¿Cómo estimo el Valor de Mercado? - 12:34, 7/05/2012

La estimación del Valor de Mercado, la ejecutamos con base en una media de una muestra de los eventos representativos extraída del mercado.

La Valuación deberá reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la Valuación y corresponder al precio al que se llegaría al formalizar el contrato de venta.

Deberá suponer que durante el periodo de exposición del bien en el mercado y en el curso de la negociación del contrato, los precios han permanecido sin cambio. El valuador deberá suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercialización y la negociación del precio de venta.

El valor de mercado deberá reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuación, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

¿Elementos que componen un Mercado?

Para que exista un Mercado, se deben de dar tres componentes:

            a. Los bienes expuestos en el Mercado

            b. Las partes deseosas en venderlos

            c. Las partes interesadas en comprarlos

En el caso de un Mercado Inmobiliario, estos tres componentes forman un Mercado Inmobiliario.

A su vez, éste puede estar subdividido en varios segmentos, como el mercado de terrenos, locales comerciales, apartamentos, de alquileres, compra venta, etc.

Adicionalmente podemos tener sub-divididos el mercado en apartamentos de lujo, clase media, etc. Por supuesto que estos mercados no son mutuamente excluyentes, habiendo interacción entre ellos.

•  Método Comparativo de Mercado:
• El método de Mercado, tiene su base en la comparación del sujeto en estudio respecto a los inmuebles disponibles o ventas en el mercado inmobiliario.
• Se basa en el Principio de Sustitución: un comprador bien informado no pagará por la propiedad en estudio, más del precio de compra de otra propiedad sustitutiva deseable y exactamente igual a la analizada.

La información que el valuador utiliza depende en muchos casos de:

            a. La fecha de la operación y de una negociación en términos abiertos.

            b. Que sea objetiva e impersonal

            c. Ventas sean voluntarias, de buena fe y similares a la propiedad a valuarse.

• En valuación existe una premisa que señala:

“saber valuar es saber comparar”.

Por lo tanto dentro de la información que el valuador debe coleccionar, ha de tomar en cuenta características homogéneas de valor, ya sea en lo referente a:

            a. Características físicas particulares

            b. Nivel socioeconómico de los habitantes

            c. Uso predominante al que se dedican los inmuebles asentados en esta zona.

Es importante destacar que la mayor parte de los mercados inmobiliarios centroamericanos son heterogéneos, encontrando dentro de una misma zona bienes residenciales mezclados con bienes comerciales y con otros usos.

Por ese motivo, el valuador debe determinar cuál es la zona homogénea de valor que utilizará para hacer la búsqueda de bienes similares. Esta zona puede ser tan extensa (varias hectáreas) o tan pequeña como una urbanización o un centro comercial.

Datos mínimos que se deben tomar de una referencia de mercado

a. Fecha de la operación o de la oferta

b. Circunstancias y condiciones reales de la oferta (contado, plazo, etc)

c. Características físicas y constructivas de la propiedad

d. Uso del suelo autorizado para la zona

e. Edad de la edificación

f. Áreas de terreno y edificación

g. Referencias sobre la persona que proporcionan la información (comprobar a terceros).

h. Tiempo de permanencia de la oferta

i. Expresar el valor unitario de mercado del inmueble, expresado en colones por metro cuadrado de superficie construida

j. Caracterizar el mercado en que le bien se encuentra inmerso (monopolio, oligopolio, etc.).

El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación.

Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV.

Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería.

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.-

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

miguelantonana@yahoo.com.ar

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