FIJEMOS LOS ALQUILERES CON COEFICIENTES - 02:45, 14/08/2008 | |||||||||||||||||||||||
Valores Locativos
por Comparación Homogeneizada de
El Procedimiento se realiza mediante una investigación de mercado y una correcta homologación de los antecedentes.-
El acopio de antecedentes de locaciones, puede obtenerse en forma directa o por información de las inmobiliarias dedicadas a alquileres. Es necesario que los antecedentes de contratos de locación que se van a comparar sean los más completos posibles, quedando perfectamente individualizados, por ejemplo:
· Ubicación del bien locado, y tipo de zona
· Ubicación relativa dentro del inmueble, si es una unidad de PH
· Superficie cubierta propia y número de ambientes
· Características constructivas del edificio, servicios que tiene
· Antigüedad del edificio
· Fecha en que se inició la locación
· Alquiler mensual o anual
· Duración en años de la locación
Indudablemente que este procedimiento es menos matemático, y juegan una cantidad de coeficientes de homologación que el tasador debe considerar y evaluar con mucha sutileza. Por este motivo y a efectos de restar la influencia de apreciaciones personales subjetivas, conviene que los antecedentes sean originalmente lo más homogéneos posible.-
Por ejemplo, si debemos hallar el valor locativo de oficinas céntricas de categoría, con aire acondicionado y buenos servicios centrales, trataremos que todos los antecedentes se refieran a locaciones similares, a fin de que queden por corregir solamente aspectos relacionados con superficies, ubicación relativa, duración del contrato y actualización por fecha.-
Los antecedentes pueden ser ordenados en una planilla, cuyo modelo se agrega, en la que constan en primer término, todos los datos obtenidos de locaciones comparables, y a continuación se agrupan, todos los divisores, los respectivos coeficientes correctivos tendientes a hallar alquiler medio anual referido a contratos de un año de duración. Obtenido este alquiler medio, lo aplicamos a la superficie del inmueble cuyo alquiler se quiere hallar, multiplicado, en este caso como factores, por todos los coeficientes que corresponden a las características superficie, duración del contrato, etc., para obtener, como consecuencia el alquiler anual buscado, que, dividido por 12, nos dará el valor locativo mensual del mismo.-
Indudablemente que en este procedimiento, el éxito depende de la correcta elección y ponderación de los coeficientes correctivos y homologación, y es donde se pone a prueba la experiencia y el sentido común del tasador. Algunos de estos coeficientes ya han sido estudiados y fijados dentro de ciertos límites, sobre la base de la comparación estadística de valores.-
Por ejemplo, para corregir la ubicación relativa de un departamento u oficina, según esté al frente, contrafrente o patio interior se usan los coeficientes 1,00/0,95-0,90 y 0,90-0,80 respectivamente. Lógicamente que si el frente es hacia una plaza o una gran avenida, el coeficiente debe ponderar también este hecho.-
Con relación al piso del edificio se debe aplicar un prudente coeficiente inferior a la unidad: 0,90 a la Planta Baja, Piso 1º y al último piso, si da bao azotea. Los intermedios aumentan con la altura, entre 1,00 y 1,15.-
Por supuesto, es obvio advertirlo, que al multiplicar la superficie de la unidad en estudio, por el valor locativo unitario, corresponde aplicar también, ahora como factores, los coeficientes correctivos de ponderación que le correspondan.-
Coeficientes de Superficie para Valores
Locativos de Departamentos
Superficies Propias Coeficientes Correctivos
Depart. y Oficinas Locales
300 m² 0,80 0,90
250 m² 0,81 0,91
200 m² 0,83 0,92
175 m² 0,85 0,94
150 m² 0,87 0,96
125 m² 0,90 0,98
100 m² 0,95 1,00
80 m² 1,00 1,02
60 m² 1,05 1,05
40 m² 1,10 1,09
20 m² 1,15 1,15
Superficies intermedias se interpola
De acuerdo a la categoría del edificio, la calidad de materiales, los servicios centrales que tenga, etc., se utilizan los siguientes coeficientes:
Categoría buena económica 0,80 0,95
Categoría sin calefacción 0,90/0,95 1,00
Categoría con calefacción 1,00/1,05 1,05
Categoría con aire acondicionado 1,10 1,15
Categoría muy buena 1,15 1,20
Para calificar la influencia de la antigüedad y estado del edificio, se puede usar el criterio de aplicar la unidad menos ½ del coeficiente K de Ross-Heidecke:
(1 – K ) (para departamentos y oficinas)
2
Para locales, la influencia de la edad y ele estado es considerablemente menor. Se sugiere aplicar la unidad menos K .-
2
(1 – K ) (para locales)
4
El coeficiente de actualización: se refiere a la variación de los valores locativos en función de la fecha del contrato. Esto puede ser objeto del estudio de una cuerva de valorización de valores rentísticos, aunque su determinación –si bien posible- muy laboriosa y requiere muchos antecedentes. Se puede obviar teniendo en cuenta que juega en forma preponderante –aunque no absoluta- el mayor costo de las construcciones, y tomar el resultante de relacionar entre sí los números índices de las Cámaras de Construcción.-
La duración del contrato o de los períodos de actualización a que se refiere el antecedente, debe también ser corregido, por cuanto a mayor duración contractual o lapsos que median entre cada actualización, se suponen mayores locativos unitarios. En este aspecto, la corrección se puede hacer mediante la aplicación como divisor del Cdn (coeficiente de corrección por desvalorización monetaria).-
Como puede observarse, la aplicación de los coeficientes correctivos, tiende a obtener el valor locativo unitario de unidad locativa (vivienda, oficina, cochera, etc.), que sirven de patrón y que –convenientemente ponderado por los coeficientes correspondientes a la unidad en estudio- nos permite arribar a un alquiler justo y equitativo.-
Si en la misma forma homologamos varios antecedentes, el promedio de resultados nos da el valor locativo, unitario a aplicar a la unidad inmobiliaria en estudio.-
Planilla de Valores Locativos
Procedimiento II
n Alquiler medio anual = 1 Σ = $/m²/año n 1
Nota: Para contrato de 1 año o también para períodos semestrales o trimestrales, según se convengan los plazos de actualización. Si se conviene que el alquiler se indexe cada seis meses, el exponente n será el número de semestres que involucre el contrato y la depreciación d será la depreciación monetaria prevista para períodos semestrales.-
Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa saber más sobre la materia, te invito a busques en el ícono Archivo o que piques en los links de mis blog que más abajo te doy. Si tenés dudas o alguna consulta, me podrás contactar a mi dirección electrónica que encontrarás bajo mi firma.-
Mart. Púb. Miguel Ángel Antoñana
http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
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