TASA DE CAPITALIZACION - 01:20, 4/09/2008 |
En el permanente estudio de las distintas teorías y normas valuatorias, me encontré con un trabajo que había impreso sobre la PROPUESTA que hiciera la Corporación de Empresas Tasadoras de la República Argentina (CETRA-Noviembre 2003), respecto al Régimen Normativo Aplicable a la Valuación de Inmuebles Hipotecarios, en la que volví a "husmear" sobre conceptos técnicos de terminologías y algunas ecuaciones a aplicar en procesos específicos.-
Es ahí que leí sobre Valor Residual (Vr), que expresan: "Es el valor que se le asigna a un bien inmueble al final de su vida útil o en algún momento".-
Leíste bien?, porque yo no. Je, si no fuera por un contador publico amigo mío (CPN. Héctor Nery MARTÍNEZ), la verdad que me quedaba empantanado.-
Vos te acordás cuando habíamos visto cómo calcular el Valor Actual (Va) de una mejora inmobiliaria?.-
Era (VRN - Vr)..... donde = VRN = Valor Reposición Nuevo
Vr = Valor residual
Te acordás lo que me había dicho el Pte. del Tribunal de Tasaciones de la Nación, el Ing. Martín: que para mampostería el TTN estimaba el Vr entre el 3 y el 5% de VRN.-
Y a dónde quiero llegar?, pues bien, cuando llegué al punto 5.4.8.1 de tal trabajo: Determinación de la Tasa de Capitalización, en 5.4.9 Fórmula de cálculo, expresa cómo determinar la Tasa. Ella se expresa así
VAN ó VPN = ∑ _____F1____ + ___VR____
(1 + n)ⁿ (1 + n)ⁿ
∑ =símbolo matemático-financiero que significa SUMA-SUMATORIA
F1= Ingresos o rentas de cada período
i = Tasa de Capitalización utilizada
ⁿ = número de períodos de análisis desde la tasación hasta el período de ingresos o rentas estimadas
Para llegar a desarrollar ésa ecuación, tendremos que saber cuál es el valor locativo del inmueble, previa comparación con otros inmuebles de similares características. Supongamos que hayamos llegado a un valor o canon locativo de $ 1.500/mes.-
El signo i, vamos a ponerlo sobre una economía estable, que en un año ronde el 6%, que se traduce a los fines de la ecuación en 0,06. Si queremos saber cuál es la renta que dejará un inmueble en un año, la ecuación (1 + n)ⁿ será igual a (1 + 0,06)¹, que es igual a 1,06. O sea, las dos partes inferiores de la ecuación ya las tenés resueltas.-
Ahora llego a la parte que me volvió loco. El Valor residual, de qué?, sobre qué?. Es el 3; el 4 o 5%?; de qué?.-
Acá vuelvo a la definición de Vr que transcribí al principio y donde te preguntaba si habías leído bien; porque yo no. Es que suponiendo que uno tiene un inmueble, que luego de haber realizado una investigación completa llego a determinar que su valor actual (VRD + Vt) es de $ 400.000, y éste tiene una vida transcurrida de 20 años, el valor actual es el Vr porque "Es el valor que se le asigna a un bien inmueble al final de su vida útil o en algún momento". Te remarqué lo que yo no había leído. Los cuatrocientos mil pesos, es el valor residual a hoy de sus veinte años de vida (supongamos que le quedan 50 años de vida, sobre un total de 70; entendés?).-
Entonces la ecuación serán:
F1 = 1.500 x 12 (los meses de un año) = $ 18.000
VR= 400.000
(1 + 0,06)¹ = 1,06
Te invito a hacer el cálculo:
VAN ó VPN = . 18.000 . + 400.000
1,06 1,06
VAN ó VPN = $ 16.981,13 + $ 377.358,49 = $ 394.339,62
Y AHORA!!!!!, jé....te estarás preguntando a dónde llego o qué no hice, no?. Yo también, quedate tranquilo/a. Ese cálculo, es el resultante de haber sometido a la renta anual y el Vr del inmueble a la tasa de interés anual. Para saber la renta, debemos hacer el siguiente cálculo (y que no te explican los "crañotecas" que formularon la norma, je)
F1 x 100 = 18.000 x 100 = VAN o VPN = 4,5% ANUAL
Vr 394.339,62
Menos depurado o más rudimentario, directamente en lugar de poner los 394 mil, ponés el Va o $ 400.000. Te va a dar lo mismo
18.000 x 100 = 4,5% ANUAL
400.000,00
Ahora bien; para qué te sirve saber hacer este cálculo?. Pues bien; supongamos que un cliente quiere comprar un depto. para obtener una renta. Sabemos que históricamente en la zona en que está el depto. la renta de locación ronda el 8%, pero averiguando de valores locativos de departamentos similares llego (con la fórmula que te transcribí arriba), que mi cliente va a obtener una renta del 5%; entonces podrás decirle a éste: mire, si quiere pagar lo que le piden por esa propiedad, hágalo; pero guarda, porque Ud. no va a tener la renta que espera, eh?!.-
Cómo hacen el cálculo de capitalización los contadores: el valor de compra del bien lo dividen por la vida expectante del mismo, y su resultado será la capitalización anual.-
Ejemplo: lo compra en $ 400.000 y tiene una vida expectante de 50 años, serán los 400.000 ÷ 50 = $ 8.000 que serán los pesos que capitalizará por año.-
De ese departamento obtendrá una renta de $ 20.000/año (400.000 x 5% = 20.000), de los cuales debe descontar los $ 8.000 de capitalización, quedándole $ 12.000 de renta bruta. A esto, debemos descontarle los impuestos y gastos de mantenimiento que se van a producir durante ese año (supongamos $ 2.000), entonces le quedará una renta neta de $ 10.000; o sea que va a tener una renta de su inversión equivalente al 50% del cálculo que hicimos = 20.000 = 5%; 10.000 = 2,5%. Es más, a esa renta, hoy, se la come la inflación. Pues entonces, habrá que ver si colocando el dinero a plazo fijo anual (12%), o comprando bonos (20%) no será más redituable para mi cliente. Te pregunto: vos, harías todo ésto por tu cliente....? (jejejeje)
Bueno, espero que te haya servido. Es medio engorroso, pero es una herramienta más para tu actividad.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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