LA CORRECTA APLICACION DE LOS COEFICIENTES CORRECTIVOS - 01:36, 16/09/2008 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
He notado en algunos trabajos realizados por estudiantes de la carrera terciaria Martillero Público/Corredor de Comercio/Técnico Valuador, que en la materia de Tasación, ERRONEAMENTE el profesor hace corregir todos los antecedentes que tienen para obtener el valor del problema, todo conforme el sistema DIRECTO-COMPARATIVO, como así también el inmueble problema, utilizando en forma directa la tabla confeccionada por los ingenieros FITTE & CERVINI.-
Dicha tabla, está tomando como base y "tipo", un lote de 11 m. de frente por 30 m. de fondo; y, todos los coeficientes que se fijan con posterioridad, se hacen en función de dichas medidas.-
Qué nos quiere decir ello?. Que un lote de 11 x 30 tiene coeficiente 100 o 1,00, y las restantes medidas nos indicarán como se premian o se castigan las medidas por su frente o su fondo.-
El Ing. Dante Guerrero bien explica estas variaciones, dando unos ejemplos y exponiendo los efectos de dicha tabla. Así expresa el experto:
"FITTE & CERVINI tomaron como lote tipo de comparación el de 11 x 30 y confeccionaron una tabla de doble entrada. Se puede observar en la tabla, si se sigue la variación, que a mayor profundidad de fondo disminuye el coeficiente. En cuanto al frente, la variación cambia porque a mayor frente aumenta el coeficiente hasta un límite, después del cual pasa a ser un frente, de acuerdo con el criterio de sus autores, oneroso en cuanto a costos de construcción, impuestos, etc., y además, como el producto de un frente ancho por su fondo largo arroja una gran superficie y precio, que atenta en parte, contra la cantidad de posibles adquirentes de esa fracción, porque exige una mayor erogación, ello introduce un factor económico que, como consecuencia, disminuye el coeficiente de medidas".-
A tal fin, da un ejemplo:
Si comparamos mediante la tabla del Tribunal de Tasaciones un lote de 11 x 30 (coeficiente igual a 1,015) con uno de 7 x 30 (coeficiente igual a 0,864), la ponderación del más ancho respecto al más angosto sería: 1,015 ÷ 0,864 = 1,17 (17% de mayor valor unitario). Si en cambio, usamos la tabla de Fitte y Cervini, la relación sería de 1,00 ÷ 0,87 = 1,15 (15% de ponderación).-
Comparando un lote de 15 x 40 con otro de 7 x 40, la relación sería de 1,29 con la tabla del T.T.N. y de 1,09 con la de Fitte y Cervini. Obsérvese cómo las diferencias de ponderación se acentúan a mayor diferencia de frente.-
O sea, que dicha tabla tiene un eje fundamental que es el lote tipo (11 x 30), y en función del mismo se fijan los restantes coeficientes.-
Pero por qué digo que los profesores de las universidades están aplicando mal esta tabla; porque todos los antecedentes y el bien "problema" lo multiplican por el coeficiente que surge de dicha tabla, en forma directa. Qué quiere decir esto?, que están fijando la relación o diferencia o castigos-premios que tiene cada uno con relación a un lote "tipo" de 11 m x 30 m.; cuando en realidad tienen que formularse la relación que existe entre el antecedente y el inmueble a tasar. Ejemplo:
Si tiene un lote "problema" o a tasar de 13 m de frente por 40 m. de fondo, su coeficiente en la tabla de Fitte & Cervini es de 878,- o 0,878 con relación a un lote de 11 m. de frente por 30 m. de fondo. Pero mis antecedentes comparativos y que utilizaré para fijar el valor del bien problema tienen otras medidas. Entonces, yo tengo que encontrar la diferencia que existe entre el lote a tasar y los antecedentes.-
Veamos algo práctico:
Lote problema = 13 x 40 C = 0,878
Antecedente 1º = 8 x 15 C = 1,263 (Valor unitario = $ 3.000,oo)
Antecedente 2º = 10 x 20 C = 1,174 (Valor unitario = $ 2.800,oo)
Antecedente 3º = 9 x 30 C = 0,980 (Valor unitario = $ 2.850,oo)
Pues bien, cómo obtenemos los coeficientes correctivos de cada lote antecedente respecto del lote problema?. Dividiendo el índice del lote tipo por cada índice de los lotes comparativos. Así tendremos
0,878 ÷ 1,263 = 0,69 x $ 3.000 = $ 2.070,oo
0,878 ÷ 1,174 = 0,74 x $ 2.800 = $ 2.072,oo
0,878 ÷ 0,980 = 0,89 x $ 2.850 = $ 2.536,50
De esta forma, hemos corregido cada antecedente con relación al lote tipo, por las medidas que posee cada uno. Hemos llevado cada problema a la forma del lote tipo
Y principalmente, por qué digo que lo aplican MAL, porque la norma 5.1 del Tribunal de Tasaciones de Nación VALUACIÓN DE INMUEBLES-PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA, expresamente dice en la explicación que da de cómo fijar los coeficientes correctivos:
Claro queda que debo tomar el índice del bien a tasar y dividirlo con aquél que uso como antecedente. El resultante, será el coeficiente que deberá aplicar. Y eso en todos los ítems. Si tengo el bien problema en medio de una manzana, y unos de mis antecedentes está en esquina será 1 dividido el índice que resulte de aplicar la tabla del Ing. Valvano o una más genérica (ya fijada por algunas normativas). Pogámosle que nos arroja 1,15. O sea, dividimos 1 sobre 1,15 y el coeficiente determinante será 0,87. Ése será el coeficiente a aplicar sobre la parcela antecedente para corregirla respecto del bien problema.-
Por último, señores profesores, no sean tan rebuscados. Enséñenles a sus alumnos que los coeficientes se obtienen en forma directa o con simples cálculos divisorios. Tanto la tabla de Fitte & Cervini, como la de Ross & Heidecke, es el índice dividido 100; o para hacerlo más simple, al índice le corren la coma dos lugares a la izquierda.-
Ejemplo = índice 99,0 = coeficiente 0,99
Para qué hacerles hacer éste cálculo:
VALOR HOMOGENEIZADO= Valor Unitario x 100
Cfc
Si pueden hacerlo más simple multiplicando el valor unitario por el coeficiente ya transformado?
Veamos = $ 2.000 x 100 = $ 2.020,20
99,0
O $ 2.000 x 0,99 = $ 1.980,oo
VALOR HOMOGENEIZADO= $ 205,12 x 100 = $ 207,19
99.0
O $ 205,12 x 0,99 = $ 203,06
Cuál es el error?, sencillo, de la ecuación enseñada en estas Universidades, el coeficiente, que es DEPRECIATIVO o de CASTIGO para aplicar a cualquier valor obtenido en un 1%, pasa a ser un PLUS. Es como si multiplicaran por un coeficiente igual a 1,01
Como dijera el querido y ya desaparecido cómico "negro" Olmedo: "si lo vamos a hacer bien, hagámoslo bien"
Mar. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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