CUANDO EL VALOR COMERCIAL DEPENDE DE LA CIRCULACIÓN - 01:56, 17/10/2008 |
En otro artículo de este blog ya te había comentado sobre la importancia del control, por parte del tasador, en cuanto a la circulación peatonal por una zona comercial (ver en http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/2400/VALORACION+DE+LOCALES+COMERCIALES+EN+GALERIAS.html ).-
Pues bien, ahora veremos algunos aspectos que si bien no están tabulados por ninguna tabla de coeficientes, es importante que tengas en cuenta al momento de hacer una inspección ocular de un bien a tasar y que tenga un valor real o potencia comercial.-
Ya hemos visto, por ejemplo, en edificio de PH, que las primeras plantas (baja, entrepiso y primer piso), tienen un doble valor de realización si a ellas se las destina a comercios u oficinas. Pero no todo queda ahí al momento de hacer una correcta valoración. Autores como Guerrero (mi viejo y querido autor de cabecera), habla -inclusive- de analizar la circulación peatonal. Otro aspecto, es la circulación vehicular; y, en zonas donde los factores climáticos son muy marcados, también analizar las zonas de reparo (sean del abrazador calor solar, o los gélidos fríos del viento invernal).-
Por ejemplo, en un cruce de calles (bocacalle), las cuatro esquinas
-aparentemente- están en igualdad de condiciones a los fines económicos; pero ello no es así. Todo dependerá de aquellas apreciaciones que haga el técnico.-
Por ejemplo, nos podemos encontrar que la circulación vehicular es rápida (por avenida o boulevard) y que no existan semáforos reguladores del tránsito. Entonces ahí te tendrás que poner en el lugar de aquél que conduce. O sea, subite a tu automotor y hacé el trayecto. Fijate si al llegar al cruce de las arterias, hacia dónde mirás. Te vas a dar cuenta que tu vista está dirigida hacia donde tu humanidad está en peligro; hacia donde te podés encontrar con otro vehículo y colisionar, y no -como suponen muchos- hacia una esquina determinada. Por ello, si te fijas este gráfico que te doy, verás que la circulación que te he marcado en rojo, la zona próxima a la esquina puede tener mayor valor o un valor relativo mayor al de la propia esquina a la que ingresa. Es más, tendrá mayor valor comercial aquella esquina a la que "choca" para doblar e ingresar en otra vía de circulación, que aquella que le queda a su mano derecha. Cuál es la cuestión?. Es que en el cruce de arterias tienen mayor preponderancia la atención que le da el conductor a cumplir con las maniobras necesarias para poder seguir circulando, a que ver si hay tal o cual comercio en el lugar.
También tendrás que ver por donde circulan -en su mayoría- los peatones. Hay lugares, o ciudades, que sus veredas son más amplias de un lado que del otro. Hay otras, que tenés veredas de un lado sólo.-
Entonces, y conforme te muestro con el gráfico acompañado más arriba, tendrás que ver la mayor incidencia de circulación de una esquina que de la otra.-
Continuando con la circulación vehicular, te podés encontrar con cruces de calles con semaforización. Entonces podés decir: ahí si el conductor y sus acompañantes pueden ver el comercio ubicado en el cruce de calles; pero no siempre es así. También tendrás que analizar si ese conductor puede estacionar o aparcar su vehículo en la proximidad. Porque tené en cuenta (y ponete en el lugar), que salvo caso de urgencia o necesidad imperante, si el conductor tiene que hacer un gran rodeo para poder llegar hasta el comercio (tomar colectoras, continuar dos cuadras para poder doblar y volver hacia el comercio que le interesa), es muy posible que continúe su camino.-
En la Argentina, las Normas del Banco Hipotecario Nacional establecían los siguientes porcentajes para aquellos lotes ubicados en esquina:
Para zonas comerciales centrales………..25% a 35%
Para zonas comerciales en general………20% a 25%
Para zonas familiares de alto valor……..15% a 20%
Para zonas familiares comunes……………10%
El Ing. Valvano, desarrolló una teoría la cual aplican casi todos los tribunales de tasación, basada en el principio que un lote ubicado en una esquina, tiene dos frentes. En general, puede decirse que un terreno de ⁿ > 1 es mejor que otro de ⁿ=1 (en realidad, en términos económicos, la valorización no sigue la misma ley que los índices de utilidad, sino una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da factores de valorización por esquina, como se verá).-
Valdano no considera aplicable a la Capital Federal (por ejemplo) la opinión de autores como SOMERS (Fitte y Cervini), en el sentido de que, para igual valor en ambas calles, un lote de 30 a 40 pies de frente por una de ellas y de dimensiones normal en la otra puede valer más del doble que si ese mismo lote fuera medial. La experiencia recogida en muchos años de actuación en el Tribunal de Tasaciones por parte del Ing. Dante Guerrero, señala que ese caso podría ser una notable excepción.-
Normalmente la valorización por esquina en sectores céntricos de alto valor comercial en planta baja y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila del 15% como mínimo y el 50% como máximo.-
También es necesario aclarar en esta instancia, que no podemos considerar de igual plusvalía una esquina en un barrio residencial, a otro mixto y a otra ubicada en el centro comercial de cualquier localidad. Ya Valvano lo hace en su tabla de valoración; y también lo hemos vistos -a dichas instancias valorativas- en la normativa de la ley de valuación del Catastro de la provincia de Mendoza.-
Otro análisis, es cuando las veredas son reducidas o están en mal estado. O son invadidas (foto)
 Por ello, es conveniente analizar todos los factores que valoricen o castiguen al lugar. Considerando que es una esquina, y no le puedo quitar su lógico valor comercial (por el sólo hecho de ser zona de circulación vehicular y peatonal mayor), tendrás que ver, en una escala de un 20% en más o en menos, cuál es aquella esquina u ochava de tiene una gran -o no- valor comercial. O sea, te propongo uses coeficientes que van del 0,80 al 1,20. En todos los casos, tendrás que explicar debidamente tus "observaciones".-
Es muy diferente, en zonas semi-comerciales, una esquina con ordenadores lumínicos que otra que no los tiene. Al obligarlo al automotor a frenar en el lugar, obliga al conductor y sus acompañantesa -mientras espera la señal que habilite su paso- a mirar a su al rededor. Ello hace que tenga una plusvalía mayor aunque se encuentren en la misma zona (las esquinas).-
 EJEMPLO:
 Hace un tiempo atrás, circulando en vehículo y con un acompañante no conocedor de esta actividad, pasamos por un lote ubicado en esquina, perteneciente a una manzana irregular y muy próxima a una arteria (avenida) de mucha circulación, ya que se trata del acceso sur a la ciudad de Santa Rosa. Dado que se daba con la conversación que teníamos, me manifestó: "cuánto puede valer este terreno...(!!!!)", en una expresión de susto e incertidumbre dado los valores que para ese momento se estaban manejando en el mercado. Mi respuesta fue sencilla: "puede valer mucho, pero no mucho más que un lote común". Ante la mirada atónita de mi acompañante, me puse a explicarle algunos factores que, yo a simple vista, había advertido. Primero, le dije, esta avenida la van a ensanchar, y este lote quedará al margen de una colectora. La circulación es contraria al mismo. Quien ingresa a la ciudad (del lado sur), lo hace en forma rápida y tiene que dar muchas vueltas para llegar al lote. La calle por la cual vamos, tiene sentido hacia la avenida, por cuanto, desde la arteria de mayor circulación vehicular no pueden ingresar a ésta. Cuando se ensanche la avenida, los lotes que queden frente a las colectoras tendrán mayor valía que aquellos que no lo están (como éste).-
Luego de algunas explicaciones más, me miró como asombrado y me dijo: "y todas esas cosas hay que tener en cuenta para saber cuánto vale un terreno....?". Y....si, lo que pasa que muy pocos lo hacen.-
Fijate vos que estás leyendo esta nota en cuanto a la imagen que te agrego de aquello que te estoy explicando: posiblemente, por sus dimensiones (se puede proyectar mucho más que otro de inferiores medidas), alguien esté dispuesto a pagar MUCHO más que un lote que quede sobre la avenida (lo señalé con un margen verde), pero seguramente le demandará un costo adicional, en dinero, para poder afianzar su comercio en la zona (tendrá que hacer mayor publicidad; deberá contratar a algún experto para que le idealice una campaña de marketing; deberá colocar amplios y costosos letreros para que la gente vea su comercio, etc.); o sea que no todo lo grande y ubicado en esquina tiene la plusvalía que muchos autores pregonan. O mejor dicho, no todos los lotes, aunque estén en una zona de mucha circulación, tendrán una plusvalía por ello.-
Esta nota, sólo tiene el fin de poderte explicar que el "ojo agudizado" del tasador es fundamental al momento de la revisión del bien a valorizar. No todo es tan sistematizado. No es aplicar tal coeficiente porque está en tal esquina, o tal zona, o tiene tales medidas. Queda en vos aplicar tu criterio, tu sentido común. Ah, también tendrás que saberlo explicar.-
Espero te haya servido.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
|
Escribe un comentario |
 |
| « Ultima Página | Siguiente Página - |
