METODOS DE TASACION: OPINIONES SIN CRITERIO Y DE LOS QUE SABEN - 02:22, 22/08/2008 | |||||
Muchos autores tratan las distintas formas o métodos que tiene la actividad de la tasación (ciencia o arte?), pero en mi biblioteca encontré el "Manual del Martillero" de Uriel TRIGO CORTEZ -apuntes para una reflexión-, de Ediciones Jurídicas Cuyo, año 1998, y en busca de defender la actividad del martillero (no dice la obra literaria sobre su currícula laboral o literaria, así que interpreto que es un martillero que tiene dinero para publicar un libro. Ahora debe estar realizado: seguro que plantó un árbol, ya debe tener varios hijos, y le faltaba el libro) expresa lo siguiente:
"Métodos
Como métodos, o más bien sistemas se pueden señalar:
1º) Directo o comparativo
Propone tomar en consideración el bien a tasar exclusivamente, o bien tener en cuenta otro con las mismas características, y apreciar diferencias y aproximaciones.-
Va de suyo que a los efectos de dar un valor estimado, a este método, como así también a los otros pero más particularmente a éste, se deben incorporar, o más bien echar mano a otros criterios en relación al bien a tasar, si se trata de viviendas, el estado del edificio, las mejoras introducidas, ampliaciones, si las hubiere, en idéntica medida si se trata de un bien mueble.-
2º) Indirecto
Se trata de ponderar el valor del bien, manejando un conocimiento de la cosa, sin tenerla a la vista o bien sin haber pisado el terreno, y considerando estimativamente por el modelo de la cosa, o la ubicación del bien inmueble que se trate.-
3º) Empírico
Es el sistema clásico que permite actuar al especialista, y en relación a bienes únicos, exclusivos, o más bien escasos, y que requieren más bien de quien tiene experiencia exclusiva en ellos, y que asegura una ponderación más acertada por tratarse de bienes poco frecuentes en cuanto a su uso, existencia o requerimiento.-
4º) Separativos o de conjunto
Esta forma de dar tasación, implica sectorizar o dividir ideológicamente el bien a tasar, ponderar, en este estado, cada una de las partes o secciones, y una vez evaluadas todas ellas, proceder a la sumatoria que arroja en síntesis el valor a dar. Permite este sistema manejar un valor global en relación a un conjunto total, pues también puede globalizarse un cierto número de elementos o conjuntos, y dar valor a cada uno de ellos, y finalmente proceder en la misma forma que al comienzo. Siempre se tendrá en cuenta que los elementos componentes del bien a tasar tienen en si una individualidad que les permite una autonomía operativa, que puede ser seccionado, sin que se desnaturalice el fin primordial objeto del bien.-"
Bueno, hasta acá una buena "sarta" de estupideces que no tienen el menor asidero. Ahora les sigo contando un poquito más de lo que dice en su "obra", a lo que le agrego algunos comentarios:
"Todos ellos sirven de simiente o criterio para aplicar a lo que se va a tasar, y conforme las prácticas o las conveniencias que resulten de mejor pragmatismo para el caso concreto" (este autor desconoce por completo que existen distintos valores, para distintos fines. O sea, no es cuestión de aplicar el sistema o criterio que le parece al tasador según el caso concreto, sino aplicar un sistema -que luego veremos lo errado que está- y desarrollarlo correctamente. No importa el sistema; no importa el bien; sino que el tasador llegue al "justo valor" en la forma más justificada y coherente posible)
"En relación a la Tasación de terrenos, conviene acá tener en cuenta factores internos o intrínsecos, y extrínsecos o externos" (bueno, acá demuestra que no sabe nada de lo que está hablando, ya que ambos factores -externos e internos- son fundamentales para toda tasación, sea de terrenos, obras civiles, rodados, etc.).-
Y la frutilla del postre: "En primer lugar, conviene tener en claro si el terreno está destinado a las actividades rurales, o si se trata de un terreno destinado a ser edificado." (Ja, no sería más demostrativo de sus conocimientos si dijera si va a tasar una parcela rústica -rural- o una urbana?)
Bueno, con este poquito que he transcrito, creo que te queda en claro qué tenés que hacer si en una librería te ofrecen este libro, no?
Ahora te voy a transcribir los mismos conceptos, pero de mi bien y apreciado autor de cabecera, el Ing. Dante Guerrero (QEPD), que al respecto dice:
"1º).- De los métodos de tasación
La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una amplia gama de matices definen distintos procedimientos que se aplican en la técnica operativa, tratando permanentemente de mejorarla, tecnificarla y haciéndola menos personal y subjetiva.-
A las ventajas de la mayor rapidez, lograda en los métodos indirectos se opone, sobre todo, en países de economías menos estables, la inseguridad y no permanencia de las rentas y la imprecisión de las tasas convenientes de aplicar.-
Estimamos que si bien los métodos indirectos son necesarios como control y ante eventualidades que los ganan únicos, en la solución del problema, los métodos directos, comparativos, ofrecen mayor seguridad aunque, en general, a costa de una mayor laboriosidad.-
1º.2).- Métodos
METODOS DE TASACION
“ el proceso de valuación por más de un método, asegura su confiabilidad”
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FACTORES DE VALORIZACION DE TERRENOS
En cuanto a las técnicas operativas, explica este afamado tasador:
"1) Técnicas operativas:
Como principio fundamental, admitiremos que la tasación de un inmueble no se subordina a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido común, el análisis ponderativo y un criterioso espíritu de equidad en el valuador. Por tal motivo es que los ejemplos generalizados de tipos prácticos que veremos a continuación no deben ser tomados como de seguimiento estricto. El tasador no debe frenar su propia inventiva para hallar mecanismos operativos que se ajusten más precisamente al caso particular en que le toca actuar. Además, es lógico advertir que lo que se expondrá, no es –ni lo pretende-, novedoso para quienes ya tienen alguna experiencia formada. Sólo se ha querido realizar un trabajo de recopilación que facilite –en la medida de lo posible- la tarea de ordenamiento analítico que debe ser la base estructural de un avalúo.-
Lo que sí se pretende es que la tasación de un inmueble no sea fruto de la improvisación o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta –en cambio- a ciertas normas de sistematización. Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuación del mismo inmueble, no tengan que elegir o encontrar ese valor por apreciaciones meramente subjetivas, sino que sigan algún procedimiento sistematizado que –sin renunciar al criterio particular que debe tener cada tasador- los conduzcan, en lo posible, a valores indiscutiblemente similares.-
No subestimemos a quienes mediante una experiencia de muchos años y un profundo conocimiento de determinada zona, les basta la rápida inspección ocular de un inmueble para fijar, con bastante aproximación, su valor; pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor.-
Por otra parte, no se puede tampoco abarcar un conocimiento práctica tan grande como para saber intuitivamente el valor de un inmueble, cualquiera que sea su ubicación y sus características. Saber tasar no significa –como muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. En este aspecto cabe mencionar a los técnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya al interior del país –donde quizás no han estado nunca- y en pocos días, haciendo investigación de mercado, búsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc., vuelven con un gran conocimiento de valores de la zona de la capacidad de absorción posible de ese mercado inmobiliario, etc., que prácticamente están a ala par de cualquiera que –por razones de trabajo- está dedicado a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar.-
La búsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades con que tropieza el tasador, y es en este aspecto donde se debe transformar en un verdadero detective que detecta cuanta información puede ser útil a sus fines; Chandías lo ha repetido: sin información no hay valuación. Las ventas, elemento fundamental de comparación, deben ser frutote una paciente búsqueda y esa búsqueda debe tratar que, en alguna medida, pueden haber hecho modificar el resultado de una libre oferta y demanda. Un rápido análisis a priori de ella permite intuir al tasador experimentado si se trata de un precio real o deformado por circunstancias especiales que son las que debe tratar de averiguar. Dichas circunstancias especiales pueden relacionarse a transferencias de dominio por división de condominio, aportes a sociedades, remates judiciales (en los que un sucesor tiene real interés en quedarse con la propiedad), ventas con excesiva o deficiente publicidad, tendencias a hacer figurar menores valores para evadir impuestos (prácticamente es uno de los problemas más grandes que existe en tasaciones: esa tendencia a evadir los impuestos, disminuir el valor de las ventas o a distorsionarlas). Por tales motivos resulta muy interesante la obtención de antecedentes en remates públicos, o de boletos originales de venta entre particulares, ya que de ellos surgen los valores unitarios sin las distorsiones que es frecuente observar con posterioridad en las escrituras traslativas de dominio.-
Como se ha dicho antes, la búsqueda de antecedentes de ventas se trasforma, a veces, en una verdadera tarea de investigación. La visita a martilleros de la zona es un punto de partida conveniente, ya que ellos generalmente han participado en alguna operación, o lo orientan a algún colega que haya trabajado la zona que interesa. Los martilleros siempre están muy bien dispuestos para facilitar información al técnico o al profesional que busca antecedentes de ventas. Generalmente emiten también sus opiniones, las que pueden ser aceptadas o, en la mayoría de los casos, ser demasiado optimistas respecto del valor de la zona en que actúan. Es entonces cuando el tasador arterioso tiene que poner un coeficiente de prudente corrección a dichas opiniones.-
El reconocimiento del bien a tasar permite ubicar en la zona carteles anunciadores de ventas ya realizadas o futuras, así como también la ejecución de obras en construcción hacen presuponer una reciente adquisición del terreno y nos permite ubicar al propietario y solicitarle la información de compra, que es la materia prima más importante en la elaboración de un informe de tasación.-
Una rápida recorrida a los avisos de diarios del lugar, permite también orientarse en la búsqueda de operaciones o de ofrecimientos. En casos de ofrecimientos de ventas, un criterioso análisis de las condiciones ofrecidas para concretar esa operación, y un prudente coeficiente correctivo por tratarse de una venta en potencia –no realizada- permite suplir la falta de información concreta de ventas.-
El Tribunal de Tasaciones de la Argentina, en los casos en que hay muy pocos antecedentes de operaciones de ventas, utiliza también los ofrecimientos, pero de acuerdo a las zonas, las características del lugar, etc., aplica un coeficiente correctivo que puede ser de 0,80 a 0,95 (si Ud. multiplica tales coeficientes por una cifra cualquiera, advertirá que su resultado es la disminución de la misma en un 20% y un 5%). En buenos Aires la tarea se facilita en alguna medida, porque algunas instituciones mantienen, o tratan de hacerlo, actualizados sus archivos de ventas para uso de sus asociados o peritos. Cabe citarse la Asociación de Tasadores del Banco Hipotecario, el Tribunal de Tasaciones de la Nación, etc.. El ingeniero Dante Guerrero expresa su disconformidad con este sistema de archivo, en razón que cree que son convenientes a los fines estadísticos, para poder estudiar curvas de valores, de desvalorización de zona, etc., difícil mantener un archivo de ventas, porque habría que hacer un trabajo ímprobo, permanentemente actualizado, lo cual es sumamente difícil cuando el mercado inmobiliario no está estabilizado y los valores pierden actualidad al cabo de un año o de un semestre.-
Cumplida así la tarea de búsqueda de antecedentes, corresponde realizar después la muy importante, que es la inspección de los inmuebles a los cuales se refieren. En este aspecto, el tasador no debe actuar exclusivamente en gabinete, porque corre el riesgo de caer en graves errores de apreciación.-
La inspección ocular del terreno o inmueble vendido permite complementar una serie de datos que son necesarios para su correcta homologación en su procesamiento. Es en esta oportunidad cuando se averigua, respecto de cada venta, la existencia o no del edificio, sus características y estado, aspectos de la zona en la cual se ubica, servicios públicos de transporte, eléctricos, cloacales, de agua corriente, pavimento, topografía; la importancia de los materiales recuperables en una posible demolición, la existencia de vecindades desvalorizantes, como ferias abiertas, velatorios, hospedajes, talleres mecánicos o valorizantes, como buenos edificios, jardines, buen estacionamiento (hoy, el cómodo estacionamiento es un factor muy ponderable).-
Es importante –en oportunidad de la inspección- tener conocimiento de si la propiedad se vendió ocupada por inquilinos o libre de ellos. En general, conviene descartar aquellas operaciones de inmuebles alquilados, porque en el valor de venta entran en juego factores de ponderación difíciles de concretar en un número.-
No obstante, y si no se hallaran ventas de predios o fincas desocupadas, la aplicación de un coeficiente correctivo por ocupación, teniendo en cuenta el juego de la locación, monto de alquiler, etc., puede obviar en alguna medida el problema.-
2) Factores del valor
Sería largo enumerar los elementos informativos que el tasador debe obtener para elaborar un informe relacionado con datos generales de la zona y particulares del bien por tasar. Se pueden resumir, en la siguiente forma: en particular, zonal y/o en general, los que son necesarios al estudiar los antecedentes para el avalúo físico de un lote.-
Factores particulares inherentes al lote: Las dimensiones del frente, fondo y superficie, y si son medidas aptas para cocheras, para edificios en torres, etc., forma regular o irregular, martillos a favor o en contra, orientación, etc. Es muy importante inclusive, imaginar un proyecto de edificio para poder ponderar los factores de orientación de un lote.-
La ubicación en la cuadra, la topografía del lote: El nivel respecto de la calzada, si es bajo, si es alto, si exigirá un relleno, si será necesario un desmonte, o si el desnivel puede significar un beneficio arquitectónico, sacándole provecho, son factores que contribuyen a ir elaborando hábilmente la ponderación de los elementos de juicio que tenemos. La característica del suelo para fundar es un antecedente que no siempre nos acordamos de averiguar, pero que tiene importancia. Hay muchas zonas donde construir un edifico o una estructura de hormigón armado de varios pisos, implica la necesidad de ejecutar una fundación con pilotes, que puede ser de costo mayor que el terreno mismo, de manera que es importante este aspecto físico del terreno. No siempre es fácil averiguarlo de inmediato, pero hay formas de hacerlo mediante información municipal o de reparticiones oficiales, etc., donde inclusive nos pueden dar hasta la cota de profundidad a que deben hincarse los pilotes.-
En cuanto a los factores de carácter zonal, podemos mencionar: características de la zona en sus aspectos, residencial, comercial, industrial, etc.; las reglamentaciones de zonificación y alturas de edificios (aspectos cuya influencia es obvio recalcar).-
También hay que observar las tendencias del desarrollo comercial, el volumen de tránsito peatonal y de vehículos. En algunas tasaciones de cierta importancia conviene aportar la información concreta de la cantidad de peatones que pasan por hora por un determinado lugar, o por una determinada cuadra, para confirmar los fundamentos de un coeficiente de ubicación. Los servicios públicos de agua, cloacas, alumbrado común o a mercurio, y los tipos de pavimentos (de granito o liso), pueden hacer cambiar el valor de un lote.-
Por último, las vecindades pueden ser valorizantes o desvalorizantes (parque edificios de buena arquitectura, comercios o cementerios, talleres ruidosos, basurales, etc.).-
Y el tercer tipo, es el de los Factores que son de carácter general. Por ejemplo: el estado de la plaza inmobiliaria: cualquier situación de orden económico, inclusive la amenaza de períodos inflacionarios, puede crear una modificación total del mercado inmobiliario; porque basta solamente que la gente vislumbre una posibilidad de desvalorización monetaria, y entonces corre a poner a resguardo su capital. Como el mejor resguardo del capital es la inversión inmobiliaria, vuelven otra vea tonificarse las operaciones de ventas, tanto en terrenos como en propiedad horizontal. Es importante conocer también, como antecedente de carácter general las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisión de fracciones, ya que, en general, en todos los países las municipalidades se están haciendo exigentes en los requisitos para aprobar lotes, y resulta muy oneroso comprar una fracción y subdividirla para venderla en lotes.-
Los regímenes de locación de inmuebles (que congelan o limitan la renta de los inmuebles) tienen mucha importancia como factor de valorización, ya que desalientan las inversiones en este campo.-
La política fiscal respecto a préstamos promocionales para viviendas, conduce a un mayor valor de la tierra. Aspecto que se hace más notable en barrios en desarrollo de viviendas económicas.-
La desgravación impositiva a la edificación es una medida que produce un alza de valores de terrenos, de que se pone en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que les conviene por desgravación impositiva, construir un inmueble y venderlo en propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia está en la desgravación. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de lotes aptos para ese fin, y un alza en sus precios así como también una sensible baja en los valores de oferta de departamentos.-
3) Homogeneización de antecedentes
Ya en poder del bagaje de antecedentes recopilados, procederemos a realizar su procesamiento mediante una correcta homologación por medio de una planilla de “Estudio de Tierra” que veremos a continuación. Después –como hemos dicho- se explicará la forma de tasar los edificios, el conjunto, etcétera.-
Conviene definir como homogeneización de antecedentes la conversión de todos ellos a operaciones de ventas supuestas al contado, de lotes tipos tomados como patrón, baldíos, ubicados en un punto básico, con iguales servicios públicos, y todas referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser la actual o una anterior. Tal homologación se obtiene mediante coeficientes correctivos, en cuya exacta determinación o elección está el meollo o la base de una buena tasación. En síntesis, saber tasar es saber homogeneizar antecedentes.-
4) Planilla de antecedentes
Trataremos primero la estructura general de una planilla de estudio de la tierra y después haremos un análisis de cada uno de los coeficientes de homologación. Veremos también que, en su mayoría, los coeficientes correctivos de la planilla no son de apreciación subjetiva. Todos tiene un aspecto matemático o de raciocinio que nos permite determinar, con criterio técnico, el coeficiente de ponderación, sea éste factor o divisor.-
Analizaremos seguidamente un modelo generalizado de la planilla, y para ello veremos la que utiliza el citado Tribunal de Tasaciones de Nación, en la cual se van insertando los distintos coeficientes correctivos, de los que surgen del cálculo matemático o determinación técnica e ir poniendo al final aquellos factores correctivos en que ya entra a actuar la subjetividad o la apreciación personal del tasador. Se podría decir que hay en ellos un poco de astucia, porque corregidos primero aquellos elementos que son invariables, se va teniendo un panorama del valor, y ello permite después una mejor comparación u homologación para hallar los factores que tienen algo de apreciación subjetiva. Este modelo de planilla, que se agrega, es susceptible de ser ampliada o reducida, según las necesidades y tipo de informe.-
Comprobaremos después que todos los coeficientes correctivos que prima facie parecerían puestos en la planilla a capricho, tienen su fundamento técnico o matemático, con excepción del correspondiente a ubicación, que es el más subjetivo de los coeficientes.-
5) Selección de antecedentes
Tanto los antecedentes de ventas como las ofertas deben estar ubicados próximos al inmueble por tasar y, preferiblemente, que tengan características similares a él.-
No obstante, cuando ello no es posible, como ocurre normalmente, mediante los coeficientes correctivos que veremos más adelante, se trasladan y se corrigen a fin de homogeneizarlos con el objeto de la tasación.-
Cuando se deben tasar varios inmuebles de una misma zona, el traslado de los antecedentes se hace a un punto 1) que se considera básico y los avalúos consecuentes se obtienen aplicando los inversos de los mismos coeficientes correctivos utilizados para los antecedentes.-
6) Características de los informes
Cuando se trata de elaborar un dictamen técnico pericial para la justicia o una tasación de cierta importancia, la información mencionada anteriormente conviene que sea volcada totalmente a manera de apoyo al valor inmobiliario a que se va a llegar. No así cuando el destino o la relativa importancia del avalúo no aconsejan una apoyatura muy frondosa. Se insiste en la posición de que el valor de un inmueble es uno solo, no interesa el destino que tenga el avalúo, el valor es único y lo que sí varía es el peso que hay que darle al estudio de acuerdo al destino de la valuación. Si es un asesoramiento para compra, tenemos que hacer como en geodesia, cuando se mide un ángulo 10 o 20 veces para darle más peso; y en cambio, si se rata de un avalúo sencillo, para ver si una propiedad responde a determinado préstamo hipotecario equivalente al 50 o 30% del valor que se estime, lógicamente no exige tanta literatura en el informe.-
Lo más importante de un estudio es la consistencia en la planilla de ventas; es en ella donde debemos volcar con la mayor exactitud las operaciones inmobiliarias que luego serán objeto de análisis. La información de ventas puede hacerse mediante una descripción de cada operación, relatando los antecedentes, o en forma de planilla donde se vuelcan sintéticamente los datos más importantes. En este aspecto debemos diferenciar también el tipo y destino de la tasación para ser más o menos abundantes en los datos que se vuelcan en la planilla.-
En una pericia judicial será conveniente agregar en los antecedentes de ventas los nombres de comprador y vendedor, fuente informativa de la operación, donde se pueden verificar los datos, etc., porque todo ello da más respaldo ante el juez y las partes y hace inobjetable el informe. Pero no es tan necesario cuando el destino de la tasación es asesorar a un cliente para una compra o venta o actualización de capitales, donde no hay contrapartes. Por supuesto que en la citada planilla no olvidaremos, como dato fundamental, la fecha, ubicación exacta, precios, formas de pago, características de las mejora, superficie edificada, medidas del lote, existencia de servicios públicos (cuando hay ventas que se prefieren a terrenos servidos diferentes). La forma de emplanillar los datos queda a criterio de cada uno, ya que existen modelos de planillas de distintas características".-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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Consulta - 04:56, 1/09/2008
Estimado Miguel:Se podria a llegar a resolver el siguiente caso con el metodo directo comparativo y como seria su posible resolucion.
Oscar esta buscando propiedad para comprar, y ha visto una casa de tres dormitorios, living comedor cocina, baño y garaje. Se trata de un inmueble de una antigüedad de 20 años aproximadamente con un estado de conservación bueno y de una categoría de construcción buena. La propiedad tiene una superficie total de 100 metros cuadrados. El valor a nuevo del metro cuadrado de estas mejoras oscila los $1000. El inmueble se encuentra construido en un terreno de 10 metros de frente por 30 de fondo. En esa zona por las averiguaciones realizadas se han recogido los siguientes antecedentes:
1) Un terreno de 11 metros de frente por 30 de fondo en la cuadra siguiente al terreno a tasar se vendió en Pesos setenta y ocho mil ($78.000); otro de 13 metros por 30 de fondo sito a cinco cuadras del terreno a tasar se vendió en pesos ochenta mil ($80.000) y existe un tercero en la misma cuadra del terreno a tasar que mide 15 metros de frente por 40 de fondo por el cual piden $100.000.
Escrito por Anonymous