VALUACION DE TERRENOS URBANOS: BAJO EL CONCEPTO DE MERCADO - 12:37, 7/05/2012 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Metodología aplicada a la valuación de la tierra El objetivo de esta metodología es fijar una serie de parámetros que califiquen ya sea de manera positiva o negativa, según sea el caso, las características que posee el terreno. Se definen diferentes cocientes razones y parámetros de calificación, que se han denominado "criterios de afectación", los cuales tienen como fin el dar un apoyo más técnico en la definición final del valor de la tierra. Bajo este concepto y una vez considerados todos aquellos elementos que el valuador estima que influyen en el valor del bien, concluirá que el valor del terreno es igual al producto entre sí de todos los coeficientes cuantificados. Por lo tanto: Vlv/m2 = Vlt · Ca · Cfr · Cfo ·…… Cn donde: Vlv/m2 = Valor unitario del terreno a valorar Vlt = Valor lote tipo Ca = Coeficiente de extensión Cfr = Coeficiente de frente Cfo = Factor de regularidad Cn = Factor n que representa a cualquier otro coeficiente de castigo o premio que el valuador ha considerado. Factores de calificación de las características físicas de la tierra Una valuación de carácter técnico debe de incluir una serie de factores que califiquen ya sea de manera positiva o negativa tanto las características físicas como las intangibles que éste posea. El profesional debe considerar que elementos demeritan el valor de un bien y cuales causan un efecto contrario produciendo un aumento en el valor del mismo. La forma más técnica y profesional de afectar un terreno es utilizando coeficientes que reconozcan los efectos de diferentes circunstancias en las cuales está involucrado el mismo. Es el profesional en valuación a quien le corresponde definir qué factores ha de utilizar con el fin de darle ese carácter técnico y esa base sólida que demanda el avalúo que ejecuta. No se trata de utilizar uno u otro factor por la simple actitud de justificar el valor fijado, el valuador debe reconocer que tan aplicable y real es el mismo respecto a la situación actual del mercado inmobiliario del medio en que se trabaja. El objetivo de este apartado no es el definir un único elemento que califique un bien, sino describir los diversos factores que han sido desarrollados para diferentes mercados latinoamericanos. Por ese motivo se anotan varios coeficientes para un mismo criterio de calificación, lo anterior con el objeto que el valuador, con base en su experiencia, conocimiento y criterio calificado, puedan hacer uso del más representativo para su medio. Criterio del Estado de México Desde el punto de vista de valuación siempre se ha partido de la premisa que a mayor área menor valor y viceversa. En los casos en que se comparan terrenos con diferencias de áreas, se sugiere aplicar no un solo criterio, sino estudiar cada caso y determinar de los diferentes criterios que se conocen, cual es el más indicado para realizar el proceso de comparación. A continuación se presentan algunos de los criterios más aplicados en la mayor parte de las bibliografías. Ca = 0.25 · Alt + 0.75 Alv Donde: Ca : coeficiente de área Alt : área del lote tipo Alv : área del lote a valuar Este criterio es aplicable para el siguiente condicionante: 0.75 ≤ Ca ≤ 3 Criterio de Dante Guerrero Dante Guerrero desarrolla una formulación la cual la representa en la siguiente tabla. Con los datos provenientes de la tabla y conociendo las dos área a comparar, se puede estimar un factor de ajuste. Tabla de Dante Guerrero Ca = _Factor lote tipo_ Factor lote valuar
Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica para terrenos rurales Señalado por esta institución como criterio aplicable a terrenos rurales. Fe = (Aft /Afv)α donde: Fe = Factor de extensión Aft = Área de finca tipo Afv = Área de finca a valorar α = exponente El exponente (α), se estima a partir de la siguiente información T = Aft / Afv
Criterio Ponencia de M. en Val. Norma H. Aguilar (México) Dentro del marco del XXIII Congreso de Valuación de la UPAV, en Costa Rica la M. en Valuación Aguilar, propone el uso de la siguiente fórmula: Ca = (Alt/Alv)n donde: Ca : coeficiente de área Alt : área del lote tipo Alv : área del lote a valuar n : raíz que varía de 1/3-1/10 (el valuador debe estudiar el mercado inmobiliario de la zona y definir cual n es la más representativa). Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (1999) Señalado por esta institución como criterio aplicable a terrenos urbanos. Ca = Altβ/Alvα Altβ : Área lote tipo Alvα : Área lote valuar α : exponencial relacionado con el lote tipo β : exponencial relacionado con el lote a valorar
El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación. Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV. Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería. Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/ http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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 Sobre Mi:La tasación se compone de dos elementos: el arte y la ciencia. El primero es la experiencia y sentido común del tasador; el segundo, es un complejo componente de estudios realizados sobre los distintos componentes del precio de un bien. A mí, me interesa estudiar estos dos componentes.Inicio | Perfil | Archivo | Amigos |
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