CUÁNTO VALE LA NUDA PROPIEDAD? - 01:32, 31/07/2008 | |||||||||||||||||||||
Habíamos dicho que aquél que tiene un derecho real goza del ius persecuendi o sea la facultad de hacerlo valer contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa; aunque el principio no es absoluto.-
El Dominio o Condominio, es cuando una persona tiene un Derecho Real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y la acción de ella. Así, resulta inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, de disponer o de servirse de ella, de usarla, de gozarla conforme a un ejercicio regular y, si él no fuere abusivo, no se lo restringe.(2506, 2513 y 2514 Cód.Civ). El de condominio, es cuando dos o más personas poseen partes indivisas sobre bienes tanto muebles como inmuebles. Es el dominio compartido por más de un sujeto en que, cada uno, podrá ejercer, respecto de una parte indivisa, los derechos inherentes al dominio en un todo de acuerdo a la índole de cada cuota.-
Pero la salvedad está, en que el dominio o condominio para que sea pleno, debe de estar compuesto por la NUDA PROPIEDAD y el USUFRUCTO.-
Incorporamos un nuevo elemento: La Nuda propiedadpropietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo. Son facultades del nudo propietario: , que es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser solamente y únicamente
1. Derecho a recuperar la cosa en buen estado a la extinción del usufructo.
2. Disponer de la cosa. Si bien el usufructo se mantiene, el nudo propietario puede vender su nuda propiedad.
3. Otros derechos accesorios. En el caso de bienes específicos, como acciones de sociedades anónimas, puede tener derecho a ejercer los derechos políticos de las mismas, aunque esto depende en gran medida de la legislación aplicable.-
Normalmente lo vamos a ver en aquellas personas que disponen de un capital relativamente importante y, en los albores de su vida, en la etapa de su jubileo, y considerado la posibilidad que sus herederos continúen trabajando el capital que él dispone y, con el fin de evitar procesos judiciales (tales como las sucesiones) en vida, DONAN en forma GRATUITA a sus herederos forzosos la NUDA PROPIEDAD (que es el otro componente del dominio pleno), reservándose para sí el Derecho Real de USUFRUCTO. Se realiza en el acto notarial una tributación mínima, y se evita el impuesto a la transmisión gratuita de bienes, que dentro del territorio pampeano es del 1% para la D. G. Rentas y del 0,6% para la Caja Forense de Abogados, en concepto de Contribución a Cargo de las Partes (sin contar los honorarios de los abogados intervinientes, que ronda entre el 7 y el 10% sobre el valor del capital a transferir). También, con este tipo de donación, los padres suelen, con la NUDA PROPIEDAD, acrecentarles el capital oneroso de sus hijos, permitiéndoles de esta forma operar comercialmente.-
Pero este artículo tiene una finalidad, luego de explicar brevemente qué es uno y el otro. La idea es valuar la NUDA PROPIEDAD, aquél derecho que se puede gravar en garantía y, se puede vender o transferir a terceros.-
El nudo propietario, posee la titularidad de la "cosa", pero no puede hacer uso de la misma. De una fracción rústica o rural, puede ser el dueño, pero no puede explotarla.-
Entonces la pregunta es: ¿y cuál es el valor pecuniario de ese derecho, si no se puede explotar la cosa, que en definitiva es la que genera una renta?.-
La respuesta está en la espectancia de vida del USUFRUCTUARIO. Sí, ésa es la solución. A mayor edad de éste, mayor valor de la Nuda Propiedad. Es así como lo han establecido algunos códigos fiscales.-
Por ejemplo, el Código Fiscal de la provincia de La Pampa elaborado y sancionado en el año 1962 por Ley Provincial nº 271, publicado en la Separata del Boletín Oficial de la provincia, en sus arts. 172 y 176 (págs. 34 y 35), y que a la fecha, en esa cuestión en particular no ha sido modificado, establece que:
Si un buen tasador debiera realizar una investigación profunda, cambiarían mucho los valores citados. Ya que podría tomar que el Usufructuario padece una enfermedad terminal. Si se diera tal caso, el porcentual de valoración será superior.-
Este derecho tan abstracto (En un sentido más amplio, calificaremos de abstracto a cualquier contenido que sea considerado como si estuviera separado del resto de contenidos del contexto al que pertenece), intangible, es para tener en cuenta. Sabés por qué?, porque cada vez más hay compradores de todo tipo de derechos reales.-
Las distintas normas que he podido revisar, ninguna habla de aquello intangible.
Ninguna habla del valor de un paisaje; del valor histórico y, por ejemplo en este caso particular, siempre se lo hace con valores empíricos muy discutibles.-
Por ello, considerando que el nudo propietario adquirirá la propiedad plena una vez que el usufructuario se la transfiera (normalmente por consecuencia de su defunción), es que considero que la tabla fijada por el Código Fiscal es lo más aproximado al cálculo del valor oneroso del derecho de Nuda Propiedad.-
Mart. Públ. Miguel Ángel ANTOÑANA
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nuda propiedad - 07:57, 9/02/2012
tasador Sanfrancisqueño (Cba.-) Buscando bibliografia acerca de como tasar la nuda propiedad de un inmueble encontre tu articulo. Me parecio muy practico y adecuado. Gracias, te debo parte de mis honorarios. jajaja Un abrazo.-Escrito por Anónimo