La Tasación, una "ciencia"

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Mientras muchos tasan "a ojo", yo prefiero estudiar las distintas técnicas para arribar al "justo valor"
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COEFICIENTES PARA DEPARTAMENTOS Y LOCALES - 02:07, 25/09/2008

NORMAS ADOPTADAS POR LA FIJACION DE LOS
COEFICIENTES UTILIZADOS PARA LA COMPARACIÓN
DE VALORES VENALES DE DEPARTAMENTOS
 
 
Coeficiente por Ubicación del Departamento en el Edificio
 
            Como lo indica la enunciación del título, aprecia las distintas ubicaciones que puede tener el departamento en el edificio, habiéndose adoptado los siguientes coeficientes:
 
            a)         Ubicación en planta
                        Departamento al frente                                    1,00
                        Departamento al contrafrente                         0,95
                        Departamento a patio interior                        0,90
 
            b)         Ubicación en piso (edificio con ascensor)
                        Planta baja     0,90 (c/patio y/o jardín al fondo)      1,00
                        1º Piso                                                                        0,90
                        2º Piso                                                                        0,95
                        3º y 4º piso                                                                 1,00
                        5º y 6º piso                                                                 1,05
                        7º y 8º piso                                                                 1,10
                        pisos superiores                                                          1,15
                        último piso                                                                  0,90
 
            Para edificios con otra cantidad de plantas, el tasador fijará los coeficientes con criterio análogo al expuesto.-
 
 
Coeficiente Según Características Constructivas del Edificio
 
            Contempla la categoría de los departamentos, resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción del edificio, de las instalaciones centrales de que se haya dotado al mismo y de la distribución adoptada.-
 
            Categoría “económica”                                                           0,90
            Categoría “Buena económica”                                     1,00
            Categoría “Buena” s/calefacción central                       1,05 a 1,10
            Categoría “Buena” c/calefacción central                       1,15 a 1,20
            Categoría “Muy Buena”                                              1,25 a 1,30
 
 
Coeficiente Por Antigüedad y Estado del Edificio
 
            Valoriza la depreciación que sufre el valor unitario venal del departamento, en función de la edad y estado del edificio de que forma parte. Se aconseja como procedimiento que ha dado buenos resultado, utilizar como coeficiente el resultante de:
 
                        C = 1 - _K_
                                    2
siendo K el coeficiente de la tabla Ross-Heidecke en función de la edad y estado del edificio.-
 
Coeficiente de Actualización
 
            Se refiere a la variación del valor venal de los departamentos en función de la fecha en que se realizó la venta, la que resulta del mayor valor de adquisición de los terrenos y del costo de construcción del edificio, en el curso del tiempo. Para lapsos no prolongados, puede aplicarse el índice de desvalorización monetaria.-
 
Coeficiente Por Ubicación del Edificio
 
            Según la ubicación del edificio, en lo que hace a las características de la vecindad: residencia, familiar, comercial bancaria, de oficinas públicas, etc., al adelanto edilicio y a los medios de trasporte que la vinculan con el resto de la ciudad, se aplican coeficientes superiores o inferiores a la unidad (1,00).-
 
Coeficiente según la Superficie Cubierta
 
            Tiene en cuenta la influencia que sobre el valor unitario, venal, tiene la mayor o menor superficie cubierta. A continuación se consignan los coeficientes adoptados:
 
            Hasta 30 m²                                                                1,10
            De 30 a 50 m²                                                             1,05
            De 50 a 100 m²                                                            1,00
            De 100 a 150 m²                                                           0,95
            De 150 a 250 m²                                                           0,90
 
            Para mayor superficie se considerará el coeficiente en forma particular.-
 
            Tenga en cuenta que se potencia la menor superficie, en función de una mayor utilidad de la misma. A mayor superficie, los potenciales adquirentes o inquilinos son menores, aumento el costo constructivo, de venta y arrendamiento. Su colocación en el mercado resulta en muchos casos muy dificultosa o demanda tiempo; ese tiempo se transforma en intereses que hay que amortizar en el tiempo que la edificación se encuentra ociosa.-
 
NORMAS ADOPTADAS PARA LA FIJACIÓN DE
LOS COEFICIENTES UTILIZADOS PARA LA COMPARACIÓN
DE LOS VALORES VENALES DE OFICINA
 
Coeficiente según la Superficie Propia
 
            Tiene en cuenta la influencia que sobre el valor unitario venal, se produce al subdividir en pequeñas oficinas en función del costo constructivo y considerando además, por otra parte, que al ir en aumento las superficies de las oficinas, se llega a valores globales muy altos, si se mantiene los mismos valores unitarios que para las oficinas de pequeña superficie, lo que haría dificultosa la venta. A continuación se consignan los coeficientes adoptados:
 
         Hasta 20 m² de superficie propia                                                     1,15
         De 40 m² de superficie propia                                                          1,05
         De 100 m² de superficie propia                                                        1,00
         De 250 m² de superficie propia                                                        0,95
         De 350 m² de superficie propia                                                        0,90
         De 450 m² de superficie propia                                                        0,85
 
            En las superficies intermedias, se pueden interpolar los coeficientes citados.-
 
Coeficiente por Ubicación de la Oficina en el Edificio
 
            Como lo indica la enunciación del título, aprecia las distintas ubicaciones que puede tener la oficina en el piso, habiéndose adoptado los siguientes coeficientes:
 
              Oficina al frente                                                                               1,00
              Oficina al contrafrente                                                                      0,90
              Oficina a patio interior                                                                      0,80
 
Coeficiente según las Características Constructivas del Edificio
 
            Contempla la categoría de las oficinas, resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción del edificio y de las instalaciones centrales de que se haya dotado al mismo. Las categorías se han referido a las fijadas en las “Tablas de Valores de Reposición de la Ex Dirección General Inmobiliaria” de la ciudad de Buenos Aires. Los coeficientes adoptados son:
 
                       
              Categoría “Buena económica”                                                     0,80
              Categoría “Buena” s/calefacción central                            0,90/ 0,95
              Categoría “Buena” c/calefacción central                            1,00/ 1,05
              Categoría “Buena” c/aire acondicionado central                          1,10
              Categoría “Muy Buena”                                                               1,15
 
Coeficiente por Antigüedad del Edificio
 
            Valoriza la depreciación que sufre el valor unitario venal de la oficina en función de la edad del edificio de que forma parte. Se ha adoptado para fijarlo el criterio de que la depreciación del valor venal debe guardar una cierta relación con la del edificio calculada, según Ross-Heidecke. A los efectos de estas normas se estima la depreciación del valor venal igual a un 50% de la del edificio según Ross-Heidecke, como se indicó para los departamentos de vivienda.-
 
Coeficiente por tener Baño Privado
 
            Aprecia la diferencia entre las oficinas con baños con acceso directo desde las mismas, con respecto a las que los tienen con acceso desde los paliers comunes del edificio. Se adopta un coeficiente de 1,10 en general a todos los casos.-
 
Coeficiente por Garaje en el mismo Edificio
 
            Considera el mayor valor que tienen las oficinas, independiente del valor en sí de ellas y de las cocheras que le corresponda. Se adopta un coeficiente igual a 1,10 aplicable al valor suma de oficina más cochera.-
 
Coeficiente de Actualización
 
            Se refiere a la variación del valor venal de las oficinas en función de la fecha en que se realizó la venta, la que resulta del mayor valor de adquisición de los terrenos y del costo de construcción del edificio, en el curso del tiempo.-
 
Coeficiente por Ubicación del Edificio
 
            Según la ubicación del edificio, en lo que hace a las características de la vecindad: residencial, familiar, comercial, bancaria, de oficina pública, de tribunales, etc.
 
Coeficiente por Ubicación en Altura
 
            Tiene en cuenta el piso en que se encuentra ubicada la oficina y se han fijado los siguientes coeficientes:
 
            Planta Baja                                                                                   0,85
            1º y 2º pisos                                                                                  0,90
            3º y 4º pisos                                                                                  0,95
            5º y 6º pisos                                                                                  1,00
            7º y 8º pisos o dos pisos antepenúltimos                                        1,10
            9º piso hasta piso penúltimo                                                            1,15
            último piso                                                                                         0,90
 
NORMAS ADOPTADAS PARA LA FIJACIÓN
DE LOS COEFICIENTES UTILIZADOS PARA
LA COMPARACIÓN DE VALORES VENALES DE LOCALES
 
Coeficiente por Ubicación del Edificio
 
            Según la ubicación del edificio con respecto al desarrollo de las actividades comerciales de la zona. Admite un amplio espectro a criterio del tasador que avalúe la importancia comercial del lugar. Recuerde que el Tribunal de Tasación de Nación admite sólo coeficientes que estén en un 30% en más o en menos de la unidad (0,70 – 1,00 – 1,30).-
 
Coeficiente por Características Constructivas del Edificio
 
            No incide mayormente, por cuanto al local se le da generalmente una terminación especial, vinculada al tipo de actividad comercial por desarrollar:
 
            Categoría “Económica”                                                                    1,00
            Categoría “Buena económica”                                                           1,05
            Categoría “Buena”                                                                           1,10
            Categoría “Muy buena”                                                                     1,15
 
Coeficiente por Antigüedad y Estado de Conservación del Edificio
 
            Por las razones apuntadas en el caso del coeficiente anterior, su influencia es considerablemente menor que en el caso de los departamentos. Adoptaremos como coeficiente:
                              
                                   C = 1 - _K_
                                              4
siendo K el coeficiente Ross-Heidecke.-
 
Coeficiente por Superficie Cubierta del Local
 
            Se adoptan los siguientes coeficientes:
 
                        Hasta 30 m²                                                                         1,15
                        De 30 a 50 m²                                                                       1,10
                        De 50 a 100 m²                                                                     1,05
                        De 100 a 150 m²                                                                   1,00
                        De 150 a 250 m²                                                                   0,95
 
Los coeficiente a aplicar a mayores superficies podrán ser interpolados, pero siempre recuerde que el máximo es 0,70.-
 
Coeficiente por Frente y Fondo
 
            Valoriza la relación entre el frente y fondo del local.-
 
Local tipo                                Relación fondo-frente                         Coeficiente
5 x 2                                                       0,4                                                      1,35
5 x 3                                                       0,6                                                      1,25
5 x 4                                                       0,8                                                      1,15
5 x 5                                                       1                                                          1,10
5 x 10                                                     2                                                         1,00
5 x 15                                                     3                                                         0,95
5 x 20                                                     4                                                         0,90
5 x 25                                                     5                                                         0,85
5 x 30                                                     6                                                         0,80
5 x 40                                                     8                                                         0,75
5 x 50                                                  10                                                          0,70
 
Coeficiente de Actualización
 
            Se refiere a la variación del valor venal de los locales en función del tiempo. Resulta del mayor valor de adquisición de los terrenos y del costo de la construcción, así como también de la situación comercial y posibles destinos del negocio.-
 
Coeficiente de “Venta Conjunta”
 
            Dijimos anteriormente que este Método II, en general, servía para tasaciones de unidades locativas individuales.-
 
            No obstante, puede usarse también en la valuación de inmuebles en conjunto, supuesto integrado por los locales de negocios, departamentos u oficinas, cocheras, etc.-
 
            A tal efecto, se calcula previamente el valor de cada una de las unidades y se obtiene, por suma, el precio probable de venta en forma subdividida.-
 
            Para pasar de ella al valor del inmueble en conjunto, se parte de la premisa que el mismo será menor que subdividido, en razón de que la operación se realiza instantáneamente, por un solo comprador y se disminuyen los gastos promocionales y administrativos de una venta subdividida.-
 
            Estos dos aspectos: 1º) mayor rapidez en la realización, significa una ganancia de interés y, 2º) economía en gastos de ventas, que también es una ganancia; contribuyen a que el valor final del conjunto disminuya en la medida que los establezca el coeficiente por la venta conjunta.-
 
            Dicho coeficiente se calcula en la siguiente forma:
 
            1º).-     Se estima el tiempo que hubiera insumido la venta individual, subdividida, de la totalidad de unidades integrantes del inmueble y se calcula un primer coeficiente de valor presente representativo de los intereses ganados por el vendedor al recibir el precio de inmediato:
 
                                   Cvp = __1___
                                            ( 1 + i )ⁿ
 
donde:
ⁿ           =  número de períodos (meses años que tardaría la venta total)
i           = interés normal en plaza para el tipo de período elegido.-
 
            2º).-     Se calcula el coeficiente de venta conjunta por el producto:
 
 
                        Cvc = Ccp · Crg    ó   Cvp = __1___ x (1 – g)
                                                                ( 1 + i )ⁿ
______________________________________________________________
           
Ejemplo:
            ⁿ = 1 año
            i = 15% anual = 0,15
           g = 3% = 0,03
Cvp = __1___ x (1 – g)          Cvp = __1___ x (0,97) =    Cvp = 0,84
          ( 1 + i )ⁿ                             ( 1,15)

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consulta, saludos - 02:18, 25/01/2010

Saludos, felicitaciones y muchas gracias por la informacion contenida en este valioso blog.

Queria realizar una consulta respecto al uso de los coeficientes de homogenizacion para calcular el costo del m2 de terreno.

Victor Orozco

Escrito por Anónimo

Coeficientes-asimiladores - 05:22, 26/01/2010

Estimado Víctor: escríbeme a miguelantonana@yahoo.com.ar, y te enviaré el proceso valuatorio de un lote urbano y la forma de obtener los coeficientes-asimiladores respectivos. Te invito a que veas los restantes blog de mi autoría
http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/
http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/
http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/
http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/
http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/


Escrito por baskoantonana

Tasación de locales comerciales - 07:12, 24/11/2011

Estimado, tengo un libro el cual explica textualmente las tablas que estan en tu blog, mi consulta es la siguiente.
Como arribas al coeficiente de relación Frente/Fondo
Tengo un local de 972m2 en tres plantas sobre un terreno de 10x30 y otro de 200m2 una planta y un subsuelo de 270m2 y con una 4.5 de vidriera, como calculo el coeficiente para ubicarlo del 0,2al 10 en la tabla?
Gtacias...

Escrito por Sebastian Pérez
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