Método del coste del viaje - 06:40, 9/07/2012

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Resumen del método del coste del viaje:

El método de costo de viaje se utiliza para estimar el valor de los beneficios recreativos que generan los ecosistemas. Se supone que el valor del sitio o de sus servicios de recreación se refleja en la cantidad de gente está dispuesta a pagar para llegar allí. Se la conoce como una "preferencia revelada" método, ya que utiliza el comportamiento real y las opciones para inferir los valores. Por lo tanto, las preferencias de los pueblos se revelan por sus opciones.

La premisa básica del método del costo del viaje es que el tiempo y los gastos de viaje de costos que las personas incurren para visitar un sitio de representar el "precio" de acceso al sitio. Por lo tanto, la voluntad de los pueblos que pagar para visitar el sitio puede ser estimada en función del número de viajes que la gente hace en los gastos de viaje diferentes. Esto es análogo a la estimación de la voluntad de los pueblos a pagar por un bien comercializado sobre la base de la cantidad demandada a diferentes precios.

El método del costo del viaje puede ser utilizado para estimar los beneficios económicos o costos que resulten de:

• cambios en los costos de acceso de un sitio de recreación
• eliminación de un sitio de recreo existente
• Además de un sitio de recreo nuevo
• cambios en la calidad del medio ambiente en un lugar de recreo

El método del costo del viaje es relativamente poco polémica, porque se basa en las técnicas económicas para determinar el valor, y utiliza información sobre el comportamiento real en lugar de las respuestas verbales a los escenarios hipotéticos. Se basa en el supuesto de simple y bien fundada-de que los gastos de viaje reflejan el valor recreativo. A menudo es relativamente barato de aplicar.

La aplicación del método del coste del viaje:

En promedio, las personas que viven lejos de un sitio que lo visitan con menos frecuencia, porque cuesta más en términos de gastos de viaje reales y el tiempo para llegar al lugar. El número de visitas de las zonas de origen a diferentes distancias desde el sitio, y los gastos de viaje de cada zona, se utilizan para derivar una curva de demanda agregada de las visitas al sitio, y por lo tanto de los servicios recreativos y paisajísticos del sitio. Esta curva de demanda muestra la cantidad de personas que las visitas se hacen en diversos precios de costo de viaje, y se utiliza para estimar la disposición a pagar por las personas que visitan el sitio (ya sea que se les cobra una cuota de admisión o no).

Otros factores también pueden afectar el número de visitas a un sitio. Las personas con ingresos más altos por lo general se hacen más viajes. Si hay más sitios alternativos o sustitutos, una persona va a hacer menos viajes. Factores como el interés personal en el tipo de sitio, o nivel de experiencia recreativa afectará el número de visitas. Una aplicación más a fondo se llevará a estos y otros factores en cuenta en el modelo estadístico. 

Para aplicar el método de costo de viaje, deberán recogerse los datos sobre:

• número de visitas de cada zona de origen (generalmente definida por código postal)
• información demográfica sobre la gente de cada zona
• el kilometraje de ida y vuelta de cada zona
• los gastos de viaje por milla
• el valor de tiempo de viaje, o el costo de oportunidad del tiempo de viaje

Más complicado, y completa, las aplicaciones también puede recopilar información sobre:

• distancia exacta que cada persona viajó al lugar
• los gastos exactos de viaje
• la duración del viaje
• la cantidad de tiempo pasado en el sitio
• otros lugares visitados durante el mismo viaje, y la cantidad de tiempo dedicado a cada
• sustituir a los sitios que la persona puede visitar en lugar de este sitio, y la distancia de viaje a cada uno
• otras razones para el viaje (es el único viaje para visitar el sitio, o para varios propósitos)
• la calidad de la experiencia recreativa en el lugar, y en otros sitios similares (por ejemplo, el éxito de la pesca)
• la percepción de la calidad ambiental en el sitio
• características del sitio y otros sitios, sustituyen,

Esta información suele ser recogida a través de las encuestas-en el lugar, las encuestas telefónicas o por correo se pueden utilizar. Además, especialmente para las aplicaciones más sencillas, mayor cantidad de información puede estar disponible en las agencias de recursos estatales y del condado, o de encuestas federales, como la Encuesta Nacional de Pesca, Caza y Recreación de la fauna asociada, publicado cada cinco años por los EE.UU. Fish and Wildlife Service (disponible en http://www.nctc.fws.gov/library/pubs3.html ).

Los aspectos más controvertidos del método costo de viaje incluyen la contabilidad por el costo de oportunidad del tiempo de viaje, cómo manejar los viajes de usos múltiples y multi-destino, y el hecho de que el tiempo de viaje no puede ser un costo para algunas personas, pero podría ser parte de la experiencia recreativa. 

Ventajas del método del coste del viaje:

• El método del costo de viajes imita las técnicas empíricas más convencionales que utilizan los economistas para estimar los valores económicos basados ​​en los precios de mercado.
• El método se basa en el comportamiento real-lo que la gente realmente hace-más que declaró la voluntad de pagar-lo que la gente dice que haría en una situación hipotética.
• El método es relativamente barato de aplicar.
• Entre las instalaciones encuestas proporcionan oportunidades para muestras de gran tamaño, ya que los visitantes tienden a estar interesados ​​en participar.
• Los resultados son relativamente fáciles de interpretar y explicar.

Problemas y limitaciones del método del coste de Viaje:

• El método del costo de viajes supone que las personas perciben y responden a los cambios en costos de viaje de la misma manera que responda a los cambios de precio de la entrada.
• Los modelos más simples asumen que los individuos hacer un viaje para un solo propósito - para visitar un sitio de recreo específico. Por lo tanto, si tiene un viaje de más de un propósito, el valor del sitio puede ser sobreestimado. Puede ser difícil de repartir los gastos de viaje entre los diversos fines. 
• La definición y la medición del costo de oportunidad del tiempo, o el valor de tiempo de viaje, puede ser problemático. Debido a que el tiempo de viaje podría haber sido utilizado en otras formas, que tiene un "coste oportunidad". Esto debe ser añadido a los gastos de viaje, o el valor del sitio subestimarse. Sin embargo, no existe un consenso fuerte en la medida apropiada-el salario de la persona, o fracción alguna de la tasa de salario y el valor seleccionado puede tener un gran efecto sobre las estimaciones de beneficios. Además, si la gente disfruta el propio viaje, entonces el tiempo de viaje se convierte en un beneficio, no un coste, y el valor del sitio sobreestimarse. 
• La disponibilidad de sitios sustitutos afectarán a los valores. Por ejemplo, si dos personas viajan a la misma distancia, se supone que tienen el mismo valor. Sin embargo, si una persona tiene varios sustitutos disponibles, pero viaja a este sitio porque se prefiere, el valor de esta persona es en realidad mayor. Algunos de los modelos más complicados teniendo en cuenta la disponibilidad de sustitutos.
• Aquellos que valoran ciertos sitios pueden optar por vivir cerca. Si este es el caso, tendrán bajos costos de viajes, pero los valores altos para el sitio que no son capturados por el método.
• Entrevistar a los visitantes en el sitio puede introducir sesgos de muestreo para el análisis.
• Medición de la calidad recreativa, y sobre la calidad de recreo a la calidad del medio ambiente puede ser difícil.
• Métodos estándar de costos de viajes proporciona información sobre las condiciones actuales, pero no sobre las ganancias o pérdidas de los cambios previstos en las condiciones de recursos.
• Con el fin de estimar la función de la demanda, es necesario que haya bastante diferencia entre las distancias recorridas para afectar a gastos de viaje y las diferencias en los gastos de viaje para afectar el número de viajes realizados. Por lo tanto, no es muy adecuado para lugares cerca de los principales centros urbanos, donde las visitas pueden ser de muchas "zonas de origen" que están muy cerca uno del otro.
• El método del costo del viaje está limitado en su ámbito de aplicación, ya que requiere la participación del usuario. No se puede utilizar para asignar valores a las in-situ las características ambientales y las funciones que los usuarios del sitio no se consideren de utilidad. No se puede utilizar para el valor del sitio fuera de los valores admitidos por el sitio. Más importante aún, no se puede utilizar para medir los valores de no uso. Por lo tanto, los sitios que tienen cualidades únicas que son valorados por los usuarios no serán infravalorados.
• Como en todos los métodos estadísticos, ciertos problemas estadísticos pueden afectar los resultados. Estos incluyen la elección de la forma funcional utilizada para estimar la curva de demanda, la elección del método de estimación, y la elección de las variables incluidas en el modelo.

El presente artículo se encuentra en el portal www.ecosystemvaluation.org y podrás acceder al mismo picando sobre el siguiente link http://www.ecosystemvaluation.org/travel_costs.htm

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.-

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

miguelantonana@yahoo.com.ar

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Método de precios hedónicos - 06:37, 9/07/2012

1. Información general
2. ¿Por qué usar el método de precios hedónicos?
3. La aplicación del método de precios hedónicos
4. Un ejemplo de aplicación de la hedónicos valoración de los valores de los Servicios Ambientales en Southold, Long Island
5. Resumen de la método de precios hedónicos
6. Aplicando el método de precios hedónicos Con precio de la vivienda
7. Las ventajas del método de precios hedónicos
8. Problemas y limitaciones

Información general

El método de fijación de precios hedónicos se utiliza para estimar los valores económicos de los servicios ecosistémicos o ambientales que afectan directamente los precios de mercado. Se aplica más comúnmente a las variaciones de precios de la vivienda que reflejan el valor de los atributos ambientales locales.

Se puede utilizar para estimar los beneficios económicos o costos asociados con:

• calidad del medio ambiente, incluida la contaminación atmosférica, contaminación del agua, o el ruido
• servicios ambientales, tales como puntos de vista estéticos o la proximidad a lugares de recreo

La premisa básica del método de fijación de precios hedónicos es que el precio de un bien comercializado está relacionado con sus características, o los servicios que presta. Por ejemplo, el precio de un auto refleja las características de ese auto-transporte, comodidad, estilo, lujo, economía de combustible, etc Por lo tanto, podemos valorar las características individuales de un coche o otro bien al ver cómo la gente de los precios son dispuestos a pagar por ello cambia cuando cambian las características. El método de fijación de precios hedónicos se utiliza con mayor frecuencia a servicios de valor ambientales que afectan el precio de las propiedades residenciales.

En esta sección se continúa con un ejemplo de aplicación del método de fijación de precios hedónica, seguido por una descripción técnica más completa del método y sus ventajas y limitaciones.

Situación hipotética: 

personal de la Agencia se quiere medir los beneficios de un programa de conservación del espacio abierto en una región donde es rápidamente terreno abierto se están desarrollando.

¿Por qué usar el método de precios hedónicos? 

El método de fijación de precios hedónicos se ha seleccionado en este caso porque:

1.  Precios de la vivienda en la zona parece estar relacionado con la proximidad a espacios abiertos.
2.  Los datos sobre transacciones de bienes raíces y paquetes de espacios abiertos están disponibles, con lo que este enfoque menos costoso y complicado por lo menos.

Enfoques Alternativos: 

Si el espacio abierto de la preocupación se utiliza principalmente para la recreación, el método de costo de viaje se puede utilizar. Por otra parte, las encuestas basadas en métodos, como la valoración contingente o de la elección contingente, podría ser utilizado. Sin embargo, estos métodos generalmente serían más difíciles y costosos de aplicar.

La aplicación del método de precios hedónicos:

Paso 1:

El primer paso es recopilar datos sobre las ventas de propiedades residenciales en la región durante un período específico de tiempo (generalmente un año). Los datos requeridos son:

• los precios de venta y la ubicación de las propiedades residenciales
• características de propiedad que afectan a los precios de venta, tales como el tamaño del lote, el número y tamaño de las habitaciones, y el número de cuartos de baño
• las características del vecindario que afectan a los precios de venta, tales como impuestos a la propiedad, los índices de criminalidad, y la calidad de las escuelas
• características de accesibilidad que afectan a los precios, tales como las distancias a los centros de trabajo y comerciales, y la disponibilidad de transporte público
• características ambientales que afectan los precios

En este caso, la característica del medio ambiente de preocupación es la proximidad a espacios abiertos. El investigador puede recoger datos sobre la cantidad y el tipo de espacio abierto dentro de un radio dado de cada propiedad, y también puede observar si una propiedad está directamente adyacente a los espacios abiertos. A menudo, este tipo de datos pueden ser obtenidos de la computadora basada en SIG   (sistemas de información geográfica) los mapas. Los datos sobre precios de la vivienda y las características están disponibles en las oficinas municipales, los servicios de listado múltiple, y otras fuentes.

Paso 2:

Una vez que los datos son recogidos y compilados, el siguiente paso es estimar estadísticamente una función que relaciona los valores de propiedad a las características de propiedad, incluyendo la distancia a espacios abiertos. La función resultante mide la parte del precio de la propiedad que es atribuible a cada característica. Así, el investigador puede estimar el valor de preservar el espacio abierto al observar cómo el valor de los cambios promedio en las casas de la cantidad de cambios en el espacio cercano abiertos.

¿Cómo podemos utilizar los resultados?

Los resultados se pueden utilizar para evaluar las inversiones de la agencia en la preservación de espacios abiertos. Por ejemplo, los paquetes específicos pueden ser considerados para la protección. La función de valor hedónico se puede utilizar para determinar los beneficios de la preservación de cada parcela, que luego puede ser comparado con el coste.

Ejemplo de un Caso de Estudio de la estimación del precio hedónico Método de Valores de Servicios Ambientales en Southold, Long Island

La situación de la ciudad de Southold, Long Island, Nueva York tiene costas sobre el Golfo Peconic y Long Island Sound. En comparación con el resto de Long Island, que es una zona relativamente rural, con una gran cantidad de tierras de cultivo. Sin embargo, la población y la densidad de vivienda están aumentando rápidamente en la ciudad, dando lugar a las presiones del desarrollo en las tierras agrícolas y otros tipos de espacio abierto. 

El desafío 

El Programa del Estuario Peconic está considerando diversas medidas de manejo para el estuario y en sus alrededores terrestres. A fin de evaluar algunos de los valores que pueden derivarse de estas acciones de gestión, un estudio de valoración hedónica se llevó a cabo, utilizando transacciones de viviendas de 1996. 

El análisis

El estudio encontró que las siguientes variables que son relevantes para la gestión ambiental local se tuvo efectos significativos sobre los valores de propiedad en Southold:

• Espacio Abierto: Las propiedades adyacentes a los espacios abiertos había, en promedio, un 12,8% más por acre que el valor de propiedades similares en otras localidades.
• Campos agrícolas: Propiedades ubicadas en tierras de cultivo adyacentes tuvieron, en promedio, el 13,3% menos por acre valor. Valores de las propiedades aumentó muy ligeramente con una mayor distancia de tierras de cultivo.
• Principales carreteras: Las propiedades ubicadas dentro de los 20 metros de una carretera principal tuvieron, en promedio, un 16,2% menos por acre valor.
• Zonificación: propiedades ubicadas dentro de un área con dos o tres acres de zonas tuvieron, en promedio, 16,7% más por acre valor.
• Humedales: Por cada punto porcentual de aumento en el porcentaje de una parcela clasificada como un humedal, el promedio por acre valor aumentó un 0,3%.

Los resultados basados ​​en los resultados de este estudio, los gerentes pueden, por ejemplo, calcular el valor de la preservación de una parcela de espacio abierto, mediante el cálculo de los efectos sobre el valor de las propiedades adyacentes a la parcela. Para un simple caso hipotético, el valor de la preservación de una parcela de 10 acres de espacio abierto, rodeado por 15 "promedio" de propiedades, se calculó como 410.907 dólares. 

Resumen del Método precio hedónico:

El método de fijación de precios hedónicos se utiliza para estimar el valor de los servicios ambientales que afectan a los precios de los productos comercializados. La mayoría de las aplicaciones utilizan los precios residenciales de vivienda para estimar el valor de servicios ambientales. El método se basa en el supuesto de que la gente valora las características de un bien, o los servicios que presta, más que el bien en sí mismo. Por lo tanto, los precios reflejan el valor de un conjunto de características, incluyendo las características del medio ambiente, que la gente considera importante cuando se compra el bien.

El método de fijación de precios hedónicos se puede utilizar para estimar los beneficios económicos o costos asociados con:

• calidad del medio ambiente, incluida la contaminación atmosférica, contaminación del agua, o el ruido
• servicios ambientales, tales como puntos de vista estéticos o la proximidad a lugares de recreo

El método de fijación de precios hedónicos es relativamente sencillo y no controversial de aplicar, porque se basa en los precios reales del mercado y los datos medidos con bastante facilidad. Si los datos son fácilmente disponibles, puede ser relativamente barato de aplicar. Si los datos deben ser recolectados y compilados, el costo de una aplicación puede aumentar sustancialmente.

Aplicando el método de precios hedónicos Con precio de la vivienda:

En general, el precio de una casa está relacionado con las características de la casa y la propiedad en sí, las características de la zona y la comunidad, y las características ambientales. Por lo tanto, si no se controlan los factores ambientales, entonces las diferencias restantes en los precios pueden atribuirse a diferencias en la calidad del medio ambiente. Por ejemplo, si todas las características de las casas y los barrios en toda un área eran los mismos, excepto para el nivel de contaminación del aire, entonces las casas con mejor calidad del aire costaría más. Este precio más alto refleja el valor de un aire más limpio a las personas que compran casas en la zona.

Para aplicar el método de precios hedónicos, la siguiente información debe ser recogida: 
 

• Una medida o índice de la amenidad ambiental de interés.
• Datos de corte transversal y / o de series de tiempo de valores de las propiedades y características de la propiedad y el hogar de un área de mercado bien definido que incluye hogares con diferentes niveles de calidad del medio ambiente, o las distancias diferentes para un equipamiento ambiental, como espacio abierto o la costa de la .

Los datos se analizaron mediante análisis de regresión , que relaciona el precio de la propiedad a sus características y las características del medio ambiente (s) de interés. Por lo tanto, los efectos de diferentes características sobre el precio puede ser estimado. Los resultados de la regresión indican la cantidad de valores de la propiedad va a cambiar por un pequeño cambio en cada característica, manteniendo todas las demás características constantes.

El análisis puede ser complicado por una serie de factores. Por ejemplo, la relación entre el precio y las características de la propiedad no puede ser lineal - Los precios pueden aumentar a un ritmo creciente o decreciente cuando las características de cambio. Además, muchas de las variables es probable que se correlacionan, de modo que sus valores cambian de maneras similares. Esto puede conducir a subestimar el significado de algunas variables en el análisis. Por lo tanto, diferentes formas funcionales y las especificaciones del modelo para el análisis debe ser considerado.

Las ventajas del método de precios hedónicos:

• Fuerza principal del método es que puede ser utilizada para estimar los valores basados ​​en opciones reales.
• Los mercados inmobiliarios son relativamente eficientes en la respuesta a la información, por lo que pueden ser buenos indicadores de valor.
• Registros de la propiedad suelen ser muy fiables.
• Los datos sobre las ventas de propiedades y características están disponibles a través de muchas fuentes, y puede estar relacionado con otras fuentes de datos secundarios para obtener variables descriptivas para el análisis.
• El método es versátil, y puede ser adaptado a considerar varias posibles interacciones entre los productos del mercado y la calidad del medio ambiente.

Problemas y limitaciones:

• El alcance de los beneficios ambientales que se pueden medir se limita a las cosas que están relacionadas con los precios de la vivienda.
• El método sólo captura disposición de la gente a pagar por las diferencias percibidas en los atributos ambientales y sus consecuencias directas. Por lo tanto, si las personas no son conscientes de los vínculos entre el atributo del medio ambiente y beneficios para ellos o sus bienes, el valor no se reflejará en los precios inmobiliarios.
• El método supone que la gente tiene la oportunidad de seleccionar la combinación de características de su preferencia, teniendo en cuenta sus ingresos. Sin embargo, el mercado inmobiliario puede ser afectado por influencias externas, como los impuestos, tasas de interés u otros factores.
• El método es relativamente complejo para implementar e interpretar, lo que requiere un alto grado de conocimientos de estadística. 
• Los resultados dependen en gran medida de las especificaciones del modelo.
• Grandes cantidades de datos deben ser recogidos y manipulados.
• El tiempo y los gastos para llevar a cabo una aplicación depende de la disponibilidad y accesibilidad de los datos.

El presente artículo se encuentra en el portal www.ecosystemvaluation.org y podrás acceder al mismo picando sobre el siguiente link http://www.ecosystemvaluation.org/hedonic_pricing.htm

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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

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Métodos de productividad - 04:49, 9/07/2012

Estimaciones de valores económicos para los productos de los ecosistemas o servicios que contribuyen a la producción de bienes comercializables.

1. Información general
2. ¿Por qué usar el método de la productividad?
3. La aplicación del método de la productividad
4. Resumen del Método Productividad
5. Aplicando el método de la productividad
6. Ventajas del método de la productividad
7. Problemas y limitaciones del método de la productividad

Información general

El método de la productividad, también referido como el factor de ingreso neto o método de valor derivada, se utiliza para estimar el valor económico de los productos o servicios de los ecosistemas que contribuyen a la producción de bienes comercializables. Se aplica en los casos en que los productos o servicios de un ecosistema se utilizan, junto con otros insumos, para producir un bien comercializado.

Por ejemplo, la calidad del agua afecta la productividad de los cultivos agrícolas de regadío, o los costos de purificación de agua potable municipal. Por lo tanto, los beneficios económicos de la mejor calidad del agua puede ser medida por los mayores ingresos provenientes de una mayor productividad agrícola, o los menores costos de la provisión de agua potable.

Esta sección continúa con algunas aplicaciones de ejemplo del método de la productividad, seguido por una descripción técnica más completa del método y sus ventajas y limitaciones. 

Situación hipotética 

Un embalse que abastece de agua para el sistema de una ciudad de agua potable está siendo contaminada por la escorrentía agrícola. Personal de la agencia desea determinar los beneficios económicos de las medidas para eliminar la segunda vuelta.

¿Por qué usar el método de la productividad? 

El método de la productividad fue seleccionado porque este es un caso claro donde la calidad del medio ambiente afecta directamente el costo de producir una buena comercialización de agua potable municipal. Este ejemplo es uno de los casos más simples, donde el agua limpia es un sustituto directo de los insumos de producción, tales como productos químicos de purificación de agua y filtración. 

Por lo tanto, los beneficios de la mejor calidad del agua pueden ser fácilmente relacionados con la reducción de los costos de purificación de agua. 

La aplicación del método de la productividad

Paso 1:

El primer paso es especificar la función de producción de agua purificada. Esta es la relación funcional entre las entradas de agua de una calidad especial desde el depósito, productos químicos, y la filtración, y la salida-pura agua potable.

Paso 2:

El segundo paso consiste en estimar cómo el costo de los cambios cuando el depósito de purificación de los cambios de calidad del agua, utilizando la función de producción estimada en el primer paso. El investigador calcular las cantidades de productos químicos de purificación y filtros necesarios para los diferentes niveles de la calidad del depósito de agua, conectando los diferentes niveles de calidad del agua en la función de producción. Estas cantidades a continuación, se multiplica por sus costos.

Paso 3: 

El último paso consiste en calcular los beneficios económicos de la protección de la reserva a partir de la escorrentía, en términos de costos de purificación de la reducción. Por ejemplo, si todos los escurrimientos se elimina, el depósito de agua tendrá un tratamiento muy poco y los costos de purificación de agua potable será mínimo. Esto puede ser comparado con el coste de purificación de agua donde la escorrentía no se controla. La diferencia en los costes de purificación es una estimación de los beneficios de eliminar el escurrimiento. Del mismo modo, los beneficios para los diferentes niveles de reducción de la escorrentía se pueden estimar. Este paso requiere información sobre el éxito de las acciones proyectadas para reducir la escorrentía, en términos de la disminución de la escorrentía y los cambios resultantes en la calidad del depósito de agua. 

¿Cómo se utilizarán los resultados? 

Los resultados del análisis se puede utilizar para comparar los beneficios de alcanzar distintos niveles de la calidad del agua en el depósito con el costo de los programas para reducir o eliminar la segunda vuelta de contaminantes, y mejorar así la calidad del agua. 

Ejemplo de caso de estudio del método de la productividad - Los valores de los Humedales en el estuario de Peconic, Long Island

La situación del Estuario Peconic incluye muchos humedales productivos de diferentes tipos, incluyendo pastos marinos, marismas y marismas intermareales. Desarrollo y la degradación de la calidad del agua resultante han reducido la cantidad de estos humedales, y puede seguir haciéndolo en el futuro.

El desafío 

El Programa del Estuario Peconic está considerando diversas medidas de manejo para el estuario y en sus alrededores terrestres. A fin de evaluar algunos de los valores que pueden derivarse de estas acciones de gestión, un estudio de productividad de los humedales se llevó a cabo.

El análisis

El estudio se centró en la valoración de los cambios marginales en los acres de humedales, en términos de su contribución a la producción de cangrejos, ostiones, almejas, pájaros y aves acuáticas. Se partió del supuesto de que los humedales proporcionan tanto la cadena alimentaria y el apoyo de hábitat para estas especies.En primer lugar, la productividad de los diferentes tipos de humedales en términos de producción de la cadena alimentaria se estimó y vinculada a la producción de las diferentes especies de peces. En segundo lugar, los rendimientos esperados de los peces y aves por hectárea de hábitat fue estimada. Por último, las cantidades de pescado y la producción esperada de aves fueron valoradas utilizando los valores comerciales de los peces, se muestran los valores para las aves y los valores de caza de aves acuáticas.

Los resultados 

Los resultados del estudio estima que una hectárea de pastos marinos vale 1065 dólares por año, una hectárea de marismas está valorado en $ 338 por año, y un acre de marisma intermareal es un valor de $ 68 por año, en términos de aumento de la productividad de los cangrejos, vieiras, almejas , los pájaros y aves acuáticas. Con base en los resultados de este estudio, los gerentes pueden calcular el valor económico, para los servicios de productividad, de preservar o restaurar los humedales en el estuario. Estos valores no reflejan la totalidad del valor de los humedales, ya que sólo se refieren a los valores de la producción de vista comercial y recreativa especies valiosas. Por lo tanto, son una subestimación del valor económico total de los humedales, que pueden incluir otros servicios, tales como protección contra la erosión y las tormentas o la estética.

Resumen de los métodos de productividad

La renta neta de los factores, valor derivado, o el método de la productividad se utiliza para estimar el valor económico de los productos de los ecosistemas o servicios que contribuyen a la producción de bienes comercializables. Se aplica en los casos en que los productos o servicios de un ecosistema se utilizan, junto con otros insumos, para producir un bien comercializado.

Por ejemplo, la calidad del agua afecta la productividad de los cultivos agrícolas de regadío, o los costos de purificación de agua potable municipal. Por lo tanto, los beneficios económicos de la mejor calidad del agua puede ser medida por los mayores ingresos provenientes de una mayor productividad agrícola, o los menores costos de la provisión de agua potable.

Si un recurso natural es un factor de producción, entonces los cambios en la cantidad o calidad de los recursos se traducirá en cambios en los costos de producción y / o la productividad de otros insumos. Esto a su vez puede afectar el precio y / o la cantidad ofrecida del bien final. También puede afectar el rendimiento económico de otros insumos. 

Hay dos tipos de beneficios (o costos) puede ser importante. En primer lugar, si la calidad o el precio a los consumidores de los cambios buenos finales, habrá cambios en el excedente del consumidor. En segundo lugar, si los cambios de productividad o coste de producción, no habrá cambios en el excedente del productor. Por lo tanto, los beneficios económicos de las mejoras en el recurso pueden ser estimados usando los cambios en los datos de mercado observables.  

El presente artículo se encuentra en el portal www.ecosystemvaluation.org y podrás acceder al mismo picando sobre el siguiente link http://www.ecosystemvaluation.org/productivity.htm

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Catastro - 04:39, 4/07/2012

 El catastro (del griego κατάστιχον, "registro") inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se  describen  los bienes  inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

Antecedentes

En la Roma antigua era la contribución que pagaban "por cabeza" los nobles y terratenientes según el patrimonio inmobiliario que poseían.

Se entendía, y  se entiende  aún,  por  catastro  el  registro  de  los bienes  inmuebles  (ubicación, dimensiones y uso) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribución que se impone sobre los bienes inmuebles según su producción, su renta o su valor, y derechos como servidumbres e hipotecas.

Se guardan registros del uso de este tipo de registros en Babilonia y Grecia donde se utilizaba como base impositiva, también enEgipto donde aparte de la función impositiva se lo utilizaba como reserva de datos de las dimensiones y ubicaciones de las parcelas para el replanteo de las mismas luego de las cíclicas crecidas del Nilo.

Otro ejemplo de catastro es el Domesday Book, creado por Guillermo I de Inglaterra, "El conquistador", utilizado para conocer los recursos de su reino.

El libro Becerro de las Behetrías de Castilla es el más antiguo catastro conocido, fiel reflejo de la organización territorial castellana y que debía de servir de base a una futura reforma.

En Europa es donde la puntillosa mentalidad occidental hace que los catastros sean cada vez más precisos y perfectos, ejemplo de ello son los de: Francia y Holanda (organizado por Napoleón Bonaparte), Alemania, Reino Unido, y por supuesto España que lo implanta en América durante la época colonial. En 1749 se inició el que posiblemente es el más importante ejemplo de la época preestadística en todo el mundo: el Catastro de Ensenada, que incluía censo de población y muchos otros datos.

Actualidad

El concepto actual de catastro se basa en tres finalidades que le dan sustento, las cuales son:

1. Dar una base para el planeamiento urbano y rural.
2. Calcular el monto de las contribuciones como el impuesto inmobiliario.
3. Guardar la seguridad jurídica del derecho de propiedad a través de la aprobación y archivo de las mensuras, que son la base de las escrituras de traslación y dominio.

A su vez para cumplir con los tres elementos anteriores el catastro está dividido en tres secciones:

• Catastro Fiscal: Fija por medio del avalúo fiscal el valor de los bienes a fin de imponerle una contribución proporcional.
• Catastro Jurídico: El cual contempla la relación entre el propietario o sujeto activo y la propiedad u objeto y la comunidad o sujeto pasivo.
• Catastro Geométrico: Encargado de la medición, subdivisión, representación y ubicación del bien.

Concepto básico

No existe un único concepto del catastro. La definición que más se aproxima es: “El Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de éste, permanente y metódicamente actualizado mediante cartografiado de los límites de las parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos.”

De ahí podemos establecer algunos elementos esenciales:

• Es un inventario o registro público; al servicio no sólo de las distintas Administraciones sino del ciudadano y de la sociedad en general. Permite la consulta y certificación de los datos.
• Global, de todos los bienes inmuebles de un determinado ámbito territorial.
• Actualizado. El Catastro tiene como objeto material el bien inmueble, la realidad física.
• Contiene información relativa a esos bienes inmuebles: datos gráficos (cartografía parcelaria y croquis catastral) y alfanuméricos (físicos, económicos y jurídicos).

Soporte de múltiples aplicaciones fiscales y económicas. Es un sistema de información del territorio rápido, fácil y eficaz.

Valoración

Los actos resultantes de estos procedimientos de incorporación deben ser motivados.

La formación y mantenimiento del Catastro, así como la difusión de la información catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas, salvo la coordinación de valores y la de aprobación de las ponencias de valores que deben ser ejercidas en todo caso por la Dirección General del Catastro.

Referencia catastral

Los bienes inmuebles tienen asociado un identificador único y obligatorio en el catastro, denominado "referencia catastral" (o nomenclatura catastral).

El presente artículo, el cual ha sido extractado, se corresponde a aquél publicado en el link http://es.wikipedia.org/wiki/Catastro y cumple -para mi interés- como introductorio de algunos procesos y criterios que encontrarás en las próximas páginas de este blog, respecto de aquellos que se ponen en práctica en algunos Catastros, tal como el de Puebla, México.-

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- 

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

miguelantonana@yahoo.com.ar

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Catastro – Algunos criterios valuatorios del Catastro de Puebla, México- - 04:36, 4/07/2012

El presente artículo deviene de la página anterior de este blog.

Tal como se expresara en el artículo anterior, el Catastro Territorial, entre sus funciones, es la de valorar aquellas fincas (urbanas y rústicas) que metodológicamente lleva debidamente identificadas y registradas.-

Para ello, fija pautas para cómo establecer la base del avalúo, conforme a criterios técnicos-científicos, los que no necesariamente son coincidentes que otros catastros de otros territorios.-

La idea de este artículo es, exponer algunos criterios que no se encuentran libremente en bibliografía masiva, bibliotecas públicas o la web.-

Los criterios que aquí se exponen surgen del MANUAL DE VALUACIÓN CATASTRAL PARA EL ESTADO DE PUEBLA, publicado en Diciembre de 2008, y que tal como se establece en el mismo “Con fundamento en la Ley de Catastro, el Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Puebla y el Decreto que crea el Instituto de Catastro del Estado de Puebla; el Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), autoridad estatal en materia de Catastro, establece en el presente Manual las políticas y lineamientos generales, así como los procedimientos técnicos y formatos con los que se deberá desarrollar la valuación catastral dentro del territorio estatal” (…)

Algunos conceptos interesantes y, para tener presente:

3 METODOLOGÍA DE VALUACIÓN

3.1 Predios Urbanos y Suburbanos

3.1.1 Del Terreno

3.1.1.1.3 Por su ubicación dentro de la manzana

Esta definición califica la posición del predio dentro de la manzana, en aquellos casos donde los predios colindan en más de dos lados con una vialidad. Para fines de estudio se considerará como frente el mayor de éstos y como profundidad la longitud de la distancia, tomada perpendicularmente, desde este mismo lado hasta el punto opuesto más distante.

• Cabecero de manzana. Terreno que presenta colindancias con tres calles contiguas, dos de las cuales son opuestas entre sí.
• Lote intermedio irregular. Terreno donde algunos de sus lados forman vértices con ángulos diferentes a 90º; uno de sus lados colindante con la vialidad de acceso o frente.
• Lote intermedio regular. Terreno donde sus lados forman vértices con ángulos de 90º y uno de sus lados colinda con la vialidad de acceso o frente.
• Lote interior con acceso propio. Terreno de gran profundidad y frente reducido (lado colindante con la vialidad).
• Intermedio con 2 frentes a distintas calles. Terreno donde dos de sus lados colindan con una vialidad, vías que no conforman una esquina. Para el cálculo de los factores se tomará como frente el mayor de los lados y como profundidad o fondo la distancia perpendicular, a partir de dicho frente con respecto al punto más lejano del predio.
• Intermedio con 3 frentes a distintas calles. Terreno donde tres de sus lados colindan con una vialidad y no forman esquina entre ellas. Para el cálculo de los factores se tomará como frente el mayor de éstos y como profundidad o fondo la distancia perpendicular, a partir de dicho frente con respecto al punto más lejano del predio.
• En esquina irregular. Terreno que presenta colindancias con dos calles que forman un cruce y donde algunos de sus lados forman vértices con ángulo diferentes de 90º. En los casos donde los lados del predio conforman un pancoupé, éste también se considerará como esquina, siempre y cuando el dicho pancoupé tenga una longitud menor a 15 mts. De lo contrario, el predio se considerará como cabecero de manzana. En el caso de los predios en esquina, el frente será el lado mayor de los dos que la conforman.
• En esquina regular. Terreno que presenta colindancias con dos calles que forman un cruce y cuyos lados forman vértices con ángulo de 90º. En los casos donde los lados del predio conforman un pancoupé, como en el caso anterior, éste también se considerará como esquina, siempre y cuando las características del dicho pancoupé tenga una longitud menor a 15 mts. De lo contrario, el predio se considerará como cabecero de manzana. En el caso de los predios en esquina, el frente será el lado mayor de los dos que la conforman.
• Interior sin acceso propio. Terreno que presenta colindancias únicamente con otros lotes, sin acceso directo a ninguna vialidad.
• Lote manzanero. Terreno que no presenta colindancias con otros inmuebles dentro de la manzana. Todas sus colindancias son vialidades. Para este predio se considerará como frente la colindancia mayor y como profundidad o fondo la longitud de la distancia al punto más lejano del opuesto.

3.1.1.1.4 Por su Forma

Los terrenos, de acuerdo a su forma, se pueden clasificar en regulares e irregulares, atendiendo a las consideraciones siguientes:

Predios regulares: Son los de forma de cuadrilátero con uno o más frentes, cuyos ángulos no difieran en más o menos 10° del ángulo recto; así también aquellos cuadriláteros que presenten uno o más ancones que no excedan en más de 1.00 m, lotes en esquina (dos frentes) con pancoupés que no excedan en más de 2.00 m, siempre que sus linderos interiores no difieran en más o menos 10° del ángulo recto de las perpendiculares trazadas a los alineamientos. Se consideran también predios regulares, los polígonos con un sólo frente que sean divisibles totalmente en cuadriláteros regulares.

Predios irregulares: Son los que teniendo uno o más frentes, sean cuadriláteros cuyos ángulos difieran en más de 10° del ángulo recto, los triángulos con uno o más lados a la calle, los polígonos de más de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en cuadriláteros regulares, así como los lotes interiores.

3.1.1.1.5 Por su Topografía y Relieve

Se puede dividir la topografía del predio en dos factores determinantes; pendiente y elevación o hundimiento del predio.

La pendiente es la inclinación media respecto de la calle expresada en por ciento, originada por su topografía pendiente ascendente o descendente, la cual será el resultado de dividir la altura “h” del desnivel entre la longitud de la profundidad del predio “l”.

Pendiente = h = %

                      ℓ

3.1.1.1.6 Lote Catastral Tipo

Superficie de terreno de 10 metros de frente por 40 metros de profundidad empleado en la valuación catastral, como referencia para identificar y cuantificar los factores de ajuste (méritos y/o deméritos) que afectan el valor catastral del terreno.

Frente                       : 10.00 ml

Profundidad           : 40 ml

Superficie                : 400.00 m²

Topografía               : Nivel

Ubicación                : Lote intermedio

3.1.1.2 Factores de Ajuste

El número de variables o factores que pueden incidir de forma directa en el valor catastral de un inmueble, es ilimitado; sin embargo, bajo el criterio de buscar una aceptable homogeneidad; a continuación se enuncian los factores de ajuste que serán utilizados en la valuación catastral.

3.1.1.2.1 Frente

Cuando el frente de un predio tenga una longitud menor de 6.00 metros, el valor del terreno sufrirá un ajuste o demérito, el cual será proporcional a la longitud del frente con respecto al frente mínimo de 6.00 metros. En ningún caso se considerará un frente menor de 1.50 metros de longitud. El demérito no aplicará en aquellos predios ubicados en zona o fraccionamientos donde más del 90% de los predios están diseñados a partir de frentes menores a 6.00 metros, como es el caso de fraccionamientos o unidades de interés social, situación que obliga a que dicho ajuste ya esté considerado en el análisis del Valor Catastral Unitario de Suelo Urbano publicado. En estos casos y en el de los predios mayores de 6.00 mts., el factor será igual a 1.00.

Fórmula:

Ff        =          √ (F)

                                k

Simbología:

Ff        : Factor de frente

F         : Frente del predio en estudio

k          : Coeficiente igual a 6

VCSU : Valor catastral de suelo urbano.

VCT    : Valor catastral de terreno.

ST       : Superficie del terreno.

Ejemplo:

F         = 5.00

K         = 6

VCSU= $800.00

ST       = 75.00 m²

Ff        =          √ (5)

                                6

Ff        = 0.9129

Aplicación del factor:

VCT    = VCSU x Ff x ST

VCT    = $ 800.00 x 0.9129 x 75.00m2

VCT    = $ 54,774.00

La presente nota sigue en la próxima página de este blog.

Los criterios que aquí se exponen surgen del MANUAL DE VALUACIÓN CATASTRAL PARA EL ESTADO DE PUEBLA, publicado en Diciembre de 2008, y que tal como se establece en el mismo “Con fundamento en la Ley de Catastro, el Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Puebla y el Decreto que crea el Instituto de Catastro del Estado de Puebla; el Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), autoridad estatal en materia de Catastro, establece en el presente Manual las políticas y lineamientos generales, así como los procedimientos técnicos y formatos con los que se deberá desarrollar la valuación catastral dentro del territorio estatal” (…)

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Catastro – Algunos criterios valuatorios del Catastro de Puebla, México- - 04:34, 4/07/2012

El presente artículo deviene de la página anterior de este blog.

3.1.1.2.2 Profundidad

Este factor se aplicará en los casos donde la relación profundidad-frente de un predio es mayor a cuatro veces.

Significa que la longitud de la profundidad es más de cuatro veces mayor que la longitud del frente del predio en análisis. El factor de ajuste (Demérito por profundidad) nunca podrá ser menor a 0.50; este factor se considerará el demérito por profundidad mínimo. Dejará de ser aplicable a partir de que los predios tengan más de 10 mts; de longitud en el frente. En estos casos y en donde la relación sea menor de 4.00 veces, el factor será igual a 1.00.

Fórmula:

Fp       = √( F ) · k

                            P

Simbología:

Fp       : Factor por profundidad.

F         : Frente del predio en estudio.

P         : Profundidad del predio.

k          : Coeficiente igual a 4.

VCSU            : Valor catastral de suelo urbano.

VCT    : Valor catastral de terreno.

ST       : Superficie del terreno.

Ejemplo:

F         = 6.00

P         = 25.00

K         = 4

VCSU            : $900.00

ST       : 150.00 m²

Fp       = √( 6  ) · 4

                           25

Fp       = 0.9600

Aplicación del factor:

VCT    = VCSU x Ff x ST

VCT    = $ 900.00 x 0.96 x 150.00m2

VCT    = $ 132,259.60

Los criterios que aquí se exponen surgen del MANUAL DE VALUACIÓN CATASTRAL PARA EL ESTADO DE PUEBLA, publicado en Diciembre de 2008, y que tal como se establece en el mismo “Con fundamento en la Ley de Catastro, el Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Puebla y el Decreto que crea el Instituto de Catastro del Estado de Puebla; el Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), autoridad estatal en materia de Catastro, establece en el presente Manual las políticas y lineamientos generales, así como los procedimientos técnicos y formatos con los que se deberá desarrollar la valuación catastral dentro del territorio estatal” (…)

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Catastro – Algunos criterios valuatorios del Catastro de Puebla, México- - 04:30, 4/07/2012

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3.1.1.2.3 Topografía

Este ajuste se realiza cuando existe una diferencia en el nivel del terreno con relación al nivel de banqueta (N + 0.00). La pendiente será el resultado de dividir el desnivel promedio del terreno entre la longitud promedio del mismo y de acuerdo a la tabla, se aplicará el demérito correspondiente.

Simbología:

Ft        : Factor por topografía

P         : Profundidad del predio

n          : Desnivel promedio

m         : Pendiente   = (n/P) x 100

VCSU : Valor catastral de suelo urbano

VCT    : Valor catastral de terreno

ST       : Superficie del terreno

Ejemplo:

P         = 25.00

n          = -2.00 (Hundido)

VCSU= $ 800.00

ST       = 375.00 m²

m         = (2/25) x 100 = 8 %

Ft         = 0.95

Aplicación del factor:

VCT    = VCSU x Ft x ST

VCT    = $ 800.00 x 0.95 x 375.00m²

VCT    = $ 285,000.00

Los criterios que aquí se exponen surgen del MANUAL DE VALUACIÓN CATASTRAL PARA EL ESTADO DE PUEBLA, publicado en Diciembre de 2008, y que tal como se establece en el mismo “Con fundamento en la Ley de Catastro, el Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Puebla y el Decreto que crea el Instituto de Catastro del Estado de Puebla; el Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), autoridad estatal en materia de Catastro, establece en el presente Manual las políticas y lineamientos generales, así como los procedimientos técnicos y formatos con los que se deberá desarrollar la valuación catastral dentro del territorio estatal” (…)

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Catastro – Algunos criterios valuatorios del Catastro de Puebla, México- - 04:26, 4/07/2012

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3.1.1.2.4 Factor de superficie

Es el ajuste que se obtiene de la relación existente entre la superficie de un predio comparado con el lote tipo catastral. Este factor no aplicará en aquellos predios ubicados en zonas, fraccionamientos, parques o corredores industriales o cuando cuenten con las características de parques industriales; en estos casos el valor catastral unitario de suelo publicado o provisional considerará el ajuste correspondiente.