FORMA DIRECTA O INDIRECTA DE CALCULAR LA DEPRECIACION INMOBILIARIA - 01:08, 2/10/2008 |
No es que te quiera volver loco/a, sino que la idea es conocer todas las teorías, normas, ecuaciones y demás "chauchas" que exista sobre la valuación.-
Hoy voy a "estudiar" una variante nueva en cuanto a cómo determinar o llegar a la depreciación de las mejoras por la edad y estado de conservación.-
Ya en varios artículos, he tratado la norma del T.T.N. (Tribunal de Tasaciones de Nación) en cuanto a cómo arribar, por ecuación, y en forma directa, a determinar la depreciación que ha tenido una mejora inmobiliaria. Pero he encontrado en las NORMAS PROVINCIALES DE TASACIÓN SEGÚN TEXTO DE LA LEY N° 7637 de la provincia de Mendoza (Argentina), otra alternativa. Ésta no es directa, sino que por una ecuación, vos podes llegar a obtener el coeficiente a aplicar sobre el valor de reposición nuevo de la mejora y así arribar a la depreciación que busco.-
Al respecto dice:
4.- Cálculo de la depreciación por Edad y Estado de Conservación
El paso siguiente es calcular cual será el valor actual de la mejora analizada, en función de la edad transcurrida y del estado de conservación que la misma posea.
Para ello nos valdremos del Método de Ross Heidecke, tal como lo estipula la Ley 7637.
Lo primero que se hará es determinar cual será el porcentaje a considerar para calcular el valor residual. Si bien la adopción del mismo está a criterio del Tasador, la bibliografía sugiere un porcentaje que oscila entre el 5 y el 8% de su valor de reposición a nuevo.
Esto significa que entre el 5 y el 8% de dicho valor no se depreciará porque será lo que se pueda recuperar de la propiedad cuando ésta haya completado si ciclo de vida útil, por la venta de los materiales de demolición. Se solicita además que se vuelva a colocar el estado de conservación adoptado por el Tasador y la vida útil máxima probable.
Se calcula el porcentaje de vida transcurrida en función del cociente entre la edad y la vida probable, multiplicado por 100, y se busca con éste valor el coeficiente de Ross Heidecke de la tabla respectiva, la cual se reproduce a continuación (No olvidar que los coeficientes de ésta tabla expresan porcentajes, por lo que siempre deben ser divididos por 100):
Finalmente, se procede a calcula el valor de la depreciación final a aplicar, según la siguiente estructura:
Coef. de Depreciación = 1- [( 1 –Vr ) x k]
100
Donde
Vr : es el porcentaje a considerar para valor residual, y
k : es el coeficiente de Ross Heidecke.
Te acordás que habíamos visto (sino buscá en este blog la nota del 17/09 /08), en cuanto a los porcentuales a aplicar como Valor Residual. Te acordás que el T.T.N. aplicaba la escala del 3% al 5%, y la Direc. Gral. de Catastro del 5% al 8%.-
Siguiendo esta ley de Catastro provincial (5% al 8%), y suponiendo que tenemos una mejora inmobiliaria (casa estándar) de 20 años de vida transcurrida y una vida expectante de 80 años, tenemos que ha transcurrido un 25% de su vida, restándole un 75% (20 ÷ 80 = 0,25 x 100 = 25). A mayor vida útil, mayor porcentaje de Vr. En este caso 8%, que en la ecuación que propone el Catastro, se traducirá a 0,08.-
Ahora debe ubicar el coeficiente K sobre la tabla de los ingenieros Ross-Heidecke. Para ello, dicha norma legal -provincial- establece lo siguiente:
Estado 1: Bueno. Corresponde a construcciones nuevas o casi nuevas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento.
Estado 3: Normal. Corresponde a construcciones que ya no se pueden considerar nuevas y que su estado de conservación es el adecuado para cumplir satisfactoriamente su finalidad.
Estado 5: Necesitado de Reparaciones Sencillas.
Estado 7: Necesitado de Reparaciones Importantes.
Estado 9: Demolición. Este estado nunca debería aparecer en la planilla, ya que se trata de construcciones que carecen de valor alguno ya que se encuentran en estado de demolición. Lo adecuado hubiera sido aclarar en Carátula que dicho polígono no se tasaría ya que no tiene valor económico alguno.
De la misma manera, la planilla contempla la posibilidad de utilizar los estados de conservación 2, 4, y 6, entendiéndose que dichos estados corresponden a estratos intermedios entre el 1 y el 3; el 3 y el 5; el 5 y el 7; y el 7 y el 9 respectivamente.
Para no complicar este ejemplo, tomaremos el Estado 3: Normal, que nos arroja en la tabla citada un índice o coeficiente de 17,750 que dividido 100 nos arroja 0,1775. Ya tenemos K.
Ahora hagamos la ecuación para ver qué coeficiente nos resulta:
Coef. de Depreciación = 1- [( 1 –Vr ) x k]
100
Cd = 1 - [( 1 – 0,08) x 0,1775]
100
Cd = 1 - [( 1 – 0,0008) x 0,1775]
Cd = 1 - [0,9992 x 0,1775]
Cd = 1 - 0,177358
Cd = 0,82
Esta ha sido la evolución matemática para obtener el coeficiente de depreciación, el que debemos multiplicar por el VRN (Valor de Reposición Nuevo), que a los fines de este ejercicio lo determinaremos en $ 2.100/m². En consecuencia, el valor depreciado de la mejora inmobiliaria que estamos tasando será:
Vd = $ 2.100 x 0,82 = $ 1.722/m²
Ahora bien; qué dice el Tribunal de Tasaciones de Nación al respecto (?):
Norma TTN 4.1, inc.
2. Costo de reposición depreciado (CRD).
Se determinará deduciendo del CRD, la depreciación física y funcional de la edificación.
La depreciación de la edificación se calculará:
a) Aplicando al CRD, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador.
b) La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.
Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física.
La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:
Va= VR – (VR-Vr) K siendo:
Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
Vr: valor residual
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-
Heidecke.
Habíamos dicho que al Vr el T.T.N. lo estima entre un 3 y un 5% del VR, que en esta fórmula debe ingresar como valor monetario. Si teníamos que el bien tenía un 25% de su vida transcurrida, un 75% de vida útil (sobre 80 años de vida útil total), el Vr será del 5% (menor vida transcurrida, mayor porcentual de Vr). Ello corresponderá a que el Vr será de $ 105. K ya lo habíamos calculado, que es igual a 0,1775. Es por ello que vamos a hacer el cálculo:
Va = $ 2.100 - [($ 2.100 - $ 105) · 0,1775]
Va = $ 2.100 - [$ 1.995 · 0,1775]
Va = $ 2.100 - $ 354,11
Va = $ 1.745,88
Si hacemos un cálculo rápido, veremos que con el 5% de Vr tendremos una diferencia en más de $ 28,88 en más respecto del 8% calculado por el Catastro de la provincia de Mendoza.-
Bueno, queda en vos el cálculo que quieras aplicar. Si en forma directa o indirecta; o con mayor valor residual o menor.-
Espero que te haya servido.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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tasaciones - 10:54, 5/11/2008
Existira la normativa que se quiera,pero existe un vacio legal, si el martillero tasa a precio vil y uno necesitado vende a precio vil, no existe mala praxis.Los propietarios estamos a merced de estos "profesionales" y los municipios que es obvio dan como construibles los metros que quieren. Para llegar a que las esquinas (ochava) y demas no tienen Fos ni Fot, tuve que leer toneladas de libros y leyes que la verdad no me interesan. Para concluir que una propiedad familiar quedara para nuevas generaciones, y otra Argentina. Porque esta, y esta profesion, son mercaderes con los que uno prefierre no tratar. Lo siento, es mi propia experiencia.Escrito por Anonymous