COEFICIENTE DE APTITUD, CÓMO DETERMINARLO - 03:39, 24/09/2008 |
Entre aquellos coeficientes que hemos visto en la planilla de relevamientos de parcelas, hay uno que me llamó la atención por la importancia e ingerencia que puede tener en el cálculo definitivo, cual es el Coeficiente por Aptitud.-
La Aptitud de un lote, es todo lo que en él se puede hacer o construir. Es por ello, que en dicha planilla (del T.T.N.), te encontrarás con un casillero que debes informar sobre la Zonificación y el F.O.T. (Zonificación del antecedente según el Código de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar “RURAL” para antecedentes rurales. FOT: Factor de Ocupación Total del antecedente).-
Toda localidad mayor a los 50.000 habitantes, a la fecha, ha dictado un Código de Urbanización, por el cual determina las zonas en las cuales las construcciones pueden ser unifamiliares, multifamiliares, mixtas, zonas netamente comerciales, zonas para el sector industrial, etc.. Puede ser, que tengamos dos zonas enfrentadas, en la cual en una de ella el C.U. admite viviendas multifamiliares por parcela (PH), y en la zona lindante sólo admita una vivienda por finca. Entonces ahí nos vamos a encontrar, que en un sistema comparativo, donde la finca que debo valuar se encuentra en la primera zona (hipotéticamente), y alguno de sus antecedentes comparativos en la zona lindante; sus aptitudes son totalmente diferentes.-
Y por qué encuentro interesante éste coeficiente?. Porque queda en el tasador un trabajo arduo a realizar en cuanto a esas aptitudes edilicias, por finca.-
También, y en forma conjunta, debemos analizar el FACTOR DE OCUPACION TOTAL de cada lote. Siguiendo con el ejemplo antes citado; suponiendo que en la finca a valuar, donde la Zonificación me admite las construcciones multifamiliares, veremos que el F.O.T. nos instruirá en cuánto podemos ocupar esa superficie. Es así, que normalmente te indica: primera planta hasta un 80% de la superficie, plantas superiores hasta un 60% de la superficie, hasta 13 plantas o 36 m. de altura como máximo. También te va a indicar las medidas mínimas que deberá tener la parcela en la cual puedas construir un edificio que afectarás a propiedad horizontal. Por ejemplo, en mi ciudad (Santa Rosa, provincia de La Pampa, Rep. Argentina), te exigen como mínimo 10 m. de frente, y en algunas zonas hasta 12 m. Ello principalmente, a que se exige que se construya espacio de estacionamiento o aparcamiento de automotores dentro de la superficie a edificar, previendo un ordenamiento vehicular de la zona (a mayor densidad poblacional, mayor cantidad de rodados obligados a estacionar en el lugar).-
Suponiendo que tenemos por tasar un lote de 10 m. de frente por 40 m. de fondo (buenas dimensiones para hacer una obra civil de altura y con destino a PH), o sea un total de 400 m²; tendremos que en la primera planta podremos construir 340 m², y por cada planta superior y hasta una altura de 13 plantas, 240 m². O sea, tenemos 340 m² más 240 m² x 12 (plantas). Es por ello, que estimativamente podremos construir 3.220 m² sobre dicha parcela. Cuál es el coeficiente de aprovechamiento de esta finca?. El cociente de la superficie del lote por la superficie posible de construir (400 m² ÷ 3.220 = 0,12).-
Ese coeficiente, será el que coteje los coeficientes que arroje cada una de las restantes parcelas y que use como "comparativas", para corregirlos.-
Continuando con el ejemplo, y teniendo ya el coeficiente base del bien a valuar, trataremos de buscar los coeficientes de las parcelas antecedentes.-
Suponiendo (y al fin de ser ejemplificativo), que tenemos una parcela en una zona lindante, en la cual sólo se admite una vivienda por parcela, con un F.O.T. del 80% en primer planta, y un 60% en plantas superiores, y se admite hasta 3 plantas o 9 m. de altura; y que dicha parcela cuenta con 550 m². En tal caso, podremos construir 440 m² en la planta inferior y 330 m² por cada una de las plantas superiores; o sea, un total de 1.100 m². Para obtener su coeficiente, obtenemos el cociente entre la superficie del lote sobre la superficie potencial de construcción, lo que nos arroja un coeficiente de 0,5. Ése es el coeficiente a colocar en el casillero de COE. APT?, no. El coeficiente será el que resulte de dividir el coeficiente base o del lote que tenemos que valuar, sobre el coeficiente que tenga o resulte de cada lote comparativo. Es por ello, que el coeficiente correctivo que deberé introducir en dicho casillero será el de 0,24 (0,12 ÷ 0,24).-
Para continuar con la ejemplificación. Supongamos que otro de los lotes que tenemos de comparativo, se encuentra en la misma zona (del C.U.) del lote a valuar, pero su superficie es de 800 m² (20 m x 40 m). En esa zona me admiten 80% de ocupación en primera planta (640 m² de obra civil); y en las plantas superiores (hasta 12 -13 con la planta baja- o 36 m. de altura) un 60% por cada una (480 m² x 12 pisos), lo que hipotéticamente podré construir 6.400 m². Para obtener el coeficiente de dicho lote, divido su superficie por la superficie a construir, lo que arroja un coeficiente de 0,125. Para obtener el coeficiente correctivo y que introduciré en la planilla, debo dividir el coeficiente del lote a valuar (0,12) por este último obtenido. De este cálculo obtengo un coeficiente correctivo igual a 0,96, el que introduciré en dicha planilla.-
Esto que te voy a explicar ahora no es lo correcto, pero lo hago para que te des cuenta en donde reside esta comparación correctiva que se hace por la aptitud de cada lote.-
Supongamos que la parcela 1º, en la cual sólo podes construir viviendas unifamiliares y por finca, se haya vendido (a valores actualizados) en $ 2.000/m²; y la finca 2º, en la cual podes proyectar un edificio de 13 plantas para obras multifamiliares, en la suma de $ 3.500/m². A cada uno de estos valores les aplicas los coeficientes correctivos. Ahí podrás ver que los mismos castigan a aquella finca en la cual no podes proyectar una obra civil de envergadura y en la misma medida de la parcela que tasas, y no relativiza diferencia con aquella ubicada en la misma zona y con mayor amplitud de superficie (consecuentemente, mayor aptitud constructiva).-
Veamos cómo queda esto:
Antecedente 1º: $ 2.000 x 0,24 = $ 480/m²
Antecedente 2º: $ 3.500 x 0,96 = $ 3.360/m²
Ahora bien, tendrás que tener en cuenta, que al momento de hacer un balance de los antecedentes, tendrás que evaluar cuáles son los válidos para tomar en cuenta para fijar el valor homogeneizado de la finca que te toca valuar.-
Es por ello, que una vez determinados todos los coeficientes correctivos, deberás sumarlos y dividirlos por la cantidad de antecedentes que hayas usado para el trabajo valuatorio. Ej: 12 coeficientes correctivos que nos arroja 3,45, y tenemos 5 antecedentes, ello nos arroja un coeficiente medio de 0,69. Es por ello, que deberás tomar los antecedentes cuyo coeficiente final y multiplicador sea igual a 0,69, y que estén un 20% en más o en menos (±), o sea 0,83 (en más), o 0,55 (en menos). Descartados aquellos antecedentes que estén fuera de esos guarismos, procederás a realizar el cálculo final para obtener el valor homogeneizado.-
Te aclaré algo, o te compliqué todo?. Bueno, cualquier cosa, me dejás un comentario o me mandás un mail.
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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