La escasez de frente en los terrenos urbanos - 12:39, 7/05/2012 | |||||||||||||||
Es muy importante que el profesional al realizar el avalúo de un lote, se informe si existe un plan urbano regulador del uso de la tierra, esto con el fin de definir si el terreno en mención posee un frente mayor o menor al mínimo exigido. En muchos casos si el lote no cumple con el frente mínimo no es aceptado para construir una vivienda. Así mismo, este tipo de lotes no son atractivos ya que no permiten desarrollar en forma óptima un proyecto civil. Es común observar un lote posea muy poco frente especialmente en zonas donde el crecimiento urbano es desmedido y no controlado. Criterio del Ing. Quiroga El criterio que se propone utilizar fue desarrollado por el Ingeniero Mexicano Quiroga el cual se denomina "Criterio de Nuevo León" que a su vez indica: Cfr = (fr/Fr)1/3 donde: Cfr = Coeficiente de frente escaso fr = Frente del lote a valuar Fr = Frente mínimo exigido ¨tipo¨ Por ejemplo: Si un valuador analiza un lote de 6.00 metros de frente en la provincia San José, sector de San Sebastián, que de acuerdo al Plan Director Urbano del Cantón Central de San José (aprobado en enero de 1995), se sitúa en una "zona residencial media-media densidad (Zrmmd)", determina que el frente mínimo en conformidad con este plan es de 10.00 metros. El valor del metro cuadrado típico en la zona se considera $100/m². En este caso el profesional afecta al lote por frente escaso de la siguiente forma: Cfr = (6/10)1/3 Cfr = 0.84 Por lo tanto, el valor por metro cuadrado será de: Valor del lote = $100 · 0.84 Valor del lote = $ 84/m2 La reducción del valor se justifica en su escasez de frente. Criterio IBAPE (Instituto de Valuadores y Peritos de Brasil) Cfr = (f/ft)1/4 f : frente del lote a valuar ft : frente del lote tipo 0.25 : exponencial En el caso del ejemplo que nos trata será: Cfr = (6/10)1/4 Cfr = 0.88 Valor del lote = $100/m2 · 0.88 Valor del lote = $88/m2 Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica para terrenos urbanos Cfr = (Flv/Flt)y Donde : Cfr = Factor de frente Flv = Frente del lote a valorar Flt = Frente del lote tipo y = Coeficiente exponencial El valor del exponencial (y) se estima de acuerdo a la siguiente tabla
En aquellos casos que se que el estudio sea sobre terrenos rurales, sugiere aplicar el siguiente factor: Cfr = e((Flv-Flt) · 0.000125) El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación. Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV. Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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 Sobre Mi:La tasación se compone de dos elementos: el arte y la ciencia. El primero es la experiencia y sentido común del tasador; el segundo, es un complejo componente de estudios realizados sobre los distintos componentes del precio de un bien. A mí, me interesa estudiar estos dos componentes.Inicio | Perfil | Archivo | Amigos |
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