (1 + r) m
Siendo Up, el valor del usufructo en el período final de días, reducido a la época actual.
Para calcular Up , se establece el interés diario que prácticamente es igual a r / 360.
El valor del usufructo, en la última fracción de “p” días es igual a p A / 360 , el que reducido al principio de dicho año, será:
p R 1
---------- x ---------------
360 (1 + rd) p
Esta cantidad, a su vez, debe ser reducida al período inicial del usufructo de “m” años para tener el valor de U, lo que obtiene por la fórmula:
p R 1
Up = ---------- x ---------------------------
360 (1 + rd) p (1 + r) m
El valor del usufructo total queda exactamente determinado por la fórmula:
R 1 p R 1
U = ------- [1 - ------------ + ---------- x --------------------------- (3)
r (1 + r) m 360 (1 + rd) p (1 + r) m
Se ha supuesto que el inmueble cuyo valor es V, estará gravado durante “n” años del usufructo, el que importa una suma igual a U; luego la nuda propiedad es de un valor igual a la diferencia entre el precio del inmueble y el gravamen U, motivado por el usufructo.
La aplicación de la fórmula (1) y (2), conducen inmediatamente al de la nuda propiedad, así se tendrá:
R 1
N = V - U = V - ------ [ 1 - --------------- ] (4)
r (1 + r) n
El valor V del inmueble estará a disposición del nudo propietario al cabo de “n” años, que es la duración probables del usufructo, luego descontando este valor V a la época actual, se tendrá también, el importe de la nuda propiedad, luego la fórmula:
V
N = ------------- (5)
(1 + r) n
da la Nuda propiedad
Siendo las fórmulas (4) y (5) la expresión del valor de la nuda propiedad, ellas son iguales, lo que se demuestra fácilmente sustituyendo en la (4) el factor R / r por su valor V, lo que da:
1
N = V - V [ 1 - --------------- ]
(1 + r) n
Factoreando y simplificando, se tiene:
V
N = -------------
(1 + r) n
Espero te haya quedado en claro. Cualquier duda, escribime a mi mail y trataré de despejarte las dudas.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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