La Tasación, una "ciencia"

Sobre Mi:­ Mientras muchos tasan "a ojo", yo prefiero estudiar las distintas técnicas para arribar al "justo valor" Inicio | Perfil | Archivo | Amigos <%PostCommentPage%> <%PhotoAlbumPage%> <%ProfilePage%> TABLA DE FITTE & CERVINI (frente y fondo de lotes urbanos) - 01:25, 8/09/2008 A partir de aquí, te encontrarás la "famosa" tabla de Fitte y Cervini para determinar los coeficientes de "frente y fondo" para lotes urbanos. Al final, encontrarás una explicación del Ing. Dante Guerrero, en cuanto a su aplicación.- Más....no puedo hacer por vos!!!!!! 0 Comentarios | Escribe un comentario TABLA FITE & CERVINI (IIª PARTE) - 01:17, 8/09/2008 0 Comentarios | Escribe un comentario TABLA FITE & CERVINI (ANEXO) - 01:15, 8/09/2008 0 Comentarios | Escribe un comentario Coeficientes de Medidas (aplicación de dos tablas) - 01:14, 8/09/2008 NOTA: lo aquí transcrito, es copia del tema específico tratado por el Ing. Dante Guerrero, en su obra "Manual de Tasaciones -Urbanas y Rurales"                 Hemos visto ya la forma de transformar las ventas al contado y su actualización. Veamos a continuación los coeficientes correctivos, y trataremos en especial el de las medidas. Es necesario, en presencia de antecedentes de ventas de lotes heterogéneos en medida, transformarlos en un lote tipo de comparación, lote que puede ser el que se usa comúnmente, de 10 x 30 o de 11 x 30m. –                             De acuerdo a la clásica ley de Hoffman, en que los ⅔ del valor de un terreno están en su primera mitad, se han trazado curvas de valores de lotes en función de la profundidad. VALIENTE NOSILLES hizo lo mismo en función de los anchos de frente, y con esas dos funciones se han trazado tablas que son muy conocidas y que figuran en todos los manuales de tasaciones.-                 Los norteamericanos aplican la conocida Regla del 4-3-2-1 cuyo significado es: supuesto lote dividido en cuatro partes a lo largo de su fondo, la parte del frente vale 4 veces la del fondo y las intermedias 3 y 2 veces.-                 FITTE & CERVINI tomaron como lote tipo de comparación el de 11 x 30 y confeccionaron una tabla de doble entrada. Se puede observar en la tabla, si se sigue la variación, que a mayor profundidad de fondo disminuye el coeficiente. En cuanto al frente, la variación cambia porque a mayor frente aumenta el coeficiente hasta un límite, después del cual pasa a ser un frente, de acuerdo con el criterio de sus autores, oneroso en cuanto a costos de construcción, impuestos, etc., y además, como el producto de un frente ancho por su fondo largo arroja una gran superficie y precio, que atenta en parte, contra la cantidad de posibles adquirentes de esa fracción, porque exige una mayor erogación, ello introduce un factor económico que, como consecuencia, disminuye el coeficiente de medidas.-                 El Tribunal de Tasaciones de Nación (Argentina), considerando que había que modernizar en parte esa tabla de Fitte & Cervini, que toma el lote tipo de comparación de 11 x 30, y siguiendo la misma ley de variación de la tabla anterior, calculó otra tabla, con un lote tipo de comparación de 10 x 30. Tomando un lote tipo con coeficiente 1,000 para 11 m x 30 m (según la tabla de Fitte y Cervini), la nueva tabla lo pondera con un coeficiente mayor que uno, es decir que pondera la mayor amplitud del frente, criterio más moderno en tasación de lotes urbanos, porque el tipo de edificación ha ido variando. Las necesidades constructivas y la imperiosa necesidad de construir cocheras en todos los edificios, hace que ineludiblemente se deba ponderar el mayor frente. Todo ocurre como si se hubiera realizado la nueva tabla, de lote unitario de 10 m x 30 m, mediante un corrimiento del punto origen, con lo cual el lote de 11 x 30 en lugar de tener coeficiente 1,000 con tendencia creciente hasta el frente de 15 m. (1,116), a partir del cual comienza a declinar. Nótese que la antigua tabla de Fitte y Cervini, para un fondo de 30 metros, el coeficiente alcanza un máximo de 1,00 a los 11 metros de frente, a partir del cual disminuye.-                 Para ver en qué medida puede alterarse una tasación tomando una tabla u otra, veremos dos ejemplos:                 Si comparamos mediante la tabla del Tribunal de Tasaciones un lote de 11 x 30 (coeficiente igual a 1,015) con uno de 7 x 30 (coeficiente igual a 0,864), la ponderación del más ancho respecto al más angosto sería: 1,015 ÷ 0,864 = 1,17 (17% de mayor valor unitario). Si en cambio, usamos la tabla de Fitte y Cervini, la relación sería de 1,00 ÷ 0,87 = 1,15 (15% de ponderación).-                 A continuación veremos en forma práctica cómo se aplica el coeficiente homogeneizado de medidas:       COEFICIENTE DE FRENTE Y FONDO    PARA CONOURBANO                                  terreno “tipo”                                 PARA ZONA COMERCIAL FITTE & CERVINI           11 x 30 = 330 m² -    10 x 30 = 300 m²            Tribunal de Tasaciones de Nación                 C = 100,0 = 1                                                                    C = 1,00                      100,0   EJEMPLO 15 m x 40 m = 600 m²                             C = 86,4 = 0,864                                                                C = 0,990                       100   APLICACIÓN Valor homogenizado de la zona: U$D 40/m²   11 x 30 = 330 m²                                                                    10 x 30 = 300 m² 330 x 0,995 x U$D 40 = U$D 13.134                            300 x 0,990 x U$D 40 = U$D 11.880   15 x 40 = 600 m²                                                                     15 x 40 = 600 m² 600 x 0,864 x U$D 40 = U$D 20.736,=                         600 x 0,990 x U$D 40 = U$D 23.760 TABLA FITTE & CERVINI                                       TABLA TRIBUNAL DE TASACION Se aplica en zona de viviendas unifamilares                 se aplica en zonas de grandes edificios o                                                                                  comercial (alta densidad poblacional)                   Comparando un lote de 15 x 40 con otro de 7 x 40, la relación sería de 1,29 con la tabla del T.T.N. y de 1,09 con la de Fitte y Cervini. Obsérvese cómo las diferencias de ponderación se acentúan a mayor diferencia de frente.-                 Mediante estos dos ejemplos, queda bien claro el criterio moderno de la tabla que toma las medidas del 10 x 30 como lote unitario, con relación a la de 11 x 30. Como dato ilustrativo, aclaro que el criterio que sustenta el Tribunal de Tasaciones es aquél de usar la tabla de los autores Fitte y Cervini para las zonas suburbanas (podríamos decir la zona de barrios o residencial), donde no se valora tanto la amplitud del frente de la parcela; en cambio, para las zonas de mayor densidad poblacional o comerciales, como puede ser el centro urbana de una gran urbe o ciudad, donde a mayor frente hay mayor aprovechamiento edilicio, mayores ventanales a la calle y una cantidad de factores a favor, se utiliza la tabla del órgano estatal.- 0 Comentarios | Escribe un comentario TASACION DE MEJORAS RURALES EN FORMA EMPIRICA - 02:04, 7/09/2008 El presente artículo, es reseña del "Curso de Peritajes y Tasaciones Rurales" organizado por el Colegio de Ingenieros Agrónomos de La Pampa, y dado por el Consejo Profesional de Ingeniería Agronómica los días 26 y 27 de Noviembre de 1993.-   Los artículos que leerás a partir de éste, son una técnica empírica, pero se basa sobre una base de estadística en el tiempo y un contexto contable. Los últimos tiempos, han hecho de éste sistema de algo "obsoleto", pero siempre tendrás que tener en cuenta que un "predio rural" es una INDUSTRIA, y el mismo vale por lo que produce. Esto se ha desvirtuado, pero todos los cálculos empíricos (algo rápido para asemejarse a una realidad) tienen directa relación con una tasación indirecta (o sea, por la estimación de sus ingresos)   El valor de las mejoras, más la tierra, da el precio final por hectárea (Nota: sistema directo).-   En la región pampeana, los valores no pesan significativamente sobre el valor final y, en el caso de excesivas, se las debe adecuar a la extensión trabajada y sus necesidades; y, de ser suntuarias, describirlas.-   A medida que disminuye el valor de la tierra y es necesario mayores superficies para trabajar -campos de baja carga- crece la incidencia de las mejoras. De acuerdo a algunos cálculos hechos, en las mejores zonas del país en una superficie de 150 ha (casa de 80 m², galpón 100 m², aguada, manga, corrales, alambrado tradicional y el 20% de pasturas) incide alrededor del 9%. En 400 ha de un campo de invernada con el mismo tipo de mejoras y el 60% de pasturas, la incidencia sube al 16%. En campos de cría, de unas 850 ha mismas mejoras y 50% de pasturas, la incidencia sube el 21%. En campos de 6 ha/EV (aclaración: la relación es una vaca cada 6 ha por año) mismas mejoras y 200 ha de pasturas, ascienden al 53%.-   Si al revisar un campo de mediana superficie, encontramos en él un casco que ha correspondido a una superficie mayor con muchos metros cuadrados, no necesariamente debemos valuar la totalidad ya que ello tendría alta incidencia por hectárea; siendo aconsejable tomar cierta cantidad de metros para una familia tipo y el resto darle valor de demolición; ocurriendo otro tanto con galpones que exceden las necesidades. Hoy, un galpón de esquila en muchos lugares donde ha desaparecido el lanar, a no ser que se use para máquinas y herramientas, también tendrá valor de demolición.-   En las explotaciones intensivas, con cultivos perennes (frutales, viñedos, etc.), éstas tienen alta incidencia. Por otra parte, en campos de poco valor, algunas mejoras como aguadas tienen alta incidencia; es decir, comprar un campo sin mejoras -en muchos casos- significa gastar tanto como la adquisición de la tierra.-   La tasación de las mejoras se puede hacer calculando en primer término el valor de reposición, duración en años o vida útil de la misma, determinación de la anualidad y por último, llegar al valor definitivo, siendo este método poco utilizable.-   Más práctico, es aplicar la fórmula del VRACI, detallada a continuación:                           VRACI =        V · A                                              VU   V         =          Valor a nuevo o de reposición (valores corrientes) A         =          Años de duración en el estado actual (lo estima el perito) VU      =          Vida útil de las mejoras. En caso de instituciones oficiales de crédito (BNA), tiene un reglamento de tasaciones con la vida útil de las mejoras                         más comunes   EJEMPLO:   1.-       Mejora a tasar: Casa habitación del campo 2.-       Valor de reposición = $ 250/m² 3.-       Años de duración en el estado actual = 15 años 4.-       Vida útil = 40 años   5.-       Cálculo del valor = $ 250/m² · 15 años duración =     $ 93,75/m²                                                 10 años duración   INCIDENCIA DE MEJORAS       1.- Pergamino:            Valor de la tierra:                                 $ 2.200/ha                                    Sup. considerada:                                150 ha                                    Inversión:                                            $ 300.000,00                                    Mejoras: Se toma valor a nuevo, pero se consideran como si                                      estuvieran en la mitad de la vida útil.             Descripción: Casa 80 m² a $250/m² x 0,50 Galpón 100 m² 125/m² x 0,50 Aguada $ 3.500 x 0,50 Manga y Corrales $ 3.500 x 0,50   Alambrados: 1.225 m. propios, 5 L, 2 P, postes c/12 m. 5 varillas p/claro a $ 3/m x 0,50...$ 1.838 - 3.675 median. id. ant $ 1,50 x 0,50 ...$ 2.756 - 3.675 int. 6 L resto id $ 2/m x 0,50.........$ 3.675 Pasturas: 30 ha a razón de $ 140/ha mitad VU TOTAL....................................................... $   10.000,oo $     6.250,oo $     1.750,oo $     1.750,oo $ 19.750,oo         $     8.269,oo   $    2.100,oo $ 30.119,oo                                                                          Incidencia: por hectárea 200. Sobre valor total del campo 9%   2.- Zona de Invernada: Valor tierra      $ 800/ha                                                Cálculo s/400 ha                                                Inversión   $ 320.000     Casa, Galpón, aguada, manga y corrales.... Alambrados: id. precio anteriores 2.000 m prop. $ 3/m x 0,50. $ 3.000,oo  6.000 m med. $ 1,50/m x 0,50 $   4.500,oo                     6.000 m int. $ 2/m x 0,50         $ 6.000,oo   Pasturas 240 h a $ 140/ha...........................                                                TOTAL........                                                $ 19.750,oo       $ 13.500,oo   $ 16.800,oo $ 50.050,oo     Incidencia por hectárea $ 125. Sobre valor total del campo, 15,6%. Con otra aguada la incidencia es de $ 130/ha y sobre el valor del campo 16%   3.- Zona de cría:          Valor de la tierra   $ 400/ha                                    Cálculos sobre 830 ha                                    Inversión $ 332.000                         Casa, Galpón, aguada, manga y corrales.... Alambrados: id. precio anteriores 2.881 m prop. $ 3/m x 0,50.          $ 4.321 8.643 m med. $ 1,50/m x 0,50......$ 6.482 8.643 m int. $ 2/m x 0,50..............  $ 8.643 Pasturas 415 h a $ 140/ha..........................                                                TOTAL........ $          19.750,oo                                                $         19.446,oo $         29.050,oo $         68.246,oo                                                              Incidencia por hectárea $ 82. Sobre valor total del campo, 20,5%. Con otra aguada la incidencia es de $ 84/ha y sobre el valor del campo 21%   4.- Campos de cría: Carga animal 6 ha por EV ó 0,166 EV/ha                                    Valor tierra      $ 60/ha                                    Cálculo sobre 5.000 ha                                    Inversión          $ 300.000   Casa, Galpón,3 aguadas, manga y corrales Alambrados: 5 L. postes c/12 m. 5 varillas p/claro $ 1,70/m 7.071 m prop. $ 1,7/m x 0,50 ....... $   6.010 21.213 m.med. $ 1,70/m x 0,50....$    9.015 21.213 m int. $ 1,5/m x 0,50 .......  $ 15.910 Pasturas 200 h a $ 100/ha..................... Desmonte 400 ha a $ 180/ha.................                                                TOTAL........ $          46.250,oo         $          30.935,oo                                          $         10.000,oo $         72.000,oo $       159.185,oo                         Incidencia por hectárea: $ 31,84. Sobre el valor total del campo = 53%   Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar 0 Comentarios | Escribe un comentario METODOS EMPÍRICOS PARA TASAR CAMPOS - 01:57, 7/09/2008 OBSERVACIÓN: el presente artículo se transcribe textualmente, pero los valores que se consignan son respetados en virtud de no existir una autorización de los autores del mismo. Por cuanto se deberá tener presente que las variaciones comerciales y nominales de aquellos valores que se citan son ejemplificativos. El presente tiene un valor didáctico y con tal fin es publicado.-   El presente artículo, es reseña del "Curso de Peritajes y Tasaciones Rurales" organizado por el Colegio de Ingenieros Agrónomos de La Pampa, y dado por el Consejo Profesional de Ingeniería Agronómica los días 26 y 27 de Noviembre de 1993.-   Son métodos, sin técnica alguna, ni cálculos de ingresos y egresos que permiten una referencia clara y cierta a quien tasa, partiendo de productos representativos de la zona (Ej. un campo vale tantos QQ -quintales- de trigo o maíz, o kilos de carne).-   Con estas referencias proporcionadas por revistas especializadas en temas agropecuarios o personas con experiencia en el lugar donde se halla el predio a revisar, se puede llegar a estimar valores bastante ajustados a la realidad. Si en el momento de fijar precio, se determina que se necesitan más QQ de trigo, maíz, kilos de carne, etc. que durante una media de varios años, está indicando que el precio de la tierra ha crecido más que el producto indicativo.-   CAMPOS DE AGRICULTURA        (maíz)   Consultadas algunas revistas especializadas, se tiene que durante el período 1977/92, los campos maiceros de la Región Pampeana se han cotizado desde un máximo de 299 QQ en 1984 a un mínimo de 166 (muy buena cotización del grano), con una media de 249 QQ.-   Esta última cifra equivaldría en el período considerado a U$D 2.592/ha. y con los precios del día en Bolsa de Cereales (27/04/93) es de U$D 2.166/ha; cuando por referencia se sabe que el valor medio está en los U$D 2.100/ 2.200/ha; pero, de cualquier forma, es bastante orientativo.-   El precio del maíz, hace unos meses tenía mayor cotización y tal vez sea necesario analizar la evolución del área de éste con respecto a la soja y girasol y, establecer incidencia de cada uno y así fijar los valores medios.-    CAMPOS DE AGRICULTURA        (trigo)   Siempre consultando las mismas fuentes y períodos, en 1983 se necesitan 116 QQ de trigo para comprar una hectárea de campo, mientras que en 1988 solamente 63 QQ, con una media de 86 QQ, que equivale a U$D 769/ha; mientras que los valores medios del área triguera están en los $ 700/800, es decir hay coincidencia-diferencia.-   CAMPOS DE GANADERIA (invernada)   Utilizando los mismos cuadros en 1977 se necesitaban 2.204 kgs. de novillo para adquirir una hectárea de campo y en 1987 solamente 957 kgs., dando la media 1.392 kgs. equivalentes a U$D 769 en un área donde los valores medios están en los U$D 800.   La cotización media del kg/vivo es de U$D 0,55 bastante cercano a los valores históricos.-   Si la media (1977/92) la multiplicamos por el precio ponderado del 29/01/93 en Liniers ($ 0,752), supera los U$D 1.000/ha.-   Los arrendamientos medidos en kilos de carne por hectárea están en los 60 kgs./ha/año; que a este precio y capitalizados a una tasa corriente y sin ningún descuento nos da unos $ 850/ha levemente superior a la cotización actual.-   CAMPOS DE GANADERIA (cría)   Conforme hemos visto anteriormente, en la Región Pampeana en 1977 se necesitaban 1660 kgs. de ternero para adquirir una hectárea de campo, mientras que en 1988 solamente 363 kgs. con una media de 646 kgs. equivalente a U$D 354/ha; mientras que los precios están en los U$D 350/400/ha.-   El precio promedio del kg. vivo medido en dólares es casi U$D 0,55; también cercano a los valores históricos, pero un 27% menos que lo que se paga ($ 0,75 medio por kg. de tercero).-   Si la media 1977/92, la multiplicamos por el valor medio antes expresado de $ 0,75/kg. de ternero, nos da más que lo que se paga. Los arrendamientos están en los 35 kgs. de carne, a un precio de $ 0,75/ kg/vivo, deducido gastos, capitalizado, da la tierra algo más de $ 400/ha y si sumamos mejoras casi $ 100/ha. da valores más altos que los de mercado.-   CAMPOS DEL SUR DE CORRIENTES   Siempre al consultar en la zona sobre los valores de campo, contestan que el precio de la tierra con mejoras de trabajo, es el equivalente al de una vaca gorda (420/450 kgs.).-   Por lo tanto, conociendo los valores de esta categoría con precios altos de Mayo a Octubre estimados en $ 0,50/0,55/kg/vivo (en el último invierno lo superó) y de Noviembre a Abril $ 0,45/0,47, daría un medio de unos $ 0,49 a 0,50/kg. resultan en consecuencia el precio de la hectárea utilizando esta forma d unos $ 215/ha. No obstante ello los ofrecimientos de campos con mejoras de trabajo están en el orden de los $ 300/ ha. y aún más, pero no hay operaciones entendiendo la realidad está más cerca del primer valor que del segundo. Los mayores valores son de excepción y se trata de vecinos que quieren agrandar sus explotaciones como una forma de diluir sus gastos fijos.-   Desplazándonos más al norte, dentro de la provincia, los precios por hectárea están relacionados con e valor de la vaca de invernada, que siempre se ubica alrededor del 80% del de la vaca gorda. Es decir, aquí s cotizaría en los $ 150 a $ 170/ha (no obstante ello la vaca de invernada ahora no se paga más de $ 0,35 el kg. vivo y pesando 350 kg. es aún menos.-   CAMPOS DE LA PATAGONIA   Todos los valores giran alrededor del precio de la oveja -hoy deprimido al igual que la lana- en lo que hace a tierra y mejoras y la receptividad de los campos, expresado en tantas ovejas por legua (2.500 ha). A tal efecto, algunas de estas provincias (Santa Crúz), tienen calculada la receptividad por zonas (cerca de la cordillera más, en la meseta menos oveja por legua) y partiendo de estos datos se justiprecian tierra y mejoras de la siguiente forma:   1)         Tierra                           Cant. de ovejas/legua x precio de la oveja                                                2.500 ha   2)         Mejoras                           Cant. de ovejas/legua x 1,5 a 2 ovejas según el caso                                                            2.500 ha   Ejemplos   Tierra:              700 ovejas/legua x $ 25/oveja =          $ 7/ha                                        2.500 ha.   Mejoras:          700 ovejas/legua x $ 37,5 (1,5 oveja)=           $ 10,5/ha                                                2.500 ha.   Valor final: $ 17,5/ha (que según referencias es aproximadamente ése)   Aquí las mejoras valen más que la tierra.   Otra forma de cálculo similar existe, pero no se ha logrado saber a ciencia cierta de qué valor se parte; por lo tanto no se incluye.-   Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar 1 Comentarios | Escribe un comentario TASA DE CAPITALIZACION - 01:20, 4/09/2008 En el permanente estudio de las distintas teorías y normas valuatorias, me encontré con un trabajo que había impreso sobre la PROPUESTA que hiciera la Corporación de Empresas Tasadoras de la República Argentina (CETRA-Noviembre 2003), respecto al Régimen Normativo Aplicable a la Valuación de Inmuebles Hipotecarios, en la que volví a "husmear" sobre conceptos técnicos de terminologías y algunas ecuaciones a aplicar en procesos específicos.-   Es ahí que leí sobre Valor Residual (Vr), que expresan: "Es el valor que se le asigna a un bien inmueble al final de su vida útil o en algún momento".-   Leíste bien?, porque yo no. Je, si no fuera por un contador publico amigo mío (CPN. Héctor Nery MARTÍNEZ), la verdad que me quedaba empantanado.-   Vos te acordás cuando habíamos visto cómo calcular el Valor Actual (Va) de una mejora inmobiliaria?.-   Era (VRN - Vr)..... donde = VRN = Valor Reposición Nuevo                                           Vr = Valor residual   Te acordás lo que me había dicho el Pte. del Tribunal de Tasaciones de la Nación, el Ing. Martín: que para mampostería el TTN estimaba el Vr entre el 3 y el 5% de VRN.-   Y a dónde quiero llegar?, pues bien, cuando llegué al punto 5.4.8.1 de tal trabajo: Determinación de la Tasa de Capitalización, en 5.4.9 Fórmula de cálculo, expresa cómo determinar la Tasa. Ella se expresa así               VAN ó VPN = ∑ _____F1____ + ___VR____                                          (1 +  n)ⁿ           (1 + n)ⁿ   ∑ =símbolo matemático-financiero que significa SUMA-SUMATORIA F1= Ingresos o rentas de cada período i   = Tasa de Capitalización utilizada ⁿ   = número de períodos de análisis desde la tasación hasta el período de ingresos o rentas estimadas   Para llegar a desarrollar ésa ecuación, tendremos que saber cuál es el valor locativo del inmueble, previa comparación con otros inmuebles de similares características. Supongamos que hayamos llegado a un valor o canon locativo de $ 1.500/mes.-   El signo i, vamos a ponerlo sobre una economía estable, que en un año ronde el 6%, que se traduce a los fines de la ecuación en 0,06. Si queremos saber cuál es la renta que dejará un inmueble en un año, la ecuación (1 + n)ⁿ será igual a (1 + 0,06)¹, que es igual a 1,06. O sea, las dos partes inferiores de la ecuación ya las tenés resueltas.-   Ahora llego a la parte que me volvió loco. El Valor residual, de qué?, sobre qué?. Es el 3; el  4 o 5%?; de qué?.-   Acá vuelvo a la definición de Vr que transcribí al principio y donde te preguntaba si habías leído bien; porque yo no. Es que suponiendo que uno tiene un inmueble, que luego de haber realizado una investigación completa llego a determinar que su valor actual (VRD + Vt) es de $ 400.000, y éste tiene una vida transcurrida de 20 años, el valor actual es el Vr porque "Es el valor que se le asigna a un bien inmueble al final de su vida útil o en algún momento". Te remarqué lo que yo no había leído. Los cuatrocientos mil pesos, es el valor residual a hoy de sus veinte años de vida (supongamos que le quedan 50 años de vida, sobre un total de 70; entendés?).-   Entonces la ecuación serán:   F1 = 1.500 x 12 (los meses de un año) = $ 18.000 VR= 400.000 (1 + 0,06)¹ = 1,06   Te invito a hacer el cálculo:                 VAN ó VPN = .   18.000   . +  400.000                                       1,06              1,06               VAN ó VPN = $ 16.981,13 + $ 377.358,49 = $ 394.339,62   Y AHORA!!!!!, jé....te estarás preguntando a dónde llego o qué no hice, no?. Yo también, quedate tranquilo/a. Ese cálculo, es el resultante de haber sometido a la renta anual y el Vr del inmueble a la tasa de interés anual. Para saber la renta, debemos hacer el siguiente cálculo (y que no te explican los "crañotecas" que formularon la norma, je)    F1 x 100   =   18.000 x 100 = VAN o VPN = 4,5% ANUAL      Vr              394.339,62   Menos depurado o más rudimentario, directamente en lugar de poner los 394 mil, ponés el Va o $ 400.000. Te va a dar lo mismo                                          18.000   x   100  = 4,5% ANUAL                                           400.000,00   Ahora bien; para qué te sirve saber hacer este cálculo?. Pues bien; supongamos que un cliente quiere comprar un depto. para obtener una renta. Sabemos que históricamente en la zona en que está el depto. la renta de locación ronda el 8%, pero averiguando de valores locativos de departamentos similares llego (con la fórmula que te transcribí arriba), que mi cliente va a obtener una renta del 5%; entonces podrás decirle a éste: mire, si quiere pagar lo que le piden por esa propiedad, hágalo; pero guarda, porque Ud. no va a tener la renta que espera, eh?!.-   Cómo hacen el cálculo de capitalización los contadores: el valor de compra del bien lo dividen por la vida expectante del mismo, y su resultado será la capitalización anual.-   Ejemplo: lo compra en $ 400.000 y tiene una vida expectante de 50 años, serán los 400.000 ÷ 50 = $ 8.000 que serán los pesos que capitalizará por año.-   De ese departamento obtendrá una renta de $ 20.000/año (400.000 x 5% = 20.000), de los cuales debe descontar los $ 8.000 de capitalización, quedándole $ 12.000 de renta bruta. A esto, debemos descontarle los impuestos y gastos de mantenimiento que se van a producir durante ese año (supongamos $ 2.000), entonces le quedará una renta neta de $ 10.000; o sea que va a tener una renta de su inversión equivalente al 50% del cálculo que hicimos = 20.000 = 5%; 10.000 = 2,5%. Es más, a esa renta, hoy, se la come la inflación. Pues entonces, habrá que ver si colocando el dinero a plazo fijo anual (12%), o comprando bonos (20%) no será más redituable para mi cliente. Te pregunto: vos, harías todo ésto por tu cliente....? (jejejeje)   Bueno, espero que te haya servido. Es medio engorroso, pero es una herramienta más para tu actividad.-   Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar                                                    0 Comentarios | Escribe un comentario CUANDO LA POLÍTICA ENSUCIA A LAS INSTITUCIONES - 01:30, 2/09/2008 Política El Tribunal que tasará Aerolíneas depende de De Vido El Tribunal de Tasaciones de la Nación, aunque lo señalan como un ente autárquico, depende directamente de la Secretaría de Obras Públicas del Ministerio de Planificación. De los cinco integrantes del directorio, tres son del Estado y uno está sin nombrar. Buenos Aires, lapolíticaonline, 25/08/08, 19:54   El Tribunal de Tasaciones de la Nación (TTN), organismo designado en el proyecto de reestatización de Aerolíneas Argentinas (AA) y Austral, depende directamente de Julio De Vido, el poderoso ministro kirchnerista que, tras la salida de Alberto Fernández, continúa afianzando su influencia en los temas de agenda que marcan el pulso del gobierno de Cristina Kirchner.   Desde un principio, el TTN fue señalado por el mundillo de la política como un ente autárquico. Por esto es que muchos diputados que se oponían a respaldar el proyecto oficial para estatizar AA, tras acordar quitar la flagrante acta que firmó el secretario de Transporte Ricardo Jaime con el grupo Marsans, dieron vía libre a que sea el Tribunal el encargado de definir cuanto hay que pagar por la línea de bandera.   La primera sorpresa llegó cuando, al chequear el sitio oficial del TTN, lo primero que se ve es la cenefa oficial del “Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios”.   La confirmación la dio la información oficial provista por el ministerio de De Vido. El organigrama de Planificación agrupa al TTN junto a otros como el OCCOVI –el que controlaba Claudio Uberti y que oficiaba de oficina de contacto con el gobierno de Hugo Chávez-, la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A. –empresa responsable de las millonarias obras en el bajo de la Capital Federal y nexo de los contactos de De Vido con algunos constructores- o el Organismo Nacional de Administración de Bienes (Onabe) -otra oficina que responde directamente al teléfono del denunciado ministro-.   Según este mapa, todos estos organismos -junto a otros como el Instituto Nacional de Prevención Sísmica, el Organismo Regulador de Seguridad de Presas, el Ente Nacional de Obras Hídricas de Saneamiento o el Ente Regulador de Aguas y Saneamiento (Eras)- dependen de la secretaría de Obras Públicas. Es decir, a José López, uno de los más fieles soldados de De Vido.   El texto   Según el artículo 2º del proyecto de Aerolíneas que ya logró la media sanción de Diputados, “el Tribunal de Tasaciones de la Nación deberá realizar las valuaciones correspondientes a las empresas Aerolíneas Argentinas S.A. y Austral Líneas Aéreas - Cielos del Sur S.A”. A partir de esto, la “Comisión Bicameral de Reforma del Estado y Seguimiento de las Privatizaciones vigilará que aquellas valuaciones contemplen la real situación patrimonial de las empresas”.   Este fue un cambio radical con el texto original que bajó la Casa Rosada. En este, el artículo 2º era, justamente, el más cuestionado porque era el que solicitaba la ratificación del acta acuerdo que firmó Jaime y Marsans. El 3º pedía que el TTN realice las “valuaciones correspondientes” de la cláusula 6ta. Del acta acuerdo.   En el texto de Jaime, que el propio bloque kirchnerista pidió omitir del proyecto para votarlo, el TTN era sólo el valuador por parte del Estado, mientras que Marsans tenía su propio valuador -según supo La Política Online, esta iba a ser el Credit Suisse-. En caso de haber diferencias, se iba a solicitar “una tercera evaluación de una entidad imparcial” cuya valuación sería “final y definitiva para las partes”.   Algo curioso es que en las seis cláusulas que definían la transferencia de Aerolíneas a manos argentinas sellada por Jaime, el más denunciado de los funcionarios K, la palabra “Congreso” no aparece nombrada ni una sola vez. El Parlamento, en el acuerdo de Jaime, no cumplía ningún rol.   El TTN   Según informaron desde el TTN a La Política Online, la dependencia del poder político del Ministerio de Planificación no es tan importante como podría creerse teniendo en cuenta el resto de los organismos que integran el mismo grupo en el organigrama oficial.   Fuentes internas explicaron a este medio que “es un organismo autárquico y descentralizado”. “Su relación con la secretaría de Obras Públicas es exclusivamente al efecto de la relación del Tribunal de Tasación con el Poder Ejecutivo Nacional. Ni el gobierno ni la secretaría de Obras Públicas tienen algún tipo de ingerencia técnica en las decisiones”, explicaron.   Lo mismo avala la ley orgánico del TTN, la 21.626: “El Tribunal de Tasaciones de la Nación funcionará como ente descentralizado en jurisdicción de la SUBSECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS de la SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS del MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA Y VIVIENDA”, explica.   Dando fe de esto, algunos datos avalan esta explicación. Fundamentalmente, conocer la historia del directorio, donde se evidencia que se trata de funcionarios de carrera y no de cargos políticos.   El TTN esta formado por un plenario de cinco miembros. Según la ley, “el Tribunal estará compuesto por cinco (5) miembros designados por el Poder Ejecutivo Nacional” de los cuáles dos “serán designados por el Poder Ejecutivo Nacional, a propuesta de entidades privadas”. De estos, sólo uno está nombrado.   El presidente es el ingeniero Daniel Martin, “nombrado en representación del Estado Nacional en febrero de 1988 como miembro y como presidente en diciembre del año 2000”, explicaron a La Política Online. El vice, es el arquitecto Carlos Alberto Martín –que no tiene ninguna relación familiar con el presidente-. Es miembro desde junio de 1996 y también está designado en representación del Estado Nacional.   De los otros tres miembros, sólo dos están en funciones: el ingeniero Galdino Cattáneo –miembro desde 1991, también representante del Estado- y Alejandro Piffaretti, miembro desde el año 2000, propuesto por la Cámara Argentina de la Construcción. El cargo restante corresponde a la Cámara Argentina de Ingenieros, pero no está actualmente ocupado.   “Es un organismo rector nacional en materia de tasaciones a cuyos efectos tiene la potestad para el dictado de normas técnicas y métodos de tasación”, detallan. En los próximos días, seguramente, empiece a sentir en sus espaldas el peso del poder político. 0 Comentarios | Escribe un comentario VALORACION DE MAQUINAS AGRICOLAS - 02:47, 1/09/2008 El presente artículo, es reseña del "Curso de Peritajes y Tasaciones Rurales" organizado por el Colegio de Ingenieros Agrónomos de La Pampa, y dado por el Consejo Profesional de Ingeniería Agronómica los días 26 y 27 de Noviembre de 1993.-   Cuando nos referimos a este tema lo hacemos pensando en las máquinas agrícolas usadas y no por ciento en las nuevas, cuyo precio ha sido fijado por el fabricante. Aún las sin uso pero no nuevas, encuadran su valor con referencia a las nuevas de fábrica.-   En el caso de las máquinas agrícolas usadas, la complejidad para fijar un valor de tasación no es por cierta sencilla. Varía no sólo con el tiempo de uso, con el mantenimiento que se le haya prestado, sino también con el destino, época, modelo, etc.   No tendrá el mismo valor un arado-rastra que una rastra de disco, ni aún en una referencia al valor por kilo del implemento.-   Cuando en los programas de mecanización se toca el tema de las amortizaciones y se considera importante el término "depreciación de la maquinaria agrícola", se señala que esta depreciación puede originarse:   Por depreciación decreciente, es decir, una depreciación cada vez menor a medida que envejece la máquina. Por depreciación constante, es decir, uniforme a través de la vida útil de la máquina. Por depreciación creciente, es decir cada vez mayor a medida que se usa la máquina. Depreciación en función del cálculo de rentabilidad obtenida, que puede ser menor-mayor-igual o nula con respecto a lo esperado.-   Si tomáramos cualquiera de estos sistemas y lo dedujéramos del valor a nuevo de una máquina, aparentemente tendríamos el valor a nuevo de una máquina, aparentemente tendríamos el valor de tasación de una maquinaria usada, pero la realidad es que no concuerda con los hechos.-   Es que el valor de tasación debe corresponder al valor que los posibles adquirentes estén dispuestos a dar por ella y no por el resultado de fríos cálculos. Muy bien lo dice el Ing. Frank que el valor es función de la ley de la oferta y la demanda.-   En este respecto podemos dividir a las máquinas en dos grandes grupos: las máquinas con demanda y las con reducido requerimiento.-   En el primer lote entran los tractores, las cosechadoras y las máquinas forrajeras y, en menor escala, los arados de cincel, las rastras-aradoras, los vibrocultivadoras, etc. En el segundo lote entran los arados de rejas, arados-rastras, aporcadores, etc.   El primer grupo tendrá un valor de tasación muy relacionado con el modelo, quizá con preferencia a los años de uso y su valor resulta ser, por ejemplo en tractores, alrededor del 40% del valor del nuevo.-   En cosechadoras, si bien la relación de precios se mantiene, se presenta la dificultad que las nuevas máquinas que se incorporan al mercado, sin financiadas y suelen traer grandes innovaciones y su compra la realizan contratistas o grandes establecimientos y las máquinas que ellos dejan, sólo pueden ser adquiridas por explotaciones menores, para independizarse de la atención foránea y, por ello, las ventas se vuelven pesadas.-   Un ejemplo típico es el plan de ventas de Massey Ferguson, que financia las máquinas nuevas hasta 6 años y por tanto el concesionario no puede otorgar similares condiciones en el usado. En el segundo caso, las máquinas valen según la cantidad de elementos de reposición que requieran, por ejemplo, un arado al que hay que cambiarle rejas y vertederas, incluirle el levante de control remoto, etc. y es un implemento, de bajo valor de reventa, indudablemente que su precio puede ser solo el 10% por encima del de chatarra.-   Hay que considerar que la chatarra de maquinaria agrícola, especialmente en el caso de los arados, se consideran chatarra pesada, que normalmente vale un tercio del precio del hierro nuevo redondo o planchuela por lo que en la actualidad el precio podría variar entre 0,15-0,20 centavos de dólar.-   Al respecto y por cierto que varían con marcas y modelos, podemos considerar que   Arado-rastra de 11 discos pesa 1.900 kgs. Arado de 6 rejas 1.500 kgs. Rastra de 40 discos de 22" 1.800 kgs. Sembradora grano fino 28 discos 1.200 kgs.   Los adelantos técnicos en maquinarias agrícolas puede motivas el incremento de la venta de nuevos modelos, pero también, puede frenar la venta de los usados. Vamos a dar un ejemplo: el caso de las sembradoras neumáticas usadas, en que su valor de reventa está por debajo del real, por cuanto su adquisición trae consecuentemente la necesidad de disponer de tractores modernos y d personal especializado para su manejo.   Tenemos por ejemplo una sembradora tipo trigo cuya vida útil es estimada por los norteamericanos en 2000 horas de trabajo, y el Ing. Frank considera que entran en obsolescencia a los 15 años.-   Se considera que al llegar a la cuarta parte de su vida útil ha gastado el 8,2% de su valor a nuevo en reparaciones, es decir que si el que vende la máquina no hubiera efectuado las reparaciones, el nuevo adquirente deberá efectuarlas y por tanto pareciera que el valor de la máquina sería el valor de la nueva deducido de estos, gastos y quizá los intereses, pero tampoco eso es real.-   Lo cierto es que la máquina valdrá sólo el 50% de la nueva, sino ha habido cambios en el diseño y aún menos, pues hay que deducir el valor de la mano de obra para repararla.-   ......   Bueno, como se ve, las tasaciones de maquinarias agrícolas no son fáciles de hacer, y verdaderamente rige el valor de la oferta y la demanda.-   ....Varían no solo con el tiempo de uso, con el mantenimiento que se le haya prestado, sino también con el destino, época, modelo, zona de venta, etc.-   ....   Para clarificar los valores de tasación dividiremos las maquinas en dos grandes grupos:   1)         MAQUINAS CON DEMANDA   TRACTORES   Con antigüedad hasta 2 años y en buen estado pueden valer hasta el 60% del valor de nuevo. Hasta 5 años de uso el 50%. Hasta 10 años de antigüedad y en buen estado, pueden valer no más del 40%.-   COSECHADORAS   La diferencia tecnológica de máquinas de última generación, con respecto a cosechadoras de más de 5 años de antigüedad, hacen que esas máquinas usadas pierdan valor. No obstante podemos decir que máquinas con uno o dos años de antigüedad en buen estado pueden valer hasta el 60% de una nueva y de aquí para abajo hasta un 40% por máquinas en muy buen estado y no más de 8 años de antigüedad.-   MAQUINAS FORRAJERAS   Arrolladoras de pasto (rotoenfardadoras) Enfardadoras de fardos cuadrados Picadoras de forraje (picado fino) Carros distribuidores de ración. Cosechadoras de forraje (picado grueso) con carro integral y noria de distribución Moledoras y mezcladoras de rollos, fardos y granos.   SEMBRADORAS DE GRANO GRUESO   Con sistema de fertilización y control de profundidad.   SEMBRADORAS DE GRANO FINO   Con rueda apreta semillas y ruedas conformadoras. Con sistema de fertilización y cajón sembrador de pasturas.- NOTA: de manera especial, sembradoras equipadas con elementos para labranza cero.   INTERSEMBRADORA DE PASTURAS   IMPLEMTNOS DE ROTURACION   Rastras Aradoras doble acción, con discos desencontrados. Rastras de tiro excéntrico niveladoras Arado cincel Cultivador de campo.-   Todas estas máquinas, pueden llegar a cotizarse hasta el 50% de su valor de nuevo, si su estado es óptimo.-   2)         MAQUINAS CON REDUCIDO REQUERIMIENTO   Máquinas nuevas, pero obsoletas por cambio de diseño o desactualización en su uso.   Arado de reja Rastra rotativas Arados rastra Vibrocultivadores Sembradoras a vuelo Sembradoras grano fino y grano grueso, muy antiguas.   Para estas máquinas de muy difícil cotización, la mejor solución es valorizarlas según su peso, teniendo en cuenta el valor de la chatarra (aprox. U$D 0,20) más un porcentaje por las piezas recuperables como ser cilindros hidráulicos, llantas, etc. si las hubiera.-   Un tercer grupo podría conformarse con máquina recicladas en fábricas de origen y, que en algunos casos, pueden también alcanzar el 50% del valor nuevo.-   Como reflexión final podríamos generalizar y llegar a establecer que en maquinaria agrícola, cada caso es motivo de un análisis individual y no es fácil de hacerlo, y verdaderamente rige el valor de la oferta y la demanda.-   Conferencia dictada por el Señor Raúl ARROYO del Consejo Profesional de Ingeniería Agronómica -CPIA-   NOTA: los kilajes y valores monetarios no los he modificado con el fin de no alterar en demasía el texto original; pero está demás decir, que ambos conceptos han variado desde la fecha de disertación a la actualidad. Los puntos suspensivos (.......) significan que se ha obviado parte del texto original, en virtud de no considerarlo el titular de este blog importante para el artículo.-   Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar   0 Comentarios | Escribe un comentario UNA PROPUESTA (BLINDAJE INMOBILIARIO CONTRA LOS NARCOS....) - 01:59, 1/09/2008 Cuando abrí este blog, lo hice con el fin de hacer un "ida y vuelta". Yo propongo, y del otro lado, vos, me proponés.- Un colega amigo -internacional él-, me ha mandado una propuesta que más abajo reproduzco. Aclaro que lo hago, ya que es el primero en hacerlo; pero, dejo totalmente en claro que no mezclo este sitio "personal" con ideas políticas, ni crítica a ningún gobierno. Soy de idea RADICAL, pero este sitio no es para hablar sobre la política, ni criticar a NINGUN gobierno. Por supuesto que este comentario no es para "castigar" a quien con toda su buena voluntad quiere generar un debate, y el cual comparto la idea. Por ello, retrasmito su mensaje. Hola Miguel, espero que esté muy bien.   Sabiendo que Usted está convencido de que elevar el estándar inmobiliario, en la Argentina, es necesario, le invito a que considere comunicar lo siguiente:   BLINDAJE INMOBILIARIO CONTRA LOS NARCOS EN LA ARGENTINA:   Se convoca a los operadores inmobiliarios de la República Argentina, a que se comprometan en la lucha contra el narcotráfico.   Los recientes hechos del Unicenter, General Rodriguez y otros; ponen al descubierto las debilidades del sector.   La gravedad de los mismos, nos impone no buscar responsables, sino soluciones.   A quienes les interese fijar posiciones, a modo preventivo, que se contacten vía email a: ricardotondo@hotmail.com.ar   Sabemos que hay que hacer, para que el 2010 no festejemos el Bi-Centenario de un Narco Estado.   Un abrazo,   Ricardo Tondo   0 Comentarios | Escribe un comentario ELECTRODUCTOS: Segunda parte - 01:42, 26/08/2008 Segunda Parte... (Trabajo elaborado sobre la base de los estudios del agrimensor Raúl F. Méndez y Jorge L. García Cueto)   ZONAS DE MÍNIMA SEGURIDAD               Son aquellas ubicadas a ambos lados de las anteriores (media seguridad) y conforme un área o franja de hasta 100 m. de ancho a cada lado del electroducto.-               Sobre ellas sólo existe la restricción de mejoras en altura, que en su caída puedan afectar al conductor.-               Esta zona debe considerarse en los casos donde la tierra se encuentra subdividida en lotes o parcelas de reducida superficie o para aquellos predios sin subdividir que tengan una posibilidad mediata de destino a lote sobre la base de la expansión de la zona, absorción del lugar y resultado económico del lote en función de los costos de urbanización e infraestructura.-               Esta zona de mínima seguridad, carece de significación en el medio rural, ya que el electroducto no provoca restricciones sobre ellas, y las explotaciones pueden seguir desarrollándose normalmente en esas áreas.-   ELECTRODOS MÚLTIPLES               En la práctica se observa a diario la existencia de dos o más líneas de A.T. que corren juntas, paralelas o cercanas entre sí. En el caso especial de líneas conjuntas, vale decir, que entre ellas y sus conductores extremos existe la mínima distancia aconsejable desde el punto de visa electrotécnico, la consideración de los perjuicios e indemnizaciones deberá tratarse como si fuera una sola línea, tomándose como zona de máxima seguridad total la que resulte de adicionar la de ambas líneas y el sector medio que las separa, prosiguiéndose la consideración del método como línea única.-                     En el caso de dos o más líneas que atraviesen un predio y que entre ellas se encuentran a una distancia mayor de la aconsejada desde el punto de vista electrotécnico de su funcionamiento, su consideración para el método valuatorio de determinación de perjuicios e indemnizaciones requerirá un estudio particular, pudiéndose citar los ejemplos prácticos observados en el campo.-               El ejemplo ofrecido afecta de distinta manera a las parcelas P1 y P2, ya que en la primera de ellas las dos líneas corren a una distancia reducida, y forman un área de máxima seguridad compacta, que no permite la utilización del sector ubicado entre ambas línea, con mejoras de alto porte (viviendas, galpones, molinos, forestales y frutales, tales como manzanos y perales en plantación libre, olivos, nogales, etc.), pudiéndose realizar en cambio explotación con otros frutales como vid en viñedo, manzanos y perales en espaldera, duraznos, etc. Respecto a los citrus, su longevidad permite que adquieran un alto porte, considerándose inconveniente su inclusión en esta zona.-               En el caso de parcela 2, en que las líneas conductoras ya se han separado considerablemente, el área ubicada entre ambas es de libre utilización con mejoras, debiéndose considerar los perjuicios en forma aislada para cada línea, como si se tratara de electroductos individuales.- Ahora te muestros una imágenes satelitales de líneas de electroductos que pasan por La Pampa, y te podrás graficar de lo que se está hablando en este artículo       Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar 0 Comentarios | Escribe un comentario Viene "WAL-MART", y el enfriamiento de la economía? - 01:07, 25/08/2008 Si bien en forma permanente estoy advirtiendo sobre el "enfriamiento" de nuestra economía, debo decir que algunas veces algunas "circunstancias" me hacen dudar sobre tal postura.-   El tema es que en el análisis de mi entorno, encuentro factores que me obligan a replantearme todo lo que pienso, o al menos, a ahondar en un profundo análisis sobre todos los elementos que tengo a la mano para arribar a algunas conclusiones.-   El tema es, que circunstancialmente me he enterado que está recalando en Santa Rosa, capital política de la provincia de La Pampa, una sucursal -directa- de la gran cadena de supermercados Wal-Mart.-   Buscando en Internet, en la página web de dicha empresa me encontré con una breve síntesis de su historia en Argentina y en el mundo, expresando que:  Wal-Mart Argentina inició sus actividades en el país en el año 1995, con la apertura de un local comercial en Avellaneda, Provincia de Buenos Aires. Con el correr de los años, la empresa se fue desarrollando en el país, operando en distintas provincias. Y se convirtió no sólo en uno de los principales operadores minoristas, sino también en una de las mayores empresas generadoras de empleo de la Argentina. La red de locales comerciales de Wal-Mart Argentina es abastecida desde los Centros de Distribución (Frutas y Verduras y Mercaderías) que operan la compañía en Gral. Rodriguez, Provincia de Buenos Aires. Las actividades centralizadas y de soporte de la empresa se realizan desde su Oficina Central en Capital Federal. En la Argentina Wal-Mart es uno de los "Mejores lugares para trabajar", según rankings publicados en prestigiosos medios nacionales (Diario Clarín cuya fuente es "Great Place to Work® Institute Argentina"). La Compañía nació gracias a la visión emprendedora de Sam Walton, quien fundó Wal-Mart Stores en el año 1962 en Estados Unidos. La base del éxito y del veloz crecimiento de la empresa fue desde el principio trasladar los ahorros generados a los precios finales que pagan los clientes, en un marco de integridad y respeto. De este modo, Wal-Mart se convirtió en una referencia de precios bajos, calidad y servicio al cliente. En la actualidad la empresa opera más de 7300 locales comerciales, empleando a más de 2 millones de Asociados en todo el mundo.   La particularidad de este asentamiento, es que es muy similar a otra cadena de supermercados que se radicara hace ya unos 10 años, tal como es "La Anónima S.A.", la cual se radicó con un gran complejo edilicio en proximidades de las periferias de la ciudad (más precisamente en una zona muy poblada por varios barrios ejecutados por el Estado, y otros por instituciones particulares y societarias). Luego colocó dos bocas de expendio en la zona céntrica y sobre una gran avenida, generando así captar la mayor cantidad de consumidores santarroseños.-   Para la mima época llegó "TIA", que fuera de un grupo inversor nacional y luego fuera vendida a los supermercados CARREFOUR, quien con un gran edificio en pleno centro (con estacionamiento propio), pretendió acaparar el mercado local. Pero eso no les alcanzó, abriendo recientemente otra sucursal (uno cuarto de manzana) en la zona norte de la capital, sobre una gran y circulada avenida.-   Ahora Wor-Mart, quien ha adquirido algo más de 2 ha. para instalarse en la periferia norte de Santa Rosa, y asentada sobre tres grandes barriadas y muy próxima al aeropuerto local.-   Estas cadenas, tienen la particularidad -y a diferencia de las empresas locales-, que realizan un "estudio de mercado" previamente. Ello nos lleva a pensar que la capital pampeana es un buen lugar para realizar una inversión de la magnitud que esta empresa pretende, sino no tendría asidero la misma.- Cuáles son aquellos elementos que podríamos decir que se deben haber analizados?: 1º) una economía provincial estable; 2º) una capital absorbente de las poblaciones vecinas; 3º) siendo Santa Rosa un punto imaginario, las principales ciudades pampeanas distan a 180 km. como máximo de la misma; 4º) compras comunitarias de grupos de personas sin fines de lucro; y 5º) que la capital tiene más de un tercio de toda la población provincial.- Cuál es un elemento en contra?: que la población total de la provincia es de un poco más de 300 mil habitantes, pero es evidente que "consume", sino el emprendimiento no sería viable. Siempre quedan algunos elementos estratégicos empresarios que uno desconoce y tampoco es bueno "adivinar". Podría ser la idea de llegar con bocas de expendio a todo el territorio, y con ello generar "psicosis" poblacionales sobre "la marca"; y otra, una estrategia de próxima venta del "paquete" comercial dentro del territorio nacional.-   El tema es, que ahora tenemos muchas bocas de expendio de tres cadenas nacionales de supermercado, lo que seguramente irá a favor de la población pampeana; pero demuestra ello que existe -en la proximidad- una reactivación económica en el bolsillo del asalariado.- Zona en que se emplazará la nueva sucursal "Wal-Mart"   Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar 0 Comentarios | Escribe un comentario METODOS DE TASACION: OPINIONES SIN CRITERIO Y DE LOS QUE SABEN - 02:22, 22/08/2008 Muchos autores tratan las distintas formas o métodos que tiene la actividad de la tasación (ciencia o arte?), pero en mi biblioteca encontré el "Manual del Martillero" de Uriel TRIGO CORTEZ -apuntes para una reflexión-, de Ediciones Jurídicas Cuyo, año 1998, y en busca de defender la actividad del martillero (no dice la obra literaria sobre su currícula laboral o literaria, así que interpreto que es un martillero que tiene dinero para publicar un libro. Ahora debe estar realizado: seguro que plantó un árbol, ya debe tener varios hijos, y le faltaba el libro) expresa lo siguiente:   "Métodos   Como métodos, o más bien sistemas se pueden señalar:   1º)       Directo o comparativo               Propone tomar en consideración el bien a tasar exclusivamente, o bien tener en cuenta otro con las mismas características, y apreciar diferencias y aproximaciones.-               Va de suyo que a los efectos de dar un valor estimado, a este método, como así también a los otros pero más particularmente a éste, se deben incorporar, o más bien echar mano a otros criterios en relación al bien a tasar, si se trata de viviendas, el estado del edificio, las mejoras introducidas, ampliaciones, si las hubiere, en idéntica medida si se trata de un bien mueble.-   2º)       Indirecto   Se trata de ponderar el valor del bien, manejando un conocimiento de la cosa, sin tenerla a la vista o bien sin haber pisado el terreno, y considerando estimativamente por el modelo de la cosa, o la ubicación del bien inmueble que se trate.-   3º)       Empírico          Es el sistema clásico que permite actuar al especialista, y en relación a bienes únicos, exclusivos, o más bien escasos, y que requieren más bien de quien tiene experiencia exclusiva en ellos, y que asegura una ponderación más acertada por tratarse de bienes poco frecuentes en cuanto a su uso, existencia o requerimiento.-   4º)       Separativos o de conjunto   Esta forma de dar tasación, implica sectorizar o dividir ideológicamente el bien a tasar, ponderar, en este estado, cada una de las partes o secciones, y una vez evaluadas todas ellas, proceder a la sumatoria que arroja en síntesis el valor a dar. Permite este sistema manejar un valor global en relación a un conjunto total, pues también puede globalizarse un cierto número de elementos o conjuntos, y dar valor a cada uno de ellos, y finalmente proceder en la misma forma que al comienzo. Siempre se tendrá en cuenta que los elementos componentes del bien a tasar tienen en si una individualidad que les permite una autonomía operativa, que puede ser seccionado, sin que se desnaturalice el fin primordial objeto del bien.-"   Bueno, hasta acá una buena "sarta" de estupideces que no tienen el menor asidero. Ahora les sigo contando un poquito más de lo que dice en su "obra", a lo que le agrego algunos comentarios:    "Todos ellos sirven de simiente o criterio para aplicar a lo que se va a tasar, y conforme las prácticas o las conveniencias que resulten de mejor pragmatismo para el caso concreto" (este autor desconoce por completo que existen distintos valores, para distintos fines. O sea, no es cuestión de aplicar el sistema o criterio que le parece al tasador según el caso concreto, sino aplicar un sistema -que luego veremos lo errado que está- y desarrollarlo correctamente. No importa el sistema; no importa el bien; sino que el tasador llegue al "justo valor" en la forma más justificada y coherente posible)   "En relación a la Tasación de terrenos, conviene acá tener en cuenta factores internos o intrínsecos, y extrínsecos o externos" (bueno, acá demuestra que no sabe nada de lo que está hablando, ya que ambos factores -externos e internos- son fundamentales para toda tasación, sea de terrenos, obras civiles, rodados, etc.).-   Y la frutilla del postre: "En primer lugar, conviene tener en claro si el terreno está destinado a las actividades rurales, o si se trata de un terreno destinado a ser edificado." (Ja, no sería más demostrativo de sus conocimientos si dijera si va a tasar una parcela rústica -rural- o una urbana?)   Bueno, con este poquito que he transcrito, creo que te queda en claro qué tenés que hacer si en una librería te ofrecen este libro, no?   Ahora te voy a transcribir los mismos conceptos, pero de mi bien y apreciado autor de cabecera, el Ing. Dante Guerrero (QEPD), que al respecto dice:   "1º).-     De los métodos de tasación               La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una amplia gama de matices definen distintos procedimientos que se aplican en la técnica operativa, tratando permanentemente de mejorarla, tecnificarla y haciéndola menos personal y subjetiva.-               A las ventajas de la mayor rapidez, lograda en los métodos indirectos se opone, sobre todo, en países de economías menos estables, la inseguridad y no permanencia de las rentas y la imprecisión de las tasas convenientes de aplicar.-               Estimamos que si bien los métodos indirectos son necesarios como control y ante eventualidades que los ganan únicos, en la solución del problema, los métodos directos, comparativos, ofrecen mayor seguridad aunque, en general, a costa de una mayor laboriosidad.-               1º.2).- Métodos   METODOS DE TASACION DIRECTOS Por separación directa de antecedentes:   a) De terrenos b) De edificios c) De conjuntos   Resulta: ◙ Más seguros en los resultados ◙ Más laboriosos en la ejecución INDIRECTOS Por cálculo de rentabilidad:   a) Por capitalización de rentas b) Por productividad     Resulta: ◘ De cálculo más directo y rápido ◘ Más imprecisos por variabilidad de tasas   “ el proceso de valuación por más de un método, asegura su confiabilidad”    ////.... FACTORES DE VALORIZACION DE TERRENOS PARTICULARES Dimensiones (frente y fondo) Ubicación Forma Orientación Topografía (niveles) Subsuelo ZONALES Valor residencial Valor comercial Valor industrial Reglamentaciones de zonificación Servicios públicos Agua Cloacas Teléfono pavimento         ►     Vecinos valorizantes Vecinos desvalorizantes. GENERALES Mercado Inmobiliario Estado económico del país Subdivisiones Perspectivas agropecua-rias Régimen de locación Desgravac.impositiva Creación de nuevas zonas de desarrollo Incidencia de grandes obras públicas   En cuanto a las técnicas operativas, explica este afamado tasador:   "1)         Técnicas operativas:                           Como principio fundamental, admitiremos que la tasación de un inmueble no se subordina a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido común, el análisis ponderativo y un criterioso espíritu de equidad en el valuador. Por tal motivo es que los ejemplos generalizados de tipos prácticos que veremos a continuación no deben ser tomados como de seguimiento estricto. El tasador no debe frenar su propia inventiva para hallar mecanismos operativos que se ajusten más precisamente al caso particular en que le toca actuar. Además, es lógico advertir que lo que se expondrá, no es –ni lo pretende-, novedoso para quienes ya tienen alguna experiencia formada. Sólo se ha querido realizar un trabajo de recopilación que facilite –en la medida de lo posible- la tarea de ordenamiento analítico que debe ser la base estructural de un avalúo.-                           Lo que sí se pretende es que la tasación de un inmueble no sea fruto de la improvisación o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta –en cambio- a ciertas normas de sistematización. Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuación del mismo inmueble, no tengan que elegir o encontrar ese valor por apreciaciones meramente subjetivas, sino que sigan algún procedimiento sistematizado que –sin renunciar al criterio particular que debe tener cada tasador- los conduzcan, en lo posible, a valores indiscutiblemente similares.-                           No subestimemos a quienes mediante una experiencia de muchos años y un profundo conocimiento de determinada zona, les basta la rápida inspección ocular de un inmueble para fijar, con bastante aproximación, su valor; pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor.-                           Por otra parte, no se puede tampoco abarcar un conocimiento práctica tan grande como para saber intuitivamente el valor de un inmueble, cualquiera que sea su ubicación y sus características. Saber tasar no significa –como muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. En este aspecto cabe mencionar a los técnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya al interior del país –donde quizás no han estado nunca- y en pocos días, haciendo investigación de mercado, búsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc., vuelven con un gran conocimiento de valores de la zona de la capacidad de absorción posible de ese mercado inmobiliario, etc., que prácticamente están a ala par de cualquiera que –por razones de trabajo- está dedicado a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar.-                           La búsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades con que tropieza el tasador, y es en este aspecto donde se debe transformar en un verdadero detective que detecta cuanta información puede ser útil a sus fines; Chandías lo ha repetido: sin información no hay valuación. Las ventas, elemento fundamental de comparación, deben ser frutote una paciente búsqueda y esa búsqueda debe tratar que, en alguna medida, pueden haber hecho modificar el resultado de una libre oferta y demanda. Un rápido análisis a priori de ella permite intuir al tasador experimentado si se trata de un precio real o deformado por circunstancias especiales que son las que debe tratar de averiguar. Dichas circunstancias especiales pueden relacionarse a transferencias de dominio por división de condominio, aportes a sociedades, remates judiciales (en los que un sucesor tiene real interés en quedarse con la propiedad), ventas con excesiva o deficiente publicidad, tendencias a hacer figurar menores valores para evadir impuestos (prácticamente es uno de los problemas más grandes que existe en tasaciones: esa tendencia a evadir los impuestos, disminuir el valor de las ventas o a distorsionarlas). Por tales motivos resulta muy interesante la obtención de antecedentes en remates públicos, o de boletos originales de venta entre particulares, ya que de ellos surgen los valores unitarios sin las distorsiones que es frecuente observar con posterioridad en las escrituras traslativas de dominio.-                           Como se ha dicho antes, la búsqueda de antecedentes de ventas se trasforma, a veces, en una verdadera tarea de investigación. La visita a martilleros de la zona es un punto de partida conveniente, ya que ellos generalmente han participado en alguna operación, o lo orientan a algún colega que haya trabajado la zona que interesa. Los martilleros siempre están muy bien dispuestos para facilitar información al técnico o al profesional que busca antecedentes de ventas. Generalmente emiten también sus opiniones, las que pueden ser aceptadas o, en la mayoría de los casos, ser demasiado optimistas respecto del valor de la zona en que actúan. Es entonces cuando el tasador arterioso tiene que poner un coeficiente de prudente corrección a dichas opiniones.-                           El reconocimiento del bien a tasar permite ubicar en la zona carteles anunciadores de ventas ya realizadas o futuras, así como también la ejecución de obras en construcción hacen presuponer una reciente adquisición del terreno y nos permite ubicar al propietario y solicitarle la información de compra, que es la materia prima más importante en la elaboración de un informe de tasación.-                           Una rápida recorrida a los avisos de diarios del lugar, permite también orientarse en la búsqueda de operaciones o de ofrecimientos. En casos de ofrecimientos de ventas, un criterioso análisis de las condiciones ofrecidas para concretar esa operación, y un prudente coeficiente correctivo por tratarse de una venta en potencia –no realizada- permite suplir la falta de información concreta de ventas.-                           El Tribunal de Tasaciones de la Argentina, en los casos en que hay muy pocos antecedentes de operaciones de ventas, utiliza también los ofrecimientos, pero de acuerdo a las zonas, las características del lugar, etc., aplica un coeficiente correctivo que puede ser de 0,80 a 0,95 (si Ud. multiplica tales coeficientes por una cifra cualquiera, advertirá que su resultado es la disminución de la misma en un 20% y un 5%). En buenos Aires la tarea se facilita en alguna medida, porque algunas instituciones mantienen, o tratan de hacerlo, actualizados sus archivos de ventas para uso de sus asociados o peritos. Cabe citarse la Asociación de Tasadores del Banco Hipotecario, el Tribunal de Tasaciones de la Nación, etc.. El ingeniero Dante Guerrero expresa su disconformidad con este sistema de archivo, en razón que cree que son convenientes a los fines estadísticos, para poder estudiar curvas de valores, de desvalorización de zona, etc., difícil mantener un archivo de ventas, porque habría que hacer un trabajo ímprobo, permanentemente actualizado, lo cual es sumamente difícil cuando el mercado inmobiliario no está estabilizado y los valores pierden actualidad al cabo de un año o de un semestre.-                           Cumplida así la tarea de búsqueda de antecedentes, corresponde realizar después la muy importante, que es la inspección de los inmuebles a los cuales se refieren. En este aspecto, el tasador no debe actuar exclusivamente en gabinete, porque corre el riesgo de caer en graves errores de apreciación.-                           La inspección ocular del terreno o inmueble vendido permite complementar una serie de datos que son necesarios para su correcta homologación en su procesamiento. Es en esta oportunidad cuando se averigua, respecto de cada venta, la existencia o no del edificio, sus características y estado, aspectos de la zona en la cual se ubica, servicios públicos de transporte, eléctricos, cloacales, de agua corriente, pavimento, topografía; la importancia de los materiales recuperables en una posible demolición, la existencia de vecindades desvalorizantes, como ferias abiertas, velatorios, hospedajes, talleres mecánicos o valorizantes, como buenos edificios, jardines, buen estacionamiento (hoy, el cómodo estacionamiento es un factor muy ponderable).-                           Es importante –en oportunidad de la inspección- tener conocimiento de si la propiedad se vendió ocupada por inquilinos o libre de ellos. En general, conviene descartar aquellas operaciones de inmuebles alquilados, porque en el valor de venta entran en juego factores de ponderación difíciles de concretar en un número.-                           No obstante, y si no se hallaran ventas de predios o fincas desocupadas, la aplicación de un coeficiente correctivo por ocupación, teniendo en cuenta el juego de la locación, monto de alquiler, etc., puede obviar en alguna medida el problema.-               2)         Factores del valor                         Sería largo enumerar los elementos informativos que el tasador debe obtener para elaborar un informe relacionado con datos generales de la zona y particulares del bien por tasar. Se pueden resumir, en la siguiente forma: en particular, zonal y/o en general, los que son necesarios al estudiar los antecedentes para el avalúo físico de un lote.-               Factores particulares inherentes al lote: Las dimensiones del frente, fondo y superficie, y si son medidas aptas para cocheras, para edificios en torres, etc., forma regular o irregular, martillos a favor o en contra, orientación, etc. Es muy importante inclusive, imaginar un proyecto de edificio para poder ponderar los factores de orientación de un lote.-               La ubicación en la cuadra, la topografía del lote: El nivel respecto de la calzada, si es bajo, si es alto, si exigirá un relleno, si será necesario un desmonte, o si el desnivel puede significar un beneficio arquitectónico, sacándole provecho, son factores que contribuyen a ir elaborando hábilmente la ponderación de los elementos de juicio que tenemos. La característica del suelo para fundar es un antecedente que no siempre nos acordamos de averiguar, pero que tiene importancia. Hay muchas zonas donde construir un edifico o una estructura de hormigón armado de varios pisos, implica la necesidad de ejecutar una fundación con pilotes, que puede ser de costo mayor que el terreno mismo, de manera que es importante este aspecto físico del terreno. No siempre es fácil averiguarlo de inmediato, pero hay formas de hacerlo mediante información municipal o de reparticiones oficiales, etc., donde inclusive nos pueden dar hasta la cota de profundidad a que deben hincarse los pilotes.-                 En cuanto a los factores de carácter zonal, podemos mencionar: características de la zona en sus aspectos, residencial, comercial, industrial, etc.; las reglamentaciones de zonificación y alturas de edificios (aspectos cuya influencia es obvio recalcar).-                 También hay que observar las tendencias del desarrollo comercial, el volumen de tránsito peatonal y de vehículos. En algunas tasaciones de cierta importancia conviene aportar la información concreta de la cantidad de peatones que pasan por hora por un determinado lugar, o por una determinada cuadra, para confirmar los fundamentos de un coeficiente de ubicación. Los servicios públicos de agua, cloacas, alumbrado común o a mercurio, y los tipos de pavimentos (de granito o liso), pueden hacer cambiar el valor de un lote.-                 Por último, las vecindades pueden ser valorizantes o desvalorizantes (parque edificios de buena arquitectura, comercios o cementerios, talleres ruidosos, basurales, etc.).-                 Y el tercer tipo, es el de los Factores que son de carácter general. Por ejemplo: el estado de la plaza inmobiliaria: cualquier situación de orden económico, inclusive la amenaza de períodos inflacionarios, puede crear una modificación total del mercado inmobiliario; porque basta solamente que la gente vislumbre una posibilidad de desvalorización monetaria, y entonces corre a poner a resguardo su capital. Como el mejor resguardo del capital es la inversión inmobiliaria, vuelven otra vea tonificarse las operaciones de ventas, tanto en terrenos como en propiedad horizontal. Es importante conocer también, como antecedente de carácter general las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisión de fracciones, ya que, en general, en todos los países las municipalidades se están haciendo exigentes en los requisitos para aprobar lotes, y resulta muy oneroso comprar una fracción y subdividirla para venderla en lotes.-                 Los regímenes de locación de inmuebles (que congelan o limitan la renta de los inmuebles) tienen mucha importancia como factor de valorización, ya que desalientan las inversiones en este campo.-                 La política fiscal respecto a préstamos promocionales para viviendas, conduce a un mayor valor de la tierra. Aspecto que se hace más notable en barrios en desarrollo de viviendas económicas.-                 La desgravación impositiva a la edificación es una medida que produce un alza de valores de terrenos, de que se pone en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que les conviene por desgravación impositiva, construir un inmueble y venderlo en propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia está en la desgravación. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de lotes aptos para ese fin, y un alza en sus precios así como también una sensible baja en los valores de oferta de departamentos.-                 3)       Homogeneización de antecedentes                 Ya en poder del bagaje de antecedentes recopilados, procederemos a realizar su procesamiento mediante una correcta homologación por medio de una planilla de “Estudio de Tierra” que veremos a continuación. Después –como hemos dicho- se explicará la forma de tasar los edificios, el conjunto, etcétera.-                 Conviene definir como homogeneización de antecedentes la conversión de todos ellos a operaciones de ventas supuestas al contado, de lotes tipos tomados como patrón, baldíos, ubicados en un punto básico, con iguales servicios públicos, y todas referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser la actual o una anterior. Tal homologación se obtiene mediante coeficientes correctivos, en cuya exacta determinación o elección está el meollo o la base de una buena tasación. En síntesis, saber tasar es saber homogeneizar antecedentes.-                 4)       Planilla de antecedentes                 Trataremos primero la estructura general de una planilla de estudio de la tierra y después haremos un análisis de cada uno de los coeficientes de homologación. Veremos también que, en su mayoría, los coeficientes correctivos de la planilla no son de apreciación subjetiva. Todos tiene un aspecto matemático o de raciocinio que nos permite determinar, con criterio técnico, el coeficiente de ponderación, sea éste factor o divisor.-                 Analizaremos seguidamente un modelo generalizado de la planilla, y para ello veremos la que utiliza el citado Tribunal de Tasaciones de Nación, en la cual se van insertando los distintos coeficientes correctivos, de los que surgen del cálculo matemático o determinación técnica e ir poniendo al final aquellos factores correctivos en que ya entra a actuar la subjetividad o la apreciación personal del tasador. Se podría decir que hay en ellos un poco de astucia, porque corregidos primero aquellos elementos que son invariables, se va teniendo un panorama del valor, y ello permite después una mejor comparación u homologación para hallar los factores que tienen algo de apreciación subjetiva. Este modelo de planilla, que se agrega, es susceptible de ser ampliada o reducida, según las necesidades y tipo de informe.-                 Comprobaremos después que todos los coeficientes correctivos que prima facie parecerían puestos en la planilla a capricho, tienen su fundamento técnico o matemático, con excepción del correspondiente a ubicación, que es el más subjetivo de los coeficientes.-                 5)       Selección de antecedentes                 Tanto los antecedentes de ventas como las ofertas deben estar ubicados próximos al inmueble por tasar y, preferiblemente, que tengan características similares a él.-                 No obstante, cuando ello no es posible, como ocurre normalmente, mediante los coeficientes correctivos que veremos más adelante, se trasladan y se corrigen a fin de homogeneizarlos con el objeto de la tasación.-                 Cuando se deben tasar varios inmuebles de una misma zona, el traslado de los antecedentes se hace a un punto 1) que se considera básico y los avalúos consecuentes se obtienen aplicando los inversos de los mismos coeficientes correctivos utilizados para los antecedentes.-                 6)       Características de los informes                 Cuando se trata de elaborar un dictamen técnico pericial para la justicia o una tasación de cierta importancia, la información mencionada anteriormente conviene que sea volcada totalmente a manera de apoyo al valor inmobiliario a que se va a llegar. No así cuando el destino o la relativa importancia del avalúo no aconsejan una apoyatura muy frondosa. Se insiste en la posición de que el valor de un inmueble es uno solo, no interesa el destino que tenga el avalúo, el valor es único y lo que sí varía es el peso que hay que darle al estudio de acuerdo al destino de la valuación. Si es un asesoramiento para compra, tenemos que hacer como en geodesia, cuando se mide un ángulo 10 o 20 veces para darle más peso; y en cambio, si se rata de un avalúo sencillo, para ver si una propiedad responde a determinado préstamo hipotecario equivalente al 50 o 30% del valor que se estime, lógicamente no exige tanta literatura en el informe.-                 Lo más importante de un estudio es la consistencia en la planilla de ventas; es en ella donde debemos volcar con la mayor exactitud las operaciones inmobiliarias que luego serán objeto de análisis. La información de ventas puede hacerse mediante una descripción de cada operación, relatando los antecedentes, o en forma de planilla donde se vuelcan sintéticamente los datos más importantes. En este aspecto debemos diferenciar también el tipo y destino de la tasación para ser más o menos abundantes en los datos que se vuelcan en la planilla.-               En una pericia judicial será conveniente agregar en los antecedentes de ventas los nombres de comprador y vendedor, fuente informativa de la operación, donde se pueden verificar los datos, etc., porque todo ello da más respaldo ante el juez y las partes y hace inobjetable el informe. Pero no es tan necesario cuando el destino de la tasación es asesorar a un cliente para una compra o venta o actualización de capitales, donde no hay contrapartes. Por supuesto que en la citada planilla no olvidaremos, como dato fundamental, la fecha, ubicación exacta, precios, formas de pago, características de las mejora, superficie edificada, medidas del lote, existencia de servicios públicos (cuando hay ventas que se prefieren a terrenos servidos diferentes). La forma de emplanillar los datos queda a criterio de cada uno, ya que existen modelos de planillas de distintas características".-   Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA          miguelantonana@yahoo.com.ar     1 Comentarios | Escribe un comentario Valor Residual de un terreno (Norma del TTN) - 10:28, 20/08/2008 "2005 - Año de homenaje a Antonio Berni" NORMA TTN 16.1 3 de mayo de 2005 METODO RESIDUAL PARA LA VALORACIÓN DE TERRENOS Procedimiento de verificación Su aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es válido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el método comparativo en función de los supuestos anteriores, adquiriendo validez técnica cuando exista planeamiento urbano vigente. El valor de mercado puede verificarse aplicando este método de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos: Análisis de inversiones con valores actuales (Método estático) Se debe seguir el siguiente procedimiento: Determinar el emprendimiento inmobiliario más probable que puede desarrollarse en el terreno a valorar. Cuando sea conocido el destino del inmueble y éste responda al planeamiento vigente, se tomará en cuenta el mismo. Estimar el valor de mercado del inmueble suponiendo el edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por aplicación de las Normas 3.x y 6.x. Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, de comercialización y financieros normales para un emprendimiento de características similares a la analizada. Fijar el margen o porcentaje de beneficio del promotor atendiendo al común o normal en los emprendimientos de similares características y emplazamiento. Calcular el valor de mercado del terreno aplicando la siguiente fórmula: donde: VT  = Valor del terreno VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado. b     = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo. C   = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados, excluido el propio terreno. Si se trabaja con valores por metro cuadrado edificable para obtener el valor de incidencia del terreno, se debe tener en cuenta que los mismos se expresen en función de superficies equivalentes (por ejemplo, m2 totales o m2 propios o comercializables). En todas las etapas anteriores, se deberá justificar en el informe las hipótesis y parámetros de cálculos adoptados. Análisis de inversiones con valores esperados (Método dinámico) Para emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento Se debe seguir el siguiente procedimiento: Determinar el emprendimiento inmobiliario más probable que se puede desarrollar sobre el terreno a valorar. Establecer las fechas y plazos de la construcción y de la comercialización del emprendimiento terminado, atendiendo a sus cualidades y características. Establecer el valor de mercado del emprendimiento terminado, referido a las fechas previstas de comercialización. Para ello se partirá del valor de mercado en la fecha de tasación, obtenido por el método comparativo según Normas TTN 3.x y 6.xy se tendrá en cuenta la evolución esperada de los precios de mercado. Establecer los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros y de comercialización normales para un emprendimiento de características similares al analizado. Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán las entradas y salidas de caja previsibles durante el emprendimiento. Fijar una tasa de actualización (i). Se utilizará la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor en un emprendimiento de las características del analizado. Calcular el valor del terreno objeto de la tasación por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del emprendimiento terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, excluido el terreno, para la tasa de actualización fijada, utilizando la siguiente fórmula: Donde: VT = Valor del terreno. Ef = Importe de los ingresos previstos en el momento F. Sk = Importe de las salidas previstas en el momento K, incluido el beneficio. tf = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los ingresos. tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos. i = Tasa de actualización elegida correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. En todas las etapas anteriores se deberá justificar en el informe las hipótesis y los parámetros de cálculo adoptados. Recomendación Utilizar el procedimiento Residual Estático como método de referencia para contrastar con valores obtenidos por el Método Comparativo. El Método residual dinámico se reservará para casos especiales que lo justifiquen, en particular para emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento.                                                                                                                                       0 Comentarios | Escribe un comentario ELECTRODUCTOS, CÓMO DETERMINAR LAS INDEMNIZACIONES (Iº Parte) - 08:55, 20/08/2008 (Trabajo elaborado sobre la base de los estudios del agrimensor Raúl F. Méndez y Jorge L. García Cueto)               Es evidente que al afectar un predio con una línea eléctrica y en especial con una de alta tensión, éste se ve reducido en su valor venal, ya que si bien no se altera el dominio, lo restringe a tal punto que en casos extremos llega a restarle el valor de uso, disminuyendo hasta anular su valor económico.-               En consecuencia, es tarea fundamental determinar en cada caso y de acuerdo al uso y destino del predio en qué grado sufre deterioro el valor económico del mismo, por lo tanto cabe analizar las circunstancias y alternativas que concurrentes permitan establecer la indemnización correspondiente.-   CLASIFICACION DE LAS INDEMNIZACIONES               Las indemnizaciones por establecer tienen dos orígenes principales: las producidas por la construcción y las que son motivadas por la existencia del electroducto en sí.-               Las primeras corresponden a los daños inmediatos y transitorios que son consecuencia de la construcción, el transporte de materiales y de personal en la obra, y pueden no solamente afectar la zona del electroducto, sino que pueden extenderse más allá de la misma por razones operativas.-               Las segundas de carácter perpetuo son motivadas por la ocupación física del suelo y espacio aéreo y de las restricciones a que está sujeta la zona de afectación de servidumbre.-               Unas corresponden a la construcción en sí y otras a su consecuencia, es decir la permanencia de las estructuras y cables.-               Con referencia a los perjuicios y daños que motivan la construcción de la línea, ellos deben ser indemnizados de inmediato, pues no corresponde a un régimen permanente, sino a uno transitorio e instantáneo; el procedimiento debe ser sumario y basado en acta labrada por el propietario y la inspección de la obra o por el representante legal de los titulares de la servidumbre y efectivizada la indemnización en un plazo perentorio.-               Por tratarse de daños físicos, el problema de la determinación de valor no representa más dificultad que las de orden material y en sus consecuencias en un plano inmediato.-               La determinación de la indemnización por la afectación de servidumbre, tiene el carácter de permanente y de orden legal y debe tener en cuenta la disminución del valor económico del predio como consecuencia directa de la afectación en sí y del uso y/o explotación a que estaba sometido el bien.-               Como a rentabilidad de un pedio depende de la explotación y uso, cualquier restricción que limite, cambie o impida dicho destino, afecta en forma parcial o total la renta y, en consecuencia, el valor económico del predio.-               La graduación de la indemnización está medida por la limitación o pérdida del valor de renta que puede, en el límite, ser igual al valor total del inmueble.-               La experiencia obtenida en muchos casos de servidumbre de electroductos, permiten establecer normas y procedimiento generales en las disposiciones y en la variedad de situaciones existentes motivadas y solucionadas en estudios particulares.-               Fruto de esta experiencia son la secuencia de procedimientos que se establecen para determinar los valores de indemnización en las variadas condiciones.-   DETERMINACIÓN DEL ANCHO DE LAS ZONAS DE SEGURIDAD               El cálculo de la zona de máxima seguridad se realiza mediante la fórmula:                           A = a + 2 · (Ic + fc) seno (α) + 2 d   Donde:   A         =          Ancho total de la zona de seguridad a          =          Distancia horizontal entre conductores externos o extremos Ic           =          Longitud de la cadena de aisladores. fv         =          Flecha máxima obtenida por el conductor externo, por la máxima presión por                         la acción del viento (apartamiento lateral máximo del conductor externo en el                         centro del vano) seno     =          (α) Seno del ángulo máximo de desviación respecto de la vertical, que puede                         alcanzar el eje de la cadena de aisladores (apartamiento del aislador respecto                         de la vertical) d          =          Distancia horizontal mínima de seguridad, a partir de la posición del conductor                         extrremo correspondiente al ángulo de máxima desviación respecto de la verti-                         cal. Se fija 3,30 m. para línea de 66 kV y > 3,50 m para líneas de mayor ten-                        sión                           ZONA DE AFECTACIÓN EN LÍNEAS DE 500 Kv        (Zona de máxima seguridad)     Ejemplo práctico:   A         = a + 2 · (Ic + fc) seno (φ) + 2 d α         = Distancia a la cadena de aisladores externos. α          = 20 m. Ic           = Longitud de la cadena de aisladores Ic           = 4,60 m fv         = Flecha máxima para el viento máximo φ       = Ángulo de desviación de la cadena de aisladores φ       = 50º d          = s/tablas urbano 6,80; rurales 5,60 A         = 20 + 2 (460 + 1.369) 0,766 + 2 x 5,60 = 59,22 (rural) A         = 20 + 2 (460 + 1.369) 0,766 + 2 x 6,80 = 61,62 (urbano) Se adopta: 60,00 m.               En general, por ser las Empresas Eléctricas quienes conocen las especificaciones técnicas de las líneas de A.T., son también quienes determinan el ancho total de las zonas de máxima seguridad, ya que incluso puede variarse el obtenido en la fórmula por razones técnicas o constructivas.-   ZONAS DE MEDIA SEGURIDAD               Son aquellas franjas ubicadas a ambos lados de la determinada como servidumbre de primer grado o de máxima, y su ancho se determina sobre la base de la siguiente tabla:   Tensión nominal de                                                    Ancho de las zonas de servicio en kV                                                            media seguridad en metros      13,2                                                                        a definir en cada caso    33     con aislador a perno                                        a definir en cada caso    33     con aislador en cadena                                                   3,00    66                                                                                      4,00  132     terna simple                                                                5,00  132     terna doble                                                                 6,00  220                                                                                       8,00  500     terna simple                                                                8,00   Restricciones al dominio               Bajo las zonas de máxima seguridad, no se permiten construcciones de ningún tipo (ejemplos: viviendas, galpones, molinos) ni plantaciones que superen los 4 metros de altura.               En la práctica, quedan también eliminadas las plantaciones que por su porte vegetativo máximo, pueden superar tal altura, ya que su control y mantenimiento se hace un tanto difícil o de lo contrario el vuelo máximo de 4 metros que se permite obtener, no es suficiente para que los árboles cumplan la función para la cual fueran plantados (cortina forestal, valor de madera, et.).-               Bajo las zonas de media seguridad se permite la construcción de viviendas o edificios industriales de una sola planta, sin terrazas accesibles, ni balcones sobresalientes hacia el electroducto, ni plantación que por su altura máxima quede a menos de 3,00 m de los conductores. En este caso debe considerarse a los conductores con el máximo apartamiento lateral por acción de los vientos y no en períodos de reposo.-   FIN PARTE Iº   Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar   0 Comentarios | Escribe un comentario Peso Argentino de Oro - 01:12, 19/08/2008 En oportunidad que me tocara actuar como Asesor Técnico Valuador en un proceso de expropiación y por la expropiada; y en busca de una herramienta que permita a mi clienta no perder más dinero que aquél que en forma antojadiza pretende el Estado en su ley específica (6% anual), encontré que el Cuerpo de Técnicos Tasadores de la República Argentina, utiliza una unidad monetaria desconocida -para muchos-, tal como es el Peso Argentino de Oro.-   Qué és el Argentino de Oro?   El Argentino de oro es la denominación que se le dio a una emisión de monedas de oro acuñadas por la Casa de la Moneda de la Nación, en la Argentina en el periodo 1881-1896, bajo la Ley Nº 1130, sancionada en 1881. El Argentino de oro tiene un peso de 8.0645 g y una pureza de 0.900. Se usaba principalmente como medio de pago para transacciones con otros países, su circulación en el público era muy limitada. Emisiones por año 5 PESOS - UN ARGENTINO Valor Emisión Valor Emisión 1881 37.152 1886 397.734 1882 252.092 1887 1.834.674 1883 909.042 1888 1.663.265 1884 447.900 1889 403.712 1885 203.908 1896 196.543     Esta unidad monetaria, en la actualidad, es utilizada -por ley-, para actualizar y fijar las indemnizaciones en accidentes de tráfico marítimo, aéreo y penitenciario.-   La determinación del valor actual de 1 Peso Argentino de Oro (ARO, tal como lo abrevia el Cuerpo de Técnicos Tasadores), es fijado trimestralmente por el Banco Central de la República Argentina, del cual les doy un breve detalle de los últimos cinco años transcurridos de cotización   COTIZACION DEL ARGENTINO ORO TRIMESTRE VALOR MONEDA 3ero. - 2008 656,48 Pesos 2do. - 2008 689,51 Pesos 1ero. - 2008 615,07 Pesos 4to. - 2007 546,06 Pesos 3ero. - 2007 469,17 Pesos 2do. - 2007 478,81 Pesos 1ero. - 2007 455,33 Pesos 4to. - 2006 434,09 Pesos 3ero. - 2006 441,62 Pesos 2do. - 2006 418,41 Pesos 1ero. - 2006 362,90 Pesos 4to. - 2005 321,64 Pesos 3ero. - 2005 291,18 Pesos 2do. - 2005 290,93 Pesos 1ero. - 2005 303,95 Pesos 4to. - 2004 290,64 Pesos 3ero. - 2004 271,82 Pesos 2do. - 2004 284,36 Pesos 1ero. - 2004 285,57 Pesos 4to. - 2003 260,66 Pesos 3ero. - 2003 228,84 Pesos 2do. - 2003 232,44 Pesos 1ero. - 2003 269,54 Pesos 4to. - 2002 282,50 Pesos 3ero. - 2002 282,91 Pesos 2do. - 2002 212,19 Pesos 1ero. - 2002 64,66 Pesos 4to. - 2001 68,52 Pesos 3ero. - 2001 63,31 Pesos 2do. - 2001 60,17 Pesos 1ero. - 2001 63,49 Pesos 4to. - 2000 63,85 Pesos 3ero. - 2000 67,49 Pesos 2do. - 2000 67,49 Pesos 1ero. - 2000 67,72 Pesos   Si te fijás en éste gráfico, en el primer trimestre del año 2000 necesitas $ 67,72 para adquirir un ARO; pero en el último trimestre del corriente año 2008, necesitás $ 656,48 por cada Peso Argentino de Oro. Casi el 1000% de desvalorización de nuestra moneda legal en curso, respecto del oro (te dás cuenta?).-    Tal como expresa el erudito Dr. Eduardo Magnou en su obra "Manual del Tasador":   "El poder adquisitivo de la moneda problema se lo puede cuantificar midiendo la relación de intercambio entre la unidad monetaria considerada y               a.-       un determinado bien o una canasta de bienes no monetarios             b.-       otra moneda o una “canasta” de monedas             c.-        el oro en barras o amonedado.-   El primer procedimiento (generalizado con los “índices de precios”) es francamente objetable, porque los bienes constituyentes de la canasta no tienen las cualidades monetarias de liquidez y de estabilidad. Sí en regímenes altamente inflacionarios los bienes no monetarios tienen más estabilidad y liquidez que la moneda envilecida.-   La canasta de monedas es más apropiada (es el procedimiento del ECU, que fuera la primera unidad monetaria de la Comunidad Europea), pero desde tiempos inmemoriales, ningún bien ha superado en liquidez y en estabilidad al oro, siendo éste en consecuencia el patrón monetario por excelencia. A esto se agrega la ventaja en la Argentina de contar con una moneda de oro legalmente vigente.-"   Es por ello, y si realizas valuaciones en forma permanente, te recomiendo fijes los valores finales en tres unidades monetarias: el peso de tu país; en dólares estadounidenses (en el caso de las monedas extranjeras te recomiendo aclares el valor comparativo con la unidad monetaria nacional -ej: U$D 1 = $ 3,06 o € 1 = $ 4,75); y el ARO que lo vas a encontrar en este link http://www.bcra.gov.ar/index.asp. Transcurrido tres o cuatro meses, tomate el trabajo de traducir los valores actualizados desde la fecha en que realizaste la valuación con la actualidad, y verás la manera estrepitosa de pérdida de poder adquisitivo de la moneda legal en curso, e inclusive, de la moneda extranjera.-   Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar   0 Comentarios | Escribe un comentario HACEMOS LOS NUMEROS PARA DETERMINAR UN ALQUILER? - 01:51, 15/08/2008 Cuando a un perito tasador se lo cita a un proceso judicial para que dictamine sobre el valor locativo de un bien, normalmente, el funcionario auxiliar constata las características del bien, y luego de hacer un análisis sobre los valores locativos de la zona, procede a dictaminar, siempre sobre un valor "comparativo", y considerando un valor de mercado "actual".-     Ahora bien, qué debería hacer ese tasador, si en el proceso judicial se plantea un pleito entre una persona que tenía un administrador el cual hacía manejos "poco claro" sobre el capital de ésta, y hay que determinar en cuánto debería haber arrendado un bien, o, si el bien que vendiera debiera haber sido arrendado para mantener el capital del administrado?. Pues bien, acá va el proceso "técnico-teórico" de cómo arribar al valor locativo de una propiedad, y al final, un ejemplo en "números".-   Valores Locativos 1 Tasas Razonables de Renta               Dentro de los variados problemas que se nos presenta resolver en tasaciones, está el de la determinación de valores locativos, alquileres, arrendamientos rurales, etc.   Historia               Haciendo un poco de historia en lo que a arrendamientos se refiere, diremos –con McMichael- que son pocos los datos existentes con relación a los primitivos arrendamientos de tierra. Los primeros contratos que se conocen se remontan al Imperio Romano. Los gobernantes ejercían un contralor absoluto sobre la tierra, que distribuían entre señores, nobles y favoritos; éstos, al no explotarlos ellos mismos, organizaron un sistema de arrendamiento, mediante el cual el señor se convertía en locador y el ocupante en inquilino, costumbre que se ha conservado hasta nuestros días.-               Un contrato romano confería al inquilino y a sus herederos un derecho perpetuo a la posesión de la tierra, mediante el pago fijo de una locación anual. El inquilino no tenía derecho a abandonar la tierra, ni anular el contrato, sin consentimiento del dueño, pero si se demoraba tres años en el pago de los alquileres, el dueño tenía derecho a anular el contrato. Además, aquél no podía transferir el contrato sin autorización del propietario, y éste solamente autorizaba la operación cuando tenía la seguridad de pagar con ella (valor de llave).-               Al irrumpir los romanos en Europa Occidental y apoderarse de Gran Bretaña, introdujeron las prácticas del arrendamiento, que se generalizaron de las Islas Británicas, en particular al sur de Inglaterra. Grandes superficies de lo que constituye hoy el Gran Londres, están bajo contrato de arrendamiento, algunos de ellos por 99 años renovados a su vencimiento. Otros se celebraron por 999 años con disposiciones que hacen factible su renovación posterior.-               Alrededor del 1700, aparecieron los primeros contratos de arrendamientos en las ciudades americanas –llevados a los Estados Unidos por Lord Baltimore- generalizándose posteriormente el arrendamiento de terrenos para edificaciones residenciales.-               En la Argentina, la ley de Enfiteusis –tan cara a Rivadavia-, por la que se podía ceder a perpetuidad o por largo tiempo una finca mediante el pago de un canon anual, es una expresión de locación a largo plazo.-               La legislación sobre alquileres y arrendamientos, varía de un país a otro, y el tasador debe conocer perfectamente las leyes locales para justipreciar en contratos de locación.-   2  Corrección de Tasas en Función  de Expectativas Inflacionarias   Legislaciones de emergencia               En la época moderna, se hizo muy frecuente en muchos países, entre ellos la Argentina, dictar leyes restrictivas de alquileres y arrendamientos, leyes de emergencia que se dictaron en su oportunidad con fines sociales o políticos. Lamentablemente, en la mayoría de los casos esas leyes de emergencia –que podrían haber sido transitorias- tuvieron como consecuencia la “perpetuidad” de los inquilinos en los bienes arrendados, perpetuidad que les dio casi derecho de propiedad, trasformando los contratos en unilaterales, por los cuales el inquilino resolvía por sí la forma en que actualizaba el monto del alquiler y la oportunidad en que devolvería al propietario el inmueble arrendado.-               La descongelación de alquileres, en cualquier país que haya estado regido por leyes reguladoras, trae aparejada enormes trastornos en el mercado inmobiliario.-               Al haber una masa extraordinaria de bienes que se vuelcan desocupados al mercado, para su venta o para nuevas locaciones actualizadas, se opera entonces una especie de fenómenos físico de vasos comunicantes, donde por un lado del vaso se tiene una columna fuertemente presionada por alquileres de un nivel bajo –impuestos por la Ley de Alquileres- y en la otra columna, se tienen los alquileres liberados, que se pueden pactar libremente, los que en ese momento llegan a límites bastante elevados.-               Así es como, cuando se destapa el tubo del vaso comunicante que está presionado, esa columna sube, pero con una franca tendencia a hacer bajar la otra, ya que se opera una regulación o nivelación en el mercado inmobiliario, tanto en las ventas como en las locaciones.-               Es importante entonces estar preparados para –en esa oportunidad- responder a la gran demanda de asesoramiento, tanto a clientes, como también a la Justicia, en materia de valores locativos.-   Condiciones que debe reunir un Informe Pericial               Indudablemente, asesorar en materia de alquileres, arrendamientos, etc., es tarea nada fácil, porque juegan innumerables factores de tipo económica y social, algunos perfectamente calculables, otros previsibles y también los hay imprevisibles. No obstante, trataremos de hallar los caminos que nos permitan resolver este problema en la forma más equitativa y razonable positiva.-               Es importante insistir una vez más acerca de las condiciones que debe reunir un informe de tasación o de fijación de valor locativo, tanto más cuando el mismo está destinado a asesorar a la Justicia, porque es tan importante para el perito hallar el valor más equitativo –a su criterio- como demostrar a las partes que el mismo es el fruto de una exhaustiva investigación de mercado, de un análisis razonado de antecedentes, y con fundamentos matemáticos.-               En este aspecto soy de la teoría de que toda tasación debe surgir mediante el cálculo seguido por más de un camino o procedimiento a efectos que los dobles o triples resultados permitan ratificar los valores o alertar sobre posibles errores en alguno de ellos.-               La otra forma de tasar –mediante apreciación subjetiva y personal- es lo que los americanos llaman: “adivine y tenga suerte”, y nuestro recordado Senillosa llamaba: “método de ojímetro”.-   Diversos Tipos de Locaciones               Existen en nuestro país diversos tipos de locaciones y arrendamientos según sean urbanos o rurales, a corto o a largo plazo, en pago mediante cuotas mensuales o anuales fijas, con gradaciones o con reajustes y también mediante el pago en especies o en porcentajes de ventas.-               Cada uno de estos sistemas de arrendamientos requiere un procedimiento distinto para el cálculo de la renta que corresponde. Algunos de ellos ofrecen menos dificultades que otros, por cuanto juegan menos variables e imprevisiones. El más fácil es el alquiler con reajuste y pago de gastos.-               El sistema más frecuente es el de contrato liso y llano, por una duración limitada y con pago en cuotas fijas e inamovibles. Ello surge de nuestra propia manera de actuar, ya que preferimos –tanto en las compras de inmuebles como en las locaciones- saber de antemano el costo fijo e inamovible, aunque ello, en razón de previsiones inflacionarias, nos resultare, en valores constantes, mucho más caro que mediante cuotas con reajuste. En el presente capítulo nos referimos exclusivamente al caso de locación urbana o plazos y mensualidades fijas, o con reajustes periódicos anuales, semestrales o trimestrales, para los que igual sirven los conceptos a emitir. En arrendamientos rurales los procedimientos varían sensiblemente.-   Definición. Antes de entrar a explicar los métodos de cálculo, definiremos qué es el Valor locativo: “Hallar el valor locativo de un inmueble, significa calcular el importe mensual, anual o periódico, que compense con un interés puro razonable al capital inmobiliario que se da en préstamo, más todas las cargas que ese inmueble soporta, y que dicho importe sea compatible con la absorción del mercado”.-   3  Procedimientos de cálculo de alquileres               Surgen así de la definición de los dos caminos aconsejables para la determinación de valores locativos:               En el primer procedimiento, determinaremos el alquiler mediante el cálculo de la renta pura del capital inmobiliario, y le adicionaremos todas las cargas conocidas o posibles para arribar a la renta bruta. En el segundo procedimiento, mediante una investigación de mercado, y una correcta homologación de antecedentes, determinaremos el valor locativo en la plaza inmobiliaria, para propiedades comparables.-   Procedimiento 1: Renta de Capital Inmobiliario               De acuerdo a la primera parte de la definición de valor locativo, determinaremos a éste considerando que el alquiler o arrendar un inmueble significa prestar un capital a un interés determinado. Surgen de ello los dos primeros problemas: la determinación del valor de ese capital inmobiliario que se da en préstamo, y la elección de la tasa de interés razonable que fijaremos a ese capital.-               Para la determinación del valor del inmueble que se alquila, seguiremos cualquiera de los procedimientos conocidos por los tasadores: puede ser uno de ellos el comparativo directo de valores de venta, mediante una correcta y fundada homologación de antecedentes o el de la determinación del valor físico del inmueble por suma de terreno más edificio, con las correspondientes correcciones por aprovechamiento, funcionalidad, edad, estado, etc.               Es conveniente destacar que de todos los valores factibles de determinar para un inmueble, el que nos interesa especialmente es el valor venal porque es el que representa el capital inmobiliario realizable en las condiciones circunstanciales del mercado inmobiliario.-             Es decir, que si hubiéramos determinado el valor físico, debemos corregir a éste por el correspondiente coeficiente que representa la capacidad de absorción del mercado inmobiliario del lugar y del momento.-               Podría ser que un elevado valor físico debiera ser castigado por un coeficiente de disminución, por tratarse de un edificio que no responde a los requerimientos de los compradores, a su capacidad adquisitiva, o por no estar de acuerdo con la calidad y destino de la zona en que fue edificado. Una casa de departamentos suntuosos ubicada en plena city bancaria, corre riesgo de tener que ser vendida a menos de su costo, y recíprocamente un edificio de oficinas de una zona residencial. No debemos olvidar tampoco que para arribar al valor venal de un edificio nuevo, corresponde adicionar el valor físico los costos financieros, promocionales, y una ganancia empresaria.-               Respecto a la tasa razonable de interés por aplicar al capital inmobiliario, hay que tener en cuenta que se trata de un capital que no sufre las contingencias de la desvalorización monetaria, y que una vez utilizado por el locatario es devuelto al locador con su valor total, sin verse afectado por la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, salvo la pequeña desvalorización física operada con el tiempo, y cuya influencia es mínima y puede ser calculada. Surge de ello que la tasa por aplicar debe ser prudentemente baja, equivalente a la usada en préstamos de monedas fuertes e invariables. Pretender réditos semejantes a los préstamos hipotecarios o comunes, es desconocer que las elevadas tasas que se aplican en este tipo de préstamos son la suma de un interés puro más un porcentaje de seguro contra la inflación.-               Partiendo de la premisa de la invariabilidad del valor del capital prestado, y aplicando al mismo un interés razonable, obtenemos un gráfico en que las abscisas representan el tiempo o períodos de locación, y las ordenadas el interés instantáneo, o sea el producto V1 (Valor inmobiliario por tasa de renta pura). Si esta función fuera constante, multiplicada por el tiempo o número de períodos mensuales, anuales, etc., nos daría una superficie representativa del ingreso tal en concepto de renta pura.-               Hasta aquí no habría problema si el alquiler fuera abonado en bienes materiales que también conservasen su valor invariable. Pero ocurre que el alquiler mensual, anual o periódico se abona en pesos moneda nacional, no exentos de los deterioros producidos por la inflación.-               Surge así que el valor real del alquiler sufre una caída progresiva, y entonces el ingreso real es la superficie encerrada por los ejes y la curva representativa de la caída del poder adquisitivo de la moneda.-               Para compensar esa caída, debemos integrar el ingreso con la superficie encerrada por los ejes y la curva equivalente, contraria y compensatoria de dicha desvalorización. Si el alquiler se pudiera pactar en forma de actualizarlo mensualmente, según los índices de costo de vida, no habría problema, pero eso no es fácil de conseguir. Necesitamos entonces hallar una tasa media que, multiplicada por el valor inmobiliario y por el número de períodos, nos integre el mismo ingreso total que si fuéramos reajustando todas las cuotas.-               Para hallar la tasa media, trataremos de encontrar un coeficiente Cnd función del número de períodos ⁿ que abarcará el contrato, y de la desvalorización periódica presumible del valor de la moneda, que llamaremos d. Este coeficiente puede representarse en tablas de doble entrada o en ábacos.-               La resolución matemática del problema, por el que se llega a que el coeficiente de corrección por desvalorización monetaria (Cnd) es:                                                                                                                                    Donde:             n = número de períodos (meses, años).             d = desvalorización anual, mensual o periódica prevista.               La renta pura neta para un período unitario correspondiente a un contrato de n períodos, y asegurándose contra una desvalorización periódica igual a d (0,20 ó 20%, etc.). Para ello adoptaremos la siguiente ecuación:   Rm = V1 · Im · 1 = V1 · Io · Cnd · 1                         Tomando valores razonables de Io –tasa de interés para moneda fuerte- y hallando Im mediante el Cnd hemos resuelto la primera parte del problema, que era calcular la renta neta pura anual o periódica razonables, a la que adicionaremos posteriormente todas las cargas, a efectos de hallar la renta bruta, y de allí el alquiler mensual.-               Hasta ahora hemos obtenido la renta pura, del capital inmobiliario, valor fundamental. Veremos después cómo llegamos a la renta bruta:   Coeficiente de Corrección por Depreciación Monetaria  Cargas Adicionales a la Renta Bruta             Las cargas que hay que adicionar normalmente, ya que puede haber algunas de tipo especial según la índole de la locación, son las siguientes:               1)         Amortización del Edificio                         El valor actual del edificio valorizado por edad, estado y descontado el valor residual de demolición, debe ser amortizado en el número de años que le restan de vida útil (expectancia). El cociente de ambos (valor y tiempo), nos da la amortización anual, asimilando su variación al de una función lineal dado su breve período. Ahora bien, este resultado, al igual que la renta pura, sería exacto si no variara el poder adquisitivo de la moneda. En previsión de ello, aplicaremos también a este rubro el coeficiente de corrección por desvalorización monetaria (Cdn). Queda así:   Amortización del edificio VA – Vr_ . Cdn                              Vp - vt   donde:             VA       = Valor actual del edificio             Vr        = Valor residual del edificio            Vp       = Vida útil probable.        .              v t       =  Vida transcurrida            C dn     =  Coeficiente de corrección.-               2)         Conservación del edificio               En este aspecto, el tasador debe hacer una estimación de los gastos anuales de reparaciones circunstanciales (pintura, etc.) mediante el estudio actualizado de gastos en períodos fijos, si se quiere estimar porcentualmente, puede aplicarse, con cierta seguridad, un 1% del valor del edificio, y el 0,5% si son departamentos de propiedad horizontal, ya que parte de los gastos son absorbidos por las expensas comunes.-               Los gastos de conservación previstos en el instante de hacer el contrato, sufrirán también, seguramente, un aumento inflacionario en el lapso del contrato, en consecuencia, aplicamos también el Cdn.-               Gastos de conservación = VA . _X_ . Cdn                                                                   100               3)         Impuestos y gravámenes               Se deben tomar los reales, de acuerdo a últimas boletas. Como los impuestos mantienen cierta permanencia, en contratos cortos se toman directamente los que están en vigencia.-                         En contratos largos, conviene aplicar una corrección en previsión de aumentos, que podrían ser el mismo Cdn.-               En casos de estimación, es prudente tomar entre 0,5% a 1% del valor actual del edificio.-               4)         Gastos de funcionamiento               En este rubro hay una gama muy grande de variación, desde la nulidad, cuando se trata de casas unifamiliares, hasta valores considerables, cuando se trata de edificios de departamentos con servicios centrales, portería, reparaciones, combustible, energía, etc..-               Corresponde tomar el real de últimas liquidaciones, incrementando el Cdn, en previsión de aumentos futuros.-               5)         Gastos administrativos               Locar un inmueble obliga a hacer algunas erogaciones en avisos, comisiones, etc., que son del orden del 5% del total del contrato, sea, del _5 · n_ de la renta bruta anula (amortizable _5_ por año).-  100                                                           100               6)         Desalquileres               Es prudente tomar un mes por cada renovación de contrato. En consecuencia, será el __1__ de la renta bruta anual.-                                                                                                                                (12 · n)   Aplicación               Un ejemplo nos aclarará la forma de aplicación del Procedimiento I, cuyo desarrollo estaría esquemáticamente representado en la siguiente fórmula:     Rbruta mensual = __1__ Rb anual            12   Ejemplo de Valor Locativo   Donde: V1 = $ 1.000.000                              Io =   6%  VA = $   800.000                              n   =   2 Vp =       60 años                              d   = 0,25 Vr =        10 años                         Cdn   = 1,21   Inmueble: 120 m² Servicios Centrales: calefacción, agua caliente.   Renta:   1.000.000 . _6_ . 1,21                      =   $    72.600                                   100   Amortización: 800.000 – 50.000 . 1,21         =   $   18.150                                 60 - 10   Conservación: 800.000 . _0,5_ . 1,21           =   $     4.840                                          100   Impuestos: 1.000.000 . _0,5_                       =   $     5.000                                        100   Funcionamiento: $ 100/m² . 120 m² . 1,21    =   $   14.520                              Σ = subtotal                           =   $ 115.110   Administración y desalquileres:                         1 + _5_ + __1__                     =    1,09                                100     12,2   Renta anual: 115.110 . 1,09                          = $ 125.470     Alquiler mensual: 125.470                           = $   10.455   = $ 10.500/mes                                    12   % Anual Bruto =   _125.470_   = 12,54%                                1.000.000 Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar                                                                                              0 Comentarios | Escribe un comentario FIJEMOS LOS ALQUILERES CON COEFICIENTES - 02:45, 14/08/2008 Valores Locativos por Comparación Homogeneizada de               El Procedimiento se realiza mediante una investigación de mercado y una correcta homologación de los antecedentes.-               El acopio de antecedentes de locaciones, puede obtenerse en forma directa o por información de las inmobiliarias dedicadas a alquileres. Es necesario que los antecedentes de contratos de locación que se van a comparar sean los más completos posibles, quedando perfectamente individualizados, por ejemplo:   ·         Ubicación del bien locado, y tipo de zona ·         Ubicación relativa dentro del inmueble, si es una unidad de PH ·         Superficie cubierta propia y número de ambientes ·         Características constructivas del edificio, servicios que tiene ·         Antigüedad del edificio ·         Fecha en que se inició la locación ·         Alquiler mensual o anual ·         Duración en años de la locación               Indudablemente que este procedimiento es menos matemático, y juegan una cantidad de coeficientes de homologación que el tasador debe considerar y evaluar con mucha sutileza. Por este motivo y a efectos de restar la influencia de apreciaciones personales subjetivas, conviene que los antecedentes sean originalmente lo más homogéneos posible.-               Por ejemplo, si debemos hallar el valor locativo de oficinas céntricas de categoría, con aire acondicionado y buenos servicios centrales, trataremos que todos los antecedentes se refieran a locaciones similares, a fin de que queden por corregir solamente aspectos relacionados con superficies, ubicación relativa, duración del contrato y actualización por fecha.-               Los antecedentes pueden ser ordenados en una planilla, cuyo modelo se agrega, en la que constan en primer término, todos los datos obtenidos de locaciones comparables, y a continuación se agrupan, todos los divisores, los respectivos coeficientes correctivos tendientes a hallar alquiler medio anual referido a contratos de un año de duración. Obtenido este alquiler medio, lo aplicamos a la superficie del inmueble cuyo alquiler se quiere hallar, multiplicado, en este caso como factores, por todos los coeficientes que corresponden a las características superficie, duración del contrato, etc., para obtener, como consecuencia el alquiler anual buscado, que, dividido por 12, nos dará el valor locativo mensual del mismo.-               Indudablemente que en este procedimiento, el éxito depende de la correcta elección y ponderación de los coeficientes correctivos y homologación, y es donde se pone a prueba la experiencia y el sentido común del tasador. Algunos de estos coeficientes ya han sido estudiados y fijados dentro de ciertos límites, sobre la base de la comparación estadística de valores.-               Por ejemplo, para corregir la ubicación relativa de un departamento u oficina, según esté al frente, contrafrente o patio interior se usan los coeficientes 1,00/0,95-0,90 y 0,90-0,80 respectivamente. Lógicamente que si el frente es hacia una plaza o una gran avenida, el coeficiente debe ponderar también este hecho.-               Con relación al piso del edificio se debe aplicar un prudente coeficiente inferior a la unidad: 0,90 a la Planta Baja, Piso 1º y al último piso, si da bao azotea. Los intermedios aumentan con la altura, entre 1,00 y 1,15.-               Por supuesto, es obvio advertirlo, que al multiplicar la superficie de la unidad en estudio, por el valor locativo unitario, corresponde aplicar también, ahora como factores, los coeficientes correctivos de ponderación que le correspondan.-      Coeficientes de Superficie para Valores Locativos de Departamentos   Superficies Propias                                    Coeficientes Correctivos                                                                           Depart. y Oficinas                                     Locales 300 m²                                                                   0,80                                                            0,90 250 m²                                                                   0,81                                                            0,91 200 m²                                                                   0,83                                                            0,92 175 m²                                                                   0,85                                                            0,94 150 m²                                                                   0,87                                                            0,96 125 m²                                                                   0,90                                                            0,98 100 m²                                                                   0,95                                                            1,00  80 m²                                                                   1,00                                                            1,02  60 m²                                                                   1,05                                                            1,05  40 m²                                                                   1,10                                                            1,09  20 m²                                                                   1,15                                                            1,15 Superficies intermedias                                    se interpola                                                            De acuerdo a la categoría del edificio, la calidad de materiales, los servicios centrales que tenga, etc., se utilizan los siguientes coeficientes:                                                                               Deptos. y Oficinas                                 Locales Categoría buena económica                                             0,80                                             0,95 Categoría sin calefacción                                           0,90/0,95                                           1,00 Categoría con calefacción                                          1,00/1,05                                           1,05 Categoría con aire acondicionado                                   1,10                                             1,15 Categoría muy buena                                                        1,15                                             1,20                 Para calificar la influencia de la antigüedad y estado del edificio, se puede usar el criterio de aplicar la unidad menos ½ del coeficiente K de Ross-Heidecke:               (1 – K ) (para departamentos y oficinas)                   2               Para locales, la influencia de la edad y ele estado es considerablemente menor. Se sugiere aplicar la unidad menos K .-                                                                                                                                                                                             2                           (1 – K ) (para locales)                               4               El coeficiente de actualización: se refiere a la variación de los valores locativos en función de la fecha del contrato. Esto puede ser objeto del estudio de una cuerva de valorización de valores rentísticos, aunque su determinación –si bien posible- muy laboriosa y requiere muchos antecedentes. Se puede obviar teniendo en cuenta que juega en forma preponderante –aunque no absoluta- el mayor costo de las construcciones, y tomar el resultante de relacionar entre sí los números índices de las Cámaras de Construcción.-               La duración del contrato o de los períodos de actualización a que se refiere el antecedente, debe también ser corregido, por cuanto a mayor duración contractual o lapsos que median entre cada actualización, se suponen mayores locativos unitarios. En este aspecto, la corrección se puede hacer mediante la aplicación como divisor del Cdn (coeficiente de corrección por desvalorización monetaria).-               Como puede observarse, la aplicación de los coeficientes correctivos, tiende a obtener el valor locativo unitario de unidad locativa (vivienda, oficina, cochera, etc.), que sirven de patrón y que –convenientemente ponderado por los coeficientes correspondientes a la unidad en estudio- nos permite arribar a un alquiler justo y equitativo.-               Si en la misma forma homologamos varios antecedentes, el promedio de resultados nos da el valor locativo, unitario a aplicar a la unidad inmobiliaria en estudio.-   Planilla de Valores Locativos Procedimiento II   Nº Ubic Ubic. Relat. Sup. cub.        Propia   Categ. Antig. Estadoedificio Fechalocac. Durac.Contr. Alqui. Anual  Total Alqui. anualunit. 1 Paraguay 6º Piso 200 m² MB 1,5 2-3-02 3 años 18.000 1.500   COEFICIENTES CORRECTIVOS (DIVISORES)                  Ubic.                                       Antig. y                          Duración                   Coef. Ubic.      relat.      Sup.      Categ.          estado        Actualiz.     del Contr.                   total 0,90      1,00       0,80         1,15           (1 . K )            0,85             Cdn                         0,87                                                                    2            Alquiler anual            corregido            para 1 año             11.494 m²                                                  n   Alquiler medio anual = 1 Σ = $/m²/año                                              n 1 Nota: Para contrato de 1 año o también para períodos semestrales o trimestrales, según se convengan los plazos de actualización. Si se conviene que el alquiler se indexe cada seis meses, el exponente n será el número de semestres que involucre el contrato y la depreciación d será la depreciación monetaria prevista para períodos semestrales.- Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar                                                                                                                     0 Comentarios | Escribe un comentario Tasamos el sótano? - 01:31, 13/08/2008 TASACION DEL SUBSUELO               Aunque no con mucha frecuencia, se presenta en tasaciones la necesidad de avaluar subsuelos. Ocurre ello en oportunidades en que el Estado debe construir un subterráneo, un acueducto, un cableducto por túnel, etc., y a tal efecto adquiere o expropia, total o parcialmente, un determinado volumen de terreno ubicado por debajo y a veces a varios metros de las cotas normales del piso.-               Indudablemente que dicho problema se ha de resolver con distinto criterio según ello ocurra en una zona rural o en una zona urbana.-               La utilización para una obra pública, del subsuelo en una fracción rural no implica para el propietario un perjuicio de significación, ya que ello no perjudica el total aprovechamiento de la tierra, en la superficie, para la explotación agropecuaria.-               En zonas urbanas el problema es distinto, ya que el paso de un subterráneo o un acueducto por debajo del plano de calzada de un lote, lo afecta en su integral aprovechamiento, porque restringe la posibilidad de construir subsuelos del edificio y al mismo tiempo se pueden crear problemas de costosa solución en las fundaciones del mismo.-               Desde el punto de vista teórico legal, la propiedad de la tierra llega hasta cualquier profundidad del lote. No obstante, razones técnico-económicas hacen que la posibilidad de ejecutar un número de sótanos mayor que lo normal es muy remota, con lo cual, a ciertas profundidades, la incidencia del valor de la tierra disminuye progresivamente y se anula en profundidades correspondientes al terreno o cuarto sótano. Lógicamente que esa reducción de incidencia depende de las características residenciales y comerciales de la zona en estudio, de las reglamentaciones de la edificación, del posible beneficio que se pueda obtener con la construcción de varios sótanos y del valor unitario del terreno a nivel. Surge de ello que cuanto más céntrico, más comercial y más valioso sea el terreno, la incidencia del valor se proyectará a mayor profundidad   Procedimiento (Metodología del Tribunal de Tasaciones de Nación)               Al igual que en la propiedad horizontal, el valor unitario del terreno se distribuye en altura y en profundidad según variables dependientes de la deseabilidad y que pueden representarse mediante un gráfico que podríamos llamar "gálibo de incidencia". Dicho gálibo dependerá, fundamentalmente, de los perfiles de edificación autorizados por los organismos o códigos municipales y de los posibles aprovechamientos residenciales, comerciales, de depósitos o de guardacoches que se puedan obtener al proyectar un edificio.-                         En el gráfico 1 puede observarse un perfil posible de edificio, ajustado a las reglamentaciones limitativas de alturas y volúmenes y el perfil representativo del gálibo de valores de incidencia.-               Observamos así que la planta baja tiene una incidencia sobresaliente (por ser zona comercial), os pisos comunes una incidencia media, los pisos últimos y entrantes una incidencia menor que las anteriores y que, a mayores profundidades la incidencia tiende progresivamente a anularse al llegar al 3º ó 4º subsuelo como máximo. Estas incidencias se calculan en función de los valores venales medios para distintas plantas en edificios del lugar y un ejemplo aclaratorio figura en la planilla agregada en el gráfico.-               En una zona donde el valor de la tierra justifique un máximo aprovechamiento de la misma, la superficie integral de la figura del "gálibo" es representativa del precio unitario del terreno afectado, ya que si llamamos:               P          =          precio unitario del terreno afectado (conocido por comparación de venta)             p          =          precio unitario por metro de elevación.             hi         =          alturas de las plantas edificables (depende de reglamentación)             Xi        =          profundidad a la que se desea conocer el precio unitario por metro de e-                                    levación.             Ki        =          coeficiente que relaciona los precios unitarios por metro de elevación a                                    las distintas cotas, con el valor de p.-             s          =          profundidad máxima de extinción de incidencia.-               De acuerdo a lo expresado y al gráfico, se deduce:                                                  P =      ∑ Ki · p · hi                                                   p =       .           P          .                                                                 ∑ Ki · hi               El valor ∑ Ki · hi se obtiene mediante una planilla de este tipo:   Pisos hi Ki hi · Ki Bajos = 0 3 1,00 3,00 Altos 18 0,70 12,60 Entrado 3 0,65 1,95 Último 3 0,60 1,80 Sótano 1º 3 0,40 1,20 Sótanos 2º y 4º 6 0,20 1,20                 p          = $    1.000/m² = $ 45,97/m³                                  21,75   Pbajo = p · ho · ko = p · 3 m Pbajo = $ 45,97/m³ · 3 m Pbajo = $ 137,91/m² ∑ hi · Ki = 21,75               Conocido el valor de p, resulta fácil conocer el que corresponde a cualquier profundidad.-               1) para 1º sótano: Ko1 · p = 0,40 x 45,97 = $ 18,38/m³ = Px1                                                                                                                      s -- x                                                                       2) para profundidades mayores: Px2 = ks1 · p ·                 =                                                                                                                  s -- hs1                                  9 - 6                 = 18,38 .             = $ 9,19/m³ = 18,38 + 9,19 (6 - 3) = $ 41,35/m²                                  9 - 3                                        2               Resultando así para superficie (Se) de subsuelo expropiado un valor total de               V = Se (m²) · Pe ($/m²) = 100 m² x $ 41,35/m² = $ 4.135               Una vez obtenido el valor total del volumen de tierra expropiado, deberá observarse si la expropiación no trae aparejados otros perjuicios, entre los cuales puede ocurrir:   1.      El túnel afecta, por ejemplo, un 2º subsuelo parcialmente pero impide el uso del resto del subsuelo, caso en el que corresponde aplicar el valor unitario hallado, a la superficie expropiada y a la remanente inhabilitada. 2.      Si el paso del túnel encarece la construcción de fundaciones, dicho monto deberá agregarse al precio como perjuicio directo.     Gráfico 1       Zona Familiar: comercial en piso bajo Comercial de regular importancia en planta baja y familiar en piso alto   Valores venales Estimados                   ki Valores venales Estimados                ki Piso bajo $ 4.000 m²                  1,00 $ 6.000                   1,00 Piso altos $ 2.600                       0,65 $ 2.800                   0,47 Pisos entrados 90% pisos altos             0,58 90% pisos altos         0,42 Azoteas 60% pisos altos             0,39 60% pisos altos         0,28 Sótanos principales 1.500                          0,38 2.000                      0,53 Otros sótanos Variación lineal             0,19 Variación lineal        0,156    Fuente: Ing. Dante Guerrero - Manual de Tasaciones - Ed. Librería y Editorial Alsina Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA miguelantonana@yahoo.com.ar 0 Comentarios | Escribe un comentario DINERO SUCIO - 01:23, 12/08/2008 Permutas y dólar paralelo: operaciones de alto riesgo en torno al intercambio de bonos del estado venezolano Por Juan Alejandro Baptista A las 9 de la tarde, el presidente de una importante empresa de alimentos en Venezuela le ordenó a la casa de bolsa "A" la compra de bonos emitidos por el Estado venezolano en bolívares. En la mañana del día siguiente, el corredor "A" permutó -es decir, intercambió- los bonos con una institución financiera "B" en Islas Caimán por otros títulos que fueron emitidos en dólares. Luego el "corredor A" vendió los nuevos papeles que intercambió por los venezolanos y le transfirió al empresario de alimentos su dinero producto de la operación. El detalle es que el empresario venezolano compró bonos en bolívares y recibió dólares, los cuales fueron depositados en su cuenta en una entidad financiera de Miami. Este proceso es lo que se conoce en el mercado bursátil venezolano como "permuta". La "permuta" es el intercambio de instrumentos financieros similares realizados por los corredores bursátiles. Según explica el presidente de la Asociación Venezolana de Oficiales de Cumplimiento del Mercado de Capitales, Luis Rivases, "la permuta se ha popularizado básicamente por el control de cambio de divisas impuesto en el país [por el gobierno nacional]. Alguien deposita dólares en USA y recibe bolívares en Venezuela o viceversa. Se ha convertido la compra y venta de títulos en una herramienta de cambio de divisas. En el año 2003 el gobierno de Venezuela implantó un rígido control de cambios de divisas con la supuesta finalidad de evitar la fuga de capitales hacia las economías del exterior y de estabilizar la devaluación de la moneda. El gobierno, a través de la Comisión de Administración de Divisas (CADIVI) otorga a las personas hasta US$5.000 para consumos en el exterior con tarjeta de crédito y hasta US$400 para consumos por Internet al año. En el caso de las empresas, tienen que tramitar una solicitud de divisas que deben ser previamente aprobadas. Esta situación generó distorsiones en la economía venezolana, ya que los venezolanos que necesitan divisas han tenido que recurrir a esta forma alternativa de conseguir dólares. Permutas en Internet El mundo electrónico no ha quedado fuera de la millonaria y atractiva propuesta que representan las permutas. Algunos sitios en Internet han sido creados para ofrecerle una opción a los miles de venezolanos y latinoamericanos interesados en participar en el rentable negocio de la permuta, sin necesidad de contar con los servicios de un corredor de bolsas y sin tener que hacer grandes inversiones. Sitios como www.pay4cash.net ofrecen servicios exclusivos para venezolanos que quieran obtener un mayor beneficio del cambio de divisa, mediante las operaciones offshore de su centro de negocios localizado en Panamá. La empresa cobra una comisión que va desde 10% hasta el 15% del monto invertido, más un pago fijo de US$50 por operación. Reguladores americanos preocupados Este intercambio internacional de títulos ha generado preocupación en los reguladores norteamericanos. Luis Rivases, quien además es vicepresidente de Prevención y Control de Legitimación de Capitales de Econoinvest, afirma que los reguladores de la Oficina de Control de Activos Extranjeros del Departamento del Tesoro de Estados Unidos (OFAC por sus siglas en inglés) y la Oficina del Contralor de la Moneda (OCC por sus siglas en inglés) han sostenido reuniones con los líderes sectoriales venezolanos para conversar sobre esta situación. "El problema que tenemos en Latinoamérica as que la forma como hemos operado no ha sido del toda transparente. La OCC se preocupa porque las permutas no son transparentes", asegura el experto. Según explica Rivases, la inquietud de los reguladores americanos es que "la permuta está desarrollada entre dos actores: una casa de bolsa y un shell bank. Este es el problema, que están involucrados shell banks o compañías offshore de puro papel [generalmente ubicadas en paraísos fiscales]". Muchas veces esas compañías offshore pertenecen a las mismas casas de bolsa venezolanas que han creado esas empresas en paraísos fiscales "por tradición, y muchos no se han dado cuenta que la regulación americana cambió". La preocupación por estas operaciones se extiende al sector bancario de Estados Unidos. Un oficial de cumplimiento de una institución financiera con sede en la ciudad de Miami (pidió no ser identificado) también está preocupado debido a que algunos clientes venezolanos están recibiendo transferencias de dinero producto de la "permuta" de papeles bursátiles. Por tal razón, "ya hemos elaborado dos reportes de operaciones sospechosas relacionados con esta actividad". No obstante, el presidente de una casa de bolsa con sede en Caracas, quien también prefirió no ser identificado, afirmó que las permutas son un respiro para la economía y calificó de exagerada la preocupación de los reguladores americanos, porque "no creo que por allí se pueda lavar dinero, debido a que toda la gama de instrumentos financieros son netamente auditables... bolívar que entra y bolívar que sale son auditables, y las operaciones son apegadas a las leyes del mercado bursátil vigentes en Venezuela y otros países". Mercado paralelo de dólares Todas estas operaciones de permutas son realizadas en base al llamado "dólar paralelo", el cual se cotiza a un precio más elevado que el tipo de cambio oficial impuesto por el gobierno nacional. La industria de las "permutas" ha generado también algunos sitios en Internet que usan como referencia para saber la cotización de esta "moneda paralela", tales como www.tumoneda.com, www.bonosvenezuela.blogspot.com/ www.dolarparalelo.blogspot.com. Según lo expresado por Francisco Odreman, ex director de la Unidad de Inteligencia Venezolana (UNIF) y consultor experto en temas de lavado, durante una entrevista concedida a Lavadodinero.com el pasado mes de febrero, el mercado paralelo es el que se establece en instituciones particulares que pueden acceder a papeles comerciales en dólares y estos posteriormente pueden ser comercializados, lo cual es legal. "Luego, como en cualquier país donde existe un control de cambio, también se genera un tipo de mercado negro, ese mercado está considerado ilegal y las autoridades en Venezuela lo persiguen, pero indudablemente siempre habrán personas que estén utilizando o practicando esas medidas ilegales para vender dividas". Luis Rivases asegura que el control de cambio ha generado una situación de alto riesgo en la economía venezolana: "Un venezolano puede adquirir al año sólo US$500 en efectivo. Por tal razón la gente recurre al mercado paralelo", el cual se da de manera informal y "es negro completamente, propicio para el dinero proveniente del narcotráfico". Un oficial de cumplimiento bancario de una entidad financiera venezolana que pidió no ser identificado, explicó que "todo el mundo sabe que el diferencial cambiario de operaciones con el Gobierno se distribuye entre funcionarios públicos, banqueros, contratistas e intermediarios". El oficial de cumplimiento explica que la metodología consiste en registrar en las cuentas gubernamentales o los balances de algunas empresas públicas las operaciones de ventas en dólares al tipo de cambio oficial, 2,14 Bs. Por dólar, mientras que en realidad los negocios se realizan al tipo de cambio paralelo (mercado de permutas). De esta forma, obtienen un 55% de dividendos según la cotización paralela actual, aunque este diferencial llegó a estar hasta un 300% por encima del cambio oficial. Obviamente, este excedente no es registrado en las finanzas de los entes públicos utilizados como pantalla. El gobierno venezolano ha tomado acciones para supuestamente combatir este problema, como la aprobación de la Ley Contra los Ilícitos Cambiarios, la cual en su artículo 7 señala: "Quien venda, compre o de cualquier modo enajene, transfiera, reciba, exporte o importe divisas por un monto superior de US$10.000 a US$20.000, en el curso de un año, será sancionado con prisión de dos a seis años y multa equivalente de una a tres veces del monto de la operación". También en el mercado bursátil se aprobó una resolución publicada en la Gaceta Oficial No. 38.933 del 19 de mayo de 2008, mediante la cual el Ministerio de Finanzas ordenó a las instituciones financieras dejar de comprar "títulos valores incluyendo las notas estructuradas denominadas en bolívares emitidos dentro o fuera del país por bancos extranjeros, casas de bolsa, instituciones financieras y empresas no financieras extranjeras". Las instituciones financieras deben "desincorporar dichos títulos valores en un lapso que no excederá los 90 días", plazo que se vencerá en pocos días. Fuente: Lavadodinero.com   0 Comentarios | Escribe un comentario « Ultima Página Siguiente Página -