METODO DE AJUSTE - 01:04, 25/09/2008 |
Es sabido, que cuando uno realiza un trabajo valuatorio basándose en otros bienes para arribar al valor que le correspondería al bien en estudio, no se pueden obtener todos aquellos comparativos con similares características (extrínsecas e intrínsecas) de éste.-
Es por ello, que una vez que se culmina con el cálculo de los coeficientes correctivos, nos vamos a encontrar las grandes -o no- diferencias de aptitudes que tienen éstos con el bien a tasar.-
Si la bien las mismas pueden ser el "universo" de valores de la zona, pueden producir desajustes en el valor final que pudiéramos llegar a obtener, por el simple hecho de no realizar una "zaranda" de los comparativos que en definitiva utilizaremos para llevar al precio o valor de tasación.-
Este sistema, se lo llama Método de Ajuste. Al respecto, el Ing. Dante Guerrero enseña en su obra "Manual de Tasaciones -urbanas y rurales-", lo siguiente:
Métodos de Ajuste
Primer procedimiento u opción:
Un mecanismo rápido es hallar un segundo promedio, descartando aquellas ventas que estén por arriba o por debajo de un determinado porcentaje, que, por ejemplo, puede ser del 20%. Suponiendo que un promedio nos dé un valor 100, haciéndolo en números decimales, haríamos un segundo promedio, con todas las ventas encuadradas dentro de los valores 120 y 80, es decir más 20 y menos 20. Aquellas, por ejemplo, que resulten 130 ó 150, indudablemente están escapando a la normalidad, y nos pueden hacer pensar que son ventas que por algún motivo especial escapan al valor promedio. Este sería un mecanismo fácil y rápido.-
Segundo procedimiento u opción:
El otro sistema, más matemático, es el de utilizar el método de dispersión de valores, o sea: hacer un primer promedio y dividir el valor resultante de cada venta por el valor del promedio. Esto nos da –para cada venta- una relación que puede ser superior o inferior a la unidad; a esta relación se le resta la unidad, obteniéndose una diferencia de signo positivo o negativo.-
La suma de estas diferencias –en valores absolutos (no importa si es positiva o negativa)- dividida por el número de ventas consideradas, nos fija el máximo de diferencia, positiva o negativa, aceptable para cada venta. Se descartan aquellas ventas que superen tal diferencia, y se practica el segundo promedio definitivo. Se agrega –como ilustración- un ejemplo del método de dispersión:
Método de dispersión
(para ventas no numerosas)
Dispersión media = 0,95 = ± 0,11
* Antecedentes de ventas u ofertas eliminadas en el segundo promedio = 3 – 4 – 6
Segundo promedio = 251.920 = $ 41.987/m²
6
Se adopta: $/m² 42.000.=
Las NORMAS PROVINCIALES DE TASACIÓN SEGÚN TEXTO DE LA LEY N° 7637 de la provincia de Mendoza, expresan al respecto:
El coeficiente final se obtendrá como el producto de todos los coeficientes utilizados para cada antecedente, es decir se multiplicarán entre sí todos los valores encontrados en el mismo renglón.
El Valor Unitario Corregido se obtendrá del cociente entre el valor unitario determinado para cada antecedente en la parte a) de la presente planilla y el coeficiente final determinado en la columna anterior.
Por último se determinará la sumatoria de todos los valores unitarios corregidos de los antecedentes y se determinará el promedio.
Estos valores serán utilizados en la próxima etapa del proceso de cálculo, cuando apliquemos el método de dispersión de valores para la determinación del valor zonal final a adoptar en la tasación.
c)- Cálculo del Valor Final
Número de Antecedentes menores al promedio (n) K= 2 x n _ 2 x t =
N T
Sumatoria de Antecedentes menores al Promedio (t)
Sumatoria Total de Antecedentes (T)
Cantidad Total de Antecedentes (N):
X1= (1+K) X Prom = Se eliminan los valores superiores a X1
K=
X2= (1-K) X Prom = Se eliminan los valores inferiores a X2
Promedio 2 = Al promedio de los que no fueron eliminados
Se Adopta, en consecuencia, la cantidad de:
En base a los datos obtenidos en los valores unitarios corregidos determinamos los siguientes parámetros a saber:
Numero de antecedentes menores al promedio calculado en el punto b)
Sumatoria de esos antecedentes menores al promedio del punto b)
Sumatoria total de valores unitarios corregidos de los antecedentes seleccionados
Cantidad total de antecedentes seleccionados.
Con estos parámetros, se determinará el valor de la constante k o constante de dispersión, según la fórmula que se especifica en la planilla, y que se reproduce a continuación:
K= 2 x n _ 2 x t
N T
Una vez obtenido éste valor, se calcula el entorno a considerar, de la siguiente manera:
X1= (1+K) x Prom =
X1= (1+K) x Prom =
El promedio final se obtiene de promediar todos los valores unitarios corregidos que se encuentren dentro de dicho valor, es decir se elimina todo lo que sea inferior a (1-k) x Promedio y todo lo que sea superior a (1+k) x Promedio.-
Lo importante de todo esto, es que al momento de llegar al valor definitivo, no utilices valores que te distorsionen tal valoración. Es por ello, que te aconsejo SIEMPRE realices este trabajo (de la forma y fórmula que prefieras), para llegar a un valor lo más aproximado al real y que se corresponda con el bien que estás analizando.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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