Determinación del Valor Residual (Vr) - 01:56, 17/09/2008 |
Cuando hablamos de determinar el valor actual de una mejora inmobiliaria, nos debemos remitir a la norma del COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO, que conforme lo dictamina el Tribunal de Tasaciones de Nación (T.T.N.), se describe así:
Costo de reposición depreciado (CRD).
Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.
La depreciación de la edificación se calculará:
a. Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador.
b. La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.
Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física.
La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:
Va = VR - [(VR – Vr) · K]
siendo:
Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto. Vr: valor residual K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross- Heidecke. Me seguís hasta acá?.... bárbaro; pero la finalidad de este artículo es hablar de uno de los componentes de esa ecuación: el Valor Residual.-
La única referencia que tenía hasta hace poco tiempo respecto de cómo se fijaba o determinaba, era aquella que me diera el actual Presidente del Tribunal de Tasaciones de Nación, el Ing. Daniel Martín; quien me dijera que el T.T.N., para mampostería común (podríamos decir general, estándar, etc.) utiliza una variación que va desde el TRES POR CIENTO (3%) al CINCO POR CIENTO (5%) del Valor de Reposición o costo de reposición bruto (VR). O sea, si tenemos determinado que el Valor de Reposición es de $ 2.000/m², las variaciones irá entre $ 60 para el 3%; $ 80 para el 4%; y $ 100 para el 5%.-
Tengamos en claro algo: a menos espectancia de vida del bien, menor porcentaje del valor residual de los elementos que componen al mismo. O sea, si tiene transcurrido el 70% de su vida y le queda un 30%, el valor residual será 3% del valor de reposición.-
Ahora hacé un gráfico y dale doble entrada como la tabla de Ross-Heidecke. Por un lado, en la línea transversal al horizonte, ponemos la ponderación del valor residual; y en aquella línea horizontal ubicamos la vida del bien. Pero hagámoslo como la tabla de Ross-Heidecke, por porcentual o espectancia de vida útil (del 10% al 100%), así la tabla te servirá para cualquier construcción no importando la cantidad de años que has calculado respecto de su vida útil.-
De ella notarás que por cada tercio de vida del bien, tendrás un índice porcentual del valor residual. O sea, con un tercio o el 33,33% de vida útil, su ponderación será del 5%; con el 66,66% de la vida útil transcurrida, su ponderación será del 4%; y para el 100% de la vida útil, será del 3%. A mi modesto entender, calcular en forma genérica que estando en el final de la vida útil, el valor residual de las mejoras sea igual al 3% del valor de reposición nuevo, es "medio agarrado de los pelos". Pero, lamentablemente, no tengo la capacidad técnica para discutir el planteo. Es más, tampoco se cómo llegan a tales valores (3%, 4% y 5%).-
Pero en la permanente búsqueda de normas, trabajos y opiniones sobre tasación técnica, me encontré con la legislación de la provincia de Mendoza, que en su ley NORMAS PROVINCIALES DE TASACIÓN SEGÚN TEXTO DE LA LEY N° 7637, y que utilizando los mismos guarismos que el Tribunal de Tasación de Nación, al respecto establece:
"Para ello nos valdremos del Método de Ross Heidecke, tal como lo estipula la Ley 7637.
Lo primero que se hará es determinar cual será el porcentaje a considerar para calcular el valor residual. Si bien la adopción del mismo está a criterio del Tasador, la bibliografía sugiere un porcentaje que oscila entre el 5 y el 8% de su valor de reposición a nuevo.
Esto significa que entre el 5 y el 8% de dicho valor no se depreciará porque será lo que se pueda recuperar de la propiedad cuando ésta haya completado si ciclo de vida útil, por la venta de los materiales de demolición. Se solicita además que se vuelva a colocar el estado de conservación adoptado por el Tasador y la vida útil máxima probable"
O sea, le da mayor valor al valor residual. El TTN lo hace del 3 al 5%, y el Catastro de la provincia de Mendoza lo fija entre el 5 y el 8%.-
Teniendo el T.T.N. tres porcentuales viables, los cambios de tal ponderación es por tercio de vida transcurrida o vida útil; en este caso, es por cuarto. O sea al 25, 50, 75 y 100% de la vida útil.-
Si lo consideramos con fines contables, la depreciación es lineal, o sea que cuando lleguemos al total de la vida útil, el valor residual se encuentra capitalizado, por consiguiente, es CERO (0). Considerando este concepto, creo que los valores asignados al valor residual por parte del T.T.N., son los más próximos a la realidad contable. También es cierto, que esa realidad contable no es el universo, ya que también es cierto que uno cuando va a demoler una vivienda por su vetustez, le queda un valor de demolición, que no podemos decir que no vamos a obtener un valor pecuniario por él.-
Por último; considerando que en dicho gráfico (que más abajo detallo) hacemos doble entrada y en porcentuales de vida útil; podríamos decir que con en fin de ser lo más exacto posible, podremos interpolar los valores conforme la vida transcurrida.-
O sea, si para el 33,33% de vida útil corresponde un 5%, para el 20% cuánto. Regla de tres simple.-
 Espero que te haya sido de utilidad.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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Valor Residual - 09:11, 10/03/2010
Por supuesto es de gran utilidad todo el material al que nos permitís acceder, maestro!Escrito por GRAS