TASAMOS UNA ESQUINA? - 01:43, 7/08/2008 | ||||||||||
Trataremos de tasar una esquina. Pero no una esquina cualquiera, sino una esquina donde un frente, el de menor dimensión, da sobre una zona comercial; y el otro, el de mayor medida, da a una zona residencial.-
Si tal trabajo lo tendría que hacer por un sistema comparativo, tal cual lo usan las empresas valuadoras de Buenos Aires (por formulario), quedará sujeto a una explicación por parte del tasador, que es muy subjetiva.-
Pero como en este blog sostengo que la Tasación es una ciencia, la idea es impartir algunas ideas para el supuesto que uno tuviera que actuar como PERITO JUDICIAL, donde a un Magistrado debemos darle las razones lógicas del "por qué arribo a ese valor".-
Entonces veremos algunos conceptos:
TERRENO EN ESQUINA
Coeficiente de esquina
Es bien conocido ya el concepto de que los lotes ubicados en esquina tienen un mayor valor unitario que los lotes mediales próximos, así como también que el origen de tal plusvalía obedece a sus mejores posibilidades de desarrollar locales de negocio, mayor perímetro de vidriera, mayor aprovechamiento para el desarrollo de edificios de vidrieras en los pisos altos por tener mejores condiciones de iluminación y ventilación.
Todo ello ha hecho que siempre se reconociera a las esquinas un porcentaje de mayor valor que antiguamente era uniforme y de un 25%.-
Por supuesto que dicho concepto ha ido variando, porque existen varios factores que contribuyen a una mayor o menor ponderación y que dependen de las características comerciales de la zona, de la relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina y de las medidas del lote sobre cada una de estas calles.-
Así fue como evolucionó y se establecieron tablas de porcentajes de mayor valor por aplicar el lote supuesto medial, para obtener el valor del lote en esquina.-
TABLAS NORTEAMERICANAS
Son muchas las tablas norteamericanas que usan este sistema de relaciones y el Manual de Tasaciones de MacMichael las condensa, entre muchas de varios autores, en dos tablas adecuadas: una a lotes de 100 pies de frente a la calle principal y 100 pies de frente a la secundaria y otra a lotes de 50 pies sobre la principal y 100 pies sobre la secundaria y en función, también, de la relación de valores de la calle principal con respecto a la secundaria. En cada tabla trascribe los porcentuales propuestos por los autores.-
Para la aplicación de estas tablas se calcula el valor del lote como si fuera medial y se incrementa en el porcentaje que establezca la tabla correspondiente, entrando en ellas por la relación de valores entre la calle y la secundaria.-
En la Argentina, las Normas del Banco Hipotecario Nacional establecían los siguientes porcentajes:
Para zonas comerciales centrales………..25% a 35%
Para zonas comerciales en general………20% a 25%
Para zonas familiares de alto valor……..15% a 20%
Para zonas familiares comunes……………10%
Los procedimientos mencionados son en parte objetables por su empirismo y porque dependen en gran medida de la apreciación personal del tasador.-
Método de VALVANO
Por tratarse de un procedimiento que ha tratado de ser no solamente impersonal, sino apoyado en fundamentos experimentales y racionales, se propicia el siguiente método propuesto por el Ing. Miguel VALVANO en el Vº Congreso Argentino de Ingeniería y adoptado por el Tribunal de Tasaciones de la argentina.-
El autor mencionado, en su interesante estudio, hace previamente un análisis y crítica de los sistemas usuales de coeficientes y luego propone su método en la siguiente forma:
Esquina: El método propuesto por Valvano
Para la correcta determinación del coeficiente de la valorización por esquina es conveniente, si se quiere proceder de un modo racional, partir de la relación entre la superficie del lote y la suma de los frentes, ya que ella es un índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la cuadra.-
En efecto, sea un lote medial de 10 m de frente por 30 m de fondo, la relación entre la superficie y su frente es:
A = _S_ = 300 m² m² del terreno = 30
Fm 10 m m del frente
Supuesto ubicado en la esquina la relación entre superficie y suma de los frentes es:
E = __S__ = __S__ = ___300 m²____
Fe (f1+ f2) 10 + 30
E = __S__ = 300 m² = 7,5
Fe 40 m²
y el cociente entre ambos valores es:
ⁿ = A medial = Fe = 30 = 40 = 4
E esquina Fm 7,5 10
A este valor ⁿ le llamaremos índice de utilización, entendiéndose por utilización, en este caso, no sólo la mayor superficie edificable, según los reglamentos municipales, sino la mayor rentabilidad, proveniente además, de la mayor iluminación y ventilación, mejor acceso y mayor desarrollo de negocios de la planta baja (se sobrentiende que estas ventajas, fuera de la zona comercial, pueden reducirse y aun anularse). En general, puede decirse que un terreno de ⁿ > 1 es mejor que otro de ⁿ =1 (en realidad, en términos económicos, la valorización no sigue la misma ley que los índices de utilidad, sino una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da factores de valorización por esquina, como se verá).-
Valdano no considera aplicable a la Capital Federal (por ejemplo) la opinión de autores como SOMERS (Fitte y Cervini), en el sentido de que, para igual valor en ambas calles, un lote de 30 a 40 pies de frente por una de ellas y de dimensiones normal en la otra puede valer más del doble que si ese mismo lote fuera medial. La experiencia recogida en muchos años de actuación en el Tribunal de Tasaciones por parte del Ing. Dante Guerrero, señala que ese caso podría ser una notable excepción.-
Normalmente la valorización por esquina en sectores céntricos de alto valor comercial en planta baja y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila del 15% como mínimo y el 50% como máximo.-
Ejemplo 1:
Sea un terreno con frente a 2 calles, de $ 220 y $ 200/m² de valor unitario de lote tipo
n = _F_ = 25,50 = 1,88
f 13,50
con este valor se entra en la tabla 1, obteniéndose el porcentaje de valorización por esquina del 20% (chef. Ce1 = 1,20)
De la tabla de frente y fondo (en este caso se utiliza la del Tribunal de Tasaciones para la Capital Federal, zona céntrica) se obtiene para 13,50 m de frente por 12 m. de fondo:
Cm1 = 1,57
Por consiguiente, el valor unitario de la esquina resulta:
Ve = 22.000 $/m² x 1,57 x 1,20 = $ 41.448/m²
Ejemplo 2:
Sea la esquina en que el frente sobre la calle lateral es de 42 m.
La valorización en esquina no alcanza a más de 30 m. a partir del vértice de la misma. Partiendo de esta base se considerará al terreno dividido en dos parcelas
Parcela a) 16 x 30 = 480 m²
Parcela b) 12 x 16 = 192 m²
Calle 1 = $ 22.000/m²
ⁿ = _F_ = _46 m_ = 2,87
f 16 m
Con este valor se obtiene de la tabla I el porcentaje de valorización por esquina de 0,27 (coeficiente Ce = 1,27).
De la tabla de frente y fondo para la Capital Federal, zona céntrica, se obtiene para un lote de 16 m x 30 m, el coeficiente de medidas: Cm1 = 1,11.
Por consiguiente, el valor de la parcela a) es:
$ 22.000/m² x 480 m² x 1,27 x 1,11 = $ 14.886.000
El valor de la parcela b) resulta de multiplicar el valor unitario de la cuadra, por el coeficiente de medida (en este caso 1,35 para un lote de 12 x 16) y por la superficie, sin tener en cuenta la influencia de la esquina:
$ 20.000/m² x 192 m² x 1,35 = $ 5.184.000
El valor total del lote esquina es la suma de los de las parcelas a) y b), es decir:
$ 14.886.000 + $ 5.184.000 = $ 20.070.000
Este valor dividido por la superficie total de la esquina, da para la misma un valor unitario de $ 29.886/m².-
Tablas del Ing. Valvano
PORCENTAJES DE VALORIZACION DE TERRENOS
Por ubicación en esquina:
ⁿ = _F_ = desarrollo frente esquina
f frente medial
Te advierto, que en algún contacto que tuviera con el actual Pte. del T.T.N., me manifestó que las tablas de Fitte & Cervini, como aquella elaborada en forma paralela por el T.T.N., ya éllos, no las usan. Independientemente de ello, te aclaro que para mí son de uso permanente. Las diferencias entre ellas?, la superficie del lote "tipo" o coeficiente 1. Para Fitte y Cervini, es 11 x 30 (330 m²) coeficiente igual a 0,99; y la del T.T.N. es de 10 x 30 (300 m²), cuyo coeficiente es igual a 1,000. Pero es de aclarar, de la misma forma que lo hace Guerrero en su libro, es que la tabla del T.T.N., es de uso ideal en pleno centro de la ciudad de Buenos Aires, donde la utilidad comercial y habitacional es sobredimensionada en cuanto al resto del país.-
En cuanto al ejemplo que te di, espero que hayas entendido. Cuando uno de los frentes supere la medida de fondo de un lote "tipo" o "ideal" (10 u 11 x 30), hay que fraccionarlo, ya que por las tablas que hiciera mención en el párrafo anterior, a medida que de esa profundidad del lote se incrementa, se va castigando al mismo con coeficientes decrecientes. Entonces, a una parcela le das el tratamiento del frente medial del Ing. Valvano, y a la parcela resultante, lo hacés como una parcela común. La sumatoria de ambos resultados NO ES EL VALOR DEL LOTE, sino que tenés que dividirlo por la superficie total de la parcela y ahí tendrás el valor del metro cuadrado de la parcela que valoras.-
Por último, te doy un consejo. No sólo leas este artículo, sino que agarrá, copialo y pasalo a tu PC. Luego leélo detenidamente, tomá lápiz, papel y una calculadora y hacé los ejercicios. Es la única forma que lo vas a entender en forma clara. Cuanta mayor cantidad de números, peor es el entendimiento por la simple lectura. Lo digo yo, descendiente de "baskos", que me cuesta muchísimo las matemáticas.-
Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa saber más sobre la materia, te invito a busques en el ícono Archivo o que piques en los links de mis blog que más abajo te doy. Si tenés dudas o alguna consulta, me podrás contactar a mi dirección electrónica que encontrarás bajo mi firma.-
Mart. Púb. Miguel Ángel Antoñana
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