HACEMOS LOS NUMEROS PARA DETERMINAR UN ALQUILER? - 01:51, 15/08/2008 | |
Cuando a un perito tasador se lo cita a un proceso judicial para que dictamine sobre el valor locativo de un bien, normalmente, el funcionario auxiliar constata las características del bien, y luego de hacer un análisis sobre los valores locativos de la zona, procede a dictaminar, siempre sobre un valor "comparativo", y considerando un valor de mercado "actual".-
Ahora bien, qué debería hacer ese tasador, si en el proceso judicial se plantea un pleito entre una persona que tenía un administrador el cual hacía manejos "poco claro" sobre el capital de ésta, y hay que determinar en cuánto debería haber arrendado un bien, o, si el bien que vendiera debiera haber sido arrendado para mantener el capital del administrado?. Pues bien, acá va el proceso "técnico-teórico" de cómo arribar al valor locativo de una propiedad, y al final, un ejemplo en "números".-
Valores Locativos
1 Tasas Razonables de Renta
Dentro de los variados problemas que se nos presenta resolver en tasaciones, está el de la determinación de valores locativos, alquileres, arrendamientos rurales, etc.
Historia
Haciendo un poco de historia en lo que a arrendamientos se refiere, diremos –con McMichael- que son pocos los datos existentes con relación a los primitivos arrendamientos de tierra. Los primeros contratos que se conocen se remontan al Imperio Romano. Los gobernantes ejercían un contralor absoluto sobre la tierra, que distribuían entre señores, nobles y favoritos; éstos, al no explotarlos ellos mismos, organizaron un sistema de arrendamiento, mediante el cual el señor se convertía en locador y el ocupante en inquilino, costumbre que se ha conservado hasta nuestros días.-
Un contrato romano confería al inquilino y a sus herederos un derecho perpetuo a la posesión de la tierra, mediante el pago fijo de una locación anual. El inquilino no tenía derecho a abandonar la tierra, ni anular el contrato, sin consentimiento del dueño, pero si se demoraba tres años en el pago de los alquileres, el dueño tenía derecho a anular el contrato. Además, aquél no podía transferir el contrato sin autorización del propietario, y éste solamente autorizaba la operación cuando tenía la seguridad de pagar con ella (valor de llave).-
Al irrumpir los romanos en Europa Occidental y apoderarse de Gran Bretaña, introdujeron las prácticas del arrendamiento, que se generalizaron de las Islas Británicas, en particular al sur de Inglaterra. Grandes superficies de lo que constituye hoy el Gran Londres, están bajo contrato de arrendamiento, algunos de ellos por 99 años renovados a su vencimiento. Otros se celebraron por 999 años con disposiciones que hacen factible su renovación posterior.-
Alrededor del 1700, aparecieron los primeros contratos de arrendamientos en las ciudades americanas –llevados a los Estados Unidos por Lord Baltimore- generalizándose posteriormente el arrendamiento de terrenos para edificaciones residenciales.-
En la Argentina, la ley de Enfiteusis –tan cara a Rivadavia-, por la que se podía ceder a perpetuidad o por largo tiempo una finca mediante el pago de un canon anual, es una expresión de locación a largo plazo.-
La legislación sobre alquileres y arrendamientos, varía de un país a otro, y el tasador debe conocer perfectamente las leyes locales para justipreciar en contratos de locación.-
2 Corrección de Tasas en Función de Expectativas Inflacionarias
Legislaciones de emergencia
En la época moderna, se hizo muy frecuente en muchos países, entre ellos la Argentina, dictar leyes restrictivas de alquileres y arrendamientos, leyes de emergencia que se dictaron en su oportunidad con fines sociales o políticos. Lamentablemente, en la mayoría de los casos esas leyes de emergencia –que podrían haber sido transitorias- tuvieron como consecuencia la “perpetuidad” de los inquilinos en los bienes arrendados, perpetuidad que les dio casi derecho de propiedad, trasformando los contratos en unilaterales, por los cuales el inquilino resolvía por sí la forma en que actualizaba el monto del alquiler y la oportunidad en que devolvería al propietario el inmueble arrendado.-
La descongelación de alquileres, en cualquier país que haya estado regido por leyes reguladoras, trae aparejada enormes trastornos en el mercado inmobiliario.-
Al haber una masa extraordinaria de bienes que se vuelcan desocupados al mercado, para su venta o para nuevas locaciones actualizadas, se opera entonces una especie de fenómenos físico de vasos comunicantes, donde por un lado del vaso se tiene una columna fuertemente presionada por alquileres de un nivel bajo –impuestos por la Ley de Alquileres- y en la otra columna, se tienen los alquileres liberados, que se pueden pactar libremente, los que en ese momento llegan a límites bastante elevados.-
Así es como, cuando se destapa el tubo del vaso comunicante que está presionado, esa columna sube, pero con una franca tendencia a hacer bajar la otra, ya que se opera una regulación o nivelación en el mercado inmobiliario, tanto en las ventas como en las locaciones.-
Es importante entonces estar preparados para –en esa oportunidad- responder a la gran demanda de asesoramiento, tanto a clientes, como también a la Justicia, en materia de valores locativos.-
Condiciones que debe reunir un Informe Pericial
Indudablemente, asesorar en materia de alquileres, arrendamientos, etc., es tarea nada fácil, porque juegan innumerables factores de tipo económica y social, algunos perfectamente calculables, otros previsibles y también los hay imprevisibles. No obstante, trataremos de hallar los caminos que nos permitan resolver este problema en la forma más equitativa y razonable positiva.-
Es importante insistir una vez más acerca de las condiciones que debe reunir un informe de tasación o de fijación de valor locativo, tanto más cuando el mismo está destinado a asesorar a la Justicia, porque es tan importante para el perito hallar el valor más equitativo –a su criterio- como demostrar a las partes que el mismo es el fruto de una exhaustiva investigación de mercado, de un análisis razonado de antecedentes, y con fundamentos matemáticos.-
En este aspecto soy de la teoría de que toda tasación debe surgir mediante el cálculo seguido por más de un camino o procedimiento a efectos que los dobles o triples resultados permitan ratificar los valores o alertar sobre posibles errores en alguno de ellos.-
La otra forma de tasar –mediante apreciación subjetiva y personal- es lo que los americanos llaman: “adivine y tenga suerte”, y nuestro recordado Senillosa llamaba: “método de ojímetro”.-
Diversos Tipos de Locaciones
Existen en nuestro país diversos tipos de locaciones y arrendamientos según sean urbanos o rurales, a corto o a largo plazo, en pago mediante cuotas mensuales o anuales fijas, con gradaciones o con reajustes y también mediante el pago en especies o en porcentajes de ventas.-
Cada uno de estos sistemas de arrendamientos requiere un procedimiento distinto para el cálculo de la renta que corresponde. Algunos de ellos ofrecen menos dificultades que otros, por cuanto juegan menos variables e imprevisiones. El más fácil es el alquiler con reajuste y pago de gastos.-
El sistema más frecuente es el de contrato liso y llano, por una duración limitada y con pago en cuotas fijas e inamovibles. Ello surge de nuestra propia manera de actuar, ya que preferimos –tanto en las compras de inmuebles como en las locaciones- saber de antemano el costo fijo e inamovible, aunque ello, en razón de previsiones inflacionarias, nos resultare, en valores constantes, mucho más caro que mediante cuotas con reajuste. En el presente capítulo nos referimos exclusivamente al caso de locación urbana o plazos y mensualidades fijas, o con reajustes periódicos anuales, semestrales o trimestrales, para los que igual sirven los conceptos a emitir. En arrendamientos rurales los procedimientos varían sensiblemente.-
Definición. Antes de entrar a explicar los métodos de cálculo, definiremos qué es el Valor locativo: “Hallar el valor locativo de un inmueble, significa calcular el importe mensual, anual o periódico, que compense con un interés puro razonable al capital inmobiliario que se da en préstamo, más todas las cargas que ese inmueble soporta, y que dicho importe sea compatible con la absorción del mercado”.-
3 Procedimientos de cálculo de alquileres
Surgen así de la definición de los dos caminos aconsejables para la determinación de valores locativos:
En el primer procedimiento, determinaremos el alquiler mediante el cálculo de la renta pura del capital inmobiliario, y le adicionaremos todas las cargas conocidas o posibles para arribar a la renta bruta. En el segundo procedimiento, mediante una investigación de mercado, y una correcta homologación de antecedentes, determinaremos el valor locativo en la plaza inmobiliaria, para propiedades comparables.-
Procedimiento 1: Renta de Capital Inmobiliario
De acuerdo a la primera parte de la definición de valor locativo, determinaremos a éste considerando que el alquiler o arrendar un inmueble significa prestar un capital a un interés determinado. Surgen de ello los dos primeros problemas: la determinación del valor de ese capital inmobiliario que se da en préstamo, y la elección de la tasa de interés razonable que fijaremos a ese capital.-
Para la determinación del valor del inmueble que se alquila, seguiremos cualquiera de los procedimientos conocidos por los tasadores: puede ser uno de ellos el comparativo directo de valores de venta, mediante una correcta y fundada homologación de antecedentes o el de la determinación del valor físico del inmueble por suma de terreno más edificio, con las correspondientes correcciones por aprovechamiento, funcionalidad, edad, estado, etc.
Es conveniente destacar que de todos los valores factibles de determinar para un inmueble, el que nos interesa especialmente es el valor venal porque es el que representa el capital inmobiliario realizable en las condiciones circunstanciales del mercado inmobiliario.-
Es decir, que si hubiéramos determinado el valor físico, debemos corregir a éste por el correspondiente coeficiente que representa la capacidad de absorción del mercado inmobiliario del lugar y del momento.-
Podría ser que un elevado valor físico debiera ser castigado por un coeficiente de disminución, por tratarse de un edificio que no responde a los requerimientos de los compradores, a su capacidad adquisitiva, o por no estar de acuerdo con la calidad y destino de la zona en que fue edificado. Una casa de departamentos suntuosos ubicada en plena city bancaria, corre riesgo de tener que ser vendida a menos de su costo, y recíprocamente un edificio de oficinas de una zona residencial. No debemos olvidar tampoco que para arribar al valor venal de un edificio nuevo, corresponde adicionar el valor físico los costos financieros, promocionales, y una ganancia empresaria.-
Respecto a la tasa razonable de interés por aplicar al capital inmobiliario, hay que tener en cuenta que se trata de un capital que no sufre las contingencias de la desvalorización monetaria, y que una vez utilizado por el locatario es devuelto al locador con su valor total, sin verse afectado por la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, salvo la pequeña desvalorización física operada con el tiempo, y cuya influencia es mínima y puede ser calculada. Surge de ello que la tasa por aplicar debe ser prudentemente baja, equivalente a la usada en préstamos de monedas fuertes e invariables. Pretender réditos semejantes a los préstamos hipotecarios o comunes, es desconocer que las elevadas tasas que se aplican en este tipo de préstamos son la suma de un interés puro más un porcentaje de seguro contra la inflación.-
Partiendo de la premisa de la invariabilidad del valor del capital prestado, y aplicando al mismo un interés razonable, obtenemos un gráfico en que las abscisas representan el tiempo o períodos de locación, y las ordenadas el interés instantáneo, o sea el producto V1 (Valor inmobiliario por tasa de renta pura). Si esta función fuera constante, multiplicada por el tiempo o número de períodos mensuales, anuales, etc., nos daría una superficie representativa del ingreso tal en concepto de renta pura.-
Hasta aquí no habría problema si el alquiler fuera abonado en bienes materiales que también conservasen su valor invariable. Pero ocurre que el alquiler mensual, anual o periódico se abona en pesos moneda nacional, no exentos de los deterioros producidos por la inflación.-
Surge así que el valor real del alquiler sufre una caída progresiva, y entonces el ingreso real es la superficie encerrada por los ejes y la curva representativa de la caída del poder adquisitivo de la moneda.-
Para compensar esa caída, debemos integrar el ingreso con la superficie encerrada por los ejes y la curva equivalente, contraria y compensatoria de dicha desvalorización. Si el alquiler se pudiera pactar en forma de actualizarlo mensualmente, según los índices de costo de vida, no habría problema, pero eso no es fácil de conseguir. Necesitamos entonces hallar una tasa media que, multiplicada por el valor inmobiliario y por el número de períodos, nos integre el mismo ingreso total que si fuéramos reajustando todas las cuotas.-
Para hallar la tasa media, trataremos de encontrar un coeficiente Cnd función del número de períodos ⁿ que abarcará el contrato, y de la desvalorización periódica presumible del valor de la moneda, que llamaremos d. Este coeficiente puede representarse en tablas de doble entrada o en ábacos.-
La resolución matemática del problema, por el que se llega a que el coeficiente de corrección por desvalorización monetaria (Cnd) es:
Donde:
n = número de períodos (meses, años).
d = desvalorización anual, mensual o periódica prevista.
La renta pura neta para un período unitario correspondiente a un contrato de n períodos, y asegurándose contra una desvalorización periódica igual a d (0,20 ó 20%, etc.). Para ello adoptaremos la siguiente ecuación:
Rm = V1 · Im · 1 = V1 · Io · Cnd · 1
Tomando valores razonables de Io –tasa de interés para moneda fuerte- y hallando Im mediante el Cnd hemos resuelto la primera parte del problema, que era calcular la renta neta pura anual o periódica razonables, a la que adicionaremos posteriormente todas las cargas, a efectos de hallar la renta bruta, y de allí el alquiler mensual.-
Hasta ahora hemos obtenido la renta pura, del capital inmobiliario, valor fundamental. Veremos después cómo llegamos a la renta bruta:
Coeficiente de Corrección
por Depreciación Monetaria
Cargas Adicionales a la Renta Bruta Las cargas que hay que adicionar normalmente, ya que puede haber algunas de tipo especial según la índole de la locación, son las siguientes:
1) Amortización del Edificio
El valor actual del edificio valorizado por edad, estado y descontado el valor residual de demolición, debe ser amortizado en el número de años que le restan de vida útil (expectancia). El cociente de ambos (valor y tiempo), nos da la amortización anual, asimilando su variación al de una función lineal dado su breve período. Ahora bien, este resultado, al igual que la renta pura, sería exacto si no variara el poder adquisitivo de la moneda. En previsión de ello, aplicaremos también a este rubro el coeficiente de corrección por desvalorización monetaria (Cdn). Queda así:
Amortización del edificio
donde:
VA = Valor actual del edificio
Vr = Valor residual del edificio
Vp = Vida útil probable. .
v t = Vida transcurrida
C dn = Coeficiente de corrección.-
2) Conservación del edificio
En este aspecto, el tasador debe hacer una estimación de los gastos anuales de reparaciones circunstanciales (pintura, etc.) mediante el estudio actualizado de gastos en períodos fijos, si se quiere estimar porcentualmente, puede aplicarse, con cierta seguridad, un 1% del valor del edificio, y el 0,5% si son departamentos de propiedad horizontal, ya que parte de los gastos son absorbidos por las expensas comunes.-
Los gastos de conservación previstos en el instante de hacer el contrato, sufrirán también, seguramente, un aumento inflacionario en el lapso del contrato, en consecuencia, aplicamos también el Cdn.-
Gastos de conservación = VA . _X_ . Cdn
100
3) Impuestos y gravámenes
Se deben tomar los reales, de acuerdo a últimas boletas. Como los impuestos mantienen cierta permanencia, en contratos cortos se toman directamente los que están en vigencia.-
En contratos largos, conviene aplicar una corrección en previsión de aumentos, que podrían ser el mismo Cdn.-
En casos de estimación, es prudente tomar entre 0,5% a 1% del valor actual del edificio.-
4) Gastos de funcionamiento
En este rubro hay una gama muy grande de variación, desde la nulidad, cuando se trata de casas unifamiliares, hasta valores considerables, cuando se trata de edificios de departamentos con servicios centrales, portería, reparaciones, combustible, energía, etc..-
Corresponde tomar el real de últimas liquidaciones, incrementando el Cdn, en previsión de aumentos futuros.-
5) Gastos administrativos
Locar un inmueble obliga a hacer algunas erogaciones en avisos, comisiones, etc., que son del orden del 5% del total del contrato, sea, del
_5 · n_ de la renta bruta anula (amortizable _5_ por año).-
100 100
6) Desalquileres
Es prudente tomar un mes por cada renovación de contrato. En consecuencia, será el __1__ de la renta bruta anual.-
(12 · n)
Aplicación
Un ejemplo nos aclarará la forma de aplicación del Procedimiento I, cuyo desarrollo estaría esquemáticamente representado en la siguiente fórmula:
Rbruta mensual = __1__ Rb anual
12
Ejemplo de Valor Locativo
Donde:
V1 = $ 1.000.000 Io = 6%
VA = $ 800.000 n = 2
Vp = 60 años d = 0,25
Vr = 10 años Cdn = 1,21
Inmueble: 120 m² Servicios Centrales: calefacción, agua caliente.
Renta: 1.000.000 . _6_ . 1,21 = $ 72.600
100
Amortización: 800.000 – 50.000 . 1,21 = $ 18.150
60 - 10
Conservación: 800.000 . _0,5_ . 1,21 = $ 4.840
100
Impuestos: 1.000.000 . _0,5_ = $ 5.000
100
Funcionamiento: $ 100/m² . 120 m² . 1,21 = $ 14.520
Σ = subtotal = $ 115.110
Administración y desalquileres:
1 + _5_ + __1__ = 1,09
100 12,2
Renta anual: 115.110 . 1,09 = $ 125.470
Alquiler mensual: 125.470 = $ 10.455 = $ 10.500/mes
12
% Anual Bruto = _125.470_ = 12,54%
1.000.000
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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