VALORACIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL (MI OPINIÓN) - 01:27, 25/03/2009 | ||||||||||||
¿Cómo valoramos nuestro patrimonio?
Siempre he buscado por todos lados algo o alguien que me diga cómo valorar nuestro patrimonio.-
Te pusiste a pensar cuánto vale una casa del principios del Siglo XX o fines del XIX; o más, .....de siglos anteriores?
Cuando hablamos de patrimonio, tenemos que traducir a Patrimonio histórico, al conjunto de bienes, tanto materiales como inmateriales, acumulados a lo largo del tiempo. Estos bienes pueden ser de tipo artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, documental, bibliográfico, científico o técnico.
Esta diversidad del tipo de bienes que comprende, explica que últimamente el término tienda a sustituirse por el de «bienes culturales».-
En Europa, más precisamente el Patrimonio Histórico está regulado por ley. También en mi provincia, La Pampa (Argentina); pero en el país ibérico existe un mayor avance en la materia. A tal fin, la legislación determina que: los bienes más relevantes del Patrimonio histórico, deben ser inventariados o declarados de interés cultural.
Procedimiento
La declaración se realizará mediante un expediente administrativo, que se inicia de oficio, o a petición de cualquier persona o entidad, y en el que se incluye la documentación técnica justificativa del interés patrimonial del bien, los informes (al menos uno) de las distintas instituciones consultivas, un período de información pública y el trámite de audiencia a los Ayuntamientos afectados.
El plazo para la tramitación de éste expediente es de 20 meses desde la fecha del acuerdo de incoación del mismo.
El expediente finaliza con la declaración como BIC, mediante Real Decreto del Consejo de Ministros o, cuando se encuentre cedida a la Comunidad Autónoma esta competencia, mediante Decreto del Consejo de Gobierno de la misma.
Para asegurar la protección, e impedir actuaciones dirigidas a soslayar la misma, las garantías jurídicas previstas en la ley se aplican al bien desde el mismo momento de la incoación del expediente.
No pueden declararse BIC aquellos bienes de autores aún vivos, salvo que expresamente éste lo autorice, o sean adquiridos por una administración.
Categorías de BIC
La Ley prevé cinco categorías de BIC:
Medidas de protección
La Ley prevé una larga serie de medidas de protección de los bienes declarados o en fase de declaración:
De carácter general
En los bienes inmuebles
Sanciones
La ley prevé que el incumplimiento de la protección prevista en la misma, es una infracción administrativa, susceptible de ser sancionada pecuniariamente, además de poder obligar a restituir los daños causados a su estado original, por cuenta del infractor.
Las infracciones pueden ser de tres tipos:
La Fundación Patrimonio Histórico (Argentina), expresa en su portal: ¿Por qué nos ocupamos del patrimonio? La experiencia humana no se reduce sólo al dominio de las necesidades.
Los seres humanos estamos atravesados, moldeados por la cultura. Cada época transita por marcas singulares que nos posibilitan recortar, en el fluir incesante y permanente del tiempo, un fragmento donde reconocernos, al que podemos llamar nuestra época, aquella en la que estamos implicados, aquella por la que nos sentimos afectados.
El presente, uno de los tiempos de la historia, no es puro instante ni acontecimiento, sino trama vivencial en donde el pasado insiste y proyecta su ilusión sobre el porvenir. Nuestro presente se caracteriza por la disolución consecutiva de los vínculos sociales, estamos embarcados en un mundo ofrecido a la individualidad solitaria, a lo provisional, a lo efímero.
Asistimos al surgimiento de nuevos comportamientos, de nuevas modalidades en los vínculos, de formas de sociabilidad que ponen en cuestión las que hasta ahora conocíamos, de transformaciones del Estado que han modificado los ámbitos de lo público y lo privado, de dinamismos de la política que cuestionan los sentidos y los mecanismos de la representatividad, y aún de los criterios de la democracia.
El sentido de pertenencia queda desarticulado, las nociones de tiempo y espacio quedan también afectadas de un modo radical y será necesario analizar profundamente sus efectos ya que estas nociones son fundamentales en la organización del mundo humano esencialmente en lo que entendemos como nuestro sentimiento de identidad. +
De nuestro sentimiento de identidad depende fuertemente la comprensión del pasado, la percepción del presente y la ilusión de un futuro. Imaginar un futuro es posible siempre que podamos reconocer en nosotros los recursos que como sujetos hacen que formemos parte de una cultura determinada.
La memoria es uno de los pilares de la existencia humana, nos remite a los recuerdos, a las imágenes ligadas a los objetos, lugares, paisajes, escenarios impregnados de nosotros.
Los recuerdos que recrea nuestra memoria, van tramando la identificación y el apego por lo nuestro, por lo propio, que es irrepetible y original.
Así como la memoria individual es vital para cada uno de nosotros, la memoria colectiva es decisiva para la vida social, el conjunto de elementos que la componen constituyen el bien común de una comunidad, sus códigos culturales.
El conjunto de estos códigos y la experiencia social, étnica y territorial conforman su identidad cultural.
Este extenso, diverso, dinámico y múltiple entramado conforma el patrimonio más genuino de una sociedad y es donde ella funda, protege, enriquece y proyecta su cultura.
La identidad promueve en una comunidad o grupo social un fuerte sentimiento de arraigo y autoestima que se consolida en su cultura. Es solo desde estos sentimientos desde donde podemos reconocer valores y bienes comunes e identificarlos como parte de nuestro patrimonio, y es solo en estas condiciones que podemos promover un desarrollo social genuino, reconocido por la comunidad como tal.
Promover el reconocimiento en los ciudadanos de una identidad cultural a través del descubrimiento y la valorización del patrimonio es también valorar su capacidad para convertirse en protagonistas de su propio desarrollo y estimular el deseo de preservar la herencia cultural recibida.
En base a estos principios, seguramente alguna vez te haz preguntado: y cuánto vale esta casa de 1900?. Pocos valuadores (que no son tasadores, sino agentes inmobiliarios que tienen que ponerle un valor a una propiedad para venderla), lo primero que miran son las medidas lineales del lote para planificar, conforme la zonificación del lugar, cuántas plantas de departamentos se pueden construir en el mismo. Del edificio, sólo ven ruinas (por mejor conservadas que se encuentran), sin preguntarse cuál es la historia del lugar, y qué función cumple dentro de la sociedad de ese poblado o ciudad.-
En la ciudad de Santa Rosa, capital de la provincia de La Pampa, existe una normativa municipal cual ha establecido los 500 edificios que se encuentran dentro del patrimonio cultural de la ciudad. Incluyen dentro de tal cantidad, edificios de estilo italianizante; art decó (francés); eclecticos; racionalizantes; etc.
En su mayoría se encuentran en el centro cívico de la ciudad (no de la provincia). Alrededor de la plaza central podés encontrar la historia arquitectónica de la ciudad en sus más de 100 años de vida. A pocas cuadras del lugar, también encontrás importantes obras arquitectónicas de una época gloriosa de Santa Rosa.-
 estilo art deco
 estilo colonial
 estilo ecléctico
 estilo italianizante
Imagínate viendo estas piezas fotográficas que te acompaño; encontrando estas obras reales de arquitectura, en la cual existen trabajos que ya no se realizan más (moldes, yeso, etc.); qué valor le podemos dar?.-
Para un economista, diría: su vida útil se encuentra transcurrida. Para un tasador, también. Para un historiador sería INFINITO; para el dueño, habría que ver su situación económica (si necesita dinero, seguramente no mira mucho los detalles constructivos).
Pero en realidad, y volviendo a los principios del Patrimonio Cultural, debemos ver cada construcción conforme un concepto si la misma es parte de una historia lugareña; y qué incidencia tuvo en al sociedad (?).-
La casa donde vivió Carlos Gardel se resguardó como Museo, no por su característica arquitectónica, sino por quién vivió en ella.-
Otros lugares se preservaron ya que hubo encuentros cumbres para un país o provincia o ciudad, entre políticos o militares o ciudadanos comunes que modificaron la historia del lugar.-
En el último boom inmobiliario transcurrido, encontramos lugares históricos que los demolieron por necesidad de un avance del modernismo (con la justificación de la sociedad). Inclusive, sin dar mucha alternativa, se atacó a aquellas obras que estaban protegidas por la legislación. Cómo?, simplemente le inyectaban agua en los cimientos centenarios asentados en ladrillos de adobe. Todo se caía o pedían se autorice la demolición ante la inminencia de su derrumbe. Después, ya lo sabemos. Hoy hay un gran edificio de torre, que dejó una gran rentabilidad al inversor.-
Te estarás preguntando a dónde quiero llegar (?). Pues bien, la pregunta es la del inicio: cómo tasar una obra arquitectónica que posee más de 100 años y es parte de la historia de un lugar?.-
La respuesta la encontré en el trabajo que realizara la ex integrante del Tribunal de Tasaciones de la provincia de San Juan, la Arquitecta Emma Lola YANZÓN.-
Esta profesional, ya retirada del Tribunal, generó una idea al sólo fin de darle un valor contable a aquellos bienes de valor patrimonial en poder del Estado. Para que puedas entender su criterio te invito a que repases la nota que publicara en su oportunidad en mi blog "eltasadorpampeano", cuando expuse su opinión (ver: http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/1414/COEFICIENTE+DE+BIENES+ CULTURALES+CON+VALOR+PATRIMONIAL.html).-
Si bien la autora habla al inicio de la nota que los bienes patrimoniales con valor cultural pocas veces se puede vender (inalienables), éste no es el tema fundamental, ya que yo trato de TODOS los bienes con valor cultural, y no precisamente en manos del Estado.-
La estimada Arq. Yanzón, hace un desmembramiento de cada valor a analizar tal como:
COEFICIENTE CULTURAL: valores a ponderar para su obtención
VALOR HISTÓRICO
Al iniciar una tasación de este tipo se hará una reseña histórica para la que se tuvieron en cuenta tres items principales a saber:
1) MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO
2) TRASCENDENCIA
3) IMPACTO SOCIAL
Con los que se podrá definir si el inmueble en estudio es único representante de la época o integra un grupo o conjunto de bienes con similares características, si podemos considerarlo testimonio del momento histórico al que se hace referencia, y cual es su trascendencia a nivel local, regional, nacional, e internacional. Esto nos dará la posibilidad de informar valores intangibles, tales como valor histórico- simbólico, significado, trayectoria y proyección e influencia en las distintas comunidades, si resulta ser un testimonio viviente de una evolución, y un cambio a nivel cultural, social y económico).
Este Valor Histórico actúa de modo independiente del objeto mismo ya que todas las alteraciones que se operen sobre él no le hacen perder dicho valor; se trata de un valor netamente intrínseco y endógeno cuya importancia se valora por el hecho en sí mismo.
PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10
VALOR ARQUITECTÓNICO:
Para el análisis arquitectónico consideraremos tres ítems que son:
1) CALIDAD DEL DISEÑO
2) CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
3) CONCEPTO POBLACIONAL
Se investigará la participación de proyectistas, constructores, escultores, pintores y/o artesanos, que por su trayectoria aporten a la obra elementos irrepetibles que ponderen la CALIDAD DEL DISEÑO y que por su sola participación aumenten el valor de la obra.
En cuanto a las CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS se analizarán detalles que muestren sistemas constructivos de la época, el estilo y la situación actual ya que en este aspecto se considerarán las intervenciones que el Estado haya realizado, para conservarlo o construyendo obras nuevas que hayan podido aumentar o disminuir su valor intrínseco. Por último se analizará el CONCEPTO POBLACIONAL que se tiene de la obra desde el punto de vista arquitectónico, su carácter, identidad, jerarquía y registro a nivel local, regional, nacional e internacional.
PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10
VALOR SOCIAL - CULTURAL
Dentro de este ítem se analizará:
1) ATRACCIÓN TURÍSTICA
2) CONCEPTO POBLACIONAL
Estos conceptos reflejarán la consideración que la población tiene ante el inmueble tratado, el significado que el bien tiene a nivel turístico, el efecto de atracción debido a su uso: internacional, nacional o provincial, el precio que los ciudadanos están dispuestos a pagar por su simple existencia (se hacen encuestas para conocer lo que piensa la gente, que responderá según: nivel cultural, edad, situación económica, distancia al bien a tasar) y otras situaciones que puedan considerarse, ya que deberíamos comprender que un edificio más allá de su apariencia física, da cuenta de todo lo referido a la vida de sus creadores y de quienes lo habitaron, los avances de la época, costumbres, conductas etc., Este valor está referido como vimos en los conceptos de Camilo Herrera al Capital Intangible relacionado directamente con el nivel cultural y económico de la población.
PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10
VALOR TEMÁTICO-CIENTÍFICO
1) MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO
2) EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD
3) INTERÉS QUE DESPIERTA
Se considerará que un inmueble tiene valor científico, cuando tratándose de construcciones, éstas tengan uso y destino científico; y tratándose de terrenos, en él se realicen descubrimientos arqueológicos, paleontológicos, o de cualquier otra especie que puedan contribuir de alguna manera al desarrollo de la ciencia en cualquiera de sus ramas.
Su determinación es empírica, dependiendo ello del nivel científico que se desarrolla en el lugar, la MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO, EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD y el INTERÉS QUE DESPIERTA a nivel local, regional, nacional e internacional.
PONDERACIÓN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10
Por último, estima un coeficiente, que como ella misma dice en su trabajo, es una estimación empírica y muy discutible
COEFICIENTE MULTIPLICADOR: es una estimación empírica, netamente subjetiva que surge de considerar que cuando la obra obtiene el máximo puntaje , la ponderación elevará el valor de mercado, tantas veces como cada Estado lo considere oportuno, en base a las características intrínsecas y extrínsecas, su estado de conservación, el uso, la importancia a nivel internacional, nacional, etc.
Este tribunal consideró que “cinco” era el valor oportuno de este coeficiente dadas las características analizadas para nuestra región. (éste cinco está en discusión permanente).-
Creo, y te diría que estoy casi convencido, que si uno realizara un trabajo exhaustivo de un inmueble con valor cultural y aplicaría este criterio, se dejaría de lado y relegaría a la norma del Valor Residual de un terreno que tanto se aplica en zonas céntricas o con gran valor comercial.-
La otra alternativa, y que propongo, sería una función ética y social por parte del TASADOR.-
En qué consistiría?; pues bien, si al profesional le fuera encomendada la valoración y/o justipreciación de un inmueble cuya vida útil del mismo se encuentra concluida, debiera este hacer un trabajo investigativo -y si fuera necesario, multidisciplinario- , por el cual pueda llegar al origen del mismo (año en que efectivamente se construyera), analizar todas las características propuestas por la Arq. Yanzón en su proyecto, y para el supuesto que algunos de los valores de ponderación propuestos (del 1 al 10), fueran superiores a 5; o, en el caso que en dicho inmueble hubieran acaecido hechos de trascendencia social-cultural para el lugar, la provincia o la Nación, debiera el tasador DENUNCIAR al bien, por tales cualidades, ante las autoridades que correspondan, debiendo en tal caso indicar con la mayor precisión posible la razón por la cual formula tal presentación.-
Dicha denuncia, no tendría un efecto de policía, sino una función social que debe -desde todos los tiempos- cumplir el profesional justipreciador. Quedará en poder de los funcionarios de turno o cargo del organismo encargado de la protección de los bienes patrimoniales con valor cultural, determinar o disponer las medidas para proteger dicho bien; y para el caso, disponer la expropiación. Porque la primer medida que debiera tomar un municipio ante un bien de estas características, debiera ser: 1) excensión impositiva o carga por servicios ; 2) poner a disposición de sus dueños de las sumas de dinero (no reintegrable) suficientes para realizar los arreglos o embellecimientos; 3) disponer por el departamento técnico del municipio un relevamiento integral y particular sobre la obra civil (o en su defecto, del departamento que corresponda, en cuanto al análisis de la historia del lugar); y cuantas medidas sean necesarias para mantener en buenas condiciones tal bien. 4) Imponer la prohibición de destruír la obra o sitio, o modificar su estado conforme fuera concebido originalmente.
Para el supuesto que sus dueños tuvieran el interés ineludible de vender (división de condominio, etc.), debiera el municipio disponer la compra del mismo.-
No pretendo con ello, que el tasador se convierta en un ente encargado de investigar todos los bienes que su valoración le solicitan; sino para casos puntuales y que a criterio del mismo, tal bien debe ser protegido.-
Con la denuncia propuesta, quedaría a salvo la responsabilidad del tasador ante la sociedad; cumpliendo de esta forma, con un mandato en todos sus términos (particulares y sociales)
De cualquier manera aún queda pendiente el determinar la confrontación que genera el derecho de propiedad privada y el derecho de la sociedad sobre determinados bienes, que por ahora, la única solución legal que existe es la EXPROPIACIÓN.-
Dejo abierto el debate, y te invito que uses esta herramienta.-
Si te interesa el trabajo elaborado por la Arq. Yanzón, u otro que realizara el Tribunal de Tasaciones de la provincia de San Juan, respecto de un auditorio muy importante de la ciudad capital de dicha provincia -y que he digitalizado-; con la anuencia de esta profesional, podrás escribirme que te lo remitiré.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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TODOS LOS LIBROS DE TASACIÓN EN UNO....O VARIOS - 01:13, 17/01/2009 |
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ESPACIO PUBLICO Y VALORES INMOBILIARIOS - 01:38, 12/01/2009 | |
El espacio público y el valor de los inmueblesUbicación-ubicación-ubicación, es una de las fórmulas a las que se suele recurrir dentro del mercado como para dotar de éxito a un proyecto inmobiliario residencial. Por otra parte la ubicación también es una de las variables que más inciden en la valorización de una vivienda usada. ¿Como afecta la creciente degradación del espacio público en el valor inmobiliario?“La vida pública de una ciudad se constituye en sus calles, plazas, senderos y parques, y es en estos espacios donde se conforma el dominio público. Dicho dominio es toda una institución en sí misma, ella pertenece a la comunidad, y como cualquier institución, puede estimular o frustrar nuestra existencia" Richard, Rogers - "The Culture of Cities". El espacio público por definición y en pocas palabras es aquel que pertenece a todos los vecinos por igual. Es aquel que privilegia lo colectivo por sobre lo individual. Su uso no puede ser privativo de algunos en detrimento de otros, salvo que medie una norma o habilitación específica para ese uso. La cosa es simple, una vereda, un parque o una plaza son espacios de circulación, de encuentro y solaz entre vecinos y transeúntes, alternativamente puede ser ocupado por cualquier vecino, pero nadie puede hacer valer para ningún uso prerrogativas sobre otros. Lamentablemente y de forma muy acelerada, parte del espacio público de la ciudad de Buenos Aires se ha visto degradado por la ocupación del mismo para actividades comerciales sin autorización, donde, en algunos casos, se venden artículos de dudosa procedencia y que evaden impuestos. Esta situación puede advertirse en Avenidas y calles céntricas y en muchas plazas y parques de la ciudad los fines de semana. Las calles y veredas suelen ser también el refugio de personas, grupos familiares y de chicos que carecen de vivienda y hacen de cualquier rincón su morada transitoria. Esta situación de dormir en las calles alcanzaba un número ínfimo hasta hace unos años atrás en comparación con la que exhibían otras ciudades latinoamericanas e incluso algunas desarrolladas, pero lastimosamente estamos camino a igualarlas e incluso superarlas. Las calles, las veredas y ciertas esquinas, ofician también como central de acopio de grupos de cartoneros a la espera de los vehículos para cargar el resultado de las pesquisas en los contenedores y bolsas de residuos, práctica que lejos de haber resultado circunstancial y coyuntural como producto de la crisis del 2001/2002 parece haberse afianzado y multiplicado, sin los controles y formación necesaria si es que de ella se pretende que cumpla un rol complementario de la higiene urbana y no que atente contra ella. Estos hechos que resultaban hasta no hace mucho extraordinarios se han vuelto normales o habituales. Las soluciones son complejas y desde ya no pueden ser abordadas sólo desde políticas de espacio público sino que deben ser coordinadas con políticas de educación, de contención social, de seguridad y de vivienda. Más allá del abordaje profundo y urgente que amerita por razones humanitarias la creciente degradación del espacio público en el que estamos inmersos, es innegable que ello afecta de manera directa e indirecta a la vida de lo vecinos contribuyendo a la polución ambiental y a una higiene deficiente, actuando en muchos casos como una fuente de promiscuidad e inseguridad y afectando por lo tanto también a los valores inmobiliarios del entorno circundante. Así, determinadas esquinas, calles y sectores de barrios se han visto afectados en sus valores inmobiliario por este laissez faire en el uso del espacio público urbano, siendo descartados en muchos casos como aptos para residir, fomentándose también por esta vía la fuerte concentración en los barrios menos perjudicados y la importante polarización de precios de la tierra urbana y de los inmuebles residenciales. De allí que dentro de la variable ubicación, donde se debían observar, al momento de tasar, cuestiones como infraestructura, accesibilidad, equipamiento comercial, educacional, recreativo, medios de transporte, facilidad de estacionamiento, entre otras, deba adicionarse ahora una cuidadosa lectura del uso del espacio público circundante habida cuenta del impacto que provoca en el valor de la propiedad. La próxima batalla a librar para el bien de los vecinos de Buenos Aires, es por el uso público adecuado del espacio "de todos", en el que como ciudadanos tenemos la obligación de participar y el derecho a reclamar acciones que eviten la mala utilización del mismo. Mientras tanto, tasadores, brokers, inversores y desarrolladores inmobiliarios deberán medir el impacto que un mal estado y/o un deficiente uso del espacio público genera en el valor y posibilidad de venta de los inmuebles que lo rodean. © ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Viernes 9 de Enero de 2009 | |
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UN FUTURO VALUADOR, AGRADECIDO - 02:30, 22/12/2008 |
Este mail que te reproduzco, me lo envió un estudiante de la carrera terciaria de Martillero Público-Corredor de Comercio-Técnico Tasador, de la universidad cordobesa Blas Pascale.- Le estoy muy agradecido por su consideración a lo poco que le he aportado.- ESTIMADISIMO MIGUEL TE ESCRIBO PARA COMENTARTE QUE APROBE EL EXAMEN FINAL DE TASACIONES!!! Y NADA MAS Y NADA MENOS QUE CON UN EXCELENTE 10!!!!!!! TENGO UNA ALEGRIA TREMENDA, ASI QUE QUERIA COMENTARTELO A VOS QUE FUISTE EL UNICO QUE ME QUISO DAR UNA MANO, SINO HUBIERA SIDO ASI ESTA MATERIA ESTARIA SIN APROBAR, LAMENTABLEMENTE EL PROFESOR PUSO CERO EMPEÑO EN QUERER ENSEÑAR UNA MATERIA TAN LINDA COMO ESTA, YO CREO QUE CUANDO SE ENSEÑA ALGO HAY QUE HACERLO CON TOTAL VOCACION, SINO NO SIRVE. ESPERO SEGUIR INTERCAMBIANDO IDEAS CON VOS, VUELVO A AGRADECERTE Y NOS VEMOS ON LINE O VIA MAIL. |
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CÁCLULO DEL COEFICIENTE DE MEDIDA SEGUN APROVECHAMIENTO - 01:02, 19/12/2008 |
En base al libre "Manual de Tasaciones-urbanas y rurales-" - Ing. Dante Guerrero
Si bien el uso de tablas para determinar el coeficiente de medidas permite hallarlo con relativa facilidad, su exactitud, en la ponderación de tan importante factor de comparación, no es la misma que arroja el cálculo individual para cada terreno antecedente según sus posibilidades de aprovechamiento. Llámese aprovechamiento de un terreno al factor de ocupación total (F.O.T.) [que en algunos manuales, e inclusive en códigos urbanísticos –como el santarroseño- se denomina factor de ocupación de superficie (F.O.S.)], a la relación entre la superficie máxima del edificio posible de construir en un terreno y la superficie propia de éste.-
 En esta planilla de Análisis de Valores de Tierra del T.T.N., te remarco el coeficiente en estudio en esta nota.-
De acuerdo a los códigos y reglamentos de construcción en general, en lotes de mucha profundidad de edificación está autorizada hasta cierta parte del fondo y, por tal motivo, para una igual superficie de lote, es más aprovechable uno de frente ancho y poco fondo, que a la inversa. Por tal motivo el coeficiente de medidas de tablas puede ser sustituido en las planillas comparativas por el coeficiente de aprovechamiento. Ello exige un trabajo más laborioso porque para determinarlo se debe elaborar, para cada caso antecedente, un croquis que permita calcular aproximadamente la superficie cubierta edificable.-
Supongamos por ejemplo, que en un lote tipo de 10 m x 30 m (300 m²) se puede levantar, de acuerdo con las reglamentaciones, un edificio de E = 2.000 m² de superficie cubierta. El factor de ocupación será para este lote, aquél que resulte de tomar como base y ubicación la zona de estudio, el resultante de la siguiente ecuación:
F.O.o = 2.000 m² = 6,7
300 m²
En la misma forma se calculan los F.O. de los terrenos, cuyas ventas u ofertas sirven de antecedentes:
a) 15 x 20 (300 m²) E = 2.500 m² F.O.a = 2.500 = 8,4
300
b) 10 x 60 (600 m²) E = 3.200 m² F.O.b = 3.200 = 5,3
600
c) 20 x 15 (300 m²) E = 2.800 m² F.O.c = 2.800 = 9,3
300
Relacionando los F.O. obtenido entre la parcela objeto de valuación y los F.O.o obtenidos de los antecedentes, vamos a obtener los coeficientes de aprovechamiento que sustituyen al coeficiente de medidas obtenidos por las tablas antes estudiadas.-
A.o = _6,7_ = 1,00
6,7
A.a = _8,4_ = 1,25 A.b = _5,3_ = 0,89 A.c = _9,3_ = 1,38
6,7 6,7 6,7
Esto nos indica, que la relación entre las parcelas antecedentes con la parcela “problema” es: +25% la a); -11% la b); y +38% la c). Ellos nos establece que las parcelas `a’ y `c’ tienen mayor capacidad constructiva que la parcela que debemos tasar; y, será castigada (su valor) aquella individualizada como `b’ en un 11%.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
Si queres saber más sobre tasación, podrás encontrarlo en este vínculo
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VALOREMOS EL FONDO DE UN TERRENO QUE SECCIONAMOS - 04:42, 17/12/2008 |
Hace dos días, un amigo, y agente inmobiliario él, como no se encontraba en su oficina (por razones de salud, y que es parte de mis contactos diarios por la vía cibernauta), le pidió a su Secretaria se comunicara conmigo, ya que necesitaban "URGENTE" calcular del valor de una fracción parcelaria, ubicada en el fondo de su lote registral y que se pretendía adquirir para anexar a una lindera.-
Si bien el tema creo no habérselo solucionado, me generó un movimiento mental en todas las teorías y reglas que conozco para poder orientar a la Secretaria de mi amigo (partiendo de la base que ella desconoce de reglas, teorías y ecuaciones); y por otro lado, me abrió tantas intrigas, las que concluyeron con el "tener sentido común".-
El tema es así: un vecino, titular de una parcela de 10 m. de frente por 35 m. de fondo (350 m²), pretende adquirirle los fondos de la parcela lindante, que también tiene las mismas dimensiones (10 x 35). En su propuesta, éste pretendía comprar una fracción de 10 m. de frente por 15 m. de fondo (150 m²).-
Dichas fincas se encuentran en una buena zona residencial de Santa Rosa (La Pampa-Argentina), designada como R2 I, en el cual se admite edificaciones que no superen los 9 metros, con una densidad máxima de 800 habitantes por manzana (limita de esta forma las unidades habitaciones de PH), pudiendo proyectarse edificaciones que consten de planta baja y dos plantas superiores, y que las subdivisiones que surjan (a futuro) tengan un frente mínimo de 12 m. y una superficie total (mínima) de 300 m².-
A sabiendo de las limitaciones del Código Urbanístico y el Código de Edificación de la Santa Rosa, le pedí a la Secretaria del amigo, que averiguara en el municipio si le admitirían que quedara como remanente una parcela de 200 m² (10 m de frente por 20 m de fondo), ya que me parecía que era una superficie mínima y en los límites admisibles.-
Efectivamente, mi amigo me confirmó que el municipio sólo le admitiría una superficie mínima remanente de 250 m² (10 m. de frente por 25 m. de fondo).-
A raíz de todos los cálculos que hice y la charla telefónica que tuviera con mi amigo (Agente Inmobiliario), se me ocurrió plasmar la experiencia en esta nota para que vos tomes en consideración todas las preguntas que me hice; los cálculos que hice; y dejar para vos las conclusiones. O sea, pretendo hacer un poco más interactiva esta nota, y te pido me dejes tus comentarios o conclusiones.-
Para hacer una correcta tasación habría que ver la zona, las parcelas, la orientación, el tipo de edificación que existe en el lugar, etc.; elementos que no te aportaré ya que no los tengo.-
Hagamos un trabajo igual al que hice yo (mental); partiendo de los datos que me aportó la Secretaria de mi amigo, con más que en la zona ellos tienen un terreno de 10 m. por 30 m. (300 m²), a la venta, en U$D 30.000 (a razón de U$D 100/m²). Como es un número "redondo", va a venir bien para los cálculos mentales.-
Primero, te voy a graficar la ubicación aproximada de la zona en que se emplaza la parcela en análisis
Varios planteos:
Entonces, lo primero que pensé en la teoría del "Antes y el Después" que enseña el Ing. Guerrero en su obra "Manual de Tasaciones-urbanas y rurales", cuando expresa:
"Es un procedimiento actualmente muy utilizado en valuaciones y que permite resolver casos especiales de forma, variación de medidas lineales o superficiales o indemnización por fraccionamiento de un terreno a causa de un corrimiento de línea de frente o de eje medianero.-
Supongamos que un lote de 10 m de frente por 50 m de fondo, sobre una calle que debe ser transformada en avenida, sufre la expropiación de una foja al frente, de 10 m. por 20 m de profundidad, por el corrimiento de la línea municipal y admitamos que el valor unitario de la tierra es de $ 200/m².-
Si bien la expropiación se produce en una superficie del lote que da sobre el frente y prima facie parecería que se trata de los metros cuadrados de superficie de mayor valor (conforme la ley de Hoffman), cabe observar que, al haber habido un corrimiento de la línea que prácticamente es como si se le hubiera cercenado al lote una fracción de fondo de 10 x 20, quedando como remanente un lote de 10 m de frente sobre la nueva calle ampliada, por 30 m. de fondo. Surge así la pregunta ¿a qué valor tasamos los 200 m² adquiridos por expropiación.-
Si valuamos el lote al valor unitario de $ 200/m² y a un total de $ 40.000, beneficiamos al expropiado gratuitamente por el hecho que, además de recibir ese pago su patrimonio se incrementa porque el remanente queda con medidas mejores y de un mayor valor unitario. ....
El mismo camino seguiríamos si un lindero quisiera adquirir una fracción similar ubicada al fondo del lote.-"
O sea, que la finca que posee 350 m² pasará a quedar con una superficie total de 250 m². Si tomamos la tabla de Fitte & Cervini, tendremos que el lote original (10 x 35) posee un coeficiente igual a 0,933, y la finca resultante (10 x 25) tiene un coeficiente de 1,074, veremos cuáles son los valores resultantes:
Lote 350 m² = U$D 100 · 350 m² · 0,933 = U$D 32.655 (U$D 93,30/m²)
Lote 250 m² = U$D 100 · 250 m² · 1,074 = U$D 26.850 (U$D 107,40/m²)
 Para vos, cuánto valdrían los 100 m² a fraccionar conforme este cálculo?
La otra alternativa, era considerar la Ley de Hoffman y la Regla Norteamericana
Ley de Hoffman
Esta ley según su creador estima que las dos terceras partes del valor de un terreno están en la primera mitad.
Regla Norteamericana
Los tasadores de América del Norte, consideran que el frente de un lote vale cuatro (4) veces más que su fondo. Ello nos lleva a fraccionar en 4 un lote, y saber que la zona más próxima al frente (3) valdrá tres veces más que el fondo, y así con la zona siguiente (2).-
Y para vos, cuál es el valor más lógico, coherente y con sentido común que el Agente Inmobiliario amigo puede estimar, que el comprador esté dispuesto a pagar, y que el vendedor esté dispuesto a aceptar como oferta?
Espero tus comentarios en este blog, o en mi correo particular, hecho que luego volcaré en el blog. Acepto todos los cálculos que consideren necesarios; comentarios; advertencias de errores cometidos; otros criterios; etc..
Acordate, la idea es una participación activa de quien lee esta nota y el blog.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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13 DE DICIEMBRE - 01:03, 13/12/2008 |
 FALÍZ DÍA DEL TASADOR!!!!!
Un poco de historia:
Los antecedentes históricos de la valuación en el continente americano, se originan en la formación autodidacta y empírica de tasadores, cuyo primer ejemplo de organización ocurrió a finales del siglo XIX en Lima, Perú, con la creación del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú – CTTP.
El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60º Aniversario del CTTP se realizó en la ciudad de Lima, República del Perú, la denominada Iª Convención Panamericana de Valuación, a la cual asistieron valuadores provenientes de Argentina, Brasil, Bolivia, Chile y Venezuela. Se decidió entonces la constitución de una Oficina Permanente de Valuaciones para estimular la creación de nuevas asociaciones y sociedades de tasación, siendo esta la génesis de la actual Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, conocida internacionalmente por sus siglas UPAV. Años más tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IVª Convención Panamericana de Valuaciones efectuada en Chicago, Estados Unidos de América, la Oficina Permanente de Valuaciones se transformó en la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación – UPAV. En esa oportunidad se acordó que las organizaciones existentes o conformadas posteriormente en los países representados en la convención efectuada en Lima en 1949, tendrían el carácter de Miembros Fundadores. Desde mi humilde lugar de hacedor, y desde este blog destinado a todos aquellos que quieran y deseen lo mejor para la "ciencia valuatoria", quiero desearles un FELÍZ DÍA!!!!!
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
Socio nº 518 - Inst. Arg. de Tasaciones (I.A.T.)
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COSTO CONSTRUCCION NUEVO M² EN SANTA ROSA A NOVIEMBRE/08 - 01:45, 5/12/2008 |
Fuente: www.region.com.ar |
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COEFICIENTES PARA PARCELAS DE FORMA IRREGULAR - 01:10, 2/12/2008 |
No siempre vamos a encontrar parcelas urbanas con forma regular; y para ello hay varios trabajos realizados que se analizan puntualmente este aspecto desventajoso (en la mayoría de los casos) para una fracción de tierra.-
Respecto de la forma, no hay un criterio definido para fijar un coeficiente, pero trataremos de obviar la falta de norma tomando las superficies homogeneizadas.-
Por ejemplo, supongamos tener un lote que podría ser normal, pero que tiene frente inclinado, ¿Qué ocurre?. Para un proyecto de edificio, la falsa escuadra perturba bastante al proyectista; entonces un camino para encontrar la comparación de este lote con uno regular, es el de aplicar a las superficies irregulares un coeficiente de disminución. Si se trata de una zo na suburbana, donde generalmente el frente no se edifica, y se ocupa con un jardín, lógicamente no le vamos a aplicar un coeficiente fuerte; podemos aplicarle: 0,80, 0,90, pero si estamos en pleno centro de una ciudad, ello obliga a proyectos especiales que resuelvan este problema. Entonces sí, se puede aplicar un coeficiente bastante más fuerte, inclusive llegando a computar como 0,50 el valor de estas superficies. También se debe tener en cuenta el ancho del lote, porque si tiene mucho frente, mediante soluciones arquitectónicas se resuelve parcialmente el problema, pero si es un frente angosto la falsa escuadra lo agudiza.-
Las normas valuatorias del Catastro de la provincia de Mendoza trata puntualmente el tema.-
En algunos casos es genérico, pero por tal razón no falto de criterio. Algún tasador conocido diría: muy empírico!!!!!, pero esos trabajos o índices o ecuaciones milagrosas o coeficientes generales, permiten que el trabajo de un tasador, a diario, se simplifique.-
Siempre tendrás que tener en cuenta que los coeficientes quedan a criterio exclusivo del técnico que realiza el trabajo; aquél que revisa el bien y tiene el problema en particular.-
Por ello, te transcribo la parte pertinente en cuento a los lotes ubicados en esquina y aquellos que son irregulares.-
Coeficiente de Esquina
Zona Comercial 1,20
Comercial y Residencial 1,15
Residencial 1,10
Barrios en Formación 1,05
Si, como consecuencia de estar ante una zona de muy alto valor comercial, el Profesional Tasador estimase una mayor exactitud en el cálculo del citado coeficiente, deberá calcularlo en función de los índices de esquina y la Tabla del Ing. Valvano, la cual se reproduce a continuación: por lo que no se puede establecer un período fijo para que se cumpla dicha condición. Cuando estas condiciones indiquen la necesidad de utilizar un coeficiente distinto a la unidad el tasador deberá determinarlo en base a su experiencia.
Se aconseja siempre que la utilización de un coeficiente, cualquiera sea no supere valores por encima de 1,3 o por debajo de 0,7.
El coeficiente de forma será igual a la unidad cuando el lote a considerar sea rectangular, o cuando la irregularidad que presente sea leve o muy leve. Para el caso en que corresponda la utilización de un coeficiente que corrija la falta de regularidad, el mismo se lo determinara mediante el cociente entre la superficie utilizable y la superficie del antecedente.
Para el caso de lotes con martillo a favor o en contra se utilizarán valores de coeficientes que reflejan las ventajas o desventajas del antecedente considerado.
También para casos especiales, podrán utilizarse los coeficientes contenidos en el Anexo III de la Ley N° 7637.
En general, podrán utilizarse los siguientes coeficientes:
Coeficiente de Forma
Rectangular 1,00
Trapezoidal 0,30
Triangular 0,70
Martillo a favor 1,10
Martillo en contra 0,80
Frente a dos calles opuestas 1,10
Frente a dos calles adyacentes 1,05
Terreno interno 0,80
Gran Irregularidad 0,70
El coeficiente de medidas es el que resulta de la aplicación de alguna de las distintas tablas de coeficientes de frente y fondo que existen y son de conocimiento de amplia difusión. Las Normas Provinciales de Tasación aconsejan la utilización de la tabla de coeficientes de frente y fondo contenidos en el anexo II de la Ley N° 7637.
Se aconseja que el valor numérico no supere 1,3 o no sea inferior a 0,7
Este cuadro se corresponde a los casos particulares que se podrían dar y a los cuales aquellos coeficientes que más arriba se han volcado debieran ser analizados en forma puntual o en particular
 Espero te haya servido.-
Si querés leér más sobre tasaciones tengo otro blog el que podrás encontrar en http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS-LOTES URBANOS HASTA FRACCIONES DE 50 Ha. - 01:31, 20/11/2008 |
Es importante comentar cómo actuar en el caso de grandes superficies de tierra cuyas medidas de frente y fondo escapan a las contempladas en las tablas.
En estos casos se han utilizado tablas de coeficientes que relacionan directamente las superficies de los terrenos sin considerar las dimensiones de frente y fondo. Son de aplicación en la comparación de fracciones de gran superficie con superficies de terrenos urbanos.
Estas comparaciones se resuelven mediante el procedimiento de “pasaje de lote a bloque”. No obstante, agrego una tabla elaborada por Dante Guerrero sobre la base de experiencias y resultados de gran número de pasaje de lote a bloque que relaciona lotes urbanos con fracciones de hasta 50 Has, cuya utilización es para tasaciones estimativas.
La forma de aplicación es la siguiente: la unidad corresponde a una fracción de 5000 m².-
Si queremos transformar el valor unitario de un lote de 250 m 2 al de 5000 m 2 habrá que multiplicarlo por 0.50%. Si el pasaje fuera del valor unitario de un lote de 1000 m2 a una fracción de 50 Has el coeficiente sería 0.75% ÷ 2,20 = 0,34.
A continuación, reproduzco la tabla mencionada.
TABLA DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS
DESDE LOTES URBANOS HASTA FRACCIONES DE 50 Ha.
250 m²……………………………………………………………………… 0,50
300 m²……………………………………………………………………… 0,53
350 m²……………………………………………………………………… 0,56
400 m²……………………………………………………………………… 0,60
500 m²……………………………………………………………………… 0,65
1.000 m²……………………………………………………………………… 0,75
2.000 m²……………………………………………………………………… 0,85
3.500 m²……………………………………………………………………… 0,95
5.000 m²……………………………………………………………………… 1,00
7.000 m²……………………………………………………………………… 1,10
10.000 m²……………………………………………………………………… 1,20
15.000 m²……………………………………………………………………… 1,30
25.000 m²……………………………………………………………………… 1,40
40.000 m²……………………………………………………………………… 1,50
60.000 m²……………………………………………………………………… 1,60
90.000 m²……………………………………………………………………… 1,70
130.000 m²……………………………………………………………………… 1,80
180.000 m²……………………………………………………………………… 1,90
240.000 m²……………………………………………………………………… 2,00
320.000 m²……………………………………………………………………… 2,10
500.000 m²……………………………………………………………………… 2,20
Forma de aplicación: La unidad corresponde a una fracción de 5.000 m² (½ hectárea). Si queremos trasformar el valor unitario de un lote de 250 m² al de 5.000 m² habrá que multiplicarlo por el coeficiente que resulte de dividir 0,50 ÷ 1,00 = 0,50
Si el pasaje fuera del valor unitario de un lote de 1.000 m² a una fracción de 500.000 m² (50 ha) el coeficiente sería 0,75 ÷ 2,20 = 0,34
Ahora bien, se aplica en el caso que tengamos como comparativos parcelas de menores dimensiones a aquella que tenemos que valuar.-
Se podría dar en zonas de quintas o urbanas familiares, donde es normal que existan manzanas (plural o singular) que debamos tasar, pero nuestros antecedentes refieren a fracciones de menor superficie. Por ejemplo una manzana sin lotear (bloque) y todo a su alrededor está fraccionado. O una casa-quinta de una hectárea insertada en una zona totalmente loteada. Cuando debemos fijar el valor de la tierra de dicha casa-quinta, no podemos hacer un fraccionamiento para obtener cuántas parcelas resulten, y luego sumar el total del valor de cada parcela para saber el valor de dicha hectárea. Eso sería una mala interpretación del valor real de la finca (recordemos que el valor de la misma se compone de tierra más mejoras), ya que está en un solo bloque y no hay que especular con un fraccionamiento. También se podría dar para el caso que una hectárea en zona urbanizada, que se diera en pago pero sin fraccionarla (en bloque).-
Pues bien, nosotros, luego de realizar un estudio pormenorizado del valor zonal de las fincas, y obtenido el valor unitario de una parcela tipo (pongamos para el ejemplo, de 300 m²), llegamos a la conclusión que el valor promedio del lugar es de U$D 200/m². Ahora bien, cómo lo aplico para saber cuál es el valor del metro cuadrado del bloque?.-
Buscamos en la tabla la parcela de 300 m² y el de 10.000 m² (1 ha) y nos fijamos cuáles son sus coeficientes (0,53 para la primera, y 1,20 para el segundo). Sacamos el cociente entre ambos (dividimos), resultando ser 0,44 el coeficiente a aplicar sobre los doscientos dólares.-
U$D 200 · 0,44 = U$D 88/m²
En conclusión, debemos multiplicar el valor unitario obtenido por la superficie a valuar: U$D 88 · 10.000 y obtenemos que el valor de la tierra de dicho bloque; que es de U$D 880.000, al que le debemos agregar el valor de las mejoras si existieran. Esto nos indica que he castigado en un 66% el valor del metro cuadrado de tierra libre de mejoras obtenido en la zona para aplicárselo al bloque.-
Fijate vos, que si hiciéramos un fraccionamiento -hipotético- de la hectárea, donde seguramente obtendríamos unas 28 parcelas urbanas; y, luego de realizar un pormenorizado análisis parcelario (4 parcelas en esquina, 4 parcelas de 10 x 50; 4 parcelas de 10 x 40, varias de 10 x 30 y 10 x 25) obtendríamos un valor final muy superior. Pero la realidad es, que existe un "castigo" por el mal aprovechamiento del bloque. Está bien, vos me dirás: "es una quinta que quedó en una zona urbana". Y yo te digo: "pues yo tengo que tasar una casa sobre un gran bloque de tierra, con dimensiones muy superiores a los de la zona".-
 Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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EL TASADOR Y SU ACTIVIDAD - 01:50, 17/11/2008 |
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En una búsqueda permanente de transmitir mis pensamientos, y generar un pensamiento hegemónico en cuanto a la actividad del TASADOR, te voy a transcribir parte del pensamiento de un distinguido tasador argentino ("puntano" él), el Dr. Eduardo MAGNOU (Doctor de la Universidad de Buenos Aires; ex Presidente del Tribunal de Tasaciones de San Luis; y Revisor Síndico del Cuerpo Técnico de Tasaciones de la Argentina), quien a su vez se hace eco del Majestic Chandías (otro "puntano"), cuando en su obra literaria "Manual del Tasador" -Ed. Abeledo-Perrot, Bs. As., 1992, expresa:
"Necesitamos pues una ciencia para la tasación y la estamos construyendo en la Argentina, ensanchando las picadas que abrió Chandías y haciendo oídos sordos al parloteo insubstancial de los ignorantes, de los mezquinos, de los pedantes y de los necios.-
¿Qué otro campo de aplicación generalizada ofrece tal atractivo de investigación de punto?. Esperemos que lo entiendan nuestras universidades, y creen las correspondientes carreras de grado y de postgrado y los respectivos institutos de investigación:
'....Necesitamos hacer una sistemática de nuestros dispersos conocimientos y ello debe comenzar desde el estudiante. Por eso hemos hablado de la formación: la del hombre al alumno de la unidad esencial que identifica a todos los procesos de la ingeniería económica.... No hay en lo que conozco, una política en ese sentido. Encontramos sí congresos, mesas redondas, cursos avanzados. Pero no el esfuerzo sostenido para dirigir una vocación desde el comienzo y dotarla.... propongámonos dar a la universidad una ciencia de total coherencia para comenzar, desde el estudiante, el proceso de la formación...' (Chandías, conferencia Los tasadores y el concepto moderno de la valuación).-
La mayoría de los tratadistas -yo no conozco más excepción que Chandías y quienes aspiramos a ser sus continuadores- procedieron hasta hoy de manera nada acorde con la convergencia unificadora que implicar crear una ciencia, curioso e infrecuente derrotero, quizá único en la historia del saber. Porque lo normal es que la élite generalice allí donde el vulgo sólo ve diversidad, pero en tasaciones la supuesta élite de los tratadistas diversificó artificialmente los métodos allí donde hasta el más humilde cambalache intuía y aplicaba la profunda unidad metodológica que caracteriza nuestra actividad.-
¿Cómo es nuestra ciencia?. La de los tasadores que nos consideramos fundamental y principalmente tales, la que estamos explicitando y que fundamenta nuestro accionar, precario precisamente por la precariedad -hasta ahora- de su ciencia: a) tiene nombre: timografía, que no es un neologismo de composición erudita sino una palabra griega que se remonta con ese significado al período helenístico (se encuentra en la versión veterotestamentaria llamada de los Setenta); b) posee cinco principios básicos exclusivos: coherencia, permanencia, equivalencia, proporcionalidad y normalidad, que fundamentan la pronosticabilidad del precio; c) está relacionada con la matemática, porque hay cuantificación y cálculo (metrológico); con el arte y la tecnología, porque el principio de proporcionalidad exige sistematizar la características de los bienes; con la economía, porque en el fondo es una ciencia económica y con el derecho, porque lo que se tasa es un ente jurídico (el derecho de propiedad sobre un bien); tiene una profunda y llamativa unidad metodológica; prueba de ello es la existencia de un protométodo y de una protofórmula:
'...En el entendimiento popular, el tasador es el hombre que nos va a decir cuánto vale un lote; jueces hay con la misma idea y algún ingeniero me he encontrado también con ese nivel del limbo. Ese concepto no es totalmente falso puesto que la gran mayoría de nosotros -en cualquier país de América- está en esa cuestión; pero es una visión mezquina, incompleta y -sobre todo en el ánimo de muchos profesionales- tiene un pronunciado regustillo peyorativo como si nuestro arte fuese una cosa menor, cuyos problemas se resuelven consultando por teléfono a un rematador amigo.... no porque necesitemos hundirnos en el mundo de las ecuaciones con múltiples incógnitas -para eso hay especialistas con máquinas misteriosas- sino porque éstas y aquéllos sólo pueden contestar preguntas bien ahechas y, esto es sumamente importante, solamente un hombre de nuestro oficio puede hacerlas con claridad y suministrar los datos eficaces... De la misma manera le valuación necesita valuadores para definir los objetivos, guiar la exploración y ampliar el contexto. El valuador -por lo menos al sur del río Bravo -no siempre está en condiciones de semejante empresa porque le faltan los elementos esenciales de la formación, salvo que los haya conseguido por su cuenta' (Chandías, conferencia Los tasadores y el concepto moderno de la valuación).-
Por eso estamos anunciando por toda América:
'...en el ámbito latino-americano....tasadores argentinos como Magnou, Rivarola, Guerrero, Scarano y otros, han sido recibido y proyectados al conocimiento del continente...' (Chandías, conferencia Los tasadores y el concepto moderno de la valuación) y por el mundo (Chandías, Sobre la Gaceta del Tasador) que la "cosecha definitiva" de que hablaba Chandías ya ha comenzado:
'...Si el valuador y su ciencia no ocupan la posición que tiene en naciones desarrolladas o con proceso intenso de desarrollo, me atrevería a decir que ello mide la magnitud de nuestro estancamiento... Nuestra actividad tiene una importancia creciente día a día, y es natural. Cada vez más en el desarrollo de la humanidad todo se vincula con la necesidad de ordenarlo según planes y en éstos son imprescindibles, por una parte el conocimiento de los valores -sería muy costosa la experiencia de un planteamiento sobre números inciertos- y por otra la aptitud para decidir. Cualquiera sea la zona socioeconómica de los problemas, el tasador y la tasación estarán en ella para medir y para decidir -o cuando menos para ayudar a decidir-... En alguna parte pude decir que un mundo conformado como el nuestro, difícilmente podría subsistir sin el conocimiento de los valores, tal como los entiende la gente del oficio, es decir como quantum numérico. Estas cifras forman parte de cualquier planeamiento profundo o inmediato, zonal o localizado, social o empresario, y en todos casos deben ser establecidas con la aproximación conveniente; la cuidadosa ubicación de un yacimiento mineral queda en nada si no se la completa con el esquema de la probable explotación, en varias de cuyas etapas aparecen los principios y modelos de la valuación; el intento de cambiar el rostro de los aglomerados ciudadanos comienza siempre con un programa de expropiaciones, una concreta enumeración de cifras, dadas por el tasador... donde quiera que haya la necesidad de calcular un costo o verificarlo, investigar la conveniencia de conservar un bien físico o reemplazarlo, valorar un proyecto o compararlo con otros, estará la valuación y el valuador. Donde quiera que haya una empresa, es decir una agrupación de hombres organizados para producir bienes o servicios, estarán la valuación y el valuador, cuya gestión se está convirtiendo en algo estructural dentro de la actividad empresaria. Dondequiera que se presente el problema de comparar magnitudes económicas -para cambiar cosas, para prestar servicios, para modificar la titularidad de los dominios- estarán la valuación y el valuador...' (Chandías, conferencia Los tasadores y el concepto moderno de la valuación)"
NOTA: la presente transcripción parcial, ha sido realizada sin la correspondiente autorización del autor de la obra literaria y de la editorial citada. Por cuanto su reproducción no será de mi responsabilidad.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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CUANDO LAS UNIVERSIDADES HACEN NEGOCIOS QUE NO BENEFICIAN A LA SOCIEDAD - 01:23, 3/11/2008 | |
Como dijera el secretario de Estado de Universidades e Investigación, Salvador Ordóñez (España), la “base” de toda función universitaria es “crear los instrumentos para la investigación básica y aplicada"; es por ello que quiero por esta nota "insistir" en que algunas Universidades no están cumpliendo con su gran e importante rol social.-
Ello es así, y lo peor, es que la legislación -o nuestros legisladores- no hacen nada al respecto.-
Cada vez estoy más convencido que aquello que hace 20 años pretendíamos, como tener una capacitación universitaria para los martilleros y corredores, obtenida, ya fue obsoleto.-
También, que ambas profesiones sociales deben tener un amplio espectro de conocimientos en varias áreas. En el Derecho (Civil, Comercial, Registral, Público); en Marketing; en Economía y Finanzas; en Historia; en Arte; en Ingeniería (básica); etc. Y que ése amplio espectro, debe ser sólido al nivel de un profesional universitario.-
Porque me pregunto: cuál sería el problema de concensuar una currícula de estudio, con un plazo de estudio que ronde los 5 o 6 años?. Martilleros y Corredores existen para "hacer dulce", y que por ese lapso que no haya nuevas generaciones de profesionales no se producirá un vacío dañino para cubrir vacantes o espacios dentro de la sociedad. Pero necesitamos imperiosamente que las nuevas generaciones tengan más y más capacidad universitaria, de grado.-
Pero volviendo al tema de las Universidades. Hurgando por la Internet, encontré algunos conceptos en cuanto a la función que debe complicar las casas académicas. Por ejemplo: Funciones de la Universidad.
1. La Universidad realiza el servicio público de la educación superior mediante la investigación, la docencia y el estudio.
2. Son funciones de la Universidad al servicio de la sociedad:
a. La creación, desarrollo, transmisión y crítica de la ciencia, de la técnica y de la cultura.
b. La preparación para el ejercicio de actividades profesionales que exijan la aplicación de conocimientos y métodos científicos y para la creación artística.
c. La difusión, la valorización y la transferencia del conocimiento al servicio de la cultura, de la calidad de la vida, y del desarrollo económico.
d. La difusión del conocimiento y la cultura a través de la extensión universitaria y la formación a lo largo de toda la vida.
Pues bien, acá quería llegar. Te voy a transcribir un parcial (por supuesto que no daré el nombre de su autor) que me llegara circunstancialmente de manos de un compañero de quien lo efectuara, para que veas que ninguno de los cuatro ítem transcritos más arriba, al menos en esta Universidad, se cumplen.-
Este parcial, de reciente elaboración, tiene tantos horrores conceptuales, que me obligó a plantearme: qué función está cumpliendo la Universidad en las nuevas generaciones de TASADORES?
No puedo creer que un titular de cátedra, el que estoy seguro es arquitecto o ingeniero, les enseñe cosas tan básicas en materia de técnicas valuatorias, y mal.-
Al menos, si quisiera tener un mínimo rumbo en la materia, podría tomar las más de 20 normas del Tribunal de Tasaciones de Nación (que en definitiva, por Ley, es el órgano rector, a nivel nacional, en la materia), y enseñar en función de ellas.-
Pero no. Les enseña el principio de Hoffman, algo que ya no se usa. No les enseña a enfrentar los coeficientes obtenidos de cada uno de los bienes comparados con aquellos del bien que están tasando. Con el "formalismo" valuatorio que usa para tasar un campo, prefiero que el valor me lo ponga aquellos tasadores "a ojo" de viejas generaciones. Porque la verdad, si este joven y futuro tasador presenta ese informe a un Juez, le dará pié al Magistrado, primero, para pedirle explicaciones, y segundo, para reducirle sus honorarios.-
Porque aquellos que pertenecemos a la "vieja generación", aprendimos, ante la falta de capacidad técnica, a desarrollar nuestra verba. A "guitarrear" como yo siempre digo. Pero imagínese Ud.: estos nuevos "técnicos", no tienen conocimientos sólidos de las técnicas; no tienen experiencia (aprenden a distancia); y lo peor, tampoco saben guitarrear. Un combo explosito. Fatal para la sociedad que deben enfrentar.-
Pero evidentemente, esta Universidad no ha tomado la currícula de los alumnos, como algo importante. Ha aceptado que profesionales de grado hagan "un curro" de esta materia. Pero lo peor, que es una Universidad rentada (hay que pagar una hermosa matrícula, y la cursada mensual); y peor aún, enseñan a distancia!!!!!!.-
Les enseñan tan mal, que muchos de estos jóvenes y futuros valuadores salen desesperados en busca de información a la Internet, y terminan en mis blog. Pero lo malo, es que yo no puedo ayudarles, porque si lo hiciera tendría que cambiarle todo el material de estudio, lo que -deductivamente- terminaría con un aplazamiento del profesor hacia el alumno.-
Así no avanzamos; retrocedemos. En qué se diferenciarán estos futuros valuadores con los viejos martilleros?, sólo en que usan coeficientes, los cuales estoy seguro no les han enseñado qué son, para qué sirven y cómo se usan.-
Otra incógnita que se me generó, fue: por qué las Universidades Públicas no acogieron la carrera terciaria. Por ejemplo, en la Universidad Nacional de La Pampa (UNPam) se ha creado recientemente la carrera terciaria de Enfermeros Profesionales. Por qué no la de martillero público-corredor de comercio-técnico valuador?.-
Te reitero los cuatro ítem transcritos más arriba, en cuanto a las funciones que debe cumplir una Universidad:
a. La creación, desarrollo, transmisión y crítica de la ciencia, de la técnica y de la cultura.
b. La preparación para el ejercicio de actividades profesionales que exijan la aplicación de conocimientos y métodos científicos y para la creación artística.
c. La difusión, la valorización y la transferencia del conocimiento al servicio de la cultura, de la calidad de la vida, y del desarrollo económico.
d. La difusión del conocimiento y la cultura a través de la extensión universitaria y la formación a lo largo de toda la vida
Es evidente que no ha cambiado la óptica en cuanto a la función que cumplen tales profesiones dentro de la sociedad. Se nos sigue considerando "improvisados", y más, con estos conceptos técnicos que están enseñando, nos vamos perfeccionando en nuestra improvisación.-
Les aclaro que no me considero docente; y que tampoco me interesa serlo en alguna de estas "universidades". Pero de algo estoy seguro -sobre mí-: no soy improvisado ni "chanta".-
Ah, si querés saber sobre la universidad, no te lo diré. Sólo que está ubicada en una provincia en el centro del país. Una provincia mediterránea.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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EL TASADOR VS. EL AGENTE INMOBILIARIO - 02:04, 28/10/2008 |
Dice el Ing. Dange Guerrero en su obra "Manual de Tasaciones": Los legos en materia de avalúo se preguntarán a qué viene nuestra preocupación por mejorar cada vez más las técnicas operativas y el carácter científico de nuestra especialidad. Ignoran, tal vez, la importancia cada vez más creciente de la función social que cumple el tasador en el medio que lo rodea. Así como los filósofos y humanistas miden y fomentan la riqueza material y el desarrollo económico de los países y contribuimos, con nuestro asesoramiento, a un mejor aprovechamiento de los bienes que hacen a la vida, higiene, seguridad y confort de la humanidad.-
Como consecuencia de los conflictos bélicos mundiales –dice Mc Michael- se ha creado en el campo de la tasación gran número de problemas, cuya solución depende de la rehabilitación final de los sistemas económicos internacionales maltrechos y dislocados. Pueden transcurrir años, antes que se conozcan todas las soluciones.-
Los conceptos y métodos de la tasación deben ir evolucionando y adecuándose a esa dinámica creada por las transformaciones aceleradas de la geografía económica del mundo.-
La creciente industrialización de los países, con miras a un mayor desarrollo de sus economías, hacen cada días más necesaria la participación del tasador como colaborador inmediato e ineludible de esas industrias que necesitan, permanentemente, actualizar el valor de los activos físicos que respaldan su desenvolvimiento económico-financiero.-
Las guerras, con la destrucción de pueblos y ciudades que se levantan nuevas, pujantes y modernas sobre la base de planificaciones menos obsoletas, hacen también imprescindible la contribución del tasador de los planes expropiatorios que permiten dar nueva fisonomía a las viejas urbanizaciones.-
El concepto moderno, de la función social que debe cumplir la propiedad, exige la frecuente intervención del tasador en la función pública, a fin de regular en forma justa y equitativa las cargas impositivas, de servicios públicos y contribuciones sociales.-
Y por fin, el creciente anhelo de los hombres, de mejorar sus condiciones de vida y vivienda y los planes oficiales tendientes a satisfacer ese anhelo mediante préstamos promocionales para el techo propio, necesitan también la presencia del tasador que mida y limite, con equidad y justicia, el monto de préstamos.-
Funciones tan importantes no se han de seguir prestando con el cómodo y fácil método de la apreciación subjetiva y de la estimación rápida cuando son tan grandes los intereses puestos en juego”.-
Y como advertirás, él siempre habla que el tasador "mide y limita, con equidad y justicia" los valores de los bienes.-
Y aquí viene el "kit" de mi planteo. El Agente Inmobiliario, es Tasador?.-
A mi criterio, NO.-
Un principio inicial de cualquier tasador, es no pronosticar un valor, no estimar a futuro. El tasador valúa a la fecha en que se le encarga el trabajo, o a un tiempo pasado; pero NUNCA a futuro.-
Nadie mejor que un Agente Inmobiliario para saber en qué valores se puede comercializar un bien -inmueble-. El conoce a la perfección (espero) cómo está el mercado de un lugar; cuáles son las proyecciones. El puede palpitar la oferta y la demanda. Pero como dice la legislación Argentina: puede "estimar" el valor de los bienes cuya venta se le ha encomendado (tanto para subastadores como corredores de comercio). Y el "estimar" no es tasar.-
Cuando uno tasa, "mide" el valor más probable de un bien, en un mercado libre, donde el comprador y vendedor no se encuentran influenciados (valor sentimental; valor sujeto a obras públicas, etc.).-
Dice Guerrero (ob. cit.): "La función de tasar está directamente ligada al concepto de avaluar, poner precio a una cosa.-
El Diccionario Lorousse Universal define el acto de Tasar como el de poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Su sinónimo valorar tiene aproximadamente igual definición, aunque no figura en ella el término oficialmente. Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere cierta formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa.-
Podría hacerse una similitud entre el escribano, que es fedatario de actos entre personas o instituciones y el tasador, que también da fe y certifica el valor equitativo y razonable de un bien o de una cosa...."
Si bien, entre los técnicos, están aquellos que sostienen que de un bien existen varios valores (según para el fin que se realiza), otro -y con fundamentos- dicen que no importa el fin, siempre el valor de un bien es único cuando la tasación es basada "sobre métodos científicos" (Dickman, Chandías, E. Moresco, etc.).-
Y, considerando lo establecido en la Primera Convención Panamericana de Valuadores convocada en la ciudad de Lima (Perú) en 1949, al declarar: "El valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa. Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él"
Ello nos lleva, siguiendo con los lineamientos de Guerrero, cuando decía: "Personalmente, pienso que pueden existir muchos caminos para hallar el valor, e inclusive que ese valor pueda ser de distintos tipos (físicos, venales, rentísticos, históricos, panorámicos, sentimentales), pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado libre oferta y demanda, es siempre uno solo y surge de la inteligente ponderación o preponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el análisis".-
En concreto mi apreciado lector, si los agentes inmobiliarios hicieran una correcta evaluación de los distintos factores que forman el precio de un bien, no existirían tan grandes diferencias entre las "estimaciones" que éllos realizan.-
El 10 de febrero de este año 2008, una persona desconocida para mí, me consultó vía mail lo siguiente:
" Le realizo la sgte consulta en caso de corresponder la misma.
Represento a un grupo de inversores que poseen un terreno céntrico de casi 1000 m2 cercano a la plaza San Martín y otro a 5 cuadras de la misma cercano a la calle Garibaldi de menor dimensión. La idea general es armar en ambos proyecto inmobiliarios que estén siendo requeridos, la pregunta es esta justamente cuenta con informacion especifica de que tipo de requerimientos esta teniendo mayor demanda de los inversores en la ciudad, me refiero a departamentos ( de que tipo, que medidas, que comodidades) oficinas, salones comerciales, aparta, etc.... En concreto tengo que definir que construir y por esto requiero conocer que esta teniendo mayor salida o mayor requerimiento. Muchas Gracias por su tiempo. Xxxxxx Xxxxx 15668450" A lo que le contesté (en la parte pertinente):
"Señor Xxxxxx XXXXX: no sé por dónde ha dado conmigo, pero solamente me limitaré a darle mi humilde opinión, basada en análisis del mercado nacional (.....), y como estudioso de la Tasación Técnica (....).-
Se avizora una gran recesión en el mercado inmobiliario, como así también un aumento marcado -ya se está dando- en los materiales para la construcción (en estos momentos está faltando el hierro para el hormigón).-
Segundo, no existe un análisis pormenorizado de la búsqueda de la demanda local; si puedo darle estos principios para que analicen las obras civiles al desarrollar: ...."
Como verás, en ese momento todavía no se había dado el conflictivo problema con los productores agropecuarios (Resolución 125); todavía no se avizoraba la caída de los bancos de fondos hipotecarios; ya se hablaba de la inflación pero nadie salía públicamente a quejarse (Moreno era el problema). Pero así todo, los Agentes Inmobiliarios se movían con un "pálpito" de crecimiento de los valores inmobiliarios. Es más, muchos tenían sentimientos díscolos. No sabían que precio ponerle a los inmuebles, ya que el valor que decían, la demanda se los "sacaba de las manos". Pero quien tasa analiza TODO. Yo estaba viendo el mercado a futuro, lo que se venía, las perspectivas. Por cuanto, cuando se realiza un pormenorizado análisis del valor del bien, no es tan solo comparar los valores del mercado, sino analizar un mercado.-
Con ello, te quiero decir que el agente va al ritmo de un mercado, y el tasador establece en la forma más coherente posible el "justo valor" de un bien tomando para ello los valores ciertos a un momento determinado.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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LA TASACION DE LA VIVIENDA SOCIAL - 01:10, 28/10/2008 |
Arq Eduardo Elguezabal M.
(54-11) 4902 9432
Carrera de Especialización en Tasación de Inmuebles y Valoración de Proyectos FADU-UBA/Universidad Politécnica de Valencia-Director
 La denominada “vivienda de interés social”, promovida por el sector público, constituye un punto central de las preocupaciones sociales en los países de Latinoamérica.
A través de la acción pública y de organizaciones de la comunidad, la respuesta al problema de los sectores carenciados está en núcleo del efectivo cumplimiento del Derecho a la Vivienda, de rango constitucional en casi todos nuestros países.
Las operatorias que rigen o han regido en ellos varían en las características y modalidades de participación de los distintos actores involucrados, y también en el régimen en que las unidades habitacionales se adjudican. Las opciones para la vivienda social se suelen enmarcar en las figuras clásicas del derecho de propiedad, siendo los regímenes especiales de concesión de uso o comodato opciones originalmente pensadas para períodos acotados que no obstante se prolongan indefinidamente, salvo excepción.
En ese marco general, para dar cierta realimentación a los fondos específicos u operatorias, los regímenes contemplan la necesidad del pago de cuotas vinculadas por una parte a la capacidad económica –necesariamente muy reducida-, de los requirentes, y por el otro a algún cálculo vinculado al valor o al costo de las viviendas en sí, que debería ser revisado. Por otra parte, la determinación de gastos comunes (expensas) vinculados al mantenimiento, al no partir de un criterio integral y ajustado, los torna de difícil cumplimiento.
Creemos que la valuación o tasación de la vivienda social y sus aspectos vinculados merece ser tema de análisis detenido, porque es parte del éxito o fracaso de muchas acciones públicas. Por ello proponemos una primera aproximación al encuadre del tema, punto específico de la especialidad valuatoria, dirigida en este aspecto a un tema social.
El encuadre de la reflexión podría definirse a partir de los siguientes ejes:
Concluiremos sobre estos aspectos, previo análisis exhaustivo de la normativa oficial de valuaciones de la Argentina y las posibilidades que ofrece para encuadrar el tema de la valuación de la vivienda social, análisis desarrollado bajo la dirección del suscripto en la
Carrera de Especialización en Tasación de Inmuebles y Valoración de Proyectos de la FADUUBA.
La ponencia propone, finalmente, la integración de este punto de investigación en los círculos donde se estudia el problema de la vivienda.
Buenos Aires, agosto de 2007
LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACION EN LA ARGENTINA
El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuación por el Tribunal de Tasaciones de la Nación, en virtud de la ley 21626, está dirigido a unificar criterios de tasación a nivel nacional. En consecuencia, las Normas fueron concebidas con la flexibilidad necesaria que permitiera su aplicación directa en la esfera oficial, y también en la actividad privada.
El carácter general que sigue la normativa está definido por:
1. amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmáticas.
2. adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias que se reflejan en el valor de los bienes.
A los efectos de su estructuración formal, el cuerpo normativo aborda:
1. La definición de los Principios Generales expresados sintéticamente.
2. La adopción de Conceptos de Valor.
3. La explicitación de Definiciones Técnicas de carácter operativo.
4. La clarificación de los Procedimientos Técnicos que aseguren la obtención de valores fundamentados.
Con el fin de evitar una dispersión normativa que dificultaría la realización de las valuaciones, resultaba oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin perjuicio de establecer determinadas peculiaridades en función de la finalidad de la tasación.
Se reproducen los conceptos fundamentales de esta normativa general, para posteriormente abordar el tema específico de la vivienda social, es decir, cómo se puede encuadrar la valuación de la vivienda social en el marco normativo vigente.
PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. VALOR DE TASACION
I. PRINCIPIOS
Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido. En función de lo expresado, se enuncian tres principios fundamentales:
• Principio de sustitución.
El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.
• Principio de temporalidad.
El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación.
• Principio de finalidad.
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.
II. CONCEPTOS DE VALOR
1. Valor de mercado
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente sin un condicionamiento particular en la operación.
El valor de mercado puede ser obtenido:
a. Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias detectadas.
b. En función de los ingresos netos que sería capaz de generar y de la tasa de rédito que se obtiene en ese mercado con bienes similares.
2. Valor del Costo de reposición (CR)
1. Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un bien por otro nuevo de sus mismas características.
2. Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física
y/o funcional en la fecha de la valoración.
En el caso de bienes inmuebles, se suma en este caso el valor del terreno.
3. Valor de uso
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él hace. Así entendido, se limita su utilización sólo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor objetivo.
III. VALOR DE TASACION
Es entonces el valor determinado en función de la finalidad de la tasación:
• valuación para expropiaciones (valor objetivo).
• valuación técnico-contable (para valuaciones patrimoniales).
• valuación para la venta o adquisición de bienes
• valuación para locación o concesión de uso.
• valuación para garantía.
• valuación para subasta
• valuación para seguros.
• valuación a efectos impositivos o de catastro.
• valuación para servidumbres.
• Valuación para la vivienda social
La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en función del cual se adoptará la metodología contemplada para la determinación del Valor de Tasación solicitado.
METODOLOGIAS
METODO DE COMPARACION.
1. Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de un bien . Su aplicación requiere:
a. Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen en su valor.
b. Analizar el segmento relativo a los bienes comparables al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de la tasación.
c. Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes comparables al que se valora, y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación, atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogías observadas entre las características: superficie, tipología y antigüedad de la edificación, entorno, o cualesquiera otras relevantes, de aquellos bienes y las del bien a tasar.
d. Asignar el valor del inmueble en función del valor unitario obtenido.
2. La utilización de este método exige como requisitos indispensables:
a. La existencia de un mercado representativo de bienes comparables (formal o informal).
b. Disponer de datos suficientemente representativos de ofertas y/o ventas (formales o informales).
METODO DEL COSTO
Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de edificios (o unidades) terminados o en construcción.
1. Costo de reposición bruto (CRB)
Se determina sumando al valor del terreno en el que está edificado, calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características.
Entre los gastos necesarios se incluyen los siguientes:
a. Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial razonable del constructor (no el del promotor).
b. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
c. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
d. Gastos de administración.
Los gastos necesarios a tener en cuenta son los medios según las características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la valoración. No se consideran como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.
En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tiene en cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.
2. Costo de reposición depreciado (CRD).
Se determina deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.
La depreciación de la edificación se calcula:
a. Aplicando al CRB, excluido el valor del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke.
La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida.
b. La depreciación funcional se calcula considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan. Cuando la técnica de depreciación no resulta adecuada o compatible con las técnicas constructivas y edad del edificio, se consideran los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física.
La fórmula que se aplica para la depreciación física es:
Va = VR – (VR - Vr) K siendo:
Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
Vr: valor residual
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke
PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA Y DE VALORES VENALES Y PLANILLAS DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO
Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la información y la obtención de valores unitarios. Su uso correcto implica dos niveles:
• la introducción de la información sobre los inmuebles que obran de antecedentes.
• el procesamiento de la información en forma coherente y en función del objetivo propuesto.
EL CASO DE LA VIVIENDA SOCIAL
Creemos que la valuación o tasación de la vivienda social y sus aspectos vinculados merece ser tema de análisis detenido, porque es parte del éxito o fracaso de muchas acciones públicas. La ponencia propone entonces una primera aproximación al encuadre del tema, punto específico de la especialidad valuatoria, dirigida en este aspecto a un tema social.
El encuadre de la reflexión puede definirse a partir de los siguientes ejes:
. valuación del componente “tierra” en las viviendas sociales
. el costo real de las construcciones como elemento para determinar un valor social
. el mercado formal e informal sobre las viviendas sociales
. por último, la definición de un concepto de “valor económico-social de la vivienda”, que posibilite un abordaje realista y sostenible de los planes, coadyuvando a cumplir con el derecho a una vivienda digna.
El artículo 14bis de la Constitución argentina establece el derecho a una vivienda digna. A su vez, en el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el art. 31 de su Constitución establece que la vivienda digna y el hábitat adecuado son derechos ciudadanos. Como manifiesta el Arq. Jaime Sorin (*), para que estos derechos se cumplan deben existir políticas públicas que los ejecuten. Refiriéndose al caso de la Ciudad de Buenos Aires, en un documento producido por el Arq. Sorin, decía:
“Vista la cantidad importante de viviendas que se han producido y el impacto que la dimensión de los conjuntos provoca sobre el área en que están localizados así como las variantes ideológicas –tanto en lo urbano como en lo arquitectónico – que se encuentran detrás de lo construido, no es admisible que se continúe trabajando con criterios burocráticos que desconozcan al habitante real... La vivienda, tratada con este enfoque, resulta un emergente del mercado inmobiliario y esclava de la rentabilidad económica empresaria –aunque sea promovida por el Estado- dejando de lado toda respuesta relacionada con el grupo social al que está dirigida”.
El subsidio hacia las empresas constructoras de mayor capital, la priorización los grandes conjuntos de viviendas terminadas “llave en mano” -compitiendo con la oferta típica del mercado privado-, una oferta rígida en las tipologías de viviendas y a costos absolutamente desproporcionados para los sectores a los que se suponen dirigidas, más el desbalance entre ingresos y gastos, hablan de un sistema en crisis que merece ser replanteado. Desde el ángulo de la técnica valuatoria, cabe adentrarse en el tema del Análisis del Valor de la Vivienda Social, como contribución a la obtención de respuestas más apropiadas.
En la Carrera de Especialización en Tasación de Inmuebles y Valoración de Proyectos de la FADU-UBA, hemos producido bajo la dirección del suscripto un cuerpo de reflexión sobre las posibilidades de abordaje del tema de la valuación de la vivienda social, en trabajo mancomunado de docentes y alumnos, cuyas conclusiones se reproducen.
1) VALUACION DEL COMPONENTE TIERRA
En el caso de las viviendas sociales, un camino posible consiste en no considerar el componente tierra en la valuación.
En la legislación argentina no está contemplado el Derecho de Superficie (que separa como derecho real la tierra de las construcciones). Un proyecto de ley del diputado MC Marcelo Arabolaza proponía su incorporación para la vivienda social, a efectos de conservar bajo la titularidad pública la tierra y poder descontar de esa forma su valor. Si bien finalmente no fue (*) Sorin, Jaime Rodolfo. “La producción de la CMV en el período 1993-2003” aprobado, nuevas iniciativas en estudio, establecen la posibilidad de su constitución.
No obstante la limitación de la carencia de este instrumento, puede aceptarse desde la esfera valuatoria la eliminación del componente en el cálculo del valor asignado a la vivienda. Es compatible con las Normas Nacionales de Valuación.
2) COSTO REAL DE LAS CONSTRUCCIONES
En la valuación según Método del Costo Depreciado, que vimos anteriormente, se parte de un costo de producción inicial. Lo cierto es que en los programas de vivienda social, estos costos iniciales pueden estar sensiblemente aumentados por las empresas.
Un camino para el sinceramiento pasa necesariamente por estudios de costo reales y actualizados, que podrían realizarse en las Universidades como valores testigo.
3) MERCADO FORMAL E INFORMAL EN VIVIENDAS SOCIALES
La vivienda social ofrece en nuestros países un importante mercado informal, no sólo en las promovidas por el Estado sino también en las urbanizaciones espontáneas.
El Método Comparativo puede aplicarse a los mercados informales. No hay inconvenientes mayores para ello. Puede ser una valiosa referencia al momento de establecer el valor real de la vivienda a los más diversos efectos.
4) DEFINICION DEL VALOR ECONOMICO-SOCIAL DE LA VIVIENDA
La definición de un valor económico para la Vivienda Social deberá hacerse atendiendo entonces:
1ero) A la finalidad de dicha valuación, que es la determinación de un valor económico sostenible para los beneficiarios atendiendo a un problema social.
2do) A partir de ello, deberá considerarse si se asigna un Valor de mercado (o Valor venal) o un Costo de Reposición Depreciado. Un criterio aceptable podría ser realizar ambos cálculos y asignar el menor.
3ero) Para obtener un Valor de mercado apropiado, se debería estudiar con las técnicas establecidas el verdadero mercado de estas viviendas, es decir, contemplar el mercado informal.
4to) Para el Costo de reposición Depreciado, podrían seguirse dos caminos concurrentes: no considerar el valor de la tierra -o hacerlo de una manera simbólica-, y establecer el costo inicial a partir de cálculos realistas que no estén influidos por alzas injustificadas.
5to) Con estos elementos en la mano, factibles de realizar, se puede obtener un panorama real del valor de las viviendas sociales.
Buenos Aires, agosto de 2007
 NOTA: este trabajo fue encontrado en Internet por el titular de este blog. Su reproducción ha sufrido algunas alteraciones, tal como la inserción de piezas fotográficas.-
El Arq. Elguezabal, es un distinguido profesional en la materia, que ha sido parte del Tribunal de Tasaciones de Nación.-
Mart. Púb. Miguel Angel ANTOÑANA
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EL DIFICIL ARTE DE TASAR - 02:41, 22/10/2008 |
La localización y las características físicas son los factores que se tienen en cuenta para decidir la cotización justa de un inmuebleSábado 27 de setiembre de 2008 | Publicado en edición impresa
FOTO Cada edificio requiere distintos enfoques
Hoy, ante las transformaciones del mercado inmobiliario los profesionales del rubro buscan nuevas respuestas al desafío de valuar inmuebles. Según Mario Gómez, de Toribio Achával, los criterios de tasación basados en herramientas financieras parten de la premisa de que el precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual de los flujos de fondos futuros que ese activo es capaz de generar. "Por tal motivo -explica-, la mejor forma de encarar la tarea de valuación será centrándose en prever esos flujos de fondos y justipreciar la probabilidad de ocurrencia en el tiempo." En su opinión, una adecuada valuación contribuirá a cerrar una transacción en tiempo y forma, más allá de que el precio final efectivamente desembolsado surja de una negociación de mercado entre las partes involucradas. "Una correcta cotización -opina- servirá de punto de partida y referencia obligada para encaminar una discusión de precios tanto en una transacción de compraventa como en un contrato de locación. Al igual que una brújula imantada, una mala tasación no nos permitirá seguir la senda buscada." Las herramientas financieras aportan información relevante a la hora de tasar inmuebles. "No obstante -acota Gómez-, aun cuando el manejo de esas herramientas resulta especialmente útil en ciertas coyunturas, la razón de fondo de su importancia en las tasaciones no es meramente coyuntural. Saber finanzas es siempre valioso para tomar decisiones de inversión, en general, y para las inversiones inmobiliarias, en particular." Factor prioritarioHay una pregunta que muchos se formulan: ¿cuáles son los factores que hacen variar el precio? Entre los que enumera Gómez figura primero la localización, "un elemento que suele tener un amplio impacto sobre el precio". "A la hora de valuar -comenta- hay que ponderar las ventajas y desventajas de cada lugar, vinculadas con los accesos y medios de transporte, la zonificación o los servicios públicos disponibles. "Es de destacar -aclara- que éste es un aspecto decisivo, ya que el precio cambia de una cuadra a la otra e incluso dentro de una misma cuadra, de una vereda a la otra." En segundo lugar el tasador debe apuntar a las características físicas: "Tiene que ver -precisa- con aspectos como diseño e imagen, antigüedad, tipo y calidad de construcción, estado, superficie y dimensiones, o equipamiento e instalaciones". Por su parte, Adrián Sergio Franza, socio gerente de Tizado Recoleta, dice que hoy, en las tasaciones, lo más importante es evaluar las necesidades del cliente potencial, la zona, el estado, la luminosidad, altura de la unidad, segmentación de la zona (por ejemplo, Belgrano, Barrancas de Belgrano, Belgrano R), cercanía a medios de transporte y a centros comerciales. En opinión de Silvia Bacino, gerente de Tizado Núñez, la experiencia indica que en general la tasación de inmuebles para vivienda está basada en la experiencia y el conocimiento del mercado. "En el momento de tasar una propiedad -comenta- algunos cometen el error de tomar simplemente como base el valor del m2, lo cual es un recurso simplista y poco profesional. Un inmueble consta de múltiples variables y, todas sin excepción, son de real importancia. La visita al inmueble, el conocimiento del mercado, los requerimientos de la oferta y la demanda, el análisis de la coyuntura del momento son, sin lugar a dudas, la base de una buena y justa tasación." Recalca, asimismo, que hoy, más que nunca, se toman en cuenta los requerimientos de la oferta y la demanda en primer término. En otras épocas, reflexiona, jamás se le hubiese ocurrido que un comprador pusiese en la balanza el costo de las expensas, la iluminación de la cuadra o bien la ubicación de la cochera a la hora de elegir una vivienda. "Para los que tenemos algo más de 20 años en la actividad -afirma- hasta resulta una anécdota comentarle a los más jóvenes que un inmueble con teléfono se cotizaba muy por encima de otro que no lo tenía, y que había gente que compraba unidades cercanas a su domicilio con teléfono sólo por contar con una línea, algo impensado hoy." A su juicio, existen barrios donde los valores aumentan por el solo hecho de que el inmueble esté allí y no en otro lugar. Los medios de transporte, el desarrollo de la zona y hasta el prestigio otorgado son fundamentales para sostener los valores (Barrio Norte, Recoleta, Palermo Chico, Barrancas de Belgrano). Por otra parte, la incidencia del costo de los terrenos y la escasa oferta de los mismos en esos barrios hacen que los valores sean superiores a otros donde el desarrollo aún es posible o bien donde es incipiente. Otro elemento que provoca modificaciones (aun en un mismo barrio) es la oferta de infraestructura de servicios. "Si bien -sostiene Bacino- algunos compradores temen al aumento del costo de las expensas, es importante destacar que, si bien los amenities no son computables en los m2 propios de un inmueble, cuando éstos no generan una distorsión importante en los costos fijos de una familia son un valor agregado importantísimo a la hora de una tasación." Por B. Vedia Olivera Si querés ver más sobre TASACIONES, pinchá aquí: http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/ |
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LA TASACION DE OBRAS DE ARTE (APUNTES PARA TENER PRESENTE) - 02:28, 22/10/2008 | ||
Enviado por: Alicia Areños 11:14 11/01/2006 Quería hacerle una pregunta histórica que siempre me ha rondado la cabeza, ¿Cómo sería posible tasar, a día de hoy, el expolio de las obras de arte llevadas a cabo por los nazis? Y si es imposible, ¿qué opinión le merece el asunto? Enviado por: Uri Eisenbach 11:14 11/01/2006 Si existiera información en algún archivo con la descripción de las obras de arte robadas o quemadas a lo largo de la historia, podríamos hacer esa tasación. En tanto que no disponemos de documentos descriptivos de los objetos de arte destruidos o expoliados durante la segunda guerra mundial sería dudoso o falto de objetividad tasarlo. Con el paso del tiempo las obras de arte acaban saliendo a la luz. El problema de los expolios al igual que los robos es la devolución de las piezas a sus legítimos propietarios. En este sentido los registros de autoría facilitan a los propietarios información detallada y confidencial de la obra y su seguimiento. Datos y detalles que solo el propietario conoce y que le permiten reclamarla ante las policías. Hay un proyecto internacional que explica como hacerlo www.object-id.com que puede consultar. Los registros como el de AICOA recogen información exhaustiva y la custodian. Pueden emitir certificaciones de la documentación depositada que puede Vd. utilizar Por todos estos motivos en AICOA www.aicoa.org se trabaja proponiendo a los autores vivos que describan, documenten y registren la autoria de sus obras. La ficha técnica proporciona los detalles para verificación de falsedades o robos. A los propietarios se les propone realizar su seguimiento. Es su Garantía. El mercado del arte mueve importantes cantidades de dinero y el resultado de la tasación o expertización de una obra puede ser susceptible de "interferencias" ¿Existe alguna entidad que certifique a los tasadores y expertos de arte para garantizar la "fiabilidad" de su trabajo? Enviado por: Alicia Areños 11:14 11/01/2006 La respuesta enviada a José Luis 10:57 11/01/2006 responde parcialmente su pregunta. Con los autores vivos no existe problema dado que ellos firman la certificación de su puño y letra. Los autores fallecidos tienen sus expertos, a los que el sector o el mercado concede toda credibilidad. Una tasación es investigar y contrastar su precio y una expertización es verificar que la obra ha sido realizada por el autor a quien se le está supuestamente atribuyendo la obra. A la fecha en España no existe una certificación o sello de calidad para los trabajos ni de tasación ni de expertización de obras de arte. Hay entidades como la compañía Applus-art que están estudiando esta posibilidad. Es probable que en su zona de influencia tenga algún centro de exposiciones o galerías que pueda asesorarle. ¿Cree usted que en algunas ocasiones se "inflan" los precios de las obras de arte por encima del coste real, para dar mayor renombre o "caché" de las mismas? Enviado por: Pedro E. Marcos 11:05 11/01/2006 Puede haber puntualmente operaciones de venta o subastas dónde se infle un precio pero el mercado acaba siempre corrigiéndolos. Los autores suelen tener una trayectoria y un precio de venta conocido. Los incremento en su precio se debe a muchos factores (trayectoria profesional, disponibilidad de obra, inclusión en museos y colecciones, subastas, etc.) que en su conjunto fijan el precio. Tengo dos oleos de grises,de Emilio Sanchez Sola y Angel Andrade,los dos son comprados a un particular,"chollos"sin ningun documento de venta,ni certificado.Que garantias tengo cuando los lleve a un taller para restaurar,para que luego me los devuelvan.Cuanto puede costar una restauracion y en que talleres puedo acudir.Como los puedo tasar.Los grises tienen menos valor que los oleos a color? muchas gracias. Enviado por: gerard 10:57 11/01/2006 Como he comentado antes es conveniente solicitar un certificado que nos garantice la inversión. Hay talleres y profesionales que pueden hacerle la restauración con plenas garantías y seriedad contrastada. Para afrontar una restauración es importante que la pieza esté identificada una solución son etiquetas con tecnología RFID que pueden fijarse temporalmente al lienzo y le garantizan la devolución del mismo soporte. La Fundación Valor y Arte le puede asesorar y además tasar sus obras. Su dirección es C/ Roger, 65-67 1Planta, 08028-Barcelona 93-3426238 Buenas tardes, es la inversion en arte algo solo para los muy entendidos ?. Puedo invertir en algun artista en concreto con potencial de revalorizacion a dos años vista. Gracias Enviado por: Jordi 10:57 11/01/2006 Como en toda inversión es prudente estar asesorado y la compra de arte no es mas compleja que otra inversión. Para realizar su inversión además de galerías, existen consultoras de arte que le pueden programar la compra/venta de obra para crear una colección. Se suele fijar una inversión anual y ellos se encargan de localizar la obra que mejor se ajusta a sus preferencias. Es una opción mas a considerar. En cualquier caso yo no le aconsejo comprar obra que Vd. no colgaría en su casa es decir solo para especular. ¿Qué estudios debería realizar alguien que pretendiera dedicarse a la tasación de obras de arte?: ¿Historia del Arte?, ¿Bellas Artes?, ¿Química (aplicada a los pigmentos)?. Creo que en este mundo se junta gente variopinta de muchas procedencias. ¿Cuál cree usted qué esla formación adecuada? Aunque Historiadores del Arte con la supresión de la carrera del plan de estudios creo que van a quedar pocos dentro de unos años.. Enviado por: José Luis 16:45 04/01/2006 Si bien es cierto que la Licenciatura en Historia del Arte es base fundamental, el resto de disciplinas que Vd., menciona, son necesarias para poder realizar tasaciones. Existen en España, que sepamos hasta la fecha, Escuelas Superiores de Conservación y Restauración de Bienes Culturales en cinco Comunidades Autónomas: Aragón-Huesca. Asturias-Avilés. Catalunya-Barcelona. Galicia-Pontevedra. Madrid-Madrid. Según nuestras conversaciones con los señores Xavier Figueras-Director y Miquel Mirambell-Jefe de Estudios de la de Catalunya. Estas Escuelas Superiores forman especialistas-técnico/as para; peritar, catalogar y tasar bienes culturales en las especialidades de Documento gráfico, Escultura, Arqueologia, Pintura, Arte en Joyas y Cristales. Se trabaja la historia de las técnicas, Biologia, Física i química aplicadas con técnicas analíticas. Los trabajos en prácticas son sobre bienes de arte catalogados como bienes de interés o patrimonio cultural. ESCRBCC www.xtec.net/escrbcc la información está en castellano y catalàn. Como puede ver la especialización es muy concreta y pueden acceder a estos estudios todas las personas interesadas que hayan terminado el Bachillerato. Respondiendo a la pregunta, la formación adecuada puede ser la descrita. No debemos olvidar, no obstante, que las personas que trabajan en museos y espacios relacionados con la conservación y restauración de bienes culturales, especialistas en la materia por la practica profesional pueden ser peritos totalmente cualificados. En España no existe una cualificación profesional o título oficial de perito tasador y la ley lo define como la persona que posee ?conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos? (art.335 de la LEC). Tampoco es necesario que esté adscrito a un colegio profesional. Si quiere profundizar en este apasionante tema le aconsejo el libro de Luis Peñuelas i Reixach ?Valor de mercado y obras de arte? Editorial Marcel Pons. Hace unos años compré un cuadro de un pintor inglés del XIX, Williams, en Feriarte. El certificado que me dieron es una hoja de la galería donde aseguran que el artista es él, nombre dle cuadro, breve biografís del autor, etc... Qué tipo de validez tiene este certificado. Se debería exigir algún tipo concreto de certificado al comprar ua obra de arte en una galería? muchas gracias Enviado por: Carlos Fernández Poll 16:24 04/01/2006 Todos los objetos de arte deberían venderse con un certificado. Para obras de autores vivos debe emitido el propio autor o en su caso la fundación o entidad reconocida por este delegada para esta función. Para obras de autores fallecidos, que es su caso, suelen haber expertos que emiten certificados de atribución de autoría. Puede coincidir que el galerista sea este experto pero sino el certificado de la galería NO es suficiente garantía. Como ejemplo si Vd. se va a vender la obra a otra galería pregunte que documentación le exigen. Lo mas probable es que le discutan la autoría y le propongan que tramite un certificado con el experto que Vd. en la compra no solicitó o que le hagan una oferta a la baja. Evidentemente existen galerías con prestigio que su certificado está considerado pero no es suficiente. Piense que un objeto de arte suele permanecer una generación o mas en una familia y sus herederos deberán lidiar en el mercado. Quizá los que conocen la procedencia de la obra ya han fallecido y la información necesaria incluso para una expertización sea imposible de obtener. Mi consejo, antes de comprar es que compruebe si la obra esta registrada en un archivo. El archivo se encarga de recopilar, comprobar y verificar toda la documentación relativa a la obra. Sería como si Vd. comprara una casa sin ir antes al registro de la propiedad; no podemos quejarnos si se encuentra hipotecas o cargas. Por ultimo indicarle que los registros de objetos de arte SOLO registran la autoría y seguimiento histórico; no registran la propiedad o el precio. ¿Cree que hoy en día se pueden encontrar "chollos" en los rastros, mercados callejeros, tiendas antiguas etc..., de láminas o cuadros de artistas famosos y que el dueño del negocio no sea consciente de eso?
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CUANDO EL VALOR COMERCIAL DEPENDE DE LA CIRCULACIÓN - 01:43, 17/10/2008 |
En otro artículo de este blog ya te había comentado sobre la importancia del control, por parte del tasador, en cuanto a la circulación peatonal por una zona comercial (ver en http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/2400/VALORACION+DE+LOCALES+COMERCIALES+EN+GALERIAS.html ).-
Pues bien, ahora veremos algunos aspectos que si bien no están tabulados por ninguna tabla de coeficientes, es importante que tengas en cuenta al momento de hacer una inspección ocular de un bien a tasar y que tenga un valor real o potencia comercial.-
Ya hemos visto, por ejemplo, en edificio de PH, que las primeras plantas (baja, entrepiso y primer piso), tienen un doble valor de realización si a ellas se las destina a comercios u oficinas. Pero no todo queda ahí al momento de hacer una correcta valoración. Autores como Guerrero (mi viejo y querido autor de cabecera), habla -inclusive- de analizar la circulación peatonal. Otro aspecto, es la circulación vehicular; y, en zonas donde los factores climáticos son muy marcados, también analizar las zonas de reparo (sean del abrazador calor solar, o los gélidos fríos del viento invernal).-
 Por ejemplo, en un cruce de calles (bocacalle), las cuatro esquinas -aparentemente- están en igualdad de condiciones a los fines económicos; pero ello no es así. Todo dependerá de aquellas apreciaciones que haga el técnico.-
Por ejemplo, nos podemos encontrar que la circulación vehicular es rápida (por avenida o boulevard) y que no existan semáforos reguladores del tránsito. Entonces ahí te tendrás que poner en el lugar de aquél que conduce. O sea, subite a tu automotor y hacé el trayecto. Fijate si al llegar al cruce de las arterias, hacia dónde mirás. Te vas a dar cuenta que tu vista está dirigida hacia donde tu humanidad está en peligro; hacia donde te podés encontrar con otro vehículo y colisionar, y no -como suponen muchos- hacia una esquina determinada. Por ello, si te fijas este gráfico que te doy, verás que la circulación que te he marcado en rojo, la zona próxima a la esquina puede tener mayor valor o un valor relativo mayor al de la propia esquina a la que ingresa. Es más, tendrá mayor valor comercial aquella esquina a la que "choca" para doblar e ingresar en otra vía de circulación, que aquella que le queda a su mano derecha. Cuál es la cuestión?. Es que en el cruce de arterias tienen mayor preponderancia la atención que le da el conductor a cumplir con las maniobras necesarias para poder seguir circulando, a que ver si hay tal o cual comercio en el lugar.
 También tendrás que ver por donde circulan -en su mayoría- los peatones. Hay lugares, o ciudades, que sus veredas son más amplias de un lado que del otro. Hay otras, que tenés veredas de un lado sólo.-
Entonces, y conforme te muestro con el gráfico acompañado más arriba, tendrás que ver la mayor incidencia de circulación de una esquina que de la otra.-
Continuando con la circulación vehicular, te podés encontrar con cruces de calles con semaforización. Entonces podés decir: ahí si el conductor y sus acompañantes pueden ver el comercio ubicado en el cruce de calles; pero no siempre es así. También tendrás que analizar si ese conductor puede estacionar o aparcar su vehículo en la proximidad. Porque tené en cuenta (y ponete en el lugar), que salvo caso de urgencia o necesidad imperante, si el conductor tiene que hacer un gran rodeo para poder llegar hasta el comercio (tomar colectoras, continuar dos cuadras para poder doblar y volver hacia el comercio que le interesa), es muy posible que continúe su camino.-
En la Argentina, las Normas del Banco Hipotecario Nacional establecían los siguientes porcentajes para aquellos lotes ubicados en esquina:
Para zonas comerciales centrales………..25% a 35%
Para zonas comerciales en general………20% a 25%
Para zonas familiares de alto valor……..15% a 20%
Para zonas familiares comunes……………10%
El Ing. Valvano, desarrolló una teoría la cual aplican casi todos los tribunales de tasación, basada en el principio que un lote ubicado en una esquina, tiene dos frentes. En general, puede decirse que un terreno de ⁿ > 1 es mejor que otro de ⁿ=1 (en realidad, en términos económicos, la valorización no sigue la misma ley que los índices de utilidad, sino una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da factores de valorización por esquina, como se verá).-
Valdano no considera aplicable a la Capital Federal (por ejemplo) la opinión de autores como SOMERS (Fitte y Cervini), en el sentido de que, para igual valor en ambas calles, un lote de 30 a 40 pies de frente por una de ellas y de dimensiones normal en la otra puede valer más del doble que si ese mismo lote fuera medial. La experiencia recogida en muchos años de actuación en el Tribunal de Tasaciones por parte del Ing. Dante Guerrero, señala que ese caso podría ser una notable excepción.-
Normalmente la valorización por esquina en sectores céntricos de alto valor comercial en planta baja y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila del 15% como mínimo y el 50% como máximo.-
También es necesario aclarar en esta instancia, que no podemos considerar de igual plusvalía una esquina en un barrio residencial, a otro mixto y a otra ubicada en el centro comercial de cualquier localidad. Ya Valvano lo hace en su tabla de valoración; y también lo hemos vistos -a dichas instancias valorativas- en la normativa de la ley de valuación del Catastro de la provincia de Mendoza.-
Otro análisis, es cuando las veredas son reducidas o están en mal estado. O son invadidas (foto)
 Por ello, es conveniente analizar todos los factores que valoricen o castiguen al lugar. Considerando que es una esquina, y no le puedo quitar su lógico valor comercial (por el sólo hecho de ser zona de circulación vehicular y peatonal mayor), tendrás que ver, en una escala de un 20% en más o en menos, cuál es aquella esquina u ochava de tiene una gran -o no- valor comercial. O sea, te propongo uses coeficientes que van del 0,80 al 1,20. En todos los casos, tendrás que explicar debidamente tus "observaciones".
Es muy diferente, en zonas semi-comerciales, una esquina con ordenadores lumínicos que otra que no los tiene. Al obligarlo al automotor a frenar en el lugar, obliga al conductor y sus acompañantes -mientras espera la señal que habilite su paso- a mirar a su al rededor. Ello hace que tenga una plusvalía mayor aunque se encuentren en la misma zona (las esquinas).-
 EJEMPLO:
 Hace un tiempo atrás, circulando en vehículo y con un acompañante no conocedor de esta actividad, pasamos por un lote ubicado en esquina, perteneciente a una manzana irregular y muy próxima a una arteria (avenida) de mucha circulación, ya que se trata del acceso sur a la ciudad de Santa Rosa. Dado que se daba con la conversación que teníamos, me manifestó: "cuánto puede valer este terreno...(!!!!)", en una expresión de susto e incertidumbre dado los valores que para ese momento se estaban manejando en el mercado. Mi respuesta fue sencilla: puede valer mucho, pero no mucho más que un lote común. Ante la mirada atónita de mi acompañante, me puse a explicarle algunos factores que, yo a simple vista, había advertido. Primero, le dije, esta avenida la van a ensanchar, y este lote quedará al margen de una colectora. La circulación es contraria al mismo. Quien ingresa a la ciudad (del lado sur), lo hace en forma rápida y tiene que dar muchas vueltas para llegar al lote. La calle por la cual vamos, tiene sentido hacia la avenida, por cuanto, desde la arteria de mayor circulación vehicular no pueden ingresar a ésta. Cuando se ensanche la avenida, los lotes que queden frente a las colectoras tendrán mayor valía que aquellos que no lo están (como éste).-
Luego de algunas explicaciones más, me miró como asombrado y me dijo: "y todas esas cosas hay que tener en cuenta para saber cuánto vale un terreno....?". Y....si, lo que pasa que muy pocos lo hacen.-
Fijate vos que estás leyendo esta nota en cuanto a la imagen que te agrego de aquello que te estoy explicando: posiblemente, por sus dimensiones (se puede proyectar mucho más que otro de inferiores medidas), alguien esté dispuesto a pagar MUCHO más que un lote que quede sobre la avenida (lo señalé con un margen verde), pero seguramente le demandará un costo adicional, en dinero, para poder afianzar su comercio en la zona (tendrá que hacer mayor publicidad; deberá contratar a algún experto para que le idealice una campaña de marketing; deberá colocar amplios y costosos letreros para que la gente vea su comercio, etc.); o sea que todo lo grande y ubicado en esquina no tiene la plusvalía que muchos autores pregonan. O mejor dicho, no todos los lotes, aunque estén en una zona de mucha circulación, tendrán una plusvalía por ello.-
Esta nota, sólo tiene el fin de poderte explicar que el "ojo agudizado" del tasador es fundamental al momento de la revisión del bien a valorizar. No todo es tan sistematizado. No es aplicar tal coeficiente porque está en tal esquina, o tal zona, o tiene tales medidas. Queda en vos aplicar tu criterio, tu sentido común. Ah, también tendrás que saberlo explicar.-
Por último, me podés decir: cuál fue mi error?
Espero te haya servido.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar |
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TASACION DE TERRENOS CENTRICOS POR INCIDENCIA UNITARIA - 03:38, 8/10/2008 |
Este método, bien se aclara que se utiliza en zonas netamente comerciales o céntricas urbanas. Por cuanto, quedará en el tasador, estimar su conveniencia.-
De cualquier manera, nada perdemos en aprenderla, no?
Método de Incidencias Unitarias
Este método es de aplicación en zonas muy urbanas o céntricas, consistiendo en determinar el valor de un terreno en función de la superficie edificable, de acuerdo a las normas o códigos de edificación, multiplicada por la incidencia normal y corriente del precio de la tierra por m² de superficie cubierta de los edificios que se venden subdivididos en propiedades horizontales. Fue originalmente aplicado empíricamente y sobre la base de valores unitarios de incidencias fijados a sentimiento y a la experiencia de las empresas constructoras e inmobiliarias.-
El arquitecto Carlos Rivarola presentó al VIº Congreso Panamericano de Valuación y Catastro un trabajo estableciendo el procedimiento de ponderación de los distintos factores que hacen no sólo a la cantidad de metros cuadrados de superficie edificable, sino también a la cantidad de los mismos, considerando para cada caso antecedentes, un verdadero desarrollo de anteproyecto y ponderando las posibilidades de obtener mayor densidad de superficie de uso propio, ubicación de ambientes, orientación, luces, vistas u otros factores que inciden en una mayor o menor deseabilidad de una unidad de vivienda o comercio. Dicho procedimiento, ponderable por su integralidad en la homogeneización, fue muy poco utilizado por los tasadores, debido a la complejidad de su aplicación.-
El procedimiento que se sugiere seguidamente, consiste en determinar el costo unitario de incidencia de una determinada zona, mediante la comparación de valores conocidos que surgen del precio de venta, o de oferta, de terrenos, calculando las superficies edificables en cada uno de ellos, homogeneizando las superficies mediante la ponderación de los metros cuadrados que tendrán destino comercial o residencial y corrigiendo dicha incidencia unitaria mediante divisores que contemplen aspectos como son: la categoría de la ubicación, los tipos y anchos de calles frentistas y las vistas que tendrán los departamentos por construir.-
Una vez hallada la incidencia corregida, las mismas se aplican a las superficies cubiertas de los terrenos que se quieren tasar como consecuentes, previa ponderación, en cada uno, los coeficientes que les corresponde.-
Si bien es muy amplia la gama de indicadores de ponderación que admite el procedimiento, en el ejemplo que se agrega se aplicaron los siguientes:
Coeficientes de forma de pago: los que surjan del cálculo.-
Homogeneización de superficies: se estima que las superficies de destino comercial equivalen de 1 a 10 veces las de destino residencia, que es el patrón que tratamos de hallar.-
En cuanto a la cantidad de metros edificables se considera que el mayor aprovechamiento que surge de la posibilidad de hacer un mayor número de plantas es sobre la base de un mayor costo constructivo, por lo que se utiliza el:
1,00 hasta…………………..10 pisos
0,90 hasta…………………..15 pisos
0,80 más de………………...15 pisos o edificios torres
Todos ellos sujetos a la ductilidad que surja del criterio del tasador.-
Coeficientes por ubicación del predio: pueden ser
1,00…………………….zona céntrica normal
1,30……………………zona de gran jerarquía
0,80……………………zona comparativamente inferior
Se puede varia o interpolar a criterio del tasador
Coeficiente por anchos de calle: para ponderar el hecho de estar sobre una calle:
1,00………………………………….normal
1,10………………………………….avenida
0,80………………………………….pasaje
Coeficiente por vista al frente: es una gama muy grande, que puede estar en los siguientes valores
Frente a edificios residenciales………………………….. 1,00
Frente a plazas…………………………………………… 1,20
Frente a parques…………………………………………. 1,30
Frente a edificios industriales………………………….... 0,80
Frente a vistas desvalorizantes………………………….. 0,60
Valor de un terreno: obtenida la incidencia unitaria promedio, ésta se aplica a la o las superficies cubiertas, previamente homogeneizadas, del o los terrenos que se quieran tasar, aplicando los coeficientes que correspondan.-
En el ejemplo que se agrega, se quiso tasar un terreno en la calle 9 de Julio al 70, de 10 x 30 (300 m²), en el que se podrán construir 9 pisos, con una superficie cubierta comercial de 250 m², con un coeficiente de valor 2 respecto a los 2.200 m² residenciales, cuyo coeficiente es 1, o sea que la superficie edificable homogeneizada es:
250 m² x 2 + 2.200 m² x 1 = 2.700 m²
Teniendo en cuenta que para este predio el coeficiente de ubicación es de 1,00 y el de ancho de calle (normal) 1,00, y vista (frente y edificios) también igual a 1,00; y que la incidencia unitaria corregida según planilla es de $ 685,43/m²; el valor del terreno resulta:
Vt = 2.700 m² x $ 685,43/m² x 1,10 x 1 x 1 = $ 2.035.727,10
El valor del terreno resulta así de $ 2.035.727,10
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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ALGUNAS COSAS POR SABER - 01:20, 8/10/2008 |
Muchas veces, algunas cosas las damos por conocidas, pero no sabemos con exactitud las definiciones o efectos reales que ellas tienen.-
Por ello, ahora te agrego algunas definiciones o consultas que el "común" de la gente suele preguntarse, y vos, como profesional, tenés que indefectiblemente saber contestar.
¿QUÉ ES EL F.O.S? Denomínase Factor de Ocupación del Suelo al porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con edificación, por sobre la cota del predio. El valor del FOS depende de la zonificación que el municipio adopta para la ubicación del terreno. A efectos de determinar la superficie de ocupación del suelo, se computará como tal la proyección de la superficie cubierta y/o semicubierta cualquiera sea su uso, sobre la cota del predio.
¿QUÉ ES EL F.O.T? Denomínase Factor de Ocupación Total al coeficiente que multiplicado por la superficie total de la parcela da como resultado la superficie total máxima edificable. Al igual que el FOS, el FOT depende de la zonificación asignada por el municipio para la zona donde se encuentre el terreno. A efectos de determinar la superficie total edificable se computará como tal a la suma de todas las superficies cubiertas en cada planta ubicada por encima del nivel de la cota del predio a mas de 1.50 m incluyendo espesores de muro y/o tabiques. No se computaran las superficies bajo cota del predio siempre y cuando no constituyan locales de habitación y/o trabajo. Asimismo no se considerará como superficie cubierta a los efectos del computo, las correspondientes a los cuartos de maquinas, tanques, depósitos o lavaderos ubicados en la azotea, ni tampoco la de planta libre, definiéndose como tal la totalidad de la superficie del edificio, ubicada en cualquier nivel, con dos lados como mínimo abiertos y que no constituyan ningún tipo de local habitable. Los aleros destinados a resguardo de vanos y muros y los balcones se computaran con el 50% de su superficie. Según el municipio el FOT puede tener premios que incrementan su valor según el cumplimiento de ciertos requisitos.
¿QUÉ ES EL CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO? Es la ordenanza Municipal que fija las características de uso de suelo, zonificaciones, alturas, retiros, FOS y FOT y usos posibles para los diferentes terrenos que conforman el distrito
PLANO DE ORDENAMIENTO URBANO DISPUESTO POR CÓDIGO
¿QUÉ ES EL CODIGO DE EDIFICACION? Es la ordenanza Municipal que fija las características de los diferentes edificios que se construirán en el distrito. En él se establecen, entre otras cosas, las dimensiones y alturas mínimas de los diferentes locales de habitación y trabajo según su clasificación, las dimensiones mínimas de ventanas, las características de los muros, etc.
¿CUALES SON LAS LIMITACIONES QUE ME IMPONE LA MUNICIPALIDAD PARA CONSTRUIR EN MI TERRENO? Las limitaciones al uso del suelo están fijadas por cada municipio. En primer lugar se debe verificar si el destino que queremos para la obra esta permitido en la zona en la cual se construirá (existen zonas residenciales exclusivas, industriales, comerciales, etc), en segundo lugar se deberá cumplir con las ordenanzas que limitan el F.O.S y el F.O.T, retiros de frente, contrafrente y laterales, número de unidades por parcela, alturas máximas, etc y por último verificar el cumplimiento de las dimensiones y alturas mínimas de locales. Estas limitaciones las fija el municipio en función del perfil que le quiera imponer a las diferentes zonas en que se hallan divididos, y responden en general a políticas de desarrollo urbano.
¿QUÉ ES EL PLANO MUNICIPAL? Es el instrumento donde se reflejaran las características de la obra a declarar y que una vez verificado el cumplimiento de las diferentes ordenanzas municipales vigentes se aprobará y habilitará para ejecutar la obra declarada. El plano municipal deberá presentarse siempre antes del inicio de una obra nueva y deberá estar firmado, además del propietario, por un profesional habilitado (Arquitecto, Ingeniero o MMO), sobre la base de la superficie declarada se liquidaran los correspondientes derechos de construcción.
 ¿EL PLANO MUNICIPAL LO TENGO QUE APROBAR ANTES DEL INICIO DE OBRA? Si, el plano municipal debe indefectiblemente ser presentado y aprobado antes del inicio de obra, debido a que en el se constata el cumplimiento de las ordenanzas municipales vigentes y exigibles para la zona. El inicio de la obra sin el correspondiente plano municipal aprobado constituye una contravención a estas ordenanzas por lo tanto pueden ser de aplicación sanciones que van desde multas hasta la demolición parcial o total de la obra.
¿EL TRAMITE DE APROBACION DEL PLANO MUNICIPAL LO PUEDO REALIZAR COMO PROPIETARIO DE LA OBRA? No, el plano municipal debe ser realizado por un profesional, que debe asumir frente a las autoridades municipales la responsabilidad por la correcta realización de las obras y el cumplimiento de las normas legales vigentes.
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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QUE ACTIVIDAD DESPLIEGO PARA REALIZAR UNA TASACION - 01:28, 7/10/2008 |
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Considero que si lees este blog es porque te gusta la temática; ergo, ves a la tasación como una actividad seria y de valía.-
Debo interpretar también, que ves a la tasación como una "ciencia". O sea que no tomás al tema como algo "liviano".-
Por ello, te voy a contar qué hacer para poder realizar un trabajo valuatorio completo y complejo. Te voy a contar paso a paso lo que tenés que hacer para poder llegar al trabajo de gabinete.-
Primero de todo, hay que revalorizar el trabajo de un tasador. Porque más allá que se la puede ver como otra actividad más de aquella que utiliza un agente inmobiliario, soy de los que piensan que la misma tiene una gran distancia conceptual con este profesional. Primero, porque el tasador no va a "medir" el valor de un bien para ponerlo a la venta; o para indicarle a una persona cuánto vale, si ella quisiera adquirirla. Y segundo, porque el tasador tiene una gran valoración social al medir el presunto capital de los integrantes de la misma (sociedad).-
Su trabajo es minucioso; investigativo; de mucho tacto; y mucho sentido común.-
Considerá que en la legislación pampeana (Ley 861), el trabajo valuatorio, en la escala arancelaria, está establecido en un tercio que le corresponde a cada parte por la venta del bien. O sea, si se abona el 3% cada parte (6% total) por $ 10.000 en una compraventa, deberán abonarte $ 200; dejando de lado que la actividad valuadora ha sido, en ese aspecto, devaluada por los bancos que en la época de los '90 del siglo pasado fijaron valores mínimos y únicos ($ 100 a $ 150 en inmuebles urbanos). Claro, pero el trabajo se realizaba -y se realiza- por planillas preestablecidas, las cuales el tasador las llenaba, completaba alguna información de óptica personal, agrega algunas fotos, y listo. Se podían -y se pueden- hacer 5 o 6 tasaciones por día, si te volvés práctico. Pero ahora, yo te voy a dar todos los pasos que tenés que seguir para realizar un trabajo como yo pregono en este blog, y te vas a dar cuenta que el 2%, en algunos casos, puede ser poco.-
PRIMERO: te consignan el bien para tasar. Debo obtener nombre y número de la calle donde está emplazado (para este ejemplo, vamos a hacerlo urbano); nomenclatura catastral (la designación que le da el Estado por medio del departamento de catastro); el número de partida inmobiliaria; el número de referencia municipal; el tipo de propiedad (lote baldío o vivienda -unifamiliar o multifamiliar-). Si se trata de una vivienda multifamiliar, obtener del propietario una copia del reglamento de copropiedad y administración (para ver el porcentual de propiedad propia y común). Y fundamental, le tenés que indicar el plazo mínimo y máximo en que vas a realizar tu trabajo (de 3 a 5 días). Por último, fijar el día de visita al inmueble (si fuera vivienda), para poder visitarlo y que alguien te espere.-
SEGUNDO: Antes de ir a visitar el inmueble, tenés que obtener toda la información "oficial" del mismo, como así también, ver información oficial sobre inmuebles próximo al que valuarás, que se haya transferido en los últimos tiempos (necesitás tener de antemano los inmuebles comparativos). Para ello es bueno averiguar en qué zona se emplaza (?). Si es un barrio residencial (ver el nombre), si está en el límite de éste (proximidad a otro barrio o zona); si está en el micro o macro centro. Tenés que prepararte mentalmente, para saber qué lugar vas a visitar, analizar y valuar.-
Luego te vas a la Dirección de Catastro (cuando tenés; sino al municipio. Eso lo vemos más adelante). Ahí, con la nomenclatura, pedís el legajo del inmueble. En ese legajo vas a encontrar TODO. O sea, desde el primer dueño, hasta el actual. Tenés que corroborar la información de la titularidad. Podrás cotejar si quien te encargó el trabajo es el dueño del 100%, es condómino (fijate el porcentual), etc... Está demás decirte que si dijo ser el dueño, y no figura como tal, antes de seguir adelante, hablá con el comitente y explicale la situación (por ahí es dueño por boleto y no ha escriturado).-
También en ese legajo, vas a encontrar planos de edificación (fijate los últimos), donde podrás sacar el balance de superficie (tierra total; construido; superficie semicubierta; tierra libre de mejoras). Te aconsejo, si podés, obtené una copia o dibujá un croquis para poderte guiar cuando visites al inmueble. La idea es que uno ya lleve en su mente qué es lo que tiene que tasar. Que no sea algo nuevo, sino algo conocido. Ubicarse, de antemano, en tiempo y espacio. Conforme la antigüedad que te surja de los planos, ya tengas una idea que posibles defectos -o no- podrás encontrar. Su estructura, su fundación, su distribución (fijate el gráfico de fotos que te acompaño)
 Luego pedí el manzanero, que se trata de otro legajo, abreviado, donde encontrarás la planilla con todos los detalles de las parcelas que componen la manzana en que se emplaza el inmueble a tasar, con los datos de sus actuales propietarios, datos registrales, superficies, fecha de inscripción de la última transferencia, y un croquis de la manzana. Dibujá el plano y fijate qué parcelas se han vendido en los últimos 6 meses o en el último año. Obtené los datos necesarios para poder pedir el legajo de esa/s parcela/s. Titularidad, medidas, superficie y, fecha de transferencia. Pedís ese/os legajo/s para obtener la misma información que el bien que vas a tasar. Fijate si la transferencia fue por compraventa, ya que si fuera por sucesión -al admitir la ley la gratuidad- no tendrá monto de la transferencia y no te sirve a estos fines.-
También tendrás que pedir otros manzaneros de la zona que vos consideres próxima al lugar. En ellos (como mínimo 5 a 6 manzanas), tratarás de conseguir otros datos sobre fincas de similares características al bien a tasar, y obtener un mínimo de 3 inmuebles como comparativos. Si no tuvieras esa cantidad, sería conveniente que consigas mucha información (datos de ubicación y tipo de transferencia) para poder mostrar al destinatario de tu trabajo que los únicos que conseguiste como comparativos son el "universo" de valores de la zona. Puede ser una zona residencial de bajo interés comercial, por cuanto, seguramente, vas a encontrar más transferencia por sucesiones que por compraventa.-
 Ya tenés toda la información "oficial" del bien a tasar y de aquellos que utilizarás como "comparativos". De ahí, te vas a la Dirección General de Rentas o la delegación que tengas. Con el número de partida, vas a obtener la deuda que con privilegio, grava al inmueble a tasar. Considerá que ese tipo de deudas, su acreedor (el Estado) tiene privilegio sobre la finca. Si es muy abultada, deberás descontarla del valor final que obtengas. Que la información sea escrita para poder agregarla a tu informe valuatorio.
TERCERO: Te vas al municipio. Primero verás Código Urbanístico y de Zonificación. Te fijarás si admite, en la zona que se emplaza el bien, construcciones unifamiliares, multifamiliares; las medidas mínimas que exige para una subdivisión (por ahí la parcela que tenés que valuar tiene 20 m. de frente y podrías plantear un posible fraccionamiento a los fines económicos), etc.-
 También el F.O.T. (Factor de Ocupación Total), aquél que te autoriza a qué tipo de construcción podés ejecutar; hasta qué cantidad -porcentual- podés realizar por cada planta edilicia, y la cantidad de metros cuadrados que podrás ejecutar en la zona en que está la finca en análisis. Cuando tenés el FOT, hacé un gráfico
-estimativo- de los metros cuadrados que podrías ejecutar en la finca en que está el bien a valuar. Suponete que tenés una parcela de 400 m², y podés ejecutar una ocupación del 80% en la primer planta; el 60% en las plantas superiores; y podés elevar hasta 15 plantas (contada la PB). Ello implicaría unos 320 m² en PB; y 240 m² por cada una de las 14 restantes plantas. O sea, un total de 3.680 m² HABILITADOS POR EL MUNICIPIO PARA EJECUTAR SOBRE LA PARCELA A VALUAR. Y por qué te resalto esto?; es que podemos encontrarnos con una parcela a valuar que ha sido desaprovechada o no se le ha dado el uso correcto a la superficie edificable (tema que ya vimos en "Cómo tasar un Departamento")
Recordá que todos los datos que te estoy indicando, son aquellos que en el momento del trabajo de gabinete los tendrás que incorporar a las distintas planillas que te he mostrado.-
Luego pedís el número y año del expediente de construcción del inmueble del bien a tasar y de todos aquellos inmuebles que tenés de comparativos, ya que tenés que verificar que aquella información oficial del Catastro -que viste- sea actualizada. Vos dirás: qué denso que es!!!, pero vos tenés que ver si todos los planos se encuentran regularizados. No es lo mismo una parcela que tiene construido 30 m² de más, a aquellos que figuran en los planos, o no; ya que ello tiene un costo de regularización que tendrás que tener en cuenta al momento de emitir tu informe. Fijate cada plano; fijate si coinciden con aquellos que viste en Catastro. Dibujalos si no tenés forma de hacerte de una copia.-
Luego que conseguiste toda la información de planos, información oficial, y demás; te vas a la dependencia del municipio que corresponda y pedís la deuda -por escrito- que tiene por servicios y contribuciones municipales el inmueble a valuar. Ésta, también tiene carácter de privilegiada -ante terceros- respecto del inmueble en cuestión; y tendrás que considerarla al momento de emitir tu informe.-
Bueno, ya tenés muchos papeles escritos. Tenés una idea de qué tenés que tasar. Tenés una somera idea de la zona en que se emplaza. Te ubicás en el barrio; las manzanas; el tipo de propiedad que valuarás. Ahora es el momento de ir a visitar el bien.-
CUARTO: Revisión: El día y a la hora que acordaste con el comitente, deberás estar. No hay peor cosa que una persona impuntual e incumplidora (al menos, para mí). Llevá máquina de fotos; suficiente papeles en blanco para tomar notas, y toda la información oficial que obtuviste.-
Antes de ir a la casa o vivienda a tasar, pasea por el barrio. Fijate el movimiento que tiene (peatones, rodados, tipos de comercio, industrias, factores desvalorizantes y valorizantes, etc.). Sacá fotos de aquellos factores que consideres óptimos y que expondrás en tu informe. Esquinas valorizantes; empresas desvalorizantes; servicios (asfalto, por ejemplo); ancho de arterias (si son amplias o no); zonas de construcciones antiguas; nuevos proyectos inmobiliarios de PH; etc.-
Lo ideal es ir al medio día de un buen día soleado (principalmente, porque la luz solar deja ver bien todos los detalles).-
Tratá de ubicar los "comparativos". Aquellos bienes que conseguiste para poder comparar con el bien a tasar. Siempre llevá tarjeta personal, y siempre presentate como TASADOR, no como fulanito de tal, agente inmobiliario. Mucha gente necesita del servicio del tasador, y la asociación de ambas profesiones, en mucha gente está mal jerarquizada. O sea, es agente, entonces dicen: quiere captar la propiedad para venderla. Me va a decir un valor alto para "jorobarme" todos los días por teléfono, para que le de la orden de venta (algo clásico). Ah, no te olvides; si quieren que le tases su casa, primero deciles cuánto le vas a cobrar. No sea, como me ha ocurrido, que por buena voluntad, uno le hace el trabajo y luego le salen con que es una barbaridad mis honorarios. Es más, no le digas NUNCA "estimativamente" su casa vale tanto..... es el peor error que podés cometer. Si te equivocás, ya será tarde. Abriste la boca y "fuiste".-
Es muy probable que para poder ingresar a los comparativos, tengas que
-inclusive- decir algo que no es cierto (mentir). La gente no deja entrar a ajenos tan fácilmente a su inmueble. Siempre pone excusas. Peor te irá cuando hables con los dueños, cuando quieras saber cuánto pagó por la propiedad. Acordate que la realidad con la falsedad están unidas por un delito (la evasión fiscal). Tendrás que tener mucho tacto. Está demás decir, que vos ya tenés la información "oficial" del valor de transferencia que obtuviste de la oficina de Catastro. Muchas veces te encontrarás que el valor registral (el que denuncia el Notario) es de $ 80.000, pero la casa vale en el mercado U$D 80.000. No me voy a poner a explicar en esta instancia el por qué de esto; pero ello se da. Así que estará en vos buscar las formas y medios para llegar a la verdad. Una herramienta es averiguar en vecinos linderos, qué inmobiliaria tuvo a la venta dicha vivienda o departamento (?). El agente inmobiliario, salvo que tu "cara" te venda, te va a dar la información (tiene un gran defecto: la soberbia. Yo vendí eso; y gané tanto. Ello lo pone en jaque, y vos lo tenés que usar).-
También otro problema que tendrás, es poder ingresar. Y, en el caso que pudieras hacerlo, el que te autoricen a obtener piezas fotográficas. En tales circunstancias, suponiendo que puedas ingresar, pero no obtener fotografías, sacá fotos del frente del inmueble. Lo importante es que vos hayas podido ver el inmueble.-
Así con todos los casos.-
Antes de ir a revisar el bien, te recomiendo concurrir a alguna inmobiliaria que hayas visto avisos de venta o alquiler en la zona en estudio. El agente inmobiliario tiene varios defectos, pero tiene una ventaja sobre vos: conoce el mercado de la zona. El te sabrá decir si hay un mercado activo o pasivo; si es una zona en crecimiento o estable; y también qué valores se están manejando. Su opinión es importante, pero tomala con "pinzas", ya que el agente vive de los negocios inmobiliarios, y es por ello que su óptica puede tener una -pequeña o gran- distorsión.-
QUINTO: Finalmente, revisarás el bien. Existen unas planillas de relevamiento como ayuda memoria que te recomiendo usar. Son buenas para recordarte de "cosas" que tenés que ver; como así también como ayuda-memoria para cuando trabajes en gabinete.
Obtené, de todo, la mayor cantidad de piezas fotográficas. Ello te permitirá, al momento de plasmar tu trabajo, tener la mayor cantidad de pruebas gráficas que apoyen tus dichos y postura. Mirá debajo de las alfombras; detrás de las puertas; mirá el techo; los esquineros; las perspectivas de los espacios (es fundamental ver la funcionalidad de la distribución de los ambientes); la comunicación entre ambientes; la diversidad de materiales que componen la obra (pisos económicos con aberturas caras; cerraduras de bronce con artefactos baratos; etc.). Seguramente, si no sos arquitecto, maestro mayor de obra o ingeniero, con el tiempo sabrás diferenciar entre construcciones económicas, estándar o de lujo. Seguramente alguna idea te darás, pero algunos factores son determinantes entre una categoría u otra. Por ahí, es conveniente consultar a cualquiera de los tres profesionales de grado que te cité, para que te orienten respecto al tema puntual. Es que es fundamental al momento que categorices el inmueble, ya que no será lo mismo determinar el valor actual de una obra barata a una de alta performance.-
Siempre tené en cuenta que hoy en día, en departamentos (por ejemplo) se prioriza que los servicios no se centralicen. El alto costo de mantenimiento hace antieconómicos a los mismos por el alto valor de las expensas. No te dejes llevar porque el edificio tiene tres ascensores, cuando su construcción es estándar. Un buen palier no zanja los grandes defectos o problemas de convivencia que puede tener el edificio. Por ejemplo: tiene un gran palier con escritorio para portero, aberturas con cerrajería de bronce, pisos de entrada de madera, con peldaños de mármol Carrara, pero sus pasillos de circulación son estrechos; sus ascensores son de puertas fuelle; las puertas a las unidades habitacionales son económicas; y así un gran detalle de pequeños "defectos" que el ojo agudo del tasador tiene que tener abierto al momento de realizar la revisión.-
Bueno, ahora sólo te queda el trabajo de gabinete. En donde vos, con mucha prudencia tendrás que evaluar toda la información que obtuviste en tu investigación. Donde tendrás que poner mano a la obra y aplicar todas las técnicas que has aprendido y te he transmitido. Donde evaluarás los valores finales que obtengas, y la finalidad para la que te solicitaron el trabajo.-
Muy importante: se prolijo/a, sistemático, detallado/a, mostrá coherencia, profesionalidad, y por sobre todo, cuando des tu dictamen, mostrá seguridad en el mismo (y mantenete en él). Siempre indicá a qué fecha emitís el informe (fecha y hora). Nunca elucubres con posibles valores futuros, ni evolución de mercados. Eso, dejalo para aquellos que viven de eso. Vos sos tasador, medís el posible valor de un bien.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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