Determinar el valor de un block - 02:44, 8/08/2008 |
En la próximo nota a ésta, vas a encontrar la norma del T.T.N. (12.2), respecto de la valoración de un block de tierra, cuando uno pretende adquirirlo, principalmente por la expropiación.-
Este tema legal (la expropiación), siempre ha generado divergencias cuando las dos parte (expropiante y expropiado) no arriban a un acuerdo en cuanto al valor de ofrecimiento. Es por ello, que al momento de llegar a la instancia judicial (prevista en la ley respectiva), el perito judicial (y aquellos propuestos por las partes), juegan un papel preponderante.-
Siempre hay que recordar que esta figura legal se aplica cuando el Estado, o alguno de los órganos del mismo, o una institución pública pretenden disponer legalmente de un espacio de tierra para ejecutar "obras de utilidad pública".-
La utilidad pública, es una temática que trataré más adelante, en otro artículo (dada su complejidad), pero lo que más me interesa en este artículo, es analizar la INDEMNIZACIÓN que pretende por la norma 12.2 fijar el Estado para la expropiación.-
En términos legales, la indemnización no puede estar influida por apreciaciones subjetivas, factores hipotéticos, ganancias presuntas y aspectos personales o sentimentales.-
La indemnización no puede, en cambio, dejar de considerar los beneficios o perjuicios directos que la expropiación produce en el bien, entre ellos el mayor o menor valor del remanente cuando la expropiación es parcial, en función de sus medidas o características de ubicación, accesos, etc. En tales casos, el valor final surge de la diferencia entre los valores de antes y después de la expropiación, siempre y cuando no jueguen en la apreciación los beneficios o perjuicios que sean consecuencia directa de la obra pública. Al tratarse de bienes inmobiliarios dicho concepto se aplicará tanto al terreno como a las mejoras.-
Los perjuicios indirectos, deterioro comercial, pérdidas de cosechas y el discutido lucro cesante, prohibido de valorar según algunas leyes de expropiación, estimo que son aspectos que no pueden dejar de considerarse, adecuadamente, si se quiere obtener como resultado una indemnización justa y equitativa.-
Este mismo sistema se puede aplicar, cuando una persona pretende adquirir parte de una chacra aledaña al ejido urbano. Cómo determinamos el valor justo, en función del valor de una chacra, o de una manzana, o de una parcela?. O sea, si el cliente pretende de 120 ha. lindantes al poblado, subdividir 5 de éllas para anexarlas (siempre y cuando el catastro provincial y municipal lo admita) al fraccionamiento urbanístico del lugar.-
Hay una regla inmobiliaria que dice: "a menor superficie, mayor valor". En realidad no es lineal, pero si es cierta. En una zona rural donde la unidad económica es de 400 ha., éstas van a valer más (proporcionalmente) que 1.500.-
La propuesta del T.T.N. (idea del Ing. Renzo Macagno), es en primer término homogeneizar el valor de un lote tipo lindante a la zona que se pretende expropiar o subdividir para vender. O sea, saber primero, cuáles son las medidas de un lote tipo en la zona (normalmente está fijado por el municipio). Luego, de una correcta investigación de transacciones realizadas en la zona, fijar en forma homogeneizada, el valor del metro cuadrado de tierra libre de mejoras.-
Conociendo ese dato básico, se da inicio a una "hipótesis" respecto de alguien que quiere lotear una superficie para luego venderla.-
Para ello debemos deducir aquella superficie que normalmente se debe dejar libre para apertura de calles, espacios verdes, etc. (en Santa Rosa, La Pampa, es de un 30% de la superficie total).-
Teniendo tal base (el valor de la tierra), damos inicio al cálculo de los siguientes rubros que estima el TTN para fijar el valor indemnizatorio.-
Para hacerlo más gráfico, te acompaño tres imágenes aéreas de una zona hipotética de mi ciudad (Santa Rosa-La Pampa), en la cual, la parcela original tiene 150 ha.
Imagen 1
 De esa superficie se decide adquirir o expropiar unas 15 ha.-
Imagen 2
 Para poder hacer el cálculo que pretende la norma del TTN, debemos realizar un estudio de la superficie que debemos destinar a espacio cedido a calles, espacios públicos y demás ítem que normalmente exige un municipio en los loteos (deberías averiguar en el municipio que corresponda para tal fin), y que como dijera, en mi ciudad ronda el 30% de la superficie a destinar al loteo.-
Imagen 3
 Una vez que tenemos el valor del metro cuadrado de tierra libre de mejoras en la zona, debemos multiplicarlo por la superficie remanente y que estará destinada al loteo. Ahí tendremos el primero del ítem de la ecuación, que es el valor de la tierra (Pv).-
Se estima -hipotéticamente hablando-, del tiempo que le demandará a esta persona la preparación de esa superficie para ofrecerla para la venta (permisos, planos, nivelación de la tierra, etc.), que el TTN estima en 6 meses (el coeficiente es 0,5).-
También calcula el tiempo que le demandará la venta de tal loteo que, siempre hablando hipotéticamente, serían 36 meses (el coeficiente es 3). O sea, que entre la preparación del lote y la venta total, tendremos un tiempo total de 42 meses, equivalente a 3,5-
Otro elemento que se deberá estimar sería el costo financiero de la inversión inicial y respecto del recupero de la misma en ese tiempo, calculando un costo del 6% anual (0,06); y el costo financiero de los gastos que se estima en un 25%.-
Así también, se consideran los costos que tendrá el loteador para administrar el loteo, aquellos de publicidad, aranceles, honorarios de intermediarios o Notarios, etc., que estima en un total del 17,99%, todo a calcular sobre el valor final estimado de compra de todos los terrenos tipos que surjan de la posible subdivisión.-
Ahora te muestro cómo quedarían los valores finales, del cual surge el valor total de las 5 ha.
 Como advertirás, tendrás una relación o diferencia entre el valor final de venta o el costo de cada lote, con el costo original calculado por cada uno de ellos ( 41.881 ÷ 100.000 = 0,4188 x 100 = 41,88%). Esa relación no será siempre igual, ya que pueden cambiar o variar las tasas de intereses razonables y aquellas de mercado libre (6% y 25%), como así también el márgen de ganancia estimado (25%).-
Independientemente de ello, podrás advertir que lo fundamental de ésto, es que resulta ser un conjunto de ecuaciones matemáticas que divide entre el valor que pudiera tener como superficie rural y como área urbana. Ahora, si el que compra no quiere subdividir para fraccionar, sino para una explotación agropecuaria, es su problema.-
Esta ecuación, la usa el T.T.N., a los fines de la expropiación, ya que al valor de las parcelas (Pv), le suma los costos financieros, utilidades y gastos que tiene el loteador y, su resultado final, será el valor de la indemnización.-
Esos rubros financieros, utilidades y de gastos será el valor justo de la indemnización. De cualquier manera, es muy discutida por algunos Tribunales y Tasadores Técnicos, ya que al incluir las utilidades (U), no cumple con el precepto de la ley, cual exige que el valor indemnizatorio no debe contemplar las "presuntas" rentas que se pudieran (hipotéticamente) obtener de la parcela a expropiar.-
Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa saber más sobre la materia, te invito a busques en el ícono Archivo o que piques en los links de mis blog que más abajo te doy. Si tenés dudas o alguna consulta, me podrás contactar a mi dirección electrónica que encontrarás bajo mi firma.-
Mart. Púb. Miguel Ángel Antoñana
http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/ |
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