VALORACION DE LOCALES COMERCIALES EN GALERIAS - 01:44, 22/09/2008 |
No se si alguna vez te tocó realizar una valoración de un local dentro de un edificio (lo que normalmente llamamos "galería"), ya que puede ser que en tu lugar de residencia no existan ese tipo de construcciones; pero encontré algo interesante y que no viene nada mal para tenerlo presente dentro de nuestro bagaje de conocimientos.-
Por ello, te transcribo un pequeño ítem del libro "Estudio del Título de Propiedad. La Tasación de Inmuebles", de Eduardo L. Lapa, Ed. Depalma, 1994, pág. 164/5, y que explica:
"3) Lugar del local.- La ubicación del local dentro del edificio es otro factor importante para establecer su valor.-
Aunque se hallen ubicado sen el pasillo principal, van perdiendo valor unitario a medida que se alejan de la entrada y disminuyendo progresivamente cuando están en entrepisos, subsuelos o recovecos del edificio.-
A veces, a los efectos de amplia las galerías, se adquieren predios linderos del contrafrente o bien lotes laterales, cuyas entradas dan a calles trasversales. En estos casos, los locales que se hallan en la entrada de dichas calles son considerados de menor valor que aquellos precedentemente apuntados, cuando estas arterias tienen menor importancia comercial y afluencia comercial y afluencia de pública.-
Estas variantes en su valor unitario tienen un lógico fundamento. Se ha comprobado que la afluencia del público que se inicia por la entrada principal, o sea, el 100%, llega hasta la mitad de la galería, dispersándose en un 30% sobre los anexos laterales, el 40% vuelve por el mismo pasillo u otros paralelos al de entrada, que por lo general son bifurcaciones del principal. Un 20% llega al otro extremo que da al contrafrente, de los cuales un 15% visita los que dan a las calles trasversales y un 10% sube y baja escaleras de acceso a entrepisos o subsuelos, tal como puede observarse en la figura.-
No pasará inadvertido al valuador que muchos locales están dotados de duplex o sótanos, lo que da mayor amplitud de espacio utilizable. Como es razonable, debe otorgarse mayor valor a los que cuentan con el duplex que a aquellos que tienen sótano, en virtud que los primeros permiten la posibilidad de armar vidrieras altas, aprovechando su interior para otras necesidades. Por tanto, el valuador debe tener muy en cuenta con respecto a la amplitud del pasillo de acceso que cuando esté es angosto impide el fácil desplazamiento del público y dificulta la visibilidad hacia arriba, lo que trae aparejada una disminución en el valor de los locales".-
Es muy genérica la explicación del reconocido autor literario martilleril, pero la estadística es buena para tenerla en cuenta, ya que a mi criterio, en cada caso particular, el valuador debiera ubicarse en horas "pico" y realizar un particular relevamiento de movimiento de gente. Por qué?, muy simple, ya que si en el fondo de la galería existe un "pub" es muy probable que la estadística dada por el Sr. Lapa, no sea tal. Hay que ver cada caso.-
Ya haré un artículo sobre la circulación de la gente sobre las aceras o veredas, sea en zonas normales o tropicales, donde la "sombra" de edificios puede tener incidencia en la valoración comercial de un local.-
Espero que te haya servido.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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gracias - 10:06, 3/12/2011
muy buena aportacion gracias, me sirvio como consulta para un trabajo de investigacion que estiy realizando.Escrito por Anónimo
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Hola - 09:53, 3/10/2011
Gracias por tu explicación, me sirvió para hacer un trabajo práctico de técnicas de valuación..Saludos.
Escrito por Anónimo