COMPARACIÓN DE CRITERIOS DE FONDO (1ª Parte) - 09:44, 12/05/2012 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
VARIACIÓN DEL VALOR CON LA PROFUNDIDAD Siempre ha interesado mucho a los tasadores (en especial a aquellos que se dedican a la investigación valuatoria), en analizar la valoración de la tierra en función de su frente y el fondo. O sea, la teoría –ya homologada- es que el lote urbano “tipo” es aquél que tiene un frente hegemónico con su fondo, principalmente sobre los principios del máximo aprovechamiento que se haga del mismo, considerando para ello la inversión que debe realizar un comprador.- Muchos teoremas existen, y según dichos de algún cientificista, muy empíricos, pero lo cierto es, que en base a estadísticas, se ha establecido que el mayor valor de la tierra en un lote inmobiliario, se encuentra en el frente del mismo.- El tema es en qué porcentual es tal incidencia (?), como así también, que queda en el análisis del profesional, considerar a aquella teoría que considere ajustarse a la valuación que le hayan encomendado.- Lo cierto que dicho análisis cabe para múltiples procesos de valoración; sean éstos para una expropiación, para determinar la servidumbre de paso o aire, la venta de una fracción de un lote, o por invasión, o para hacer un análisis del correcto aprovechamiento de un lote respecto de las mejoras que se hayan introducido en el mismo. No sirve para otra cosa (si me equivoco agradeceré me dejen un mensaje, y agregaré la circunstancia que me apunten a este texto).- Aprovechando los apuntes de cátedra del Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, que siempre, en forma desinteresada me aporta para que siga aprendiendo; en este artículo –que está fraccionado por su extensión-, analizaremos las distintas teorías que se conocen, y trataremos de ponerlas en práctica con ejercicios fáciles para su entendimiento.- Para no andar haciendo muchos cálculos, tomaremos para todos los casos, un lote de 10 m de frente por 40 m de fondo (400 m2), con un VHm2 de US$ 100 (VT = US$ 40.000). En todos los casos, se fracciona la parcela en cuatro partes iguales de 10 m x 10 m (100 m2) La Regla Norteamericana del 4-3-2-1
Regla 1/3 – 2/3 Esta teoría, establece que en el primer tercio de la parcela se encuentra el 50% del valor de la parcela en análisis y siguiendo la subdivisión de la regla norteamericana 4-3-2-1 tendremos.-
Siguiendo sobre el ejercicio establecido para este artículo: 1º Cuarto (frente) US$ 40.000 · 0,417 = US$ 16.680 2º Cuarto US$ 40.000 · 0,229 = US$ 9.160 3º Cuarto US$ 40.000 · 0,188 = US$ 7.520 4º Cuarto US$ 40.000 · 0,166 = US$ 6.640 VT US$ 40.000 Pero lo cierto que debemos determinar el 50% del valor del lote en el 1º tercio, lo que nos dejaría: 1º Tercio (frente) (US$ 40.000 · 1)/3 = US$ 26.667 2º-3º Tercio (US$ 40.000 · 2)/3 = US$ 13.333 VT = US$ 40.000 Nos dejará la siguiente valoración por metro cuadrado Valor Homog. 10 x 40 = 400 m2/US$ 40.000 = US$ 100 1º Tercio 133,33 m2 / US$ 26.667 = US$ 200 2º -3º-Tercio 266,67 m2/ US$ 13.333 = US$ 50 Por su extensión, sigue en la próxima página de este blog.- Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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 Sobre Mi:La tasación se compone de dos elementos: el arte y la ciencia. El primero es la experiencia y sentido común del tasador; el segundo, es un complejo componente de estudios realizados sobre los distintos componentes del precio de un bien. A mí, me interesa estudiar estos dos componentes.Inicio | Perfil | Archivo | Amigos |
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