PLANILLA DE TASACION PARA TERRENOS BALDIOS (COEFICIENTES A USAR) - 02:30, 17/09/2008 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La norma 5.1 del Tribunal de Tasaciones de Nación, nos indica el uso y forma de la planilla de relevamiento y estudio de parcelas sin mejoras de una zona en análisis.-
Su uso no está muy bien explicado, ya que no da valores o coeficientes a usar para cada caso.-
Es por ello, y considerando que adopta el mismo criterio del Tribunal de Nación, he tomado las NORMAS PROVINCIALES DE TASACIÓN SEGÚN TEXTO DE LA LEY N° 7637 de la provincia de Mendoza.-
Primero tengamos en claro la planilla fijada por el T.T.N.
 Segundo; veamos qué determina por cada casillero la norma citada:
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda en uso y el tipo de cambio, el técnico que intervino y la zona de análisis (cuando se la utiliza para la obtención de valores unitarios zonales).
Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del lote a tasar y los datos de las inmobiliarias que han sido fuente de información.
Los antecedentes recogidos se ubican en orden, a la izquierda de la planilla. Se consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas.
Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los antecedentes elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificación y edificabilidad, precio unitario según superficie y según superficie construible, denominado valor de incidencia.
La planilla de Análisis de Valores de Tierra permite descontar las mejoras que circunstancialmente puedan tener los antecedentes. De cada antecedente permitirá obtener el precio unitario por superficie del terreno y por superficie edificable en el terreno según sus posibilidades de acuerdo a la reglamentación vigente, en el caso de terrenos urbanos.
Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados utilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las características principales del antecedente con las del tasado.
Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores. Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: en el Análisis del Valor de la Tierra, corresponderá: actualización, ubicación, medidas, esquina, superficie, forma, topografía, aptitud, aptitud productiva para los campos, aptitud constructiva para el medio urbano, servicios, pavimento, etc. Debe tenerse en cuenta que la planilla incorpora rubros de comparación que pueden ser destinados a terrenos urbanos o a tierra rural.
La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación.
Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicación del coeficiente que corresponda.
A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún dentro de la misma planilla.
Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso.
El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien a tasar, y por él se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las características que tiene, si sus características fueran idénticas al bien a tasar, el mercado solicitaría este valor transformado, que incorpora además la reducción por contraoferta. El proceso de homogeneización implica desde este punto de vista una calificación del antecedente, extrayendo de él un valor unitario que se utilizará para la determinación del valor unitario del tasado.
El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre sí obteniendo el valor unitario final aplicable. Si la tasación es de un bien singular, se aplicará el valor unitario obtenido a la superficie del mismo. Si la planilla es para la obtención del valor unitario de un bien para un valor zonal, se deberá reproducir el proceso comparativo, en este caso entre el referencial zonal y el caso por tasarse.
Superficies
Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie. El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresará en una unidad conveniente: será el metro cuadrado en casos urbanos o la hectárea en propiedades rurales. Pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneización. El Tribunal establece rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicación en cada caso quedará a criterio del tasador.
Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de superficies para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.
PLANILLA DE VALORES DE TIERRA
Datos a Ingresar:
ZONA DE ANALISIS:
ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS)
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION - MULTIPLICADORES
Estos coeficientes comparan distintas características de cada antecedente con el bien a tasar, obteniéndose un coeficiente total que es el resultado de la multiplicación de todos los coeficientes que se describen a continuación.
Como verás, muy pocos datos da la norma, sobre qué coeficientes utilizar. Sí lo hace la norma mendocina. Es por ello que te paso algunos coeficientes para que tengas en cuenta:
El coeficiente de actualización será igual a la unidad (1,0) cuando la antigüedad del antecedente así lo indique. Esta antigüedad con coeficiente uno dependerá de las condiciones económicas del país,
Coeficiente de ubicación: Este coeficiente ponderará la mayor o menor valía que poseen los antecedentes a comparar en función de la ubicación relativa de éstos respecto al lote que tenemos que tasar. Si el antecedente está en una ubicación mejor que la del terreno a tasar se utilizará un coeficiente mayor a la unidad. Si en cambio el antecedente se encuentra en una ubicación peor que el terreno a tasar se utilizará un coeficiente menor a la unidad.
Coef. de Ubicación
Mucho mejor que zona 1,10
Mejor que zona 1,05
Igual que zona 1,00
Peor que zona 0,35
Mucho peor que zona 0,30
El quantum de dicho coeficiente depende exclusivamente de la apreciación personal del tasador.
Se aconseja que el valor numérico no supere 1,3 o no sea inferior a 0,7
El coeficiente de medidas es el que resulta de la aplicación de alguna de las distintas tablas de coeficientes de frente y fondo que existen y son de conocimiento de amplia difusión. Las Normas Provinciales de Tasación aconsejan la utilización de la tabla de coeficientes de frente y fondo contenidos en el anexo II de la Ley N° 7637 (Fitte & Cervni).
coeficiente de esquina.
Si la propiedad no ubica en esquina, se deberá colocar como coeficiente la unidad (1,00). Si la propiedad ubica en esquina, deberá asignarse el coeficiente respectivo en función de la siguiente tabla resumida:
ANEXO VII: Tablas para calcular Coedicientes de Esquina
Tablas del Ing. Valvano
PORCENTAJES DE VALORIZACION DE TERRENOS
Por ubicación en esquina:
ⁿ = _F_ = desarrollo frente esquina
f frente medial
Tabla I: Zonas céntricas comerciales
Tabla II: Comercial y residencial intermedia
Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios
Tabla IV: Barrios en formación
Coeficiente de Esquina
Zona Comercial 1,20
Comercial y Residencial 1,15
Residencial 1,10
Barrios en Formación 1,05
Si, como consecuencia de estar ante una zona de muy alto valor comercial, el Profesional Tasador estimase una mayor exactitud en el cálculo del citado coeficiente, deberá calcularlo en función de los índices de esquina y la Tabla del Ing. Valvano, la cual se reproduce a continuación: por lo que no se puede establecer un período fijo para que se cumpla dicha condición. Cuando estas condiciones indiquen la necesidad de utilizar un coeficiente distinto a la unidad el tasador deberá determinarlo en base a su experiencia.
Se aconseja siempre que la utilización de un coeficiente, cualquiera sea no supere valores por encima de 1,3 o por debajo de 0,7.
Coeficiente de superficie: el que surja de dividir el bien a tasar con sus comparativos.-
Coeficiente de forma será igual a la unidad cuando el lote a considerar sea rectangular, o cuando la irregularidad que presente sea leve o muy leve. Para el caso en que corresponda la utilización de un coeficiente que corrija la falta de regularidad, el mismo se lo determinara mediante el cociente entre la superficie utilizable y la superficie del antecedente.
Para el caso de lotes con martillo a favor o en contra se utilizarán valores de coeficientes que reflejan las ventajas o desventajas del antecedente considerado.
También para casos especiales, podrán utilizarse los coeficientes contenidos en el Anexo III de la Ley N° 7637.
En general, podrán utilizarse los siguientes coeficientes:
Coeficiente de Forma
Rectangular 1,00
Trapezoidal 0,30
Triangular 0,70
Martillo a favor 1,10
Martillo en contra 0,80
Frente a dos calles opuestas 1,10
Frente a dos calles adyacentes 1,05
Terreno interno 0,80
Gran Irregularidad 0,70
Coeficiente de Topografía será igual a la unidad cuando las condiciones de elevación del terreno respecto al nivel de la vereda sean semejantes. Si el terreno se encuentra en un nivel distinto al de la vereda, se aconseja la utilización de la siguiente tabla de coeficientes:
Coeficiente de Topografía
Sobre y en zona comercial 0,35
Bajo y en zona comercial 0,30
Sobre y en zona residencial 1,10
Bajo y en zona residencial 0,30
Mismo nivel vereda ambas zonas 1,00
Coeficientes de servicios públicos y pavimento, en general, si los antecedentes son homogéneos, serán siempre la unidad. En caso de tener que adoptar un coeficiente distinto a la unidad, se aconseja la utilización de la siguiente tabla de coeficientes:
Coef. Pavim. y S. Públicos
Tierra en zona pavimento 0,30
Pavimento en zona tierra 1,10
Iguales que la zona 1,00
Mejor SP que en la zona 1,10
Peor SP que en la zona 0,30
El coeficiente de oferta, en condiciones normales de mercado será siempre igual a la unidad.
Sólo en el caso de mercados en los que existan componentes de carácter especulativo, ya sea por exceso de demanda o por exceso de oferta, éste coeficiente adoptará valores distintos a la unidad, y su determinación estará a cargo del tasador actuante.
El coeficiente de forma de pago será igual a la unidad cuando la operación utilizada como antecedente haya sido realizada al contado. En el caso de operaciones realizadas a plazos, se utilizará cualquier coeficiente de forma de pago, que represente el valor presente del ingreso futuro.
Evidentemente el Coeficiente de Forma de Pago siempre deberá ser menor a la unidad.
El Coeficiente de Fuente informante mide el grado de veracidad o de confianza que el tasador le asigna a la información recabada.
Evidentemente es un coeficiente que como máximo llegará a la unidad, tomando valores menores cuanto menos confiable sea el dato recabado.
Como norma, se aconseja que sea de 0,9 ó 0,8 para antecedentes seleccionados de los avisos de venta aparecidos en los diarios.
Finalmente, en la planilla aparecen dos columnas, una denominada ‘’Otros’’ y la otra sin nombre. Intencionalmente se han dejado éstas dos columnas para la utilización del Tasador actuante de coeficientes que no se encuentren en el presente instructivo y que a su criterio sean necesarios para una correcta labor profesional.
El coeficiente final se obtendrá como el producto de todos los coeficientes utilizados para cada antecedente, es decir se multiplicarán entre sí todos los valores encontrados en el mismo renglón.
Esto nos quiere decir: supongamos que hemos obtenido ocho coeficientes; por ejemplo: 1,15, 1,00, 0,86, 0,92, 1,05, 1,01, 0,78 y 0,97. Si los sumamos a todos (7,77) y los dividimos la cantidad de coeficientes (8), su resultado será 0,97. En cambios, el uso correcto de ellos, es ir multiplicándolos entre si. Su resultado final = 0,73. Éste coeficiente es el que tendrás que utilizar para obtener el Valor Unitario Corregido.-
El Valor Unitario Corregido se obtendrá del cociente entre el valor unitario determinado para cada antecedente en la parte a) de la presente planilla y el coeficiente final determinado en la columna anterior. Si el coeficiente final es inferior a la unidad, el resultado será en más. Si el coeficiente final es mayor a la unidad, el resultado será en menos. Ello nos quiere decir las variables que existen para llevar el antecedente a igualdad de condiciones del bien a tasar (forma, aptitud, ubicación, mercado, etc.).-
Por último se determinará la sumatoria de todos los valores unitarios corregidos de los antecedentes y se determinará el promedio.
Estos valores serán utilizados en la próxima etapa del proceso de cálculo, cuando apliquemos el método de dispersión de valores para la determinación del valor zonal final a adoptar en la tasación.
c)- Cálculo del Valor Final
Número de Antecedentes menores al promedio (n) K= 2 x n _ 2 x t =
N T
Sumatoria de Antecedentes menores al Promedio (t)
Sumatoria Total de Antecedentes (T)
Cantidad Total de Antecedentes (N):
X1= (1+K) X Prom = Se eliminan los valores superiores a X1
K=
X2= (1-K) X Prom = Se eliminan los valores inferiores a X2
Promedio 2 = Al promedio de los que no fueron eliminados
Se Adopta, en consecuencia, la cantidad de:
En base a los datos obtenidos en los valores unitarios corregidos determinamos los siguientes parámetros a saber:
Numero de antecedentes menores al promedio calculado en el punto b)
Sumatoria de esos antecedentes menores al promedio del punto b)
Sumatoria total de valores unitarios corregidos de los antecedentes seleccionados
Cantidad total de antecedentes seleccionados.
Con estos parámetros, se determinará el valor de la constante k o constante de dispersión, según la fórmula que se especifica en la planilla, y que se reproduce a continuación:
K= 2 x n _ 2 x t
N T
Una vez obtenido éste valor, se calcula el entorno a considerar, de la siguiente manera:
X1= (1+K) X Prom =
X1= (1+K) X Prom =
El promedio final se obtiene de promediar todos los valores unitarios corregidos que se encuentren dentro de dicho valor, es decir se elimina todo lo que sea inferior a (1 - k) x Promedio y todo lo que sea superior a (1 + k) x Promedio.
A continuación, se aconseja realizar un redondeo del resultado obtenido y se adopta finalmente un valor unitario zonal.
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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tasacion - 03:01, 7/11/2009
hola me gustaria saber cuanto puede estar saliendo un terreno de 1 hectarea es todo campo y tiene 20 metros de frente.espero alguna repuesta gracias.Escrito por Anónimo