ROSS-HEIDECKE Vs. WAGNER Vs...... - 05:52, 4/08/2008 | ||||
LA DEPRECIACIÓN Y LAS TABLAS EMPIRICAS
Después de leer algunos autores (principalmente nacionales, ya que por estas tierras son casi inaccesibles los autores -de valía- extranjeros), he notado una gran diversidad en la temática de la DEPRECIACIÓN de la CONSTRUCCIÓN.-
La Cámara Argentina de Empresas Valuadoras no habla del tema puntualmente; el Instituto Argentino de Tasaciones, sólo habla de la definición de la "depreciación", pero NADA en cuanto a cómo llegar a la depreciación de una mejora, o mejor dicho, qué fórmula aplicar para arribar a un resultado.-
En cambio el Tribunal de Tasaciones de Nación (léase también el ya desaparecido y ex miembro del TTN, el Ing. Dante Guerrero) en su norma 4.1, específicamente habla del coeficiente K en la ecuación matemática que expreso:
CRD = VRN - [VRN - (Vr ·K )]
Este coeficiente evidentemente, ha generado en el tiempo un gran debate entre aquellos que generan teorías en la valuación.-
Quiero primero aclarar, que no tomo parte de ninguna de ellas; principalmente porque mi capacidad técnica no me lo permite, y segundo, porque creo en la amplitud de criterios como más adelante veremos.-
El Ing. Guerrero habla de la importancia que tiene (o tendría) para un tasador la depreciación de un bien. Es por ello que en su manual de tasaciones trata de las varias teorías propuestas.-
El Método de la Línea Recta, que supone que la depreciación varía linealmente y su representación gráfica es, por lo tanto, una recta, de donde se derivó el nombre del método.-
Su ecuación se reduce a la expresión matemática:
D = Vd . _e_
Vp
Vd = VRN - Vr
e = edad del bien
Vp = Vida probable
Este autor habla que en la actualidad, todos los autores están de acuerdo con que la depreciación no es una función de primer grado de la edad de la unidad. La observación, por el contrario, conduce a aceptar que la depreciación al comienzo del servicio de la unidad, es menor y que la misma va creciendo con la edad, tendiendo a un máximo al final de la vida de servicio de la unidad. Ello es tanto para unidades sometidas a esfuerzos dinámicos, como para las unidades sujetas sólo a esfuerzos estáticos, como son, por lo general, los edificios.-
También expresa la ecuación propuesta por el Ing. Jorge Kuentzle, donde la parábola que expresa la misma, se acrecienta o incrementa a medida que pasan los años, en forma progresiva. Guerrero manifiesta que esta ecuación se utiliza para unidades sujetas a las acciones dinámicas (como pueden ser maquinarias).-
Por último, llega a la fórmula o teoría de Ross, para llegar a que las tres expresiones, si las graficamos, encuentran que sus líneas, en un par de ejes cartesianos ortogonales, representan tres movimientos de la depreciación distintos.
Gráfico de la depreciación
 Este mismo autor, le dedica un espacio especial, a la teoría introducida por el Ing. alemán Heidecke, el que -a diferencia de los restantes autores- analiza el concepto de estado de conservación, estableciendo cinco estados posibles y le asigna a cada uno un porcentaje de plus-depreciación:Estado 1: Nuevo o muy bueno 0,00%
Estado 2: Regular, con conservación normal 2,52%
Estado 3: Necesitado de reparaciones sencillas 18,10%
Estado 4: Necesitado de reparaciones importantes 52,60%
Estado 5: Estado de demolición 100,00%
 Con este análisis, llegamos a la ecuación matemática propuesta por el TTN, la que se expresa:
CRD = VRN - [VRN - (Vr ·K )]
Este ex miembro del TTN, amplía algo que a mí -en un principio- me pareció muy valedero, tal como es la homogeneización de criterios en cuanto a la vida útil de cada construcción.-
Así, el considera que un muro medianero tiene una vida de 100 años (probable), una instalación eléctrica de 40 años, y una instalación de aire acondicionado no más de 25 años; aconsejando que en las vidas del "conjunto" (dependiendo del tipo y destino del edificio), se aconseja:
Viviendas colectivas comunes: 60 años
Departamento con servicios centrales: 50 años
Edificio de una planta individual: 70 años
Depósitos-garages: 75 años
Otras construcciones: según tablas de durabilidad o criterio del tasador.
Por qué dije que en un principio me pareció muy valedero; por la simple razón que uno -por falta de capacitación técnica- desconoce cuánto duran los elementos que componen una construcción. Pero es sabido, que hoy por hoy hay una gran diversidad de materiales, con una amplia diversidad de componentes y cualidades, las que conforme las necesidades del proyectista, se adaptan mejor a una zona que otra; como así también, que no sabremos hasta dentro de 60 años, si realmente tienen una vida útil de 70 años.-
Por último, este ingeniero hace prevalecer el criterio del TTN, el cual utiliza la tabla elaborada por los alemanes ROSS-HEIDECKE, la que ya hemos visto.-
Dicha tabla no la agrego en este trabajo dado su extensión, pero si la querés, me escribís y te la mando por mail.-
Pero están los retractores. Por ejemplo el Mag. Dr. Eduardo Magnou (Doctor de la Universidad de Bs.As, ex Presidente del Tribunal de Tasaciones de San Luís y Revisor Sindico del Cuerpo Técnico de Tasaciones de la Argentina) quien "fogonea" a aquellos que están dentro del Instituto Argentino de Tasaciones (principalmente), como aquellos que componen al Tribunal de Tasaciones de Nación (en forma indirecta); y habla de la "peligrosidad" de la teoría y, consecuentemente, de la ecuación propuesta por el Ing. Ross, y se lamenta no poder hacer un análisis de la tabla de ambos ingenieros alemanes, ya que el único ejemplar de la obra literaria que existía en el país, que se encontraba en Facultad de Ingeniería de la ciudad de Buenos Aires, ha desaparecido misteriosamente.-
Este distinguido profesional "puntano", defensor de la teoría o enfoque "Metrológico", me dejó perplejo, cuando en su obra literaria "Manual del Tasador" (Ed. Abeledo-Perrot), y al hablar de la depreciación, se alegra que martilleros como Eduardo L. Lapa (ya he hablado antes de él y no necesitas que te cuente quién és), utiliza la tabla de Wagner. Me llamó la atención tal apreciación positiva, principalmente, porque en otro capítulo de la citada obra no deja muy bien parados a los martilleros en su actividad de tasadores.-
Es por ello que me fui a la última obra del nombrado Lapa: "Estudio del Título de Propiedad. La Tasación de Inmuebles" (Ed. Desalma, año 1994), y en las págs. 146/7 me encuentro con los comentarios del autor sobre la temática.-
Eduardo Lapa habla de una escala de una posible depreciación según la categoría edilicia, por ejemplo de lujo, buenas y Standard desde 0,20 a 0,70 por ciento por año, y en las económicas, desde un 1,50 a 2 por ciento. Si bien expresa la necesidad de aplicar un buen criterio, tales rangos son -a mi criterio- poco valederos ya que no refiere de dónde salen los mismos, y cómo se ha llegado a tales conclusiones.-
Independientemente de mi opinión, da un ejemplo de cómo determinar la depreciación, saliéndose de la fórmula o tabla de Roos-Heidecke, y que explica con un ejemplo:
"Ejemplo: Siguiendo con el grupo 1 comentado (estado de conservación normal... etc.) y suponiendo que la propiedad tenga 20 años de antigüedad y que la vida útil restante sea de 60 años (Nota: ya habla de 80 años de vida, por cuanto se sale de las predicciones de Guerrero y de la tabla de Wagner que veremos más abajo), podemos aplicar el porcentual de depreciación adecuado en 0,30%, resultando el siguiente cálculo:
D (depreciación) = A (antigüedad) x P (porcentual)
D = 20 x 0,30 = 6%
quiere decir que del resultado del cálculo obtenido en la tasación deduciremos el 6% en concepto de depreciación.-"
Continúa diciendo: "En el segundo y tercero de los grupos expuestos (aspectos exterior malo y estado de conservación malo...) debemos emplear el mismo procedimiento, pero ampliando el porcentual atento al estado de depreciación, tipo de edificación y porcentaje establecido."
En concreto, la propuesta de Lapa es muy genérica y exige del tasador un conocimiento muy acabado en cuanto a construcción (algo así, como ser arquitecto o ingeniero, sino estás muerto). En concreto, es por demás empírica.-
A continuación habla de la tabla de Wagner. En el ítem expresa: "i) Tabla de depreciación de Wagner. Como dijimos, existen varios métodos para calcular la depreciación de una construcción. La tabla de Wagner tiene en cuenta dos factores de calcular el coeficiente: antigüedad y caída en desuso para casas de estado de conservación normal, estimando que de las tablas conocidas resulta una de las más prácticas.-
Termina diciendo Lapa en dicha obra que: "Esta tabla, como se puede apreciar, da a la propiedad una vida útil de 70 años".-
Esta última -a mi humilde entender-, sólo trata la depreciación en un sólo rango de viviendas, y es sólo para aquellas en estado "normal", no considerando la posibilidad de construcciones con deterioros que requieren reparaciones o refacciones.-
Como se puede apreciar, cada uno tiene su criterio, aunque me podría catalogar de "empirista", ya que acepto aquella propuesta por los ingenieros alemanes Ross-Heidecke, ya que tiene una variación en el estado y el tiempo mucho mayor que la propuesta por Wagner, y ni que hablar de la forma tan simplista que propone Lapa.-
También considero, que la tabla de Ross-Heidecke no prevee la antigüedad de la vivienda, quedando a criterio del tasador tal estimación. Sólo habla de la vida transcurrida y la espectancia de vida futura.-
Calculo yo, que estas tablas alguna vez habrán sido presentadas en algún Congreso sobre valuaciones para que sean adoptadas por organizaciones y organismos, ya que no tenemos la posibilidad de ver cómo llegaron a tales coeficientes.-
De cualquier manera, y como vemos, esta actividad tiene aquellos que apuntan a un cientificismo puro, y aquellos que en la Comisión de Valuaciones, Despacho de Comisión del Primer Congreso Argentino de Políticas de la Ingeniería expresaban "¿Es la valuación una ciencia? ¿Es un arte?....El carácter de ciencia no le cabe....Podría definirse como un arte, en cuanto éste es el conjunto de reglas que tienden a una perfección"; también Scarano, en su tratamiento del Valor Objetivo, expresaba: "La determinación del valor se realiza mediante el ejercicio de una disciplina que no es una ciencia y que en cambio si es un arte".-
Y por último lo expresado por Laitan: Valuaciones y enseñanza universitaria: "En primer lugar debemos estudiar, profundizar y debatir si la valuación como tal es una técnica, una ciencia, un arte o un simple método....Además de realizar un profundo análisis epistemológico de la valuación, es necesario realizar un enfoque prospectivo, histórico, semántico, metodológico y práctico. Mientras no hagamos esto, nos debatiremos en las tinieblas como una cáscara de nuez en el mar. Mientras no determinemos si nuestros tasadores poseen un enfoque actitudinal científico, ideológico, práctico, doctrinal o personal, seguiremos con esta grave crisis que afecta a nuestra profesión".-
Vos quedarás liberado de utilizar la ecuación o fórmula que más considere ajustada al caso puntual que te toque valuar; pero siempre tenés que tomar parte en cuanto al método o teoría, ya que inevitablemente te verás en la obligación de exponer el "por qué lo usas".-
Tengamos en cuenta que un Juez, en un proceso judicial, no está obligado a escuchar el dictamen del perito, pero si el mismo (el trabajo valuatorio) tiene "valía" científica, será una herramiento ineludible al momento de dictaminar o sentenciar.-
Mart. Públ. Miguel Ángel ANTOÑANA
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Dr. Eduardo Magnou - The magnificent - 04:42, 7/08/2009
Leo habitualmente tu blog, por el análisis que haces de la realidad y la forma con que explicas el mercado donde estas trabajando.No comprendo hasta el día de hoy la "Teoría Metrológica de Magnou". No creo que sea por falta de luces o por que me ande fallando el sistema eléctrico mental, ni nada parecido. Para mi solo es una hermosa, pero muy complicada, expresión de deseos.
Desde el arranque genera una colección de vocablos de dudoso neologismo derivado de su singular sapiencia del griego, quizás un remanente de algún tipo de formación enciclopedista. Después funda su criterio en una serie de postulados que por contenido y expresión hacen a un curso de macroeconomía explicada en términos de matemáticos, tipo la explicación de los acumulados en términos de integrales del número e, faltan las curvas continuas de la demanda y la oferta o la explicación de la teoría de la “U” o los monopolios y oligopolios, y en algunos casos me recomienda que pinte de rojo (quizás no se le ocurrió que a su nivel intelectual seria mas importante decir “colorado” e que rojo). Y al final hace una exposición de la teoría de Gauss y de Euler de las mediciones en la determinación que un error de tasación puede llegar a ser sistemático, lo cual puede o no puede ser verdad, ya que los valores básicos de su teoría no contienen un metro patrón, pequeñísimo detalle, aunque pienso que seria capaz dentro del gran bolazo de la Teoría Metrologica podría ser un ladrillo, o un tornillo, depende si la cosa es mueble o inmueble.
No pongo en duda su capacidad de estudio, su dedicación, su quizás alto deseo de ser significativo en la “Ciencia” de la Tasación, quizás hasta un punto de apoyo de los futuros profesionales tasadores. Pero el reconocimiento de algo como científico, como método, no viene desde la extensa verborragia de uno mismo sino del reconocimiento silencioso de lso que trabajamos en esto.
Me olvidaba, puede buscar en internet las bases de determinación de la curva de Ross, o quizás a 57 kilómetros de donde el busco el libro, esta en la biblioteca de la Facultad de Ingeniería de la Plata, en algunas revistas también de la UNLP, y hasta en los apuntes de economía y organización de obras de la carrera de Ingeniería Civil UNLP, que puede pedir gentilmente al Centro de Estudiantes de Ingeniería.
Por último, si bien la curva de Ross es una curva un tanto antigua sirve a los efectos de comparación y merecería ser revisada, el problema es que hoy en día la durabilidad y calidad de los edificios no es igual a aquella realidad que vivieron los que dedujeron la curva de Ross. Solo hay que pensar que han variado los costos de mantenimiento de los edificios y se hace mas corto el CICLO DE VIDA ECONOMICO de la cosa.
Por cierto, la cuestión valor y precio por definición necesita mas tiempo para ser resuelta para que ambos coincidan, por que depende de un factor inmedible, que un precio se convalida siempre que alguien este dispuesto a pagar por la cosa lo que demanda quien la vende, y eso tiene un gran porcentaje de la estupidez humana y de la expectativa de mayores riquezas con el tiempo.
Saludos.
HJB
Escrito por Anónimo