Catastro – Algunos criterios valuatorios del Catastro de Puebla, México- - 04:36, 4/07/2012

El presente artículo deviene de la página anterior de este blog.

Tal como se expresara en el artículo anterior, el Catastro Territorial, entre sus funciones, es la de valorar aquellas fincas (urbanas y rústicas) que metodológicamente lleva debidamente identificadas y registradas.-

Para ello, fija pautas para cómo establecer la base del avalúo, conforme a criterios técnicos-científicos, los que no necesariamente son coincidentes que otros catastros de otros territorios.-

La idea de este artículo es, exponer algunos criterios que no se encuentran libremente en bibliografía masiva, bibliotecas públicas o la web.-

Los criterios que aquí se exponen surgen del MANUAL DE VALUACIÓN CATASTRAL PARA EL ESTADO DE PUEBLA, publicado en Diciembre de 2008, y que tal como se establece en el mismo “Con fundamento en la Ley de Catastro, el Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Puebla y el Decreto que crea el Instituto de Catastro del Estado de Puebla; el Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), autoridad estatal en materia de Catastro, establece en el presente Manual las políticas y lineamientos generales, así como los procedimientos técnicos y formatos con los que se deberá desarrollar la valuación catastral dentro del territorio estatal” (…)

Algunos conceptos interesantes y, para tener presente:

3 METODOLOGÍA DE VALUACIÓN

3.1 Predios Urbanos y Suburbanos

3.1.1 Del Terreno

3.1.1.1.3 Por su ubicación dentro de la manzana

Esta definición califica la posición del predio dentro de la manzana, en aquellos casos donde los predios colindan en más de dos lados con una vialidad. Para fines de estudio se considerará como frente el mayor de éstos y como profundidad la longitud de la distancia, tomada perpendicularmente, desde este mismo lado hasta el punto opuesto más distante.

• Cabecero de manzana. Terreno que presenta colindancias con tres calles contiguas, dos de las cuales son opuestas entre sí.
• Lote intermedio irregular. Terreno donde algunos de sus lados forman vértices con ángulos diferentes a 90º; uno de sus lados colindante con la vialidad de acceso o frente.
• Lote intermedio regular. Terreno donde sus lados forman vértices con ángulos de 90º y uno de sus lados colinda con la vialidad de acceso o frente.
• Lote interior con acceso propio. Terreno de gran profundidad y frente reducido (lado colindante con la vialidad).
• Intermedio con 2 frentes a distintas calles. Terreno donde dos de sus lados colindan con una vialidad, vías que no conforman una esquina. Para el cálculo de los factores se tomará como frente el mayor de los lados y como profundidad o fondo la distancia perpendicular, a partir de dicho frente con respecto al punto más lejano del predio.
• Intermedio con 3 frentes a distintas calles. Terreno donde tres de sus lados colindan con una vialidad y no forman esquina entre ellas. Para el cálculo de los factores se tomará como frente el mayor de éstos y como profundidad o fondo la distancia perpendicular, a partir de dicho frente con respecto al punto más lejano del predio.
• En esquina irregular. Terreno que presenta colindancias con dos calles que forman un cruce y donde algunos de sus lados forman vértices con ángulo diferentes de 90º. En los casos donde los lados del predio conforman un pancoupé, éste también se considerará como esquina, siempre y cuando el dicho pancoupé tenga una longitud menor a 15 mts. De lo contrario, el predio se considerará como cabecero de manzana. En el caso de los predios en esquina, el frente será el lado mayor de los dos que la conforman.
• En esquina regular. Terreno que presenta colindancias con dos calles que forman un cruce y cuyos lados forman vértices con ángulo de 90º. En los casos donde los lados del predio conforman un pancoupé, como en el caso anterior, éste también se considerará como esquina, siempre y cuando las características del dicho pancoupé tenga una longitud menor a 15 mts. De lo contrario, el predio se considerará como cabecero de manzana. En el caso de los predios en esquina, el frente será el lado mayor de los dos que la conforman.
• Interior sin acceso propio. Terreno que presenta colindancias únicamente con otros lotes, sin acceso directo a ninguna vialidad.
• Lote manzanero. Terreno que no presenta colindancias con otros inmuebles dentro de la manzana. Todas sus colindancias son vialidades. Para este predio se considerará como frente la colindancia mayor y como profundidad o fondo la longitud de la distancia al punto más lejano del opuesto.

3.1.1.1.4 Por su Forma

Los terrenos, de acuerdo a su forma, se pueden clasificar en regulares e irregulares, atendiendo a las consideraciones siguientes:

Predios regulares: Son los de forma de cuadrilátero con uno o más frentes, cuyos ángulos no difieran en más o menos 10° del ángulo recto; así también aquellos cuadriláteros que presenten uno o más ancones que no excedan en más de 1.00 m, lotes en esquina (dos frentes) con pancoupés que no excedan en más de 2.00 m, siempre que sus linderos interiores no difieran en más o menos 10° del ángulo recto de las perpendiculares trazadas a los alineamientos. Se consideran también predios regulares, los polígonos con un sólo frente que sean divisibles totalmente en cuadriláteros regulares.

Predios irregulares: Son los que teniendo uno o más frentes, sean cuadriláteros cuyos ángulos difieran en más de 10° del ángulo recto, los triángulos con uno o más lados a la calle, los polígonos de más de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en cuadriláteros regulares, así como los lotes interiores.

3.1.1.1.5 Por su Topografía y Relieve

Se puede dividir la topografía del predio en dos factores determinantes; pendiente y elevación o hundimiento del predio.

La pendiente es la inclinación media respecto de la calle expresada en por ciento, originada por su topografía pendiente ascendente o descendente, la cual será el resultado de dividir la altura “h” del desnivel entre la longitud de la profundidad del predio “l”.

Pendiente = h = %

                      ℓ

3.1.1.1.6 Lote Catastral Tipo

Superficie de terreno de 10 metros de frente por 40 metros de profundidad empleado en la valuación catastral, como referencia para identificar y cuantificar los factores de ajuste (méritos y/o deméritos) que afectan el valor catastral del terreno.

Frente                       : 10.00 ml

Profundidad           : 40 ml

Superficie                : 400.00 m²

Topografía               : Nivel

Ubicación                : Lote intermedio

3.1.1.2 Factores de Ajuste

El número de variables o factores que pueden incidir de forma directa en el valor catastral de un inmueble, es ilimitado; sin embargo, bajo el criterio de buscar una aceptable homogeneidad; a continuación se enuncian los factores de ajuste que serán utilizados en la valuación catastral.

3.1.1.2.1 Frente

Cuando el frente de un predio tenga una longitud menor de 6.00 metros, el valor del terreno sufrirá un ajuste o demérito, el cual será proporcional a la longitud del frente con respecto al frente mínimo de 6.00 metros. En ningún caso se considerará un frente menor de 1.50 metros de longitud. El demérito no aplicará en aquellos predios ubicados en zona o fraccionamientos donde más del 90% de los predios están diseñados a partir de frentes menores a 6.00 metros, como es el caso de fraccionamientos o unidades de interés social, situación que obliga a que dicho ajuste ya esté considerado en el análisis del Valor Catastral Unitario de Suelo Urbano publicado. En estos casos y en el de los predios mayores de 6.00 mts., el factor será igual a 1.00.

Fórmula:

Ff        =          √ (F)

                                k

Simbología:

Ff        : Factor de frente

F         : Frente del predio en estudio

k          : Coeficiente igual a 6

VCSU : Valor catastral de suelo urbano.

VCT    : Valor catastral de terreno.

ST       : Superficie del terreno.

Ejemplo:

F         = 5.00

K         = 6

VCSU= $800.00

ST       = 75.00 m²

Ff        =          √ (5)

                                6

Ff        = 0.9129

Aplicación del factor:

VCT    = VCSU x Ff x ST

VCT    = $ 800.00 x 0.9129 x 75.00m2

VCT    = $ 54,774.00

La presente nota sigue en la próxima página de este blog.

Los criterios que aquí se exponen surgen del MANUAL DE VALUACIÓN CATASTRAL PARA EL ESTADO DE PUEBLA, publicado en Diciembre de 2008, y que tal como se establece en el mismo “Con fundamento en la Ley de Catastro, el Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Puebla y el Decreto que crea el Instituto de Catastro del Estado de Puebla; el Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), autoridad estatal en materia de Catastro, establece en el presente Manual las políticas y lineamientos generales, así como los procedimientos técnicos y formatos con los que se deberá desarrollar la valuación catastral dentro del territorio estatal” (…)

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- 

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

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