DERECHOS POSESORIOS - SU DETERMINACIÓN - 03:35, 22/06/2012

PARCELAS POSESORIAS ^{(Extraído de Wilfrido D. López)}

Para determinar el valor de las parcelas posesorias, es necesario previamente recordar los artículos del Código Civil que se refieren específicamente al tema:

Art. 2351:       Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona por sí o por otro tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.

Art. 2384:       Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, su percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes.

Art. 4015:       Prescribe también la propiedad de cosas inmuebles y los demás derechos reales, por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y de buena fe de parte del poseedor, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo lo dispuesto respecto a la servidumbre, para cuya prescripción se necesita título.

Art. 4016:       Al que ha poseído durante veinte años, sin interrupción alguna no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión.-

Ley 14159 - Decreto Nº 5756/58 –

Art. 24 - En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos, se observarán las siguientes reglas:

            b) Con la demanda se acompañará plano de mensura suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva si la hubiere en la jurisdicción.

            c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse               exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven al inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invocara la posesión.-

Como se observa en el Código Civil se han establecido los requisitos que debe cumplir el poseedor de un inmueble para tener derecho a la prescripción adquisitiva de los mismos.

En consecuencia, para determinar el valor de una parcela posesoria, deben tenerse en cuenta los mismos, debiendo integrar la fórmula otros factores que influyen en forma directa sobre el valor. Entre estos factores mencionamos: 1) La falta de título; 2) Actos posesorios; 3) Pago de impuestos o tasas y 4) Plano de mensura.-

Es evidente que una parcela carente de título, en el mercado inmobiliario, tiene menos valor que otra de iguales características pero con título de dominio. Ello es lógico, pues cualquier potencial comprador, analizará el costo de un juicio de usucapión para obtener el dominio del inmueble. Igualmente las parcelas posesorias no gozan de los beneficios de créditos hipotecarios u otros, justamente por carecer de título de dominio que garantice el posible préstamo.-

En virtud de las consideraciones expuestas, el tiempo de la posesión es un factor importante, pues el Código Civil ha establecido que al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni la nulidad. Por lo tanto, cuando se va a valuar una parcela posesoria, por cualquier circunstancia que sea necesario (sucesorio, expropiación, venta, usucapión, etc.), debe primero investigarse el tiempo de posesión que se lleva.

Analizada esta circunstancia a las fórmulas de tasación se las debe afectar de un coeficiente por Tiempo de Posesión:

Cuando el tiempo de posesión no supere los veinte años se aplica la fórmula:

                                               C_A = 0,20 + 0,02 · (n - 1)

Donde:           C_A       = Coeficiente por antigüedad en la posesión

                           n      = años de posesión

Cuando el tiempo de posesión supera los veinte años se aplica la fórmula:

CA = ____-2,1____ + 0,70                     n

ACTOS POSESORIOS

El Código Civil en su artículo 2384, ha dado una enumeración de actos posesorios, sin que la misma sea taxativa, ya que menciona: "....y en general su ocupación de cualquier modo que se tenga....". Pero evidentemente la publicidad de la posesión se manifiesta a simple vista cuando en la parcela posesoria se han realizados actos que puedan ser conocidos por todos, por ejemplo la colocación de un alambrado perimetral encerrando la superficie poseída o la construcción de una vivienda o la ejecución de labores rurales con interés de realizar plantaciones.

A estos actos posesorios es necesario valorarlos a fin de establecer una diferencia de valor entre parcelas sin actos posesorios, con algunos y con todos los que se puedan realizar.-

La realización o ejecución de mejoras en parcelas posesorias, no sólo depende del "animus posesorio" del poseedor, sino también de la capacidad económica del mismo, lo que condiciona la materialización de la intención de hacer.

Independientemente del valor objetivo de las mejoras realizadas en la parcela, el que se obtendrá por los métodos clásicos de determinación del valor, se considera que una parcela posesoria en la que se han realizado actos posesorios, tiene mayor valor que otra de similares características pero en la que no se ha manifestado la intención de tener la cosa para sí.

Se verá alguna jurisprudencia sobre Posesión de Inmuebles:

            "A fin de acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de la posesión que es presupuesto para que se configure la usucapión, la prueba ofrecida y producida por quien pretende usucapir debe ser considerada en su conjunto, atento a que se trata de probar hechos materiales que se han desarrollado a través de un tiempo prolongado. Se admite, por ende, cualquier tipo de prueba, siendo especialmente considerada la acreditación del pago de impuestos y tasas por parte del poseedor, aunque los recibos no figuren a su nombre " (C. N. Civil - Sala D - Fallo 83.486 - Febrero 28 de 1984).

            "El pago de impuestos y tasas merece ser interpretado que se admite como prueba para acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de la posesión, en forma positiva, también para demostrar el "animus", atento a que por un lado es improbable que una persona que no se considere propietaria de un inmueble realice dichas erogaciones que le signifiquen un beneficio directo, y por otra parte, evita con esta actitud la ejecución forzada del inmueble por vía de apremio" (C. N. Civil - Sala D - Fallo 63.486 - Febrero 28 de 1984).-

Esto nos indica que la realización de actos posesorios, como los indicados en el art. 2384 e inciso e) del Decreto 5756/58, tienen importancia fundamental en la valoración jurídica que hace el juzgador para tomar una decisión.-

Es evidente entonces que la ejecución o no de actos posesorios incide en el acto de la parcela, pues ellos representan "...el presupuesto para que se configure la usucapión....".

En consecuencia debe aplicarse un coeficiente de valorización al terreno libre de mejoras, que represente la influencia de los actos posesorios.-

Este coeficiente, conjuntamente con el coeficiente por antigüedad de la posesión, no deben superar la cifra de UNO (1), ya que, aún considerando una posesión de más de veinte (20) años, y todos los actos posesorios posibles, el valor del terreno no puede ser superior ni igual al valor del terreno de una parcela con título de dominio inscripto.-

Por lo tanto se propone la siguiente fórmula empírica para determinar el valor del COEFICIENTE POR ACTOS POSESORIOS:

                                               C_AP = 1 + [0,10 + 0,05 (m - 1)]

Donde "m" representa la cantidad de actos posesorios.

En consecuencia el valor de la parcela posesoria, para la tierra libre de mejoras será:

Parcelas Urbanas =          V_pp = V_b x Sup. x C_ff x C_A x C_AP

Parcelas Rurales  =           V_pp = V_b x Sup. x C_edaf x C_f x C_A x C_AP

Ejemplos:

1)        Supongamos una parcela posesoria urbana de 12 m. de frente y 35 m. de fondo de forma regular. Supongamos también que el poseedor lleva 15 años poseyendo como lo prueba una boleta de impuestos inmobiliarios abonada por él. Se han comprobado los siguientes actos posesorios: a) cierre perimetral de la parcela con pared de ladrillo; b) pago del impuesto inmobiliario, municipal y servicios de Obras Sanitarias y Energía Eléctrica; y c) Construcción de una vivienda precaria.-

Se ha calculado el valor básico de la calle a la cual da frente la parcela, determinándose un valor de $/m² 100.-

Aplicación de la fórmula para Parcelas Urbanas:

V_pp = V_b x Sup. x C_ff x C_A x C_AP

V_b = $ 100/m²                       Superficie = 420 m²           C_ff = 0,99

Antigüedad de la posesión = 15 años Cantidad de Actos posesorios = 3

C_A       = 0,20 + 0,02 x (n -1) = 0,20 + 0,02 x (15 - 1) = 0,48

C_AP     = 1 + [0,10 + 0,05 x (m - 1)] = 1 + [0,10 + 0,05 x (3 -1)] = 1,20

Luego:

            V_pp = V_b x Sup. x C_ff x CA x CAP 

            V_pp = $/m² 100 x 420 m² x 0,99 x 0,48 x 1,20 = $ 23.950,08

Si se tratase de una parcela con título de dominio, el valor sería:

            V_pd = $/m² 100 x 420 m² x 0,99 = $ 41.580,⁰⁰

2)        Supongamos una parcela posesoria rural de 5 has. de 100 m. de frente y 500 m de fondo de forma regular. Supongamos también, que el poseedor lleva 25 años poseyendo, acreditando tal circunstancia. Se han comprobado los siguientes actos posesorios: a) cierre perimetral de la parcela con alambrado de cinco hilos, dos de pues y postes cada 4 metros; b) pago del impuesto; c) cultivos anuales (ajo, cebolla, tomate, pasto).

Se ha calculado el valor básico por hectárea para la tierra libre de mejoras, determinándose un valor de $/ha 4.000.-

Por las características del suelo se ha determinado un coeficiente edafológico C_edaf = 0,75

Aplicación de la fórmula para Parcelas Rurales:

V_pp = V_b x Sup. x C_edaf x C_f x C_A x C_AP

V_b = $ 4.000/m²        Superficie = 5 ha                C_f = 0,32 (tabla 4 de Catastro)

Antigüedad de la posesión = 25 años Cantidad de Actos posesorios = 3

C_edaf    = 0,75

C_A       = -2,1 + 0,70 = 0,616

                25

CAP = 1 + [0,10 + 0,05 x (m - 1)] = 1 + [0,10 + 0,05 x (3 -1)] = 1,20

Luego:

            V_pp = V_b x Sup x C^edaf x C_f x C_A x C_AP

            V_pp = $/há 4.000 x 5 há x 0,75 x 0,32 x 0,616 x 1,20 = $ 3.548,16

Si se tratase de una parcela com título de domínio, el valor seria:

            V_pp = $/há 4.000 x 5 há x 0,75 x 0,32 = $ 4.800,⁰⁰

La presente propuesta valorativa fué desarrollada por el Magíster Ing. Agrim. Wilfrido Daniel LÓPEZ, argentino y, con una basta experiencia en la materia catastro territorial y que fuera adoptada como normativa (006/03) por el Tribunal de Tasaciones de San Juan (Argentina). Con su aporte, la misma fue propuesta por el autor de este blog, en el mes de abril del corriente año 2012, ante la Legislatura de la provincia de La Pampa, dentro de un proyecto legislativo que contempla otros aspectos.-

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- 

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

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Caracterización de las categorías de edificación (tipo “muy buena”) - 09:31, 24/05/2012

Para viviendas unifamiliares (*)

A) Construcción “de lujo”: materiales de primera calidad, mano de obra seleccionada y capacitada, en particular para los detalles de terminación.

- Distribución: perfectamente diferenciadas las zonas correspondientes a accesos, recepción íntima, dependencia y servicios, zonas que se intercomunican funcionalmente conservando su independencia.

- Ambientes: acceso y circulaciones de gran amplitud y bien definidos; condiciones de iluminación (solar) y aireación excelentemente cumplidos.

Además, los ambientes generales de recepción, de estar, íntimos, dependencias de servicios, este tipo de construcción se caracteriza por disponer de ambientes de vestir, roperos y placard, toilettes, etc. La zona de dependencia y de servicio consta de acceso independiente, despensa, cocina, ante-cocina, office, habitación de planchado, dormitorios y baños de servicios y local de lavadero; se dispone de cochera amplia para dos o tres automóviles.

- Revoques: especiales en ambientes principales; cielorrasos de yeso con molduras, revestimiento de madera de especial calidad, muros empapelados y revestimiento especial de mármol. En dependencias, revoques especiales y yeso.

- Revestimientos: cerámicos especiales de baño, toilette y cocina. Cerámicos de primera calidad en el lavadero, ante-cocina y baños de servicio.

- Pinturas: latex en muro y en cielorrasos. Carpintería de madera de ambientes principales y placard, lustrada, el resto al aceite, con terminación especial.

- Vidrios: superficies vidriadas de gran amplitud, con cristales de primera calidad, vidrios triples y cristales atérmanos, etc.

- Carpintería: de madera, metálica doble contacto y herrería artística de primera calidad. Materiales: roble o cedro seleccionado, macizos.

Moldurado artístico. Herrajes de bronce. Protección exterior o interior de las superficies vidriadas con cortinas plegables o enrolladas (aluminio o material sintético similar). Parasoles metálicos de aluminio o de madera de calidad.

- Pisos: de placas de mármol, graníticos marmolados y parquet de roble en ambientes principales. El resto, graníticos de primera calidad.

- Instalaciones:

- Eléctrica: embutida, con gran número de bocas por ambiente, bocas para conexiones de antenas para radiofonía, T.V., teléfonos internos y externos, portero eléctrico, etc..

- Sanitaria: artefactos y accesorios enlozados especiales, de alta calidad, aprobada.

- Servicios de calefacción: (supergás o gas natural), aire acondicionado, incinerador de basuras (ver legislación al respecto) con instalación general en el subsuelo.

- Fachada: con revestimiento parcial o total de granito o mármol para fachadas parcialmente revestidas, el resto lleva revoques símil piedra, terminación pulida. Se emplea también algún moldurado, etc.

^(*) Exposición realizada por el arquitecto, martillero y corredor público, Fernando Santiago Copertari, - Curso Anual de Peritos Tasadores.

Manual Integral del Tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1ª ed. - Córdoba: Advocatus, 2007. 269 p.; 23x16 cm. ISBN 978-987-551-106-4

Dada la extensión del artículo, en la próxima página de este blog encontrarás las características de las construcciones tipo “muy buena”.-

Si te interesa tener el gráfico del plano hipotético del cual correspondería a una vivienda unifamiliar tipo “de lujo”, sólo tendrás que escribirme y te lo envío adjunto.-

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Caracterización de las categorías de edificación (tipo “muy buena”) - 09:29, 24/05/2012

Para viviendas unifamiliares (*)

Este artículo deviene de la página anterior de este blog, en el que se trata de las características constructivas de una vivienda unifamiliar tipo “de lujo”.-

B) Construcción “muy buena”: se considera construcción muy buena aquella donde se emplean materiales de primera calidad y que llevan detalles de terminación. Se emplea también algún moldurado.

- Ambientes: en recepción y habitaciones principales son de gran amplitud con circulación adecuada e independiente

- Distribución: ambiente de recepción, toilette y dormitorios en número adecuado, baños principales en la proporción de uno por cada dos dormitorios; cocina, office, habitación para placard, ambiente de estar, dormitorio y baño de servicio; lavadero combinado con habitación para planchado.

Guardacoche amplio. Muy buenas condiciones de ventilación e iluminación.

- Revoques: especiales y empapelados en ambientes principales; cielorrasos de yeso. En ambientes secundarios y servicios, revoques en muros y cielorrasos a la cal, terminados al fieltro.

- Revestimientos: especiales en entrada y revestimiento parcial, en madera en ambientes de recepción. Cerámicos de primera calidad en baños principales, cocina y lavadero (parcial).

- Pinturas: al látex en muros que no llevan empapelado. En dependencias, pinturas al agua o la cal. Carpintería en madera metálica y herrería pintada al aceite, terminación especial. Algunas aberturas en ambientes principales lustradas.

- Vidrios: superficies de apreciable amplitud. Vidrios dobles o triples según dimensiones.

- Carpintería: de madera de primera calidad, en cedro y otros seleccionados. Carpintería metálica doble contacto, marcos de chapa de primera calidad. Herrajes de calidad, placares amplios, interiores completos (cajoneras, estantes, etc.). Aberturas de placard lustradas, en dormitorios.

Restos pintados al aceite. Protección exterior o interior de las superficies vidriadas con cortinas enrolladas o plegables, de madera o materiales sintéticos de calidad.

- Pisos: de parquet, madera seleccionada o graníticos tipo “marmóreos” en ambientes principales. Granito, cerámicos de calidad.

- Instalaciones:

- Eléctrica: embutida, reglamentaria y aprobada, con amplio número de bocas y conexión de antena y teléfono, portero eléctrico.

- Sanitaria: aprobada, con artefactos y accesorios de primera calidad.

- De gas: aprobada.

- Servicios: de calefacción central y aire acondicionado.

- Fachada: total o parcialmente revestida con materiales “reconstruidos”, revoques símil piedra. Lajas, ladrillos vistos, etc.

^(*) Exposición realizada por el arquitecto, martillero y corredor público, Fernando Santiago Copertari, - Curso Anual de Peritos Tasadores.

Manual Integral del Tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1ª ed. - Córdoba: Advocatus, 2007. 269 p.; 23x16 cm. ISBN 978-987-551-106-4

Dada la extensión del artículo, en la próxima página de este blog encontrarás las características de las construcciones tipo “buena”.-

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Caracterización de las categorías de edificación (tipo “buena”) - 09:28, 24/05/2012

Para viviendas unifamiliares (*)

Este artículo deviene de la página anterior de este blog, en el que se trata de las características constructivas de una vivienda unifamiliar tipo “muy buena”.-

C) Construcción “buena”: entiéndese por buena aquella edificación en la que no se emplean materiales de primera calidad, por ende, mano de obra especializada, sin detalles importantes en su terminación. La vivienda puede ser de una o dos plantas.

- Ambientes: son de dimensiones normales, no exentas de amplitud, buena ventilación y asoleamiento. Se diferencian adecuadamente la parte de “recepción” y la de “servicios”.

- Revoques: interiores de muros y cielorraso a la cal terminados “al fieltro”. En fachada, revoque “al fino”, con parcial revestimiento de materiales de calidad, ej., piedra calcárea, cerámico.

- Pinturas: al agua y al aceite en ambientes principales; cocina y baño al aceite. Pintura a la cal en dependencias; carpintería de madera, metálica y herrería pintada al aceite.

- Revestimiento: de azulejos nacionales en baño y cocina-; revestimiento parcial de azulejos en lavadero.

- Pisos: de mosaico granítico o de parquet en recepción, hall o habitación principal. Mosaicos calcáreos en dependencias.

- Carpintería: de madera y metálica (doble contacto) de calidad, sin detalles de lujo. Herrajes de calidad. Cortinas de enrollar de madera para proteger superficies vidriadas. Placares amplios y completos con madera de calidad.

- Instalaciones: normales y aprobadas, de electricidad, gas y sanitarios.

Sin calefacción ni aire central. Adecuado número de bocas de electricidad en cada ambiente. Instalación completa de gas con artefactos de calidad (cocina, calefón, calefactor, etc.); servicio sanitario completo, con artefactos y accesorios de buena calidad.

^(*) Exposición realizada por el arquitecto, martillero y corredor público, Fernando Santiago Copertari, - Curso Anual de Peritos Tasadores.

Manual Integral del Tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1ª ed. - Córdoba: Advocatus, 2007. 269 p.; 23x16 cm. ISBN 978-987-551-106-4

Dada la extensión del artículo, en la próxima página de este blog encontrarás las características de las construcciones tipo “económica”.-

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Caracterización de las categorías de edificación (tipo “económica”) - 09:26, 24/05/2012

Para viviendas unifamiliares (*)

Este artículo deviene de la página anterior de este blog, en el que se trata de las características constructivas de una vivienda unifamiliar tipo “buena”.-

D) Construcción “económica”: consideramos construcción “económica”, la que dentro del mínimo costo posible, cumple con los requisitos básicos de higiene, seguridad y durabilidad que permita desarrollar a sus ocupantes la vida familiar con normalidad. Se emplean en general, materiales y elementos standards y económicos, nuevos, que satisfagan, a la vez, las condiciones adecuadas, establecidas más arriba, existiendo también ambientes de finalidad “dual”.

- Ambientes: están reducidos a un mínimo, tanto en sus dimensiones como en su destino.

- Revoques: interiores de muro y cielorraso a la cal. Terminación mediante simple alisado. Revoques de fachada y exteriores a la cal, terminación rústica o ladrillos comunes “vistos”.

- Pintura: de muros, cielorraso y fachada de cal, carpintería metálica (simple) y madera (placa) al aceite.

- Revestimiento: en baño hasta 1,80 m., cocina parcial y lavadero en cemento pórtland alisado.

- Pisos: de mosaicos calcáreos comunes.

- Carpintería: de madera y metálica (simple contacto standard y económica). Superficie vidriada reducida al mínimo admisible, vidrios dobles, no se instalan placards; no se colocan cortinas de enrollar, sólo llevan postigones exteriores.

- Instalaciones:

- Eléctrica: embutida y reglamentaria reducido al número de bocas al mínimo indispensable.

- Sanitaria: mínima, con materiales aprobados de calidad mínima reglamentaria.

^(*) Exposición realizada por el arquitecto, martillero y corredor público, Fernando Santiago Copertari, - Curso Anual de Peritos Tasadores.

Manual Integral del Tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1ª ed. - Córdoba: Advocatus, 2007. 269 p.; 23x16 cm. ISBN 978-987-551-106-4

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La elección del terreno por su orientación - 07:14, 23/05/2012

Agentes Inmobiliarios y Valuadores - 01:17, 23/05/2012

La actividad del valuador es un apoyo técnico recomendable y necesario, tanto para agentes inmobiliarios como para compradores y vendedores. El valuador es un profesional especializado mediante estudios universitarios de postgrado, con los conocimientos adecuados para su labor refrendados por la experiencia.

Las asociaciones profesionales que agrupan a los valuadores garantizan su nivel de competencia. En nuestro medio, la Sociedad Nacional de Valuación (SNV) y la Asociación de Peritos Valuadores (APEVAL) son instituciones gremiales que tienen la misión de velar por el correcto ejercicio de las actividades de sus asociados desde el punto de vista profesional y ético.

El Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP), con más de un siglo de existencia y reconocimiento oficial, es además una corporación que vende sus servicios de valuación. El Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA) es el órgano oficial encargado de fijar los valores arancelarios y dictar los reglamentos de tasación. Por otra parte, distinciones específicas como el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la Superintendencia de Banca y Seguros facultan a los inscritos para valorizar bienes ofrecidos en garantía ante las empresas bancarias.

La valuación permite contar con un valor de referencia calculado mediante métodos científicos y en forma imparcial. Es de especial ayuda en los casos en que las expectativas de los propietarios impiden establecer un valor realista como base para la operación. Las expectativas son naturales, aunque inconvenientes, cuando se propone una operación de compraventa.

Generalmente, los vendedores asocian su propiedad a consideraciones de carácter subjetivo que en términos de mercado no representan valor agregado. Tal es la situación de los propietarios de inmuebles ubicados en zonas que han experimentado un proceso de declive, y que se aferran al recuerdo del periodo de bonanza que vivieron asociando el precio a circunstancias pasadas. Asimismo, las referencias a operaciones hechas por vecinos o amigos en una coyuntura económica diferente de la actual distorsionan las proyecciones de quienes, deseando vender sus propiedades, fijan precios elevados.

También son frecuentes requerimientos de liquidez que generan una relación entre el precio de venta y las necesidades del vendedor ajenas a las condiciones del mercado. Por parte de los compradores, otra gama de similares expectativas también se presenta como factor de distorsión.

Las expectativas descritas, comprensibles en el ánimo de vendedores y compradores, exigen a los agentes inmobiliarios esfuerzos destinados al fracaso. Sin embargo, los costos de tal fracaso son asumidos en su mayor parte por los mismos propietarios. Cuanto mayor es la distorsión en los precios, mayor es el periodo de oferta en el mercado, mayor el desgaste del proceso y menor la factibilidad de venta. En términos económicos, esta distorsión genera importantes mermas.

Con relación a las tasas de rentabilidad, cada año de retraso en una venta significa una pérdida del 6 al 10% del valor de una propiedad, y, en función de las tendencias descendentes del mercado, el mismo periodo de retraso representa un 15% adicional de depreciación. Así, queda demostrado que el retraso en una operación puede significar la pérdida del 25% del valor real de un inmueble.

Indudablemente, el costo de las expectativas injustificadas es sumamente alto, aunque la mayoría de quienes optan por vender una propiedad no son conscientes de lo que están perdiendo hasta que es muy tarde para evitarlo. La participación del valuador para definir un precio de referencia otorga a vendedores y compradores la seguridad de negociar sobre la base de un valor equitativo y facilita a los agentes inmobiliarios la posibilidad de desempeñar sus servicios a partir de precios fundamentados que significan mayores posibilidades de venta. Como resultado, las operaciones se agilizan reduciendo el periodo de oferta y evitando la depreciación del bien.

Arq. Manuel Ferreyra Luque Asesoría Valuatoria

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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

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METODOLOGÍA VALUATORIA DEL A.R.B.A. (catastral) -1ª Parte- - 04:41, 22/05/2012

Este trabajo, que ha sido fraccionado por su extensión, se corresponde a la metodología valuatoria catastral que realiza la provincia de Buenos Aires (Argentina) por intermedio del ARBA (Agencia Recaudatoria de Buenos Aires).-

Si bien del material no surge el autor, se desprende de su texto que se corresponde con el organismo del Estado.-

Una breve reseña: (agregado del autor de este blog)

En 1996 (después de 40 años), se lleva a cabo un nuevo revalúo, donde se establecen nuevos valores para la tierra libre de mejoras; valores que durante el año ’97 fueron ingresados en la base de datos catastral y puestos en vigencia a partir de 1998, subsanándose errores que se venían arrastrando desde años atrás. En aquel entonces se detectaron 36.000 edificios nuevos y se agregaron otros 4.000.000 de m2.

En 2007, se fusionó con la Dirección Provincial de Rentas y Subsecretaría de Ingresos Públicos, dando origen a Arba, la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires. Desde entonces la evolución ha sido a pasos agigantados, gracias a la incorporación de herramientas informáticas para el registro de los datos, que pone de manifiesto el proceso de modernización que se esta protagonizando.

Metodología valuatoria urbana y suburbana

La función valuatoria, a cargo de la Dirección Provincial de Catastro consiste en asignar precio/valor a los inmuebles de la provincia de Buenos Aires y consecuentemente aportar la base imponible para el cálculo del impuesto inmobiliario, y otros tributos y tasas.

Este acto de valuar constituye un método directo de orden masivo, en el cual se hace necesario incorporar herramientas que faciliten el ordenamiento analítico de la estructura valuatoria como son: los planos de valores, los prototipos constructivos, las tablas de frente fondo, las tablas de depreciación, etc.

Metodología valuatoria urbana y suburbana

 La valuación fiscal de un inmueble edificado en la planta urbana o suburbana surge de la suma de dos sistemas:

En el caso de una parcela baldía ubicada en la planta urbana o suburbana, el valor fiscal está representado únicamente por el asignado a la tierra.

Valor de la tierra libre de mejoras

Se obtiene como producto de los siguientes factores:

1. Superficie de la parcela.
2. Valor unitario básico del metro cuadrado de superficie.
3. Coeficiente de ajuste (según forma, dimensiones, ubicación y medidas lineales, frente y fondo de la parcela).

Por valor unitario básico del suelo, se entiende al valor del metro cuadrado de una parcela “tipo” (de 10 metros de frente por 30 de fondo) ubicada fuera de la esquina. Los valores unitarios básicos del suelo son analizados y puestos cada diez años a consideración de las Comisiones Asesoras de cada distrito, integradas por personal de los gobiernos provincial y municipal así como por representantes de entidades significativas para los intereses locales, quienes deben expedirse sobre los valores propuestos en forma fundada.

El coeficiente de ajuste surge de relacionar la dimensión, forma, medidas lineales y ubicación de las parcelas urbanas o suburbanas dentro de un macizo, para lo cual existen procedimientos tabulados.

Valor del edificio

El valor de los edificios o accesiones se determina a partir de la relación entre los siguientes atributos de la edificación:

a)     Destino.

b)     Tipología constructiva.

c)     Valor unitario del edificio por metro cuadrado de superficie cubierta.

d)     Instalaciones complementarias

e)     Antigüedad/ Data.

a)     Se denomina destino al uso principal de la edificación. Ejemplo: vivienda, comercio, industria, etc.

b)     Esta definida por el tipo y la calidad de los materiales que se emplean en la construcción, ordenados en distintos grupos tales como muros, cubiertas, pisos, carpinterías, etc., que asociados caracterizan un determinado rango de valor.

c)     Es la sumatoria de los valores de los distintos grupos constructivos de cada formulario de avalúo, lo que determinará dicho valor.

En relación a la valuación de la superficie edificada, varia si se trata de superficie cubierta que se computa al 100% del valor por metro cuadrado o semicubierta aquélla superficie techada que tiene su contorno parcialmente cerrado y no es apta para su habitación o trabajo permanente o está expuesta a la intemperie que se computa al 50% del valor por metro cuadrado.

d)     Son aquellas que hacen esencialmente al funcionamiento y habitabilidad de los edificios, complementando y definiendo las características constructivas de los mismos (aire acondicionado, calefacción central, pileta de natación, ascensores, etc.)

e)     La  antigüedad es la cantidad de años que posee el inmueble.

            La data es la fecha en que el inmueble es justipreciable, es decir que se     encuentra en condiciones de habitabilidad o habilitación total o parcial.

Considerando los parámetros señalados, serán valuadas aquellas construcciones que se encuentren en condiciones de habitabilidad o habilitación según el destino asignado al edificio.

-Se consideran habitables las accesiones techadas destinadas a vivienda, aisladas del exterior por cerramientos y que disponen de los servicios indispensables, aún cuando no se hubiesen conectado.

-Se consideran habilitadas las accesiones destinadas a comercio, industria u otras actividades lucrativas que reúnan los requisitos edilicios mínimos para su habilitación en el municipio de su jurisdicción y dispusieran de los servicios básicos, aún cuando no se hubiesen conectado.

Por su extensión, sigue en la próxima página de este blog.

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- 

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

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METODOLOGÍA VALUATORIA DEL A.R.B.A. (catastral) -2ª Parte- - 04:40, 22/05/2012

Este artículo deviene de la página anterior de este artículo.

Este trabajo, que ha sido fraccionado por su extensión, se corresponde a la metodología valuatoria catastral que realiza la provincia de Buenos Aires (Argentina) por intermedio del ARBA (Agencia de Recaudación de Buenos Aires).-

Si bien del material no surge el autor, se desprende de su texto que se corresponde con el organismo del Estado.-

Una breve reseña: (agregado del autor de este blog)

En 1996 (después de 40 años), se lleva a cabo un nuevo revalúo, donde se establecen nuevos valores para la tierra libre de mejoras; valores que durante el año ’97 fueron ingresados en la base de datos catastral y puestos en vigencia a partir de 1998, subsanándose errores que se venían arrastrando desde años atrás. En aquel entonces se detectaron 36.000 edificios nuevos y se agregaron otros 4.000.000 de m2.

En 2007, se fusionó con la Dirección Provincial de Rentas y Subsecretaría de Ingresos Públicos, dando origen a Arba, la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires. Desde entonces la evolución ha sido a pasos agigantados, gracias a la incorporación de herramientas informáticas para el registro de los datos, que pone de manifiesto el proceso de modernización que se esta protagonizando.

Metodología valuatoria para Clubes de Campo, Barrios Cerrados, Clubes de Campo o emprendimientos residenciales de similares características

Se define barrio cerrado por (Decreto Provincial Nº 27/98 articulo 1) a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominantemente con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento.

El mismo podrá localizarse en cualquiera de las áreas definidas por ordenanza municipal de ordenamiento territorial: urbana, complementaria o rural.

Por Club de campo o complejo recreativo residencial, se entiende (Decreto Nº 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo), a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas:

a)     Esté localizada en área no urbana.

b)     Una parte de la misma se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza.

c)     La parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio.

El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas.

Metodología valuatoria para la tierra libre de mejoras

Para determinar la valuación fiscal de la tierra libre de mejoras de un club de campo, barrio cerrado, club de chacra o similar, se tienen en cuenta las diferencias que presenta cada emprendimiento de que se trate, en base a un estudio comparativo conceptualizando la calidad y magnitud del mismo; basándose en diferentes variables que hacen determinable el valor de la cosa inmueble. Esta nueva metodología supone la aplicación de técnicas específicas que garantizan los principios de equidad, objetividad y racionalidad en la distribución de las cargas públicas.

Cabe destacar que la nueva metodología de cálculo surge en el año 2002 (Disposición Nº 6011) como resultado de la labor desarrollada por la Comisión Mixta (integrada por representantes del Ministerio de Economía, de los Municipios en donde se encuentren emplazados los emprendimientos y por miembros de la Honorable Legislatura) destinada a establecer el Valor Unitario para la Tierra Libre de Mejoras de los inmuebles referidos.

En forma concreta la metodología consiste en la aplicación de coeficientes de homogeneización respecto de una parcela o subparcela que se definirá como prototípica dadas sus dimensiones, superficie, repetitividad y/u otra característica pertinente dentro del complejo y a la cual se asigna coeficiente 1.

Las demás parcelas presentan variaciones relativas entre ellas y la prototípica, en función a la ubicación relativa, vistas u otros conceptos, asignándoles coeficientes que en algunos casos será inferior a 1 hasta 0,60 y en otros será mayor entre 1 y 1,20.

Metodología valuatoria para el régimen Propiedad Horizontal (Ley 13.512)

Para la afectación de un inmueble al régimen en análisis, se requiere la confección de un documento cartográfico que es el plano de mensura y subdivisión en Propiedad Horizontal. El mismo contiene entre otros datos, la individualización de las unidades funcionales y/o complementarias con detalle de los polígonos que las integran, las superficies que las conforman, las áreas destinadas a espacios libres exteriores, el correspondiente a muros y tubos, así como también la mención del destino de cada una de las unidades.

Es unidad funcional el conjunto de ambientes principales y dependencias, directamente comunicados y unidos entre si necesarios para el desarrollo de las actividades compatibles y concordantes con el destino del edificio que fija el plano.

Es unidad complementaria el conjunto de ambientes principales y dependencias, directamente comunicados y unidos entre si, que por su naturaleza intrínseca no puede constituir una unidad funcional y que en su uso deben complementar alguna de las primeras existentes en el edificio (Cochera, baulera), por lo que deben forzosamente estar unidas para formar una unidad de dominio exclusivo, no pudiendo ser objeto de tal dominio por personas que no sean titulares de alguna unidad funcional.

En materia estrictamente valuatoria, cabe adelantar que la valuación Fiscal de cada unidad funcional y/o complementaria, se determina en base a la suma resultante del valor tierra de la unidad, el valor edificio propio y el valor edificio proporcional a las partes comunes, a saber:

Metodología valuatoria para la tierra libre de mejoras de cada unidad funcional

Para su cálculo, se tiene en cuenta la superficie que posee cada una de las unidades funcionales y/o complementarias, la superficie total del terreno y el valor de la tierra libre de mejoras de la parcela afectada al régimen referido.

Metodología valuatoria para el valor edificio de cada unidad funcional

La metodología empleada en la determinación de la valuación individual correspondiente al edificio de cada unidad funcional y/o complementaria de uso exclusivo que integran este Régimen especial, comprende la suma resultante del Valor propio o exclusivo del edificio de cada unidad y el valor de la parte proporcional de la edificación común que le corresponda a cada unidad funcional y/o complementaria.

El valor edificio propio de cada unidad funcional se calcula de la división del valor total del edificio en bloque (todo lo edificado en el edificio en torre) con la superficie de edificio de cada unidad funcional (ya sea superficie cubierta y/o semicubierta) y al resultado se le suma el valor correspondiente a baños e instalaciones complementarias que posee cada unidad.

El valor edificio común de cada unidad funcional se calcula de restar el valor total del edificio en bloque al valor propio de cada unidad, y al resultado se lo divide por la superficie de la unidad.

Por su extensión, sigue en la próxima página de este blog.

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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

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METODOLOGÍA VALUATORIA DEL A.R.B.A. (catastral) -3ª Parte- - 04:38, 22/05/2012

Este artículo deviene de la página anterior de este artículo.

Este trabajo, que ha sido fraccionado por su extensión, se corresponde a la metodología valuatoria catastral que realiza la provincia de Buenos Aires (Argentina) por intermedio del ARBA (Agencia de Recaudación de Buenos Aires).-

Si bien del material no surge el autor, se desprende de su texto que se corresponde con el organismo del Estado.-

Una breve reseña: (agregado del autor de este blog)

En 1996 (después de 40 años), se lleva a cabo un nuevo revalúo, donde se establecen nuevos valores para la tierra libre de mejoras; valores que durante el año ’97 fueron ingresados en la base de datos catastral y puestos en vigencia a partir de 1998, subsanándose errores que se venían arrastrando desde años atrás. En aquel entonces se detectaron 36.000 edificios nuevos y se agregaron otros 4.000.000 de m2.

En 2007, se fusionó con la Dirección Provincial de Rentas y Subsecretaría de Ingresos Públicos, dando origen a Arba, la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires. Desde entonces la evolución ha sido a pasos agigantados, gracias a la incorporación de herramientas informáticas para el registro de los datos, que pone de manifiesto el proceso de modernización que se esta protagonizando.

Metodología valuatoria rural y subrural

La Valuación fiscal de un inmueble ubicado en la planta rural y subrural surge de la suma del valor asignado para la “Tierra libre de mejoras”, el valor del edificio y de otras mejoras.

Determinación del valor de la tierra libre de mejoras

La determinación de la valuación fiscal para la tierra libre de mejoras en este caso es el resultado de multiplicar los siguientes elementos:

a)     Valor unitario básico (obtenido de acuerdo al suelo óptimo por Partido y Circunscripción al que pertenece el bien por la unidad de superficie), corregido por aplicación de coeficientes de ajuste según las características topográficas, ecológicas y económicas.

b)     Superficies parciales del suelo de iguales características.

La suma de los valores correspondientes a las superficies parciales, dará el valor del suelo de la parcela.

Determinación del valor de los edificios y mejoras

El valor de los edificios o accesiones, excepto las plantaciones, se determina a partir de la relación entre el tipo de la edificación, su superficie, el valor básico por metro cuadrado de superficie cubierta para cada tipo y la antigüedad del mismo.

También se considera su naturaleza, que hace a la instalación habitual en la explotación agraria.

Considerando los parámetros señalados, serán valuadas aquellas construcciones que se encuentren en condiciones de habitabilidad o habilitación según el destino asignado al edificio.

A efectos de valuar las accesiones de modo tal que se ajusten a las diferencias existentes en el territorio de la provincia de Buenos Aires, con relación a los costos de reposición, se confeccionaron tres tablas agrupando los diferentes Partidos de la Provincia y se fijó un valor unitario por metro cuadrado de superficie cubierta para cada una de ellas, manteniendo la diferenciación existente de acuerdo al tipo y destino de la construcción.

Al valor del edificio se le debe sumar la valuación correspondiente a las instalaciones que complementan su destino, en caso de que posea, que se calculará por separado de conformidad con los valores establecidos por el organismo de aplicación.

Otro rubro valuable en los inmuebles rurales y subrurales es el correspondiente a instalaciones y obras accesorias (alambrados, silos, molinos y tanques australianos).

Las plantaciones con fines comerciales e industriales constituyen mejoras también justipreciables, clasificándose según su género y período de producción, aplicándosele un valor unitario básico corregido por un coeficiente de ajuste (según el estado sanitario) y la superficie que ocupa.

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.- 

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

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FACTORES CORRECTIVOS A LOS FINES DE LA HOMOGENEIZACIÓN (1) - 01:41, 15/05/2012

Cuando se han analizado todos los factores que componen el valor de un inmueble y, trabajos por medio del Método DIRECTO Comparativo, se trata de realizar “correcciones” entre el bien que estamos tasando con aquellos que usamos de comparativos.-

Muy pocas veces encontraremos dos inmuebles en iguales condiciones comparativas, por cuanto y, siempre buscando MEDIR el VALOR en la forma más estricta posible, se trata de ajustar tales diferencias para llegar a nuestro objetivo.-

Ahora te expongo, un proceso corrector que expone el Ing. Ronny González Mora, cuya cita doy al pie del presente artículo:

• Factor de homologación por edad

En el caso del efecto de la edad en las edificaciones se propone del uso del modelo que sugiere la valuación del estado de México:

                                   V_UTs^1.4 – E_s^1.4

F_ed      =          0,20 + ------------------ · 0.80

                                    V_UTc^1.4 - Ec^1.4

Donde:

V_UT      =          vida útil (sujeto o comparable)

E_c        =          edad cronológica (del sujeto o comparable)

Ejemplo:

En el estudio de mercado, se han determinado las siguientes edades de varios inmuebles en oferta.

Inmueble A: Edad 10 años

Inmueble B: Edad 15 años

Inmueble C: Edad 2 años

El inmueble que se desea valuar, tiene una edad de 5 años.

Las vidas útiles totales de las edificaciones se estiman en 60 años

                                    V_UTs^1.4 – E_s^1.4

F_ed      =          0,20 + ------------------ · 0.80

                                   V_UTc^1.4 - E_c^1.4

Para el inmueble A:

                                    60^1.4 – 5^1.4

F_ed      =          0,20 + -------------- · 0.80

                                   60^1.4 - 10^1.4

F_ed       =          0.20 + 308.61 – 9.52  · 0.80

                                   308.61 – 25.12

F_ed      =          0.20 + 299.09 · 0.80

                                    283.49

F_ed      =          1.04

El factor de homologación en este caso es 1.04, mayor que la unidad. Debe de interpretarse como un “premio” al valor del comparable, con el fin de hacer homólogas (iguales) la edificación A con el sujeto, desde el punto de vista de la edad.

Para el inmueble C:

                                    60^1.4 – 5^1.4

Fed     =          0,20 + -------------- · 0,80

                                   60^1.4 - 2^1.4

F_ed      =          0.20 + 308.61 – 9.52 · 0.80

                                   308.61 – 2.64

F_ed      =          0.20 + 299.09 · 0.80

                                   305.97

F_ed      =          0.98

El factor de homologación en este caso es 0.98, menor que la unidad. Debe de interpretarse como un “castigo” al valor del comparable, con el fin de hacer homólogas (iguales) la edificación C con el sujeto, desde el punto de vista de la edad.

El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación.

Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV.

Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería.

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si lo deseas, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.-

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

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FACTORES CORRECTIVOS A LOS FINES DE LA HOMOGENEIZACIÓN (2) - 01:39, 15/05/2012

Cuando se han analizado todos los factores que componen el valor de un inmueble y, trabajos por medio del Método DIRECTO Comparativo, se trata de realizar “correcciones” entre el bien que estamos tasando con aquellos que usamos de comparativos.-

Muy pocas veces encontraremos dos inmuebles en iguales condiciones comparativas, por cuanto y, siempre buscando MEDIR el VALOR en la forma más estricta posible, se trata de ajustar tales diferencias para llegar a nuestro objetivo.-

Ahora te expongo, tres procesos correctores que expone el Ing. Ronny González Mora, cuya cita doy al pie del presente artículo:

• Factor de homologación por uso del suelo

                                                                      C_USS

                                               F_cus = 0.20 · -------- + 0.80

                                                                      C_USC

donde:

F_USC    =          coeficiente del uso del suelo = (área construida / área total del terreno)

S         =          Sujeto

C         =          Comparable

Ejemplo:

Sujeto

Área terreno 250 m2, área construida 145 m²

C_us      =          145/250 = 0.58

Comparable

Área terreno 235 m2, área construida 160 m²

C_us      =          160/235 = 0.68

F_cus     = 0.20 · 0.58 + 0.80

                           0.68

F_cus     =          0.97

En este caso el factor de homologación está reconociendo que el comparable tiene un mejor uso del suelo, desde el punto de su aprovechamiento. Por lo tanto, tiene una posición menos ventajosa el sujeto en este sentido, por esta razón el factor es menor que a unidad.

• Factor por superficie construida

Este factor toma en cuenta el efecto del área construida pueda sobre el valor del inmueble.

Para la aplicación de este criterio se debe partir de lo siguiente:

• Si F_SC es menor de 10%, se recomienda utilizar como F_HSC = 1.

Si es mayor que 10%, se procede a homologar la superficie construida con la fórmula:

            F_HSC    =          0.20 ·  S_Cc + 0.80

                                               S_Cs

donde:

F_HSC    :           factor de homologación por superficie construida

S_Cc      :           superficie construida del comparable

S_Cs      :           superficie construida del sujeto

Ejemplo:

En inmueble comparable tiene 125 m2 construidos y el inmueble sujeto 175 m2

F_HSC                =          ((175 – 125) / 175) · 100

F_HSC                =          28.57%

F_HSC                =          0.20 ·  125 + 0.80

                                               175

F_HSC                = 0.94

El factor de homologación en este caso, se interpreta de igual forma que en la valuación de terrenos, a mayor área menor valor y en este caso no es la excepción. El inmueble comparable de quien conocemos el precio, tiene un área menor al sujeto, por lo tanto el factor castiga el precio comparable reflejando que el área del sujeto es mayor.

• Criterio (1/10)

Este criterio parte del principio que señala que el valor de un inmueble puede sufrir variaciones cuando se incremente o disminuye la superficie construida en una décima parte.

F_HSC = (S_Cc/S_Cs)^1/10

donde:

F_HSC    :           factor de homologación por superficie construida

S_Cc      :           superficie construida del comparable

S_Cs      :           superficie construida del sujeto

Exponencial = 1/10

El presente artículo, es parte de uno de mayor contenido, y ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación.

Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV.

Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería.

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HOFFMAN por NIEDERER (tres frentes) -1ª Parte- - 01:13, 15/05/2012

Ing. Agrim. José Luis Niederer – Catedrático de Avaluaciones, Facultad de Ingeniería – Universidad de la República – Rep. Oriental del Uruguay

Lote con frente a tres calles (Método Hoffman)

Éste, es un ejercicio en el cual se nos presenta el problema de un lote con tres frentes a tres arterias diferentes, y se trata de comparar un método de valoración clásico, por el cual aquella fracción que posee dos frentes a calles paralelas se la valora conforme el método ya estudiado en este blog, cual es buscar el fondo del lote con mayor influencia valorativa que se expresa con la ecuación:

                             f

            x = ---------------------

                    1 + (V_m/V_M)

Obtenido el fondo obtendremos dos parcelas las que valoraremos en forma independiente con la siguiente ecuación:

Parcela  = Sup · Vb · C_ff

Luego valoramos la parcela III con la misma ecuación. Sus resultados se suman

V_T        =          V_p1 + V_p2 + V_p3

En este ejercicio quedaría:

VL = (378,80 m² · 100 $/m² · 0,92) + (221,12 m² · 80 $/m² · 1,08) + (360 m² · 1,04) =

VL = $ 80.160

Ahora bien, la idea es comparar este cálculo con aquél que propone el Ing. Niederer aplicando la Ley de Hoffman, la que resultaría así:

VLN = [(960/30)^0,585] · [(10 · 3000^2,41) + (10 · 2400^2,41) + (12 · 2100^2,41)]^0,415

VLN = $ 80.570

Hay una diferencia mínima del 0,5% en más en el segundo procedimiento. Siempre se aconseja optar por el mayor valor; lo que no significa que es una regla rigurosa, ya que el resultado queda sujeto a la percepción que tenga el tasador.-

Hay un principio básico en la tasación cual es: obtener el valor de un bien por varios métodos para luego poder compara y optar por aquél que arroje el resultado que más se ajusta a la opinión del técnico.-

Sigue otro ejercicio, en la página siguiente de este blog, sobre el mismo ejemplo, pero aplicando el principio 1/3 – 2/3.-

Gracias el Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, que me aportara este apunte, que se corresponde al que él utiliza en su cátedra en la Facultad de Ingeniería de la Universidad Nación de San Juan (Argentina).

Los comentarios me pertenecen.-

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Método 1/3 – 2/3 por NIEDERER (tres frentes) -2ª Parte- - 01:10, 15/05/2012

Ing. Agrim. José Luis Niederer – Catedrático de Avaluaciones, Facultad de Ingeniería – Universidad de la República – Rep. Oriental del Uruguay

Este artículo deviene de otro que ubicarás en la página anterior de este blog.

Lote con frente a tres calles (Método 1/3 – 2/3)

Éste, es un ejercicio en el cual se nos presenta el problema de un lote con tres frentes a tres arterias diferentes, y se trata de comparar un método de valoración clásico, por el cual aquella fracción que posee dos frentes a calles paralelas se la valora conforme el método ya estudiado en este blog, cual es buscar el fondo del lote con mayor influencia valorativa que se expresa con la ecuación:

                             f

            x = ---------------------

                    1 + (V_m/V_M)

Obtenido el fondo obtendremos dos parcelas las que valoraremos en forma independiente con la siguiente ecuación:

Parcela  = Sup · Vb · C_ff

Luego valoramos la parcela III con la misma ecuación. Sus resultados se suman

V_T        =          V_p1 + V_p2 + V_p3

En este ejercicio quedaría:

VL = (378,80 m² · 100 $/m² · 0,92) + (221,12 m² · 80 $/m² · 1,08) + (360 m² · 1,04) =

VL = $ 80.160

Ahora bien, la idea es comparar este cálculo con aquél que propone el Ing. Niederer aplicando la Ley de Hoffman, la que resultaría así:

VLN = [(960/30)^0,631] · [(10 · 3000^2,71) + (10 · 2400^2,71) + (12 · 2100^2,41)]^0,361

VLN = $ 80.748

Otra alternativa sería:

VLN = [(960/30)^0,5] · [(10 · 3000²⁵) + (10 · 2400²) + (12 · 2100²)]^0,5

VLN = $ 80.104

Hay un principio básico en la tasación cual es: obtener el valor de un bien por varios métodos para luego poder compara y optar por aquél que arroje el resultado que más se ajusta a la opinión del técnico.-

Gracias el Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, que me aportara este apunte, que se corresponde al que él utiliza en su cátedra en la Facultad de Ingeniería de la Universidad Nación de San Juan (Argentina).

Los comentarios me pertenecen.-

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en el ícono Archivo de este blog, o en los links de mis restantes blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mi correo personal que encontrarás al final.-

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COMPARACIÓN DE CRITERIOS DE FONDO (1ª Parte) - 09:44, 12/05/2012

VARIACIÓN DEL VALOR CON LA PROFUNDIDAD

Siempre ha interesado mucho a los tasadores (en especial a aquellos que se dedican a la investigación valuatoria), en analizar la valoración de la tierra en función de su frente y el fondo. O sea, la teoría –ya homologada- es que el lote urbano “tipo” es aquél que tiene un frente hegemónico con su fondo, principalmente sobre los principios del máximo aprovechamiento que se haga del mismo, considerando para ello la inversión que debe realizar un comprador.-

Muchos teoremas existen, y según dichos de algún cientificista, muy empíricos, pero lo cierto es, que en base a estadísticas, se ha establecido que el mayor valor de la tierra en un lote inmobiliario, se encuentra en el frente del mismo.-

El tema es en qué porcentual es tal incidencia (?), como así también, que queda en el análisis del profesional, considerar a aquella teoría que considere ajustarse a la valuación que le hayan encomendado.-

Lo cierto que dicho análisis cabe para múltiples procesos de valoración; sean éstos para una expropiación, para determinar la servidumbre de paso o aire, la venta de una fracción de un lote, o por invasión, o para hacer un análisis del correcto aprovechamiento de un lote respecto de las mejoras que se hayan introducido en el mismo. No sirve para otra cosa (si me equivoco agradeceré me dejen un mensaje, y agregaré la circunstancia que me apunten a este texto).-

Aprovechando los apuntes de cátedra del Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, que siempre, en forma desinteresada me aporta para que siga aprendiendo; en este artículo –que está fraccionado por su extensión-, analizaremos las distintas teorías que se conocen, y trataremos de ponerlas en práctica con ejercicios fáciles para su entendimiento.-

Para no andar haciendo muchos cálculos, tomaremos para todos los casos, un lote de 10 m de frente por 40 m de fondo (400 m²), con un V_Hm2 de US$ 100 (V_T = US$ 40.000). En todos los casos, se fracciona la parcela en cuatro partes iguales de 10 m x 10 m (100 m²)

La Regla Norteamericana del 4-3-2-1

Regla 1/3 – 2/3

Esta teoría, establece que en el primer tercio de la parcela se encuentra el 50% del valor de la parcela en análisis y siguiendo la subdivisión de la regla norteamericana 4-3-2-1 tendremos.-

Siguiendo sobre el ejercicio establecido para este artículo:

1º Cuarto (frente)      US$ 40.000 · 0,417             =          US$ 16.680

2º Cuarto                   US$ 40.000 · 0,229             =          US$   9.160

3º Cuarto                   US$ 40.000 · 0,188             =          US$   7.520

4º Cuarto                   US$ 40.000 · 0,166             =          US$   6.640

                                                                       V_T                                           US$ 40.000

Pero lo cierto que debemos determinar el 50% del valor del lote en el 1º tercio, lo que nos dejaría:

1º Tercio (frente) (US$ 40.000 · 1)/3                     =          US$ 26.667

2º-3º Tercio         (US$ 40.000 · 2)/3                     =          US$ 13.333

                                                                       V_T        =                                 US$ 40.000

Nos dejará la siguiente valoración por metro cuadrado

Valor Homog. 10 x 40 = 400 m²/US$ 40.000      =          US$ 100

1º Tercio  133,33 m² / US$ 26.667                       =          US$ 200

2º -3º-Tercio 266,67 m²/ US$ 13.333                  =           US$   50

Por su extensión, sigue en la próxima página de este blog.-

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COMPARACIÓN DE CRITERIOS DE FONDO (2ª Parte) - 09:23, 12/05/2012

Deviene de la página anterior de este blog.-

VARIACIÓN DEL VALOR CON LA PROFUNDIDAD

La Ley de Hoffman

Este es un criterio clásico y de mucha aplicación en los Estados Unidos de Norteamérica. En general parte de la conocida premisa que indica:

"Los dos tercios del valor de un terreno residen en su primera mitad."

Por lo tanto el método divide el terreno en dos fracciones iguales, asignando a la primera de ellas (frente a calle) un factor de 0.667 y un 0.333 a la fracción restante.

La formulación se toma de la siguiente manera:

C_fo = (Ft/f)^0.415

donde:

C_fo       =          Coeficiente exceso de fondo

Ft        =          Fondo típico

f           =          Fondo total del lote

Este es un método que castiga de una forma muy drástica el exceso de fondo, por lo tanto es recomendable que el valuador analice otros valores obtenidos con otros coeficientes antes de tomar una decisión final.

Criterio de Jarrett

De este criterio sólo tengo la gráfica, por cuanto sólo me limitaré a comentar lo que se ve.-

Tal como se advierte, tiene el mismo criterio de Hoffman, con la salvedad que distribuye en la primera mitad del lote, en forma más proporcional, los dos tercios del valor del lote, asignándole mayor valoración a la segunda mitad.-

Por último, el proceso propuesto por HARPER, el que le asigna al primer cuarto el 50% del valor del lote, existiendo muy poca diferencia valorativa entre los restantes tres cuartos siguientes hacia el fondo del lote. Se podría decir que castiga aún más que la Ley de Hoffman a los fondos extenso de un lote.

Se expresa con la siguiente gráfica:

Como siempre, AGRADECIDO al Ing. Agrim. Rodolfo H. PELLICE, quien siempre con un gran espíritu de docente, revisa y aporta con sus conocimientos a mis notas para este blog y del cual me permite retransmitir conocimientos.-

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LOTES CON FRENTE A CALLES TRANSVERSALES - 03:31, 11/05/2012

Es muy normal encontrarnos con lotes que tengan acceso por dos calles transversales, donde el tasador deberá plantearse si se tasan como dos lotes por separados, o como una sola unidad parcelaria.-

En este procedimiento, se plantea el análisis valuatorio de una sola unidad.-

Suponiendo un lote que posee dos frentes de 10 m, el cual uno posee un valor homogeneizado de $ 100 (frente h), y el otro un valor de $ 80 (frente a).-

El frente “h”, posee un fondo extremo de 40 m (f), y el frente “a”, un fondo extremo de 50 m (d).-

Con esos datos, obtendremos un fondo relativo.

Se obtienen dos lotes:        1)        Frente = a - Fondo = (d + e)/2

                                               2)        Frente = h - Fondo = (f + g) /2

El fondo del lote frente “a”, su fondo será:

                                                50 + 40

                                    F_a =  -------------- =  45 m

                                                    2

                                                40 + 30

                                    F_h = -------------- =  35 m

                                                    2

Entonces se calcula primero el Lote I y luego el Lote II, y para finalizar, se suman ambos resultados. Ése será el valor total de la unidad parcelaria.-

V_{Lh y a}             = Sup · Vh · Cff

V_Lh                  = 350 m² · $ 100/m² · 0,933 = $ 32.655

V_La                  = 450 m² · $   80/m² · 0,839 = $ 30.204

V_T                    = V_Lh + V_La = $ 32.655 + $ 30.204 = $ 62.859

Este método y el ejercicio fueron provistos por el Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice. Gracias nuevamente, MAESTRO!!!.-

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Lotes con frente a dos calles (1ª Parte) - 01:55, 11/05/2012

En el caso de los lotes con frente a dos calles se presentan dos casos: a) Parcelas con salidas a calles opuestas y b) parcelas con salidas a calles perpendiculares de la manzana

En el primer caso se plantea el problema de no saber que valor básico aplicar cuando las calles tienen distinto valor.

Es necesario entonces encontrar la influencia de cada calle sobre la profundidad del lote y dividir de ésta manera al mismo en dos, tasando cada uno con su frente a la calle que corresponda y luego sumar los valores.

La fórmula a aplicar para encontrar el fondo del lote sobre la calle de mayor valor es:

                f

x = --------------------

       1 + (Vm / VM)

Donde:

x = fondo sobre calle de mayor valor             Vm = Valor unitario menor

f = fondo total del lote                               VM = Valor unitario mayor

El fondo sobre la calle de menor valor se saca por diferencia.

EJERCICIO (lote con frente a dos calles paralelas)

Lote a dos calles paralelas, una con un Valor básico unitario V1 = $ 140 y la otra con V2 = $ 80. El lote tiene un frente de 30 metros y un fondo de 80 metros.

               f

x = -----------------

      1 + (V_m/V_M)

               Aplicando la fórmula:

               80

x = ---------------------  =  50,91 metros

       1 + (80 / 140)

Es decir, nos quedan dos lotes: 1) 30 m. x 50,91 m. y 2) 30 m. x 29.09 m. Estos lotes se tasan por separado, obteniéndose:

                                   Vx = $/m² · Sup · Cff =

V1 = $/m² 80 x 827,70 x 0,97 =                $  64.230

V2 = $/m² 140 x 1527,30 x 0,76 =             $ 162.505

Valor Total =                                             $ 226.735

Dada su extensión, sigue otro método para aplicar en lotes con frente a dos calles paralelas (Difusión de Valores) en la página siguiente de este blog.-

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Lotes con frente a dos calles (método de difusión de valores) 2ª parte - 01:47, 11/05/2012

Lotes con frente a dos calles: otras posibilidades (última parte) - 01:43, 11/05/2012

Este artículo deviene de la página anterior de este blog.

Ahora bien, podríamos subdividir el lote, manteniendo los fondos calculados anteriormente, con un frente de 10 metros cada lote obteniendo lo siguiente: 3 lotes de 10 metros x 29,09 metros y 3 lotes de 10 metros x 50,91 metros, por lo tanto tendremos

V1       = 3 x ($/m² 80 x 290,90 m² x 1,00) =         $   69.816

V2       = 3 x ($/m² 140 x 509,10 m² x 0,80) =       $ 171.058

Valor Total =                                                      $ 240.874

Se podría subdividir el lote, teniendo en cuenta mejores lotes sobre la calle de mayor valor, con un frente de 10 metros cada lote y un fondo de 40 metros, obteniendo lo siguiente:

6 lotes de 10 metros x 40,00, 3 por cada calle, por lo tanto tendremos

V1       = 3 x ($/m² 80 x 400,00 m² x 0,90) =         $  86.400

V2       = 3 x ($/m² 140 x 400,00 m² x 0,90) =       $ 151.200

Valor Total =                                                    $ 237.600

El promedio de todos estos valores encontrados podría ser un buen valor, luego:

V_tprom. = ($ 226.735 + $ 283.632 + $ 240.874 + $ 237.600)/4 = $ 247.210

Mi total agradecimiento al Ing. Agrim. Rodolfo H. PELLICE, que me aportara todos los ejercicios aquí explicados. El profesor, SIEMPRE estará en mis blogs.

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