INCIDENCIA - 01:43, 29/07/2008 |
LA INCIDENCIA DE LA TIERRA EN UN M² DE PH
Alguna vez te preguntaste si cuando uno dice "tanto el metro cuadrado" en una unidad funcional de PH, está incluyendo el valor del terreno?. Si fuera así, sabes cuánto es ese "tanto"?.-
Bueno mirá, la otra vez que estaba tratando de determinar del valor del espacio aéreo de una parcela en pleno centro de Santa Rosa (La Pampa), y debí recurrir al asesoramiento de tasadores de valía y de grado (arquitecto e ingeniero). Éste último, que es nada más y nada menos que el ex presidente del Instituto Argentino de Tasaciones (I.A.T.) y de la Unión Panamericana de Asociaciones Valuadoras (U.P.A.V.), el Ing. Cortelletti, me habló de la incidencia del terreno en el espacio aéreo.-
El cálculo es sencillo: si tengo una parcela de 400 m² a un valor homogeneizado de U$S 600 se divide por la cantidad de plantas que se pueda edificar en el mismo y que admita el Código Urbanístico y nos arrojará la incidencia por m². O sea, si puedo construir 10 plantas, tendremos que el metro cuadrado incide, por planta, en U$S 60.-
Cálculo completo sería:
400 m² x U$D 600/m² = U$D 240.000 ÷ 10 = U$D 24.000 por planta (incidencia).-
Si tengo un depto. en la planta 7º de 58 m² debemos dividir los
U$D 24.000 = U$D 413,79
58 m² .
Ése, sería el valor de la tierra que se incluye en el valor del depto.-
Si quien construye tiene un coste de $ 2.000 o U$D 653,60/m² a esto le debemos agregar el valor de la tierra por m² = U$D 413,70 ÷ 58 m² = U$S 7,13. O sea que el coste constructivo será de U$D 653,60 + U$D 7,13 = U$D 660,73.-
Suponiendo que lo ofrece a la venta en U$D 2.000/m², tengamos en cuenta que tiene esos U$D 7,13 que pertenece al valor de la tierra, que para el caso del momento de la venta, ése valor de la tierra ya es mayor ya que tiene una plusvalía por las mejoras introducidas.-
Pero aquí no termina la cosa, pues todos sabemos que los PH tienen superficie propia y superficie común.-
Las superficies propias de un depto. se miden desde muro interior a muro interior. No se cuenta todo el muro o desde el muro exterior. Los muros son parte del espacio común o de co-propiedad, el que cada dueño de las unidades independientes se lo mide en porcentual. Es por ello, que debemos considerar la superficie total del edificio y deducimos las superficies propias de cada unidad habitacional, lo que nos arrojará la superficie común o de copropiedad (la superficie común surge del R.Cp). De ésta superficie obtendremos, por el porcentual que se indica en el reglamento de copropiedad, cuál es la superficie común que le corresponde a la unidad habitacional que valorizamos.-
Es por ello, que el valor del metro cuadrado de venta será inferior. Porque esto es un tema de los Agentes Inmobiliarios que, con la finalidad de no "enrollar" a los potenciales compradores de cuánto vale la superficie propia y la superficie común, directamente establecen que el valor del metro cuadrado de la Unidad Funcional que ofrece es de U$D 2.000/m² y a otra cosa.-
Se entendió?
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA
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Enrase - 11:43, 6/04/2012
HOla Buen DiaME podrias informar algo de enrase
Ej si tengo dos edificios de 10 pisos DE CADA LADO y un lote que solo tengo un fot de 4 y el lote es de 100m2 (400M2), la pregunta es el calculo seria 10 pisos x 100m2 = 4000m2 aporx.
Gracias mi mail es solucion ymail.com
Escrito por Anónimo