TASACION DE MEJORAS RURALES EN FORMA EMPIRICA - 02:04, 7/09/2008 | ||||||||
|
El presente artículo, es reseña del "Curso de Peritajes y Tasaciones Rurales" organizado por el Colegio de Ingenieros Agrónomos de La Pampa, y dado por el Consejo Profesional de Ingeniería Agronómica los días 26 y 27 de Noviembre de 1993.-
Los artículos que leerás a partir de éste, son una técnica empírica, pero se basa sobre una base de estadística en el tiempo y un contexto contable. Los últimos tiempos, han hecho de éste sistema de algo "obsoleto", pero siempre tendrás que tener en cuenta que un "predio rural" es una INDUSTRIA, y el mismo vale por lo que produce. Esto se ha desvirtuado, pero todos los cálculos empíricos (algo rápido para asemejarse a una realidad) tienen directa relación con una tasación indirecta (o sea, por la estimación de sus ingresos)
El valor de las mejoras, más la tierra, da el precio final por hectárea (Nota: sistema directo).-
En la región pampeana, los valores no pesan significativamente sobre el valor final y, en el caso de excesivas, se las debe adecuar a la extensión trabajada y sus necesidades; y, de ser suntuarias, describirlas.-
A medida que disminuye el valor de la tierra y es necesario mayores superficies para trabajar -campos de baja carga- crece la incidencia de las mejoras. De acuerdo a algunos cálculos hechos, en las mejores zonas del país en una superficie de 150 ha (casa de 80 m², galpón 100 m², aguada, manga, corrales, alambrado tradicional y el 20% de pasturas) incide alrededor del 9%. En 400 ha de un campo de invernada con el mismo tipo de mejoras y el 60% de pasturas, la incidencia sube al 16%. En campos de cría, de unas 850 ha mismas mejoras y 50% de pasturas, la incidencia sube el 21%. En campos de 6 ha/EV (aclaración: la relación es una vaca cada 6 ha por año) mismas mejoras y 200 ha de pasturas, ascienden al 53%.-
Si al revisar un campo de mediana superficie, encontramos en él un casco que ha correspondido a una superficie mayor con muchos metros cuadrados, no necesariamente debemos valuar la totalidad ya que ello tendría alta incidencia por hectárea; siendo aconsejable tomar cierta cantidad de metros para una familia tipo y el resto darle valor de demolición; ocurriendo otro tanto con galpones que exceden las necesidades. Hoy, un galpón de esquila en muchos lugares donde ha desaparecido el lanar, a no ser que se use para máquinas y herramientas, también tendrá valor de demolición.-
En las explotaciones intensivas, con cultivos perennes (frutales, viñedos, etc.), éstas tienen alta incidencia. Por otra parte, en campos de poco valor, algunas mejoras como aguadas tienen alta incidencia; es decir, comprar un campo sin mejoras -en muchos casos- significa gastar tanto como la adquisición de la tierra.-
La tasación de las mejoras se puede hacer calculando en primer término el valor de reposición, duración en años o vida útil de la misma, determinación de la anualidad y por último, llegar al valor definitivo, siendo este método poco utilizable.-
Más práctico, es aplicar la fórmula del VRACI, detallada a continuación:
VRACI = V · A
VU
V = Valor a nuevo o de reposición (valores corrientes)
A = Años de duración en el estado actual (lo estima el perito)
VU = Vida útil de las mejoras. En caso de instituciones oficiales de crédito (BNA), tiene un reglamento de tasaciones con la vida útil de las mejoras
más comunes
EJEMPLO:
1.- Mejora a tasar: Casa habitación del campo
2.- Valor de reposición = $ 250/m²
3.- Años de duración en el estado actual = 15 años
4.- Vida útil = 40 años
5.- Cálculo del valor = $ 250/m² · 15 años duración = $ 93,75/m²
10 años duración
INCIDENCIA DE MEJORAS
1.- Pergamino: Valor de la tierra: $ 2.200/ha
Sup. considerada: 150 ha
Inversión: $ 300.000,00
Mejoras: Se toma valor a nuevo, pero se consideran como si estuvieran en la mitad de la vida útil.
Descripción:
Incidencia: por hectárea 200. Sobre valor total del campo 9%
2.- Zona de Invernada: Valor tierra $ 800/ha
Cálculo s/400 ha
Inversión $ 320.000
Incidencia por hectárea $ 125. Sobre valor total del campo, 15,6%. Con otra aguada la incidencia es de $ 130/ha y sobre el valor del campo 16%
3.- Zona de cría: Valor de la tierra $ 400/ha
Cálculos sobre 830 ha
Inversión $ 332.000
Incidencia por hectárea $ 82. Sobre valor total del campo, 20,5%. Con otra aguada la incidencia es de $ 84/ha y sobre el valor del campo 21%
4.- Campos de cría: Carga animal 6 ha por EV ó 0,166 EV/ha
Valor tierra $ 60/ha
Cálculo sobre 5.000 ha
Inversión $ 300.000
Incidencia por hectárea: $ 31,84. Sobre el valor total del campo = 53%
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar | ||||||||
Escribe un comentario |
 |
| « Ultima Página | Siguiente Página - |
