VALUACION PARA SUBASTA - 02:40, 3/10/2008 |
Mas allá que algunos consideran que el valor de un bien es uno sólo y dejando de lado esa postura a la que habría que estudiar en profundidad y me resultaría difícil poder explicarla, ya que yo no la entiendo; vamos a hacer un análisis en cuanto a algunos de los valores que los tasadores han bifurcado a las distintas valoraciones que podremos obtener o arribar.-
Quienes han andado en remates (como yo), sabemos que por años muchos inversores (debidamente asesorados), han encontrado en los remates públicos una gran "beta" para "hacer buenos negocios". En el interior de la Argentina no se ha generado una dispuesta al respecto, pero sabemos bien que en la Gran Urbe (C.A.Bs.As.), los grupos inversores, rayando la legalidad, han conformado grupos que "copan" los actos forzosos legales, y obtienen pingues ganancias al acordar entre más de 2 personas, adquirir un bien al valor que ellos fijan. Lo malo de todo esto, es que después, y forma muy rápida, revenden dichos bienes y mucho más baratos que si uno lo hubiera adquirido en el acto judicial. Negocios son negocios, no?. Es que ellos adquieren a valores irrisorios o viles, como se dice legalmente; y su ganancia está en la reventa. Si uno osa enfrentarlos, en razón de ser un grupo de compra con fondos suficientes, lo pueden obligar o mejor dicho, lo pueden llevar a pagar un valor muy superior, generándole a un comprador "legal" una pérdida económica innecesaria.-
Pero bueno, eso es parte de nuestra querida Argentina.-
Pero el tema da para "cortar mucha tela", ya que mi interés particular es lo que las normas fijan como VALUACION PARA SUBASTA.-
Veamos que dice la normativa del Tribunal de Tasaciones de Nación al respecto:
En la Norma 1.2, en su parte pertinente dice así:
VALUACIÓN PARA SUBASTA
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o costo de reposición depreciado, afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el comitente según la legislación vigente.
Sigue diciendo dicho órgano gubernamental -descentralizado-, en la Norma 2.2:
26. Base para subastas
El artículo 578 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial Nacional dispone en materia de base para las subastas:
“Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble.
A falta de valuación, el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasación.”
Por otra parte manifiesta:
“De la tasación se dará traslado a las partes, quienes dentro de CINCO (5) días comunes expresarán su conformidad o disconformidad. Las objeciones deberán ser fundadas.
El juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos.”
En función de lo anterior, el Tribunal de Tasaciones de la Nación recomienda, cuando fuera necesario proceder a la determinación del valor de referencia del bien, adoptar el criterio de valor de mercado obtenido por métodos comparativos, o en su defecto el costo de reposición depreciado.
En concreto, la normativa habla de fijar la BASE que tendrá un bien para la realización de un REMATE, pero no habla del cálculo posible que se debiera hacer, pronosticando un posible valor de venta o realización de un bien en un acto público, donde la puja entre asistentes presentes (o no, según lo fije la justicia) pueda pagarse por el mismo.-
En definitiva, lo que te tiene que quedar en claro, es que un tasador no puede pronosticar el valor en que se debería pagar en un remate por un bien determinado, sino que el profesional lo único que puede hacer es fijar el posible valor BASE de remate, siempre y cuando se den las circunstancias en el codificador de forma o fondo, según se trate de Justicia Ordinaria o Federal.-
En concreto, si uno debiera fijar la base de remate de un bien (sea mueble, inmueble, rodado, semovientes, etc.) deberás -siguiendo las pautas normadas por el T.T.N.- establecer el valor de REALIZACION o de MERCADO del mismo, y a éste, quitarle un tercio (⅓). Éste valor resultante será la BASE DE REMATE o la VALUACION PARA SUBASTA.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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