La Tasación, una "ciencia"

Terreno de Forma Irregular - 01:10, 10/08/2008

No resulta fácil la tasación de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores definidos de la tierra.-

Entendemos, en la tasación de terrenos urbanos, como forma regular al rectángulo y al cuadrado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el triángulo y los polígonos irregulares propiamente dichos.-

Las distintas formas, a veces caprichosas, obligan a un análisis exhaustivo de los condicionamientos o ventajas que generan, en función de las áreas aprovechables y de los desperdicios.-

Lotes con frente o fondo sesgado (inclinado) resultan aprovechables, según sea la extensión del frente y fondo o el destino. Así también deben considerarse, los lotes con martillos –a favor o en contra- .-

Se deprecian aquellos terrenos:

a) con varios y pronunciados quiebres; b) con formas que se aproximan al triángulo; c) cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno) –se trata por separado-; y d) con superficies reducidas conforme a su destino.-

A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre y cuando esa superficie no sea consecuencia de una mayor longitud (lonja).-

Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de dividir la superficie del lote por el frente.-

Fr = área (m²)_

Frente (m)

Se establece, de esta manera “un fondo relativo” ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real.-

Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.-

En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal es menor que el fondo efectivo del terreno, con martillo a favor (saliente) el fondo relativo ideal es mayor.-

A través de este concepto, las formas irregulares con mayor base en el frente, resultan de mejor ponderación que aquellas cuyo frente es la base menor.-

La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces, limitador.-

El mismo Chandías, aclaró que el concepto de “fondo relativo” es aplicable a aquellas parcelas en que las irregularidades en la forma presentan poco importancia.-

En contornos de mucha irregularidad, la utilización del criterio de “fondo relativo” llevaría a resultados totalmente deformados.-

Para estos últimos casos debe preferirse el método de dividir al lote en forma parciales que se estudian por separado, y luego se suman para obtener el valor total.-

Texto reproducido de "Manual de Tasaciones" - Ing. Dante Guerrero- Ed. Librería y Editorial Alsina - Año 1994

Mart. Púb. Miguel Ángel Antoñana

MÉTODO ANTES Y DESPUÉS - 01:00, 10/08/2008

Es un procedimiento actualmente muy utilizado en valuaciones y que permite resolver casos especiales de forma, variación de medidas lineales o superficiales o indemnización por fraccionamiento de un terreno a causa de un corrimiento de línea de frente o de eje medianero.-

Supongamos que un lote de 10 m de frente por 50 m de fondo, sobre una calle que debe ser transformada en avenida, sufre la expropiación de una foja al frente, de 10 m. por 20 m de profundidad, por el corrimiento de la línea municipal y admitamos que el valor unitario de la tierra es de $ 200/m².-

Si bien la expropiación se produce en una superficie del lote que da sobre el frente y prima facie parecería que se trata de los metros cuadrados de superficie de mayor valor (conforme la ley de Hoffman), cabe observar que, al haber habido un corrimiento de la línea que prácticamente es como si se le hubiera cercenado al lote una fracción de fondo de 10 x 20, quedando como remanente un lote de 10 m de frente sobre la nueva calle ampliada, por 30 m. de fondo. Surge así la pregunta ¿a qué valor tasamos los 200 m² adquiridos por expropiación.-

Si valuamos el lote al valor unitario de $ 200/m² y a un total de $ 40.000, beneficiamos al expropiado gratuitamente por el hecho que, además de recibir ese pago su patrimonio se incrementa porque el remanente queda con medidas mejores y de un mayor valor unitario.-

La equitativa forma de valuar la fracción expropiada equivalente a una fracción de fondo es calculando su valor por la diferencia entre el lote antes y el lote después del cercenamiento.-

Valor del lote antes:

Coeficiente de medidas: (10 x 50) = 0,806 según tabla del T.T.N.

Valor del lote de 500 m² x $ 200/m² x 0,806 = $ 80.600

Valor del lote después:

Coeficiente de medidas: (10 x 30) = 1,000 según tabla del T.T.N.

Valor del lote de 300 m² x $ 200/m² x 1,000 = $ 60.000

Valor de la fracción a expropiar:

$ 80.600 - $ 60.000 = $ 20.600

Como se puede observar, el valor resultante es muy inferior al de aplicar en forma directa el valor unitario de $ 200/m² a los 200 m² expropiados.-

Se advierte que este mecanismo no significa tener en cuenta la influencia de la obra pública que origina la expropiación, porque se sigue admitiendo que el valor unitario se mantiene constante sin considerar que la nueva avenida pudiera valorizar la zona.-

El mismo camino seguiríamos si un lindero quisiera adquirir una fracción similar ubicada al fondo del lote.-

(ver en gráfico, figuras 1 y 2)

El método antes y después permite resolver algunos problemas de forma como lo son los lotes con martilleros a favor o en contra.-

Suponiendo un lote (figura 1) con un martillero a favor de los fondos. El valor del conjunto surgirá de la suma de la fracción A más la B, ésta a su vez se calcula por antes y después del lote (B’ + B) de 10 m por 30 m menos el lote frentista B’ de 10 m por 20 m. Ello se traduce a la ecuación: A + [B’ + B) – B’]

Tomando ahora un lote con martillero en contra en los fondos (figura 3) se tiene que el valor del conjunto surgirá de la diferencia entre la fracción (A+B+B’) de 20 m de frente por 30 m de fondo menos la fracción B’ que resulta de un antes y después entre la fracción (B+B’) de 10 m por 30 m menos la fracción frentista B. Ello se expresa: (A + B) = (A + B + B’) - [(B + B’) - B]

(ver figura 3)

Artículo reproducido de "Manual de Tasaciones" -Ing. Dante Guerrero- Ed. Librerías y Editorial Alsina - Bs.As. - 1994

Mart. Púb. Miguel Ángel Antoñana

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Determinar el valor de un block - 02:44, 8/08/2008

En la próximo nota a ésta, vas a encontrar la norma del T.T.N. (12.2), respecto de la valoración de un block de tierra, cuando uno pretende adquirirlo, principalmente por la expropiación.-

Este tema legal (la expropiación), siempre ha generado divergencias cuando las dos parte (expropiante y expropiado) no arriban a un acuerdo en cuanto al valor de ofrecimiento. Es por ello, que al momento de llegar a la instancia judicial (prevista en la ley respectiva), el perito judicial (y aquellos propuestos por las partes), juegan un papel preponderante.-

Siempre hay que recordar que esta figura legal se aplica cuando el Estado, o alguno de los órganos del mismo, o una institución pública pretenden disponer legalmente de un espacio de tierra para ejecutar "obras de utilidad pública".-

La utilidad pública, es una temática que trataré más adelante, en otro artículo (dada su complejidad), pero lo que más me interesa en este artículo, es analizar la INDEMNIZACIÓN que pretende por la norma 12.2 fijar el Estado para la expropiación.-

En términos legales, la indemnización no puede estar influida por apreciaciones subjetivas, factores hipotéticos, ganancias presuntas y aspectos personales o sentimentales.-

La indemnización no puede, en cambio, dejar de considerar los beneficios o perjuicios directos que la expropiación produce en el bien, entre ellos el mayor o menor valor del remanente cuando la expropiación es parcial, en función de sus medidas o características de ubicación, accesos, etc. En tales casos, el valor final surge de la diferencia entre los valores de antes y después de la expropiación, siempre y cuando no jueguen en la apreciación los beneficios o perjuicios que sean consecuencia directa de la obra pública. Al tratarse de bienes inmobiliarios dicho concepto se aplicará tanto al terreno como a las mejoras.-

Los perjuicios indirectos, deterioro comercial, pérdidas de cosechas y el discutido lucro cesante, prohibido de valorar según algunas leyes de expropiación, estimo que son aspectos que no pueden dejar de considerarse, adecuadamente, si se quiere obtener como resultado una indemnización justa y equitativa.-

Este mismo sistema se puede aplicar, cuando una persona pretende adquirir parte de una chacra aledaña al ejido urbano. Cómo determinamos el valor justo, en función del valor de una chacra, o de una manzana, o de una parcela?. O sea, si el cliente pretende de 120 ha. lindantes al poblado, subdividir 5 de éllas para anexarlas (siempre y cuando el catastro provincial y municipal lo admita) al fraccionamiento urbanístico del lugar.-

Hay una regla inmobiliaria que dice: "a menor superficie, mayor valor". En realidad no es lineal, pero si es cierta. En una zona rural donde la unidad económica es de 400 ha., éstas van a valer más (proporcionalmente) que 1.500.-

La propuesta del T.T.N. (idea del Ing. Renzo Macagno), es en primer término homogeneizar el valor de un lote tipo lindante a la zona que se pretende expropiar o subdividir para vender. O sea, saber primero, cuáles son las medidas de un lote tipo en la zona (normalmente está fijado por el municipio). Luego, de una correcta investigación de transacciones realizadas en la zona, fijar en forma homogeneizada, el valor del metro cuadrado de tierra libre de mejoras.-

Conociendo ese dato básico, se da inicio a una "hipótesis" respecto de alguien que quiere lotear una superficie para luego venderla.-

Para ello debemos deducir aquella superficie que normalmente se debe dejar libre para apertura de calles, espacios verdes, etc. (en Santa Rosa, La Pampa, es de un 30% de la superficie total).-

Teniendo tal base (el valor de la tierra), damos inicio al cálculo de los siguientes rubros que estima el TTN para fijar el valor indemnizatorio.-

Para hacerlo más gráfico, te acompaño tres imágenes aéreas de una zona hipotética de mi ciudad (Santa Rosa-La Pampa), en la cual, la parcela original tiene 150 ha.

Imagen 1

De esa superficie se decide adquirir o expropiar unas 15 ha.-

Imagen 2

Para poder hacer el cálculo que pretende la norma del TTN, debemos realizar un estudio de la superficie que debemos destinar a espacio cedido a calles, espacios públicos y demás ítem que normalmente exige un municipio en los loteos (deberías averiguar en el municipio que corresponda para tal fin), y que como dijera, en mi ciudad ronda el 30% de la superficie a destinar al loteo.-

Imagen 3

Una vez que tenemos el valor del metro cuadrado de tierra libre de mejoras en la zona, debemos multiplicarlo por la superficie remanente y que estará destinada al loteo. Ahí tendremos el primero del ítem de la ecuación, que es el valor de la tierra (Pv).-

Se estima -hipotéticamente hablando-, del tiempo que le demandará a esta persona la preparación de esa superficie para ofrecerla para la venta (permisos, planos, nivelación de la tierra, etc.), que el TTN estima en 6 meses (el coeficiente es 0,5).-

También calcula el tiempo que le demandará la venta de tal loteo que, siempre hablando hipotéticamente, serían 36 meses (el coeficiente es 3). O sea, que entre la preparación del lote y la venta total, tendremos un tiempo total de 42 meses, equivalente a 3,5-

Otro elemento que se deberá estimar sería el costo financiero de la inversión inicial y respecto del recupero de la misma en ese tiempo, calculando un costo del 6% anual (0,06); y el costo financiero de los gastos que se estima en un 25%.-

Así también, se consideran los costos que tendrá el loteador para administrar el loteo, aquellos de publicidad, aranceles, honorarios de intermediarios o Notarios, etc., que estima en un total del 17,99%, todo a calcular sobre el valor final estimado de compra de todos los terrenos tipos que surjan de la posible subdivisión.-

Ahora te muestro cómo quedarían los valores finales, del cual surge el valor total de las 5 ha.

Como advertirás, tendrás una relación o diferencia entre el valor final de venta o el costo de cada lote, con el costo original calculado por cada uno de ellos ( 41.881 ÷ 100.000 = 0,4188 x 100 = 41,88%). Esa relación no será siempre igual, ya que pueden cambiar o variar las tasas de intereses razonables y aquellas de mercado libre (6% y 25%), como así también el márgen de ganancia estimado (25%).-

Independientemente de ello, podrás advertir que lo fundamental de ésto, es que resulta ser un conjunto de ecuaciones matemáticas que divide entre el valor que pudiera tener como superficie rural y como área urbana. Ahora, si el que compra no quiere subdividir para fraccionar, sino para una explotación agropecuaria, es su problema.-

Esta ecuación, la usa el T.T.N., a los fines de la expropiación, ya que al valor de las parcelas (Pv), le suma los costos financieros, utilidades y gastos que tiene el loteador y, su resultado final, será el valor de la indemnización.-

Esos rubros financieros, utilidades y de gastos será el valor justo de la indemnización. De cualquier manera, es muy discutida por algunos Tribunales y Tasadores Técnicos, ya que al incluir las utilidades (U), no cumple con el precepto de la ley, cual exige que el valor indemnizatorio no debe contemplar las "presuntas" rentas que se pudieran (hipotéticamente) obtener de la parcela a expropiar.-

Mart. Púb. Miguel Ángel Antoñana

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DETERMINACION DEL VALOR DE UN BLOCK DE TIERRA (NORMA) - 02:43, 8/08/2008

escudo (8K)

"2007 - Año de la Seguridad Vial"

NORMA TTN 12.2

19 de Noviembre de 2007

TASACIÓN DE FRACCIONES (BLOCKS) SUBDIVISIBLES A PARTIR DE ANTECEDENTES DE LOTES

La Norma tiene por finalidad la tasación de una fracción de terreno que puede ser fraccionada en inmuebles de menores dimensiones, con antecedentes de ofertas o ventas de lotes.

Será de aplicación en aquellos casos en que no existan antecedentes comparables con la fracción a tasar o como verificación de algún caso particular.

En el proceso económico que tiene lugar, el precio de venta de la totalidad de los lotes estará integrado por el precio de compra de la fracción (Pf), los gastos (G), el interés del capital invertido (I) y la utilidad del negocio (U).

Los términos de esta ecuación económica son los siguientes:

PRECIO DE VENTA: (Pv) Es la suma total de la venta de los lotes del fraccionamiento, obtenidos sobre la base de los antecedentes de ofertas o ventas de lotes. Determinados por las Normas TTN 3.x y 5.x.

GASTOS: (G) Gastos necesarios para que la fracción se encuentre en condiciones de ser vendida en lotes, más los requeridos para la concreción del negocio.

Como por ejemplo:: Mensura, subdivisión y amojonamiento: honorarios, gastos, derechos.; Apertura de calles: trazado, construcción, obras de drenaje.; Urbanización: movimiento de tierra, plantaciones, provisión de agua, energía eléctrica, pavimentación, etc..; Propaganda: se tomará la necesaria y suficiente para la venta del loteo.; Venta: comisión de venta.; Administración: suma integrada por los gastos generales, asignaciones, etc.; Relacionando el monto de los gastos con el precio de venta, se obtiene:; Kg: Representa el gasto que corresponde a cada peso obtenido en la venta.

INTERES DEL CAPITAL OBTENIDO: (I) Se determina el interés simple que remunera al capital invertido, sobre la base siguiente:

Suponer que los gastos realizados (G) se integran a lo largo del período de preparación (Tp) del negocio.

Admitir una recuperación lineal del capital invertido a lo largo del período de realización (Tr) del negocio.

Considerar las capitalizaciones a interés simple en operaciones donde la realización total del negocio se logra en períodos de tiempo más o menos cortos.

Adoptar tasas de interés diferenciadas según las distintas características de los términos que integran el capital invertido, capital tierra (Pf) y capital gastos (G).

Sobre la base de los antecedentes:

If: tasa anual de interés que corresponde al capital "Pf"

Ig: tasa anual de interés que corresponde al capital "G"

Siendo:

Tp: tiempo, en años, de preparación del loteo;

Tr: tiempo, en años, de realización del negocio; equivalente al tiempo transcurrido desde la iniciación de las ventas hasta el final de las mismas.

Se puede determinar: "If" e "Ig" como sigue:

1) Determinación de If:
2) Determinación de Ig:: Ki: Producto de la tasa de interés que corresponde al capital tierra por la sumatoria del tiempo de preparación mas la mitad del tiempo de realización.; Kl: Producto de la tasa de interés que corresponde al capital gastos por la mitad del tiempo total.

UTILIDAD DEL NEGOCIO: (U) La utilidad del negocio es el saldo que queda, al final del mismo, después de deducir del total de la venta (Pv), las sumas empleadas como capital, gastos e intereses. Ello surge de la ecuación (1):

Siendo la utilidad media anual:
y definiendo a la tasa anual de utilidad del negocio (U) como la relación entre la utilidad media anual y el capital invertido:
resulta:: Ku: Representa la utilidad del negocio por cada peso de capital invertido durante todo el tiempo que dure la operación.

PRECIO DE COMPRA DE LA FRACCION: (Pf) Es el precio del bloque, incógnita a determinar, en función de los demás términos de la ecuación (1).

Reemplazando en (1) cada uno de sus términos por los correspondientes de las expresiones (2), (3), (3a), (3c), (4d), se obtiene:

Siendo:: Kb: es el coeficiente de “pasaje de lote a block” y relaciona el precio de la fracción en block con el de la misma loteada.

RECOMENDACIONES:

El porcentaje de áreas comunes será establecido en función de la reglamentación de Uso del Suelo de la jurisdicción de que se trate.

Tasas de Interés recomendadas:: if: Tasa de deposito pasiva máxima (Ej. Tasa de plazo fijo); ig: Tasa de prestamos activa mínima (Ej. Tasa de prestamos)
Tiempo de Realización del negocio Tr:: La presente Norma será de aplicación hasta un tiempo de realización del negocio máximo de cuatro (4) años.

RECONOCIMIENTO:

La presente Norma desarrolla el procedimiento del Ing. Renzo Macagno del Tribunal de Tasaciones de la Nación, al cual este Organismo le brinda el debido reconocimiento.

Pasaje de Lote a Block (14K)

Este ejemplo me lo envió un Miembro Decano del Tribunal de Tasaciones de Nación, el Ing. Daniel MARTÍN, a quien le estoy totalmente agradecido por su siempre predisposición por aportarme conocimientos.-

Datos del cálculo:

Tasa anual de interés que corresponde al capital tierra "V_f" = if = 6 %

Tasa anual de interés que corresponde al capital gastos "G" = ig = 30 %

Tiempo de Preparación del loteo = T_p = 1 año.

Tiempo de Realización del negocio = T_r = 3 años.

Tiempo Total = T = 4 años.

Utilidad del Negocio = u = 30 %

Gasto = G = $ 1.800.000,-

Total de la venta: P_v = $ 15.372.000,-

COEFICIENTES DEL PASAJE DE LOTE A BLOCK:

K_i = (if/100) x (Tp + Tr/2) = 0,15

Kl = (ig/100) x T/2 = 0,60

Utilidad del negocio por cada peso de capital invertido durante todo el tiempo que dure la operación: Ku

K_u = (u /100) x T (30/100) x 4 = 1,20

Gasto que corresponde a cada peso obtenido en la venta: K_g

K_g = G = 0,1171

P_v

Coeficiente de Pasaje de lote a block: K_b

K_b = 1 - (K_g x (1+Kl + K_u)) = 0,2860

(1 + K_i+ K_u)

VALOR DE LA FRACCION: Vf

V_f = K_b x P_v

V_f= 0,2860 x $ 15.372.000,- = $ 4.396.392,-

SE ADOPTA = $ 4.400.000,-

Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa saber más sobre la materia, te pido busques en el ícono Archivo de este blog, o piques sobre los links de los otros blog de mi autoría. Si tenés dudas o consultas que hacerme, escribime a mi dirección electrónica que encontrarás bajo mi firma.-

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

miguelantonana@yahoo.com.ar

Ultima Modificación: 17/03/2008 | WebMaster: Dirección Informatica del TTN. | Resolución de pantalla optima: 800x600

TASAMOS UNA ESQUINA? - 01:43, 7/08/2008

Trataremos de tasar una esquina. Pero no una esquina cualquiera, sino una esquina donde un frente, el de menor dimensión, da sobre una zona comercial; y el otro, el de mayor medida, da a una zona residencial.-

Si tal trabajo lo tendría que hacer por un sistema comparativo, tal cual lo usan las empresas valuadoras de Buenos Aires (por formulario), quedará sujeto a una explicación por parte del tasador, que es muy subjetiva.-

Pero como en este blog sostengo que la Tasación es una ciencia, la idea es impartir algunas ideas para el supuesto que uno tuviera que actuar como PERITO JUDICIAL, donde a un Magistrado debemos darle las razones lógicas del "por qué arribo a ese valor".-

Entonces veremos algunos conceptos:

TERRENO EN ESQUINA

Coeficiente de esquina

Es bien conocido ya el concepto de que los lotes ubicados en esquina tienen un mayor valor unitario que los lotes mediales próximos, así como también que el origen de tal plusvalía obedece a sus mejores posibilidades de desarrollar locales de negocio, mayor perímetro de vidriera, mayor aprovechamiento para el desarrollo de edificios de vidrieras en los pisos altos por tener mejores condiciones de iluminación y ventilación.

Todo ello ha hecho que siempre se reconociera a las esquinas un porcentaje de mayor valor que antiguamente era uniforme y de un 25%.-

Por supuesto que dicho concepto ha ido variando, porque existen varios factores que contribuyen a una mayor o menor ponderación y que dependen de las características comerciales de la zona, de la relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina y de las medidas del lote sobre cada una de estas calles.-

Así fue como evolucionó y se establecieron tablas de porcentajes de mayor valor por aplicar el lote supuesto medial, para obtener el valor del lote en esquina.-

TABLAS NORTEAMERICANAS

Son muchas las tablas norteamericanas que usan este sistema de relaciones y el Manual de Tasaciones de MacMichael las condensa, entre muchas de varios autores, en dos tablas adecuadas: una a lotes de 100 pies de frente a la calle principal y 100 pies de frente a la secundaria y otra a lotes de 50 pies sobre la principal y 100 pies sobre la secundaria y en función, también, de la relación de valores de la calle principal con respecto a la secundaria. En cada tabla trascribe los porcentuales propuestos por los autores.-

Para la aplicación de estas tablas se calcula el valor del lote como si fuera medial y se incrementa en el porcentaje que establezca la tabla correspondiente, entrando en ellas por la relación de valores entre la calle y la secundaria.-

En la Argentina, las Normas del Banco Hipotecario Nacional establecían los siguientes porcentajes:

Para zonas comerciales centrales………..25% a 35%

Para zonas comerciales en general………20% a 25%

Para zonas familiares de alto valor……..15% a 20%

Para zonas familiares comunes……………10%

Los procedimientos mencionados son en parte objetables por su empirismo y porque dependen en gran medida de la apreciación personal del tasador.-

Método de VALVANO

Por tratarse de un procedimiento que ha tratado de ser no solamente impersonal, sino apoyado en fundamentos experimentales y racionales, se propicia el siguiente método propuesto por el Ing. Miguel VALVANO en el Vº Congreso Argentino de Ingeniería y adoptado por el Tribunal de Tasaciones de la argentina.-

El autor mencionado, en su interesante estudio, hace previamente un análisis y crítica de los sistemas usuales de coeficientes y luego propone su método en la siguiente forma:

Esquina: El método propuesto por Valvano

Para la correcta determinación del coeficiente de la valorización por esquina es conveniente, si se quiere proceder de un modo racional, partir de la relación entre la superficie del lote y la suma de los frentes, ya que ella es un índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la cuadra.-

En efecto, sea un lote medial de 10 m de frente por 30 m de fondo, la relación entre la superficie y su frente es:

A = _S_ = 300 m² m² del terreno = 30

Fm 10 m m del frente

Supuesto ubicado en la esquina la relación entre superficie y suma de los frentes es:

E = __S__ = __S__ = ___300 m²____

Fe (f1+ f2) 10 + 30

E = __S__ = 300 m² = 7,5

Fe 40 m²

y el cociente entre ambos valores es:

ⁿ = A medial = Fe = 30 = 40 = 4

E esquina Fm 7,5 10

A este valor ⁿ le llamaremos índice de utilización, entendiéndose por utilización, en este caso, no sólo la mayor superficie edificable, según los reglamentos municipales, sino la mayor rentabilidad, proveniente además, de la mayor iluminación y ventilación, mejor acceso y mayor desarrollo de negocios de la planta baja (se sobrentiende que estas ventajas, fuera de la zona comercial, pueden reducirse y aun anularse). En general, puede decirse que un terreno de ⁿ > 1 es mejor que otro de ⁿ =1 (en realidad, en términos económicos, la valorización no sigue la misma ley que los índices de utilidad, sino una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da factores de valorización por esquina, como se verá).-

Valdano no considera aplicable a la Capital Federal (por ejemplo) la opinión de autores como SOMERS (Fitte y Cervini), en el sentido de que, para igual valor en ambas calles, un lote de 30 a 40 pies de frente por una de ellas y de dimensiones normal en la otra puede valer más del doble que si ese mismo lote fuera medial. La experiencia recogida en muchos años de actuación en el Tribunal de Tasaciones por parte del Ing. Dante Guerrero, señala que ese caso podría ser una notable excepción.-

Normalmente la valorización por esquina en sectores céntricos de alto valor comercial en planta baja y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila del 15% como mínimo y el 50% como máximo.-

Ejemplo 1:

Sea un terreno con frente a 2 calles, de $ 220 y $ 200/m² de valor unitario de lote tipo

n = _F_ = 25,50 = 1,88

f 13,50

con este valor se entra en la tabla 1, obteniéndose el porcentaje de valorización por esquina del 20% (chef. Ce1 = 1,20)

De la tabla de frente y fondo (en este caso se utiliza la del Tribunal de Tasaciones para la Capital Federal, zona céntrica) se obtiene para 13,50 m de frente por 12 m. de fondo:

Cm1 = 1,57

Por consiguiente, el valor unitario de la esquina resulta:

Ve = 22.000 $/m² x 1,57 x 1,20 = $ 41.448/m²

Ejemplo 2:

Sea la esquina en que el frente sobre la calle lateral es de 42 m.

La valorización en esquina no alcanza a más de 30 m. a partir del vértice de la misma. Partiendo de esta base se considerará al terreno dividido en dos parcelas

Parcela a) 16 x 30 = 480 m²

Parcela b) 12 x 16 = 192 m²

Calle 1 = $ 22.000/m²

ⁿ = _F_ = _46 m_ = 2,87

f 16 m

Con este valor se obtiene de la tabla I el porcentaje de valorización por esquina de 0,27 (coeficiente Ce = 1,27).

De la tabla de frente y fondo para la Capital Federal, zona céntrica, se obtiene para un lote de 16 m x 30 m, el coeficiente de medidas: Cm1 = 1,11.

Por consiguiente, el valor de la parcela a) es:

$ 22.000/m² x 480 m² x 1,27 x 1,11 = $ 14.886.000

El valor de la parcela b) resulta de multiplicar el valor unitario de la cuadra, por el coeficiente de medida (en este caso 1,35 para un lote de 12 x 16) y por la superficie, sin tener en cuenta la influencia de la esquina:

$ 20.000/m² x 192 m² x 1,35 = $ 5.184.000

El valor total del lote esquina es la suma de los de las parcelas a) y b), es decir:

$ 14.886.000 + $ 5.184.000 = $ 20.070.000

Este valor dividido por la superficie total de la esquina, da para la misma un valor unitario de $ 29.886/m².-

Tablas del Ing. Valvano

PORCENTAJES DE VALORIZACION DE TERRENOS

Por ubicación en esquina:

ⁿ = _F_ = desarrollo frente esquina

f frente medial

ⁿ	Tabla I %	Tabla II %	Tabla III %	Tabla IV %
1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 2,25 2,50 2,75 3,00 3,25 3,50 3,75 4,00 4,25 4,50 4,75 5,00 5,25 5,50 5,75 6,00	0,15 0,17 0,19 0,20 0,22 0,24 0,26 0,27 0,29 0,31 0,33 0,34 0,36 0,38 0,40 0,41 0,43 0,45 0,47 0,48 0,50	0,10 0,11 0,12 0,13 0,14 0,15 0,16 0,17 0,18 0,19 0,20 0,21 0,22 0,23 0,24 0,25 0,26 0,27 0,28 0,29 0,30	0,05 0,06 0,07 0,07 0,08 0,09 0,10 0,10 0,11 0,12 0,13 0,13 0,14 0,15 0,16 0,16 0,17 0,18 0,19 0,19 0,20	0,00 0,01 0,02 0,02 0,03 0,04 0,05 0,05 0,06 0,07 0,08 0,08 0,09 0,10 0,11 0,12 0,13 0,14 0,14 0,14 0,15

Te advierto, que en algún contacto que tuviera con el actual Pte. del T.T.N., me manifestó que las tablas de Fitte & Cervini, como aquella elaborada en forma paralela por el T.T.N., ya éllos, no las usan. Independientemente de ello, te aclaro que para mí son de uso permanente. Las diferencias entre ellas?, la superficie del lote "tipo" o coeficiente 1. Para Fitte y Cervini, es 11 x 30 (330 m²) coeficiente igual a 0,99; y la del T.T.N. es de 10 x 30 (300 m²), cuyo coeficiente es igual a 1,000. Pero es de aclarar, de la misma forma que lo hace Guerrero en su libro, es que la tabla del T.T.N., es de uso ideal en pleno centro de la ciudad de Buenos Aires, donde la utilidad comercial y habitacional es sobredimensionada en cuanto al resto del país.-

En cuanto al ejemplo que te di, espero que hayas entendido. Cuando uno de los frentes supere la medida de fondo de un lote "tipo" o "ideal" (10 u 11 x 30), hay que fraccionarlo, ya que por las tablas que hiciera mención en el párrafo anterior, a medida que de esa profundidad del lote se incrementa, se va castigando al mismo con coeficientes decrecientes. Entonces, a una parcela le das el tratamiento del frente medial del Ing. Valvano, y a la parcela resultante, lo hacés como una parcela común. La sumatoria de ambos resultados NO ES EL VALOR DEL LOTE, sino que tenés que dividirlo por la superficie total de la parcela y ahí tendrás el valor del metro cuadrado de la parcela que valoras.-

Por último, te doy un consejo. No sólo leas este artículo, sino que agarrá, copialo y pasalo a tu PC. Luego leélo detenidamente, tomá lápiz, papel y una calculadora y hacé los ejercicios. Es la única forma que lo vas a entender en forma clara. Cuanta mayor cantidad de números, peor es el entendimiento por la simple lectura. Lo digo yo, descendiente de "baskos", que me cuesta muchísimo las matemáticas.-

Mart. Púb. Miguel Ángel Antoñana

No hay que ser más papista que el Papa,...pero - 01:11, 6/08/2008

ANECDOTA

La semana próxima pasada, haciendo trámites, debí estacionarme -circunstancialmente-, frente a la sede del Colegio de Martilleros Públicos y Corredores de Comercio de la provincia de La Pampa, sita en calle Rivadavia de la ciudad de Santa Rosa. Mientras debía aguardar un momento en mi auto, miro hacia la sede y veo en su porta mástil, una bandera (roja) que con letras de molde decía REMATE.-

En ese mismo momento me vino a la memoria un planteo que me hicieran en su oportunidad, y allá por principio de los años '90, por parte de las entonces autoridades del Colegio, quienes me reprocharon lo establecido en el art. de la Ley 861 provincial (la que crea el Colegio de Martilleros y Corredores), que textualmente dice: "Artículo 79º.- El nombre, domicilio y número de matrícula de martillero y certificado de inscripción de corredores debe ser indicado en todo acto, documento, escrito, edicto, bolante, publicidad o aviso relacionado con el ejercicio profesional. La violación de esta obligación debe ser sancionada por el Colegio de oficio o a pedido de parte" (lo en negrita me pertenece).-

Entonces, pensando que se podía tratar de un colega muy conocido y al que le tengo especial aprecio, decidí ingresar a las instalaciones de la institución, con la idea que "medio en broma y medio en cerio", remarcarle la infracción. O sorpresa para mí, que cuando me introduzco en el inmueble y luego de recorrer un largo pasillo hasta llegar al salón principal y, donde se llevaba a cabo el acto público, al primero que encuentro es al joven martillero a quien le iba a advertir sobre su "falta legal"; pero para mi sorpresa, no era quien remataba. Como ya estaba iniciado el acto, sólo me limité a consultar en voz baja qué se remataba (un camión, me dijeron).-

Sabés quién era el martillero?, un "joven" que hasta hace dos años cumplió la importante función de "Presidente del Consejo Directivo", mal llamado Presidente del Colegio. Éste colega joven, ya que no hace muchos años ejerce la noble profesión, de apellido Regalado, hoy se encuentra bien posicionado ya que está vinculado a una sociedad de capitales extranjeros (en su mayoría) que está realizando importantes inversiones en el mercado inmobiliario pampeano.-

Ya que con él no tengo contacto (ni amistoso, ni laboral), dejé el acto comenzado y salí en busca del INSPECTOR de la institución (uno de los dos cargos onerosos) al que no encontré. Sólo hallé a la Secretaria de la institución (el otro cargo oneroso), que muy cómodamente estaba sentada en la Secretaria platicando muy amistosamente con un "visitante" (todavía me pregunto dónde andaría el personal fiscalizador que todos los colegiados pagan para que vele por el cumplimiento de la ley?, ya que no creo que en ese momento haya habido más de un remate en Santa Rosa).-

Entonces me fui. Me senté en mi auto, y mientras esperaba a la persona que se movilizaba conmigo, pude ver cómo salían los asistentes del acto, deduciendo que el mismo había culminado. Al ver a un querido y "viejo" colega salir del lugar, le consulté en cuánto se había "bajado el martillo", manifestándome que fue en $ 92.500. Ergo, el joven martillero, ex Presidente del C.D., percibió la módica suma de $ 9.250 en concepto de honorarios por su trabajo, ya que la ley 861 establece que "el comprador" abonará el 10% sobre el valor de venta, en concepto de "comisión".-

Bueno, ya que ha recibido U$D 3.023 por su labor, espero a que se decida a destinar unos U$D 33 para realizar una bandera donde surjan sus datos profesionales (nombres y apellidos completos, y matrícula). Nadie mejor que él, que ha hecho cumplir la ley (espero) mientras ejerció la presidente de la institución, que se esté a la normativa en vigencia desde 1987 (le ofrecería la mía, la que me hicieron hacer en algún momento, pero no le serviría -lástima!!!!

-).-

Mart. Publ. Miguel Angel ANTOÑANA

TASACION DE MUEBLES - 03:42, 5/08/2008

escudo (8K)

"2006 - Año de homenaje al Dr. Ramón CARRILLO"

NORMA TTN 11.3

1° de junio de 2006

VALUACION DE BIENES MUEBLES

1. FUNDAMENTOS TÉCNICOS

El Valor de Tasación será determinado de acuerdo con la finalidad de la misma, en función de lo establecido en la Norma TTN 1.x.

Para la finalidad de venta o adquisición, expropiación y/o valuación técnica - contable, los valores correspondientes se determinarán por comparación con el valor de reemplazo técnica y tecnológicamente equivalente al momento de la valuación.

En este procedimiento la depreciación será una función lineal de la edad y su gráfica una recta.

Con este método se calculaban en general las depreciaciones, principalmente desde la óptica contable, ya que se asignaba una vida probable, descontando el valor residual y así se obtenía el valor depreciable, que dividido por la edad probable, resulta una tasa de depreciación.

Para bienes muebles este método resulta aceptable técnicamente considerando el estado del bien.

Se consideran los siguientes parámetros:

Valor de reemplazo equivalente.
Valor residual al final de su vida útil.
Vida útil.
Estado del bien al momento de la inspección.

Se adoptará la siguiente terminología:

VALOR DE REEMPLAZO EQUIVALENTE: Es el valor de compra del bien equivalente a la fecha del relevamiento. Se considerará equivalente, al bien que entregue similares prestaciones.

VALOR RESIDUAL: Es el monto neto que de ellos se obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha de valuación cuando ha finalizado su vida útil, operativa o tecnológica. Se lo denomina también valor de rezago.

PERIODO DE VIDA UTIL: Es el tiempo en años que el bien puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas y tecnológicas.
Se deben considerar especialmente los casos en que la obsolescencia tecnológica es determinante de ese periodo.

ESTADO DEL BIEN: Es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de conservación del bien al momento de la inspección.

2 . GRAFICO Y FORMULAS

Gráfico de depreciación lineal de un bien mueble en general, con la influencia de los distintos estados del mismo.

Gráfico de depreciación lineal (3K)

Formula:

Siendo cada elemento:

Va = Valor actual

Vre = Valor de reemplazo equivalente

Vr = Valor residual

K1 = Coeficiente que relaciona la antigüedad con la vida útil

Vrem = Vida remanente

Vu = Vida útil en años

En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, o se determina que se puede superar la vida útil, se valorizará con el concepto de expectativa de vida del bien, modificando el coeficiente K1:

Ant = Antigüedad del bien

Vexp = Vida esperada o expectativa de vida en años

En todos los casos el Valor Actual al final de su vida útil es siempre el valor residual del mismo.

K2 = Coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados.

CONCEPTO	VALOR	COEF.K2
Nuevo	1.0	1.0
Excelente	1.1	0.9
Muy bueno	1.2	0.8
Bueno	2.0	0.7
Normal	2.1	0.6
Regular	3.0	0.5
Deficiente	3.1	0.4
Recuperable	3.2	0.3
Malo	4.0	0.2
Rezago	5.0	0.1

Los valores de K2 pueden ser interpolados.

Se deberá considerar menores valores residuales en los casos en que la vida útil haya sido superada.

En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, que su estado sea malo, se encuentre en desuso y se lo considere irrecuperable, su valor deberá considerarse de $1, a los fines de valores contables.

3 . METODOLOGÍA OPERATIVA

Para determinar el valor del bien se deben seguir los siguientes procedimientos:

establecer el período de vida útil del bien. En el caso de valuación técnica - contable, se utilizarán las tablas de Bienes de Uso del Catálogo de Bienes y Servicios de la Oficina Nacional de Contrataciones.
Incorporar los antecedentes necesarios para la determinación del valor del bien. Estos antecedentes deben ser clasificados por los siguientes ítems:
- electromecánica
- informática
- mobiliario
- rodados
- otros

4 . DATOS A SOLICITAR

Los datos que deben ser solicitados son los siguientes:

En el caso de valuaciones técnico - contables, los registros de las bases de datos deben estar clasificados por el Catálogo de Bienes y Servicios de la Oficina Nacional de Contrataciones. La clasificación debe ser por rubro y por descripción del bien, a fin de lograr una mejor determinación de los valores.

Antigüedad: Debe requerirse como información necesaria el número de años de antigüedad del bien o la fecha de adquisición.

5 . DATOS QUE DEBEN INCORPORARSE

Los datos que incorporan a la valuación son los siguientes:

Expectativa de vida remanente: Sobre la base de la inspección de los bienes, se determinará la expectativa de vida. Este valor puede ser utilizado para las amortizaciones que correspondan en los registros contables.

Valor Actual del Bien: Valor del bien en función de la fórmula anteriormente descripta.

Observaciones: Comentarios al respecto de cada bien inspeccionado que se consideren de importancia para el solicitante.

6. DESVIOS DE LA METODOLOGIA

En el caso de valuaciones técnico - contables, cuando la clasificación de bienes solamente fuera por Rubro del Catálogo de Bienes y Servicios, los datos a procesar se ubicarán entre los medios de cada Rubro.

En todos los casos, de no contar con información sobre la Antigüedad, se determinará una antigüedad estimada según la inspección de los bienes.

Cuando se valoriza un bien mueble del cual no existe un reemplazo equivalente nuevo y existe un mercado de bienes de ese tipo, tal como, de vehículos usados de mucha antigüedad, la comparación para determinar el valor del bien a tasar será determinada únicamente por su estado y su expectativa de vida. Se debe comparar bienes que tengan la misma antigüedad.

7. RECOMENDACIONES

Para determinar el valor residual de los bienes es aconsejable estudiar cada caso.

En general se estima que este valor ronda entre un 5 % al 10 % del valor de reposición equivalente.

8. TABLA ORIENTATIVA DE VIDA UTIL DE LOS BIENES

Se transcribe en el anexo de esta norma una clasificación de bienes y su vida útil estimada, a título orientativo.

ANEXO de la Norma TTN 11.x
DESCRIPCION		OTRA DESCRIPCION	VIDA UTIL
1	ABLANDADORA DE AGUA		10
2	ABRIDORA P/SOBRES		5
3	ACEITERA		10
4	ACONDICIONADOR DE AIRE		10
5	ACOPLADO TANQUE		10
6	ACOPLADO TOLVA		10
7	AFILADORA		20
8	AGITADOR DUAL		10
9	AGITADOR MAGNETICO		10
10	AGITADOR ORBITAL		10
11	AGUJEREADORA DE PIE		10
12	AGUJEREADORA MANUAL		5
13	ALACENA		10
14	ALARMA		10
15	ALISADORA		10
16	ALTAVOZ		3
17	ALTOPARLANTE		3
18	ALZADA		10
19	AMOLADORA ANGULAR		10
20	AMOLADORA DE BANCO		20
21	AMOLADORA DE PIE		20
22	AMPLIFICADOR AUDIO		5
23	AMPLIFICADOR P/TRANSMISOR/REC.		5
24	ANAFE A GAS		10
25	ANAFE ELECTRICO		10
26	ANILLADORA		5
27	ANTENA DE COMUNICACION		5
28	APARADOR		10
29	APAREJO		10
30	APOYA MACETAS		15
31	ARCHIVO		15
32	ARCHIVO DESLIZABLE		15
33	ARMARIO		15
34	ARRAY D/DISCOS		3
35	ARTEF. P/LAMPARA INCANDESCENTE		15
36	ARTEF.P/TUBO FLUORESCENTE		15
37	ARTEFACTO HALOGENO		15
38	ARTEFACTO P/LAMP. DICROICA		10
39	ASCENSOR P/PERSONAS		15
40	ASPIRADORA		5
41	ATRIL		10
42	AURICULAR		5
43	AUTOCLAVE ELECTRICO		10
44	AUTOELEVADOR		20
45	AUTóGENA		10
46	AUTOINYECTOR		10
47	AUTOMOVIL		10
48	AUTO-SWITCH		3
49	BALANCIN		20
50	BALANZA DE PRECISION		5
51	BALANZA P/PERSONAS		15
52	BALDE DE PLASTICO		1
53	BALIZA AEREA		10
54	BALIZA GIRATORIA		10
55	BALIZA P/MATAFUEGO (DE BAJA)		10
56	BANCO DE MEMORIA		3
57	BANCO P/ASIENTO PERSONAS		10
58	BANDEJA GIRADISCOS		10
59	BANDERA		5
60	BANDERA NACIONAL		5
61	BAÑO TERMICO		10
62	BANQUETA		10
63	BARGUEÑO		10
64	BASCULA ELECTRONICA		10
65	BASCULA P/CARGAS TERRESTRES		10
66	BASCULA P/HACIENDA		10
67	BASE P/CAJA FUERTE		10
68	BASES DE INFORMACION		3
69	BASTIDOR		5
70	BASTIDOR P/TELEFONIA		5
71	BATERIA ESPECIAL		4
72	BATERIA P/VEHICULO		2
73	BIBLIOTECA		15
74	BICICLETA		10
75	BICICLETA		10
76	BINOCULARES		7
77	BLOQUERA		5
78	BOBINADORA		20
79	BOCHA AUTOMATICA		10
80	BOMBA A DIAFRAGMA		10
81	BOMBA A TORNILLO		10
82	BOMBA CENTRIFUGA		10
83	BOMBA DE PROFUNDIDAD		10
84	BOMBA DE VACIO		10
85	BOMBA DOSIFICADORA		10
86	BOMBA P/POZO		10
87	BOMBA PERISTALTICA		10
88	BOMBA PLUVIAL Y CLOACAL		10
89	BOMBA SUMERGIBLE		10
90	BOMBA TURBO MOLECULAR		10
91	BORDEADORA DE CESPED		10
92	BOTE		10
93	BOTIQUIN PRIMEROS AUXILIOS		10
94	BRAZO ELEVADOR	PLUMA	15
95	BRUJULA		10
96	BUTACA		10
97	CABEZAL P/TELEFONISTA		5
98	CABINA DE PINTADO FILTRO SECO		20
99	CABINA DE PINTADO LAVADO AIRE		20
100	CABLE COAXIL		5
101	CABLE MULTIPAR P/TELEFONIA		5
102	CABLE TIPO TALLER (T/T)		5
103	CAFETERA ELECTRICA		5
104	CAFETERA TIPO EXPRESS		5
105	CAJA ACUSTICA	Parlante	5
106	CAJA ACUSTICA		5
107	CAJA DE CIRUJIA		10
108	CAJA DE SEGURIDAD		30
109	CAJA P/DOCUMENTOS		10
110	CAJA P/ELECTRICIDAD EXTERIOR		20
111	CAJA P/HERRAMIENTAS		10
112	CAJA REGISTRADORA		5
113	CAJONERA		10
114	CAJONERA		10
115	CALCULADORA ELECTRONICA		5
116	CALDERA DE VAPOR		10
117	CALDERA DE VAPOR P/TINTORERIA		15
118	CALDERA P/CALEFACCION		15
119	CALEFACTOR ELECTRICO	Estufa Quarzo	3
120	CALEFACTOR ELECTRICO		3
121	CALEFON		7
122	CALENTADOR FLUIDO TERMICO		20
123	CAMA HOSPITALARIA		5
124	CAMARA FOTOGRAFICA		3
125	CAMARA FOTOGRAFICA P/PC		3
126	CAMARA P/CULTIVO DE PLANTAS		10
127	CAMILLA		5
128	CAMION		10
129	CAMION GUINCHE		10
130	CAMIONETA		10
131	CAMPANA DE FLUJO LAMINAR		10
132	CAMPANA DE PESCA		10
133	CAMPANA EXTRACTORA DE GASES		10
134	CARDIODESFIBRILADOR		10
135	CARGADOR DE BATERIA		5
136	CARRETILLA DE MANO		3
137	CARRO		10
138	CARRO P/MATAFUEGO		10
139	CARRO P/TRANS.DE COMIDA		10
140	CARRO PARA BEBE		10
141	CARRO PARA TRANSPORTE		10
142	CARRO PORTALIBRO		10
143	CARRO PORTAPLANOS		10
144	CARTEL INDICADOR		10
145	CARTELERA		10
146	CASILLERO		10
147	CD ROM		3
148	CENICERO		5
149	CENICERO DE PIE		7
150	CENTRAL TELEFONICA		7
151	CENTRIFUGA DE MESA		10
152	CENTRIFUGA MULTIPROPOSITO		10
153	CENTRIFUGA P/LABORATORIO		10
154	CEPILLADORA P/MADERA		10
155	CESTO P/PAPELES		5
156	CHASIS P/COLECTIVO		10
157	CILINDRO NEUMATICO		5
158	CINTA TRANSPORTADORA		5
159	CIRCUITO DE ILUMINACION		5
160	CLASIFICADORA DE MONEDAS		10
161	CLAVADORA NEUMATICA		5
162	COCINA A GAS		10
163	COCINA ECONOMICA		10
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SEGUNDA PARTE DE ANEXO NORMA 11.3 - 02:55, 5/08/2008

Segunda parte del anexo de la Norma 11.3 del TTN

164 COCINA ELECTRICA 7

165 COLCHON ANTIESCARA 10

166 COLECTIVO TRANSPORTE PERSONAS 10

167 COLPOSCOPIO 10

168 COLUMNA DELIMITADORA 10

169 COLUMNA P/ILUMINACION 10

170 COLUMNA TELESCOPICA 10

171 COMPACTADOR DE RESIDUOS 10

172 COMPAGINADOR P/FOTOCOP. 5

173 COMPARADOR 10

174 COMPRESOR A CORREA 10

175 COMPRESOR A TORNILLO 20

176 COMPUTADORA 3

177 COMPUTADORA DE OFICINA PC y Terminal 3

178 COMPUTADORA DE OFICINA 3

179 COMPUTADORA PORTATIL 3

180 COMPUTADORA PORTATIL 3

181 CONCENTRADOR 3

182 CONCENTRADORES (HUB) 3

183 CONMUTADOR (SWITCH) 3

184 CONSOLA DE LUCES 5

185 CONSOLA MEZCLADO DE SONIDOS 5

186 CONTADORA BILLETES 5

187 CONTADORA MONEDAS 5

188 CONTENEDOR NITROGENO LIQUIDO 5

189 CONTROL PARA AIRE ACONDICIONDO 5

190 CONTROLADOR 5

191 CONTROLADOR DE CAMARA 5

192 CONTROLADORA DE BILLETES 5

193 CONTROLADORA DE DISPOSITIVO 5

194 CONTROLADORA DE VIDEO 3

195 CONVERSOR ANALOGICO DIGITAL 5

196 COOLER 3

197 CORTADORA DE CESPED 10

198 CORTADORA DE METAL 10

199 CORTADORA DE MOSAICOS 7

200 CORTADORA E HILERADORA 10

201 CORTADORA SENSITIVA 10

202 CORTINAS VENECIANAS 5

203 CRIQUET P/AUTOMOTOR 10

204 CRISOL 10

205 CROMATOGRAFO 10

206 CUBA DE BOMBEO A PRESION 10

207 CUNA 5

208 DESBROZADORA P/HIERBA Y MALEZA 10

209 DESITOMETRO 10

210 DESMINERALIZADOR 10

211 DESTILADOR 10

212 DESTILADOR DE AGUA 10

213 DESTRUCTORA DOC. DE OFICINA 5

214 DESTRUCTORA DOC. Y MICROFILM 5

215 DESTRUCTORA DOCUMENTO OFICINA 5

216 DETECTOR CONDUCTIMETRO 5

217 DETECTOR DE RADIACION AMB 10

218 DETECTOR ESPECTROFOTOMETRICO 10

219 DIGITALIZADOR DE IMAGENES 3

220 DIGITALIZADOR P/PIZARRA 3

221 DIGITALIZADORES DE IMAGENES 3

222 DISCO RIGIDO 3

223 DISKETTERA 3

224 DISPENSER 5

225 DISPOSITIVO DE CINTA 3

226 DOMO INTERIOR 7

227 DRIVE DAT 3

228 DUPLICADORA DIGITAL 3

229 ELECTROBISTURI 10

230 ELECTROBOMBA SUMERGIBLE PORTAT 10

231 ELECTROCARDIOGRAFO 5

232 ELECTRODOMESTICO 5

233 ELEVADOR PERSONAL 10

234 EMPALMADORA DE FILM 10

235 ENCERADORA 5

236 ENCICLOPEDIAS 10

237 ENCUADERNADOR DE ANILLOS 5

238 ENCUADERNADORA 5

239 ENGRAPADORA NEUMATICA 5

240 EQ. FUMIGADOR 10

241 EQ.GENER.CONTROL COMPONENTES 10

242 EQUIPO DE ENSAYO DE CIRCUITOS 10

243 EQUIPO DE GAS P/VEHICULO 5

244 EQUIPO DE GAS P/VEHICULO 5

245 EQUIPO DE INYECCION DE AIRE 10

246 EQUIPO DE RAYOS X 10

247 EQUIPO DESTILADOR 10

248 EQUIPO MEDICO 5

249 EQUIPO NUMERADOR/PERFORADOR 10

250 EQUIPO ODONTOLOGICO 10

251 EQUIPO ONDA CORTA 10

252 EQUIPO P/PRACTICA DEPORTES 10

253 EQUIPO PERFORACION PORTATIL 10

254 EQUIPO PROTECCION RESPIRATORIA 10

255 ESCALERA 5

256 ESCALERA MECANICA 10

257 ESCRITORIO 10

258 ESCUDO NACIONAL 20

259 ESCULTURA 10

260 ESMERILADORA 10

261 ESPECTROFOTOMETRO ABS ATOMICA 10

262 ESPECTROFOTOMETRO INFRARROJO 10

263 ESPECTROFOTOMETRO UV-VISIBLE 10

264 ESPEJO 5

265 ESPIROMETRO COMPUTARIZADO 10

266 ESPOSAS 7

267 ESTABILIZADOR DE TENSION 3

268 ESTAMPADORA 5

269 ESTANTE 10

270 ESTANTERIA 10

271 ESTERILIZADOR 10

272 ESTETOSCOPIO 5

273 ESTIMULADOR MOTOR P/MEDICINA 10

274 ESTUFA A GAS 7

275 ESTUFA A KEROSENE 7

276 ESTUFA DE CULTIVO 10

277 ESTUFA DE VACIO 10

278 ESTUFA P/ESTERILIZAR 5

279 EXCAVADORA MECANICA 10

280 EXHIBIDOR 10

281 EXTENSION P/MUEBLES 10

282 EXTRACTOR 10

283 EXTRACTOR DE AIRE 10

284 FAROL 15

285 FAX 7

286 FAX LASER 7

287 FAX MODEM 3

288 FICHERO 15

289 FILTRO CARTUCHO P/AGUA 3

290 FILTRO PRENSA 3

291 FLEXIMETRO 10

292 FLUJO LAMINAR DE MESA 10

293 FOTOCOLORIMETRO 10

294 FOTOCOPIADORA 5

295 FOTOMETRO 10

296 FREEZER 10

297 FREEZER PERSONAL P/LABORATORIO 10

298 FREEZER ULTRAFRIO 10

299 FRESADORA 15

300 FUENTE ALIMEN. P/COMPUTACION 3

301 FUENTE DE ALIMENTACION 5

302 GABINETE 10

303 GABINETE IGNIFUGO 10

304 GABINETE PORTA MANG. Y LANZA 10

305 GENERADOR AIRE CALIENTE 20

306 GENERADOR CORR. CONTINUA 10

307 GENERADOR ULTRASONICO 10

308 GRABADOR DE DISCO OPTICO 3

309 GRABADORA DE CD 3

310 GRAF INYEC TINTA MONOCROMATICO 5

311 GRAFICADOR DE PLUMILLAS 5

312 GRAFICADOR INYEC. TINTA COLOR 5

313 GRAFICADORES ( PLOTTERS ) 5

314 GRUPO ELECTROGENO 10

315 GUARDARROPA 10

316 GUILLOTINA DE PIE 10

317 GUILLOTINA P/PAPEL 10

318 GUINCHE C/TRINQUETE SEGUR 10

319 HELADERA 10

320 HEMOSUCTOR 10

321 HERRAMIENTA DE PROGRAMACION 3

322 HERRAMIENTAS CASE 3

323 HIDROLAVADORA 10

324 HOMOGENIZADOR 10

325 HORMIGONERA CARGA MANUAL 10

326 HORMIGONERA HIDRAULICA 10

327 HORNALLON 5

328 HORNO A MICROONDAS 5

329 HORNO ELECTRICO 5

330 HORNO TUNEL 20

331 HUB 3

332 ILUMINACION DE EMERGENCIA Luz de Emergencia 5

333 ILUMINADOR INFRARROJO 5

334 IMPRESORA 3

335 IMPRESORA CODIGOS DE BARRA 3

336 IMPRESORA INYECCION DE TINTA 3

337 IMPRESORA LASER 3

338 IMPRESORA MATRIZ DE PUNTOS 3

339 IMPRESORA MATRIZ DE PUNTOS 3

340 IMPRESORA MULTIFUNCION 3

341 IMPRESORA OFF-SET 5

342 IMPRESORA PORTATIL 3

343 INCUBADORA DE CO2 10

344 INODORO 10

345 INSERTADORA AXIAL 10

346 INSERTADORA DE PINES 10

347 INSERTADORA RADIAL 10

348 INST. P/ENSALLO DE MATERIALES 5

349 INSTRUMENTO MUSICAL 20

350 INTERCUMUNICADOR 3

351 INTERFASE KIT 3

352 JAZZ DRIVE 3

353 JUEGO INFANTIL P/ PLAZA 5

354 JUEGO INFANTIL P/ PLAZA 5

355 JUKEBOX DE CD'S 3

356 LAMINA Cuadro 15

357 LAMPARA DE PIE 10

358 LAMPARA IMFRAROJA 10

359 LANZA P/INCENDIO 10

360 LAPIDADORA 10

361 LARINGOSCOPIO 10

362 LASER P/USOS MEDICOS 10

363 LAVADOR DE PLACAS 10

364 LAVADORA 10

365 LECTOR OPTICO 3

366 LECTORA DE CD 3

367 LIBROS 10

368 LICENCIAS 3

369 LIJADORA C/DISCO LUSTRADOR 10

370 LIJADORA DE BANDA 10

371 LIJADORA ORBITAL 10

372 LIMADORA 20

373 LIMADORA VERTICAL 20

374 LLANTA P/AUTOMOTOR 5

375 LOCKER 10

376 LOUVER 10

377 LUPA 10

378 LUSTRA ASPIRADORA 5

379 LUZ DE EMERGENCIA 3

380 MACETERO 10

381 MANGUERA P/BUS DE DATOS 3

382 MANTA CALEFACTORA 10

383 MAPOTECA 10

384 MAQ. IMPRESORA DE PLASTICOS 10

385 MAQUINA COPIADORA DE PLANOS 10

386 MAQUINA ESCRIBIR ELECTRICA 5

387 MAQUINA ESCRIBIR MANUAL 5

388 MAQUINA P/COSER 10

389 MAQUINA PERFORADORA 10

390 MAQUINA PRECINTADORA 10

391 MAQUINA SOLD. CIRC. IMPRESOS 10

392 MAQUINA SUMAR 5

393 MAQUINA TROQUELADORA 10

394 MAQUINARIA VIAL 20

395 MARCO C/ESPEJO 10

396 MARTILLO ELECTRICO P/HORMIGON 7

397 MARTILLO ELECTRONEUMATICO 5

398 MARTILLO NEUMATICO 5

399 MASCARA IGNIFUGA Mascara de Emergencia 5

400 MASTIL 15

401 MATAFUEGO 10

402 MECHERO 5

403 MED.PRES.Y TEMP. 5

404 MEDIA CONVERTER FIBRA OPT. UTP 3

405 MEDIDOR DE OXIGENO 10

406 MEDIDOR DE PH 3

407 MEDIDOR DE PUNTO DE FUSION 10

408 MENSULA 10

409 MESA CURVA 5

410 MESA DE APOYO Todas las MESITAS 10

411 MESA DE APOYO 10

412 MESA DE ESCURRIMIENTO 10

413 MESA DE LUZ 10

414 MESA DE NEGATIVOS 10

415 MESA DE REUNIONES 10

416 MESA DE SIERRA 10

417 MESA LIBRO 10

418 MESA P/ COMPUTADORA 10

419 MESA P/ DIBUJO 10

420 MESA P/ TELEFONO / FAX 10

421 MESA P/CIRUGIA 10

422 MESA P/COMPUTADORA 10

423 MESA P/DIBUJO 10

424 MESA P/FOTOCOPIADORA 10

425 MESA P/IMPRESORA 10

426 MESA P/MAQUINA ESCRIBIR 10

427 MESA P/TELEFONO/FAX 10

428 MESA P/TELEVISOR 10

429 MESA RATONA 10

430 MESA RESTAURACION DE PLANO 10

431 MESA RODANTE 10

432 MESADA 10

433 MESADA DE COCINA 10

434 MEZCLADORA 5

435 MICROFONO 5

436 MICROMETRO 7

437 MICROONDAS 5

438 MICROPROCESADOR 3

439 MICROSCOPIO 5

440 MINICENTRAL TELEFONICA 3

441 MINICENTRAL TELEFONICA 3

442 MINICOMPONENTE 5

443 MOCHILA 5

444 MODEM HANDY 3

445 MODEM P/ FIBRA OPTICA 3

446 MODEM RADIOELECTRICO 3

447 MODEM-FAX 3

448 MODULO DE MEMORIA 3

449 MODULO EMERGENCIA P/ACCESO 7

450 MODULO P/CONTROL DE ACCESO 7

451 MODULO P/LUZ DE EMERGENCIA 5

452 MOLDE P/HORMIGON 10

453 MOLEDORA DE LADRILLO 10

454 MOLINILLO ELECTRICO P/GRANOS 10

455 MONITOR 3

456 MONITOR DE VIDEO 3

457 MONITOR PLANO 3

458 MONITOR/SEGUIDOR 3

459 MONITORES 3

460 MONTACARGAS 10

461 MORSA DE MESA 30

462 MORSA DE PIE 30

463 MOSTRADOR 10

464 MOSTRADOR BIBLIOTECA 10

465 MOTHERBOARD 3

466 MOTOBOMBA 10

467 MOTOCOMPRESOR 10

468 MOTOCORTADORA DE DISCO 10

469 MOTOELEVADOR DE HORQUILLAS 10

470 MOTOGUADAÑA 5

471 MOTONIVELADORA 10

472 MOTOR FUERA DE BORDA 10

473 MOTOR MONOFASICO 10

474 MOTOR TRIFASICO ROTOR BOBINADO 10

475 MOTOR TRIFASICO ROTOR CORTOC. 10

476 MOTOR TRIFASICO SEGURIDAD AUM. 10

477 MOTOSIERRA ELECTRICA 7

478 MOTOSIERRA MOTOR NAFTERO 5

479 MOUSE 1

480 MUEBLE BAJO MESADA 10

481 MUEBLE DE ARRIME 10

482 MUEBLE REVISTERO 10

483 MULTIMETRO 10

484 MULTIPLEXOR 3

485 MULTIPLEXOR DE VIDEO 5

486 NEBULIZADOR 5

487 NEGATOSCOPIO 5

488 NICHO HIDRANTE 10

489 NIVEL P/ALBAÑIL 7

490 PALA CARGADORA 10

491 PALETA DETECTORA METALES 7

492 PANEL DIVISORIO 10

493 PANEL P/CONTROL DE ACCESO 7

494 PANELES 10

495 PANTALLA DE PROYECCION 5

496 PANTALLA DIGITAL 5

497 PANTOGRAFO OPTICO 5

498 PAQUETE INTEGRAD. HARDWARE 5

499 PAQUETE INTEGRADO 3

500 PARAGUERO 10

501 PARARRAYO 10

502 PARLANTE PARA EQUIPO 10

503 PATCH CORDS DE FIBRA 3

504 PATCHERA 3

505 PEACHIMETRO 10

506 PEGADORAS DE BOLSAS DE NYLON 10

507 PERCHERO 10

508 PERCHERO VALET 10

509 PINZA AMPEROMETRICA 3

510 PIZARRON 10

511 PIZARRON ELECTRONICO 5

512 PLACA DE RED 3

513 PLACA DE SONIDO 3

514 PLACAS DE RED 3

515 PLANCHA CALEFACTORA 10

516 PLANERA 10

517 PLANOTECA 5

518 PLAQUETA DE SONIDO 3

519 PLAQUETA DE VIDEO 3

520 PLASTIFICADORA 5

521 PLATAFORMA AUTOSUSTENTABLE 10

522 PLATAFORMA DE TIJERAS 10

523 PLATAFORMA ELEVADORA 10

524 PLATAFORMA LANZA TELESCOPICA 10

525 PLATO C/GRABADO 10

526 PLOTTER 3

527 POLTRONA 5

528 PORTA BANDERA 10

529 PORTA LLAVES 10

530 PORTERO ELECTRICO 3

531 PREATENDEDOR 3

532 PRENSA HIDRAULICA 10

533 PRENSA PLANCHADORA 10

534 "PRENSA TIPO ""G""" Prensa Manual 10

535 PRESENTADOR VISUAL 5

536 PROCESADOR DE TEXTO P/DOS 3

537 PROCESADORA MASTERS 5

538 PROCESAMIENTO DE IMAGENES 3

539 PROYECTOR 5

540 PUENTE GRUA 30

541 PUERTA DETECTORA METALES 7

542 PUESTO DE TRABAJO 10

543 PULVERIZADORA MOVIL 10

544 PUNTERO 5

545 PUPITRE 10

546 RACK CONTENEDOR 10

547 RADIADOR DE ACEITE 3

548 RADIOGRABADOR 5

549 RECEPTOR RADIO MENSAJES 5

550 RECIPIENTE P/LABORATORIO 10

551 RECTIFICADORA 10

552 REFRACTOMETRO DIGITAL 10

553 REFRIGERADOR DE AGUA 10

554 REJA METáLICA 10

555 RELAY 5

556 RELOJ 10

557 RELOJ 10

558 RELOJ REGISTRADOR PERSONAL 5

559 REPISA 10

560 REPISA 10

561 REPRODUCTOR CD 3

562 RESPIRADOR 10

563 RESUCITADOR MANUAL 10

564 RETROPROYECTOR 5

565 REVELADOR P/RADIOLOGIA 10

566 RIEL P/CORTINA 5

567 RINCONERO 10

568 ROSCADORA 20

569 ROTAFOLIO 5

570 SECARROPAS 10

571 SECCIONADOR BAJO CARGA 10

572 SELLO FECHADOR 3

573 SELLO NUMERADOR 3

574 SEMIRREMOLQUE P/SOLIDOS 10

575 SEMIRREMOLQUE TANQUE 10

576 SEÑAL VIAL 10

577 SERRUCHO COLA DE ZORRO 10

578 SERVIDOR 3

579 SERVIDOR DE DRIVERS 3

580 SERVIDOR DE IMPRESION 3

581 SERVIDORES 3

582 SIERRA CALADORA 7

583 SIERRA CIRCULAR 7

584 SILLA 10

585 SILLA DE RUEDAS 5

586 SILLA PARA BEBE 5

587 SILLON 10

588 SILLON EJECUTIVO 10

589 SILO 20

590 SIST P/VIDEOMICROSCOPIADIGITAL 5

591 SIST. DE CIRCUITO CERRADO 10

592 SIST. POSICIONAMIEN. SATELITAL 7

593 SIST.DE ELECTROFORESIS 10

594 SISTEMA DE CIRCUITO CERRADO 10

595 SISTEMA DE ENERGIA 5

596 SISTEMA DE SILLAS 10

597 SOFA 10

598 SOGA 5

599 SOLDADOR AUTOGENO Y OXICORTE 10

600 SOLDADORA ELECTRICA 10

601 SOPORTE P/LIBRO 5

602 SOPORTE PARA TELEVISOR 5

603 SWITCH ROUTER

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TERCERA PARTE DEL ANEXO DE NORMA 11 - 02:42, 5/08/2008

Tercera y última parte del Anexo de la Norma 11.3 del T.T.N.

604 SWITCH TECLADO, MONITOR, MOUSE 3

605 SWITCH TECLADO,MONITOR,MOUSE 3

606 TABLERO DE DIBUJO 10

607 TABLERO DE DIBUJO DIGITAL 10

608 TABLERO ELECT. DE COMANDO 5

609 TABURETE 10

610 TALADRADORA ESTACIONARIA 5

611 TALADRO A BATERIA 5

612 TALADRO ELECTRICO 5

613 TAMBOR QUIRURGICO 10

614 TANQUE DE COMBUSTIBLE 10

615 TANQUE P/COMPRESOR 10

616 TAPE BACKUP 3

617 TARIMA 5

618 TARJETERO 10

619 TECLADO 3

620 TELAR 10

621 TELEFONO 3

622 TELEFONO CELULAR 3

623 TELEFONO CON CABLE 3

624 TELEFONO CON CONTESTADOR 3

625 TELEFONO INALAMBRICO 3

626 TELEVISOR 10

627 TELON P/DIAPOSITIVAS 5

628 TENSIOMETRO ARTERIAL 5

629 TEODOLITO 15

630 TERMOTANQUE 10

631 TESTER 5

632 TIMBRADORA 10

633 TOMOGRAFO 10

634 TOP P/ARMARIO 10

635 TOPADORA SOBRE ORUGAS 10

636 TORNO 10

637 TORRE DE CD'S 3

638 TORRE DE ENFRIAMIENTO 20

639 TORRE P/COMUNICACIONES 10

640 TOTEMS 10

641 TRACTOR ALTA POTENCIA 10

642 TRAILER HABITACIONAL 5

643 TRAILER P/CARGA 10

644 TRANSCEIVER 5

645 TRANSCODIFICADOR DIGITAL 5

646 TRANSELEVADOR 5

647 TRANSFORMADOR CAT 20

648 TRANSFORMADOR IMPEDANCIA 5

649 TRANSMISOR/RECEPTOR 5

650 TRIPODE 10

651 TRITURADORA DE CASCOTES 10

652 TROFEO 10

653 TUNEL DETECTOR DE METALES 7

654 TUPI 15

655 TURBOCIRCULADOR 5

656 UNIDAD DE CD 3

657 UNIDAD DE DVD 3

658 UNIDAD ENERGIA ININTERRUMPIDA 3

659 UPS 3

660 URNA 10

661 VEHICULO UTILITARIO 5

662 VELADOR 10

663 VENTILADOR DE PIE 10

664 VENTILADOR DE TECHO 10

665 VIDEO CAMARA 3

666 VIDEO CAMARA P/PC 3

667 VIDEO CASETERA 10

668 VIDEO CASETERA PROFESIONAL 10

669 VIDEO PROYECTOR 10

670 VISOR/COPIADOR 10

671 VITRINA 10

672 VORTEX 10

673 ZIP DRIVE 3

674 ZORRA DE HORQUILLAS 10

TASANDO UNAS PICK UP - 01:57, 5/08/2008

Para una correcta interpretación de una norma, nada mejor que ponerla en práctica.-

Es por ello, que te voy a explicar la norma 11.3 del Tribunal de Tasaciones de Nación, en cuanto a la tasación de bienes muebles.-

Es por ello que tomo como ejemplo más práctica, dos pick up o camionetas como les decimos por aquí. Tomo una Ford F 100 año 1978 y una Ford Ranger año 2004.-

Si nos fijamos en la tabla de la Vida Útil que fija el TTN (aclaro que los tiempos de VU que se fijan, no son totales, o sea que un bien puede vivir tres veces más al fijado, pero a los fines de la valoración, algunos bienes, transcurrido cierto tiempo, son obsoletos o sustituidos por nuevos modelos, lo que hace que obtener repuestos de dicho bien, o un mercado interesado, ya es más difícil), en el ítem 126 CAMIONETAS, nos fija una vida útil de 10 años.-

Ambos ejemplos los he tomado de Internet (de los distintos espacios que ofrecen unidades a la venta).-

En el primer ejemplo (la unidad más antigua), se pide por la web la suma de $ 18.000. Veamos que resulta.

Para este caso, he considerado un valor residual del 7% respecto del valor de reemplazo equivalente.-

Vemos que el valor de K1 es equivalente a 0,75, ya que tiene 30 años de antigüedad y estimé 10 años más de vida. O sea se ha pasado de su vida útil

= 30 ÷ (30 + 10) = 0,75.-

Respecto de K2, considerando que la unidad se encuentra en buen estado, su coeficiente es 0,7.-

Con estos elementos nos encontramos que resulta en $ 16.800 unos $ 1.200 en menos de aquél monto que están solicitando.-

Respecto del segundo ejemplo, trato de hacerlo sobre una unidad que tenga menos años de vida, y esté dentro del rango de vida útil estimado por el TTN (10 años).-

Veamos su resultado

Como vemos, tenemos una gran diferencia, la que puede estar dentro de un margen de error del tasador (yo) respecto del porcentual que he utilizado del valor residual.-

Si consideramos que un rodado 0km, una vez que sale de la agencia, se desvaloriza "automáticamente" un 20 a 25% de su valor de realización, y éste tiene una vida transcurrida de 4 años, podríamos decir que su desvalorización es en más del 30%. Para el supuesto que fuera del 30%, estaríamos hablando de un valor de mercado de $ 62.650; ello nos está indicando, que la suma que están solicitando ($ 78.000), está por demás encima de un precio real.-

Mart. Púb. Miguel Ángel Antoñana

www.produccion-animal.com.ar

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PERDIDA DE PESO DEL GANADO - 01:25, 5/08/2008

desbaste o merma

Bavera, G. A. 2006. Cursos de Producción Bovina de Carne, FAV UNRC.

El desbaste o merma es la pérdida o diferencia entre el peso en el campo y el peso en el mercado. Se lo expresa en kg por cabeza o en por ciento del peso en el momento del embarque.

Al estar los animales encerrados o en viaje, existe una pérdida de peso inicial por evacuación del contenido intestinal, por excreción de orina, por transpiración, por eliminación de agua a través de los pulmones y por falta de agua y alimento. Si el período de encierre sin agua y alimento prosigue, se producirá pérdida de tejidos con disminución en el peso real del animal.

Por lo tanto, hay dos clases de desbaste:

a) Merma de llenado:

Los momentos del día en que el ganado pastorea se relacionan fundamentalmente con el amanecer y la puesta del sol. Esto determina una fluctuación diurna del peso vivo y variaciones diarias a través de todo el año. Naturalmente, tan pronto como a los animales se les suprime agua y alimento, comienzan a perder peso, pero realmente ya pueden estar perdiendo peso en razón de la fluctuación diaria normal del mismo.

Los cambios en el llenado intestinal tienen una gran influencia sobre el peso, ya que en el ganado adulto el contenido intestinal puede significar entre el 12 y 22 % de su peso vivo, variando con el volumen del agua de bebida, la cantidad y calidad del alimento, el tiempo transcurrido desde la última comida o bebida y la tasa de pasaje del contenido intestinal.

Durante el proceso de comercialización, el consumo o no de agua es el que tiene mayor efecto sobre el desbaste.

El tipo de pastura y la madurez de la misma afectan el porcentaje de llenado intestinal, observándose un incremento del llenado a medida que disminuye la calidad y la palatabilidad del alimento. El ganado que pastorea forrajes de baja digestibilidad tiene un mayor porcentaje de su peso como contenido intestinal con respecto al que tiene una dieta en base a granos.

Los animales pierden peso más rápidamente durante las primeras 12 horas de la supresión de agua y alimento, después de las cuales la tasa de pérdida disminuye progresivamente. Esto significa que gran parte de la pérdida de peso ocurre generalmente antes que los animales abandonen el campo, especialmente si se les ha encerrado previamente al transporte.

Un desbaste de encierre nocturno (12 horas) produce una merma del 3 al 5 % del peso del animal. Será únicamente un desbaste de llenado, sin pérdida de tejidos. Si el traslado de los animales demanda menos de 10 horas, y los animales antes de cargarse habían consumido alimento y agua, sólo se producirá el desbaste por excreción del contenido intestinal y de vejiga. Esta pérdida es de fácil recuperación por parte del animal con el simple suministro de alimento y agua en la zona de destino.

b) Merma de tejidos o tisural:

Si el traslado de los animales insume más de 10 horas, empezará a producirse pérdidas de peso por pérdidas de tejidos, merma que para recuperarse deberá ser en base a la producción de nuevos tejidos.

Factores que influyen en el desbaste:

Porcentaje de desbaste según la longitud del viaje en camión, en animales alimentados con heno y grano.

(Chicago Unión Stockyards and Transit. Co., Dic. 1951)

Peso al inicio del viaje	Después de 40 km	Después de 80 km	Después de 160 km	Después de 320 km
Menor de 450 kg	1,5	2,2	3,1	3,9
450 a 495 kg	2,1	3,0	3,8	4,1
496 a 540 kg	1,8	2,6	3,4	4,1
Más de 540 kg	1,9	2,4	3,1	3,6

El tiempo de traslado, el clima y las situaciones de carga y descarga de los animales durante el viaje son los factores que más inciden en la pérdida de peso. Cuanto más largo es el viaje del animal, mayor será el desbaste, pero esta pérdida no es proporcional a la duración, sino que las mayores pérdidas se producen en los primeros kilómetros. En las primeras 4 a 5 horas se producirá la evacuación del intestino, para comenzar el proceso de pérdida de tejidos. En un viaje nocturno de 12 a 14 horas, los animales transportados perderán cerca del 4 - 5 % de su peso vivo por desbaste.

Durante un proceso de comercialización, el desbaste puede ser del 2 al 10 % del peso vivo, variando con la duración del traslado y venta, el manejo y el estrés a que es sometida la hacienda. Generalmente, el factor tiempo es más importante que la distancia del viaje.

Influye en esta situación el tipo de alimento que haya ingerido el animal antes de ser transportado. Cuando el alimento que ingiere el animal presenta gran contenido de humedad (pasturas, verdeos, sorgos forrajeros), las pérdidas de peso son mayores que cuando la dieta consta de alimentos más secos (heno, rollos y granos secos molidos en general).

A veces la hacienda tiene acceso en forma intermitente a alimento y/o agua durante su negociación. En esta situación, puede perder alrededor del 9 % después de 3 días y 10 % luego de 5 días.

En las ventas de gordo directamente en el mismo campo, donde el comprador carga en sus camiones propios o contratados y se pesa en balanza en el campo o en balanza pública cercana, se acuerda en efectuar una merma sobre el peso obtenido de entre el 3 y 5 % si se carga al amanecer, es decir, antes que los animales hayan comenzado a comer, y entre el 5 y 8 % si se carga en horas de la tarde, cuando los animales ya han ingerido alimento y agua.

Por su origen principal (intestino, vejiga), el desbaste tiene más relación con el tamaño del animal que con el grado de terminación o gordura. Si el animal de dos años delgado pierde los mismos kg que un animal del mismo biotipo de dos años gordo, el porcentaje de desbaste será mayor en el animal delgado.

Las vacas suelen perder más peso que los novillos.

El desbaste está directamente relacionado con el rinde: a mayor desbaste mayor rinde. De todos modos, se debe estar atento a rindes exagerados para la categoría de animal que se trate, pues nos puede estar indicando un error, involuntario o intencional, en la pesada de venta.

En la siguiente tabla se indican los promedios de pérdidas de peso hasta las 72 horas para animales gordos de diferente peso vivo:

Horas de ayuno	Porcentaje de desbaste	Estimación del desbaste en kg
Horas de ayuno	Porcentaje de desbaste	200 kg	400 kg	600 kg
6	2,5 %	5	10	15
12	4 %	8	16	24
24	6 %	12	24	36
48	10 %	20	40	60
72	12 %	24	48	72

Distancias y desbastes lugar de procedencia - remate feria. Transporte en camión

(Recopilación del Swift Armour S.A., Establ. Nº 1, Puerto La Plata)

Procedencia	km distancia	% merma	Procedencia	km distancia	% merma
Gral. Alvarado	431	4,68	Tres Lomas	579	6,25
Coronel Suárez	510	4,20	A. Rica (La Pampa)	1162	7,97
Daireaux	557	5,17	Gral. Madariaga	337	4,19
Olavarría	341	4,90	Colonia Barón	580	4,55
Tranque Lauquen	517	4,44	25 de Mayo	273	2,02
Pehuajó	481	6,14	Toay	647	7,16
Brandsen	48	4,73	9 de Julio	387	7,74
Gral. Paz	102	4,27	Bahía Blanca	642	8,29
Gral. Lamadrid	417	4,54	Villa Huidobro	839	7,31
Bolívar	481	6,48	Tandil	334	1,26
Lonquimay	651	3,85	Ranchos	82	2,17
Guaminí	642	6,43	Santa Rosa	676	4,01
Caruhé	681	5,47	Monte	107	1,64
Magdalena	58	0,72	Suipacha	264	3,39
Lonchamps	88	1,06	Rauch	274	6,53
Laprida	413	6,10	Gral. Villegas	658	6,75
Huanguelén	691	5,09	Las Flores	183	1,21
Carlos Tejedor	553	4,35

El ganado para inverne necesita de 3 a 21 días, generalmente entre 10 a 21 días, para recuperar el peso inicial después de períodos de ayuno y transporte, lo que es independiente de si la recuperación tiene lugar sobre pasturas o en feedlot.

Los terneros destetados de su madre y transportados inmediatamente son la categoría que mayor porcentaje de desbaste tienen, y si bien se facilita la acción de destete, se produce una pérdida excesiva de peso en los animales transportados, cuestión que dificulta su adaptación en la explotación que los recibe. En terneros las pérdidas mayores se registran cuando son destetados a la mañana temprano, luego de mamar de la madre, son subidos al camión con destino al remate feria, para ser vendidos en horas de la tarde y arribar a destino en la tarde del día siguiente. En estas situaciones se han registrado pérdidas de entre el 12 al 15 % del peso vivo del ternero. Si en la zona de recepción el engorde se realiza sobre pasturas, en época de otoño, puede tardarse cerca de 45 días en recuperar el peso perdido. Si el engorde es en feedlotel acostumbramiento de los terneros demandará 24 días en vez de los 12 días usuales.

Medidas para disminuir el desbaste:

1º) La hacienda que come alimentos con poca MS antes del embarque, especialmente la que sale de verdeos de invierno, sobre todo en los meses de otoño, tienen un alto desbaste si no es preparada durante varios días previos al embarque. Se debe limitar el consumo de pastoreo al tiempo que se va incrementando el consumo de pastos fibrosos o heno. Esto se debe hacer gradualmente de manera de no poner a la hacienda bajo estrés. Una práctica útil es alimentar con heno de alfalfa y maíz quebrado desde unos 5 - 6 días antes del embarque, para que las partículas no digeridas tengan tiempo de incorporarse al contenido del intestino grueso.

2º) Aunque parezca contradictorio, animales sometidos a falta de alimento y agua por un tiempo prolongado antes del embarque, también aumentarán el desbaste, por lo que siempre deben ser alimentados antes del embarque con heno y agua.

3º) Un buen grado de confort para los animales durante el viaje puede disminuir el desbaste. Usar un buen camión y un buen camionero. Ver el estado del camión; revisar piso, tablas laterales, gomas, limpieza, desinfección. Comprobar si tiene seguro para carga transportada. No sobrecargar el camión, evitando que viajen apretujados, ni que viajen demasiado holgados y con el movimiento del camión puedan caerse y ser pisoteados por los otros animales. El camionero debe ser puntual en la carga y en la descarga en destino; tratar de detenerse lo mínimo imprescindible en el camino, ya que las paradas producen una falta de ventilación para los animales, especialmente en épocas calurosas, y evitar las frenadas y arranques bruscos.

4º) Al juntar la hacienda, manejarla despacio y tranquila. Grandes pérdidas de peso se producen entre el encierre y el embarque, debido al estrés.

5º) Si la hacienda es cargada a una feria que vende por la tarde, conviene encerrarla la noche anterior en una pastura semejante a la que está pastoreando, y cargar después de la salida del sol, de tal manera que los novillos ya hayan comido.

6º) Si la hacienda es cargada a mercado central (Liniers, Rosario, Córdoba u otro), hay que planificar el viaje de manera que no llegue demasiado temprano y que quede en los corrales del descargadero hasta que la retira el personal del consignatario, ni tan tarde como para que no pueda ser vendida ese mismo día y pase a venta al día siguiente.

7º) La pesada (si hay balanza en el campo), la clasificación y los lotes deben hacerse antes del embarque, si es posible varios días antes. Hacerlo en la feria o en el momento del embarque es agregar puntos al desbaste.

8º) Estar presente o representado en el momento de las pesadas en la balanza de la feria, o si se vende en el campo y se pesa en balanza pública, estarlo en la pesada de la tara (camión vacío) y del camión cargado.

9º) El suministro de agua, siempre que sea posible durante el proceso de comercialización, es fundamental para reducir las pérdidas de peso vivo, mientras que el suministro de heno y/o sal con el agua, reduce las pérdidas posteriores.

10º) Trabajar en el campo con animales mochos o desmochados desde terneros; acostumbrar a los animales desde el destete a ser arreados y al trabajo en los corrales; refugar del campo animales peleadores, nerviosos o de mal temperamento.

11º) Manejar a los animales viejos para inverne o gordos, principalmente a las vacas, muy despacio y con tranquilidad.

12º) Tener mangas y cargaderos en buenas condiciones y construcción compatible con el comportamiento natural de los animales.

13º) Emplear personal hábil en el manejo del ganado.

14º) Emplear medicamentos antiestrés o antidiarreicos inyectables.

15º) Planear hasta el último detalle de la operación de preparación, embarque, transporte, pesada y venta para que se minimice el enfrentamiento animal-hombre, el estrés y el machucado. A veces se discute y pelea el precio de venta del kilo vivo, y no se tiene en cuenta que el desbaste es tan importante como el precio, ya que, por ejemplo, un 10 % de desbaste es lo mismo que un 10 % menos en el precio de venta.

Tiempo necesario para recuperar la pérdida por desbaste

Horas de tránsito o encierre	Porcentaje de desbaste	Días necesarios para recuperar el peso
1	1	0
2 - 8	4 - 6	4 - 8
8 - 16	6 - 8	8 - 16
16 - 24	8 - 10	16 – 24
24 - 32	10 - 12	24 - 30

Bibliografía

Dirección de Ganadería y Carnes del Estado de Queensland, Australia. Australian Poll Hereford Magazine, 67.

Frigorífico Marú S.A.. 2000. Jornada de Capacitación. Rufino, Sta. Fe.

Irigoyen, A. Pérdidas de peso en la comercialización del ganado. Rev. Plan Agropecuario 94.

Josifovich, J. y E. G. Buscaglia. 1970. Desbaste de bovinos. Dinámica Rural, 01.70:36-37.

Pellegrino, J. M. El ganado y sus pérdidas de peso durante el transporte. Desde el Potrero, 12-14.

Torroba, J. P. 1984. Desbaste en vacunos: métodos de prevención. La Nación, Supl. El Campo, 29.09.84.

Torroba, J. P. 1985. Invernada. Cuaderno de Actualización Técnica Nº 35, AACREA, 73-75

Mart. Púb. Miguel Ángel Antoñana

ROSS-HEIDECKE Vs. WAGNER Vs...... - 05:52, 4/08/2008

LA DEPRECIACIÓN Y LAS TABLAS EMPIRICAS

Después de leer algunos autores (principalmente nacionales, ya que por estas tierras son casi inaccesibles los autores -de valía- extranjeros), he notado una gran diversidad en la temática de la DEPRECIACIÓN de la CONSTRUCCIÓN.-

La Cámara Argentina de Empresas Valuadoras no habla del tema puntualmente; el Instituto Argentino de Tasaciones, sólo habla de la definición de la "depreciación", pero NADA en cuanto a cómo llegar a la depreciación de una mejora, o mejor dicho, qué fórmula aplicar para arribar a un resultado.-

En cambio el Tribunal de Tasaciones de Nación (léase también el ya desaparecido y ex miembro del TTN, el Ing. Dante Guerrero) en su norma 4.1, específicamente habla del coeficiente K en la ecuación matemática que expreso:

CRD = VRN - [VRN - (Vr ·K )]

Este coeficiente evidentemente, ha generado en el tiempo un gran debate entre aquellos que generan teorías en la valuación.-

Quiero primero aclarar, que no tomo parte de ninguna de ellas; principalmente porque mi capacidad técnica no me lo permite, y segundo, porque creo en la amplitud de criterios como más adelante veremos.-

El Ing. Guerrero habla de la importancia que tiene (o tendría) para un tasador la depreciación de un bien. Es por ello que en su manual de tasaciones trata de las varias teorías propuestas.-

El Método de la Línea Recta, que supone que la depreciación varía linealmente y su representación gráfica es, por lo tanto, una recta, de donde se derivó el nombre del método.-

Su ecuación se reduce a la expresión matemática:

D = Vd . _e_

Vd = VRN - Vr

e = edad del bien

Vp = Vida probable

Este autor habla que en la actualidad, todos los autores están de acuerdo con que la depreciación no es una función de primer grado de la edad de la unidad. La observación, por el contrario, conduce a aceptar que la depreciación al comienzo del servicio de la unidad, es menor y que la misma va creciendo con la edad, tendiendo a un máximo al final de la vida de servicio de la unidad. Ello es tanto para unidades sometidas a esfuerzos dinámicos, como para las unidades sujetas sólo a esfuerzos estáticos, como son, por lo general, los edificios.-

También expresa la ecuación propuesta por el Ing. Jorge Kuentzle, donde la parábola que expresa la misma, se acrecienta o incrementa a medida que pasan los años, en forma progresiva. Guerrero manifiesta que esta ecuación se utiliza para unidades sujetas a las acciones dinámicas (como pueden ser maquinarias).-

Por último, llega a la fórmula o teoría de Ross, para llegar a que las tres expresiones, si las graficamos, encuentran que sus líneas, en un par de ejes cartesianos ortogonales, representan tres movimientos de la depreciación distintos.

Gráfico de la depreciación

Este mismo autor, le dedica un espacio especial, a la teoría introducida por el Ing. alemán Heidecke, el que -a diferencia de los restantes autores- analiza el concepto de estado de conservación, estableciendo cinco estados posibles y le asigna a cada uno un porcentaje de plus-depreciación:

Estado 1: Nuevo o muy bueno 0,00%

Estado 2: Regular, con conservación normal 2,52%

Estado 3: Necesitado de reparaciones sencillas 18,10%

Estado 4: Necesitado de reparaciones importantes 52,60%

Estado 5: Estado de demolición 100,00%

Con este análisis, llegamos a la ecuación matemática propuesta por el TTN, la que se expresa:

CRD = VRN - [VRN - (Vr ·K )]

Este ex miembro del TTN, amplía algo que a mí -en un principio- me pareció muy valedero, tal como es la homogeneización de criterios en cuanto a la vida útil de cada construcción.-

Así, el considera que un muro medianero tiene una vida de 100 años (probable), una instalación eléctrica de 40 años, y una instalación de aire acondicionado no más de 25 años; aconsejando que en las vidas del "conjunto" (dependiendo del tipo y destino del edificio), se aconseja:

Viviendas colectivas comunes: 60 años

Departamento con servicios centrales: 50 años

Edificio de una planta individual: 70 años

Depósitos-garages: 75 años

Otras construcciones: según tablas de durabilidad o criterio del tasador.

Por qué dije que en un principio me pareció muy valedero; por la simple razón que uno -por falta de capacitación técnica- desconoce cuánto duran los elementos que componen una construcción. Pero es sabido, que hoy por hoy hay una gran diversidad de materiales, con una amplia diversidad de componentes y cualidades, las que conforme las necesidades del proyectista, se adaptan mejor a una zona que otra; como así también, que no sabremos hasta dentro de 60 años, si realmente tienen una vida útil de 70 años.-

Por último, este ingeniero hace prevalecer el criterio del TTN, el cual utiliza la tabla elaborada por los alemanes ROSS-HEIDECKE, la que ya hemos visto.-

Dicha tabla no la agrego en este trabajo dado su extensión, pero si la querés, me escribís y te la mando por mail.-

Pero están los retractores. Por ejemplo el Mag. Dr. Eduardo Magnou (Doctor de la Universidad de Bs.As, ex Presidente del Tribunal de Tasaciones de San Luís y Revisor Sindico del Cuerpo Técnico de Tasaciones de la Argentina) quien "fogonea" a aquellos que están dentro del Instituto Argentino de Tasaciones (principalmente), como aquellos que componen al Tribunal de Tasaciones de Nación (en forma indirecta); y habla de la "peligrosidad" de la teoría y, consecuentemente, de la ecuación propuesta por el Ing. Ross, y se lamenta no poder hacer un análisis de la tabla de ambos ingenieros alemanes, ya que el único ejemplar de la obra literaria que existía en el país, que se encontraba en Facultad de Ingeniería de la ciudad de Buenos Aires, ha desaparecido misteriosamente.-

Este distinguido profesional "puntano", defensor de la teoría o enfoque "Metrológico", me dejó perplejo, cuando en su obra literaria "Manual del Tasador" (Ed. Abeledo-Perrot), y al hablar de la depreciación, se alegra que martilleros como Eduardo L. Lapa (ya he hablado antes de él y no necesitas que te cuente quién és), utiliza la tabla de Wagner. Me llamó la atención tal apreciación positiva, principalmente, porque en otro capítulo de la citada obra no deja muy bien parados a los martilleros en su actividad de tasadores.-

Es por ello que me fui a la última obra del nombrado Lapa: "Estudio del Título de Propiedad. La Tasación de Inmuebles" (Ed. Desalma, año 1994), y en las págs. 146/7 me encuentro con los comentarios del autor sobre la temática.-

Eduardo Lapa habla de una escala de una posible depreciación según la categoría edilicia, por ejemplo de lujo, buenas y Standard desde 0,20 a 0,70 por ciento por año, y en las económicas, desde un 1,50 a 2 por ciento. Si bien expresa la necesidad de aplicar un buen criterio, tales rangos son -a mi criterio- poco valederos ya que no refiere de dónde salen los mismos, y cómo se ha llegado a tales conclusiones.-

Independientemente de mi opinión, da un ejemplo de cómo determinar la depreciación, saliéndose de la fórmula o tabla de Roos-Heidecke, y que explica con un ejemplo:

"Ejemplo: Siguiendo con el grupo 1 comentado (estado de conservación normal... etc.) y suponiendo que la propiedad tenga 20 años de antigüedad y que la vida útil restante sea de 60 años (Nota: ya habla de 80 años de vida, por cuanto se sale de las predicciones de Guerrero y de la tabla de Wagner que veremos más abajo), podemos aplicar el porcentual de depreciación adecuado en 0,30%, resultando el siguiente cálculo:

D (depreciación) = A (antigüedad) x P (porcentual)

D = 20 x 0,30 = 6%

quiere decir que del resultado del cálculo obtenido en la tasación deduciremos el 6% en concepto de depreciación.-"

Continúa diciendo: "En el segundo y tercero de los grupos expuestos (aspectos exterior malo y estado de conservación malo...) debemos emplear el mismo procedimiento, pero ampliando el porcentual atento al estado de depreciación, tipo de edificación y porcentaje establecido."

En concreto, la propuesta de Lapa es muy genérica y exige del tasador un conocimiento muy acabado en cuanto a construcción (algo así, como ser arquitecto o ingeniero, sino estás muerto). En concreto, es por demás empírica.-

A continuación habla de la tabla de Wagner. En el ítem expresa: "i) Tabla de depreciación de Wagner. Como dijimos, existen varios métodos para calcular la depreciación de una construcción. La tabla de Wagner tiene en cuenta dos factores de calcular el coeficiente: antigüedad y caída en desuso para casas de estado de conservación normal, estimando que de las tablas conocidas resulta una de las más prácticas.-

Final del año	Coeficiente
1 4 8 12 16 20 24 28 32 36 40 44 48 52 56 60 65 70	0,9933 0,9700 0,9101 0,8202 0,7038 0,5841 0,4644 0,3572 0,2681 0,1976 0,1460 0,1125 0,0922 0,0721 0,0520 0,0319 0,0118 0,0000

Termina diciendo Lapa en dicha obra que: "Esta tabla, como se puede apreciar, da a la propiedad una vida útil de 70 años".-

Esta última -a mi humilde entender-, sólo trata la depreciación en un sólo rango de viviendas, y es sólo para aquellas en estado "normal", no considerando la posibilidad de construcciones con deterioros que requieren reparaciones o refacciones.-

Como se puede apreciar, cada uno tiene su criterio, aunque me podría catalogar de "empirista", ya que acepto aquella propuesta por los ingenieros alemanes Ross-Heidecke, ya que tiene una variación en el estado y el tiempo mucho mayor que la propuesta por Wagner, y ni que hablar de la forma tan simplista que propone Lapa.-

También considero, que la tabla de Ross-Heidecke no prevee la antigüedad de la vivienda, quedando a criterio del tasador tal estimación. Sólo habla de la vida transcurrida y la espectancia de vida futura.-

Calculo yo, que estas tablas alguna vez habrán sido presentadas en algún Congreso sobre valuaciones para que sean adoptadas por organizaciones y organismos, ya que no tenemos la posibilidad de ver cómo llegaron a tales coeficientes.-

De cualquier manera, y como vemos, esta actividad tiene aquellos que apuntan a un cientificismo puro, y aquellos que en la Comisión de Valuaciones, Despacho de Comisión del Primer Congreso Argentino de Políticas de la Ingeniería expresaban "¿Es la valuación una ciencia? ¿Es un arte?....El carácter de ciencia no le cabe....Podría definirse como un arte, en cuanto éste es el conjunto de reglas que tienden a una perfección"; también Scarano, en su tratamiento del Valor Objetivo, expresaba: "La determinación del valor se realiza mediante el ejercicio de una disciplina que no es una ciencia y que en cambio si es un arte".-

Y por último lo expresado por Laitan: Valuaciones y enseñanza universitaria: "En primer lugar debemos estudiar, profundizar y debatir si la valuación como tal es una técnica, una ciencia, un arte o un simple método....Además de realizar un profundo análisis epistemológico de la valuación, es necesario realizar un enfoque prospectivo, histórico, semántico, metodológico y práctico. Mientras no hagamos esto, nos debatiremos en las tinieblas como una cáscara de nuez en el mar. Mientras no determinemos si nuestros tasadores poseen un enfoque actitudinal científico, ideológico, práctico, doctrinal o personal, seguiremos con esta grave crisis que afecta a nuestra profesión".-

Vos quedarás liberado de utilizar la ecuación o fórmula que más considere ajustada al caso puntual que te toque valuar; pero siempre tenés que tomar parte en cuanto al método o teoría, ya que inevitablemente te verás en la obligación de exponer el "por qué lo usas".-

Tengamos en cuenta que un Juez, en un proceso judicial, no está obligado a escuchar el dictamen del perito, pero si el mismo (el trabajo valuatorio) tiene "valía" científica, será una herramiento ineludible al momento de dictaminar o sentenciar.-

Mart. Públ. Miguel Ángel ANTOÑANA

COPROPIEDAD, cuáles son los bienes comunes de un PH? - 02:03, 31/07/2008

Es muy importante saber explicarle debidamente a aquél que adquiere una unidad funcional afectada a la ley de propiedad horizontal (departamento), que conforme lo establece el art. 2º de la ley 13.512:

Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escalera, puertas de entrada, jardines.
Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.
Los locales para alojamiento del portero y portería.
Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. Y
Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.-

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.-

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.-

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

CUÁNTO VALE LA NUDA PROPIEDAD? - 01:32, 31/07/2008

Habíamos dicho que aquél que tiene un derecho real goza del ius persecuendi o sea la facultad de hacerlo valer contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa; aunque el principio no es absoluto.-

El Dominio o Condominio, es cuando una persona tiene un Derecho Real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y la acción de ella. Así, resulta inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, de disponer o de servirse de ella, de usarla, de gozarla conforme a un ejercicio regular y, si él no fuere abusivo, no se lo restringe.(2506, 2513 y 2514 Cód.Civ). El de condominio, es cuando dos o más personas poseen partes indivisas sobre bienes tanto muebles como inmuebles. Es el dominio compartido por más de un sujeto en que, cada uno, podrá ejercer, respecto de una parte indivisa, los derechos inherentes al dominio en un todo de acuerdo a la índole de cada cuota.-

Pero la salvedad está, en que el dominio o condominio para que sea pleno, debe de estar compuesto por la NUDA PROPIEDAD y el USUFRUCTO.-

Incorporamos un nuevo elemento: La Nuda propiedadpropietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo. Son facultades del nudo propietario: , que es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser solamente y únicamente

1. Derecho a recuperar la cosa en buen estado a la extinción del usufructo.

2. Disponer de la cosa. Si bien el usufructo se mantiene, el nudo propietario puede vender su nuda propiedad.

3. Otros derechos accesorios. En el caso de bienes específicos, como acciones de sociedades anónimas, puede tener derecho a ejercer los derechos políticos de las mismas, aunque esto depende en gran medida de la legislación aplicable.-

Normalmente lo vamos a ver en aquellas personas que disponen de un capital relativamente importante y, en los albores de su vida, en la etapa de su jubileo, y considerado la posibilidad que sus herederos continúen trabajando el capital que él dispone y, con el fin de evitar procesos judiciales (tales como las sucesiones) en vida, DONAN en forma GRATUITA a sus herederos forzosos la NUDA PROPIEDAD (que es el otro componente del dominio pleno), reservándose para sí el Derecho Real de USUFRUCTO. Se realiza en el acto notarial una tributación mínima, y se evita el impuesto a la transmisión gratuita de bienes, que dentro del territorio pampeano es del 1% para la D. G. Rentas y del 0,6% para la Caja Forense de Abogados, en concepto de Contribución a Cargo de las Partes (sin contar los honorarios de los abogados intervinientes, que ronda entre el 7 y el 10% sobre el valor del capital a transferir). También, con este tipo de donación, los padres suelen, con la NUDA PROPIEDAD, acrecentarles el capital oneroso de sus hijos, permitiéndoles de esta forma operar comercialmente.-

Pero este artículo tiene una finalidad, luego de explicar brevemente qué es uno y el otro. La idea es valuar la NUDA PROPIEDAD, aquél derecho que se puede gravar en garantía y, se puede vender o transferir a terceros.-

El nudo propietario, posee la titularidad de la "cosa", pero no puede hacer uso de la misma. De una fracción rústica o rural, puede ser el dueño, pero no puede explotarla.-

Entonces la pregunta es: ¿y cuál es el valor pecuniario de ese derecho, si no se puede explotar la cosa, que en definitiva es la que genera una renta?.-

La respuesta está en la espectancia de vida del USUFRUCTUARIO. Sí, ésa es la solución. A mayor edad de éste, mayor valor de la Nuda Propiedad. Es así como lo han establecido algunos códigos fiscales.-

Por ejemplo, el Código Fiscal de la provincia de La Pampa elaborado y sancionado en el año 1962 por Ley Provincial nº 271, publicado en la Separata del Boletín Oficial de la provincia, en sus arts. 172 y 176 (págs. 34 y 35), y que a la fecha, en esa cuestión en particular no ha sido modificado, establece que:

Edad del usufructuario

Cuota

Valor Nuda Propiedad

Hasta 30 años

90%

10%

Más 30 años hasta 40

80%

20%

Más 40 años hasta 50

70%

30%

Más 50 años hasta 60

50%

50%

Más 60 años hasta 70

40%

60%

Más de 70 años

20%

80%

Si un buen tasador debiera realizar una investigación profunda, cambiarían mucho los valores citados. Ya que podría tomar que el Usufructuario padece una enfermedad terminal. Si se diera tal caso, el porcentual de valoración será superior.-

Este derecho tan abstracto (En un sentido más amplio, calificaremos de abstracto a cualquier contenido que sea considerado como si estuviera separado del resto de contenidos del contexto al que pertenece), intangible, es para tener en cuenta. Sabés por qué?, porque cada vez más hay compradores de todo tipo de derechos reales.-

Las distintas normas que he podido revisar, ninguna habla de aquello intangible.

Ninguna habla del valor de un paisaje; del valor histórico y, por ejemplo en este caso particular, siempre se lo hace con valores empíricos muy discutibles.-

Por ello, considerando que el nudo propietario adquirirá la propiedad plena una vez que el usufructuario se la transfiera (normalmente por consecuencia de su defunción), es que considero que la tabla fijada por el Código Fiscal es lo más aproximado al cálculo del valor oneroso del derecho de Nuda Propiedad.-

Mart. Públ. Miguel Ángel ANTOÑANA

DERECHOS REALES - 10:49, 30/07/2008

¿Sabés qué son los derechos reales?. Hummm....éso no es bueno. Sabés por qué, porque a diario, todos tenemos directa relación con éllos.-

Veamos algo que es privativo de los abogados, pero que todos aquellos que tienen vínculo con la actividad inmobiliaria debe saber casi, a la perfección.-

DERECHOS REALES

En los derechos reales hay dos elementos: el titular y la cosa; en los personales hay tres: sujeto activo, sujeto pasivo y prestación que consiste en dar, hacer o no hacer.

Los derechos reales se llaman absolutos en el sentido de que se tienen erga omnes; los personales son relativos, se tienen contra personas determinadas.

El titular de un derecho real goza del ius persecuendi o sea la facultad de hacerlo valer contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa; aunque el principio no es absoluto. Los derechos personales no gozan de este derecho.

Es inherente al derecho real el ius preferendi, en virtud del cual descarta a todos los derechos creditorios y, además, determina su rango de acuerdo con su antigüedad o excluye cualquier otro. El derecho personal supone una completa igualdad para sus diversos titulares, salvo el caso de los privilegios. Los derechos reales sólo pueden ser creados por ley y, por ello, su número es limitado. Las partes tienen prohibida la creación de otros derechos reales de los enumerados por la ley. En cambio, los derechos personales son ilimitados en su género; las partes pueden crear tantos como convenga a sus intereses, formando el contrato una regla a la cual deben sujetarse como a la ley misma.

La ley reglamenta las formalidades requeridas para la transmisión de derechos reales, que son más rigurosas para el caso de que se trate de bienes inmuebles; en cambio los derechos personales nacen o se transmiten sin ningún requisito formal.

Los derechos reales son susceptibles de adquirirse por usucapión; no así los personales, respecto de los cuales no es concebible la posesión.

Los derechos reales tienen una duración, en principio, ilimitada, y no se extinguen por el no uso: la prescripción liberatoria no rige respecto de ellos (esta regla no es absoluta). Sin embargo, la prescripción liberatoria se opera respecto de todos los derechos creditorios no ejercidos durante los plazos fijados por la ley.

Art. 2503. Son derechos dominio y el condominio;
2° ) El usufructo;
3° ) El uso y la habitación;
4° ) Las servidumbres activas;
5° ) El derecho de hipoteca;
6° ) La prenda ;
7° ) La anticresis;reales:

8º ) La Superficie Forestal . (Párr. incorp. por Ley 25.509).

D o m i n i o

Derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y la acción de una persona. Así, resulta inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, de disponer o de servirse de ella, de usarla, de gozarla conforme a un ejercicio regular y, si él no fuere abusivo, no se lo restringe.(2506, 2513 y 2514 Cód.Civ).

C o n d o m i n i o

Derecho de propiedad que recae sobre dos o más personas por sus partes indivisas sobre bienes tanto muebles como inmuebles. Es el dominio compartido por más de un sujeto en que, cada uno, podrá ejercer, respecto de una parte indivisa, los derechos inherentes al dominio en un todo de acuerdo a la índole de cada cuota.

U s u f r u c t o

El usufructo es el derecho real de usar como de gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere la substancia.(Art. 2807 del Código Civil).Se lo suele constituir por un contrato oneroso, por contrato gratuito, por los actos de la última voluntad, como por la ley, también por prescripción o usucapión.

Uso y habitación

Uso: el derecho real que otorga la facultad de utilizar un bien aje no con cargo de con servar su substancia, o de tomar, sobre los frutos de un inmueble ajeno, lo que le fuere necesario al usuario y familia. Habitación: el derecho real en que el supuesto, a que se hiciera referencia supra, lo fuere la vivienda y la utilidad para habitarla.

S e r v i d u m b r e

Es cierto derecho real perpetuo o temporario respecto del inmueble ajeno y, en virtud del cual, se puede usarlo, como ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedirle que el propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad. Se la llama real si es a favor de otro predio, y personal, si lo es a favor de otra persona.

H i p o t e c a

Derecho real en seguridad de un crédito sobre un bien inmueble que continúa en poder del deudor y que puede ser éste mismo o un tercero que afecta su inmueble y sin obligarse personalmente. Es la accesoria de un crédito cierto y determinado, por la que se goza del privilegio sobre el precio obtenido en ejecución del bien.

P r e n d a

Cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente o futura, entregare al acreedor alguna cosa mueble o algún crédito para seguridad de su deuda. Y así la prenda comercial es aquella por la cual el deudor o un tercero en su nombre, entregare al acreedor una cosa mueble en seguridad y garantía del trato comercial.

A n t i c r e s i s

Derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándole a percibir los frutos para imputarlos anual mente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital solamente, si no se debiera intereses (art. 3239 C.C).

La Superficie Forestal

Nota de Vélez al 2503: "No enumeramos el derecho del superficiario ni la enfiteusis, porque por esto Código no pueden tener lugar. El derecho del superficiario consistía en poder hacer obras como edificar casas, plantar árboles, etc., adherentes al suelo, sobre las cuales tenía un derecho de propiedad, independiente del de propietario del terreno, el cual, sin embargo, podía por derecho propio hacer sótanos y otros trabajos subterráneos bajo de la misma superficie que pertenecía a otro, con tal que no perjudicase los derechos del superficiario, así como el superficiario no podía deteriorar el fondo del terreno.

En Roma, según las reglas del Derecho Civil, la propiedad de la superficie no podía ser distinta de la propiedad del suelo, lo que importaba decir no sólo que el propietario del suelo venía a ser propietario de todas las construcciones y plantaciones que él hubiese hecho con los materiales de otro, o que un tercero hubiese hecho en el suelo con sus materiales, sino también que el propietario del suelo no podía enajenar la superficie en todo o en parte, separándola del suelo; y si él, por ejemplo, hubiese vendido su casa solamente sin vender el suelo, el adquirente no venía ser propietario de ella..."

2504. Si el que un derecho real que no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución. transmitió o constituyó

2505. La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén.-

Mart. Públ. Miguel Ángel Antoñana

USUCAPIO O PRESCRIPCION ADQUISITIVA - 02:30, 30/07/2008

Sabés qué es una USUCAPION o PRESCRIPCION ADQUISITVA o POSESION VEINTEAÑAL?.-

Es adquirir el dominio o propiedad de un inmueble a través del tiempo. Nuestro Código Civil (Argentino), habla de 20 años, y de la única forma que se puede adquirir -más allá de cumplir con todos los recaudos legales- es por sentencia judicial.-

O sea, que si alguien te dice que "tengo la posesión....", deberás preguntarle: "de hecho o de derecho". La diferencia radica en que puede tener la posesión en forma material, efectiva, con ánimo de dueño y haber transcurrido los 20 años que exige el codificador, pero esa posesión es de "hecho". La de "derecho" es aquella, que por sentencia judicial (firme) un magistrado le ha otorgado el título de propiedad, y élla (la sentencia) se ha anotado en el Registro de la Propiedad Inmueble.-

¿Se puede transferir el derecho de posesión sin haber obtenido el reconocimiento judicial?, si, pero quien lo adquiere deberé tener pleno conocimiento de qué está adquiriendo; como así también, quien transfiere, deberá transmitirle -a parte de los derechos- toda la documentación e información que necesitará en el futuro el adquirente para iniciar la acción judicial pertinente. La transferencia se realiza por ante Notario Público.-

Y cuál sería el valor de los derechos posesorios?. Normalmente se calcula sobre el valor de las mejoras existentes (con su depreciación) y, respecto de la tierra, se estima un equivalente a un tercio del valor del mercado, siempre y cuando el vendedor acredite "tener" el bien por el lapso que exige la ley (20 años). Ahora, si tuviera acreditado solamente 10 años, o un plazo inferior al legal, quedará sujeto a un acuerdo de parte. Si debes tasarlo, hacelo proporcionalmente al tercio estimado por los 20 años. O sea que suponiendo que en el mercado el metro cuadrado libre de mejoras vale $ 1000, el tercio sería $ 300. Si el poseedor puede acreditar solamente 10 años, el valor sería $ 150. De cualquier manera, y para tranquilidad tuya, si no tiene los 20 años de posesión, o aquellos que pueda acreditar, son muy pocos, lo ideal sería hacer un estudio pormenorizado de todos los antecedentes; tratar de ubicar sus dueños (si viven, dónde viven, edad estimada de los mismos, ver los últimos datos electorales, los registros impositivos de las distintas dependencias estatales y municipales, etc.), ya que si estuvieran muertos su/s propietario/s, puede haber un trámite sucesorio en danza, en el cual puede estar denunciado en el haber hereditario el inmueble en cuestión. Por ende, podés calcular que en un lapso de 1 año se puede registrar una transferencia dominial del propietario (fallecido) en favor de sus herederos y, en forma automática se interrumpen los derechos posesorios de quien los ostenta.-

Recordá, que si se inicia la posesión por vía judicial, se manda a citar para que defiendan sus derechos, a quienes surjan ante el Reg. de la Prop. Inmueble como propietarios plenos del inmueble. Si éstos comparecen, pueden llegar a tener elementos probatorios que acrediten al "animus dómini" o el ánimo de dominio o propiedad. Por ejemplo, haber pagado impuestos o tasas o contribuciones dentro de los 20 años que el poseedor dice haber tenido tal posesión. Si dentro de los 20 años que se reclama la posesión, los titulares hacen efectiva la transferencia a favor de terceros o herederos, también se interrumpe en forma automática el derecho de prescripción adquisitiva. También, y para el supuesto que los titulares registrales no comparecieran a estar a derecho (a defenderse, ya sea porque están muertos, no han podido ser localizados, etc.), el Tribunal citará al Defensor de Ausentes. Y qué función cumplirá?. Pues bien, no hará de titular, pero siempre estará controlando que se cumplan todas las etapas procesales; visará la totalidad de la prueba que aporte quien pretende usucapir; y defenderá los derechos de los propietarios ausentes antes que la causa ingrese a Despacho para que el Magistrado sentencie. Es más, tiene la obligación de forma, de apelar la resolución de primera instancia, para que sea elevado a la Cámara Civil en turno para que de su segunda opinión.-

Otra cosa para tener en cuenta; si se interrumpieran los plazos del poseedor -por parte de los titulares registrales- o, si por disposición judicial se le niega tal derecho establecido en el C.C., las mejoras quedan en el inmueble, por accesión, y en concepto de indemnización. Está claro eso, no?. Es por ello, y a mi criterio, cuando tengas que valorarla -sin que esté otorgado el derecho de propiedad-, se debiera aplicar un coeficiente correctivo que oscile entre el 0,95 y el 0,75.-

A continuación, te doy los requisitos que tiene en cuenta un Tribunal para aceptar o rechazar la usucapión

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Morón, sala II (C.Civ. y Com. Moron)(Sala II)
Fecha: 07/09/1999
Partes: Fribe S. A. c. Abella, Carmen
Publicado en: LLBA 2000, 600

SUMARIOS:
1.
El allanamiento en los juicios de usucapión es ineficaz por tratarse de cuestiones de orden público, dado que se inferiría una grave lesión al ordenamiento jurídico sobre el dominio y su forma si se admitiera de conformidad de partes un proceso adquisitivo veinteañal que podría encubrir una compraventa soslayando actos escriturarios y pago de gravámenes, utilizando a la justicia para avalar una estafa procesal en "fraudum legis".
2.
Para dar cumplimiento al lapso necesario para usucapir no basta ni 18, ni 19 años y varios meses sino que debe completarse el plazo legal, y si aquel lapso se hubiera interrumpido la adquisición de dominio por prescripción no puede operar.
3.
En un proceso de usucapión, el análisis de las pruebas de la posesión en sus dos aspectos, animus y corpus, debe llevarse a cabo con la mayor estrictez.
4.
Es necesario acreditar suficientemente el pago de impuestos y contribuciones sobre el bien que se pretende usucapir -art. 24, inc. c) "in fine", ley 14.159 (Adla, XII-A, 24)- para que resulte viable la prescripción adquisitiva extraordinaria.
5.
La prueba de haber mediado una posesión quieta, pacífica e ininterrumpida sobre todo el inmueble que se pretende usucapir, durante el plazo legal, queda a cargo exclusivo del usucapiente -art. 375, Cód. Procesal- quien debe aportar elementos de juicio suficientes para desplazar la titularidad del derecho de propiedad.
6.
La mera ocupación no genera "per se" derechos posesorios idóneos para obtener la prescripción adquisitiva prevista por el art. 4015 del Cód. Civil.
7.
El requisito del plano que debe acompañar la demanda de usucapión -art. 24, inc. b), decreto-ley 5756/58 (Adla, XVIII-A, 916)-, y en el que debe constar la fecha de la mensura, se vincula con la identificación de aquélla, ya que puede ocurrir que la fracción usucapida no coincida con las medidas que surgen del título del propietario inscripto.
8.
El rechazo de la demanda de usucapión no supone violación al principio de congruencia por no haber sido satisfecho el interés de ninguna de las partes, pues al estar interesado el orden público en la adquisición del dominio inmobiliario por prescripción veinteañal es inadmisible utilizar dicho sistema para convalidar contratos no cumplidos.
9.
La prueba de la posesión a los efectos de la usucapión debe ser plena e indubitable, no siendo suficiente la declaración de testigos en la que no se concreta con precisión la realización de actos posesorios "animus domini" durante todo el lapso exigido por la ley.
10.
Las declaraciones del cedente en la escritura de cesión de acciones y derechos posesorios respecto de haber detentado la posesión pública, pacífica, ininterrumpida, con ánimo de dueño y siendo eso lo que cede, no configuran prueba hábil para justificar la accesión de posesiones pues el notario interviniente da fe de los actos que hayan pasado ante su presencia -como la voluntad e intención de ceder y la aceptación de la cesión- y no de las afirmaciones y apreciaciones de los comparecientes.
11.
Los planos de mensura aprobados que son uno de los recaudos que debe cubrir el pretendido usucapiente -art. 24, inc. b), ley 14.159 (Adla, XII-A, 24) y 679, inc. 3º, del Cód. Procesal- no son idóneos por sí solos para acreditar la posesión "animus domine".
12.
Si el inmueble que se pretende usucapir fue adquirido en subasta judicial no se precisa escritura pública -art. 1184, párr. 1º, Cód. Civil- por lo cual el titular del dominio del mismo debe ser traído a juicio para preservar sus derechos, especialmente el de defensa en juicio -arts. 18, Constitución Nacional y 15 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires-.
13.
Respecto de la usucapión, la ley exige actos posesorios y no una expresión de voluntad del titular del dominio que se despoja de él mediante el allanamiento a la demanda, pues ello constituiría un modo disimulado de transmisión del dominio y no la declaración estatal de su otorgamiento a quien tuvo la posesión durante el tiempo requerido por la ley.
14.
La usucapión supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño y mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido "rem sibi habendi", el ocupante es considerado como mero detentador, ya que nuestro sistema legal no contiene la presunción que cualquier ocupación es para sí y a título de dueño siendo carga de quien invoca el título probar el "animus domini".
15.
El hecho de que los testigos se encuentren en relación de dependencia con una de las partes, no es suficiente, en principio, para restarles atendibilidad a las declaraciones de los mismos tratándose solamente de una circunstancia a evaluar en atención a lo que establece el art. 439, inc. 5º del Cód. Procesal en relación con los arts. 384 y 456 del mismo ordenamiento.
16.
Para justificar la accesión de posesiones, el cesionario de un anterior poseedor del bien debe probar los actos posesorios ejecutados por su antecesor y luego por él mismo, pues el fundamento de dicha accesión es que el autor traspasa a su sucesor a título singular, los derechos y ventajas emergentes del estado de hecho de su posesión para que mediante la accesión, el segundo puede completar el plazo legalmente requerido para la prescripción adquisitiva a su favor.

Mart. Públ. Miguel Ángel ANTOÑANA

INCIDENCIA - 01:43, 29/07/2008

LA INCIDENCIA DE LA TIERRA EN UN M² DE PH

Alguna vez te preguntaste si cuando uno dice "tanto el metro cuadrado" en una unidad funcional de PH, está incluyendo el valor del terreno?. Si fuera así, sabes cuánto es ese "tanto"?.-

Bueno mirá, la otra vez que estaba tratando de determinar del valor del espacio aéreo de una parcela en pleno centro de Santa Rosa (La Pampa), y debí recurrir al asesoramiento de tasadores de valía y de grado (arquitecto e ingeniero). Éste último, que es nada más y nada menos que el ex presidente del Instituto Argentino de Tasaciones (I.A.T.) y de la Unión Panamericana de Asociaciones Valuadoras (U.P.A.V.), el Ing. Cortelletti, me habló de la incidencia del terreno en el espacio aéreo.-

El cálculo es sencillo: si tengo una parcela de 400 m² a un valor homogeneizado de U$S 600 se divide por la cantidad de plantas que se pueda edificar en el mismo y que admita el Código Urbanístico y nos arrojará la incidencia por m². O sea, si puedo construir 10 plantas, tendremos que el metro cuadrado incide, por planta, en U$S 60.-

Cálculo completo sería:

400 m² x U$D 600/m² = U$D 240.000 ÷ 10 = U$D 24.000 por planta (incidencia).-

Si tengo un depto. en la planta 7º de 58 m² debemos dividir los

U$D 24.000 = U$D 413,79

58 m² .

Ése, sería el valor de la tierra que se incluye en el valor del depto.-

Si quien construye tiene un coste de $ 2.000 o U$D 653,60/m² a esto le debemos agregar el valor de la tierra por m² = U$D 413,70 ÷ 58 m² = U$S 7,13. O sea que el coste constructivo será de U$D 653,60 + U$D 7,13 = U$D 660,73.-

Suponiendo que lo ofrece a la venta en U$D 2.000/m², tengamos en cuenta que tiene esos U$D 7,13 que pertenece al valor de la tierra, que para el caso del momento de la venta, ése valor de la tierra ya es mayor ya que tiene una plusvalía por las mejoras introducidas.-

Pero aquí no termina la cosa, pues todos sabemos que los PH tienen superficie propia y superficie común.-

Las superficies propias de un depto. se miden desde muro interior a muro interior. No se cuenta todo el muro o desde el muro exterior. Los muros son parte del espacio común o de co-propiedad, el que cada dueño de las unidades independientes se lo mide en porcentual. Es por ello, que debemos considerar la superficie total del edificio y deducimos las superficies propias de cada unidad habitacional, lo que nos arrojará la superficie común o de copropiedad (la superficie común surge del R.Cp). De ésta superficie obtendremos, por el porcentual que se indica en el reglamento de copropiedad, cuál es la superficie común que le corresponde a la unidad habitacional que valorizamos.-

Es por ello, que el valor del metro cuadrado de venta será inferior. Porque esto es un tema de los Agentes Inmobiliarios que, con la finalidad de no "enrollar" a los potenciales compradores de cuánto vale la superficie propia y la superficie común, directamente establecen que el valor del metro cuadrado de la Unidad Funcional que ofrece es de U$D 2.000/m² y a otra cosa.-

Se entendió?

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

LEER PARA APRENDER - 02:14, 28/07/2008

OPINION CALIFICADA: VISION INMOBILIARIA: MIGUEL PATO

El Sentido de la Oportunidad en la Inversión Inmobiliaria

La experiencia que propongo compartir, es mi visión sobre el éxito y el proceso de toma de decisiones. Para lo cual, me concentraré en el desarrollador o inversor inmobiliario como individuo, su capacidad natural y construida a través de la formación y la experiencia, los procedimientos de planeamiento, la habilidad para interpretar la información y los métodos para obtenerla en forma confiable y oportuna. Por Miguel Pato

Para comenzar, les aclaro que en mi opinión, el mundo funciona como una gran parodia donde la mayoría de los mercados marchan gracias a la confusión general y por eso las grandes crisis han sido precedidas por períodos de expansión, que desafiando al sentido común se posicionaron como verdades absolutas. En Argentina, lamentablemente hemos adoptado esos rituales que intoxican la capacidad de identificar causas y efectos y que Nietzsche llamó corrupción de la razón.

Yendo al mercado inmobiliario y en particular al desarrollador o inversor directo, creo que cuando atribuyen su éxito a cuestiones tácticas u operativas y planifican en función de estas los próximos negocios, están fingiendo para no contradecir el discurso de moda o de lo contrario, les aconsejo que den una vuelta por el vecindario y revean su estrategia. El éxito en un mundo complejo, que cambia a mayor velocidad que nuestra capacidad de reacción y donde casi toda la información es basura, está dado por el sentido de la oportunidad, como lo decía Lenin hace 90 años, “la excelencia está en la oportunidad de la acción”, y no en la forma de hacer las cosas.

Cuando hay buen viento; las hipotecas subprime, el juego del avión y los fideicomisos al costo vuelan como un barrilete. En esos períodos, no se ve la diferencia entre los proyectos e instrumentos buenos y malos. Ahora bien, cuando el mercado se deprime y el viento deja de soplar, tampoco es posible percibir la diferencia entre lo óptimo y lo pésimo. Total, échale la culpa a la crisis ……..

Como generalmente los inversores sólo van a los mercados que aparecen en las revistas o que tienen un lindo stand en los salones inmobiliarios internacionales, la mayoría del tiempo transcurre entre una sucesión de fuertes vientos y terribles calma chicha. Mercados donde no hay premio para el más astuto, no atraen a nadie, excepto a los nacidos y criados en el vecindario. Sino, como se explica que haya proyectos en Suiza.

La inmensa mayoría de los seres humanos se mueven por codicia o por terror y por ser el mercado inmobiliario el que mejor reproduce este tipo de conductas, está poblado de tipos sagaces y valientes, que si hubieran nacido mil años atrás hubieran participado de las cruzadas, quinientos años después del descubrimiento de América y de hecho después del Golpe de Estado de 2001 se lanzaron a la reconstrucción de Argentina.

Como hemos hecho un paralelo entre el arte de la guerra y los negocios inmobiliarios de desarrollo, que son los únicos que movilizan a esta clase de gente, voy a compartir con ustedes una visión personal, producto de lo que aprendí leyendo, viajando y participado en los procesos de gestación de proyectos, pero fundamentalmente viendo en vivo y en directo como los desarrolladores toman decisiones.

Hecha la introducción de la psicología del desarrollador e inversor inmobiliario, vamos a la aplicación concreta en el negocio, donde para alcanzar el éxito se requiere de un agudo sentido de la oportunidad. Saber que es lo que va a pasar en un lugar, desde que el dinero sale hoy del bolsillo, hasta que retorne dentro de un período de tiempo más o menos incierto, es la clave para ser exitoso.

A pesar de jactarse de, la mayoría de las personas no tienen esta habilidad ni tratan de tenerla, limitándose a entrar al negocio copiando lo copiable, o sea; localización, tipología, arquitectura o la brochure que reparten en el showroom. Un desarrollista amateur y part time, como son la mayoría en el mundo, sumados a una avalancha de ingenuos inversores quieren entrar al negocio, creyendo haber encontrado la fórmula del éxito y cuidado con contradecirlos, porque cualquier comentario que los llame a la realidad es tomado como una agresión. Los que ahora defienden incidencias que triplican los valores de hace diez años me hacen acordar a los holandeses que en el siglo XVII compraban tulipanes. Llego nuevamente a la conclusión que, en los mercados inmobiliarios no profesionales la suba del precio de la tierra de debe a la confusión improvisada y en los mercados altamente profesionalizados se debe a la confusión profesionalizada. Suena mal, pero es así y más vale aprender a convivir con esta situación porque es universal y viene desde el comienzo de la historia.

Si la clave del éxito es saber elegir el lugar y el momento en que vacas vuelan, como sinónimo de las cosas pasan, que rol juegan la estructuración, el financiamiento y el management?

Las tres son importantes y en el orden en que las enuncié, para hacer de un buen negocio uno mejor o de uno malo algo menos malo, pero difícilmente hagan que cambie el destino.

Generalmente los desarrolladores se concentran en estos temas y son lo que llamo “la trampa de la eficiencia”, perdiendo de vista que el contexto, está lleno de variables que no controla y que determinan el éxito o el fracaso. Tener en stock banderas del equipo que saldrá campeón el mes próximo, va más allá de saber fabricarlas a bajo costo o que los colores no se destiñan.

Puede sonar muy coyuntural, pero así funciona el mundo y la condición básica es ser eficaz. Sólo los que fueron eficaces pueden capitalizar para si y para la comunidad los beneficios de la eficiencia. El resto se quedó a medio camino, defraudando a inversores, compradores y a la comunidad.

Volviendo a la que he postulado como clave del éxito en el negocio del desarrollo inmobiliario, el proceso que recomiendo fue extraído de la ciencia militar y en particular una adaptación del llamado “Principio Militar Fundamental”, que traducido para nuestra industria sería más o menos así;

a) elegir un objetivo de negocio realista y proporcional a las capacidades y recursos del desarrollador y grupo de inversores, alineado con la misión y encuadrado con sus valores. Esto que parece simple es el origen de los malos negocios y de los conflictos interpersonales. Son comunes los emprendimientos donde el desarrollador tiene una empresa con habilidades para cualquier cosa menos el desarrollo, excepto el nombre que indefectiblemente contendrá algunas de las palabras que hay que tener, su ambición personal es la de aparecer en las páginas del jet set en los revisteros de las peluquerías y lo que les propuso a sus inversores es cero riesgo y altas rentabilidades. De aquí a la catástrofe sólo es cuestión de tiempo y solamente la llegada de una crisis general permitirá echarle la culpa a un tercero fuera de control y demostrar la validez de sus argumentos mostrando la cantidad de grupos que han caído de la misma forma. Creo que hay desarrolladores que actúan apostando a esto, lo cual no me extraña ya que los bancos han estafado la confianza de sus ahorristas desde hace muchos años valiéndose de la misma situación.

b) Implementar desde una posición relativa favorable, que permita explotar nuestras fortalezas y atenuar los inconvenientes o limitaciones de nuestras debilidades. Este punto podría reducirse a la habilidad del empresario para entrar en acción en el momento justo. La contra cara de esto sería, lanzar una campaña de marketing sobre tierra aun no controlada o que depende de aprobaciones de entes públicos.

c) Distribuir los recursos de la forma más efectiva, para que en ningún momento a lo largo de la cadena de valor, se tenga que enfrentar en desventaja una situación. Esto en el mercado se ve frecuentemente en lo financiero, pero no se limita a esto y tal vez los recursos humanos o la atención personal del desarrollador sean los más críticos para un proyecto y muchas veces de ellos depende el éxito.

d) Se debe conservar la libertad de acción en todo momento, porque estando las variables del contexto fuera de control del desarrollador, lo peor es resignar las que cuentan con una buena planificación y en esto la importancia de los planes “B”, se podrían retener.

Habiendo hecho la introducción del viento y la calma chicha, la libertad de acción más preciada es la de poder independizarse del contexto para avanzar o detenerse. Cosas que si se planificara con realismo no serían tan complicadas de lograr.

Como las decisiones las toman los seres humanos, la forma de mejorar el proceso es contar con cabezas que hayan leído, viajado, visto y experimentado, aplicar procedimientos para que estas funcionen mejor, aprovechen la información disponible, sepan cual está faltando y no se contaminen con sus propios mitos. Para estar en el lugar correcto y momento justo hay sólo dos caminos, la casualidad que nos toma por sorpresa y no nos permite aprovecharla o el planeamiento seguido de una implementación congruente, que marca la diferencia. Estos señores siempre son seguidos por los inversores porque han desarrollado las habilidades de ver el proceso de generación de valor inmobiliario antes que el resto.

Cerrando mi idea, los desarrolladores e inversores profesionales saben que los mercados funcionan en medio de la confusión general y gracias a esta, que no existe el concepto de último terreno disponible, que la TIR es sólo para amateurs, que las calificaciones de riesgo son como las felicitaciones que recibíamos de una tía abuela y que Lenin tenía razón, al menos en eso de “la excelencia está en la oportunidad de la acción”.

Por todo lo dicho, no permita que lo utilicen como al personaje de Jim Carey en The Truman Show y menos usando su dinero.

Miguel Pato
miguel.pato@ar.ey.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 28 de Julio de 2008

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PH-FALLO JUDICIAL - 04:17, 27/07/2008

La Propiedad Horizontal (PH) requiere una legislación especial. Tal es así, que cada día, más y más Tribunales van sentando jurisprudencia en cuanto a la consonancia de sus medidas de convivencia. Aquí va una, espero que te sirva, ya que es "nuevita, nuevita":

Ante la duda, responden todos los propietarios
El consorcio de un edificio y una de sus propietarias deberán indemnizar a una vecina que sufrió filtraciones en su departamento. En el fallo, la Cámara Civil reclamó que los reglamentos de propiedad especifiquen los lugares comunes del edificio ya que "ante la duda o la falta de expresión concreta sobre el carácter que reviste una cosa o parte del edificio, ésta debe ser considerada como común, salvo que se encuentre netamente dentro de un departamento". FALLO COMPLETO

Los jueces Carlos Carranza Casares, Carlos Bellucci y Beatriz Areán, integrantes de la Sala G de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en autos caratulados "Machuca, Cristina Olga c/ cons. prop. Cabrera 4150 y otros s/ daños y perjuicios derivados de la prop. horiz.", ampliaron al consorcio una condena por los daños que sufrió el departamento de una propiertaria por las filtraciones que venían del domicilio de una vecina, condenada en primera instancia.

En el fallo los camaristas destacaron la necesidad que los reglamentos de propiedad sena los más específicos posibles sobre los lugares comunes de los edificios para evitar futuras discusiones sobre los responsables de los daños, como ocurrió en este caso.

Citando a la ex camarista civil y hoy jueza de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Elena Highton de Nolasco, los magistardos sostuvieron que “ante la duda o la falta de expresión concreta sobre el carácter que reviste una cosa o parte del edificio, ésta debe ser considerada como común, salvo que se encuentre netamente dentro de un departamento.

Los jueces agregaron como conveniente que los reglamentos dispongan que sean comunes la mayor cantidad de cosas posibles, dado que resulta beneficio para el sistema, para el perjudicado y para los propietarios en particular que los gastos recaigan sobre el conjunto.

En este caso una mujer del edificio de Cabrera 4150, de esta ciudad, fue condenada a realizar el cambio y reparación de todas las cañerías de su cocina y baño para frenar las filtraciones que afectaron el departamento de una vecina.

En primera instancia el consorcio fue desligado de responsabilidad pero los camaristas culparon a la administración como a la vecina.

Los camaristas destacaron que el peritajo realizado concluyó que la cañería de desagüe que conecta con la terraza no tenía la reja de protección y contaba con dos perforaciones. Además, el informe destaca la ausencia de mantenimiento del edificio en su totalidad.

Los deterioros descriptos corresponden indudablemente a bienes de propiedad común como son la azotea, el tubo de desagüe de ésta y los muros perimetrales, de acuerdo a lo estipulado en el art. 4° del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio, sostuvieron los camaristas.

Los jueces también hicieron hincapié en las tareas de reparación que ordenó el peritaje para culpar al consorcio. El informe fijó como tareas el cambio de las cañerias de la terraza y la revisación de las conexiones a las bocas de desagüe; también la colocación de todas las rejillas, sombreretes en todas las ventilaciones y restituirse los tramos de cañería faltantes.

"Vale decir que debían repararse o cambiarse bienes de propiedad común para evitar los daños indicados, pues así deben calificarse las instalaciones existentes para servicios que benefician a todos los copropietarios", concluyeron los camaristas.

Dju

Fuente: DiarioJudicial.com