La Tasación, una "ciencia"

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Mientras muchos tasan "a ojo", yo prefiero estudiar las distintas técnicas para arribar al "justo valor"
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CONSTRUCCION - 07:09, 16/07/2008

Guia de tipos de ladrillos para construir muros
En esta guìa se detallan los tipos de bloques, segùn sea el uso que se le va a dar. Medidas ? Peso ? Cantidad por m2 ? Resistencia Termica ?
 
La cerámica roja es el material ideal para la ejecución de muros, losas, pisos y techos. Ningún material de construcción combina tan eficientemente las propiedades de durabilidad, confort y economía como la cerámica roja. No por casualidad los materiales cerámicos se vienen utilizando en la construcción de viviendas y obras monumentales desde hace 5000 años, resistiendo los ataques del tiempo y agentes atmosféricos
 
- Tipos de bloques

Actualmente la Industria Cerámica suministra al mercado bloques huecos para paredes que se pueden clasificar en dos grupos, según si en su posición normal de uso estos huecos o tubos quedan horizontales o verticales.

También se fabrican con varias resistencias, según sean para muros portantes o tabiques de cerramiento. Por lo general sus caras son texturadas para asegurar una buena adherencia del revoque.

Los ladrillos cerámicos huecos de cerramiento y portantes se fabrican en varias medidas y permiten adaptarse a cualquier proyecto y modulación.
Los espesores de los ladrillos huecos para cerramientos varían entre los 4 y 18 cm, mientras que los portantes pueden tener espesores entre los 12 y 27 cm. La altura, el largo y el modelo (cantidad de agujeros) cambian según el fabricante.
 
En la tabla 1 se indican las medidas más comunes y sus valores típicos.
 
Ladrillos huecos para cerramientos *
e
espesor cm
a
altura cm
l
largo cm
peso aproximado por unidad
cantidad de ladrillos por m2
resistencia térmica de mampostería
Rt(m2K/W)
8
18
33
3,3
16,5
0,23
12
18
33
4,4
16,5
0,36
18
18
33
6,0
16,5
0,41
 
Bloques cerámicos portantes *
e
espesor cm
a
altura cm
l
largo cm
peso aproximado por unidad
cantidad de ladrillos por m2
resistencia térmica de mampostería
Rt(m2K/W)
resist. media
a MPa
resist. caract
a MPa
12
19
33
6,0
15
0,40
9,3
7,0
18
19
33
7,8
15
0,45
11,9
7,4
27
19
20
8,2
25
0,57
9,0
7,3
 
* Los valores de peso, resistencia térmica y resistencia a la compresión varían de acuerdo al fabricante y al modelo.
Los valores de Resistencia Térmica "Rt" de la mampostería se refieren a paredes sin revocar y no se han incluido las resistencias térmicas superficiales.
Equivalencias: 1 MPa = 10,2 kgf/cm2   1 kcal/m2 hºC = 1,163 W/m2K
Fuente: http://guia.mercadolibre.com.ar/guia-tipos-ladrillos-contruir-muros-20052-VGP

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COMMODITIES, PARA ENTENDER EN NUMEROS - 05:31, 15/07/2008

COMMODITIES
23-06-2008
La campaña 2007/2008 de cereales a nivel mundial será recordada por los records de producción, el consumo y la gran escalada de los precios registrados desde la campaña 2006/2007, esto es producto de varios factores presentes a lo largo de la campaña y las mayorías de ellos, es factible que se repitan en las próximas campañas a saber:
- Influencia masiva de nuevos inversores financieros, en los distintos mercados de futuros, productos básicos y cereales.
- Mayor incremento de la demanda y consumo en China e India dado el despegue económico de ambas economías emergentes.
- Incremento en la demanda de maíz en USA para la producción de bioetanol.
- Significativa reducción de Stock mundiales de trigo a mínimos históricos.
- Mayor costo del transporte y del flete marítimo, por el continuo aumento del petróleo y la escasez de bodegas disponibles.
- Malas cosechas en algunos países: Australia, UE. Entre otros (que esperemos que en esta campaña no se repitan).
- Restricciones comerciales en países productores como Ucrania, Rusia y Argentina.
Sin duda todos los países del mundo tanto productores como consumidores, se han visto afectados por estos factores que han llevado al sector a una inestabilidad del mercado, tomando cada uno, diferentes medidas de previsión en vista a su abastecimiento interno para el 2008/2009.
Es por ello que el incremento global de los precios de los commodities, no desaceleraran su cotización en el corto plazo, por lo menos, hasta que los países productores, incrementen los cultivos utilizando nuevas tecnologías para mejorar los campos, ya que los mismos, en su mayoría, no tienen una rotación adecuada entre cultivo y cultivo.
Por otro lado, la expansión económica global y la creciente producción de biocombustibles, están impulsando una mayor demanda de commodities, en desmedro, del abastecimiento de alimentos, máxime si tomamos que la población mundial aumenta entre 72 y 73 millones de personas por año y que éstas, demandan 1,6 millones de toneladas de granos anuales para alimentarse.
Hoy vemos que hay un desajuste entre la oferta y la demanda, algo que no se solucionara de un día a otro, más bien, llevara un tiempo para su reacomodación.
De ahí que el precio del maíz, el trigo y la soja, han alcanzado niveles de cotizaciones record en el presente año.
Como referencia a los aumentos en las cotizaciones, tenemos que el precio del maíz subió entre enero del 2006 y enero del 2008 un 128% en el caso del trigo el aumento en ese mismo periodo fue del 160%, siendo la soja, la estrella entre los commodities ya que su aumento fue superior al del trigo.
Sin duda estos incrementos trasladados a la producción, ya sean en alimentos para aves, animales de corral, (porcinos, etc.), como así también, productos como el pan, galletas, pastas y tortillas de maíz, han tenido un impacto muy alto en sus costos de elaboración y esos precios se vieron reflejados en el 2007 y que sin duda, los sentiremos en el 2008.
Todos estos movimientos en la cotización de los commodities, hacen que los agricultores revean sus siembras, volcándose a las de mejor rendimiento vs. Cotización, de ahí que en la temporada 2008/2009, los agricultores norteamericanos, van a plantar un 18% mas de soja que el año pasado y un 8% mas de trigo en detrimento del principal cultivo del país, el maíz, que vera reducida su capacidad de siembra en un 8%, pese, a que en años anteriores había conquistado un espacio mas importante cuando la explosión de la demanda de etanol, ( biocombustible), se incremento, ya que en USA, se fabrica exclusivamente a partir del maíz.
Veamos como se desarrollara la producción 2008/2009, se prevé para esta cosecha una producción de trigo a nivel mundial de 647 millones de toneladas en las 222 millones de hectáreas a utilizarse, con un crecimiento del 4% en dicha superficie.
Después de la buena producción de maíz en la campaña 2007/2008, con un record de casi 763 millones de toneladas, centrada especialmente en USA, ( 335 millones de toneladas) en detrimento de la siembra de trigo y soja en dicho país, la situación para la campaña 2008/2009, tendrá una reducción de aproximadamente 12 millones de toneladas a nivel mundial, que se sustituirán por otros cereales como el trigo y la soja principalmente, calculándose en un 8% menos la superficie a sembrar por USA, lo mismo para Argentina y Brasil, que también, podrán disminuir la superficie de siembra del maíz, a favor de la soja, como rotación del cultivo y bajos costos en el uso de fertilizantes.
En el caso de la soja, se estima que la campaña 2008/2009 se cosechara aproximadamente 232 millones de toneladas.
El tema es matemático, por no decir económico, ya que el trigo, en un momento, llego a cotizar a 13 dólares el bushel, (medida equivalente a 35,24 litros, todos los precios de los futuros de trigo, maíz, soja, etc. Se expresan en centavos de dólares por bushel y cada contrato es de 5.000 bushel) la soja a 13 dólares y el maíz a 5 dólares, (y subiendo), todo acompañado a una demanda en plena expansión para cada producto, los agricultores debieron decidir que hacer y el costo elevado del cultivo del maíz y la rotación de los cultivos ( para preservar la calidad agrícola del terreno) ya que si bien el rendimiento del maíz es mayor que el de la soja, el cultivo del grano amarillo, es mas caro y requiere mas fertilizantes, que también, están cada día mas caros, llevaron a que tomaran la decisión de bajar la superficie de siembra de este commodities, aunque la producción mundial se podría decir que se mantendrá equilibrada.
No obstante y pese a todos los estudios de rentabilidad realizados por los agricultores y su optimismo, deben esperar que el tiempo los acompañen ya que no es la primera, ni será la ultima vez, que la madre naturaleza sea quien decida a quien favorece, por esa razón, hay que valorar el riesgo que corren los agricultores.
Por otro lado los record en las cotizaciones han contribuido a estallidos sociales, como ejemplo: Argentina: donde el campo exporta aproximadamente u$s 30.000 millones, casi el 47% de la exportación total ( con un paro del sector agrícola por tres semanas, produciendo un principio de desabastecimiento de alimentos ), con una parte del pueblo que salio a la calle manifestando su malestar con cacerolazos, y algún que otro disturbio entre manifestantes que estaban a favor del campo y quienes se sentían allegados al presidente, ante una medida rígida del gobierno al aumentar una vez mas (y van…) las retenciones en los commodities.
Lo mismo aconteció en Costa de Marfil, como así también, las enérgicas medidas gubernamentales contra las exportaciones ilícitas en Pakistán, esto, nos da una clara medida de hasta donde llega a impactar una situación de expansión de una riqueza, que es nada mas ni nada menos, que el producto de años de sacrificios y que algunas economías no las valoran ya que en vez de apoyarlas y protegerlas como hacen otros países, las castigan con mayores presiones impositivas, como si solo les interesan engrosar sus arcas, en desmedro del sacrificio de quien produce con su esfuerzo, su dinero, su tiempo, su tierra, una posible futura cosecha, que al sembrarla, no sabrá si le resultara rentable o no, ya que hay muchos factores que influyen, entre ellos y como dije en un anterior párrafo, la madre naturaleza y… me pregunto, si mi cosecha no es rentable o simplemente la perdí, alguien se acercara para darme lo que necesito para volver a comenzar o deberé hipotecar mi tierra para ver si en la próxima campaña me recupero.
Sin duda estamos ante una situación mundial preocupante, en donde se valora más lo económico que lo humano, hoy los grandes capitales son los que con sus inversiones manejan los commodities, llámese petróleo, oro, granos, acero, cobre, etc. es como si se estuviese corriendo una carrera para ver quien es el que mas millones cosecha… pero no de granos, sino de dólares o euros, o libras esterlinas o yen, sin pensar que en el mundo, hoy hay millones de seres humanos que pasan hambre, porque no tienen ni una onza de arroz para alimentarse y ni que hablar de tener una posibilidad de desarrollarse, no, están marginados y solo tratando de sobrevivir, mientras los capitales siguen amasando fortunas.
Volviendo a la cruda realidad, sin embargo y tomando como base que tanto el maíz, el trigo y la soja son commodities, debemos tener presente que al ser manejados por inversionistas, los mismos sufrirán alzas y bajas dependiendo de cómo se mueven las economías y en especial, la de los EUA, como así también quienes manejan el crédito, ya que tenemos muy fresco aun lo ocurrido con el colapso del banco de Inversiones Bear Stearns, que arrojo mas agua fría sobre el mercado de bienes básicos, al ver como la liquidez de un gigante bancario, se secaba en cuestión de días y que dejo a las bolsas y firmas de corretajes preocupadas, por las consecuencia, ya que hubo una ola de liquidación operativa, de ahí la pronunciada liquidación que siguió a la caída de Bear, que se expandió por todo el sistema de commodities, ya que los mismo a mediados de marzo, se retrotrajeron a valores anteriores, haciéndose los inversionista la siguiente pregunta: si los commodities seguían siendo un refugio contra las turbulencias financieras que azotan al resto del sistema, ya que la idea de las burbujas que estallan, es muy conocida, pero determinar el momento en que cambian las perspectivas es casi imposible.
Los declives de marzo sembraron dudas en los inversionistas quienes piensan si se acabo el dinero fácil en la compra de materias primas o commodities, o si ante estas caídas, se presenta una nueva oportunidad de compra, ante la creciente demanda de las economías emergentes y la escasez de suministros.
Varios economistas coinciden en afirmar que las perspectivas alcistas a largo plazo respeto a los granos no ha cambiado y yo agregaría, mientras hayas montañas de dinero dispuestos a la especulación, difícilmente veamos valores de años anteriores.
Máxime, ante una expectativa de crisis como la que atraviesa EUA que es aprovechada por aquello que quedaron posicionados financieramente, ya que los números son fríos y solo saben como multiplicarse.
Si bien se puede invertir en estos commodities y realizar excelentes diferencias, es necesario contar con un buen asesoramiento y una excelente casa de corredores para actuar con la rapidez que este mercado exige.
Viendo el mapa mundial de siembras, y como afirmara Enrique Eriza, Vicepresidente de Nóvitas, “El mundo se dirige a la siguiente ecuación: trigo en el mundo, maíz en los Estados Unidos y soja en Sudamérica.” Me gusto su teoría, por eso la agregue.
Para finalizar quisiera continuar con el párrafo donde expreso que hoy la situación mundial es preocupante, donde se valora mas lo económico que lo humano, y para mostrar la otra cara de la moneda: a principio de 2008, leí que dos empresas fueron las que mas habían facturado en el mundo, la primera: EXXON MOBIL (Petrolera) cuyo balance anual arrojo la suma de u$s 404.500 millones en ventas, con un beneficio neto de u$s 40,600 millones y con balances trimestrales de hasta u$s 11.700 millones.
Si hacemos una ecuación, nos da que esta empresa ha ganado por minuto u$s 77.000, por hora u$s 4,6 millones y por día u$s 111 millones, sin duda, su ganancia es superior a muchos PBI de países del tercer mundo, y ni que hablar de su facturación.
La otra empresa es: WAL MART STORE que facturo u$s 374.526 millones con un beneficio de u$s 12.731 millones, (una ganancia aceptable en función de la inversión humana) ya que da trabajo a 1.900.000 empleados.
Y me hago la siguiente reflexión: si una empresa petrolera gana tanto, es porque sus beneficios en el producto negociado deja un margen de ganancia suculento, entonces, cual es el motivo del aumento desmedido del barril de petróleo?
Que algún día se va a terminar… que hay inversionistas que compran a futuro pagando una prima y cuando ven que hacen la diferencia venden y esperan que baje para volver a entrar?, que a la OPEP lo único que le interesa es seguir sacando petróleo aprovechando el excelente momento y los precios… seria interesante saber en que terminara tanta especulación.
Hugo Rodolfo Brull - caribecoarrobahotmail.com

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COMMODITIES - 12:00, 15/07/2008

Por Fernando Galante
Dentro de las alternativas para invertir en los mismos, los ETF han ganado creciente fama. Algunas de las principales opciones son:
Refugio: Teniendo en cuenta que la actual crisis es de carácter financiero, lo que genera un efecto contagio sobre diversos instrumentos, y que una de las inversiones reales favoritas en estos escenarios queda fuera de escena (los inmuebles), los commodities han sido los grandes beneficiados.
Al poseer una demanda relativamente estable y al tratarse de bienes físicos, muchos inversores han decidido desarmar posiciones de mayor riesgo en acciones y colocarse en commodities.
Dólar: El proceso de debilitación del Dólar acumula 6 años, y se ha visto acelerado al salir a la luz la crisis sub-prime. Los commodities, al cotizar en Dólares, se ven beneficiados de este abaratamiento relativo en otras monedas.
Esto último lógicamente, refuerza la demanda por los mismos.
Demanda: Teniendo en cuenta que se espera un menor crecimiento global, es de esperarse que la demanda también se desacelere. Más si agregamos a la ecuación las presiones inflacionarias bajo las que se encuentra china, que llevarían a un refuerzo de medidas que desaceleren el fuerte ritmo de crecimiento de su economía.
Dólar: Considerando que Estados Unidos ha logrado iniciar el proceso de disminución de su déficit comercial, diversos indicadores señalan que la economía podría no entrar en recesión sino sólo desacelerarse (recordemos que los precios incorporan expectativas, que en este caso apuntaban a una recesión) y el rally de bajas en las tasas de interés podría estar llegando a su fin (o incluso podría revertirse en los próximos meses). Todas estas señales podrían llevar a una recuperación del Dólar, que lógicamente tendría su impacto sobre el precio de los commodities.
Refugio: Las crisis no son eternas, y es de esperarse que ésta llegue a su fin en algún momento. Cuando esto ocurra podríamos ver una reversión en el movimiento de capitales, desde posiciones de refugio hacia alternativas de mayor riesgo (y más castigadas).
En el largo plazo (y más pensando en una futura recuperación del crecimiento global), los commodities pueden seguir brillando por el efecto oferta-demanda. En el corto plazo puede ser sensato esperar y ver.
Publicado Martes, Julio 8th, 2008 at 17:02
Blog de los Inversores de Inversor Global
 

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CAMPOS - 11:20, 15/07/2008

El precio de la tierra sigue "muy alto"

Empresarios dijeron que los valores de las propiedades se mantienen igual que desde noviembre. Adquirir una hectárea de campo cuesta unos 2.800 dólares y unos 1.100 el metro cuadrado de una casa.
Pese a que el movimiento del mercado se redujo sensiblemente en los últimos meses, los precios de los campos y de las propiedades urbanas se mantienen en los mismos valores que alcanzaron en noviembre de 2007, durante uno de los picos del boom inmobiliario de nuestra ciudad. Hace unos días, ante una consulta de LA ARENA, empresarios locales se quejaron porque el conflicto que el gobierno nacional mantiene con el campo por las retenciones móviles a los cereales repercutió severamente en el sector, que casi no vende propiedades.
"Ese conflicto hizo que el valor del campo entrara en una meseta, pero aunque casi no hay ventas el valor de la tierra se mantiene muy alto e inaccesible para la mayoría", aseguró Eduardo Moreno de la inmobiliaria Ciudad.
"Cayó enormemente -siguió diciendo- la demanda por el problema de las retenciones al campo. Y si ese sector anda mal, nosotros también porque la incertidumbre reinante hace que la gente no vuelque su dinero al sistema inmobiliario".
Moreno explicó que el precio difiere de acuerdo a dónde esté ubicado el predio y, obviamente, señaló como los más costosos a aquellos que se encuentran ubicados al este de la ruta nacional 35. "Para ese lado de la provincia, una hectárea se puede adquirir desde los 2.800 dólares en adelante, mientras que de la ruta hacia el oeste los valores disminuyen notablemente al punto de que se puede comprar campo desde 800 dólares la hectárea".
En esos índices, según pudo saber este diario, conocidos sindicalistas nacionales habrían adquirido hace un tiempo grandes extensiones de tierra mixta -monte y planicie- en el valle de Quehué, en el departamento Utracán.

Cambios.
Mientras tanto, el alquiler de campos vivió un desbarajuste a partir de la aparición en nuestra provincia de productores agropecuarios de Santa Fe, Córdoba y Buenos Aires que compraron tierras con la finalidad de traer sus rodeos a La Pampa, mientras siguen produciendo soja en sus lugares de origen. "En una época el cincuenta por ciento de los inversores eran extranjeros pero ese mercado se retiró hace cerca de un año, cuando llegaron los productores agropecuarios", dijo Moreno.


Sin modificaciones.
José Lasierra, propietario de la inmobiliaria homónima, pintó un panorama similar al afirmar que los precios para la compra de casas, departamentos o campos "no bajaron ni un centavo" en su empresa. "El problema de las retenciones ocasionó que los clientes se encuentren en una situación de duda que les impide hacer negociaciones en este momento", indicó Lasierra, quien agregó que "no somos una isla y nuestra economía depende del campo".
Según sus palabras, cualquier interesado en una vivienda debe desembolsar, siempre teniendo en cuenta el tipo de construcción y el barrio en donde esté situada, una cifra cercana a los 1.100 dólares por metro cuadrado. En el caso de los departamentos el costo es aún más elevado y se necesita desembolsar 1.200 dólares como mínimo por cada metro cuadrado. "Los departamentos son muy buscados y mantienen su valor, pese a lo flojas que están las ventas".
"No hay transacciones de casas en los últimos 180 días pero los precios no bajaron ni un centavo: lo más preocupante es que no hay interesados", dijo desde su local, Bernardo Biscayart, quien se dedica a la venta de bienes urbanos. "Por ahora nos están salvando las administraciones y los alquileres", concluyó preocupado.

Fuente: diario "La Arena" 13/07/08

MI COMENTARIO: En realidad, es que con "la especulación" mostrada desde el sector rural, los agentes inmobiliarios han visto "muy" mermado el movimiento de la compraventa, pero esto no es nuevo. Seis (6) meses antes un reconocido agente inmobiliario de la ciudad de Santa Rosa (y que hoy es funcionario del gobierno provincial), expresó en la FM 99,5 que "la verdad, es que no se está vendiendo nada...". Qué es lo que pasaba?. En realidad, es que un grupo de inversores (que yo ya en otra nota de este blog lo estimé en 100, 200 o 300 personas) hacian marcar el valor de los inmuebles, principalmente de lo nuevo. Pero no todas las inmobiliarias vendían. Eran 4 o 6, aquellas que conseguían propiedades a estrenar (sean PH o unifamiliares). Las otras inmobiliarias se "morían de asco". Es cierto que vendían más que en otras épocas, pero no para decir que se llenaron de oro. Es más, estaban tan desorientados, que cada vez que tomaban una propiedad a la venta se andaban preguntando entre éllos a cuánto había que tasarla ya que estaban totalmente "descolocados" con la evolución estrepitosa de los valores. Ahora peor; NADIE quiere invertir, pero no porque no existan divisas, sino que cada uno está viendo qué va a pasar.

Lo más alentador para el mercado inmobiliario de mi ciudad, es que aquellas obras de PH que hace un tiempo estaban paralizadas, hoy están en actividad. Si bien no he tenido oportunidad de hablar con los emprendedores ni los constructores, existe alguna causal que permite a éstos alentarlos a continuar con las obras. En realidad no me cierran los números, ya que ha bajado la venta de materiales (ver el informe de Revista Construya en este blog); por otro lado, el dólar está muy bajo ($ 3,06); no son fidecomisos; lo que me hace presumir que los márgenes de ganancias -ya no serán los mismos de hace 130 días- serán tentadores.-

Partamos de la base que se construye en pesos ($ 1.800/m²), y están vendiendo en dólares (U$D 2.000/m² y más, un depto. en macro centro de la ciudad). Tenemos una diferencia de $ 4.000/m². Se declara impositivamente a razón de U$D 1.000/m², o sea que tributan sobre $ 3.000 de los $ 4.000 que tienen de ganancia, quedándoles "en negro" $ 1.000.-

Para la AFIP el emprendedor descuenta impuestos sobre los $ 1.800 (IVA por ejemplo); paga tributo sobre la diferencia entre lo que gasta y lo que gana (U$D 1.400/m²) como es el impuesto a las ganancias, ingresos brutos, etc.; y a su vez le quedan U$D 330/m² y más "en negro" por cada metro cuadrado nuevo que construye y vende. O sea, que aunque tengan menos renta por un "potencial" enfriamiento de la economía, TODAVIA es negocio la construcción.-

A eso debemos agregarle que no existe en el horizonte la posibilidad que la banca salga a ofrecer créditos, lo que me arroja dos conclusiones: que se está construyendo con dinero genuino; y que lo poco que se construya tiene la venta asegurada, ya que nadie está tentado a llevar sus ahorros a los bancos. El ladrillo por ahora, es la mejor garantía para la "maldita inflación" y los distintos crañotecas de Ministros de Economía que nos puedan poner.-

Entre los pools de siembra que aseguran una rentabilidad del 30% anual en dólares (la banca anda en el 4/5% anual); y en la construcción por cada metro cuadrado que construís te ingresan el valor de 3 metros; nos deja como resultado que ambas actividades no disminuirán por más que los carguen de impuestos desde el Estado. Es evidente que el gobierno no está haciendo las cosas bien, partiendo de la base que defiende "la distribución del + x -".-

Miguel Ángel Antoñana


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ALQUILERES - 11:05, 15/07/2008

En General Pico los alquileres subieron más del 20 por ciento

Cada renovación de alquiler viene con una actualización que, en algunos casos, alcanza al 30 por ciento. En especial, el problema de la vivienda parece afectar más a los sectores de ingresos medios y bajos.
En General Pico, alquilar una vivienda para uso familiar o un departamento cada día es más complicado y más costoso. Los operadores inmobiliarios coincidieron en la demanda creciente y la falta de unidades habitacionales para ofrecer.
Cada renovación de alquiler viene con una actualización que, en algunos casos, alcanza al 30 por ciento. La situación afecta a muchas familias que todos los días recorren inmobiliarias y barrios en busca de un lugar en condiciones para alquilar. En especial, el problema de la vivienda parece afectar más a los sectores de ingresos medios y bajos.
"Todos los días tenemos pedidos de personas con necesidad de alquilar una casa. La oferta varía según las comodidades y la ubicación, pero una vivienda tipo de dos dormitorios tiene un alquiler de 900 pesos por mes. De esa cifra hasta los 2.000 pesos es la oferta que hay en el mercado de Pico", explicó Cristina Soto, una de las matriculadas de la ciudad.
"Quizás los que están un poco mejor son los inquilinos que aún están con contrato viejo. Pero, por ejemplo, un departamento de un dormitorio hoy tiene un alquiler de 580 pesos y de dos dormitorios, 650 pesos", agregó.
Según los especialistas del rubro inmobiliario, hay muchas unidades que no están en condiciones de ser ofrecidas en alquiler. Y lo que hay disponible en el mercado, se valoriza de un 20 a un 30 por ciento más con respecto al año anterior.

"Demanda".
En tanto, Jorge Angelucci, otro de los profesionales del rubro, hay una demanda permanente, una creciente necesidad de la gente por alquilar, que no se frena. "Los valores dependen mucho de la calidad de la construcción, los servicios, la ubicación y el vecindario. Pero, hay que partir de la base de que una casa para una familia tipo tiene un piso de alquiler mensual de 800 pesos por mes. En un departamento de un dormitorio, la media es de 500 pesos. Con dos dormitorios, aumenta a 600 pesos", dice Angelucci.
Para el profesional, el "defasaje en los precios", se nota al momento de renovar el contrato. "Hay que tener en cuenta que los contratos anteriores no tienen indexación porque están prohibidas por ley. Entonces los valores de dos años a la fecha son otros", agrega.
Los operadores coinciden que los propietarios aseguran en sus contratos un escalonamiento del valor del alquiler después del primer año. Así, por ejemplo, una familia que paga el primer año 1.000 pesos, al iniciar el segundo puede pasar a pagar 1.200.

Complicado.
El panorama para los inquilinos asoma complicado. Muchos de ellos no llegan a reunir las condiciones exigidas para firmar el contrato y deben resignarse a compartir la vivienda de sus padres, suegros o hermanos. "De cada diez personas que se acercan a alquilar, cinco no reúnen los requisitos", dijo otro de los consultados.
Además, en muchos casos, el inquilino debe hacerse cargo del pago de servicios, impuestos y expensas, lo que exige un esfuerzo mayor cada mes.

Fuente: diario "La Arena"

MI COMENTARIO: En un reciente trabajo de relevamiento que hice en Gral. Pico, con el fin de aportar información al sitio ReporteInmobiliario.com (que a mi pesar, no recibí ningún apoyo de ningún agente inmobiliario consultado, al igual que en Santa Rosa); pude verificar que ése 20% que habla la nota periodística, es UN PROMEDIO, ya que pude corroborar que en casos puntuales y en las mejoras zonas, los valores rentísticos llegaron al 100%.-

Pero si consideramos que de tratarse de "reacomodo" de los valores con relación a la desvalorización que sufrieron con un proceso inflacionario galopantes, es simple hacer la cuenta. Supongamos que la vivienda fue alquilada en los dos últimos años (25% + 25% = 50%), y que no podía -ni puede- reajustarse por ley; y se pretende alquiler otros 2 años (50% +), o sea que andamos en el 100% que se reajustó el valor locativo.-

El tema que he notado en Gral. Pico, es que las clases sosciales activas están muy diferenciadas, muy marcadas. Existe muy poca clase media-media. Los fracasos de las distintas empresas instaladas en el Parque Industrial de esa ciudad, hicieron mellas en el tejido social piquense. Por eso creo que los aumentos de arrendamientos no serán tan estrepitosos como en Santa Rosa, donde existe un gran grupo de empleados públicos, que al recibir en forma puntual sus salarios (y que se actualizan, paulatina pero en forma permanente), hacen que los arrendadores puedan "pretender" un poco más de aquellos que estimativamente pudiera dar la clase asalariada.-

Miguel Ángel ANTOÑANA


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ETICA-I.A.T. - 07:17, 15/07/2008

1.      Los miembros del Instituto Argentino de Tasaciones, IAT, deberán respetar en todo momento lo que prescribe este Código de Ética y los Criterios de Valuación establecidos por el IAT.

2.      Todo miembro debe conducirse profesionalmente de manera que contribuya a su propio prestigio profesional y al de la profesión. Se guiará siempre con altas pautas de profesionalidad. De probidad, de lealtad y de responsabilidad.

3.      Todo miembro debe conocer, comprender y aplicar correctamente los criterios, las técnicas y los métodos que son necesarios para realizar idóneamente la valuación que ejecuta. Al informar los resultados de su tarea deberá expresar cada análisis, opinión y conclusión que presente, de manera que no induzca a errores.

4.      Ningún miembro deberá ejecutar a sabiendas actos reñidos con la buena técnica, aún cuando pudiere ser en cumplimiento de órdenes de autoridades, mandantes o clientes, a menos que deje claramente señalada esa circunstancia en su informe.

5.      Los miembros no harán en sus informes afirmaciones que no tengan un fundamento razonable, salvo que ellas sean adecuadamente ponderadas o acotadas.

6.      Los miembros deben ser imparciales y objetivos cuando brindan asesoramiento independiente, y no deben actuar con parcialidad en casos en los que su deber sea obrar con independencia y parcialidad.

7.      Los miembros no deberán encarar tareas en las que se les presente cualquier conflicto de interés actual o potencial, a menos que todas las partes interesadas hayan sido advertidas de esa situación y hayan consentido que el miembro continúe en la tarea.

8.      Los miembros no deberán transmitir a terceros información confidencial provista directa o indirectamente por un cliente sin contar con su expresa autorización, salvo que ella sea de conocimiento público o que haya obligación legal de hacerlo.

9.      Los miembros deberán cooperar plenamente con cualquier investigación que realice el IAT sobre posibles transgresiones a las normas de este Código.

10.   Los miembros serán justos y honestos en cualquier crítica pública que hagan al IAT o a la actuación de un colega, que serán admisibles sólo cuando ello sea necesario por razones ineludibles de interés general o de la profesión. No son aceptables conductas maliciosas o negligentes que menoscaben directa o indirectamente la reputación de otro miembro, o sus perspectivas profesionales, o su actividad laboral.

11.   Ningún miembro deberá ofrecer o dar comisiones, obsequios o beneficios indebidos, para obtener trabajos profesionales en competencia desleal con otros colegas.

El presente Código de Ética fue obtenido del portal del Instituto Argentino de Tasación -www.iat-tasacienes.com.ar


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F.O.T. - 07:08, 15/07/2008



FOT - URBANISMO Y MERCADO
Fecha Sábado, 16 febrero a las 00:15:00
Tema CONSTRUCCION 2
Venta de F. O. T.
La idea parte de permitir separar el Fot de la parcela en la que se asienta implementando mecanismos de redistribución de la capacidad constructiva, como una herramienta aplicable para solucionar desequilibrios urbanos y factible de intercambiar en el mercado.

Si bien el título resulta lo suficientemente claro como para expresar la idea y sus importantes proyecciones dentro de la actividad inmobiliaria, fuera de ella, su concepto si bien también es conocido, su alcance e iguales posibilidades de servicio urbano se encuentran todavía muy poco difundidos.

Urbanistas, Arquitectos, y casi toda la ciudadanía desde hace varias décadas repite las mismas descripciones y diagnósticos voluntaristas para ciertas deficiencias urbanas, pero sin arribar a ninguna propuesta viable.

Esta situación se debe a la falta de herramientas de intervención como la propuesta; la cual tanto a escala urbana, barrial, de recinto, de manzana y de parcela convierten al F.O.T. una vez que se lo libera del suelo en algo así como “arcilla gratuita para modelarlos”.

El suelo será entonces un recurso renovable, (obteniendo por ejemplo nuevos espacios verdes o superficie para otros Usos Generales, como ser escuelas, hospitales, estacionamientos, posibilidad de reparcelamientos, etc.); también la ocupación de la altura será mucho más diseñada y basada en por ejemplo, aumentar el perímetro de los edificios en relación a los espacios urbanos a la vez que ciertas visuales quedarían garantizadas, (al río, parques, sitios de interés urbano, evitar el encierro de los aire y luz linderos, etc), o también realizar intervenciones en el subsuelo para el trazado de subterráneos y otras infraestructuras a mucho menor costo, (no detallándose este aspecto por razones de espacio), al igual que las posibilidades que se abrirían para disolver F.O.T. también sin costo y sin devaluar el valor de las propiedades, (dado que cuando se calculó el F.O.T. a distribuir se omitió el impacto sobre parte de los Usos Generales que produce la población que diariamente se moviliza hacia la ciudad, desde el Area Metropolitana), además casi siempre se lo recalculó con valores mayores.

Dentro del “modelado” de las ciudades también se podría extraer F.O.T. del tejido de las áreas más congestionadas también sin afectar el valor de las propiedades, para reubicarlo luego en otras, (por ejemplo desde Caballito, Palermo, Belgrano, etc. hacia la zona sur de la Ciudad de Buenos Aires donde actualmente se lo regala en un porcentaje del 25 % en más sobre el propio, también en la altura, enrases, u otros completamientos de tejido donde existe igualmente generosa forma de gestión).

Los respectivos Consejos de Planeamiento Urbano de cada jurisdicción determinarán además de su distribución, realizada en base a las características de la ciudad consensuada y los derechos constitucionales de equidad que asisten a todos los propietarios dentro de una misma zonificación, su posterior redistribución según las áreas o parcelas de extracción y recepción de F.O.T. ( y en sus distintos valores). Además deberán realizar los sistemas gestión, y de control de gestión, sugiriéndose inscribir al F.O.T. en el Registro de Propiedad y basarlos fundamentalmente en los intereses opuestos de terceros, como cualquier otra propiedad.

Cabe recordar que existen antecedentes de movilidad de F.O.T en países europeos mediante el complementario cobro de tarifas preferenciales en la altura, en la Ciudad de New York y en el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual si bien se encuentra vigente es sólo para las áreas de Protección Histórica dado que nunca ha sido reglamentado y por ello utilizado, situación debido a “posibles usos discrecionales relativos a la corrupción”, pero se aclara “que una adecuada legislación podría ser una solución a este riesgo”, debiéndose “dar una discusión técnica a tales fines”.

Los trabajos a realizar en el aspecto legislativo y en el diseño urbano pueden ser en diversos niveles de complejidad, pero seguro pertenecen al mayor aquellos que forman parte de los conocidos diagnósticos y descripciones.
De nosotros depende.



Arq. Alberto Enrique Szécsi
Autor del libro “Reciclado de Ciudades”
(Editorial Nobuko)
mailto:aeszecsi@yahoo.com.ar;%20info@reporteinmobiliario.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Sábado 16 de febrero de 2008
 
 
 

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ROSARIO-CORDOBA - 09:20, 14/07/2008

NEGOCIOS EN LADRILLOS

ROSARIO Y CÓRDOBA EN DISPUTA POR LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
Históricas rivales por el puesto de segunda ciudad del país, Rosario y Córdoba supieron cómo erigirse en los últimos años en polos de atracción para los proyectos de real estate. Llegado este punto, la pregunta es qué debería hacer Rosario en adelante para fortalecerse como plaza de inversión inmobiliaria.
 
 
 

Una conusulta a especialistas y empresarios del sector para descifrar cuáles serían los lineamientos de esa estrategia, lo destacado surgió que para algunos son mercados homólogos y deberían unirse para conformar un eje interior que compita con Buenos Aires; otros consideran que hay diferencias profundas y cada uno tiene que hacer su juego.

Tal vez, Rosario se encuentre frente a una nueva ventaja: la de aprovechar alternativas diversas pero no excluyentes. ¿Cómo el agua y el aceite? Miguel Pato, director de Real Estate Group, de Ernst & Young, fue contundente en su análisis: 'No le recomendaría a Rosario una integración con Córdoba, ya que son ciudades posicionadas en mercados completamente distintos. Mientras Córdoba desarrolló a lo largo de varias décadas un perfil de segunda residencia y turismo interno en el segmento medio, Rosario estuvo preservada con muy poca actividad y sólo para público local'.

Según el consultor, esta situación provocó que la capital mediterránea 'arrastre la carga de viejos modelos desactualizados, un territorio profundamente modificado y una marca como destino de turismo interno y sindical, mientras Rosario se presenta como una ciudad con arquitectura de época preservada, 20 millones de personas dentro de la isócrona de las cuatro horas de viaje y un nombre identificado con alta calidad de vida'.

Pato insiste en que Rosario se encuentra en un momento de gran crecimiento en un target alto y cuenta con una sinergia de variables que hacen que sea una plaza muy seductora. 'Hoy son los desarrolladores e inversores de Buenos Aires los que están entrando a Rosario para encarar proyectos de escala y lo están haciendo porque ven que el municipio planifica y genera oportunidades en nuevas áreas. Rosario tiene los elementos que se necesitan en este nuevo contexto inmobiliario: cultura en la sociedad y oferta cultural en sus espacios, entorno de alta calidad, bellezas naturales y vistas panorá-micas, un gobierno municipal inteligente y profesional y recursos financieros excedentes', añadió el consultor.

Desde Córdoba, los empresarios consultados mostraron satisfacción con la idea de generar espacios comunes con los rosarinos en el sector inmobiliario. 'Hoy no se está trabajando desde la Región Centro en este sentido, pero creo que debería hacerse. Los actores serían las cámaras inmobiliarias de ambas provincias que podrían trabajar en ello', opinó Marcelo Roca, titular del mega complejo cordobés Capitalinas.

El caso de Roca es interesante puesto que su grupo lleva meses buscando un terreno premium en Rosario levantar un complejo mixto de capitales cordobeses. 'Nosotros creemos que son mercados homólogos y hay margen para construir en ambas ciudades para el segmento ABC1', añadió.

Alejandro Juri, titular de la inmobiliaria rosarina que lleva su nombre, coincidió con Roca respecto a los resultados positivos que podría tener el trabajo conjunto entre ambas ciudades. Incluso, anticipó que están explorando el mercado cordobés para hacer una experiencia de inversión allí.

Otro de los puntos que hay que tener en cuenta en éste análisis es el cruce de inversiones que hay entre ambas regiones, porque cuando se habla de desembolsos en el sector inmobiliario rosarino no se puede desconocer que muchos capitales vienen de bolsillos cordobeses -sobre todo del interior provincia- y viceversa.

Sergio Villella es un empresario del sector que trabaja con ambos mercados en simultáneo. Tiene oficinas para comercializar emprendimientos en las dos provincias y mueve capitales de un lado a otro. 'Los inversores cordobeses y rosarinos son muy similares, ambos están ligados directa o indirectamente al agro', dijo y añadió: 'Si bien no hay diferencias en el inversor que entra en el pozo y sale al terminar la obra, sí las hay en los usuarios finales. El target ABC1 cordobés prefiere vivir en un country mientras que el rosarino prefiere los de-partamentos de alta gama, con buen diseño y frente al Río'.

Para dar precisiones, Villella calculó que Córdoba capital tiene sólo 20 edificios premium y más de 100 countries consolidados. Además, el empresario agregó que la plaza rosarina ofrece oportunidades distintas a los cordobeses, puesto que hay unidades más chicas para comprar con buenas ubicaciones.

'Muchos prefieren comprar bien en Rosario y no quedarse con un departamento mal ubicado en Córdoba capital', añadió, al tiempo que precisó que cierran unas dos operaciones mensuales de compra de departamentos rosarinos con capitales cordobeses. En el caso de la plaza cordobesa, los edificios para estudiantes en Nueva Córdoba siguen siendo rentables así como los condominios cerrados en zonas algo más alejadas del centro.
 
Fuente: Punto Biz 07/07/2008
 
 
 
 
 
 
 

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C.O.T.I. - 09:12, 14/07/2008

LAS INMOBILIARIAS RECURRIRÁN A LA JUSTICIA CONTRA LA AFIP

14 de Julio (Valor Local) | 08:14
Las empresas inmobiliarias preparan una presentación ante la Justicia en la que pedirán se declare la inconstitucionalidad del Código de Transferencia de Inmuebles (Coti), un esquema implementado por la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip) para reducir la evasión en las operaciones de compra-venta de inmuebles.
En el marco del encuentro de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina (Fira), realizado en Córdoba, los representantes de las entidades de diferentes provincias coincidieron en la necesidad de mejorar el cumplimiento en el pago de impuestos en el mercado inmobiliario, pero resaltaron que en plazas como Mendoza, después de la aplicación de este sistema, las ventas cayeron en un 30 por ciento.

El COTI obliga al titular del inmueble que se vende –y cuyo valor supera los 300 mil pesos– a entregar la certificación de la Afip como condición para que la operación pueda realizarse, la que además establece el precio al que se realiza la operación, aún cuando ésta no se haya concretado todavía.

“Complicó tanto la actividad que ha llegado a suspender muchas operaciones. Está bien reducir los niveles de evasión, pero no a costa de deprimir el mercado”, aseguró Santiago Debé, dirigente inmobiliario de Mendoza.

En este sentido, el presidente de la Fira, José Armándola, resaltó que la entidad cuenta con estudios de diferentes especialistas que destacan la inconstitucionalidad de este mecanismo implementado por la Afip, ya que fija el impuesto a pagar cuando la operación no se ha realizado todavía.

Esa será una de las líneas de argumentación para la presentación ante la Justicia que realizaría en las próximas semanas.

Incertidumbre generalizada. Durante el encuentro, los colegios y representantes de las diferentes provincias coincidieron en señalar que la incertidumbre generada por el conflicto entre el Gobierno nacional y el campo ha reducido a niveles mínimos el mercado inmobiliario.

“El conflicto no sólo afectó a la región centro; por el avance que tuvo la frontera agrícola hacia el noroeste argentino, la crisis se extendió a todas las provincias argentinas. Además, la caída de la actividad no se reduce sólo a los sectores ligados al campo; la incertidumbre ya es generalizada y hoy sólo se están realizando operaciones puntuales con inversores que buscan proteger su capital ante la baja del dólar. En la actualidad, nadie quiere vender”, indicó Armándola.

En este sentido, durante el encuentro se informó que en Salta la actividad comercial ha caído 50 por ciento, afectando directamente al sector inmobiliario. Este panorama se extiende a Tucumán; en tanto en Santiago del Estero, la compra de campos para la actividad ganadera, que tan dinámicamente se había desarrollado en los últimos años, se frenó por completo.

Operar en el Mercosur. En el marco del encuentro de la Fira, el vicepresidente de la Confederación Inmobiliaria Mercosur y Chile (Cimech), Antonio Passaro, anunció que antes de que finalice el año las inmobiliarias podrán operar en los diferentes países que componen el Mercado Común del Sur.

El acuerdo está listo para firmarse y cuenta con el visto bueno de Brasil, Uruguay y Paraguay, donde la actividad está regulada por entidades nacionales. Las mayores dificultades se plantean en Argentina, donde está reglamentada por entidades provinciales, pese a lo cual el directivo anticipó que a través de la Fira se buscará cerrar convenios con cada provincia antes de 2009 para que las inmobiliarias puedan comprar y vender inmuebles en cualquier país del bloque. (Fuente: La Voz del Interior)

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CAMPOS - 09:00, 14/07/2008

CAMPOS: El valor de los inmuebles agrícolas

CAMPOS

El valor de los inmuebles agrícolas

En los últimos siete años se viene registrando un aumento constante del valor de la tierra agrícola a moneda constante, que representó una “rentabilidad por tenencia “digna de envidia para cualquier otro activo inmobiliario.

Como es lógico, el mercado tradujo en valor económico la rentabilidad y seguridad del “activo campo”.

Incluso ese amesetamiento en las cotizaciones que planteaban los operadores inmobiliarios rurales a finales del 2006 y principios del 2007, justificado en la disminución de demandantes al aparecer nuevas alternativas de inversión en otros sectores (financiero, construcción, obra pública, etc), y en una composición del mercado con los partícipes tradicionales ,con el alejamiento de los “ campesinos de ocasión ” que buscaron durante los primeros años del siglo un resguardo a su capital, tuvo corta vida.-

De los U$S 8000 por hectárea agrícola en la zona núcleo que se registraba en el 2006, se pasó a cotizaciones de U$S/ha de 12.000 en el último trimestre del 2007.- Incluso con ese incremento del 50% eran pocos los dispuestos a desprenderse de sus inmuebles.-

La demanda sostenida de materias primas a nivel mundial llevó el valor de los granos a cotizaciones óptimas.- La rentabilidad de la tierra en valores absolutos se incrementaba constantemente y todo hacía suponer que los contratos de arrendamiento del 2008 avalarían las cotizaciones de la hectárea agrícola.-

En las primeras charlas entre arrendatarios y arrendadores en los primeros meses del año, se manejaban valores de arrendamiento de 20 qq de soja por hectárea en la zona núcleo, sin que nadie saliera espantado. Y con esos ingresos a la tasa de rentabilidad promedio registrada en los últimos años, los U$S/ha 12.000 no eran una incongruencia.

Además se registraba una demanda sostenida por campos en arrendamiento, lo que hacía suponer que la mayor porción de la torta quedaría en manos de los dueños de la tierra.

Precio de productos altos, gran demanda de tierra por parte de los contratistas que tendrían un buen rendimiento económico de la campaña 2007/08, buenas expectativas y buen humor: los ingredientes necesarios para valores de la tierra altos (lo que no quiere decir mercado activo).

Pero el 11 de marzo del 2008 se dio a conocer la Resolución 125 del Ministerio de Economía que modificó las expectativas de rentabilidad.

Más allá de sus impactos económicos, la medida adoptada por el Poder Ejecutivo modifica un factor fundamental en el comportamiento del mercado inmobiliario: El humor. Cuando la ola viene optimista, los que están piensan en quedarse y los que no entraron en el momento oportuno, analizan la mitad de la botella llena en lugar de la mitad vacía.-

No obstante, no es previsible que en el corto plazo se registre una disminución marcada en el valor de la hectárea. Los mercados inmobiliarios no reaccionan inmediatamente ante cambios bruscos en las expectativas. Es de esperar incluso que la demanda por tierras en arrendamiento se mantenga.

Pero es indudable que las retenciones móviles modifican negativamente los márgenes de rentabilidad. Entre otros varios factores, la tierra productiva vale por lo que produce y, de no surgir cambios importantes, ni los operadores más optimistas esperan un mercado tan activo como imaginaran en los primeros diez días de marzo.

Ing. Agr. Enrique Cortelletti
ex Presidente UNIÓN PANAMERICANA DE ASOC. DE VALUACION
ex Presidente INSTITUTO ARGENTINO DE TASACIONES

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 14 de abril de 2008

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T.T.N. - Resolución 27/2002 - 08:12, 14/07/2008

 Ministerio de Planificación Federal

Inversión Pública y Servicios

Tribunal de Tasaciones de la Nación

www.ttn.gov.ar

 

Normas Nacionales de Valuación

Buenos Aires, junio de 2006

INTRODUCCION

En consecuencia, el carácter general que debe seguir la normativa estará definido por:

1. Su amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmáticas.

2. Su adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias del mundo moderno que se reflejan en el valor de los bienes.

El concepto es asegurar la mejor práctica profesional en la materia, promoviendo la idea de claridad y transparencia en las valuaciones.

A los efectos de su estructuración formal, el cuerpo normativo abordará:

1. La definición de los Principios Generales expresados sintéticamente.

2. La adopción de Conceptos de Valor.

3. La explicitación de Definiciones Técnicas de carácter operativo.

4. La clarificación de los Procedimientos Técnicos que aseguren un claro contenido de los informes y la obtención de valores fundamentados.

Con el fin de evitar una dispersión normativa que dificultaría la realización de las valuaciones, resulta oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin perjuicio de establecer determinadas peculiaridades en función de la finalidad de la tasación.

FUENTES BIBLIOGRAFICAS

Para el dictado de las Normas, el Tribunal de Tasaciones de la Nación se ha basado fundamentalmente en la propia experiencia del Organismo desarrollada en más de cincuenta años de trayectoria. Se ha consultado antecedentes de normativa internacionales en la materia, así como las específicas de diversos países, además de artículos y publicaciones elaborados por instituciones dedicadas a la valuación en el país y el extranjero, y bibliografía de prestigiosos profesionales que integraron el Tribunal de Tasaciones de la Nación, a quienes se brinda el debido reconocimiento por su aporte.

PLENARIO DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION

3 de mayo de 2002.

Presidente: Ing. Daniel Eduardo Martín

Vicepresidente: Arq. Carlos Alberto Martin

Miembros: Ing. Galdino Alberto Cattaneo

                   Ing. Alejandro Juan Piffaretti

                  Ing. Jorge María Saravia

Consultor Normativo: Arq. Eduardo Elguezabal

BOLETIN OFICIAL N° 29.921 1° Sección, Viernes 14 de junio de 2002

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION

Resolución 27/2002

Apruébase las normas de tasación establecidas por dicho Cuerpo Colegiado.

Bs. As., 7/6/2002

VISTO la Ley Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN (Ley N° 21.626

t.o. 2001), el Decreto 3722 del 12 de diciembre de 1977, sus modificatorios y

complementarios, y

CONSIDERANDO:

Que el artículo 3° de la Ley citada en el Visto, dispone en el inciso b) que será atribución del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION en pleno, actuar como organismo rector en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y métodos de alcance nacional.

Que mediante Acta de Sesión Especial N° 14. 2001, del 3 de mayo de 2002, se resolvió aprobar las normas de tasación establecidas por dicho Cuerpo Colegiado, y a través de Acta de Sesión Especial N° 13, del 29 de abril de 2002, se dispuso su publicación en la página Web del organismo.

Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 4° inciso c) de la Ley Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN (Ley N° 21.626 t.o. 2001).

Por ello,

EL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION

RESUELVE:

ARTICULO 1°.-

Aplíquense en el TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION, las normas de tasación aprobadas por el Acta de Sesión Especial N° 14, de fecha 3 de mayo de 2002 y que, como Anexo I, forman parte integrante de la presente Resolución.

ARTICULO 2° -

Daniel E. Martín.

 

NOTA: Esta Resolución se publica sin el Anexo I. La documentación no publicada puede ser consultada en la Sede Central de esta Dirección Nacional (Suipacha 767 – Capital Federal) y en la página Web del Tribunal de Tasaciones de la Nación www.ttn.gov.ar

Por Resoluciones 42/2002, 58/2002, 28/2004, 29/2005 y 22/2006, se incorporan nuevas normas.

ANEXO I

NORMA TTN 1.2 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 2.2 DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 3.1 METODO COMPARATIVO – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 4.1 METODO DEL COSTO – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 5.1 PLANILLA DE TIERRA – 17 de agosto de 2004.

NORMA TTN 6.2 PLANILLA V. VENALES – 17 de agosto de 2004.

NORMA TTN 7.1 TASACIONES DE EXPROPIACION – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 8.2 VALORES TECNICOS CONTABLES – 29 de mayo de 2006.

NORMA TTN 9.1 PLANILLA VALOR ZONAL – 17 de agosto de 2004.

NORMA TTN 10.1 REQUISITOS DE INFORME DE TASACION – 26 de julio de 2004.

NORMA TTN 11.3 VALUACION DE BIENES MUEBLES – 1° de junio de 2006.

 

NORMA TTN 12.1 PASAJE DE LOTE A BLOCK – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 13.1 SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTOS – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 14.1 PLANILLA DE CRD – 17 de agosto de 2004.

NORMA TTN 15.1 SERVIDUMBRE DE CAMARAS DE ELECTRICIDAD – 3 de mayo de 2005.

NORMA TTN 16.1 METODO RESIDUAL PARA TERRENOS – 3 mayo de 2005.

NORMA TTN 17.2 PLANILLA DE BIENES MUEBLES – 1° de junio de 2006.

NORMA TTN 18.2 VALUACIONES RURALES – 18 de mayo de 2006.

NORMA TTN 19.0 VALUACION DE INSTALACIONES – 1° de junio de 2006.

NORMA TTN 20.0 VALUACION DE EMPRESAS POR T. I. R. – 29 de mayo de 2006.

Regístrese, comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. -

 

 

La Ley Nacional de Expropiaciones Nº 21.499 prevé en sus artículos 13, 15 y 22, la

intervención obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nación, a los efectos de la fijación de los

valores de avenimiento y/o indemnización con motivo de expropiación por causa de utilidad pública, establecida en función del artículo 17 de la Constitución Nacional.

El Tribunal, como ente descentralizado, es un organismo técnico imparcial que establece además valores de los bienes para adquisición, enajenación, locación, valor contable u otros fines, requeridos por organismos públicos nacionales, para sí o para aquellos entes a los cuales supervisan, controlan o auditan.

Por otra parte, por el artículo 26 del Decreto Nº 436 de fecha 30 de mayo de 2000 se estableció, conforme a la política de transparencia en la gestión, la intervención obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nación, bajo pena de nulidad, en caso de contrataciones directas para la adquisición de bienes inmuebles, y a través del artículo 164 del citado Decreto, se estableció la intervención del Tribunal de Tasaciones de la Nación en caso de locación de bienes inmuebles.

A la luz de los principios de competitividad, el Poder Ejecutivo Nacional decidió incrementar la producción del Tribunal de Tasaciones de la Nación a través de compromisos medibles y cuantificables respecto a la producción de servicios.

Para cumplimentar dicho objetivo, se dispuso la ampliación de las facultades del organismo, a fin de satisfacer necesidades de los sectores público y privado, permitiendo la tasación no sólo de bienes inmuebles sino también de bienes muebles, así como la actuación como tribunal arbitral en carácter de mediador, a los fines de solucionar conflictos suscitados sobre bienes muebles e inmuebles.

En función de lo expuesto, se consideró útil unificar criterios de tasación a nivel nacional, convirtiendo al Tribunal de Tasaciones de la Nación en el organismo rector en lo referente a la tasación de bienes. Asimismo, la Ley le encarga la conformación de un registro actualizado de expertos independientes que auxilien al organismo, ampliando su capacidad operativa.

 

El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuación está dirigido a unificar criterios de tasación a nivel nacional. En consecuencia, las Normas deben ser concebidas con la flexibilidad necesaria que permita su aplicación directa en la esfera oficial, y también en la actividad privada.

Su dictado por parte del Tribunal de Tasaciones de la Nación responde a las instrucciones contenidas en la Ley Nº 21.626, que designa al Tribunal como organismo rector para la tasación de bienes.


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REGISTRO NACIONAL UNICO DE TASADORES (OPCION CIA) - 04:20, 10/07/2008

Registro tasadores     11 de Marzo de 2005 

Registro tasadores     11 de Marzo de 2005 


Estimado Socio:

Enviamos el trabajo realizado por la Cámara Inmobiliaria Argentina y Entidades Afines, presentando un proyecto modificado, previamente consensuado por las entidades firmantes, referido a la creación del Registro Nacional de Tasadores, propuesto por el Tribunal de Tasaciones de la Nación.

Buenos Aires, 11 de marzo de 2005.

Al Señor Presidente del

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN

Ing. Daniel Eduardo Martín

S/ D

Carlos Rodríguez Magariños, en su carácter de Presidente de la Asociación de Balanceadores, Corredores y Martilleros Públicos, constituyendo domicilio en Talcahuano 479 de la ciudad de Buenos Aires; Néstor Pirosanto, en su carácter de Presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con domicilio en Perú 570 , de la ciudad de Buenos Aires; Hugo Mennella, en su carácter de Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina-CIA, con domicilio en Bartolomé Mitre 784 de la ciudad de Buenos Aires, José Oscar Iglesias, en su carácter de Presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, con domicilio en calle 47 Nº 529 de la ciudad de La Plata; Alberto E. Bieule, en su carácter de Presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios – Mutual, con domicilio en Tte. General Perón 1233 de la ciudad de Buenos Aires; Ricardo J. Seoane, en su carácter de Presidente de la Federación Argentina de Entidades de Martilleros y Corredores Inmobiliarios, con domicilio en Talcahuano 479 de la ciudad de Buenos Aires; José María Armándola, en su carácter de Presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, con domicilio en Bartolomé Mitre 784 de la Ciudad de Buenos Aires; Jorge Antúnez Vega, en su carácter de Presidente de Fiabci Argentina- Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias Capítulo Argentino, con domicilio en Avenida Paseo Colón 823 – 7º Piso de la ciudad de Buenos Aires y Juan Alberto Badino, en su carácter de Presidente de S.OM.- Servicio Ofertas Múltiples , con domicilio en Lavalle 548 de la ciudad de Buenos Aires, en el marco del procedimiento de “Elaboración Participativa de Normas- Decreto 1172/2003- Registro Nacional de Tasadores (B.O. 14/2/05 págs. 26/7) se presentan y dicen:

1. Que, sin perjuicio de las presentaciones particulares que han realizado en este Procedimiento de Elaboración participativa de normas cada una de las Entidades que representan o sus asociados individualmente en este procedimiento, vienen a proponer, como observación al Proyecto de Decreto proponiendo, una redacción alternativa de la norma proyectada, que se acompaña a la presente inicialada por los suscriptos.

2. Esta propuesta alternativa tiene especialmente en cuenta dentro del Registro a crearse, la inclusión de profesionales que, con incumbencia conforme a título universitario o equiparado para el ejercicio de sus funciones para realizar tasaciones. Los asociados de nuestras Entidades, representen el más amplio espectro interdisciplinario capacitado para realizar tasaciones. Tal diversidad de conocimientos es indispensable en un el ámbito negocial de una sociedad moderna, teniendo en cuenta la multiplicidad de bienes que pueden ser susceptibles de valuación y la complejidad de los procedimientos y relaciones en una sociedad globalizada. Los integrantes de nuestras entidades tienen distintas especialidades que desarrollan en diversos ámbitos de actuación, sea en actividad profesional por cuenta propia; en los Tribunales; en encomiendas realizadas por los Estados Provinciales o Municipales; en empresas de primer nivel, o en mercados de transacción de frutos del país, citando solamente ejemplos conocidos.

3. Debe merituarse también en esta propuesta la representación federal de los profesionales que integran las instituciones y federaciones que aquí se presentan, en la que están comprendidos asociados de prácticamente todas las Provincias Argentinas.

4. La propuesta realizada concilia la habilitación profesional de los asociados de las entidades presentantes que comprende, en todo caso los conocimientos para la tasación, con la actualización necesaria de los mismos conforme a los avances de la ciencia y siempre al amparo de los principios éticos y morales.

Algunas de las Entidades aquí presentantes han justificado su personería en las actuaciones individuales que ya han concretado, por lo que solicitan que por Secretaría del Tribunal se certifique la aquí invocada.

Se acredita aquí la personería de las que no han presentado la documentación en otra oportunidad.

Todos los directivos e integrantes de las Entidades presentadas quedan a disposición del Tribunal por cualquier aclaración y solicitan se tengan en cuenta las observaciones en el texto final del proyecto de norma.

Con este deseo, salúdanle atentamente:

Asociación de Balanceadores, Corredores y Martilleros Públicos

Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

Cámara Inmobiliaria Argentina-CIA

Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires

Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios – Mutual

Federación Argentina de Entidades de Martilleros y Corredores Inmobiliarios

Federación Inmobiliaria de la República Argentina

Fiabci Argentina- Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias Capítulo Argentino

S.OM.- Servicio Ofertas Múltiples

(Se adjunta Proyecto decreto)

PROYECTO DECRETO - REGISTRO NACIONAL DE TASADORES-

Visto la Ley Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación Nº 21626 (T.O. 2001), y

CONSIDERANDO

Que de acuerdo con lo previsto en los Incisos b) y e) del artículo 3º de la Ley Nº 21.626 (t.o.2001), es atribución del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN, organismo descentralizado en el área de la SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS del MINISTERIO DE PLANIFICACIÓN FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS, actuar como organismo rector en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y métodos de alcance nacional y crear el Registro Nacional de Tasadores.

Que constituyen objetivos de dicho Registro “Establecer el Registro Nacional de Tasadores” y “Coordinar las tareas de apoyo técnico administrativo que hacen a la asistencia del Tribunal de Tasaciones de la Nación” (art.3 inc. e y art. 4 inc. d ley 21626)

Que el valor económico de un bien debe darse en función del adecuado reconocimiento de su aptitud técnica y funcional, a partir de la cual dicho valor adquiere pleno sentido.

Que toda valuación implica la verificación del estado de conservación del bien, sus aspectos funcionales y/o la existencia de eventuales degradaciones físicas, estructurales, etcétera, que pueden afectar el valor de dicho bien, con posibilidad de que pueda existir un interés público comprometido.

Que la actividad del valuador debe ser prescindente de los intereses que la o las partes tengan sobre el bien a valuar, ya que el objeto de cualquier tasación es lograr el valor objetivo del bien, sin que intervenga en su obtención ninguna eventual influencia o presión externa.

Que este Registro se establece con alcance nacional, público, gratuito y voluntario a efectos de registrar a los profesionales interesados en la valuación de bienes que le encomiende el Tribunal conforme el ámbito de las prerrogativas y facultades que la ley establece, teniendo particularmente en cuenta el principio de la especialidad y/o de la proximidad territorial conforme al lugar de ubicación de los bienes, o por la elección de los interesados conforme a los incs. e) y f) del art. 2 de la ley 21626

Que la DIRECCIÓN GENERAL DE ASUNTOS JURÍDICOS del MINISTERIO DE ECONOMÍA Y PRODUCCIÓN ha tomado la intervención que le compete de acuerdo con lo establecido en el artículo 9º del Decreto 1142 de fecha 26 de noviembre de 2003.

Que el presente se dicta en uso de las facultades conferidas por el artículo 99 inciso 1 y 2 de la Constitución Nacional.

Por ello,

EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN

DECRETA

Artículo 1º: Crease el REGISTRO NACIONAL DE TASADORES en el ámbito del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN organismo descentralizado de la SECRETARÍA DE OBRAS PUBLICAS del MINISTERIO DE PLANIFICACIÓN FEDERAL, INVERSIÓN PÚBLICA Y SERVICIOS.

Artículo 2º: El Registro Nacional de Tasadores será de carácter único, de alcance nacional, público, gratuito y voluntario. Los profesionales que se incorporen a dicho Registro actuarán en el marco de la competencia que establece a ese Tribunal el art. 2 de la ley 21626 (T.O.2001).

Artículo 3º: Establécese el régimen de funcionamiento del Registro que se crea por el artículo 1º de acuerdo con el detalle obrante en el Anexo I que forma parte integrante del presente decreto.

Artículo 4º: El gasto que demande el cumplimiento de lo establecido por el presente Decreto será atendido dentro de los niveles de crédito asignados a la Entidad 612 - TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN.

Artículo 5º: EL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN será la autoridad de aplicación del presente decreto, hallándose facultado para dictar las normas interpretativas, aclaratorias y complementarias que fuere menester.

Artículo 6º: Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.

ANEXO I

REGIMEN DE FUNCIONAMIENTO DEL REGISTRO NACIONAL DE TASADORES

Artículo 1º: El Tribunal de Tasaciones de la Nación abrirá la inscripción inicial para los profesionales mencionados en el art. 2º del presente Anexo I dentro de los 60 días de la vigencia de la publicación del Decreto de establecimiento . Quienes resulten incorporados al Registro mantendrán su función durante cuatro años, o el mayor tiempo que corra, hasta que el Tribunal llame a nueva inscripción, lo que deberá cumplirse cada cuatro años. Frente al nuevo llamado los inscriptos deberán manifestar su voluntad de permanecer, y a la vez, podrán solicitar su incorporación profesionales hasta entonces no incluidos. En el supuesto que el Tribunal no abra un nuevo llamado pasado el plazo indicado continuarán integrando el Registro los inscriptos incorporados en el llamado anterior.

Articulo 2º: Podrán inscribirse en el Registro Nacional de Tasadores matriculados en la Agrimensura; Arquitectura; Ingeniería; Corredores, Martilleros, y todos los profesionales universitarios, o equiparados para el ejercicio de sus funciones con título que comprenda en su incumbencia la tasación, y que estén matriculados en cualquier jurisdicción de la República

Artículo 3º : Las inscripciones para integrar el Registro Nacional de Tasadores se recibirán en el Tribunal de Tasaciones de la Nación en el período que éste establezca y también en los Colegios Profesionales que sean autorizados por aquél para tal recepción.

Artículo 4º: Al solicitar su inscripción en el Registro Nacional de Tasadores, el Profesional deberá:

a) Acompañar constancia certificada de su matrícula profesional y certificación expedida por la Institución que lleve la matrícula en la Jurisdicción de Matrícula, con certificación que acredite la inexistencia de sanciones profesionales.

b) Constituir domicilio.

c) Manifestar y justificar sus antecedentes profesionales.

d) Expresar su especialidad en la tasación.

e) Declarar bajo juramento el conocimiento de las Normas Nacionales de Valuación emitidas por el Tribunal de Tasaciones de la Nación .

f) Comprometerse a su aplicación en las tasaciones que le sean encomendadas en su carácter de integrante del Registro de Tasaciones de la Nación.

g) Acompañar certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencias que acredite la inexistencia de antecedentes penales.

Artículo 5º: El Tribunal de Tasaciones de la Nación podrá rechazar por razón fundada la solicitud de inscripción en el caso de no cumplir el postulante con los requisitos precitados. La forma o sistema de designación de tasadores, se hará de acuerdo a la reglamentación a dictarse.

Artículo 6º: El Tribunal de Tasaciones de la Nación fijará en enero de cada año, un cronograma anual para desarrollar, una vez por año en cada Provincia, un encuentro de actualización de los conocimientos y criterios de aplicación de las Normas Nacionales de Valuación, con la finalidad de actualizar los conocimientos y criterios de aplicación de las Normas de Valuación. La oportunidad y lugar de realización de tales encuentros será resuelta por el Tribunal. La ausencia de los tasadores inscriptos a más de uno de los encuentros, sin justificación de causa, será causal de exclusión de la lista o su admisión en inscripciones futuras. Las fechas establecidas serán notificadas a los inscriptos en esa Provincia

Artículo 7º: El régimen arancelario para la retribución de los profesionales inscriptos en el Registro Nacional de Tasadores será fijado con carácter general por el Tribunal de Tasaciones de la Nación.

Artículo 8º: La inscripción en el Registro Nacional de Tasadores no implica la obligación por parte del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN de asignar tareas o trabajos a los profesionales inscriptos, siendo facultativa de aquel una eventual asignación, de acuerdo a la metodología que se apruebe al respecto, en caso de valuaciones que por sus especiales características no puedan ser efectuadas por su personal. Las tasaciones efectuadas por profesionales registrados no constituyen tasaciones oficiales del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN, sino una actividad comprendida en el ejercicio liberal de la respectiva profesión, no pudiendo aquellos utilizar logotipos, sellos ni ningún elemento identificatorio del mencionado TRIBUNAL en el cumplimiento de sus tareas.

Artículo 9º: Los profesionales inscriptos deberán realizar sus tareas valuatorias según las Normas Nacionales de Valuación, justificando explícitamente cuando por cuestiones técnicas se aparten de ellas.

Artículo 10º: EL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN informará a los Organismos de Matriculas y Colegios o Consejos Profesionales de ley respectivos, sobre la existencia de faltas de conducta de los profesionales inscriptos, y recíprocamente, dichas entidades informarán a aquel acerca de las sanciones, que impusieran a algún profesional matriculado.

Artículo 11º: Alcanzarán a los funcionarios públicos que se incorporen al Registro Nacional de Tasadores las incompatibilidades establecidas en las leyes y reglamentaciones aplicables a la Administración Pública Nacional.

Artículo 12º: EL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN podrá establecer un foro técnico de consulta permanente, de carácter público, a fin de posibilitar el intercambio de experiencias de los profesionales inscriptos, con el objeto de desarrollar y perfeccionar la aplicación de las Normas Nacionales de Valuación.

Asociación de Balanceadores, Corredores y Martilleros Públicos

Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

Cámara Inmobiliaria Argentina-CIA

Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires

Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios – Mutual

Federación Argentina de Entidades de Martilleros y Corredores Inmobiliarios

Federación Inmobiliaria de la República Argentina

Fiabci Argentina- Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias Capítulo Argentino

S.OM.- Servicio Ofertas Múltiples


Consejo Directivo CIA

Estimado Socio:

Enviamos el trabajo realizado por la Cámara Inmobiliaria Argentina y Entidades Afines, presentando un proyecto modificado, previamente consensuado por las entidades firmantes, referido a la creación del Registro Nacional de Tasadores, propuesto por el Tribunal de Tasaciones de la Nación.

Buenos Aires, 11 de marzo de 2005.

Al Señor Presidente del

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN

Ing. Daniel Eduardo Martín

S/ D

Carlos Rodríguez Magariños, en su carácter de Presidente de la Asociación de Balanceadores, Corredores y Martilleros Públicos, constituyendo domicilio en Talcahuano 479 de la ciudad de Buenos Aires; Néstor Pirosanto, en su carácter de Presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con domicilio en Perú 570 , de la ciudad de Buenos Aires; Hugo Mennella, en su carácter de Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina-CIA, con domicilio en Bartolomé Mitre 784 de la ciudad de Buenos Aires, José Oscar Iglesias, en su carácter de Presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, con domicilio en calle 47 Nº 529 de la ciudad de La Plata; Alberto E. Bieule, en su carácter de Presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios – Mutual, con domicilio en Tte. General Perón 1233 de la ciudad de Buenos Aires; Ricardo J. Seoane, en su carácter de Presidente de la Federación Argentina de Entidades de Martilleros y Corredores Inmobiliarios, con domicilio en Talcahuano 479 de la ciudad de Buenos Aires; José María Armándola, en su carácter de Presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, con domicilio en Bartolomé Mitre 784 de la Ciudad de Buenos Aires; Jorge Antúnez Vega, en su carácter de Presidente de Fiabci Argentina- Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias Capítulo Argentino, con domicilio en Avenida Paseo Colón 823 – 7º Piso de la ciudad de Buenos Aires y Juan Alberto Badino, en su carácter de Presidente de S.OM.- Servicio Ofertas Múltiples , con domicilio en Lavalle 548 de la ciudad de Buenos Aires, en el marco del procedimiento de “Elaboración Participativa de Normas- Decreto 1172/2003- Registro Nacional de Tasadores (B.O. 14/2/05 págs. 26/7) se presentan y dicen:

1. Que, sin perjuicio de las presentaciones particulares que han realizado en este Procedimiento de Elaboración participativa de normas cada una de las Entidades que representan o sus asociados individualmente en este procedimiento, vienen a proponer, como observación al Proyecto de Decreto proponiendo, una redacción alternativa de la norma proyectada, que se acompaña a la presente inicialada por los suscriptos.

2. Esta propuesta alternativa tiene especialmente en cuenta dentro del Registro a crearse, la inclusión de profesionales que, con incumbencia conforme a título universitario o equiparado para el ejercicio de sus funciones para realizar tasaciones. Los asociados de nuestras Entidades, representen el más amplio espectro interdisciplinario capacitado para realizar tasaciones. Tal diversidad de conocimientos es indispensable en un el ámbito negocial de una sociedad moderna, teniendo en cuenta la multiplicidad de bienes que pueden ser susceptibles de valuación y la complejidad de los procedimientos y relaciones en una sociedad globalizada. Los integrantes de nuestras entidades tienen distintas especialidades que desarrollan en diversos ámbitos de actuación, sea en actividad profesional por cuenta propia; en los Tribunales; en encomiendas realizadas por los Estados Provinciales o Municipales; en empresas de primer nivel, o en mercados de transacción de frutos del país, citando solamente ejemplos conocidos.

3. Debe merituarse también en esta propuesta la representación federal de los profesionales que integran las instituciones y federaciones que aquí se presentan, en la que están comprendidos asociados de prácticamente todas las Provincias Argentinas.

4. La propuesta realizada concilia la habilitación profesional de los asociados de las entidades presentantes que comprende, en todo caso los conocimientos para la tasación, con la actualización necesaria de los mismos conforme a los avances de la ciencia y siempre al amparo de los principios éticos y morales.

Algunas de las Entidades aquí presentantes han justificado su personería en las actuaciones individuales que ya han concretado, por lo que solicitan que por Secretaría del Tribunal se certifique la aquí invocada.

Se acredita aquí la personería de las que no han presentado la documentación en otra oportunidad.

Todos los directivos e integrantes de las Entidades presentadas quedan a disposición del Tribunal por cualquier aclaración y solicitan se tengan en cuenta las observaciones en el texto final del proyecto de norma.

Con este deseo, salúdanle atentamente:

Asociación de Balanceadores, Corredores y Martilleros Públicos

Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

Cámara Inmobiliaria Argentina-CIA

Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires

Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios – Mutual

Federación Argentina de Entidades de Martilleros y Corredores Inmobiliarios

Federación Inmobiliaria de la República Argentina

Fiabci Argentina- Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias Capítulo Argentino

S.OM.- Servicio Ofertas Múltiples

(Se adjunta Proyecto decreto)

PROYECTO DECRETO - REGISTRO NACIONAL DE TASADORES-

Visto la Ley Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación Nº 21626 (T.O. 2001), y

CONSIDERANDO

Que de acuerdo con lo previsto en los Incisos b) y e) del artículo 3º de la Ley Nº 21.626 (t.o.2001), es atribución del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN, organismo descentralizado en el área de la SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS del MINISTERIO DE PLANIFICACIÓN FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS, actuar como organismo rector en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y métodos de alcance nacional y crear el Registro Nacional de Tasadores.

Que constituyen objetivos de dicho Registro “Establecer el Registro Nacional de Tasadores” y “Coordinar las tareas de apoyo técnico administrativo que hacen a la asistencia del Tribunal de Tasaciones de la Nación” (art.3 inc. e y art. 4 inc. d ley 21626)

Que el valor económico de un bien debe darse en función del adecuado reconocimiento de su aptitud técnica y funcional, a partir de la cual dicho valor adquiere pleno sentido.

Que toda valuación implica la verificación del estado de conservación del bien, sus aspectos funcionales y/o la existencia de eventuales degradaciones físicas, estructurales, etcétera, que pueden afectar el valor de dicho bien, con posibilidad de que pueda existir un interés público comprometido.

Que la actividad del valuador debe ser prescindente de los intereses que la o las partes tengan sobre el bien a valuar, ya que el objeto de cualquier tasación es lograr el valor objetivo del bien, sin que intervenga en su obtención ninguna eventual influencia o presión externa.

Que este Registro se establece con alcance nacional, público, gratuito y voluntario a efectos de registrar a los profesionales interesados en la valuación de bienes que le encomiende el Tribunal conforme el ámbito de las prerrogativas y facultades que la ley establece, teniendo particularmente en cuenta el principio de la especialidad y/o de la proximidad territorial conforme al lugar de ubicación de los bienes, o por la elección de los interesados conforme a los incs. e) y f) del art. 2 de la ley 21626

Que la DIRECCIÓN GENERAL DE ASUNTOS JURÍDICOS del MINISTERIO DE ECONOMÍA Y PRODUCCIÓN ha tomado la intervención que le compete de acuerdo con lo establecido en el artículo 9º del Decreto 1142 de fecha 26 de noviembre de 2003.

Que el presente se dicta en uso de las facultades conferidas por el artículo 99 inciso 1 y 2 de la Constitución Nacional.

Por ello,

EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN

DECRETA

Artículo 1º: Crease el REGISTRO NACIONAL DE TASADORES en el ámbito del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN organismo descentralizado de la SECRETARÍA DE OBRAS PUBLICAS del MINISTERIO DE PLANIFICACIÓN FEDERAL, INVERSIÓN PÚBLICA Y SERVICIOS.

Artículo 2º: El Registro Nacional de Tasadores será de carácter único, de alcance nacional, público, gratuito y voluntario. Los profesionales que se incorporen a dicho Registro actuarán en el marco de la competencia que establece a ese Tribunal el art. 2 de la ley 21626 (T.O.2001).

Artículo 3º: Establécese el régimen de funcionamiento del Registro que se crea por el artículo 1º de acuerdo con el detalle obrante en el Anexo I que forma parte integrante del presente decreto.

Artículo 4º: El gasto que demande el cumplimiento de lo establecido por el presente Decreto será atendido dentro de los niveles de crédito asignados a la Entidad 612 - TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN.

Artículo 5º: EL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN será la autoridad de aplicación del presente decreto, hallándose facultado para dictar las normas interpretativas, aclaratorias y complementarias que fuere menester.

Artículo 6º: Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.

ANEXO I

REGIMEN DE FUNCIONAMIENTO DEL REGISTRO NACIONAL DE TASADORES

Artículo 1º: El Tribunal de Tasaciones de la Nación abrirá la inscripción inicial para los profesionales mencionados en el art. 2º del presente Anexo I dentro de los 60 días de la vigencia de la publicación del Decreto de establecimiento . Quienes resulten incorporados al Registro mantendrán su función durante cuatro años, o el mayor tiempo que corra, hasta que el Tribunal llame a nueva inscripción, lo que deberá cumplirse cada cuatro años. Frente al nuevo llamado los inscriptos deberán manifestar su voluntad de permanecer, y a la vez, podrán solicitar su incorporación profesionales hasta entonces no incluidos. En el supuesto que el Tribunal no abra un nuevo llamado pasado el plazo indicado continuarán integrando el Registro los inscriptos incorporados en el llamado anterior.

Articulo 2º: Podrán inscribirse en el Registro Nacional de Tasadores matriculados en la Agrimensura; Arquitectura; Ingeniería; Corredores, Martilleros, y todos los profesionales universitarios, o equiparados para el ejercicio de sus funciones con título que comprenda en su incumbencia la tasación, y que estén matriculados en cualquier jurisdicción de la República

Artículo 3º : Las inscripciones para integrar el Registro Nacional de Tasadores se recibirán en el Tribunal de Tasaciones de la Nación en el período que éste establezca y también en los Colegios Profesionales que sean autorizados por aquél para tal recepción.

Artículo 4º: Al solicitar su inscripción en el Registro Nacional de Tasadores, el Profesional deberá:

a) Acompañar constancia certificada de su matrícula profesional y certificación expedida por la Institución que lleve la matrícula en la Jurisdicción de Matrícula, con certificación que acredite la inexistencia de sanciones profesionales.

b) Constituir domicilio.

c) Manifestar y justificar sus antecedentes profesionales.

d) Expresar su especialidad en la tasación.

e) Declarar bajo juramento el conocimiento de las Normas Nacionales de Valuación emitidas por el Tribunal de Tasaciones de la Nación .

f) Comprometerse a su aplicación en las tasaciones que le sean encomendadas en su carácter de integrante del Registro de Tasaciones de la Nación.

g) Acompañar certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencias que acredite la inexistencia de antecedentes penales.

Artículo 5º: El Tribunal de Tasaciones de la Nación podrá rechazar por razón fundada la solicitud de inscripción en el caso de no cumplir el postulante con los requisitos precitados. La forma o sistema de designación de tasadores, se hará de acuerdo a la reglamentación a dictarse.

Artículo 6º: El Tribunal de Tasaciones de la Nación fijará en enero de cada año, un cronograma anual para desarrollar, una vez por año en cada Provincia, un encuentro de actualización de los conocimientos y criterios de aplicación de las Normas Nacionales de Valuación, con la finalidad de actualizar los conocimientos y criterios de aplicación de las Normas de Valuación. La oportunidad y lugar de realización de tales encuentros será resuelta por el Tribunal. La ausencia de los tasadores inscriptos a más de uno de los encuentros, sin justificación de causa, será causal de exclusión de la lista o su admisión en inscripciones futuras. Las fechas establecidas serán notificadas a los inscriptos en esa Provincia

Artículo 7º: El régimen arancelario para la retribución de los profesionales inscriptos en el Registro Nacional de Tasadores será fijado con carácter general por el Tribunal de Tasaciones de la Nación.

Artículo 8º: La inscripción en el Registro Nacional de Tasadores no implica la obligación por parte del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN de asignar tareas o trabajos a los profesionales inscriptos, siendo facultativa de aquel una eventual asignación, de acuerdo a la metodología que se apruebe al respecto, en caso de valuaciones que por sus especiales características no puedan ser efectuadas por su personal. Las tasaciones efectuadas por profesionales registrados no constituyen tasaciones oficiales del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN, sino una actividad comprendida en el ejercicio liberal de la respectiva profesión, no pudiendo aquellos utilizar logotipos, sellos ni ningún elemento identificatorio del mencionado TRIBUNAL en el cumplimiento de sus tareas.

Artículo 9º: Los profesionales inscriptos deberán realizar sus tareas valuatorias según las Normas Nacionales de Valuación, justificando explícitamente cuando por cuestiones técnicas se aparten de ellas.

Artículo 10º: EL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN informará a los Organismos de Matriculas y Colegios o Consejos Profesionales de ley respectivos, sobre la existencia de faltas de conducta de los profesionales inscriptos, y recíprocamente, dichas entidades informarán a aquel acerca de las sanciones, que impusieran a algún profesional matriculado.

Artículo 11º: Alcanzarán a los funcionarios públicos que se incorporen al Registro Nacional de Tasadores las incompatibilidades establecidas en las leyes y reglamentaciones aplicables a la Administración Pública Nacional.

Artículo 12º: EL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN podrá establecer un foro técnico de consulta permanente, de carácter público, a fin de posibilitar el intercambio de experiencias de los profesionales inscriptos, con el objeto de desarrollar y perfeccionar la aplicación de las Normas Nacionales de Valuación.

Asociación de Balanceadores, Corredores y Martilleros Públicos

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NORMA - 04:09, 10/07/2008

 
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 "2005 - Año de homenaje a Antonio Berni"
NORMA TTN 3.1 3 de mayo de 2005

METODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES

I. METODO DE COMPARACION.

  1. Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de un bien . Su aplicación requiere:

    1. Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen en su valor.

    2. Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de la tasación.

    3. Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación.
      Atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogías observadas entre las características: superficie, tipología y antigüedad de la edificación, entorno, o cualesquiera otras relevantes, de aquellos bienes y las del bien a tasar.

    4. Asignar el valor del inmueble en función del valor unitario obtenido utilizando planillas aprobadas.

  2. La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables:

    1. La existencia de un mercado representativo de bienes comparables.

    2. Disponer de datos suficientemente representativos de ofertas y/o ventas.

  3. Planillas

    Utilizar las planillas de las Normas TTN 5.x y TTN 6.x.
 

Ultima Modificación: 17/03/2008 | WebMaster: Dirección Informatica del TTN. |

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TASACION DE LAS MEJORAS DEPRECIADAS - 04:40, 8/07/2008

Métodos para Calcular la Depreciación
 
a) Método de la línea recta
 
            En este método se supone que la depreciación varía linealmente, esto es, que la depreciación es una función lineal de la edad, y su representación gráfica es, por lo tanto, una recta, de donde se derivó el nombre del método.-
 
            Es el método con que originalmente se calcularon los problemas de la depreciación. Resultaba muy cómodo, sobre todo desde el punto de vista contable, ya que asignada una vida probable a la unidad, descontando el valor residual, quedaba un monto, el valor depreciable, el que dividido por la edad probable, daba el incremento anual de la depreciación.-
 
            De esta manera, un bien cualquiera con una vida probable, digamos de veinte años, a los doce años la vida habrá sufrido una depreciación dada por:
            D = Vd · __e__    D = (VR – Vr) · _e_       D = Vd ·_12_
                             Vp                                     Vp                          20
donde:
 
Vd = (VR – Vr) es el valor depreciable dado por el valor a nuevo o de reposición (VR), menos el valor residual (Vr) o de demolición.-
Vp =    vida probable.-
 e   =    edad del bien.-
            Actualmente, todos los autores están de acuerdo con que la depreciación no es una función de primer grado de la edad de la unidad. La observación, por el contrario, conduce a aceptar que la depreciación al comienzo del servicio de la unidad, es menor y que la misma va creciendo con la edad, tendiendo a un máximo al final de la vida de servicio de la unidad. Esta observación es válida, tanto para unidades sometidas a esfuerzos dinámicos, como para las unidades sujetas sólo a esfuerzos estáticos, como son, por lo general, los edificios.-
 
b) Fórmula de Kuentzle
 
            A efectos de poder considerar esa diferencia de la pérdida del valor con el tiempo, es decir, que la pérdida es menor en los primeros años que la vida del bien y aumenta con el correr del tiempo, el arquitecto Jorge Kuentzle estableció esta ecuación, en la cual se tiene en cuenta esto que hemos mencionado, es decir, que la depreciación se incrementa a medida que pasan los años, en forma progresiva.-
 
            L representación de la fórmula de Kuentzle, es una parábola de segundo grado que acusa, en general, valores menores que los de la línea recta, con la que coincide en los extremos, es decir que el comienzo y el fin de los extremos, o sea el comienzo y el fin de la vida del bien.-
 
            Muchos peritos utilizan esta fórmula para el cálculo de la depreciación de unidades sujetas a las acciones dinámica.-
 
            La representación de la fórmula de Kuentzle, es la siguiente:
 
 D = (VR – Vr) · ( _e_ )²                                [1]
                                  Vp
Donde:
e    =    edad del bien.-
Vp =    vida probable.-
VR =   valor de reposición.-
Vr =   valor residual.-
 
c) Fórmula de Ross
 
            Tiene la forma:
 
                D = (VR – Vr) · [½ · ( _e_ + _e²_ )²]                       [2]
                                                         Vp      Vp²
 
            Donde los términos tienen el significado ya establecido anteriormente.
 
            La expresión anterior, es la media aritmética de los valores dados por los métodos de la línea recta y de Kuentzle.-
 
            Considerando un par de ejes cartesianos ortogonales y representamos las curvas de depreciación según los criterios mencionados, tomando sobre el eje de las abscisas los porcentajes de la relación e/v y sobre las ordenadas el porcentaje de la depreciación.-
 
            Si tomamos dos puntos sobre las curvas, correspondientes a dos abscisas cualesquiera y se traza la secante que pasa por ellos, la inclinación de esta secante mide el porcentaje de la depreciación (equivalente al desgaste) para el intervalo de tiempo que media entre dichas dos abscisas dadas en porcentaje de e/v.-
 
            Pasando al límite, la tangente mide el desgaste específico.-
  
            Observando las curvas, se aprecia que el desgaste específico dado por la curva de Kuentzle, después de aproximadamente la mitad de la relación e/Vp es más acelerado que en la de Ross, lo que ha inducido a elegir esta última para elementos que mediante su vida tienen un desgaste más regular, como son las estructuras sometidas a acciones estáticas o dinámicas no muy violentas, y aplicar la fórmula de Kuentzle a aquellas estructuras en las que, pasada la mitad de su vida, el desgaste se incrementa en forma acelerada.-
 
                Para la depreciación de edificios, valen los principios y fórmulas de depreciación, adecuando a los distintos tipos de construcciones las vidas probables, expectativas y valores residuales o de demolición.-
 
El estado como factor de depreciación
 
            Hasta ahora hemos visto que solamente entraron en consideración como factores de depreciación la vida probable y la edad del bien que se estudia.-
 
            Indudablemente que el estado del mismo debe ser un elemento de juicio que debe intervenir en la determinación del valor actual depreciado, ya que influye en el valor venal obtenido en el caso de una compraventa.-
 
            Solamente así se explica que dos automóviles, de igual modelos, edad y kilometraje, se vendan a valores muy diferentes, según el estado de su mantenimiento.-
 
            Lo mismo ocurre con los edificios, ya que no podemos igualar en valores dos edificios similares y de igual antigüedad, cuando uno de ellos tiene un permanente servicio de mantenimiento y el otro un absoluto estado de abandono.-
 
            Heidecke introduce el concepto de estado de conservación y aconseja aumentar las depreciaciones, calculadas por cualquiera de las fórmulas antes mencionadas, en porcentajes que ponderan el estado de mantenimiento y conservación.-
 
            Establece para ello cinco estados posibles y le asigna a cada uno un porcentaje de “plus-depreciación”.-
 
Estado 1 : Nuevo o muy bueno                                                          0,00%
Estado 2: Regular, con conservación normal                                  2,52%
Estado 3: Necesitado de reparaciones sencillas                         18,10%
Estado 4: Necesitado de reparaciones importantes                    52,60%
Estado 5: Estado de demolición                                                   100,00%
 
Interpolando se puede crear estados intermedios.-
 
La depreciación toma así la forma:
 
            D = (VR – Vr) · [α + (1 – α) · C]
 
donde:
            C = coeficiente de estado.
            α  = puede ser cualquiera de las expresiones:
 
            _e_ , _e²_ ó [½ · ( _e_ + _e²_ )²]               
            Vp     Vp²                  Vp      Vp²
 
según se aplique el criterio de la línea recta, de Kuentzle o de Ross.-
 
            No es necesario calcular la expresión [α + (1 – α) · C] = K, ya que existen de doble entrada que, en función del porcentaje de vida trascurrida y del estado del edificio, se obtiene en forma directa el coeficiente K.-
 
            En tal forma, aplicado a un edificio, el criterio de Ross-Heidecke, que es el más utilizado, el valor actual VA del mismo tiene la expresión:
 
                                   VA = VR  - (VR – Vr) · K
 
Forma de Aplicación
 
            Los procedimientos antes mencionados se refieren a una desvalorización integral o depreciación del conjunto del edificio.-
 
            A veces nos encontramos ante el caso de tener que practicar depreciaciones parciales de algunos de los elementos constructivos (caso de tener que tasar una medianería o una instalación de calefacción central).-
 
            El tasador tiene entonces que aplicar criterio y buen sentido, ya que las vidas útiles del conjunto no son iguales a las de cada parte del edificio.-
            Así, si tasamos un muro medianero podemos tomar no menos de 100 años de vida probable, si es una instalación eléctrica no más de 40 años, y si es una instalación de aire acondicionado no más de 25 años (en cuanto a los bienes muebles y de uso, el actual Presidente del Tribunal de Tasaciones de Nación, Ing. Eduardo Martín, ha impuesto una norma, cual se fija la técnica de tasación conforme el estado y vida útil, y que ha sido homologada por tal institución gubernamental), etc..-
 
            En cuanto a las vidas del conjunto, depende también del tipo y destino del edificio. Se aconseja:
 
            Viviendas colectivas comunes:                        60 años
            Departamento con servicios centrales:           50 años
            Edificios de una planta individual:                   70 años
            Depósitos-garajes:                                           75 años
            Otras construcciones:          según tablas de durabilidad o criterio del tasador.
 
            La aplicación del criterio de Ross-Heidecke antes desarrollado tiene alguna similitud con la expuesta por el estudioso agrimensor venezolano Lorenzo Di Ruggiero, con la salvedad que en nuestro caso, el coeficiente de castigo por estado, de Heidecke, lo aplicamos al edificio ya desvalorizado por edad y Di Ruggiero lo aplica al edificio nuevo. En ambos casos, se entiende descontada previamente la demolición.-
Veamos que dice el Tribunal de Tasaciones de Nación en su norma 4.1 al respecto:
 
NORMA TTN 4.1
3 de mayo de 2005
METODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES
METODO DEL COSTO
Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de edificios y partes de edificios terminados o en construcción.
1.      Costo de reposición bruto (CRB)
Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado, calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características.
Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:
    1. Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.
    2. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
    3. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
    4. Gastos de administración del promotor o emprendedor.
Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la valoración.
No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.-
En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá en cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.
2.      Costo de reposición depreciado (CRD).
Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.
La depreciación de la edificación se calculará:
    1. Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador.
    2. La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.
Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física.
La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:
Va= VR – (VR-Vr) K
 siendo:
Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
Vr: valor residual
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-       Heidecke.
A continuación se reproduce la tabla:
Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden:
 
1.0       EXCELENTE
1.5       MUY BUENA
2.0       BUENA
2.5       NORMAL
3.0       REGULAR
3.5       MALO
4.0       MUY MALO
4.5       DEMOLICION
5.0       IRRECUPERABLE
Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del bien.
El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K
La tabla de Ross-Heidecke es muy grande. Por tal razón he decidido no publicarla; pero, si es de tu interés, escribime a mi mail y te la envío en adjunto.-
En la IIª Parte de este artículo, termino con el ejemplo práctico. Gracias

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TASACION DE LAS MEJORAS DEPRECIADAS (IIª PARTE) - 04:34, 8/07/2008

Continuando con la determinación del Valor Constructivo Depreciado (VCD), ya tenemos todos los componentes de la ecuación
 
VA = VR  -[ (VR – Vr) · K]
 
Para obtener el Valor de Reposición Nuevo (VRN), vamos a encontrar publicaciones especializadas que mensualmente, y sobre un modelo o construcción tipo, elaboran el valor del metro cuadrado nuevo. Lo hace la revista Arquitectura de Clarín, y algunos Colegios de Arquitectos de varias provincias. Por ejemplo el Consejo de Ingeniero, Arquitectos y M.M.O. de La Pampa lo hace. El valor del último mes fue de $ 1.760/m².-
Consideremos también, que tenemos una vivienda de unos 85 m², con 32 años de vida, y por ser una unidad unifamiliar de una sola planta, se calcula su vida útil en 70 años (le quedan 48 años), y que su estado general es REGULAR.-
 
En cuanto a cómo calcular el Valor Residual (Vr), me rompí la cabeza tratando de llegar a él, y lo solucioné consultándoselo al Presidente del Tribunal de Tasaciones de Nación, el Ing. Martín, quien me mandó un mail que te transcribo en la parte pertinente:
 
Estimado Miguel
..................................
El valor de reposición de Edificios de Mamposteria y Hormigon ronda del 3 al 5 %, según la recuperación de materiales que se pueda hacer.
Para edificios de estructura de acero es mayor, pero hay que calcularlo según el caso, no tenemos algo preciso.
Un abrazo

       Ing. Daniel Eduardo MARTÍN
                 Presidente TTN
Av. Julio A. Roca 651, piso 5°, Sector 15
Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CP 1322)
            República Argentina 
TE: 54-11-4349-3050 FAX: 54-11-4349-4385
 
En base a tal información, podríamos decir que Vr = 4% de VRN o $ 70,40.-
 
En cuanto al coeficiente K, debemos utilizar la tabla de Ross-Heidecke, la que tiene una primera tabla que es el porcentual de vida espectante que tiene la mejora a valuar, y por la otra entrada las variables entre 1, 1,5, 2, 2,5, 3, 3,5 y 4. En este ejemplo consideramos que su vida espectante es del 46% (45,71 pero redondeo en más). Cómo llego a él, fácil; con una cálculo de regla de tres simple. Si el 100% es 70 años, 32 años, cuánto es:
 
                                                           32 x 100 = 45,71
                                                               70
 
Ese 46% es la vida transcurrida; por cuanto le queda un 54% de vida útil, porcuental que buscamos en la tabla y, considerando que las mejoras están REGULARES, iremos a la línea 2,5, que nos informa que el coeficiente es 43,600, que dividido 100, K = 0,436
Ya tenemos todos los componentes. Ahora determinemos la resultante de la ecuación propuesta
 
                        VCD = $ 1.760 -[ (1.760– $ 70,40) · 0,436]
 
                        VCD = $ 1.760 - $ 736,57
 
                        VCD = $ 1.023,40
 
Como se advierte, existe una importante depreciación. Es por ello que te aconsejo, que ante la duda consultes con algún profesional de grado (arquitecto, ingeniero) o un Maestro Mayor de Obra para que te asesore correctamente para evaluar el estado de las mejoras en consideración.-
 
Como último paso de la tasación de las mejoras, es el cálculo directo de VCD por la superficie total de las mismas. Como detalle a considerar: cuando existan aleros, entrepisos o cocheras, y siempre y cuando las mismas sean de mampostería, el valor de VCD es el 50% del estimado.-
 
Espero te haya servido.-

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NO ALCANZA CONOCER LAS NORMAS, TAMBIEN HAY QUE PONERLAS EN PRACTICA - 09:40, 8/07/2008

VALUACIONES: TASACIONES - VALORACIONES INMOBILIARIAS

La tasación: método y práctica
El funcionamiento del mercado inmobiliario requiere como pilar fundamental de una tasación de mercado que interprete adecuadamente el valor dentro del cual compradores y vendedores conciliarán sus pretensiones y expectativas.
 
La tasación de un inmueble con el fin de llegar a interpretar su magnitud económica dentro del mercado, requiere un sano equilibrio entre método y práctica.
La metodología es indispensable, pero la experiencia no puede excluirse del combo que debe reunir un buen tasador. Una no excluye a otra, por el contrario se complementan.

Así, el tasador debe conocer al máximo todo lo que atañe a la propiedad a valuar y a su mercado. Investigando, analizando y determinando las características propias y diferenciales del inmueble, de su entorno físico, social, económico y político, en una fecha determinada.

Resulta indispensable para el tasador determinar adecuadamente cuestiones propias del inmueble como objeto. Su localización, los locales (ambientes en residencial) que la integran, como se relacionan estos locales entre sí (funcionamiento), su calidad constructiva, el estado de su mantenimiento, como entra la luz, como entra el aire, hacia donde se ve, etc., etc.

Pero, como un inmueble no funciona como una cápsula independiente es necesario también interpretar como ese objeto se relaciona con lo que lo rodea y esto implica analizar como interactúa con cuestiones geográficas, de clima, culturales, sociales y políticas midiendo si esa relación es favorable, deficiente o indiferente para el mercado.

Por otra parte, al tratarse - el inmobiliario - de un mercado sumamente atomizado con múltiples actores y situaciones, no es posible encontrar su dinámica sino reconociendo sus peculiaridades, viéndolo actuar y como ese accionar se manifiesta en precios a partir de casos concretos más que de simulaciones teóricas. La información cobra así un papel excluyente en la tasación inmobiliaria de mercado, como materia prima para las metodologías a aplicar y fundamento del valor interpretado.

Las fórmulas y metodologías operan como “medios” no son un fín en si mismo. Son herramientas para la interpretación de una realidad, no la realidad. Deben ser conocidas, exploradas conceptualmente y en lo posible mejoradas pero no resuelven de manera acertada por su mera aplicación la incógnita del valor de mercado que se busca develar y menos aún cuando encubriéndose en su utilización se busca complicar la lectura dificultando el entendimiento del proceso y sus fundamentos.

De nada sirve conocer la “técnica” de nadar, si no nos arrojamos al agua, si no braceamos, si no pataleamos y nos mantenemos a flote dentro del agua. Del mismo modo, la formación del tasador resultará completa y útil a sus fines sólo si se pone a prueba conviviendo con casos concretos, con inmuebles reales y observando como interactúa la oferta y la demanda de carne y hueso.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, lunes 26 de Mayo de 2008

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EL LADRILLO, UNA INVERSION HISTORICA ARGENTINA - 09:36, 8/07/2008

INVERSIONES: Inversión inmobiliaria

Los inmuebles en las finanzas personales
El ladrillo es una inversión adecuada para depositar los ahorros
de quiénes tienen mayor aversión al riesgo y preferencia por
rendimientos razonables. Para los propensos al riesgo, aparece como una alternativa interesante de diversificación. Escribe: Mario Gómez

La administración de las finanzas personales es una disciplina que ha centrado la atención de la comunidad de negocios. Existen cientos de páginas Web, cursos en Universidades y Escuelas de Negocios, artículos en revistas especializadas. Es el tema que más se repite en la industria editorial y los principales best-seller de temas de no-ficción se centran en estos contenidos.

Aunque una persona tenga en la actualidad buenos ingresos, planificar las finanzas personales apunta a la administración de largo plazo, pensando incluso en el retiro. Es que como dicen varios estudios sobre el tema, “quien planifica sus finanzas personales, ahorra y el que ahorra, invierte”. Educarse en el tema y proponerse objetivos precisos de ahorro e inversión puede mitigar la angustia que implica pensar en el futuro.

El Dr. Noussan, especialista en el tema, aporta una visión amplia cuando reflexiona sobre el tema: “las finanzas personales no tienen como objetivo principal hacer más ricas a las personas sólo por la riqueza en sí. El verdadero fin es mejorar la calidad de vida. Tener en claro los objetivos personales y familiares y su vinculación con el dinero, le da un sentido a nuestra vida y lo pone en el contexto de nuestra realidad financiera. Ayuda a concretar planes específicos y ahorra muchas angustias futuras”.

Tal vez como herencia de nuestros abuelos inmigrantes y dado que los ladrillos simbolizan estabilidad frente a los avatares económicos, se encuentra firmemente arraigado en el acerbo cultural de gran parte de nuestra sociedad el hecho de ahorrar en inmuebles. Tras las sucesivas crisis la gente volvió a pensar en los bienes raíces como una de las inversiones más seguras. Este sentimiento no sólo es válido para la “casa propia” que alberga la vida familiar, sino que también pesa a la hora de decidir el destino de inversión de los ahorros.

Por un lado existe una alta propensión a la adquisición de viviendas que en nuestro país llega a niveles del 75%. Este fenómeno se experimenta en todos los estamentos de la pirámide social, a tal punto que en los estudios de nivel socioeconómico que hace la Asociación Argentina de Marketing no se considera una variable útil para la segmentación, por tratarse de un comportamiento que se repite en toda la sociedad independientemente de su lugar en la escala social.

Por otro lado, históricamente los argentinos han ahorrado en ladrillos. Esto no sólo tiene fundamentos subjetivos en base a las expectativas de los agentes económicos. Un estudio del CEMA que evalúa el retorno y la volatilidad de distintas inversiones en las décadas de 1980 y 1990 determina que, desde la objetividad de la técnica económica, una participación razonable de los productos inmobiliarios en las carteras de inversiones de los argentinos sería del 60% (Schefer, Ricardo; ¿Conviene invertir en “ladrillos”?).
El ladrillo es una inversión adecuada para depositar los ahorros de quiénes tienen mayor aversión al riesgo y preferencia por rendimientos razonables. Para los propensos al riesgo, aparece como una alternativa interesante de diversificación.

LIC. MARIO GÓMEZ - Director de Toribio Achaval
Director de la Especialización Desarrollo Emprendimientos Cámara Inmobiliaria Argentina
autor de “Herramientas financieras para la valuacion de inmuebles” www.brediciones.com

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NORMA DEL T.T.N. Nº2 - 08:09, 8/07/2008

 
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 "2005 - Año de homenaje a Antonio Berni"
NORMA TTN 2.2 3 de mayo de 2005

DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES

  1. Categorías de las Tasaciones
    Se clasifican las tasaciones en las siguientes categorías:

    1. Estimativas: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión del experto basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.
    2. Ordinarias: La apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por el comitente.
    3. Extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las Ordinarias se realiza una o más de las siguientes tareas:
      a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables.
      b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una época anterior en cinco años, por lo menos, a la fecha de la encomienda.
      c) Actuación conjunta con otros profesionales.
    El Tribunal de Tasaciones de la Nación realiza solamente tasaciones ordinarias y extraordinarias, aplicando las Normas Nacionales de Valuación y recomienda que las valuaciones se efectúen según estas dos últimas categorías.
     
  2. Depreciación.
    Merma en el valor económico de un bien.
    1. Depreciación física.
      Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos.
    2. Depreciación funcional.
      Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien atendiendo a su adaptación a la función a la que se destina.

     
  3. Amortización
    Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la vida útil del mismo.
     
  4. Antigüedad
    Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o fabricación de un bien, y la fecha de la valoración.
     
  5. Vida remanente
    Es el número de años de expectativa de vida que le restan al bien
     
  6. Vida útil
    Es el número de años de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigüedad y su vida remanente.
     
  7. Estado
    Características de mantenimiento y conservación de un bien.
     
  8. Antecedente
    Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y características.
     
  9. Referencia
    Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado.
     
  10. Remanente
    Parte de un bien que queda después de una expropiación.
     
  11. Cosas
    Se llaman “cosas” en el Código Civil de la República Argentina, los objetos materiales susceptibles de tener un valor.
     
  12. Bien
    Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman “bienes”. El conjunto de los bienes de una persona constituye su “patrimonio” (art 2312 del Código Civil de la República Argentina).
  13. Clasificación de las cosas
    Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesión, o por su carácter representativo (art 2313 del Código Civil de la República Argentina).
     
  14. Inmuebles por su naturaleza
    Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art. 2314 del Código Civil de la República Argentina).
     
  15. Inmuebles por accesión.
    Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad (art. 2315 del Código Civil de la República Argentina).
     
  16. Accesorias de un inmueble
    Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente (art. 2316 del Código Civil de la República Argentina).
     
  17. Inmuebles por carácter representativo
    Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art. 2317 del Código Civil de la República Argentina).
     
  18. Cosas muebles
    Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Código Civil) de la República Argentina.
    Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las piedras, tierra, metales, etc; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que provengan de una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde constare la adquisición de derechos personales (art 2319 del Código Civil de la República Argentina).
    Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rústicos o urbanos, sólo tomarán el carácter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecución del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Código Civi de la República Argentina l).
    Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los usufructuarios, sólo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art2321 del Código Civil de la República Argentina).
    Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarán su naturaleza de muebles cuando estén adheridas al inmueble en mira de la profesión del propietario, o de una manera temporaria. (art 2322 del Código Civil de la República Argentina).
    En los muebles de una casa no se comprenderán: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones científicas o artísticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderías, ni en general otras cosas que las que forman el ajuar de una casa (art 2323 del Código Civil de la República Argentina).
     
  19. Servidumbre
    Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art 2970 del Código Civil de la República Argentina).
    Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de él, en su superficie, profundidad o altura (art 2998 del Código Civil de la República Argentina).
     
  20. Servidumbre administrativa de electroducto
    Desígnase con el nombre de electroducto todo sistema de instalaciones, aparatos o mecanismos destinados a transmitir, transportar y transformar energía eléctrica (art 2 ley 19552 de la República Argentina)
    La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y limitaciones al dominio que sean necesarias para construir, conservar, mantener, reparar, vigilar y disponer todo sistema de instalaciones, cables, cámaras, torres, columnas, aparatos y demás mecanismos destinados a transmitir, transportar, transformar o distribuir energía eléctrica (art 3 ley 19552 de la República Argentina).
    Los transportistas y los distribuidores gozarán de los derechos de servidumbre previstos en la ley 19552 (art 18 ley 24065 de la República Argentina).
     
  21. De las servidumbres en tránsito
    El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio (art 3068 del Código Civil de la República Argentina).
    Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación (art 3069 del Código Civil de la República Argentina).
     
  22. De la servidumbre de acueducto
    Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnización. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (art 3082 del Código Civil de la República Argentina)
     
  23. Servidumbre de Gasoducto
    Es el derecho real administrativo o público, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que éstos puedan cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnización a favor del titular del bien gravado.
    Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N° 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la República Argentina.
     
  24. Locación
    Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero.
    Se halla regida por el Código Civil (arts. 1493 – 1622), y la Ley N° 23.091 (B.O. 16/10/84) de la República Argentina.
     
  25. Concesión de Uso
    Es un contrato de derecho público, bilateral, en virtud del cual la Administración Pública crea a favor de un particular (concesionario), un derecho real de uso, sobre un bien del dominio público del Estado (un derecho de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigación, etc.), cuyo ejercicio se halla sujeto al poder de policía del Estado, otorgado en el interés privado del concesionario, de carácter oneroso o gratuito, temporario o permanente, no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la administración por razones de ilegitimidad, o de oportunidad, mérito o conveniencia.
     
  26. Base para subastas

El artículo 578 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial Nacional dispone en materia de base para las subastas:
"Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble.
A falta de valuación, el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasación."


Por otra parte manifiesta:
"De la tasación se dará traslado a las partes, quienes dentro de CINCO (5) días comunes expresarán su conformidad o disconformidad. Las objeciones deberán ser fundadas.
El juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos."

En función de lo anterior, el Tribunal de Tasaciones de la Nación recomienda, cuando fuera necesario proceder a la determinación del valor de referencia del bien, adoptar el criterio de valor de mercado obtenido por métodos comparativos, o en su defecto el costo de reposición depreciado.

De los Bienes Públicos y Privados del Estado

  1. El Código Civil de la República Argentina determina:

    Art.2339.- Las cosas son bienes públicos del Estado general que forma la Nación, o de los Estados particulares de que ella se compone, según la distribución de los poderes hecha por la Constitución Nacional; o son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares.

    Art.2340.- Quedan comprendidos entre los bienes públicos:

    1. Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislación especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua;
    2. Los mares interiores, bahías, ensenadas, puertos y ancladeros;
    3. Los ríos, sus cauces, las demás aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la reglamentación;
    4. Las playas del mar y las riberas internas de los ríos, entendiéndose por tales la extensión de tierra que las aguas bañan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias;
    5. Los lagos navegables y sus lechos;
    6. Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de río, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares;
    7. Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común;
    8. Los documentos oficiales de los poderes del Estado;
    9. Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico.

    Art.2341.- Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes públicos del Estado o de los Estados, pero estarán sujetas a las disposiciones de este Código y a las ordenanzas generales o locales.

    Art.2342.- Son bienes privados del Estado general o de los estados particulares:

    1. Todas las tierras que estando situadas dentro de los límites territoriales de la República, carecen de otro dueño;
    2. Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fósiles, no obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra;
    3. Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos, según las disposiciones de este Código;
    4. Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construcción hecha por el Estado o por los Estados, y todos los bienes adquiridos por el Estado o por los Estados por cualquier título;
    5. Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ríos de la República, sus fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios.

     

Ultima Modificación: 17/03/2008 | WebMaster: Dirección Informatica del TTN. |

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MERCADO DE LOS ALQUILERES - 07:54, 8/07/2008

DATOS DE LOS SECTORES INMOBILIARIOS Y DE LAS ORGANIZACIONES DE INQUILINOS

Capital: los alquileres subieron hasta un 30% en el último año

Un departamento de dos ambientes ya ronda los $ 1.200 y uno de tres llega a $ 1.900, según el barrio. Es por la inflación y por la falta de créditos hipotecarios. Muchos dueños establecen subas para el año siguiente en los contratos bianuales.

Por:  Pablo Novillo

El panorama para quienes tienen que alquilar viviendas en Capital está complicado y todo hace pensar que no mejorará. Según especialistas del rubro inmobiliario, los precios de los alquileres están hoy un 25% a 30% más caros que hace un año. Y, entre la inflación y la falta de crédito hipotecario accesible, la tendencia se mantendría.

Carlos Sotelo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, comentó: "Los precios subieron entre un 25% y un 30%. Hoy, un departamento de dos ambientes se alquila en $ 1.100 a $ 1.200, promedio. Y un tres ambientes está entre $ 1.400 y $ 1.900, siempre según el barrio y las características del inmueble". Estos aumentos se aplican al momento de renegociar los contratos vencidos.

En tanto, José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario, agregó que los valores pueden ser mayores en los barrios donde se concentra más la demanda, como Palermo, Caballito o Belgrano .

Además, una costumbre que era incipiente hasta hace un par de años ahora parece totalmente generalizada: el escalonamiento de los precios a lo largo del tiempo que dura el contrato. Como la indexación de alquileres está prohibida, muchos dueños establecen cláusulas en el contrato que incluyen un aumento al comenzar el segundo año del alquiler (en general, se alquila por dos años). Así, por ejemplo, si un departamento cuesta por mes $ 1.200 durante el primer año, al comenzar el segundo se empieza a pagar unos $ 1.400.

La tendencia hacia el alza se viene verificando desde la salida de la crisis de 2002, cuando las propiedades empezaron a revalorizarse y arrastraron a los alquileres (ver Evolución...). Hoy, algunos incluso afirman que ciertos inmobiliarios piden hasta seis meses de comisión, cuando lo común es dos. Es una conducta antiética y debe ser denunciada ante la Cámara o ante Defensa del Consumidor , advirtió Sotelo.

Ahora, por qué los precios no paran de subir Hay dos factores principales. Por un lado, la falta de acceso al crédito hipotecario, por las altas tasas y las dificultades para calificar y luego afrontar las cuotas. Esto va de la mano con la inflación, que golpea de lleno el poder adquisitivo de los asalariados. Así, muchas familias no pueden comprar su casa y se ven obligadas a alquilar, al igual que los estudiantes, los divorciados, los solteros y otros que forman el típico mercado de los que alquilan. Para complicar aún más las cosas, los barrios de Buenos Aires no tienen servicios parejos. La gente empieza buscando propiedades en aquellas zonas con buenos accesos, transportes y seguridad, lo que empuja los precios hacia arriba en esos lugares. Por otra parte, ni los privados ni el Estado construyeron viviendas en nuevos barrios, por lo que la oferta sigue sin ampliarse. El panorama para los inquilinos está complicado. Mientras no bajen las tasas de los créditos y se mantenga esta inflación, nada hace pensar que la tendencia vaya a cambiar , analizó Rozados.

Esto, lógicamente, genera las quejas de los inquilinos. Nos tenemos que hacer cargo del aumento del alquiler pero también de las expensas, los servicios y los impuestos. La gente no puede pagar lo que piden los dueños, y entonces se tiene que mudar a una propiedad más alejada, más chica y de peor calidad. Esto va degradando la calidad de vida , protestó Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos.

Mientras los privados sigan invirtiendo en los barrios que le aseguran más renta (hoy el promedio es de 5% a 7% anual, menos que un plazo fijo), la única solución posible debería venir del Estado. Es necesario facilitar el acceso al crédito y generar incentivos para que los privados inviertan en edificios para renta. En otros países, por ejemplo, las AFJP destinan parte de sus fondos a la construcción, porque les dan desgravaciones fiscales. Ni siquiera el Estado debe ponerse a construir, lo que siempre termina siendo mucho más caro para todos , sugirió Sotelo.
Fuente: Clarín.com edición 08/07/2008

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CONCEPTOS LEGALES - 07:12, 8/07/2008

PROPIEDAD - DOMINIO
 
            Es de suma importancia que el martillero y el corredor conozcan diversos aspectos referentes a la intermediación para la venta de inmuebles bajo el sistema de propiedad horizontal. Uno de ellos es precisamente el alcance de los términos que se emplean en los contratos.-
            Nuestro codificador ha empleado preferentemente "dominio" para referirse a la facultad de usar y disponer libremente de una cosa, y lo define en los términos del art. 2506 del C. Civil, diciendo: "es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona", lo cual da lugar a interpretar que ambos términos, "dominio" y "propiedad", son sinónimo, sobre todo cuando en la nota del citado artículo, al referirse a las Leyes de Partidas, informa que "define el dominio o la propiedad", otorgándole de esta manera un significado equivalente.-
            Sobre el particular, Sánchez de Bustamante expresa que muchos autores entienden que no hay motivo para introducir distinciones; por su parte, Salvat sostiene que la palabra "dominio" ha sido empleada por el codificador en el sentido de "propiedad".-
            Lafaille diferencia entre el concepto restrictivo de dominio y el concepto amplio de la propiedad, declarando que el primero es un derecho real que se refiere a cosas que están en el comercio, la propiedad es el que se refiere a todo género de derechos susceptibles de apreciación pecuniaria; en una palabra, la propiedad reposa sobre bienes, y el dominio, sobre cosas. Es decir que la propiedad se extiende a los objetos materiales o inmateriales que puedan tener un valor, o sea, sobre los bienes de una persona (art. 2312 C. Civil).-
            En consecuencia, cuando se trata de una cosa inmaterial, una herencia, una marca, acciones, etc., todos ellos representados por un valor, se la puede llamar "propiedad"; en cambio, el dominio se refiere a cosas muebles o inmuebles. La idea de propiedad va ligada con la riqueza., en el sentido de que riqueza es todo lo que satisface una necesidad. Nuestro Código Civil le otorga a dicho derecho un individualismo que ha sido un tanto criticado, pues sus normas motivaban un descuido a la importancia social, de tal manera que su propietario queda convertido en dueño y señor de la cosa.-
            No obstante, entendemos que el codificador ha sido medido en sus alcances cuando en el art. 1513 dice: "Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular". De lo cual surge que la nueva concepción del derecho de propiedad ya no es la noción del derecho absoluto del dominio romano.-
 
Fuente: "La venta de Propiedad Horizontal por el martillero o corredor de comercio" - Eduardo L. Lapa-Ed.Depalma- Año 1981-págs.9/11
 

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